Bokslutskommuniké januari-december
Perioden i korthet januari december Periodens hyresintäkter ökade till 2 013 mkr (1 057) Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 98,7 procent (99,5) Periodens driftnetto ökade till 1 027 mkr (530) Finansnettot uppgick till -459 mkr (-193) Förvaltningsresultatet ökade till 515 mkr (368) Värdeförändring i fastigheter uppgick till 2 202 mkr (2 316) Värdeförändring i derivat uppgick till 24 mkr (36) Periodens resultat uppgick till 2 064 mkr (2 215) Fastighetsförvärv i perioden uppgick till 22 878 mkr (6 881) och avyttringar uppgick till 1 146 (279) Resultat efter skatt per stamaktie uppgick till 123 (134) Jämförelser inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. Nyckeltal Belopp i mkr 3 mån okt-dec 3 mån okt-dec 12 mån jan-dec 12 mån jan-dec Hyresintäkter 664 400 2 013 1 057 Fastighetskostnader -354-223 -986-528 Driftnetto 309 178 1 027 530 Resultat från andel i intresseföretag 16-1 12 67 Övrigt -33-14 -66-36 Finansiella intäkter 5-1 6 28 Finansiella kostnader Räntebärande skulder -162-74 -379-186 Finansiella kostnader Räntebärande efterställda aktieägarlån -3-21 -86-35 Förvaltningsresultat 131 66 515 368 Värdeförändringar 799 634 2 226 2 352 Skatt -323-71 -677-505 Periodens resultat 607 629 2 064 2 215 Övrigt totalresultat 55-30 99 15 Totalresultat 662 599 2 163 2 230 Överskottsgrad, % 46,6 44,4 51,0 50,1 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,7 99,5 98,7 99,5 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 1,8 2,2 2,6 3,2 Belåningsgrad (LTV), % 59 50 59 50 2
Ett allt större nordiskt bostadsbolag Ett intensivt och händelserikt har lagts till handlingarna. Ett år präglat av stark tillväxt, renodling av befintligt fastighetsbestånd samt ett fortsatt fokus på effektiv och kundorienterad förvaltning. Jag är minst sagt stolt över alla medarbetares arbetsinsats och motivation som möjliggjort denna positiva utveckling av vårt nordiska bostadsbolag Heimstaden. Tack! Heimstaden har fortsatt sin snabba expansion i Danmark, genom förvärv i Köpenhamnsregionen och i andra större orter som Århus och Odense. Vi har förvärvat moderna fastigheter med ägarlägenheter, ingått avtal om byggprojekt samt tillträtt äldre fastigheter med vacker arkitektur i centrala lägen. Expansionen har medfört att Heimstaden idag är ett av Danmarks största privata bostadsbolag. Vi har etablerat egen förvaltningsorganisation i Danmark genom förvärvet av Nordic Property Management (NPM). Genom denna organisation och våra nya kolleger och medarbetare, skapar vi ett fokus på de värderingar och kultur som utgör grunden till vår framgång. I mitt VD-ord för Q3 gjorde jag en prisjämförelse mellan ägarlägenheter i centrala Köpenhamn och bostadsrättslägenheter i centrala Stockholm, där priserna i Stockholm var 60% högre, och ställde frågan: Vilka priser skall upp, vilka skall ned? Vi har under slutet av och i början av 2018 sett priskorrigeringar på 10-15% i Stockholm och en kraftigt avstannande försäljning. Danska bostadspriser har däremot fortsatt att utvecklas positivt. En stark försäljningstakt och framtida prognoser pekar dessutom på en stabil uppåtgående trend. Norska bostadspriser verkar i starten av 2018 ha bottnat ur efter ca 9 månaders fallande priser. Att verka som ett nordiskt bostadsbolag, fånga möjligheter där de uppstår och undvika onödiga risker i andra delmarknader, har sina klara fördelar. Dessa fördelar skall Heimstaden fortsätta använda sig av. I Sverige har vi under Q4 etablerat oss i universitetsstäderna Linköping och Umeå, genom förvärv av ca 3000 lägenheter från de kommunala