Noter och kommentarer till resultat- och balansräkning. Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens poster Fastighetskostnader. Företagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Markanläggningar 30 år Stommar 75-100 år Tak 30-50 år Fasader 40-80 år Fönster 40-50 år Installationer 20-50 år Inventarier 5 år Låneutgifter Inga låneutgifter aktiveras vid nyproduktion. Intäkter Hyresintäkterna redovisas i den period hyrorna avser. Övriga intäkter redovisas i den period intäkterna uppkommer. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och försäljningsvärdet på balansdagen.
Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar med avseende på tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder och fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster, som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skattefeekter i resultaträkningen. Balansposter behandlas på motsvarande sätt. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Ersättning till anställda Kortfritiga ersättningar Kortfristiga ersättningar utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro och sjukvård. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättningar efter avslutad anställning I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till andra företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas pensionsberättigande tjänster utförts. Vid förmånsbestämda planer står företaget i allt väsentligt riskerna för att ersättningarna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna. Företaget redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler. Pensionsplanen finansieras i egen regi och pensionsskulden redovisas enligt den beloppsuppgift som erhålls från KPA. Övriga långfristiga ersättningar I företaget förekommer långfristiga ersättningar till anställda som varit anställda en lång tid - jubileumsgåva efter 25 års tjänstgöring. Gåvorna är av mindre värde. Ersättningar vid uppsägning Inga ersättningar har betalats vid uppsägning. Nedskrivningar av icke finansiella tillgångar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. Uppskattningar och bedömningar Marknadsvärde på byggnader har beräknats med ledning av värderingsprogram. Finansiella intrument Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och företaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.
Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid överstigande 12 månader, redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen. Andra långfristiga värdepappersinnehav Posten består av aktier och tillgodohavanden hos HBV. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning värderas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. De räntebärande tillgångarna redovisas i efterföljande redovisning till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas. Dokumenterade säkringar av räntebindning (säkringsredovisning) Avtal om en så kallad ränteswap skyddar mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller företaget en fast ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Avsättningar Pensioner Företaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Bokslutsdispositioner Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Obeskattade reserver Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna. Eget kapital Eget kapital delas in i bundet och fritt kapital, i enlighet med årsredovisningslagens indelning. Likvida medel Företaget har medel på koncernkonto hos koncernens finansbolag. Dessa klassificeras som fordran i balansräkningen och som likvida medel i kassaflödesanalysen.
2 Hyresintäkter 2016 2015 Hyror Outhyrt Rabatter Bostäder 67 392 848 66 262 601 Lokaler 4 603 674 4 577 526 Övrigt 128 735 83 478 Bostäder -265 954-773 013 Lokaler -567 598-474 588 Kvarboenderabatt -1 012 397-1 068 509 Hyresrabatt -86 689-131 388 Nettointäkter 70 192 619 68 476 107 Hyresavtal bostäder löper med tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägning från hyresgästens sida. Hyresavtal lokaler löper med kontraktstid från ett år och uppåt med indexreglering. 