Markpolicy - riktlinjer för markanvisning, exploateringsavtal och markupplåtelse Diarienummer KS/2017:286 Antagen av kommunfullmäktige 2017-10-03, 74 Utdrag från illustrationskarta för Detaljplan för bostäder i Hossaberget, Öjersjö 4:5 m.fl. Postadress: Partille kommun, 433 82 Partille Besöksadress: Gamla Kronvägen 34 E-post: partille.kommun@partille.se Telefon: 031-792 10 00 Webbplats: www.partille.se Facebook: www.facebook.com/kommunenpartille
Inledning Denna markpolicy har som syfte att vara vägledande och ett beslutsunderlag då Partille kommun hanterar mark- och exploateringsärenden. Markpolicyn ska även tydligt för alla aktörer och allmänheten ange förutsättningarna då kommunen samverkar och förhandlar med byggaktörer om stadsbyggnadsprojekt. Enligt 2 lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska en kommun, om markanvisning används, anta riktlinjer för markanvisning. Enligt 6 kap. 39 plan- och bygglag (2010:900) ska en kommun som avser ingå exploateringsavtal anta riktlinjer som anger utgångspunkter och mål för sådana avtal. Med markanvisning avses att kommunen beslutar att låta en byggaktör under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst markområde för bebyggande. Ett exploateringsavtal reglerar kommunens respektive markägarens (eller en byggaktörs) åtagande vid genomförandet av en detaljplan där marken ägs av en privat aktör. Markpolicyn består av tre delar: 1. Riktlinjer för markanvisning 2. Riktlinjer vid överlåtelse eller upplåtelse av kommunens mark 3. Riktlinjer för exploateringsavtal Partille kommun 2 (10)
Utgångspunkter och mål Partille kommuns vision Mitt i det goda livet har sex målområden för att tydliggöra kommunens inriktning mot ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt hållbart samhälle. De sex målområdena ligger som grund för samhällsplaneringen och i Partille kommun, vilket tydliggörs i ÖP 2035. Partille kommun strävar efter en jämn utvecklingstakt befolkningsmässigt då kommunen går från att vara en av Göteborgs förorter till en förstad som är mer integrerad med Göteborg. Den bebyggda marken i kommunen ska främst öka genom förtätning inom eller intill redan bebyggda områden där infrastruktur, kollektivtrafik och service redan finns. Vid förtätning ska en variation av bebyggelsens utformning och upplåtelseform eftersträvas för att möjliggöra mångfaldig befolkning. Markreserv Partille kommun äger ca 4400 ha mark (ca 70 % av kommunens yta), varav en stor andel består av mark som inte avses för bebyggelse. Det finns mark som är obebyggd och utpekad i ÖP som möjliga bebyggelseområden. Detta är mark som inte är planlagd. Partille kommun har ingen detaljplanelagd markreserv. Partille kommun 3 (10)
1. Riktlinjer för markanvisning Markanvisning kan bli aktuellt då kommunen tar initiativ till ett stadsbyggnadsprojekt eller då en aktör kommer med en bra projektidé som överensstämmer med kommunens intentioner. Markanvisning sker genom direktanvisning, tävling eller annat anbudsförfarande beroende på platsen och projektets förutsättningar. Det är kommunstyrelsen som beslutar om markanvisning. Markanvisning kan ske innan ett planarbete startar och då tecknas ett markanvisningsavtal mellan aktören och kommunen. Markanvisning kan även ske under planprocessen eller efter att en detaljplan har antagits av kommunen. Markanvisningstävling Markanvisningstävling mellan olika byggaktörer kan användas då markområdet är stort, komplext eller särskilt intressant för samhällsutvecklingen. Om kommunen bedömer att det finns aktuell, relevant konkurrens mellan aktörer om samma område så används markanvisningstävling. Markanvisningstävling är en metod som vitaliserar den lokala stadsplaneringen. Tävlingen kan ske genom en öppen förfrågan till marknadens alla aktörer eller genom en inbjudan till några