2017 Q3 KVARTALSRAPPORT www.cernera.se
Positiv utveckling i våra verksamheter 2017 jan-sep 2016 jan-sep 2016 jan-dec Nettoomsättning, tkr 230 417 179 962 250 693 Driftsnetto fastighetsförvaltning, tkr 41 286 34 891 44 048 Resultat bostadsrättsprojekt, tkr 26 356 33 289 40 617 Resultat efter finansiella poster, tkr 26 877 59 106 55 611 Nettoinvesteringar, tkr 107 144 40 686 102 363 Förvaltningsfastigheternas värde, tkr 995 100 946 000 946 000 Balansomslutning, tkr 1 372 417 1 308 501 1 308 501 Överskottsgrad, % 75 74 68 Soliditet, % 27 25 25 Skuldsättningsgrad 2,7 3 3 Färdigställda bostadsrätter 88 36 36 Bostadsrätter i produktion 176 88 206 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 83 86 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari september 2016 och för balansposter per 31 december 2016. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 2
Positiv utveckling i våra verksamheter Under tredje kvartalet har vi haft en fortsatt positiv utveckling inom våra verksamheter. Med ökat förvaltningsresultat och fortsatt stigande fastighetsvärden står vi väl rustade för framtiden. Det låga ränteläget och den fortsatt starka efterfrågan på bostäder ger oss bra förutsättningar också framöver, även om marknaden på vissa orter dämpats något under senaste tiden. Mer långsiktigt kvarstår ett starkt behov av både bostadsrätter och lokaler i våra tillväxtområden. samordningen på entreprenadsidan för nyproduktionsoch ombyggnationsprojekt. Med en stark projektportfölj, ett stabilt kassaflöde i förvaltningen och goda samarbeten tar vi oss an 2018 med tillförsikt. Hittills under året har vi startat produktion av 58 bostäder i tredje etappen i Trädgårdsstaden Hestra och i november startade försäljningen av de 22 bostäderna i den fjärde och sista etappen. Stallbacken etapp 1 är om några månader klart för inflyttning och Pallashuset fylls nu med kontor, vilket är den avslutande delen i projektet. I oktober startade vi försäljningen av 24 bostäder i projektet Berwald på Hestra i Borås, ett attraktivt område som byggs i energieffektiva material och med klimatsmarta lösningar. Vi har också en omfattande portfölj av objekt i planprocess, i Borås och i andra expansiva marknader som Östersund och Uppsala. Hyresgäster med expansiva verksamheter söker sig till oss och vi välkomnar bland andra Kungälvs Rörläggeri i K elva-huset, Lugnets Kyl & Tvätt i Guldbaggen, TF Bank i Pallas Office och vår befintliga hyresgäst Borås Stad som utökar sina verksamhetsytor i fastigheten Uranus. På grund av stor efterfrågan utökar vi våra lokaler i kontorshotellet K7 Community med plats för fler hyresgäster. Lars Angwald VD Som en följd av vår expansion har vi under det senaste året förstärkt vår organisation med flera medarbetare. Det senaste tillskottet är rekryteringen av en entreprenadchef i syfte att öka kapaciteten och CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 3
Trädgårdsstaden Hestra blir komplett Snart blir Trädgårdsstaden Hestra i nordvästra Borås komplett. Området, som byggs i fyra etapper, kommer att omfatta 164 bostäder av varierande karaktär, allt från radhus till lägenheter i olika storlekar. Området är naturskönt beläget på attraktiva Hestra i Borås, med närhet till stadens centrum samtidigt som naturen finns inpå knuten. tre finns i skrivande stund ett fåtal lägenheter kvar till försäljning. I samband med att fjärde etappen byggs skapas förutsättningar för en aktiv fritid för de boende med bland annat gym, bastu, badtunna och grillplats i området. Den fjärde etappen i Borås egen trädgårdsstad omfattar 22 bostäder 20 lägenheter och två radhus. Försäljningsstart skedde den 20 november. I etapp CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 4
