Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden 2016-05-16 diarienummer 4778/15 Markavdelningen, Exploateringsavdelningen Malin Hagenklev telefon 368 12 15 e-post: malin.hagenklev@fastighet.goteborg.se Förslag till modell för prissättning av kommunal mark vid markanvisning Förslag till beslut Fastighetskontorets uppdrag att utreda frågan om index ytterligare och återkomma till fastighetsnämnden med förslag till utformning av index förklaras fullgjort. Fastighetskontorets uppdrag att ta fram en modell för hur en transparent och konsekvent prissättning av kommunal mark för bostäder, handel, kontor och allmänna ändamål på ett bra sätt kan utformas förklaras fullgjort. Fastighetskontorets uppdrag enligt mål- och inriktningsdokumentet 2016 att ta fram förslag på en ekonomisk modell för prissättning och kommunens olika taxor som stimulerar till målen om blandstad förklaras fullgjort. Ärendet Den 31 augusti 2015 beslutade fastighetsnämnden att ge fastighetskontoret i uppdrag att ta fram en modell för hur en transparent och konsekvent prissättning av kommunal mark för bostäder, handel, kontor och allmänna ändamål på ett bra sätt kan utformas. Den samhällsekonomiska nyttan samt stadens ställning som den största markägaren på Göteborgsmarknaden ska vägas in vid prissättningen. Prisindikation ska inte användas som modell i väntan på prissättningsmodellen. Förslag på prissättningsmodell återredovisades till fastighetsnämnden för beslut vid fastighetsnämndens sammanträde den 23 november 2015. Ärendet bordlades till den 14 december 2015. Fastighetsnämnden godkände den 14 december 2015 kontorets förslag till prissättningsförfarande vid markanvisningar och gav kontoret i uppdrag att återkomma till fastighetsnämnden med förslag till utformning av index. Fastighetskontoret fick även genom mål- och inriktningsdokumentet 2016 i uppdrag att ta fram förslag på en ekonomisk modell för prissättning och kommunens olika taxor som stimulerar till målen om blandstad. Bakgrund Fastighetsnämnden beslutade den 14 december 2015 att godkänna ett prissättningsförfarande där priset för marken sätts i ett tidigt skede med utgångspunkt från värdering och vid värderingstillfället kända prispåverkande faktorer såsom exempelvis upplåtelseform, läge och storlek. Hänsyn tas även till prispåverkande Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 1 (4)
faktorer såsom exempelvis komplicerad geoteknik, pågående stadsutveckling, fördyrande parkeringslösningar, krav på en extraordinär arkitektonisk gestaltning, typ av boende som påverkar produktionskostnaden eller andra särskilda förutsättningar med betydande prispåverkan. De olika faktorerna kan leda till en justering av priset både uppåt och nedåt. Efter genomförd värdering annonseras markanvisningen med prisangivelse på Göteborgs Stads hemsida och intresserade byggherrar har möjlighet att inkomma med en ansökan om anvisning av marken. Efter beslut om markanvisning i fastighetsnämnden räknas priset för marken upp/ned för att fånga den värdeförändring som sker för tiden mellan markanvisning och avtal om överlåtelse av marken alternativt upplåtelse med tomträtt. Kontoret har studerat de mest frekvent använda indexen inom fastighetsbranschen. Samtliga index har begränsningar och kontoret har inte funnit något index som på ett bra sätt fångar den värdeförändring som sker för tiden mellan markavisning och överlåtelse/upplåtelse av marken. Med anledning av ovanstående har kontoret tagit fram alternativa förslag till modeller för prissättning av mark för bostadsrätter/äganderätter, hyresrätter och handel/kontor. Syftet med framtagandet av dessa modeller är att öka byggherrarnas förutsägbarhet i samband med förvärv och byggnation på kommunal mark. Efter diskussion med ett urval av marknadens aktörer, inklusive Älvstranden Utveckling AB och Förvaltnings AB Framtiden, föreslår kontoret att gå vidare med de tidigare presenterade modellerna för bostadsrätter/äganderätter och för handel/kontor (muntlig presentation i fastighetsnämnden den 8 februari 2016). Den presenterade modellen för hyresrätter föreslås justeras för att öka förutsägbarheten. Överväganden och förslag Frågan om prisjustering är komplicerad, framförallt gäller det för hyresrätter och olika typer av lokaler. Mot bakgrund av fastighetsnämndens uppdrag till fastighetskontoret föreslår kontoret följande modeller för prissättning av mark för bostadsrätter/äganderätter, hyresrätter och handel/kontor i samband med markanvisningar. Modell för bostadsrätter/äganderätter För bostadsrätter/äganderätter föreslår kontoret en prisjusteringsmodell där priset för marken räknas upp/ned för att fånga den värdeförändring som sker för tiden mellan