aktörer. Kommunen tar fram ett tävlingsprogram som beskriver förutsättningarna för tävlingen. Det övergripande syftet med en markanvisningstävling är att få fram nya idéer inom samhällsbyggnad. Direktanvisning Direktanvisning till en utvald byggaktör används för mindre områden, när det finns samordningsfördelar att anvisa till en viss byggaktör eller då en aktör har en tydligt genomförbar projektidé där utförandet och utformningen stämmer överens med kommunens intentioner för området. Anbud Anbudsförfarande går till så att kommunen tar fram ett underlag med förutsättningar och krav för det aktuella området. Annonsering av den kommande markanvisningen sker i olika medier och intresserade aktörer lämnar anbud utifrån givna förutsättningar och krav. Inkomna anbud jämförs utifrån de uppställda villkoren. Partille kommun 4 (10)
Intresseanmälan Intresseanmälan avseende markanvisning kan spontant skickas med e-post till kommunen. Anmälan ska innehålla följande: - en kort beskrivning av aktören, organisationsnummer och kontaktuppgifter - en beskrivning av vilken form av nybyggnation som aktören hanterar (t.ex. upplåtelseform) - vilken kommundel som är av intresse - referensobjekt - vilka ekonomiska och organisatoriska förutsättningar aktören har för projektets genomförande - vilket tidsperspektiv som aktören har för projektet - en presentation om varför Partille är intressant för aktören och hur aktören kan bidra till samhällsutvecklingen i Partille Om aktören har en konkret projektidé så ska anmälan även innehålla beskrivning av bebyggelsens karaktär, volym och utformning, samt skisser och situationsplan. Dessutom behövs en tydlig motivering av hur projektet bidrar till samhällsutvecklingen i Partille. Kommunen registrerar inkommande intresseanmälningar. En intresseanmälan kan eventuellt resultera i markanvisning om det är förenligt med gällande ÖP. Villkor vid markanvisning 1. Partille kommuns mål och styrdokument ska följas. 2. Markanvisningen tidsbegränsas till två år från kommunens beslut. a. Om inte marktilldelningsavtal tecknats inom två år kan markanvisningen förlängas under förutsättning att aktören aktivt driver projektet. b. Kommunen har rätt av återta markanvisningen om det är uppenbart att aktören inte avser eller förmår genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs då beslut om markanvisning togs. 3. Planprojekt som avbryts till följd av förändrade förutsättningar ger inte rätt till en ny markanvisning. 4. Aktören har inte rätt till ekonomisk ersättning i följande fall: a. Markanvisningen återtas av kommunen enligt punkt 2b. b. Markanvisningen löper ut utan att förnyas. c. Aktören avbryter projektet. d. Planarbetet avbryts på grund av förändrade förutsättningar. e. Beslut att anta detaljplanen inte tas eller om beslut att anta detaljplanen inte vinner laga kraft. 5. Aktören står för alla kostnader under planprocessen och står för den ekonomiska risken i samband med detaljplanearbetet. 6. Aktören förbinder sig att aktivt medverka i planarbetet. 7. Markanvisningen får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Partille kommun 5 (10)
Detta påverkar vid kommunens beslut om markanvisning Stor vikt läggs på aktörens engagemang för att tillsammans med kommunen möjliggöra en god samhällsutveckling. Kommunen uppmuntrar nya idéer och samarbetsformer för att nå kommunens uppsatta mål och vision. Vid val av aktör för markanvisning ska hänsyn tas till tidigare av aktören genomförda jämförbara projekt. Aktörens ekonomiska och organisatoriska stabilitet har betydelse för bedömningen om aktören har kapacitet att genomföra ett stadsbyggnadsprojekt. Enligt kommunens lokala miljömål ska ett mer energieffektivt byggande än gällande BBR (Boverkets byggregler) eftersträvas. Vissa stadsbyggnadsprojekt kan innebära att särskilda