3 Övriga förvaltningsintäkter 2016 2015 Sålda tjänster 173 787 69 296 Vinst/förlust försäljning materiella anläggningstillgångar -18 171 13 000 Återbetalning Afa 274 311 0 Övrigt -5 279 66 602 Summa 424 648 148 898 4 Driftskostnader 2016 2015 Reparationer 5 075 126 4 804 399 Fastighetsskötsel och städning 6 850 916 7 195 997 Uppvärmning 7 933 335 7 376 337 Sophantering 1 572 202 1 510 221 Vattenförbrukning 3 051 553 3 015 381 Elförbrukning 1 773 846 1 643 587 Avskrivna hyresfordringar 95 455 88 902 Försäkringspremier 293 683 281 549 Administration 6 289 610 6 082 356 Pensioner 280 770 260 719 Övriga driftskostnader 2 312 075 2 575 722 Summa 35 528 571 34 835 170 5 Medelantal anställda Heltid Deltid Män Kvinnor Män Kvinnor Adm. personal och arbetsledning 2 (2) 4 (4) 1 (1) 0 (0) Fastighetsarbetare 5 (6) 5 (3) 0 (0) 0 (2) Hantverkare 7 (8) 1 (0) 0 (0) 0 (0) Summa anställda 14 (16) 10 (7) 1 (1) 0 (2) Totalt antal anställda är 25 personer motsvarande 25 heltidstjänster. Män Kvinnor Styrelse 4 (4) 1 (1) Verkställande direktör 0 (0) 1 (1) Summa 4 (4) 2 (2)
6 Sjukfrånvaro 2016 2015 Total sjukfrånvaro 3,27% 4,80% - sjukfrånvaro för män 2,30% 4,34% - sjukfrånvaro för kvinnor 4,69% 5,68% - anställda upp till 29 år 0,90% 1,49% - anställda 30-49 år 3,06% 6,14% - anställda 50 år och uppåt 3,63% 4,50% 7 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och Sociala kostnader Löner och Sociala kostnader andra (varav andra (varav ersättningar pensionskostnader) ersättningar pensionskostnader) 2016 2015 Styrelse och Vd 890 464 517 116 (218 989) 826 224 426 895 (156 555) Övriga anställda 8 355 417 2 815 585 (433 96) 8 065 928 3 676 064 (1 181 150) Summa kronor 9 245 881 3 332 701 (652 985) 8 892 152 4 102 959 (1 337 705) 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015 Räntor 50 431 31 341 Summa 50 431 31 341 9 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015 Räntekostnader 8 842 018 9 371 556 Summa 8 842 018 9 371 556 10 Bokslutsdispositioner 2016 2015 Periodiseringsfond 1 200 000 1 500 000 Summa 1 200 000 1 500 000 11 Skatt på årets resultat 2016 2015 Aktuell skatt 890 347 1 026 941 Uppskjuten skatt 281 333 570 403 Summa 1 171 680 1 597 344 Redovisat resultat före skatt 5 282 466 6 051 663 Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) -1 162 143-1 331 366 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -9 537-7 759 Omvärdering uppskjuten skatt 0-258 219 Summa -1 171 680-1 597 344
12 Förvaltningsfastigheter 2016 2015 Ingående anskaffningsvärde 432 941 035 422 090 676 Inköp 30 470 695 11 065 363 Försäljning och utrangering -290 784-215 004 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 463 120 946 432 941 035 Ingående avskrivningar -134 658 331-127 784 764 Försäljning och utrangering 217 645 215 004 Årets avskrivning -7 834 414-7 088 571 Utgående ackumulerade avskrivningar -142 275 100-134 658 331 Utgående redovisat värde 320 845 846 298 282 704 Samtliga fastigheter innehas för lågsiktig uthyrning. Fastigheterna har värderadets enligt Datschas schabloner och avkastningskrav till 656 Mkr. I värderingen beaktade dels nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden, dels nyligen genomförda transaktioner mellan oberoende parter på en marknad med väsentligen samma förutsättningar. Vid beräkningen av fastighetens nuvärde användes en kalkylperiod på tio år och en diskonteringsränta före skatt på 5,25 %, hyresutvecklingen antogs vara 2 % per år och vakansgraden 1 %.. 13 Maskiner och inventarier 2016 2015 Ingående anskaffningsvärde 9 088 320 8 954 067 Inköp 526 251 358 216 Försäljning och utrangering -93 460-223 963 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 521 111 9 088 320 Ingående avskrivningar -8 187 807-7 708 058 Försäljning och utrangering 93 460 223 963 Årets avskrivning -438 207-703 712 Utgående ackumulerade avskrivningar -8 532 554-8 187 807 Utgående redovisat värde 988 557 900 513 14 Pågående ny- och ombyggnader 2016 2015 Ingående anskaffningsvärde 2 055 056 1 287 555 Under året nedlagda kostnader 33 315 139 767 501 Under året nedlagda omklassificeringar -25 681 005 0 Utgående redovisat värde 9 689 190 2 055 056 15 Aktier och andelar 2016 2015 Insatskapital, HBV 40 000 40 000 Uppsägningsbara återbäringsmedel, HBV 43 151 45 440 Ej uppsägningsbara återbäringsmedel, HBV 100 540 100 573 Bokfört nettovärde 183 691 186 013 16 Uppskjuten skattefordran 2016 2015 Ingående skattefordran balanslånepost 591 830 644 050 Ingående skattefordran fastigheter 713 817 1 232 000 Förändring balanslånepost -52 220-52 220 Förändring fastigheter -229 113-518 183 Bokfört värde 1 024 314 1 305 647 I bolaget föreligger temporär skillnad i balanslåneposter där uppskjuten skattefordran uppgår till 22 %. K3 medför en skillnad i bokförinsgmässig och skattemässigt avdragsgill avskrivning.