markanvisning och överlåtelse/upplåtelse av marken. Marken värderas inför markanvisning. Av värderingen framgår bedömt markvärde och projektvärde (projektvärdet för bostadsrätter utgör summan av bostadsrättslägenheternas insatser och bostadsrättsföreningens lån). Värderingen tar hänsyn till prispåverkande faktorer. I samband med överlåtelse av marken justeras markpriset med 20 % av skillnaden mellan projektvärdet vid markanvisning och projektvärdet vid överlåtelse av marken. Målsättningen är att exploatörens marginal ska hållas förhållandevis konstant (förutsatt att projektvärdet förändras i samma takt som byggkostnaderna). I de fall projektvärdet inte är känt vid överlåtelsen tillämpas tilläggsköpeskilling. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 2 (4)
Markpriset ses som en del i projektet och styrs av projektvärdet, vilket innebär att priset kan justeras både upp och ner beroende på marknadsvärdeutvecklingen. Genom tillämpning av föreslagen modell knyts prisförändringen till projektvärdet för det aktuella projektet. Modell för hyresrätter För hyresrätter kan inte samma modell tillämpas som för bostadsrätter/äganderätter. Projekt för bostadsrätter och äganderätter säljs efter byggnation medan projekt för hyresrätter kännetecknas av en långsiktig förvaltning där värdet bestäms av projektets fastighetsekonomiska framtid. Hyresrättsmarknaden är delvis reglerad, vilken innebär att det inte sker lika stora prisförändringar över tid som på bostadsrättsmarknaden. För hyresrätter föreslår kontoret en prissättningsmodell där värdering sker inför markanvisning och hänsyn tas till prispåverkade faktorer. Det pris som anges i markanvisningen föreslås gälla i tre år. Om försäljning inte har genomförts inom tre år tar kommunen ställning till om det finns behov av en ny värdering och revidering av priset för marken. Modell för handel och kontor För handel och kontor föreslår fastighetskontoret att värdering av markvärde och byggrättsvärde görs vid markanvisning. Marknaden för handel/kontor är extremt lägesberoende och prisutvecklingen är svår att förutse. Mot bakgrund av detta föreslås att det slutliga priset för marken sätts utifrån genomsnittet av två till tre värderingar vid överlåtelsetillfället/upplåtelsetillfället. Markanvisning med kvalitetskrav och pris Som ett alternativ till ovan angivna modeller föreslås att kontoret emellanåt får möjlighet att arbeta med så kallade markanvisningar med kvalitetskrav och pris. I annonseringen av markanvisningen anges markområdets förutsättningar samt vilka kvalitetskrav som kommer att ställas på projektet. Kvalitetskraven kan variera för olika områden och kan t ex avse krav på att en viss nivå avseende ekologiskt byggande ska uppnås, att en särskild modell för social hänsyn ska tillämpas eller att vissa särskilda boendeformer ska skapas. För de byggherrar som uppfyller samtliga kvalitetskrav blir priset på byggrätten det avgörande urvalskriteriet. Samlad bedömning De ovan angivna modellerna är generella, vilket innebär att prissättningen i vissa fall måste kunna hanteras på annat sätt om det finns särskilda skäl för det. När priset sätts i ett tidigt skede kan det tillkomma prispåverkande faktorer som inte är kända vid tidpunkten för markanvisning. Detta innebär att omförhandling måste vara möjlig att göra i de fall då förhållandena väsentligt har förändrats från tiden för markanvisning/prissättning av marken till tiden för avtal om överlåtelse/upplåtelse av marken. Den osäkerhet om framtida prisutveckling som föreligger då markanvisningar lämnas i mycket tidiga skeden medför också att det i vissa fall är mindre lämpligt att ange en prisangivelse i samband med markanvisning. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 3 (4)
Eftersom kontorets förslag till prismodeller innebär ett nytt förfarande kommer kontoret noga följa modellerna och vid behov återkomma till nämnden med förslag på revideringar. Kontoret föreslår att nämndens uppdrag till kontoret att ta fram modeller för prissättning av kommunal mark förklaras fullgjorda. Magnus Sigfusson Karin Frykberg Elisabet Gondinger Fastighetsdirektör Avdelningschef Avdelningschef Bilagor 1.Tjänsteutlåtande (2015-11-23) 2.Protokollsutdrag (2015-12-14) Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 4 (4)