Verksamheten juli september 2017 INVESTERINGAR Koncernens totala nettoinvesteringar i materiella anläggningstillgångar direkt eller indirekt via köp eller försäljningar av bolag uppgår till 109,4 mkr (102,4 mkr). Inköp av nya fastigheter eller tilläggsköp för befintliga fastigheter har gjorts direkt eller indirekt via bolag för 2,5 mkr (10 mkr). Försäljningar av fastigheter direkt eller indirekt via bolag har gjort för 0,9 mkr (30,6 mkr). Koncernen har genom flera års utveckling av ett antal kommersiella fastigheter skapat ett attraktivt fastighetsbestånd, där merparten utgör ytor för kontor och handel. Totalt har under perioden investerats 107,8 mkr (123,0 mkr) i utveckling av kommersiella fastigheter. INTÄKTER OCH RESULTAT Koncernens nettoomsättning har ökat med 50,4 mkr vilket motsvarar 28 %. Fastighetsförvaltningens omsättning har ökat med 8,0 mkr vilket motsvarar 17 %. Ökningen är främst relaterad till föregående års förvärv av Guldbaggen, färdigställandet av Landala för en större kund och K7 Community samt att inflyttning har påbörjats i Pallas. Bostadsutvecklingen har under året ökat sin omsättning med 42,5 mkr vilket motsvarar 32 %. Omsättningen härrör främst från projekten Trädgårdstaden 2 & 3, Stallbacken samt Pallas Roof. Driftsnettot har ökat med 6,4 mkr (+18%). Ökningen är främst en effekt av den ökade ekonomiska uthyrningsgraden. Projektresultatet uppgår till 26,4 mkr (33,3 mkr) minskad marginal är dels relaterad till marknadssituation men även till produktionsskede vid löpande vinstavräkning. Ökningen av posten Övriga externa kostnader är består av främst ökade inköp för kunders räkning i samband med lokalanpassningar, 3,6 mkr, dessa kostnader är vidarefakturerade till kund och ingår i posten Övriga intäkter utöver det har en ökad debitering från moderbolaget skett för koncerngemensamma funktioner med 4,4 mkr. Sammantaget har rörelseresultatet minskat till 37,6 mkr (69,1 mkr). Rensat från effekten av fastighetstransaktioner är motsvarande siffror 37,5 mkr (46,2 mkr). FÖRVALTNING OCH FASTIGHETSUTVECKLING Cernera Fastigheter AB hade per bokslutsdatum 16 st (16 st) förvaltningsobjekt. Samtliga förvaltningsfastigheter värderas årligen av ett externt värderingsföretag, Forum Fastighetsekonomi. Det totala värdet för förvaltningsfastigheterna uppgår till 995 100 mkr (946 000 Mkr), beaktat kommande investeringar, vilket innebär en värdeökning på 5,2 %. Fastigheterna ligger centralt i Borås Stad i attraktiva områden för fastighetens ändamål och utgör en bra blandning av kontor och handel. Fastigheten Pallas 1 har under året totalrenoverats till ett modernt köpcentrum med kontorslokaler. Fastigheten beräknas vara färdigställt under våren 2018 med löpande inflyttningar under hela 2017. H&M öppnade sin butik på drygt 2 800 kvm i slutet av september 2017. I dagsläget är ca 98 % av fastigheten uthyrd. Fastigheten redovisas som projektfastighet. I Uranus 2 har 1 300 kvm färdigställts för Borås Lokalförsörjningsförvaltning. I K11 har Kungälvs Rörläggeri AB flyttat in i 1 100 kvm totalrenoverade lokaler. I Guldbaggen 1 & 12 har drygt 900 kvm färdigställts för nya hyresgäster. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 5
I Merkurius 1 pågår ombyggnationen av fastigheten för att skapa moderna kontorsytor i en anrik lokal för Cernera Fastigheter och Uddetorp Invest. Inflytt beräknas ske i december 2017. BOSTADSUTVECKLING Projektet Stallbacken som omfattar 118 lägenheter fördelat på två etapper, såldes slut under våren 2017 och nu är under full produktion. Inflyttning för köpare i etapp 1 beräknas under våren 2018 vilket är tidigare än beräknat. Andra etappen beräknas vara klar för inflyttning under hösten 2018. I Trädgårdsstaden Hestra, som är uppdelat i fyra etapper om totalt 164 lägenheter, har etapp 2 slutförts för inflyttning under sommaren och i etapp 3 återstår i dagsläget endast några få lägenheter till försäljning. Försäljningen av fjärde och sista etappen sker i november 2017. LIKVIDITET OCH KASSAFLÖDE Koncernens tillgängliga likvida medel vid periodens slut uppgick till 65 