1 Fastighetsintäkterna uppgick till 868 (84) MSEK. Nettouthyrningen uppgick totalt till 118 (17) MSEK varav befintligt fastighetsbestånd -9 (15) MSEK. Rörelseresultatet uppgick till 393 (355) MSEK, en ökning med 11 procent vilket främst beror på högre intäkter. Finansiella poster förbättrades till -55 (-124) MSEK främst tack vare lägre räntenivåer. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -296 (-73) MSEK, vilket motsvarar -4,1 procent. Årets resultat efter skatt uppgick till 43 (53) MSEK. Årets investeringar uppgick till 2 129 (69) MSEK. De största investeringarna är uppförandet av Kungsbrohuset samt förvärven av Orgelpipan 6 (mittemot Centralstationen) i Stockholm och Gullbergsvass 17:4 (Centralhuset) i Göteborg. I april genomfördes fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier vilket stärkte Jernhusens eget kapital med 553 MSEK. I oktober tecknade Jernhusen avtal med Alecta om försäljning av marken under World Trade Center för 6 MSEK. Styrelsen föreslår en utdelning om 1 (1) MSEK. Rörelseresultatet för 21 prognostiseras att bli högre jämfört med, främst tack vare förvärvade fastigheter.
2 Kommentar från vd Jernhusens verksamhet fortsätter att utvecklas positivt och rörelseresultat ökade med 11 procent. Nettouthyrningen under året är positiv vilket främst beror på nyuthyrningar i våra utvecklingsfastigheter Kungsbrohuset och Centralhuset Sundbyberg, där vi trots en tuff hyresmarknad kunnat hyra ut i stort sett alla lokaler. I oktober tecknades ett 1-årigt avtal med mediekoncernen Schibstedt om förhyrning om drygt 1 kvm i Kungsbrohuset. Jernhusens kapital stärktes med drygt 55 MSEK vid fusionen med Swedcarrier. Kapitalet kommer att användas för att bidra till en bättre transportsektor genom investeringar i de större centralstationerna, nya resecentrum samt i nya och befintliga underhållsdepåer och godsterminaler. Förvärv och avyttringar Jernhusen fortsätter att intensivt satsa på utvecklingen av stationsområdena för att öka servicen till resenärerna. Förvärvet av Orgelpipan 6 (mittemot Centralstationen) i Stockholm gör det möjligt för oss att förbättra resandeflödet och skapa en ny attraktiv entré till Citybanan. I oktober avyttrade vi marken under WTC i Stockholm till Alecta för 6 MSEK. I fastigheten ingår Cityterminalen som Jernhusen behåller för att fortsätta att utveckla verksamheten och integrera den med Centralstation Stockholm. I oktober förvärvade vi även Centralhuset i Göteborg, som ligger i direkt anslutning till Centralstationen. Ur ett strategiskt perspektiv är förvärvet viktigt för oss. Det ger oss bättre möjligheter att kunna utveckla hela stationsområdet och knyta ihop det med både Nordstaden och den kommande Västlänken. Nya attraktiva tjänster I december lanserade vi två nya tjänster som ökar vår service till resenärerna. I december startade Jernhusen tillsammans med Banverket en ledsagningstjänst på 124 stationer i landet. Den nya tjänsten gör resandet enklare för människor med funktionsnedsättning. På Centralstationen i Göteborg öppnade vi vår första Stationslounge där tågoperatörer och andra företag kan erbjuda sina kunder en lugn arbetsmiljö och en avkopplande stund i anslutning till sin resa. Ökad godstrafik gynnar miljön För att skapa effektiva och moderna terminaler som kan öka godstrafiken på järnväg har Jernhusen tagit ett viktigt steg och utvecklat godsterminaler som är öppna och tillgängliga för alla aktörer. I november blev upphandlingen av terminaloperatörer på anläggningarna i Jönköping, Stockholm och Göteborg klara och verksamheterna startar i februari 21. I Helsingborg fortsätter bygget av en ny underhållsdepå som beräknas stå färdig i maj. Hållbar utveckling Att verka för en hållbar utveckling är viktigt och vi är glada för att ha startat ett pilotprojekt där målet är att minska energianvändningen med 5 procent i fem av våra fastigheter. Per Berggren 4 februari 21
3 Jernhusen i korthet Affärsidé På kommersiella villkor utvecklar Jernhusen stationsområden, underhållsdepåer och godsterminaler längs järnvägen och bidrar därmed till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige. Uppdrag Jernhusen är helägt av svenska staten. Uppdraget är att medverka till att stationer, underhållsdepåer och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Jernhusen ska också se till att resenärernas behov av trygghet, säkerhet och service uppfylls. Finansiella mål Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med motsvarande verksamheter. Soliditeten ska vara mellan 35 45 procent, räntetäckningsgraden minst 2, gånger samt avkastningen på eget kapital minst 12 procent över en konjunkturcykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och affärsstrategier. Verksamhet Större delen av verksamheten bedrivs i affärsområdena Stationer och Verkstäder. Affärsområdena Projektfastigheter och Mindre stationer har i uppdrag att utveckla och avyttra fastigheter. Affärsområdet Svenska reseterminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster både i egna och i andras stationsfastigheter. Ekonomisk data MSEK Helår Helår 28 Okt-dec Okt-dec 28 Fastighetsintäkter 868 84 228 211 Driftöverskott 453 45 17 85 Rörelseresultat 393 355 9 69 Finansiella poster -55-124 -18-42 Resultat efter finansiella poster 338 232 72 27 Värdeförändringar -29-189 -145-186 Periodens resultat 43 53-54 -93 Investeringar i fastigheter 2 129 69 1 399 254 Fastighetsförsäljningar 73 48 18 16 Vakansgrad hyra, % 5,2 4,7 5,2 4,7 Marknadsvärde fastigheter 8 946 7 186 8 946 7 186 Soliditet, % 37,2 39,7 37,2 39,7 Räntetäckningsgrad, ggr 8,5 2,8 8,5 2,8 Avkastning på eget kapital, % 1,3 1,7 1,3 1,7
