SBB I NORDEN NASDAQ OMX First North Imponerande överskottsgrad Värdeförändringar & avyttrade byggrätter Uppreviderade estimat Imponerande överskottsgrad. För det tredje kvartalet redovisade Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) hyresintäkter om 37 MSEK (32), något under vårt estimat om 375 MSEK. Under perioden tillträddes cirka 46 lägenheter i Falun, en kommersiell utvecklingsfastighet i Uppsala samt cirka 16 lägenheter i Borlänge. Samtidigt avyttrades fem fastigheter i Nyköping och Oxelösund. Driftnettot uppgick till 263 MSEK (18) där vi hade räknat med 262 MSEK. Således var överskottsgraden 71,1% (55,7), cirka 12 bps högre än vår prognos om 69,9%. Q3 är ett säsongsmässigt starkt kvartal och de fastigheter som löper med triple net-avtal har fått fullt genomslag under kvartalet, något vi underskattat. Förvaltningsresultatet blev 112 MSEK (-1), vilket var cirka 1% under vår förväntan om 125 MSEK. Dels hade vi räknat med 2 MSEK lägre i central administration, men framförallt var avvikelsen stor avseende finansnetto. Under kvartalet har Samhällsbyggnadsbolaget emitterat 15 MSEK inom ram för befintlig obligation samt 7 MSEK i hybridobligationer i två omgångar. Uppläggningsavgifter för upptagande av lån uppges ha varit cirka 21 MSEK för hela perioden (jan-sep) där vi bedömer att en betydande andel var hänförlig Q3 till följd av, bland annat, ovan emitteringar. Värdeförändringar & avyttrade byggrätter. De orealiserade värdeförändringarna uppgick till cirka 387 MSEK medan de realiserade blev -2 MSEK. Därutöver avyttrade SBB byggrätter om 23 kvm BTA för totalt 8 MSEK. Förvärvare var PEAB och Riksbyggen. Vid periodens slut hade bolaget cirka 44 kvm BTA för bostäder i pågående utvecklingsprojekt där större delen av portföljen har erhållit planbesked. SBB har som mål att realisera intäkter om 25-4 MSEK i genomsnitt per år från byggrättsportföljen. Under Q1-Q3 217 har bolaget genererat totalt 58 MSEK och ligger således över målsättningen med råge. Uppreviderade estimat. Efter en rapport som, exklusive vissa engångskostnader, kom in något under förväntan, gör vi ändock en del upprevideringar. Dels justerar vi in de nio fastigheter i Huddinge, hyresvärde ~16,8 MSEK på årsbasis, som tillträddes i början av oktober. Därutöver gör vi mindre estimatförändringar avseende finansnettot, vilket netto leder till uppreviderade estimat om 11% på vår prognos för EPS-förvaltningsresultatet 218e. BOLAGSBESKRIVNING Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva planprocesser för främst bostäder. Fokus avseende förvärv är fastigheter i städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA ##### 6,6 KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 4 87 1 mån (%) -5,7 Nettoskuld (MSEK) ** 13 376 3 mån (%) 11,9 Enterprise Value (MSEK) *** 19 277 12 mån (%) - Soliditet (%)** 32,4 YTD (%) - Antal aktier f. utsp. (m)** 737,9 52-V Högs 7,3 Antal aktier e. utsp. (m)** 737,9 52-V Lägst 5,4 Free Float (%) 73,6 Kortnamn SBB B 216P* 216A 217E 218E (MSEK) 1 174 187 1 333 1 557 Driftnetto (MSEK) 713 91,3 863 1 55 Förv.res (MSEK) 184 5,6 358 524 EBT (MSEK) 1 399 1 224 2 745 524 EPS (förv.res. SEK)*** N/A N/A,4,62 EPS SEK*** N/A N/A 2,84,53 Tillväxt hyresint (%) N/A N/A 613,4 16,8 EPS förv.res. tillväxt (%) N/A N/A N/A 55,3 Driftnettomarg. (%) 6,7 48,8 64,7 67,8 EV/ (x) *** N/A