förutsättningar finns och då sker val av lämplig aktör utifrån de specifika kriterier som gäller. Vid markanvisning kan följande villkor ställas beroende på projekt och område: - Mångfald i boendet. En variation i upplåtelseformer, hustyper, lägenhetsstorlekar och prissättning ska finnas inom området. - Sociala åtaganden. Aktören ska upplåta bostäder till hushåll med särskilda behov, samt lokaler för barn- och äldreomsorg. Detta kan ske antingen genom den avsedda nyproduktionen eller i aktörens övriga befintliga bestånd. - Miljöanpassat/energieffektivt byggande. - Blandstad. Möjligheten att integrera verksamhetslokaler med bostadsbebyggelse ska tas till vara. - Förmedling av tomter/småhus via kommunens tomt- och småhuskö. Avtal Ett markanvisningsavtal tecknas mellan kommunen och aktören, detta avtal godkänns samtidigt som kommunstyrelsen beslutar om markanvisning. Markanvisningsavtalet reglerar plan- och utredningskostnader, samt ansvar och samverkan under planprocessen. Inget separat plankostnadsavtal tecknas. Inför tecknande av markanvisningsavtal ska projektgruppen (kommunen + byggaktören) ta fram ett gemensamt mål- och visionsdokument. Detta dokument biläggs avtalet och utgör grund för fortsatt samarbete fram till projektets utvärdering. Markanvisningsavtalet ska även fastställa principer för kostnadsfördelning mellan parterna avseende projektering och utbyggnad av anläggningar inom allmän plats och VA som krävs för detaljplanens genomförande. Kostnader för allmän plats fördelas med grund i plan- och bygglagens gatukostnadsregler. Åtgärder som krävs för att möjliggöra bebyggelsen bekostas av bolaget, t.ex. bullerskydd. Markanvisningsavtalet ersätts av ett marktilldelningsavtal. I samband med detaljplanens antagande tecknas marktilldelningsavtalet som reglerar detaljplanens genomförande och marköverlåtelsen. Vid tecknandet av markanvisningsavtalet ges en tidig prisindikation avseende marken. Vid direktanvisning fastställs köpeskillingen genom förhandling då marktilldelningsavtalet tecknas. Partille kommun 6 (10)
2. Riktlinjer vid överlåtelse eller upplåtelse av kommunens mark Principer för markprissättning Partille kommun säljer eller upplåter mark på marknadsmässiga villkor. Om marknadsvärdet inte är känt beställs en markvärdering av oberoende part. Vid direktanvisning fastställs köpeskillingen genom förhandling då marktilldelningsavtalet tecknas. Då markanvisningsavtalet tecknas ges en tidig prisindikation. Vid försäljning av mark för småhus/radhus sätts en köpeskilling per tomt, där varje tomts läge, byggrätt och förutsättningar för byggnation ligger till grund för prissättningen av den specifika tomten. Kostnader för utbyggnad av allmän plats (gatukostnad) och anslutningsavgift för VA debiteras separat i vissa fall. Vid försäljningen ska det tydligt framgå om gatukostnad, VA-anslutningsavgift, plankostnad och nybyggnadskarta ingår i tomtpriset eller inte. Vid försäljning av mark för flerbostadshus och verksamheter ska köpeskillingen baseras på pris per m 2 BTA. Kostnader för utbyggnad av allmän plats och avgifter för VA debiteras separat. Kostnader för allmän plats fördelas enligt principerna i Plan- och bygglagens gatukostnadsregler. Kommunens tomt- och småhuskö Genom tomt- och småhuskön erbjuder kommunen förköpsrätt av tomter till privatpersoner som vill bygga hus för året-runt-boende och förtur att förvärva färdiga småhus byggda av externa aktörer. Tomter och småhus som erbjuds genom tomt- och småhuskön säljs till marknadsmässiga priser. Markupplåtelse Alla förfrågningar avseende upplåtelse av kommunens mark ska vara skriftliga och skickas till kommunen. Kommunal mark som inte avses att bebyggas eller användas till annan verksamhet inom en överskådlig tidsperiod kan arrenderas ut till verksamhet som är tillåten inom området. Arrendeavgifterna ska vara marknadsmässiga. Inga nya tomträttsupplåtelser är aktuella att tecknas avseende kommunens mark. Villkor vid markupplåtelse Då kommunen beslutar om att upplåta mark ska följande villkor helst vara uppfyllda: - Effektiv markanvändning - Enlighet med ÖP - Verksamhet som bidrar till samhällsutvecklingen - Verksamhet som är anpassad till omgivande verksamheter - Verksamhet som skapar arbetstillfällen Partille kommun 7 (10)