4 Jernhusens marknader Det senaste årets finansiella kris och ekonomiska nedgång har även påverkat Jernhusen och bolagets kunder. Fastighetsmarknaden har dämpats och stigande avkastningskrav har påverkat marknadsvärdena för Jernhusens fastigheter negativt. Även hyresmarknaden har mattats av på många håll. Jernhusen har tack vare stabila hyror i stationsfastigheter och underhållsdepåer klarat avmattningen relativt bra. Den svenska järnvägsmarknaden står inför stora förändringar. Avregleringen av persontransportmarknaden, kraftig tågtillväxt, ny teknologi och nya trafikmönster är faktorer som påverkar samtliga aktörer i branschen. För Jernhusens del skapar detta möjligheter med flera stora affärssatsningar i stationsområden, underhållsdepåer och godsterminaler. Transporter på järnväg Jernhusens affär är främst kopplad till transporter på järnväg, såväl person- som godstransporter. Prognosen för visar på något minskade persontransporter. Jernhusen bedömer dock att avmattningen är tillfällig och att resandevolymerna kommer att fortsätta öka på sikt. Godstransporter påverkas mer negativt av lågkonjunkturen och för prognostiseras en nedgång med 17 procent. Trots en viss nedgång på godstransporter har antalet lok och vagnar som måste underhållas inte minskat. TRANSPORTERAD GODSMÄNGD OCH PERSONTRANSPORTER Miljarder tonkilometer 25 24 23 22 21 2 19 Miljarder personkilometer 14 13 12 11 1 9 8 18 22 23 24 25 26 27 28 Prognos Tonkilometer Personkilometer Källa: SIKA 7 Stationsområden Jernhusens totala affär inom stationsområdet drivs till stor del av resandet. Totalt sett har resandet minskat något under men på de flesta av Jernhusens stationer har besökarantalet varit oförändrat. Hyresmarknad Hyresmarknaden för kontor i Stockholm bedöms ha blivit mest påverkad av lågkonjunkturen. De långsiktiga hyrorna antas vara relativt stabila, dock har rabatterna i början av hyresperioden ökat. I Göteborg och Malmö bedöms hyresmarknaden som minimalt påverkad, delvis beroende på en mindre fallhöjd för topphyresnivåerna. Utöver kontor och väntsalsytor består den uthyrbara ytan i stationsfastigheterna uteslutande av närservicebutiker och restauranger. Utbudet som dessa erbjuder är mindre konjunkturkänsligt än det som finns i exempelvis gallerior och köpcentrum. Kundunderlaget utgörs av de
5 resenärer som dagligen besöker stationerna. Tack vare ett oförändrat besökarantal är både vakanser och hyror relativt stabila jämfört med hyresmarknaden för butiker och restauranger i övrigt. Investeringar Investeringar i stationsområdena har fortsatt i hög takt för att möta resenärernas behov samt att skapa en trivsam och levande miljö runt stationsbyggnaderna. På Centralstation Stockholm har arbetet med en grundförstärkning samt modernisering och tillskapande av nya ytor påbörjats. I Malmö och Uppsala har arbetet fortsatt med uppförandet av en ny stationsdel respektive ett nytt Resecentrum. Fastigheterna Orgelpipan 6 i Stockholm samt Gullbergsvass 17:4 i Göteborg har förvärvats i syfte att utveckla stationsområdena med hänsyn till de förändringar som Citybanan i Stockholm respektive Västlänken i Göteborg kommer att innebära. Två stora kontorsprojekt har fortsatt under året, Kungsbrohuset i Stockholm, som också är den enskilt största investeringen, samt Centralhuset Sundbyberg. DE FEM STÖRSTA HYRESGÄSTERNA TOTALT, HYRESVÄRDE HYRESVÄRDE PER OMRÅDE F E A D C B A SJ AB, 15% B Euromaint Rail AB, 13% C Scandic Hotels AB, 7% D ISS-TraffiCare AB, 6% E Reitan Servicehandel Sverige AB, 6% F Övriga hyresgäster, 53% D C E B A Stationsområde A Kontor, 26% B Butik och restaurang, 25% C Övriga utrymmen 1), 11% D Underhållsdepåer, 35% E Godsterminaler, 3% 1) I övriga utrymmen ingår arrende, biljettautomat, bostad, garage, verkstad, lager, personalutrymme, p-plats, plattform, reklamplats, sport- och fritidsanläggning, spåranläggning, stationsverksamhet, teknikutrymme och tomträtt Underhållsdepåer Marknaden för underhållsdepåer drivs av såväl resande- som godstransporter på järnväg. Den avmattning som skett inom båda dessa områden under har inte medfört en minskad efterfrågan på trafiknära underhållsdepåer. Betydelsen av de äldre verkstäderna för tyngre fordonsunderhåll minskar i transportsystemen och därmed även efterfrågan från tågoperatörerna. Hyresmarknad Jernhusen ser att det finns en ökad efterfrågan och möjligheter till ökade hyror på de trafiknära, moderna underhållsdepåerna på grund av nya bansträckningar och trafikmönster samt att avregleringen ger möjligheter för nya aktörer. Att kombitrafiken i Sverige har ökat med 38 procent på fem år ger en god indikation på att fler inser järnvägens fördelar. På sikt innebär detta högre intäkter. Investeringar Jernhusen har påbörjat flera stora projekt där målet är förbättrad logistik, ökad kapacitet och anpassning för en mer tekniskt utvecklad tågflotta. I Helsingborg har mark förvärvats i anslutning till Jernhusens befintliga fastighet och en ny depå står redo att ta emot tåg under 21. På depån Hagalund i Solna har flera moderniserings- och tillbyggnadsprojekt fortskridit som planerat. Godsterminaler I form av fastighetsägare av gods- och kombiterminaler spelar Jernhusen en nyckelroll i kombitrafikens utveckling. I takt med att tidigare arrendeavtal på Jernhusens godsterminaler löper ut, upphandlas nya terminaloperatörer i konkurrens och terminalen tillgängliggörs för alla aktörer. Hyresmarknad Intäkterna från gods- och kombiterminaler är kopplade till den mängd gods som hanteras i terminalen. Volymen beror på förhållandet mellan järnväg och övrig infrastruktur, möjligheten till bra logistik, operatörens marknadsandel på aktuell ort och konjunkturläget.