Tjänsteutlåtande Till fastighetsnämnden 2015-11-23 Diarienummer 4778/15 Markavdelningen, Exploateringsavdelningen Malin Hagenklev Telefon 031 368 1215 E-post: malin.hagenklev@fastighet.goteborg.se Prissättning av mark vid markanvisning Förslag till beslut 1. Fastighetsnämnden godkänner fastighetskontorets förslag till prissättningsförfarande vid markanvisningar. 2. Fastighetsnämnden uppdrar till fastighetskontoret att utreda frågan om index ytterligare och återkomma till nämnden med förslag till utformning av index. Ärendet Den 31 augusti 2015 beslutade fastighetsnämnden att ge fastighetskontoret i uppdrag att ta fram en modell för hur en transparent och konsekvent prissättning av kommunal mark för bostäder, handel, kontor och allmänna ändamål på ett bra sätt kan utformas. Förslag på prissättningsmodell ska återredovisas till fastighetsnämnden för beslut senast vid fastighetsnämndens sammanträde den 23 november 2015. Nämnden beslutade även att prisindikation inte ska användas som modell i väntan på prissättningsmodellen. Bakgrund De rättsliga ramarna När en kommun ska överlåta mark måste hänsyn tas till regler av både nationell och EG-rättslig karaktär. Enligt 2 kap 8 i kommunallagen får kommuner genomföra åtgärder för att allmänt främja näringslivet i kommunen. En enskild näringsidkare får dock inte gynnas. I lagens 2 kap 2 finns dessutom en allmängiltig princip om likabehandling. Bestämmelserna innebär således att individuella prisförmåner vid marköverlåtelser inte är tillåtna. Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF-fördraget) innehåller bland annat regler som ska säkerställa en väl fungerande konkurrens inom den inre marknaden. Bland dessa regler finns bestämmelser om förbud mot statligt stöd. Reglerna avser även kommuner. En markanvisning kan i sig inte anses utgöra statsstöd eller ett agerande i strid mot kommunallagens 2 kap 8, eftersom någon överföring av medel inte görs. Ett eventuellt föravtal om köp av fast egendom är inte heller juridiskt bindande. Konflikt med statsstödsreglerna eller kommunallagens regler om stöd åt enskild näringsidkare bör därför inte föreligga vid en markanvisning. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 1 (5)
Frågan om prissättning har som regel inte varit aktuell i samband med markanvisningsbeslut eller markanvisningsavtal. Fastighetskontoret har dock sedan något år tillbaka angett ett indikativt pris i samband med markanvisning. Det slutgiltiga priset har efter förhandling bestämts i samband med att marken överlåtits. Priset är alltid marknadsvärde, precis som i alla andra försäljningar och upplåtelser. I markanvisningspolicyn anges därmed också att det alltid är marknadsvärde som gäller oavsett om det blir försäljning av marken eller upplåtelse med tomträtt. Överväganden Mot bakgrund av fastighetsnämndens uppdrag den 31 augusti 2015 föreslår fastighetskontoret ett tillvägagångssätt där priset för marken sätts i ett tidigt skede med utgångspunkt från värdering och med hänsyn till prispåverkande faktorer. Genom att priset sätts i ett tidigt skede underlättas köparens möjligheter att räkna på projektet och risken för utdragna prisförhandlingar i ett sent skede minskar. Efter genomförd värdering annonseras markanvisningen med prisangivelse på Göteborgs Stads hemsida och intresserade byggherrrar har möjlighet att inkomma med en ansökan om anvisning av marken. Efter beslut om markanvisning i fastighetsnämnden räknas priset för marken upp/ned med ett index för att fånga den värdeförändring som sker för tiden mellan markanvisning och avtal om överlåtelse av marken, alternativt upplåtelse med tomträtt. Värdering EU-kommissionen har utarbetat en vägledning där man klargör sitt synsätt beträffande statligt stöd vid överlåtelser av mark och byggnader (97/C209/03). För att utesluta inslag av otillåtet stöd ska antingen överlåtelsen ske genom ett villkorslöst anbudsförfarande eller genom att en oberoende expertvärdering görs. Fastighetskontoret har egna anställda fastighetsvärderare med tydliga befattningsbeskrivningar. Värderingarna görs enligt vedertagna, transparenta värderingsmetoder och med utgångspunkt från en fastställd rutin för fastighetsvärdering. Kontorets bedömning är att den självständiga yrkesrollen tillsammans med en tydlig ansvarsfördelning innebär att kontorets värderingar kan anses uppfylla de kriterier som regelverket anger. I vissa fall används även extern värderingskompetens, vilket är värdefullt i mer besvärliga värderingssituationer eller där det finns anledning att få en kompletterande bedömning. Vid överlåtelse, eller upplåtelse av mark med tomträtt, till en byggherre sker en värdering för bedömning av marknadsvärdet. Värderingen ska ange det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. I värderingen tas hänsyn till ett antal värdepåverkande faktorer såsom exempelvis upplåtelseform, läge och storlek. Hänsyn Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 2 (5)