bostadsbolagen Stångåstaden och Bostaden. Att förvärva väl förvaltade, befintliga och attraktiva bostadsfastigheter i universitetsorter till drygt en tredjedel av nyproduktionspriset, lägger grunden för en stabil och långsiktig förvaltning med kundfokus. Vi har utöver detta kompletterat vårt befintliga bostadsbestånd ibland annat Gävle, Ystad och Norrköping, kompletteringar som genom synergieffekter bidrar till lägre driftskostnader och därmed ökat driftnetto. Vi har avyttrat våra bostadsbestånd i Ronneby och Hylte, då vi med 200-300 lägenheter per ort inte haft möjlighet att uppnå den storlek och därmed de synergieffekter i förvaltningen vi ständigt eftersträvar och som skapar en ekonomiskt försvarbar organisation. Vi har sålt kommersiella fastigheter i Uppsala i vår strävan att löpande renodla vår fastighetsportfölj mot bostadssegmentet. Att vara ett framgångsrikt bostadsbolag kräver fokus på kärnprodukten och därmed är en försäljning av kommersiella fastigheter ett naturligt val. Att vi dessutom kunde genomföra försäljningarna med en bra vinst och till långsiktiga och välkända aktörer glädjer mig extra. Vägen framåt Heimstaden får allt fler förfrågningar från befintliga och nya hyresgäster om att få ta del av olika former av lägenhetslyft, dvs standardhöjningar, nya badrum, nya kök. Vi intensifierar nu dessa lägenhetslyft kraftigt, för att möta efterfrågan och därmed kunna erbjuda väl underhållna lägenheter med olika standard och därmed olika hyresnivåer. Heimstaden skapar på detta sätt en varierad bostadsprodukt, som ekonomiskt kan efterfrågas av det stora flertalet. Du som läsare, välkommen att ta del av års siffror på kommande sidor. Heimstaden fortsätter 2018 på inslagen väg med att bli ett allt större nordiskt bostadsbolag och med vår uppgift att förgylla och förenkla livet genom omtänksamma boenden. Vi hörs igen i kommande årsredovisning. Patrik Hall, VD Heimstaden 3
Aktuell intjäningsförmåga I tabellen bredvid presenterar Heimstaden sin intjänings för måga på tolvmånadersbasis per 31 december. Intjänings för mågan är ej en prognos för innevarande år eller de kommande 12 månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastig heter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägs per 31 december och dess finansiering varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Heimstaden har härefter. Transaktioner med tillträde efter den 31 december är därmed inte inkluderade i beräkningen. Heimstadens resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighets förvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterliggare resultat påverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan, ej heller i posten Andel i intressebolags resultat. Aktuell intjäningsförmåga per 31 december Belopp i mkr Hyresintäkter 3 136 Fastighetskostnader -1 356 Driftnetto 1 780 Central administration -90 Övriga rörelseintäkter 0 Övriga rörelsekostnader -21 Andel i intressebolags resultat 0 Resultat före finansiella poster 1 670 Finansiella intäkter 4 Finansiella kostnader - Räntor efterställda aktieägarlån 0 Finansiella kostnader - Räntebärande skulder -532 Förvaltningsresultat 1 142 Förvaltningsresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 633 Innehav utan bestämmande inflytande 509 Nyckeltal Överskottsgrad, % 56,8 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 3,1 Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, aktuella fastighetskostnader samt kostnader för administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå på balansdagen inklusive effekt av derivatinstrument. Wachtmeister 57, Karlskrona 4