3. Riktlinjer för exploateringsavtal Ett exploateringsavtal reglerar kommunens respektive markägarens (eller en byggaktörs) åtagande vid genomförandet av en detaljplan där marken ägs av en privat aktör. Exploateringsavtalet har sin lagliga grund i 6 kap. plan- och bygglag (2010:900). Exploateringsavtal blir aktuellt att teckna då en detaljplan omfattar allmänna intressen. För detaljplaner som avses upprättas med standardförfarande enligt plan- och bygglagen (t.ex. en detaljplan för 1-2 villatomter) blir det i normalfallet inte aktuellt att teckna exploateringsavtal. Med exploatering avses en förändring av markanvändning vilken medför en samhällsnytta och en värdeökning av marken. Exploatering omfattar åtgärder för att anskaffa, bearbeta och iordningställa mark för att möjliggöra bebyggelse. Åtgärderna kan bland annat vara sanering av förorenad mark och arkeologiska utgrävningar. Exploatering förutsätter normalt att en detaljplan tas fram vilket innebär att flera olika utredningar avseende markens förutsättningar och föreslagen bebyggelses lämplighet på platsen. Detaljplanens genomförande omfattar markägarens egen byggverksamhet, kommunens utbyggnad av kommunaltekniska anläggningar som gator, grönområde, VA-ledningar samt andra aktörers utbyggnad av el- och telesystem m.m. Markägaren eller byggaktören kan få ersätta kommunen för del av kommunens medfinansiering till byggande av statliga vägar och järnvägar, detta om åtgärderna skapar värdeökning för fastigheter inom detaljplanen. Från idé till genomförande Då en markägare erhållit positivt plansked från kommunstyrelsen tecknas ett samverkansavtal om detaljplanen omfattar allmänna intressen. Detta avtal reglerar plan- och utredningskostnader, samt ansvar och samverkan under planprocessen. Inget separat plankostnadsavtal tecknas. Inför tecknande av samverkansavtal ska projektgruppen (kommunen + markägaren) ta fram ett gemensamt mål- och visionsdokument. Detta dokument biläggs avtalet och utgör grund för fortsatt samarbete fram till projektets utvärdering. Samverkansavtalet ska även fastställa principer för kostnadsfördelning mellan parterna avseende projektering och utbyggnad av anläggningar inom allmän plats och VA som krävs för detaljplanens genomförande. Om medfinansieringsersättning är aktuell bör detta framgå i samverkansavtalet. Åtgärder som krävs för att möjliggöra bebyggelsen bekostas av exploatören, t.ex. bullerskydd. Samverkansavtalet ersätts av ett exploateringsavtal. Exploateringsavtalets innehåll arbetar parterna gemensamt fram parallellt med planarbetet. Kommunen tar fram ett utkast till exploateringsavtal i god tid inför detaljplanens granskningsskede. Exploateringsavtalet ska vara undertecknat av exploatören innan det kommunfullmäktigemöte då beslut tas om att godkänna exploateringsavtalet och att anta detaljplanen. Som förutsättning för exploateringsavtalets giltighet är att beslut att anta detaljplanen vinner laga kraft. Exploateringsavtalets innehåll Kommunen ska ingå exploateringsavtal avseende mark som ägs av annan än kommunen när det krävs för att säkerställa genomförandet av en detaljplan. Exploateringsavtalet reglerar kommunens och exploatörens olika åtaganden, ansvar och kostnader som krävs för detaljplanens genomförande. Partille kommun 8 (10)