6 Investeringar Investeringar har genomförts på Västerås Kombiterminal där den anpassats för ökade volymer genom bland annat omfattande markarbeten för att förbättra bärigheten. Fastighetsmarknad Den förmodade ökningen av avkastningskraven under har inte ha blivit så kraftig som marknaden tidigare har trott. Marknadens avkastningskrav på framförallt underhållsdepåer och godsterminaler beror till stor del på fastighetens läge i förhållande till järnvägsnätet. För stationer är antalet besökare en viktig parameter eftersom det påverkar stabiliteten i driftnettot från butiker, restauranger och de trafiknära kontoren. Oftast ligger avkastningskraven i nivå med övriga traditionella förvaltningsfastigheter, men med skillnaden att de är mindre volatila över en konjunkturcykel. Jernhusen bedömer att avkastningskraven kommer att vara stabila under det kommande året. FASTIGHETSTRANSAKTIONER I SVERIGE Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) 16 14 12 1 8 6 4 2 Direktavkastning kontor (%) 8 7 6 5 4 3 2 1 21 22 23 24 25 26 27 28 Prognos Transaktionsvolym Stockholm Göteborg Malmö Källa: Savills VAKANSGRAD KONTOR CBD Ekonomisk vakans (%) 18 15 12 9 6 3 21 22 23 24 25 26 27 28 21 Källa: Newsec, Stockholm Göteborg Malmö Nordic report autumn HYRA KONTOR CBD SEK/kvm 5 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 21 22 23 24 25 26 27 28 21 Källa: Newsec, Stockholm Göteborg Malmö Nordic report autumn
7 Resultaträkning koncernen MSEK Helår Helår 28 Okt-dec Okt-dec 28 Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 583,7 541,1 157,6 133,4 Media 96,8 86,6 22,8 23,7 Övriga intäkter 1) 187,1 175,8 47,4 53,2 Summa fastighetsintäkter 867,6 83,5 227,8 21,3 Fastighetskostnader Driftkostnader -278,3-255,5-77, -79,2 Underhåll -29,6-35, -8,3-13,9 Fastighetsskatt -8,5-7,9-3,9-2, Fastighetsadministration -97,8-1,4-32, -3,3 Summa fastighetskostnader -414,2-398,8-121,2-125,4 Driftöverskott 453,4 44,7 16,6 84,9 Central administration -39,5-36,9-8,9-11,2 Utvecklingskostnader -21,2-12,4-8, -4,3 Rörelseresultat 392,7 355,4 89,7 69,4 Finansiella poster, inklusive intressebolag -54,5-123,6-18,2-42, Resultat efter finansiella poster 338,2 231,8 71,5 27,4 Värdeförändringar Fastigheter -295,9-72,5-153,4-75,9 Finansiella instrument 5,5-117, 8,7-11,2 Summa värdeförändringar -29,4-189,5-144,7-186,1 Resultat före skatt 47,8 42,3-73,2-158,7 Skatt -4,4 1,9 19,1 66,1 Periodens resultat/ totalresultat 43,4 53,2-54,1-92,6 Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat/totalresultat 45,2 52,9-52,2-92,6 Minoritetens andel av periodens resultat/totalresultat -1,8,3-1,9 -, Resultat per aktie (SEK) 11,3 13,2-13,1-23,2 Genomsnittligt antal aktier 4 4 4 4 1) Varav väntsal 89,3 (93,7) MSEK, parkering 35,6 (28,5) MSEK, infrastrukturförvaltning 23,7 (19,5) MSEK, förvaringsboxar 17,9 (16,9) MSEK, reklam 7, (7,2) MSEK, taxiangöring 9,2 (6,6) MSEK samt toalettintäkter 4,5 (3,4) MSEK. Av intäkterna avser 118,1 (113,2) MSEK kontrakterade intäkter och 69, (62,6) MSEK rörliga intäkter. Jämförbart bestånd MSEK Helår Helår 28 Okt-dec Okt-dec 28 Fastighetsintäkter 856,9 8,8 222,4 217,8 Fastighetskostnader -41, -383,7-116,6-121,6 Driftöverskott 455,9 417,2 15,8 96,3 Rörelseresultat 395,1 367,8 88,8 8,7
8 Kommentar till resultaträkning koncernen Hyresintäkter och media I hyresintäkter ingår bashyra och index. Intäkterna uppgick till 584 (541) MSEK, en ökning med 43 MSEK. Ökningen beror främst på indexuppräkning. Vidaredebiterad media uppgick till 97 (87) MSEK. Förändringen beror på ökade energikostnader. Hyresvärdet i fastighetsbeståndet per den 31 december uppgick till 75 (678) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,9 (2,1) år. Vakansgrad Hyresvakansgraden uppgick till 5,2 (4,7) procent vid årsskiftet. Ökningen beror på en negativ nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, ökade till 13,5 (12,7) procent. HYRESVAKANSGRAD % MSEK 15 75 12 6 9 45 6 3 3 15 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 26 27 28 Hyresvakansgrad, % Hyresbortfall årsvärde, MSEK Förfallostruktur på hyreskontrakten Förfalloår Antal avtal Objektsarea kvm Årshyra, MSEK 1) Andel av årshyra, % 21 1 112 23 347 229,8 3 211 541 93 927 115,1 15 212 383 142 195 119,4 16 213 158 41 449 64,2 8 214 33 12 865 23,6 3 215 35 23 346 5, 6 216-58 1 472 168,1 22 Totalt 2 32 644 6 77,2 1 1) Inklusive framtida gällande avtal
9 Nettouthyrning MSEK Helår Helår 28 Befintligt fastighetsbestånd Nyuthyrning 12,1 25,1 Omförhandlingar 1) -2,3 2,7 Avflyttning -18,5-13, Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd -8,7 14,8 Utvecklingsfastigheter Nyuthyrning 142,2 16,3 Avflyttning -15,9-13,8 Nettouthyrning i utvecklingsfastigheter 126,3 2,5 Nettouthyrning totalt 117,6 17,3 1) Under året har hyreskontrakt omförhandlats och förlängts till ett värde om 128 (16) MSEK. NETTOUTHYRNING I BEFINTLIGT FASTIGHETSBESTÅND MSEK 1 8 6 4 2 2 4 6 8 1 28 28 Q1 Q2 Nyförhandlingar Omförhandlingar 28 Q3 28 Q4 Q1 Uppsagda för flytt Nettouthyrning Q2 Q3 Q4 Övriga intäkter I övriga intäkter ingår intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), förvaringsboxar, taxiangöring samt reklam. Övriga intäkter ingår inte i fastigheternas hyresvärde. Övriga intäkter uppgick till 187 (176) MSEK, en ökning med 6 procent. Ökningen beror främst på ökade intäkter från infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), parkering samt taxiangöring. Av övriga intäkter avser 118 (113) MSEK kontrakterade intäkter och 69 (63) MSEK rörliga intäkter. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 414 (399) MSEK, Ökningen beror främst på högre driftkostnader för el, värme och snöröjning.