tas även till prispåverkande faktorer såsom exempelvis extrem geoteknik, pågående stadsutveckling, fördyrande parkeringslösningar, krav på en extraordinär arkitektonisk gestaltning, typ av boende som påverkar produktionskostnaden eller andra särskilda förutsättningar med betydande prispåverkan. De olika faktorerna kan leda till en justering av priset både uppåt och nedåt. Prissättning vid markanvisning Priset på marken sätts utifrån värderingen med hänsyn tagen till prispåverkande faktorer. Priset för marken föreslås regleras med ett index för att fånga upp den värdeförändring som sker för tiden mellan markanvisningen och tecknandet av avtal avseende överlåtelse/upplåtelse av marken. Frågan om index är komplicerad och behöver utredas ytterligare, framförallt gäller detta index för hyresrätter och olika typer av verksamhetslokaler. Kontoret avser att återkomma till fastighetsnämnden i början av år 2016 med förslag till hantering och utformning av index. Markanvisningen annonseras med prisangivelse på Göteborgs stads hemsida. Intressenter kan då lämna ansökan om markanvisning med förslag på hur de avser att ta sig an området i enlighet med gängse modell för stadens anvisningsförfarande, och då också ange att de accepterar prisangivelsen. Det sistnämnda utgör då ett så kallat skallkrav i anvisningen och är en grundförutsättning för att intressenternas ansökan ska prövas i det fortsatta urvalet. Antal intressenter som ansöker om markanvisning ger en indikation på intresset av förvärv till angivet pris, och kontoret får en återkoppling på prisnivån i förhållande till marknadens betalningsvilja. Urvalet av byggherre görs i enlighet med den fastställda markanvisningspolicyn med tillhörande regler. Därefter fattar fastighetsnämnden beslut om markanvisning för aktuellt projekt och ett markanvisningsavtal upprättas där byggherren förbinder sig att acceptera de villkor och det pris som gäller för markanvisningen. När detaljplanen är antagen och har vunnit laga kraft övergår äganderätten av marken, alternativt tomträtten, till byggherren. Priset baseras på byggrätten enligt detaljplanen och det marknadsvärde, inklusive indexuppräkning, som legat till grund för markanvisningen. Konsekvenser Kontorets förslag innebär att priset sätts genom en värdering med tillhörande indexreglering. Vid prissättningen tas hänsyn till prispåverkande faktorer. Genom det föreslagna prissättningsförfarandet kommer priset för marken att sättas i ett tidigare skede än vad som nu görs. Fördelen med detta är att exploatören redan från början får kunskap om priset för marken, exploatören får därmed bättre förutsättningar för sin planering och kalkylering av projektet under hela processen från markanvisning till genomförande. Det innebär också att risken för utdragna förhandlingar i ett senare skede, med eventuell försenad byggstart, minskar. En risk med att sätta priset i ett tidigt skede är att projektet kan ändra inriktning över tid. Ju tidigare i processen som priset sätts desto större är osäkerheten kring projektets slutliga utformning. Det kan även tillkomma prispåverkande faktorer som inte är kända vid tidpunkten för prissättning men som får stor påverkan på projektets ekonomi. Risken för detta ökar ju tidigare markanvisning med tillhörande prissättning sker. Detta innebär att omförhandling måste vara möjlig att göra i de fall då förhållandena väsentligt har förändrats från tiden för markanvisning/prissättning av marken till tiden för avtal om överlåtelse/upplåtelse av marken. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 3 (5)
Eftersom kontorets förslag till prissättning innebär ett nytt förfarande kommer kontoret noga följa metoden och vid behov återkomma till nämnden med förslag på revidering. Magnus Sigfusson Karin Frykberg Elisabet Gondinger Fastighetsdirektör Avdelningschef Avdelningschef Bilaga: Fastighetsnämndens uppdrag Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 4 (5)
Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4778/15 5 (5)
Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum 2015-12-14 Prissättning av mark vid markanvisning 320, diarienr 4778/15 HANDLING Fastighetskontorets tjänsteutlåtande 2015-11-23 TIDIGARE BEHANDLING Bordlagt 2015-11-23, 287 BESLUT Enligt fastighetskontorets förslag: 1. Fastighetsnämnden godkänner fastighetskontorets förslag till prissättningsförfarande vid markanvisningar. 2. Fastighetsnämnden uppdrar till fastighetskontoret att utreda frågan om index ytterligare och återkomma till nämnden med förslag till utformning av index. Vid protokollet Sirpa Bernhardsson Justerat 2015-12-18 Göteborgs Stad Fastighetsnämnden, utdrag ur protokoll 1 (2)
Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum 2015-12-14 Ordförande Jahja Zeqiraj Justerare Charlotte Darvik Göteborgs Stad Fastighetsnämnden, utdrag ur protokoll 2 (2)