17 Hyres- och kundfordringar 2016 2015 Hyresfordringar 76 274 72 310 Kundfordringar 430 593 252 745 Summa 506 867 325 055 18 Likvida medel 2016 2015 Kassamedel 5 408 3 691 Banktillgodohavande 0 3 302 Summa 5 408 6 993 Till koncernkontot finns en checkkredit på totalt 10 Mkr. 19 Fordringar hos koncernföretag 2016 2015 Koncernkonto 0 13 338 631 Förutbetalda kostnader 0 55 990 Hyresfordringar 0 12 251 Leverantörsskulder, Vaggeryds kommun 0-2 016 685 Förskottsbetalda intäkter 0-47 832 Leverantörsskulder, Vaggeryds elverk 0-1 518 048 Summa 0 9 824 307 20 Eget kapital Aktiekapitalet består av 5.000 aktier med ett kvotvärde på kr 1.000:-. 21 Obeskattade reserver 2016 2015 Periodiseringsfond 2014 1 400 000 1 400 000 Periodiseringsfond 2015 1 500 000 1 500 000 Periodiseringsfond 2016 1 200 000 Summa 4 100 000 2 900 000 22 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 2016 2015 Ingående pensionsavsättning 5 747 478 5 257 561 Inbetalning individuell del -125 725-144 459 Avsättning pensioner -120 131 634 376 Framtida pensioner 5 501 622 5 747 478 23 Långfristiga skulder 2016 2015 Skulder till kreditinstitut Mellan 1 och 5 år 153 000 000 228 407 000 Senare än 5 år 113 000 000 30 000 000 Summa 266 000 000 258 407 000 Alla lån är amorteringsfria. Av de långfristiga skulderna har räntesäkring skett i swapar på 71,2 Mkr (71,2 Mkr) av lånen. Vid årsskiftet fanns ett undervärde på swaparna på 5,5 Mkr (7,7 Mkr). Säkerhet för lånen utgörs av kommunal borgen. Snitträntan är 2,68 % (2,93 %)
24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016 2015 Semesterlöneskuld 499 122 721 994 Upplupna räntor 3 866 578 4 118 668 Förskottsbetalda hyror 5 512 317 3 308 262 Övrigt 833 095 772 073 Summa 10 711 112 8 920 997 25 Skulder hos koncernföretag 2016 2015 Koncernkonto -5 042 943 0 Förutbetalda kostnader -60 750 0 Hyresfordringar -6 863 0 Leverantörsskulder, Vaggeryds kommun 10 151 297 0 Förskottsbetalda intäkter 484 783 0 Leverantörsskulder, Vaggeryds elverk 111 949 0 Leverantörsskulder, Vaggeryds Energi 910 438 657 832 Summa 6 547 911 657 832 26 Förändring av kortfristiga fordringar 2016 2015 Förändring hyres- och kundfordringar -181 812 35 157 Förändring övriga fordringar 10 378 170 812 Förändring förutbet. kostn / uppl. int. -514 869 188 486 Förändring fordr. hos koncernföretag 9 824 307-9 824 307 Summa 9 138 004-9 429 852 27 Förändring av kortfristiga skulder 2016 2015 Förändring leverantörsskulder 361 584 96 068 Förändring koncernkonto 0 0 Förändring övriga kortfristiga skulder 89 296-80 345 Förändring uppl. kostn. / förutbet. int. 1 790 115-1 528 050 Förändring skulder hos koncernföretag 5 890 079 657 832 Summa 8 131 074-854 495 28 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 2016 2015 Inköp netto, not 12-30 470 695-11 065 363 Inköp netto, not 13-526 251-358 216 Förändring pågående -7 634 134-767 501 Summa -38 631 080-12 191 080 29 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 2016 2015 Försäljning förvaltningsfastigheter 21 000 0 Försäljning maskiner och inventarier 33 968 13 000 Summa 54 968 13 000
30 Disposition av företaget vinst 2016 2015 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel 5 166 659 2 055 871 Styrelsen och vd föreslår att till resevfond avsätts 4 000 000 4 000 000 Styrelsen och vd föreslår att i ny räkning balanseras 1 166 659 1 055 871 5 166 659 5 055 871 31 Ställda panter och eventualförpliktelser 2016 2015 Ställda säkerheter inga inga Eventualförpliktelser Garantibelopp Fastigo 174 853 169 536 32 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut. Vaggeryd den 22 mars 2017 Stig-Göran Hultsbo Ann-Christin Hallinder Andreas Orre Ordförande Vice ordförande Thomas Axelsson Bengt Sandahl Satu Jonsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits Deloitte AB Pernilla Rehnberg Auktoriserad revisor