1 DRIFTÖVERSKOTT MSEK 15 12 9 6 3 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 26 27 28 Utvecklingskostnader Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 21 (12) MSEK. Kostnaderna avser ett antal projekt för att öka kollektivt resande och godsvolymerna på järnväg. Finansiella poster Året har karaktäriserats av historiskt låga kort- och långräntor vilket har medfört att Jernhusens finansnetto, trots en ökad genomsnittlig låneskuld, uppgick till -55 (-124) MSEK en minskning med 69 MSEK. Jernhusens genomsnittliga ränta uppgick till 2,1 (4,3 ) procent. Under året har räntekostnader direkt hänförda till större pågående nyanläggningar aktiverats om 26 (9) MSEK. Räntetäckningsgraden uppgick till 8,5 (2,8) gånger. Den högre räntetäckningsgraden beror dels på ett högre resultat från rörelsen men framförallt på det kraftiga fallet i marknadsräntorna som medfört betydligt lägre finansiella kostnader. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen (31 december), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ±14 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ±51 MSEK. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster ökade till 338 (232) MSEK, vilket främst beror på högre hyresintäkter och lägre lånekostnader. Värdeförändringar Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 4 () MSEK Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång minskat med marknadsvärdet vid föregående årsskifte, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. För att säkerställa värderingen vid årsskiftet har externa värderingar utförts av ett värderingsföretag. Cirka 8 procent av det internt bedömda totala marknadsvärdet har värderats externt motsvarande 29 fastigheter. Jernhusen bedömda marknadsvärde uppgick till 7 262 MSEK medan den externa värderingen uppgick till 7 198 MSEK motsvarande 64 MSEK eller 1 procent lägre.
11 Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till -3 (-73) MSEK, motsvarande -4,1 procent, vilket beror på lägre driftnetton, nedskrivningar i pågående investeringsprojekt samt ökade avkastningskrav. De prognostiserade driftnettona är något lägre för ett antal fastigheter under de närmaste åren på grund av ökade utgifter för planerade underhåll. Den negativa effekten motverkas dock delvis av bedömt ökade hyror tack vare pågående investeringar och omförhandling av flera stora hyresavtal på framförallt underhållsdepåer. Projektnedskrivningar är främst hänfört till pågående grundförstärkning på Centralstationen i Stockholm och investeringarna i Centralstation Malmö. Projektnedskrivningarna balanseras delvis mot projektvinster som har skapats på den mark vid Stockholms Central där Jernhusen arbetar med att tillskapa byggrätter. Avkastningskraven bedöms ha ökat på större delen av Jernhusens fastigheter under året. Generellt är ökningen större på underhållsdepåer än på stationer. De ökade avkastningskraven påverkar främst marknadsvärdet på kontorsfastigheter med höga driftnetton i Stockholmsområdet. På de tre stora centralstationerna i Stockholm, Göteborg och Malmö bedöms avkastningskraven vara oförändrade beroende på en stabil marknad. Effekten av bedömt ökade avkastningskrav påverkar marknadsvärdet med -171 MSEK vilket motsvarar en genomsnittlig ökning av avkastningskraven med,15 procentenheter. Finansiella instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har varit svagt positiv på grund av den gradvisa ränteuppgång som skett under året. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument uppgick till 6 (-117) MSEK. Skatt Årets skatt uppgick till -4 (11) MSEK. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och ett resultat om 27 MSEK blir inte föremål för beskattning. Av årets skatt utgjorde (9) MSEK aktuell skatt och -4 (2) MSEK uppskjuten skatt. Den effektiva skattesatsen uppgick till 9,1 (-25,8) procent. Skatteberäkning i koncernen MSEK Helår Helår 28 Redovisat resultat före skatt 47,8 42,3 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% -12,6 Skatt enligt gällande skattesats, 28% -11,9 Skatteeffekt av: till följd av ändrad skattesats - 19,6 bolagsförsäljning 7,2 6,1 försäljning intressebolag - -2,6 övriga skattemässiga justeringar -1,6 -,3 justeringar hänförliga till fg år 2,6 - Summa -4,4 1,9 Resultat kvartal 4 Fastighetsintäkterna uppgick till 228 (21) MSEK. Ökningen förklaras främst av högre hyresintäkter. Fastighetskostnaderna uppgick till 121 (125) MSEK, en minskning med 4 MSEK vilket främst beror på minskade underhållskostnader. Rörelseresultatet uppgick till 9 (69) MSEK, en ökning med 21 MSEK. Överskottsgraden uppgick till 52 (5) procent.