Wachtmeister 57, Karlskrona 5
Förvaltning och transaktion Heimstadens bestånd förvaltas i tre olika segment och är geografiskt diversifierat i olika regioner från Luleå i norr till Trelleborg i söder. Totalt uppgår Heimstadens fastighetsportfölj till totalt 50 285 mkr i fastighetsvärde exklusive avtalade förvärv. Nedan återges de transaktioner koncernen avtalat i det fjärde kvartalet samt de transaktioner som avtalats i tidigare perioder men tillträtts i det aktuella kvartalet. Den 29 maj avtalade Heimstaden om att förvärva två fastigheter belägna i Köpenhamn, en i Fredriksberg och en i Norrebro. Totalt rör det sig om 90 lägenheter fördelat på ca 8 500 kvm. Tillträde genomfördes den 1 november. Den 12 juni avtalade Heimstaden om att förvärva bostäder i Umeå om totalt 82 255 kvm uthyrbar yta inkl en byggrätt på ca 200 lägenheter. Fastighetsvärdet uppgår till ca 1 155 msek. Beståndet förvärvas av det kommunala bostadsbolaget och utgörs av 1 601 lägenheter. Tillträde genomfördes i december. Den 26 juni avtalade Heimstaden om att förvärva 1 088 lägenheter i Lin köping. Beståndet förvärvas av det kommunala bostadsbolaget och utgör en uthyrbar yta på 60 216 kvm inkl en byggrätt om ca 27 200 kvm. Fastighetsvärdet uppgår till ca 988 msek. Tillträde genomfördes den 1 november. Den 27 juni avtalade Heimstaden om en transaktion som innebär utökat samarbete med Alecta pensionsförsäkring samt Ericsson och Sandviks pensionsstiftlser. Uppgörelsen innebär att det gemensamägda bolaget Heimstaden Bostad AB förvärvar merparten av fastighetsportföljen från Heimstaden AB, vilka representeras av bestånd i bådesverige och Danmark till ett uppskattat värde av ca 10,1 mdr SEK. Heimstaden Bostad förvärvar samtidigt av Alecta nyproduceradebostäder i Stockholm innehållande 1 163 lägenheter för drygt2,2 mdr SEK. Utöver detta förvärvar också Heimstaden Bostadca 50 % av en fastighetsportfölj i Norge, primärt Oslo, från Fredensborg Eiendomsselskap, Heimstadens systerbolag där fastighetsvärdet uppgår till drygt 8,4 mdr SEK. Tillträde genomfördes den 10 oktober. Den 29 september avtalade Heimstaden om att förvärva två fastigheter i Köpenhamn. Beståndet omfattar 5 150 kvm fördelat på 82 lägenheter. Fastighetsvärdet uppgår till ca 154 mdkk. Tillträde var beräknat till Q4 men är framskjutet till slutet av Q1 2018 som följd av lagstadgad förköpsrätt gentemot hyresgästerna. Den 12 oktober avtalade Heimstaden om att förvärva ett bestånd i Köpenhamn varav en projektfastighet. Total yta omfattar 8 495 kvm fördelat på 209 lägenheter. Fastighetsvärdet uppgår till ca 270 mdkk. Den befintliga fastigheten tillträdes den 9 november. Tillträde för projektfastigheten beräknas ske under Q4 2018. Den 13 oktober avtalade Heimstaden om att förvärva två fastigheter i Köpenhamn motsvarande 52 lägenheter fördelat på 4 833 kvm yta. Fastighetsvärdet uppgår till 170 mdkk. Tillträde genomfördes den 6 november. Den 13 oktober avtalade Heimstaden om att förvärva Nordic Property Management A/S i Köpenhamn. Bolaget bedriver fastighetsförvaltning och blir Heimstadens första etablering av egen administration i Danmark. Förvärvet tillträdes den 1 november. Den 31 oktober avtalde Heimstaden om att förvärva 5 fastigheter i Gävle om 125 lägenheter om ca 8 260 kvm och ca 130 msek och samtidigt av yttrat 3 kommersiella fastigheter i Uppsala om ca 28 570 kvm och ca 480 msek. Fastigheterna tillträdes den 30 november. Den 10 november avtalade Heimstaden om att förvärva en projektfastighet i Köpenhamn, Byggnationen omfattar ca 12 800 kvm fördelat på 114 lägenheter och 117 parkeringsplatser. Fastighetsvärdet upp - går till ca 680 mdkk. Tillträde beräknas ske under Q4 2018. Den 22 december avtalade Heimstaden om att förvärva en projektfastighet i Horsens. Byggnationen omfattar ca 10 300 kvm fördelat på 94 lägenheter och 94 parkeringsplatser. Fastighetsvärdet uppgår till ca 260 mdkk. Tillträde beräknas ske under Q1 2020. 6