Syftet med exploateringsavtalet är att så långt möjligt säkerställa att en detaljplan kan antas och genomföras på ett sådant sätt att kraven på ett fungerande bebyggelseområde blir tillgodosedda. Ingående punkter i exploateringsavtal: Exploatörens åtaganden o Exploatören ansvarar för och bekostar alla åtgärder inom kvartersmark, vilket bland annat omfattar projektering, bygg- och anläggningsåtgärder, byggsamordning, bygglov, lagfart, lantmäteriåtgärder, ledningar och övrig infrastruktur. o Exploatören bekostar anslutningsavgifter för fjärrvärme, el, fiber, tele m.m, samt anläggningsavgift för VA enligt vid varje tidpunkt gällande taxa. o Exploatören ska, om inte annat avtalas, stå för lantmäterikostnader för planens genomförande. o Om det till följd av exploatörens bygg- eller anläggningsarbeten inom kvartersmark krävs projektering samt genomförande av anläggnings- eller anslutningsarbeten avseende kommunens anläggningar och ledningar inom allmän platsmark så ska exploatören beskosta detta. o Exploatören ska sträva efter ett mer energieffektivt byggande än gällande BBR Boverkets byggregler. o Exploatören ska vara med i att bekosta projektering och utbyggnad av allmän plats. Kostnader för allmän plats fördelas enligt principerna i Plan- och bygglagens gatukostnadsregler. Kommunens åtaganden o Kommunen ansvarar för projektering och utbyggnad av allmän plats, samt VA. Om utbyggnad av allmän plats bedöms understiga tröskelbelopp för krav på upphandling kan eventuellt detta ansvar läggas över på exploatören. Ansvarsfördelning avseende plangenomförandet. Fördelning av kostnader för framtida drift och underhåll av anläggningar inom avtalsområdet. Utbyggnadstakt och tidpunkter för färdigställande av olika anläggningar och bebyggelse. Kommunens krav på hantering av dagvatten, bulleråtgärder, marksanering m.m. i enlighet med planbeskrivningen. Exploatören ska kunna ge ekonomisk garanti/säkerhet ställd till kommunen för de ekonomiska åtaganden (exploateringsbidrag) som exploatören har genom avtalet. De åtaganden och åtgärder som anges i avtalet ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras i enlighet med en hållbar utveckling. Exploatören som har nytta av den nya detaljplanen ska ekonomiskt bidra till kommunens kostnader för utbyggnad av gator och andra anläggningar inom allmän plats. Anläggningar för VA erläggs enligt särskild taxa. Exploatören ska även bekosta nödvändiga åtgärder utanför planområdet om de är till nytta för exploateringen. De åtagande och kostnader som läggs på exploatören ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen och kostnader ska fördelas skäligt och rättvist mellan kommunen och exploatören. Detsamma gäller om det är flera exploatörer inom ett planområde. Partille kommun 9 (10)
Självkostnadsprincipen ska tillämpas, dvs att ersättningar ska svara mot de faktiska kostnaderna för de tjänster eller nyttigheter som kommunen tillhandahåller. Exploateringsavtalet kan omfatta medfinansieringsersättning avseende en del av kommunens kostnad för bidrag till byggande av en statlig väg eller järnväg. Avtalet får omfatta medfinansieringsersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående. Exploateringsavtalet får inte överlåtas till annan part utan skriftligt medgivande från kommunens samhällsbyggnadschef. Markinlösen och marköverlåtelser vid exploatering Om plangenomförandet medför marköverlåtelser tecknas separata överenskommelser om fastighetsreglering mellan kommunen och markägaren. Vid överlåtelse/upplåtelse av kommunens mark till exploatören ska det vid överlåtelsetillfället aktuella marknadsvärdet gälla. Den privatägda mark inom planområdet som planläggs som allmän plats eller kvartersmark för allmän byggnad ska överlåtas till kommunen genom fastighetsreglering och eventuell ersättning bedöms utifrån expropriationslagens bestämmelser. Partille kommun 10 (10)