12 Balansräkning - koncernen MSEK -12-31 28-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 946,3 7 186,1 Maskiner och inventarier 6,7 5,7 Summa materiella anläggningstillgångar 8 953, 7 191,8 Finansiella anläggningstillgångar 621,1 483, Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 137,4 162, Likvida medel 11,4 31,3 Summa omsättningstillgångar 148,8 193,3 SUMMA TILLGÅNGAR 9 722,9 7 868,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 618,3 3 12,6 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 38,1 34, Räntebärande låneskulder 5 193,7 3 353,2 Summa långfristiga skulder 5 51,8 3 657,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 85,4 689,1 Ej räntebärande skulder 517,4 41,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 722,9 7 868,1
13 Kommentar till balansräkning koncernen Tillgångar Förvaltningsfastigheter Per den 31 december ägde Jernhusen 279 (39) fastigheter i 93 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till 8 946 (7 186) MSEK och hyresvärdet till 75 (678) MSEK exklusive media. Ökningen av marknadsvärdet beror på investeringar och förvärven av fastigheterna Orgelpipan 6 (mittemot Centralstationen) i Stockholm och Gullbergsvass 17:4 i Göteborg (Centralhuset). Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till 682 (674 ) kvm. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 8 procent. Förvärv och investeringar i fastigheter uppgick till 2 129 (69) MSEK. Dessa finns beskrivna under avsnittet om Jernhusens marknader på sidan 4 och framåt samt i tabellen nedan. Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar bestod 492 (45) MSEK av räntebärande långfristiga fordringar. Posten består till största del av en diskonterad fordran om 46 (4) MSEK på bolaget som ska uppföra den nya Arenastaden i Solna, en fordran på Arlandabanan om 4 (49) MSEK och en fordran på Stockholm Terminal AB om 45 () MSEK. Jernhusen är en av fem delägare i ett projekt som under året påbörjade byggnationen av Swedbank Arena i Solna. Övriga ägare är Solna stad, PEAB, Fabege och Svenska fotbollförbundet. Jernhusens ägarandel, i fyra bolag, uppgår till mellan 22,2 25, procent med ett åtagande om maximalt 26 MSEK. Specifikation av marknadsvärdeförändring MSEK Antal Marknadsvärde 1 januari 7 186,1 39 Driftnettoeffekt -45,5 Projektvinster/-förluster -83,5 Högre avkastningskrav 1) -171,4 Delsumma orealiserad värdeförändring -3,4 Investeringar 1 192, Förvärv 936,9 6 2) Frånträden -72,8-36 3) Realiserad värdeförändring 4,5 Marknadsvärde 31 december 8 946,4 279 1) I genomsnitt,15 procentenheter. 2) 4 förvärv samt 2 fastighetsbildningar. 3) 44 fastigheter har frånträtts varav 36 i sin helhet.
14 Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, MSEK Periodens investering, MSEK Återstående Lokalarea, investering, kvm 1) MSEK Beräknad färdigställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset 127 62 19 5 3 okt- 9 25 Sundbyberg 2) Malmö Malmö C 3) 463 198 223 n/a dec-1 n/a Uppsala Uppsala C 152 64 6 2 4 dec-1 n/a Stockholm Kungsbrohuset 1 5 329 46 27 mar-1 25 Stockholm Stockholm C 4) 975 96 858 n/a jun-12 n/a Helsingborg Verkstadskapacitet 268 117 146 1 1 maj-1 n/a Linköping Verkstadskapacitet 195 17 178 6 1 dec-1 n/a Förvärv förvaltningsfastigheter 917 Övriga projekt 329 Totalt 2 129 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation. 2) Återstår hyresgästanpassningar. 3) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 4) Grundförstärkning och utveckling av befintlig byggnad. Affärsområden Affärsområde 1) Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Antal fastigheter 61 68 65 85 279 Hyresvärde, MSEK 279 268 122 36 75 Marknadsvärde, MSEK 3 754 2 28 2 991 172 8 946 Lokalarea, kvm 12 457 436 221 65 73 6 446 682 197 Vakant lokalarea, kvm 12 668 51 721 2 811 25 166 92 366 Återstående kontraktstid, år 2, 2,4 5,7 1,3 2,9 Vakansgrad hyra, % 3,4 5,2 4,1 23,9 5,2 1) Endast fastighetsägande affärsområden. Eget kapital Eget kapital uppgick till 3 618 (3 121) MSEK. Ökningen beror på fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och AB Swedcarrier vilket stärkte eget kapital med 553 MSEK. Avkastning Avkastningen på eget kapital minskade till 1,3 (1,7) procent och har påverkats främst av värdeförändringar på fastigheter. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 25 till årets utgång uppgick till 13,6 procent. Soliditet Jernhusens soliditet uppgick till 37,2 (39,7) procent. Minskningen beror på investeringar. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 och 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 25 till årets utgång uppgick till 36,3 procent. Belåningsgraden ökade till 53,3 (49,6) procent av fastighetsvärdet.