N/A 14,6 12,3 EV/Driftnetto (x) *** N/A N/A 22,5 18,1 P/E (förv.resultat.) (x) *** N/A N/A 16,6 1,7 P/E (x) *** N/A N/A 2,3 12,4 P/BV (x) **** N/A N/A,75,71 ROE (%) N/A nmf 46,6 6, Dir. avkastning (%) N/A N/A,, KURSUTVECKLING HUVUDÄGARE KAPITAL Ilija Batljan 14,9%,1493 4,5% Meteva AS 11,5%,115 3,2% Danica Pension 6,9% 1,9% Postens Pensionsstiftelse 5,8% 1,6% LEDNING Ordf. Lennart Schuss Q4-rapport VD 11 1 9 8 7 6 Ilija Batljan KURS (SEK): Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings FINANSIELL KALENDER CFO Rosel Ragnarsson * Proforma. ** Justerat för förvärv och emission. *** Justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs. **** Justerat för preferensaktiernas inlösenkurs. 217-11-8 Fastigheter 5 217-3-22 217-5-15 217-7-6 217-8-24 217-1-12 SBB B OMXSPI (ombaserad) RÖSTER 218-2-23 Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 216P* 216A 217E 218E 219E 11 43 144 236 348 37 379 1 174 187 1 333 1 557 1 584 Driftkostnader -5,5-19,6-76,1-15 -122-17 -136-46 -95,6-47 -52-53 Varav EO,,, -15, -6,,,, -21,,, Driftnetto 5,3 23, 68,3 131 226 263 243 713 91,3 863 1 55 1 81 Central administration -1,9-6,4-13, -22,2-19,9-16,5-14,5-57, -19,4-73,1-61,5-64, Varav EO,,, -12, -6,,,,, -18,,, Finansnetto -2,5-16,4-49,8-73,4-14 -134-121 -473-66,2-432 -47-464 Förvaltningsresultat 1,,2 5,4 35,1 13 112 18 184 5,6 358 524 554 Värdeförändring fastigheter 454 58 711 811 1 191 385-1 215 1 219 2 387 - - EBT 455 58 716 846 1 294 497 18 1 399 1 224 2 745 524 554 Skatt -11-12 -116-198 -256-135,8-13, -247-217 -63-62,9-66,4 Nettoresultat 354 46 61 648 1 38 362 95, 1 152 1 7 2 143 461 487 EPS e. utsp. (SEK) N/A N/A N/A,92 1,41,49,13 N/A N/A 2,94,62,66 EPS (förv.resultat) N/A N/A N/A,5,14,15,15 N/A N/A,49,71,75 Just. EPS (förv.resultat) N/A N/A N/A,8,17,15,15 N/A N/A,54,71,75 EPS (förv.resultat. exkl. PREF) N/A N/A N/A,3,12,13,12 N/A N/A,4,62,66 Tillväxt hyresintäkter Q/Q N/A N/A N/A 63,7% 47,5% 6,1% 2,5% N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A N/A nmf nmf 163% N/A N/A 613% 17% 2% Överskottsgrad 49% 54% 47% 55% 65% 71% 64% 61% 49% 65% 68% 68% Förv.res.marginal 9% % 4% 15% 3% 3% 28% 16% 3% 3% 34% EBT marginal nmf nmf 496% 358% 371% 1 28% 119% 655% 29% 34% * Proforma. KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 216A 217E 218E 219E SEK 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen 28 315 461 487 EPS N/A 2,94,62,66 Förändring rörelsekapital 58 211 41-6 EPS (förv.res) N/A,49,71,75 Kassaflöde löpande verksamheten 536 527 52 481 BVPS exkl. pref N/A 8,8 9,3 9,9 Kassaflöde investeringar -652-12461 -13-22 CEPS exkl. pref N/A,63,59,56 Fritt kassaflöde -5966-11934 372 261 DPS,,,1,15 Kassaflöde fin. verksamheten 6473 1161-36 -274 ROE nmf 47% 6% 6% Nettokassaflöde 56-324 12-13 Just. ROE nmf 9% 6% 6% Soliditet 21% 32% 34% 36% BALANSRÄKNING MSEK 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 7 572 22 34 22 434 22 654 Antal A-aktier (m) 217,6 Totala tillgångar 8 368 22 956 23 96 23 36 Antal B-aktier (m) 52,4 Eget kapital 1 767 7 434 7 895 8 38 Totalt antal aktier (m) 737,9 +467 674 44 42 Likvida medel 56 182 194 181 www.sbbnorden.se Nettoskuld 4 315 13 422 13 5 12 863 Nettoskuld Soliditet exkl. hybridobligation 4 315 13 422 13 5 12 863 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Strandvägen 3A 114 51 Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR Driftnetto Just. EPS (förv.res) Q3 217A 217E 218E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 375 37-1% 1334 1 333 % 1526 1 557 2% 262 263 % 86 863 % 135 1 55 2%,16,15-5%,54,54 %,64,71 11% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES.MARGINAL (MSEK) 18 16 14 1 1 8 6 4 216A 217E 218E 219E 1 1 8 6 4 4 35 3 25 15 1 5 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 2 16 217 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal CAPEX & BALANSRÄKNING NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 13% 63% 5X 12% 11% 1% 9% 6% 4X 3X 8% 7% 57% 2X 6% 5% Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 2 16 217 54% 216A 217E 218E 219E 1X X Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto RETURN ON EQUITY & PROJEKTUTVECKLING RETURN ON EQUITY 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Q1 Q2 Q3 Q4E 217 ROE PROJEKTUTVECKLINGSTADIER BYGGRÄTTER Tid Värdetillväxt Finansiell risk Huvudfokus 1 2 Affärsidé Exploatering Försäljningsrisk Prod.risk Start Konsultatioläggande detaljplan Fram- Godkänd detaljplan Försäljning 3 Byggnation Remium Nordic AB 3
TRE FASTIGHETSSEGMENT STOR SKILLNAD I ÖVERSKOTTSGRAD* 25 15 1 5 1Q17A 2Q17A 3Q17A Intäkter bostäder Intäkter Samhällsfastigheter Intäkter Övrigt Överskottsgrad bostäder Överskottsgrad Samhällsfastigheter Överskottsgrad Övrigt *Källa: Bolagsrapporter 85% 75% 65% 55% 45% TYNGDPUNKT PÅ SAMHÄLLSFASTIGHETER Majoriteten av Samhällsbyggnadsbolagets driftnetto genereras från bolagets Samhällsfastigheter. Segmentet präglas av långa kontraktstider, årlig indexering av hyror och understöds bl.a. av den strukturella trenden med åldrande befolkning innebärandes ett löpande kassaflöde med låg risk. Bostadssegmentet kännetecknas framförallt av låg vakansrisk i och med den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige. Segmentet Övrigt består av kassaflödesfastigheter där SBB ser fastighetsutvecklingsmöjligheter. Målsättningen är att realisera intäkter om 25-4 MSEK i genomsnitt per år från projektportföljen. RENOVERINGSSTRATEGI 8 PROCENT YIELD ON COST* FÖRÄDLINGSPOTENTIAL VIA RENOVERING Antal lägenheter Snittyta (kvm) Investering per kvm Hyresvärde före investering per kvm Hyresvärde efter investering per kvm Yield on cost (%) Total renoverad yta (kvm) Hyresintäktsbidrag (msek) Total investering (msek) *Källa: Remium Nordic 3 7 5 75 115 8,% 21 8,4 15 PEERTABELL SBB planerar att renovera 6 lägenheter per år från och med sommaren 218. Fram tills dess förväntas renovering av 3 lägenheter där vi estimerar en yield on cost om 8% i snitt. Vi räknar med investeringar om 5 SEK/kvm och att de renoverade objekten successivt ökar driftnettot med ~4 SEK/kvm. Längre fram under prognoshorisonten räknar vi med att SBB renoverar 6 lägenheter per år, motsvarande ~17 MSEK i ökade hyresintäkter. Bolag Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E Stendörren, 23,6 1,9 4,5 13,7 12,6 1,5,82,78,75 34,4 8,4 7,3 Catena 145,5 69,5 13, 1,8 14,5 11,8 1,3,93,96,88 1,6 13,7 1, FastPartner* 136, 12, 6, 1, 13,2 12,7 11,1 1,1 1,9 1,3 29,7 15,9 8,3 Diös 55,3 2,2 28,4 7,3 8,3 8,9 8,,84,91,83 2,8 18,1 13,2 Amasten* 3,5 45,5 12,6 5,5 22,2 24, 17,,69,64,62 16,5 8,4 4,3 Atr. Ljungberg 135, -6,8 1, 6,9 19,7 15,6 14,7,9,81,79 2,4 13,9 5,6 SBB i Norden* 6,6 N/A nmf 16,8 N/A 16,6 1,7 N/A,67,64 114, 46,6 6, Medel 24,3 12, 8,8 15,3 14,6 11,7,88,84,79 35,2 17,9 7,8 Median 17,8 11,3 7,3 14,1 12,7 1,7,87,81,79 2,8 13,9 7,3 * Preferensaktiejusterade nyckeltal. Källa: Remium Nordic Remium Nordic AB 4