Fålhagen 11:3, Uppsala Luleå Skellefteå Umeå SVERIGE NORGE Gävle Olso Uppsala Huddinge Strängnäs Katrineholm Haninge Falköping Norrköping Linköping Vetlanda Värnamo Växjö Ljungby DANMARK Århus Klippan Örkelljunga Karlskrona Landskrona Köpenhamn Lund Malmö Odense Trelleborg Ystad Triangelregionen Övriga Själland 7
Våra segment Koncernens fastighetsbestånd är indelat i olika geografiska förvaltningssegment. Folke 3, Malmö Sverige I svenskdanska Öresundsregionen bor ca 3,8 miljoner människor. Befolkningsmängden växer kraftigt och prognoserna pekar på en ökning med ca 390 000 personer fram till år 2030, motsvarande mer än ett nytt Malmö. Regionen är en av Europas ledande universitets regioner och näringslivet kan uppvisa spetskompetens inom bl.a. medicin, biokemi, bio teknik och it. Medicon Valley utvecklas på båda sidor Öresund och de två världs ledande forsknings anläggningarna ESS och MAX IV i Lund väntas skapa tillväxt inom flera samhällsområden. Infrastrukturen är väl utbyggd i hela Skåne. Över två miljoner personer når Köpenhamns flygplats inom 60 minuter med kollektivtrafik. Nyligen startade Pågatågen trafik mellan Malmö och Trelleborg, med stora tidsvinster för pendlare som följd. Regionens avstånd till Tyskland och övriga Europa krymper fr.o.m. år 2021 då Ferhmarn Bält-tunneln, med i princip samma sträckning som färjelinjen Rødbyhavn Puttgarden, öppnar för bil- och järnvägstrafik. Totalt Heimstaden (januari-december) Sverige (januari-december) Q4 Q4 Marknadsvärde, mkr 50 285 26 330 Hyresintäkter, mkr 2 013 1 057 Driftnetto, mkr 1 027 530 Överskottsgrad, % 51,0 50,1 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,7 99,5 Antal fastigheter 828 566 Area, kvm 2 128 616 1 457 559 Q4 Q4 Marknadsvärde, mkr 30 320 21 172 Hyresintäkter, mkr 1 622 907 Driftnetto, mkr 788 429 Överskottsgrad, % 48,6 47,3 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,3 99,7 Antal fastigheter 721 546 Area, kvm 1 706 403 1 347 930 Utveckling av totala hyresintäkter (mkr) Utveckling av totalt marknadsvärde (mkr) Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt 2 500 60 000 81% 2 000 50 000 1 500 40 000 30 000 Marknadsvärde andel av Heimstaden totalt 1000 500 20 000 10 000 60% 0 2013 2014 2015 0 2013 2014 2015 8
Øresundsterasserne, Köpenhamn Danmark Den danska ekonomin fortsätter att utvecklas starkt. Sysselsättningen har ökat med cirka 1,5 procent i snitt under de senaste två åren och i slutet av låg arbetslösheten på låga 4,2 procent. I delar av Köpenhamn har bostadspriserna ökat med upp till 70 procent sedan 2012. I Danmark finns det 2,8 miljoner privatägda bostäder, endast 63 000 av dessa ligger i Köpenhamn vilket därför bara motsvarar cirka 2 procent av marknaden. Huvudorsaken till den kraftiga pris ökningen är urbaniseringen. Liksom större delar av västvärlden genomgår Danmark en stark urbaniseringstrend där de absolut minsta städerna avfolkas. Prognosen för befolkningstillväxten i Köpenhamn är en ökning med 100 000 invånare under de närmsta tio åren. Århus är Danmarks näst största stad och har ett väl utbyggt transportnät. Förutom att staden är känd som en mycket populär studentstad (42 500 studenter 2015) innehar den också en av norra Europas största industrihamnar. Odense är Danmarks tredje