15 SOLIDITET AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % 8 7 6 5 4 3 2 1 % 3 25 2 15 1 5 25 26 27 28 5 25 26 27 28 Soliditet Soliditetsmål, 35 45% Avkastning på eget kapital Mål, 12% Skulder Uppskjuten skatteskuld Kvarvarande underskottsavdrag uppgår till 54 (674) MSEK. Fastigheternas redovisade värde överstiger det skattemässiga värdet med 1 811 (1 935) MSEK. För övriga tillgångar och skulder understiger det skattemässiga värdet det redovisade värdet med 99 (13) MSEK. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 38 (34) MSEK och redovisas till nominell skatt om 26,3 procent av nettot av ovanstående poster. Räntebärande skulder Nettolåneskulden ökade med 1 212 MSEK från 3 561 MSEK till 4 773 MSEK. Ökningen beror till största del på finansieringen av pågående investeringar, varav uppförandet av Kungsbrohuset och förvärven av Gullbergsvass 17:4 i Göteborg och Orgelpipan 6 i Stockholm har varit de enskilt största. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 5 279 (4 42) MSEK, varav 73 MSEK bestod av marknadsvärdet av finansiella instrument. I april genomfördes fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och AB Swedcarrier. Detta innebar att de räntebärande lån som tidigare fanns mellan bolagen upplöstes och Jernhusens låneskuld minskade med 582 MSEK. Det har fortsatt varit en god efterfrågan på Jernhusens företagscertifikat och vid årets utgång hade Jernhusen hela programmet om 2 MSEK utestående på marknaden. Under året har Jernhusen utnyttjat de historiskt låga långräntorna och förlängt den genomsnittliga räntebindningen i portföljen från 19 till 45 månader med hjälp av ränteswapkontrakt. Jernhusen hade vid årets utgång ränteswapkontrakt om 3 (1 2) MSEK och räntecapskontrakt om 4 (6) MSEK. Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 31 december var -7 (-75) MSEK.
16 Finansieringskällor MSEK Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande kreditfacilitet 5 5 1) 3 1 6 Företagscertifikatprogram 2 1) 2 38 Checkräkningskredit 2 83 2 Övriga lån - 23 Totalt 5 7 5 26 1 1) Låneramen om 5 5 MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. Ränteförfallostruktur Belopp, MSEK Effektiv ränta, % 1- år 2 283,88 1-3 år 7 3,95 3-6 år 9 3,62 6-1 år 1 3 5,59 1 år - 23 5,37 Totalt 5 26 2,46 RÄNTETÄCKNINGSGRAD RÄNTEBÄRANDE SKULD, NETTO ggr MSEK 1 6 8 5 6 4 3 4 2 2 1 25 26 27 28 25 26 27 28 Mål, 2 ggr
17 Kassaflödesanalys koncernen MSEK Helår Helår 28 Okt-dec Okt-dec 28 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 392,7 355,4 89,7 69,4 Avskrivningar 1,8 2,1,4,5 Finansnetto -32,9-143,6 2,9-64, Betald inkomstskatt -16,3-9,7-3,5-3,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 345,3 24,2 17,5 2,6 Förändringar av rörelsekapital Förändring av korta fordringar 9,9-37,1-54,8-22,7 Förändring av korta skulder 124,6 18,5 8,8 61,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 479,8 275,6 133,5 41,6 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -1 192,1-68,5-481,9-253,7 Förvärv av förvaltningsfastigheter -936,8 -,3-917, - Avyttring av förvaltningsfastigheter 72,8 48,1 17,8 16,3 Förvärv/avyttring av inventarier -2, -,8-1,5, Avyttring av dotterbolag,1 -,1 - Investeringar i intressebolag -11,6-38,7-39,7-4,9 Förändring av kortfristiga finansiella fordringar -45, - -45, - Förändring av långfristiga finansiella fordringar - 31,5 - -,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 24,6-568,7-1 467,2-242,9 Kassaflöde från den operativa verksamheten -1 724,8-293,1-1 333,7-21,3 Finansieringsverksamheten Förändring av lån 1 311,1 35,5 1 2,1 16,7 Förändring av kortfristiga finansiella skulder -6,5 68,9 82,9 64, Omvänd fusion 553,3 - - - Villkorat aktieägartillskott från minoriteten 1, - - - Utbetald utdelning -1, -1, - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 74,9 319,4 1 283, 224,7 Periodens kassaflöde -19,9 26,3-5,7 23,4 Likvida medel vid årets början 31,3 5, 62,1 7,9 Likvida medel vid periodens slut 11,4 31,3 11,4 31,3
18 Kommentar till kassaflödesanalys koncernen Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 345 (24) MSEK, en förändring med 141 MSEK. Ökningen beror främst på lägre finansiella poster. Förändring i rörelsekapital ökade kassaflödet till 48 (276) MSEK. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -2 25 (-569) MSEK. Minskningen om 1 636 MSEK beror på ökade investeringar. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 73 (48) MSEK. Under året frånträddes 44 (33) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en kontrakterad köpeskilling, inklusive försäljningsomkostnader om 73 (48) MSEK. Under året kontrakterades 44 (34) fastigheter, eller del av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 713 (41) MSEK. Under året tecknades ett avtal om försäljning av tomträtten till Terminalen 1 i Stockholm (WTC) till Alecta för 6 MSEK med tillträde i mars 21. Dessutom har kontorsfastigheten Klassrummet 1 vid Norra bantorget i Stockholm kontrakterats för 35 MSEK. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Jernhusens självfinansieringsgrad uppgick till 22 (48) procent. Den låga nivån beror på stora investeringar som genomförts under året. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 75 (319) MSEK. INVESTERINGAR OCH FÖRVÄRV MSEK 1 8 6 4 2 AVYTTRINGAR MSEK 14 1 2 1 8 6 4 2 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 26 27 28 Investeringar Förvärv Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 26 27 28 Avyttringar