BOLAGSBESKRIVNING Bostäder och samhällsfastigheter i fokus Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva detaljplaneprocesser för främst bostadsfastigheter. Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Handlingskraft och expansion Fastighetsbolaget grundades av Ilija Batljan i april 216 med målsättningen att bygga upp det främsta nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter. Därefter följde flera fastighetsförvärv som kulminerade i januari 217 då bolaget tillträdde Högkullen, Gimmel Fastigheter, Kuststaden Holding samt Sörmlandsporten. Därmed skapades det nya Samhällsbyggnadsbolaget i Norden som på kort tid har blivit en stor aktör inom bostäder och samhällsfastigheter. Efter förvärven har bolaget över 7 fastigheter och en portfölj uppgående till cirka 1 3 kvm uthyrbar yta. Bostäder och samhällsfastigheter i fokus Samhällsbyggnadsbolaget fokuserar främst på fastigheter inom två segment: samhällsfastigheter och bostadsfastigheter. Portföljen innehåller även till viss del andra typer av fastigheter där avsikten primärt är att driva detaljplaneprocess för att utveckla bostadsfastigheter. Samhällsfastigheter inkluderar bland annat skolor, äldreomsorg, statliga och kommunala verk samt myndigheter. Majoriteten av hyresgästerna i bolagets samhällsfastigheter är direkt eller indirekt skattefinansierade och fastigheter inom detta segment kännetecknas generellt sett av låg risk givet bland annat låg hyresomsättning och hög kreditvärdighet. Bolagets bostadsfastigheter består främst av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus och strategin är att fokusera på bostadsfastigheter i städer med en underliggande befolkningstillväxt och en attraktiv avkastning. Överlag har Samhällsbyggnadsbolaget god geografisk spridning, med fastigheter från Ystad i syd, till Boden i norr. Majoriteten av fastigheterna ligger i storstadsregionerna, framförallt i Oslo och i Storstockholm, medan resterande cirka 4 procent ligger i små och mellanstora städer i Sverige och Norge med befolkningstillväxt. Hög tillväxttakt väntas framgent Sverige kommer att vara bolagets huvudsakliga fokus framöver, men Samhällsbyggnadsbolaget ser även över möjligheterna att expandera inom segmentet samhällsfastigheter till de övriga nordiska länderna. Segmentet bostadsfastigheter kommer däremot uteslutande att vara koncentrerat till den svenska marknaden. Före 22 är målsättningen att inneha ett fastighetsbestånd till ett värde av 25 miljarder SEK vilket innebär betydande tillväxt de kommande åren. Hög tillväxttakt väntas framgent Samhällsbyggnadsbolagets finansieringsstruktur består av stamaktier, bankfinansiering, obligationslån och preferensaktier. Därutöver är bolagets finansiella mål att ha en belåningsgrad om högst 65 procent, en soliditet om lägst 3 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,5 gånger. Det långsiktiga utdelningsmålet är att dela ut 4 procent av det utdelningsgrundande resultatet, inklusive utdelning på preferensaktier. Kortsiktigt kommer dock fokus att ligga på expansion och att bygga upp en stark finansiell grund. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium Nordic AB 5