största stad och är liksom Århus en populär studentstad (31 000 studenter 2015). Kommunen stoltserar med att erbjuda över 100 000 arbetsplatser och en särskilt utmärkande tillväxtgren hittas inom robotik och automation. Nedre gate 8, Norge Norge Den norska ekonomin har fortsatt att utvecklas väl, även om tillväxttakten dämpats något till följd av lägre aktivitet i oljeoch gassektorn. Tillväxten har under de senaste åren främst drivits av en stark privatkonsumtion och en högre export till följd av återhämtningen i världsekonomin. BNP per capita är bland den högsta i hela Europa. Sysselsättningen har fortsatt att öka, framför allt inom bygg- och anläggning samt i till verkningssektorn och arbetslösheten uppgick till låga 3 procent vid slutet av. Urbaniseringen är påtaglig även i Norge och huvudstaden Oslos befolkning ökar betydligt snabbare än för landet som helhet. Oslo stad är centralort i en tätbefolkad och snabbt växande region bestående av 46 kommuner med samman lagt cirka 1,6 miljoner invånare och ett omfattande och varierat utbud av utbildning, arbetstillfällen, kultur och transporter. Cirka 80 procent av norrmännen bor i bostäder som ägs av dem själva och bostadsmarknaden har relativt få regleringar. Det begränsade utbudet av bostadsfastigheter med hyresrätt gör att det endast finns ett fåtal privata aktörer som äger större bestånd av hyresfastigheter. Danmark (januari-december) Q4 Q4 Marknadsvärde, mkr 12 325 5 159 Hyresintäkter, mkr 309 151 Driftnetto, mkr 193 101 Överskottsgrad, % 62,3 66,9 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 96,4 97,4 Antal fastigheter 57 20 Area, kvm 327 031 109 629 Norge (januari-december) Q4 Q4 Marknadsvärde, mkr 7 640 0 Hyresintäkter, mkr 82 0 Driftnetto, mkr 46 0 Överskottsgrad, % 56,5 - Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 95,4 - Antal fastigheter 50 0 Area, kvm 95 182 0 Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt 15% 4% Marknadsvärde andel av Heimstaden totalt Marknadsvärde andel av Heimstaden totalt 25% 15% 9
Rapport över totalresultat Koncernen Belopp i mkr 3 mån okt dec 3 mån okt dec 12 mån jan dec 12 mån jan dec Hyresintäkter 664 400 2 013 1 057 Fastighetskostnader -354-223 -986-528 Driftnetto 309 178 1 027 530 Central administration -25-18 -85-48 Övriga rörelseintäkter 8 3 36 52 Övriga rörelsekostnader -16 0-16 -39 Resultat från andelar i intressebolag 16-1 12 67 Resultat före finansiella poster 292 162 974 561 Finansiella intäkter 5-1 6 28 Finansiella kostnader - Räntebärande skulder -162-74 -379-186 Finansiella kostnader - Räntebärande efterställda aktieägarlån -3-21 -86-35 Förvaltningsresultat 131 66 515 368 Förvaltningsresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 51 51 367 344 Innehav utan bestämmande inflytande 80 15 148 23 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 788 594 2 202 2 316 Värdeförändring räntederivat 11 40 24 36 Resultat före skatt 930 700 2 740 2 720 Aktuell skatt -26-21 -76-56 Uppskjuten skatt -298-50 -601-449 Periodens resultat 607 629 2 064 2 215 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 361 446 1 474 1 789 Innehav utan bestämmande inflytande 246 183 589 426 Övrigt totalresultat 55-30 99 15 Totalresultat 662 599 2 163 2 230 10
Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden uppgick till 2 013 mkr (1 057), en fördubbling jämfört med föregående period. Tillväxten är primärt ett resultat av genomförda fastighetstrans aktioner och i synnerhet beroende av den transaktion som tillträdes i oktober där dotterbolaget Heimstaden Bostad förvärvade fastigheter i Norge samt Sverige. Utöver fastighetstrans aktioner har intäktshöjande investeringar i befintligt bestånd samt av slutade hyresjusteringar också haft en positiv effekt. För bostadsbeståndet uppgick hyresintäkten i genomsnitt till 1 172 kr per kvm tidsvägd yta (1 096). Uthyrningsgraden för bostäder ligger kvar på en hög och stabil nivå på 98,7 procent (99,5) för perioden. Den lägre nivå hänförs primärt till tomställda lägenheter i Köpenhamn som skall renoveras samt en lägre nivå för den norska marknaden. Fastighetskostnader Totala fastighetskostnader uppgick till 986 mkr (528). Ökningen beror främst på ökad fastighetsvolym som följd av transaktioner under året. Driftnetto Driftnettot uppgick under perioden till 1 027 mkr (530), vilket mot svarar en överskottsgrad om 51,0 procent (50,1). Central administration Kostnaden för central administration uppgick till 85 mkr (48) och ökningen förklaras främst av en organisation i tillväxt. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Övriga rörelseintäkter avser primärt ett försäkringsärende av engångskaraktär uppgående till ca 19 mkr och Övriga rörelsekostnader avser primärt en goodwill nedskrivning om 16 mkr. Fastighetskostnader Belopp i mkr 3 mån okt-dec 3 mån okt-dec 12 mån jan-dec 12 mån jan-dec Driftkostnader -235-153 -603-330 Reparation och underhåll -71-47 -213-114 Fastighetsadministration -38-14 -132-60 Fastighetsskatt -9-7 -35-21 Tomträttsavgäld 0-1 -2-1 Avskrivningar -1 0-2 -1 Summa fastighetskostnader -354-223 -986-528 Hyresintäkter Fördelning av hyresintäkter Driftnetto/Överskottsgrad mkr 2 500 Kr/kvm 1 400 % 100 mkr % 1 200 60 2 000 1 200 90 80 1 000 50 1 500 1 000 500 1 000 800 600 400 200 70 60 50 40 30 20 10 800 600 400 200 40 30 20 10 0 2012 2013 2014 2015 0 0 2012 2013 2014 2015 0 2012 2013 2014 2015 0 Hyresintäkter, mkr Hyresintäkter, kr/kvm Fastighetskostnad, kr/kvm Bostäder Lokaler Parkering Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Helår avser Januari-December, 12 mån Helår avser Januari-December, 12 mån Helår avser Januari-December, 12 mån 11
Finansnetto Finansiella intäkter under perioden var 6 mkr (28) och finansiella kostnader var -465 mkr (-221) varav -86 (-35) mkr är hänförliga till aktie ägarlån (som återbetalades den 10 oktober). Det större negativa finansnettot förklaras främst av en ökad låneportfölj mot bakgrund av en högre belåning som resultat av en större fastighetsportfölj. Genomsnittsräntan på balans dagen för den totala upp låningen och derivat samt avgifter för outnyttjade krediter har ökat marginellt till 1,72 procent (1,47) vilket främst är en konsek vens av förvärv av tillgångar i Norge som löper med högre marknads ränta. Ca 76 procent (74) av portföljen byter ränta inom 1 år och en momentan förändring av basräntan (Stibor, Cibor, Nibor) med 1 procent, allt annat lika, ökar Heimstadens räntekostnader på årsbasis med ca 136 mkr (75) vid en ränte upp gång, och minskar med ca 35 mkr (-8) vid en räntenedgång. Skillnaden i känslighet för klaras av att flera kreditavtal inne håller räntegolvsklausuler som begränsar ränteförändringar på ned sidan genom att bas räntan exempelvis inte kan bli negativ sam tidigt som kostnaden för utestående och köpta räntederivat kan öka med negativa marknadsräntor. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 515 mkr (368). års sammanslagning med Heimstaden Bostad AB som tidigare redovisats som intressebolag och nu som dotterbolag får till följd att resultateffekten från andelar i intressebolag minskar från före gående period och fördelar sig från och med 1 september på fler rader i koncernredovsningen. I föregående period låg exempelvis värdeförändringar i fastigheter från Heimstaden Bostad med i resultat från andelar. Värdeförändring finansiella instrument Heimstaden använder sig i enlighet med fastlagd finanspolicy och räntesäkringsstrategi av räntederivat i syfte att hantera koncernens ränterisk. Värdeförändringen på derivat uppgick i pe rioden till 24 mkr (36) varav orealiserad uppgick till 24 mkr och realiserad uppgick till 0 mkr. Marknadsvärdet på den aktuella derivatportföljen uppgår vid periodens slut till -31 mkr (-56). Den nominella volymen av ränte swappar uppgår till 8 528 mkr (4 566) köpta swappar. Utöver detta existerar avtal om räntetak med ett nominellt belopp om 400 mkr (600) vilka idag, mot bakgrund av strikenivå, inte har något monetärt värde och därför inte räknas med i nyckeltalsberäkningar. Finansiella risker Finanspolicy i sammandrag Utfall -12-31 Notering Refinansieringsrisk Kapitalbindning (månader) minst 15 93 Låneförfall (procent, i enskilt år) maximalt 40 33 (2020) Begränsning enskild långivare (procent) maximalt 50 16 (Nykredit) Ränterisk Räntebindning (år) I enlighet med separat räntesäkringsstrategi 1,11 Räntesäkring (procent) minst 25 28 Räntetäckningsgrad (ICR) 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 Kreditrisk Soliditet (procent) minst 25 36 Räntetäckningsgrad (ggr, rullande 12 månader) minst 1,4 2,6 1,00 2012 2013 2014 2015-12-31 Räntebindning lån Räntebindning inkl. derivat 1) År Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % 0 1 30 708 99,3 1,5 23 411 75,7 1,6 1 2 150 0,5 1,6 1 459 4,7 1,7 2 3 78 0,2 1,7 1 407 4,5 1,8 3 4 1 668 5,4 2,4 4 5 1 098 3,6 2,1 5 år efter balansdag 1 894 6,1 2,5 Totalt 30 936 100 1,5 30 936 100,0 1,7 1) Kreditmarginalen är jämnt utspridd över förfallostrukturen Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen inkl. derivat uppgår till: 0,26 år 1,11 år 12
Värdeförändring förvaltningsfastigheter Per den 31 december har hela fastighetsbeståndet värderats på inhämtad extern värderingsinformation. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna till 2 124 mkr (2 221). Förändringen förklaras primärt av sänkta direkt avkastningskrav i befintligt bestånd men också av lägre avkastningskrav i förvärvat bestånd i Danmark genom framförallt Köpenhamnsbaserade fastigheter. Även betydande hyresökningar i den danska fastighetsportföljen har haft en positiv effekt på marknadsvärdet. Norge har dock i perioden haft en negativ utveckling med -461 mkr i värdenedgång, men vägs upp av den positiva värdeutvecklingen i Heimstadens diversifierade fastighetsportfölj. Direktavkastningskraven i värderingen uppgick i genomsnitt till 3,86 procent, att jämföra med 4,06 procent vid utgången av. Under perioden såldes fastigheter till ett värde av 1146 mkr med en resultateffekt på 78 mkr, Direktavkastningskrav År Genomsnitt Intervall 4,06% 2,36% 8,50% 3,86% 1,04% 8,50% därmed uppgick den totala värdeförändringen på fastigheter i resultaträkningen till 2 202 mkr (2 316). Skatt I koncernen redovisas utöver den aktuella skatten om -76 mkr (-56) även uppskjuten skatt om -601 mkr (-449). Företrädesvis består den uppskjutna skatten av temporära skillnader mellan redovisat värde och koncernmässigt anskaffningsvärde hänförlig till förvalt nings fastig heter och finansiella instrument. 13