Mkr (67 Mkr) och kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 36 Mkr (45 Mkr). FINANSIERING Koncernens lånestock förvaltas aktivt för att hålla nere ränterisken och i dagsläget är det en bra balans mellan rörlig och bunden ränta där även swapavtal används för att behålla flexibiliteten. Koncernens totala räntebärande lån uppgår till 830 Mkr (779 Mkr). Förvaltningsfastigheternas belåningsgrad uppgår till 64 % (65 %). Försäljning av trähusprojektet Berwald Hestra med 24 bostäder startar i oktober 2017. Lorensberg 3 inköptes i maj, avsikten är att utveckla bostäder på fastigheten. Cerneras andel av projektet uppgår till 40 %. Detaljplanen för Pallas Tower där Cerneras andel uppgår till 50 % antogs sommaren 2017. Lorensberg 3 inköptes i maj, avsikten är att utveckla bostäder på fastigheten. Cerneras andel av projektet uppgår till 40%. NETTOOMSÄTTNING +28% jämfört med jan-sep 2016 Fastigheten Pallas 1 har under året totalrenoverats till ett modernt köpcentrum med kontorslokaler. Fastigheten beräknas vara färdigställt under våren 2018 med löpande inflyttningar under hela 2017. H&M öppnade sin butik på drygt 2 800 kvm i slutet av september 2017. I dagsläget är ca 98 % av fastigheten uthyrd. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 6
Snart är Pallashuset fullt Undan för undan fylls Pallashuset med butiker och restauranger. Som få boråsare kunnat undgå flyttade H&M in i gallerian i slutet av september och kring årsskiftet är det dags för sportbaren Stars & Stripes att slå upp portarna i huset. Till våren öppnar ännu en restaurang i Pallas, i regi av bröderna Ramezankhani som driver Café Viskan och Vinbaren i Borås. Exakt vilka menyer som kommer att serveras är inte bestämt men klart är att köket får en internationell prägel och råvarorna absolut toppklass. På den planerade uteserveringen kommer du att kunna äta och dricka gott eller bara ta en kopp kaffe med Viskan och Stadsparken som närmaste granne. Också Pallashusets kontorsdel, Pallas Office, fylls med hyresgäster. Under hösten och vintern flyttar WooCode, Järngrinden och TF Bank in i nya lokaler med vyer över stans takåsar. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 7
RESULTATRÄKNING KONCERNEN 2017 jan-sep 2016 jan-sep 2016 jan-dec RÖRELSEINTÄKTER Fastighetsförvaltning 54 935 46 950 64 525 Bostadsutveckling 175 482 133 012 186 168 Övriga rörelseintäkter 6 522 25 536 25 993 SUMMA RÖRELSEINTÄKTER 236 939 205 498 276 686 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader -13 649-12 059-20 477 Produktionskostnader -149 126-99 723-145 551 Övriga externa kostnader -18 528-8 794-11 815 Personalkostnader -7 286-5 447-7 716 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -10 772-10 053-13 326 Övriga rörelsekostnader 0-330 -330 SUMMA RÖRELSEKOSTNADER -199 361-136 406-199 215 RÖRELSERESULTAT 37 578 69 092 77 471 FINANSIELLA POSTER Resultat från andelar i koncernföretag 0 1 042 1 106 Ränteintäkter 88 11 743 Räntekostnader -10 789-11 039-23 709 SUMMA FINANSIELLA POSTER -10 701-9 986-21 860 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 26 877 59 106 55 611 Bokslutsdispositioner 0 0-29 084 RESULTAT FÖRE SKATT 26 877 59 106 26 527 Aktuell skatt -2 364-15 -732 Uppskjuten skatt 513 0-3 966 PERIODENS RESULTAT 25 026 59 091 21 829 CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 8