19 Förändring i eget kapital koncernen MSEK Helår Helår 28 Eget kapital 1 januari 3 12,6 3 15,8 Lämnad utdelning -1, -1, Erhållet koncernbidrag - 16,6 Villkorat aktieägartillskott från minoriteten 1, - Fusionsresultat 553,3 - Totalresultat för året 43,4 53,2 Eget kapital vid årets utgång 3 618,3 3 12,6 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 611,2 3 112,6 Nyckeltal koncernen MSEK Helår Helår 28 Fastighetsrelaterade uppgifter Lokalarea, kvm 682 1) 674 1) Marknadsvärde 8 946 7 186 Investeringar 2 129 69 Fastighetsförsäljningar 73 48 Överskottsgrad, % 52,3 5,4 Direktavkastning 6,4 6,2 Totalavkastning, % 2,2 5,1 Vakansgrad area, % 13,5 2) 12,7 2) Vakansgrad hyra, % 5,2 2) 4,7 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet 37,2 39,7 Räntebärande låneskuld netto 4 773 3 561 Belåningsgrad, % 53,3 49,6 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,1 Räntetäckningsgrad, ggr 8,5 2,8 Genomsnittlig ränta, % 2,1 4,3 Räntebindningstid, mån 45 19 Avkastning på eget kapital, % 1,3 1,7 1) Exklusive väntsalsytor. 2) Exklusive utvecklingsfastigheter.
2 Segmentsinformation Koncernens rapporterbara segment är följande: Affärsområde Stationer utvecklar nya och befintliga stationer samt dess närområden med en helhetssyn både för eget och annans ägande. Affärsområde Verkstäder utvecklar, förvaltar och äger underhållsdepåer, gods- och kombiterminaler Affärsområde Projektfastigheter utvecklar och äger projektfastigheter i storstadsområden, det vill säga fastigheter som inte ingår i kärnverksamheten. Affärsområde Mindre stationer utvecklar, förvaltar, äger och avyttrar mindre stationer samt markområden. Affärsområde SRAB (Svenska Reseterminaler AB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster i stationer längs den svenska järnvägen till trafikbolag/operatörer för tåg och buss samt deras resenärer. Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen. Koncernen styrs och rapporteras enligt de fem segmenten ovan. Ny organisation från 1 februari 21 För att anpassa organisationen till nya förändringar kommer Jernhusen från den 1 februari 21 att delas upp i fyra affärsområden; Stationer, Depåer, Godsterminaler och Projektfastigheter. Affärsområdena Mindre stationer och SRAB integreras i affärsområdet Stationer.
21 Segmentsinformation per affärsområde MSEK Helår Helår 28 Okt-dec Okt-dec 28 Fastighetsintäkter Stationer 413,9 391,7 17,2 1,4 Verkstäder 318,7 29,1 8,6 78,4 Projektfastigheter 79,1 66,4 25,7 15,9 Mindre stationer 47,6 54,4 1,5 13,7 SRAB 96,9 93,7 24, 24,8 Koncernjusteringar -88,6-92,8-2,2-22,9 Summa fastighetsintäkter 867,6 83,5 227,8 21,3 Driftnetto Stationer 25,4 238,2 61,6 52,7 Verkstäder 214,2 194,4 51,8 48,2 Projektfastigheter 66,2 57, 2,6 12,6 Mindre stationer 13,5 13,8 2,6 1,4 SRAB 4,9 4,8 1, 3,4 Koncernjusteringar 2, -3,1 1, -3,1 Driftnetto totalt 551,2 55,1 138,6 115,2 Fastighetsadministration -97,8-1,4-32, -3,3 Driftöverskott 453,4 44,7 16,6 84,9 Central administration -39,5-36,9-8,9-11,2 Utvecklingskostnader -21,2-12,4-8, -4,3 Rörelseresultat 392,7 355,4 89,7 69,4 Tillgångar per affärsområde Förvaltningsfastigheter och pågående nyanläggningar varav Stationer 3 754,5 3 37,8 3 754,5 3 37,8 varav Verkstäder 2 28,3 1 819,3 2 28,3 1 819,3 varav Projektfastigheter 2 991,2 2 12,8 2 991,2 2 12,8 varav Mindre stationer 172,4 226,2 172,4 226,2 Övriga tillgångar 776,5 682, 776,5 682, Summa tillgångar 9 722,9 7 868,1 9 722,9 7 868,1
22 Resultaträkning moderbolaget MSEK Helår Helår 28 Okt-dec Okt-dec 28 Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 182,2 174,2 41,8 44,6 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -175,6-188,8-47,2-58,7 Driftöverskott 6,6-14,6-5,4-14,1 Resultat från försäljning av aktier i dotterbolag 25,9 16,6 1,2 - Central administration -39,4-32,6-9,1-4,4 Utvecklingskostnader -21,2-12,4-8, -4,4 Rörelseresultat -28,1-43, -21,3-22,9 Finansiella poster Resultat från andra investeringar,5 1,3,5 - Ränteintäkter och liknande resultatposter 145,7 285,1 121,8 263,9 Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar - -3,7 - -3,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -119,6-283,4-47,6-157,6 Summa finansiella poster 26,6 -,7 74,7 12,6 Resultat efter finansiella poster -1,5-43,7 53,4 79,7 Resultat före skatt -1,5-43,7 53,4 79,7 Aktuell skatt 6,2-76,3 5,6-41,8 Uppskjuten skatt -53,1 8,3-19,2 7,5 Periodens resultat 5,6-39,7 39,8 45,4 Resultat per aktie (SEK) 1,4-9,9 1, 11,4 Genomsnittligt antal aktier 4 4 4 4 Kommentar till resultaträkningen - moderbolaget Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Omsättningen för året uppgick till 182 (174) MSEK och resultatet efter finansiella poster var -2 (-44) MSEK. Det ökade resultatet beror främst på lägre räntekostnader.