BALANSRÄKNING KONCERNEN 2017-09-30 2016-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter (inkl mark) 949 108 923 246 Projektfastigheter 141 087 135 822 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 190 814 118 051 Inventarier, verktyg och installationer 516 572 Andra långfristiga värdepappersinnehav 1 1 Övriga finansiella anläggningstillgångar 9 842 2 791 Summa anläggningstillgångar 1 291 368 1 180 483 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Projektutvecklingskostnader 8 321 3 443 Kundfordringar 4 065 12 463 Fordringar på koncernföretag 6 846 6 896 Övriga kortfristiga fordringar 36 017 76 612 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 691 2 026 Likvida medel 24 109 26 578 Summa omsättningstillgångar 81 049 128 018 SUMMA TILLGÅNGAR 1 372 417 1 308 501 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 369 573 328 787 Uppskjuten skatteskuld 93 011 89 172 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut 796 246 743 753 Skulder till koncernföretag 48 000 0 Summa långfristiga skulder 844 246 743 753 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut 34 176 35 675 Förskott från kunder 6 111 9 412 Leverantörsskulder 13 752 33 869 Skulder till koncernföretag 3 203 61 840 Aktuella skatteskulder 3 604 2 764 Övriga kortfristiga skulder 1 019 1 110 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 722 2 119 Summa kortfristiga skulder 65 587 146 789 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 372 417 1 308 501 CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 9
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2017 jan-sep 2016 jan-sep 2016 jan-dec RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning 10 338 5 486 7 445 Övriga rörelseintäkter 0 2 2 SUMMA RÖRELSEINTÄKTER 10 338 5 488 7 447 RÖRELSEKOSTNADER Övriga externa kostnader -10 670-5 741-8 453 Personalkostnader -445-336 -493 SUMMA RÖRELSEKOSTNADER -11 115-6 077-8 946 RÖRELSERESULTAT -777-589 -1 499 FINANSIELLA POSTER Resultat från andelar i koncernföretag 10 600 1 042 1 106 Resultat från andelar i intresseföretag 0 0 286 Ränteintäkter 46 46 1 094 Räntekostnader -537-231 -362 SUMMA FINANSIELLA POSTER 10 109 857 2 124 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 9 332 268 625 Bokslutsdispositioner 0 0 553 RESULTAT FÖRE SKATT 9 332 268 1 178 Aktuell skatt 0 0 0 PERIODENS RESULTAT 9 332 268 1 178 CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 10
BALANSRÄKNING MODERBOLAGET 2017-09-30 2016-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 316 814 292 914 Fordringar på koncernföretag 0 15 261 Andelar i intresseföretag 2 041 2 694 Fordringar på intresseföretag 19 274 19 227 Summa anläggningstillgångar 338 129 330 096 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 2 0 Fordringar på koncernföretag 89 555 93 718 Fordringar på intresseföretag 83 890 56 400 Övriga kortfristiga fordringar 39 1 851 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 314 350 Likvida medel 0 3 818 Summa omsättningstillgångar 173 800 156 137 SUMMA TILLGÅNGAR 511 929 486 233 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 326 197 292 964 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut 15 000 15 000 Skulder till koncernföretag 48 000 0 Summa långfristiga skulder 63 000 15 000 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut 3 681 Leverantörsskulder 170 371 Skulder till koncernföretag 118 666 177 789 Övriga kortfristiga skulder 120 64 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 95 45 Summa kortfristiga skulder 122 732 178 269 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 511 929 486 233 CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 11
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2017 jan-sep 2016 jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 37 578 77 471 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 10 772-9 392 Räntenetto -10 701-13 226 Lösen av långfristiga derivatinstrument 0-9 802 Betald inkomstskatt -1 485-66 36 164 44 985 Förändring av rörelsekapital Projektutvecklingskostnader -4 878-2 585 Kundfordringar 8 398-8 875 Övriga kortfristiga fordringar 39 246 10 721 Leverantörsskulder -20 117 20 144 Övriga kortfristiga rörelseskulder 1 653-65 042 Kassaflöde från den löpande verksamheten 60 466-652 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -110 303-127 686 Sålda materiella anläggningstillgångar 861 30 611 Investeringar i dotterbolag 0-6 150 Sålda dotterbolag 64 862 Förändring i övriga långfristiga fordringar -7 051-2 766 Kassaflöde från investeringsverksamheten -116 429-105 129 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 75 225 147 551 Förändring kortfristiga finansiella skulder -8 374 22 551 Amortering av skulder -13 357-10 987 Lämnat koncernbidrag 0-29 084 Utbetald utdelning 0-20 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 53 494 110 031 Årets kassaflöde -2 469 4 250 Likvida medel vid årets början 26 578 22 328 Likvida medel vid årets slut 24 109 26 578 Outnyttjad checkkredit 40 500 40 500 Tillgänglig likviditet 64 609 67 078 CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 12
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Eget kapital 2016-01-01 317 935 Förändring uppskrivningsfond 9 047 Utdelning -20 000 Årets resultat 21 829 Övrigt -24 Eget kapital 2016-12-31 328 787 Förändring uppskrivningsfond 15 735 Periodens resultat 25 026 Övrigt 25 Eget kapital 2017-09-30 369 573 REDOVISNINGSPRINCIPER Cernera Fastigheter tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Års- och koncernredovisning (K3). De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i not 1 i årsredovisningen för räkenskapsåret 2016. Händelser efter periodens utgång I november såldes fastigheten Borås Lommen 8, affären genomfördes som en bolagsaffär genom försäljning av bolaget Boråslommen 8 Fastighets AB. Bolaget ägs till 50%. NYCKELTALSDEFINITIONER Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Skuldsättningsgrad Eget kapital i förhållande till totala skulder vid periodens utgång. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 13
Om oss För en attraktiv stad med kundens behov i fokus Välkommen till Cernera ett av Västsveriges största privatägda fastighetsbolag. Vi äger, förvaltar, förädlar och utvecklar kommersiella fastigheter i utvalda tillväxtregioner. Vi är också en etablerad aktör inom bostadsutveckling. Under mer än tre decennier har vi utvecklats till vad vi är idag ett marknadsledande och finansiellt starkt bolag som möter dagens krav på en modern fastighetsförvaltning, med styrkan att ta oss an små som stora byggprojekt. Som engagerad och expansiv fastighetsägare arbetar vi aktivt för en levande stadsmiljö, där människor vill leva, bo och jobba. För även om våra fastigheter är grunden i vår verksamhet, är vi lika intresserade av människorna som vistas där. Att forma attraktiva platser för framtiden och skapa ett långsiktigt värde. För oss själva, för våra kunder och för vårt samhälle. Vår framgång bygger på en gedigen erfarenhet, unika spetskompetenser och en stark lokal kännedom om de marknader vi verkar inom. Vi har också goda relationer och väl utvecklade samarbeten med erkänt duktiga konsulter, allt från namnkunniga arkitekter till teknikkonsulter. Det ger oss möjligheten att alltid leverera med kvalitet i varje detalj. Oavsett om det gäller lokaler eller bostäder. För oss är det naturligt att verka för en hållbar framtid i alla satsningar. Det gör vi bland annat genom att skapa förutsättningar för källsortering, minskad energiförbrukning och minskade utsläpp. Men också genom att ta ansvar ekonomiskt, socialt och etiskt. Cernera har en egen förvaltningsvolym på drygt 1,2 miljarder kronor och utöver det har vi en projektportfölj med cirka 1 800 byggrätter för bostäder i olika skeden. Och fler blir det. Under 2016 har vi medverkat till fler än 200 bostäder i produktion och för 2017 räknar vi med produktion av ytterligare lika många. Cernera verkar inom affärsområdena: FÖRVALTNING OCH FASTIGHETSUTVECKLING av kontor, butiker, hotell, logistik- och produktionslokaler samt bostäder. Alltid med kreativa lösningar nära till hands om våra kunders behov förändras. BOSTADSUTVECKLING från förvärv, idé, planutveckling och bygglov till upphandling, genomförande, marknadsföring och försäljning av lägenheter eller byggrätter. www.cernera.se CERNERA KVARTALSRAPPORT Q3 2017 14