23 Balansräkning moderbolaget MSEK -12-31 28-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 61,2 41,3 Maskiner och inventarier 5,8 5,4 Summa materiella anläggningstillgångar 67, 46,7 Uppskjuten skattefordran 125,6 178,7 Övriga finansiella tillgångar 8 571, 8 518,2 Summa finansiella anläggningstillgångar 8 696,6 8 696,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 514,9 247,6 Likvida medel 62,1 31,3 Summa omsättningstillgångar 577, 278,9 SUMMA TILLGÅNGAR 9 34,6 9 22,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolaget eget kapital 1 574,7 947,2 Summa eget kapital 1 575,7 947,2 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 5 188,6 3 793, Summa långfristiga skulder 5 188,6 3 793, Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 83,1 663,5 Ej räntebärande skulder 2 494,2 3 618,8 Summa kortfristiga skulder 2 577,3 4 282,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 34,6 9 22,5 Kommentar till balansräkningen - moderbolaget Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Fusionen med AB Swedcarrier, som genomfördes i april, har ökat det egna kapitalet med 553 MSEK. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 2 (2) MSEK varav 83 (81) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (1) MSEK.
24 Övrigt Organisation Per den 31 december var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB (publ), tillika koncernen, 15 (119). Ökningen är ett led i satsningen på nya tjänster och investeringar. Risker och osäkerhetsfaktorer Inga förändringar bedöms ha skett av Jernhusens risker och osäkerhetsfaktorer och dessa beskrivs i 28 års årsredovisning på sidorna 2 22 och 54 55. Bolagets finansierings- och likviditetssituation är säkrad genom långsiktiga finansieringsavtal. Transaktioner med närstående Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnaderna består i huvudsak av elinköp. Se 28 års årsredovisning sid 75 not 3 för vidare information. Utdelning Styrelsen i Jernhusen AB (publ) föreslår årsstämman en utdelning om 1 (1) MSEK. Händelser efter årets utgång Inga väsentliga händelser har skett efter årets utgång. Prognos 21 Rörelseresultatet prognostiseras för 21 att bli högre jämfört med, främst tack vare förvärvade fastigheter. Redovisningsprinciper Denna bokslutskommuniké för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). IFRS i denna bokslutskommuniké innefattar tillämpning av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka har publicerats av IASBs Standards Interpretation Committee (SIC) och International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen, samt rekommendation RFR 2:2 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för 28 med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari. IFRS 8 Rörelsesegment: Implementeringen av denna standard har inte haft någon effekt på koncernens finansiella ställning och har inte gett upphov till några andra segment än de som rapporteras som primära enligt IAS 14. Informationen om segment visas på sid 16 inklusive omarbetade jämförelsetal. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (omarbetad): Koncernen har valt att presentera rapport över totalresultat i en enskild uppställning. IAS 23 Lånekostnader (omarbetad): Koncernen aktiverar redan alla lånekostnader av detta slag, varför förändringen inte får någon effekt. IAS 28 Innehav i intresseföretag: Koncernen redovisar resultat från andelar i intresseföretag efter skatt under finansiella poster.
25 Kalendarium Årsredovisning mars 21 Delårsrapport januari-mars 22 april 21 Halvårsrapport 22 juli 21 Delårsrapport januari-september 25 oktober 21 Årsstämma Årsstämman kommer att hållas den 22 april 21 i Stockholm och är öppen för allmänheten. Anmälan till årsstämman kan göras på Jernhusens hemsida under mars månad. Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida www.jernhusen.se Frågor besvaras av Per Berggren, vd, och Anders Bäck, vice vd/ekonomidirektör, telefon 8 41 626 Stockholm den 4 februari 21 Per Berggren Verkställande direktör
26 Definitioner Avkastning på eget kapital Rullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital Räntebindningstid Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. Belåningsgrad Räntebärande nettolåneskuld i procent av fastigheternas redovisade värde. Direktavkastning Rullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt kostnader för fastighetsadministration. Effektiv ränta Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. Fastighetsadministration Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. Fastighetsintäkter Hyresintäkter och media samt övriga intäkter. Genomsnittlig ränta Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. Hyresvakansgrad Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter. Hyresvärde Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. Väntsalsintäkter är exkluderade. IFRS International Financial Reporting Standards. Jämförbart bestånd Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. Lokalarea Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för väntsal, arrende, tomträtt, spåranläggning etc. Nettouthyrning Nettot av årshyran för omförhandlingar, nyförhandlingar och avflyttningar. Räntebindningstid Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. Räntebärande låneskuld netto Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag.
27 Självfinansieringsgrad Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med kassaflöde från investeringsverksamheten. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettolåneskuld dividerat med eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. Totalavkastning Rullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. Vakansgrad lokalarea Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter. Värdeförändringar av fastigheter i procent Värdeförändringar av fastigheter i procent av fastigheternas redovisade ingående värde. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkter. Övriga intäkter Intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning, förvaringsboxar, taxiangöring och toaletter.