Rapport över finansiell ställning Koncernen Belopp i mkr -12-31 -12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 50 285 26 330 Maskiner och inventarier 6 5 Andelar i intressebolag 107 13 Övriga finansiella anläggningstillgångar 288 34 Summa anläggningstillgångar 50 686 26 383 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 563 212 Likvida medel 1 393 1 611 Summa omsättningstillgångar 1 956 1 823 SUMMA TILLGÅNGAR 52 643 28 206 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1) 18 807 8 975 Långfristiga skulder Räntebärande efterställda aktieägarlån 0 2 722 Räntebärande skulder 27 882 11 572 Räntederivat 31 56 Uppskjuten skatteskuld 1 741 1 119 Summa långfristiga skulder 29 654 15 470 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 3 054 3 207 Övriga kortfristiga skulder 1 128 553 Summa kortfristiga skulder 4 182 3 760 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 52 643 28 206 1) Varav innehav utan bestämmande inflytande 9 879 1 424 Rapport över förändring i eget kapital koncernen Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Eget kapital 2015-12-31 78 729 5 058 5 864 Utdelning, stamaktier -70-70 Utdelning, preferensaktier -47-47 Tillskott från innehav utan bestämmande inflytande 1 060 1 060 Tillskott och utdelning innehav utan bestämmande inflytande -62-62 Periodens totalresultat 2 230 2 230 Eget kapital -12-31 78 729 8 169 8 975 Utdelning, preferensaktier -47-47 Utdelning, stamaktier -100-100 Tillskott och utdelning innehav utan bestämmande inflytande 7 816 7 816 Periodens totalresultat 2 163 2 163 Eget kapital -12-31 78 729 18 000 18 807 14
Förvaltningsfastigheter Per den 31 december har Heimstadens fastighetsbestånd ett marknadsvärde om 50 285 mkr, jämfört med 26 330 mkr vid årsskiftet -12-31. Den totala värde förändringen under perioden uppgick till 2 124 mkr (2 316) och resterande förändring av fastighets port följens bokförda värde utgörs av netto bolagsoch fastighetstransaktioner, investeringar i befintligt bestånd samt av valutakurseffekter. För en mer utförlig beskrivning av Heimstadens metodik för värdering av fastigheter, se sidorna 40-41 och 70 i Heimstadens årsredovisning för. Andelar i intressebolag Heimstaden äger andelar i ett mindre antal intressebolag. Sedan -09-01 har andelarna minskat väsentligt som en effekt av att Heimstaden Bostad AB inte längre redovisas som intressebolag utan som ett dotterbolag. Bland övriga intressebolag äger Heimstaden 50 % i Heimstaden Projektutveckling, ett bolag som till sammans med andra aktörer på marknaden fokuserar på att planera och utveckla nya fastigheter. Under året har 25 % av aktierna i Rosengårds Fastigheter AB tillkommit som ett led i samarbetet med MKB, Balder och Victoria Park. Övriga finansiella anläggningstillgångar Övriga finansiella anläggningstillgångar avser främst lån till intressebolag. Förändring marknadsvärde förvaltningsfastigheter, mkr Belopp i mkr Totalt Sverige Danmark Norge Marknadsvärde förvaltningsfastigheter -12-31 26 330 21 172 5 159 0 Försäljningar under perioden -1 048-1 048 0 0 Förvärv under perioden 22 194 7 973 6 052 8 169 Förvärv från intressebolag 0 0 0 0 Investeringar under perioden 393 316 2 75 Valutaförändring 291 0 434-143 Marknadsvärde efter transaktioner 48 161 28 413 11 647 8 101 Orealiserad värdeförändring 2 124 1 907 678-461 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter -12-31 50 285 30 320 12 325 7 640 15
Räntebärande skulder Heimstaden hade vid periodens utgång räntebärande skulder uppgående till 30 936 mkr (17 501), varav efterställda aktieägarlån svarar för 0 mkr (2 722). Av de 30 936 mkr i räntebärande skulder 92 procent säkerställda med pantbrev i fastigheter och 8 procent är icke säkerställda. Med av drag för likvida medel har nettoskulden ökat med 16 375 mkr, till 29 543 (13 168). I den aktuella perioden har koncernens upp låning inklusive valutaeffekter ökat med 16 157 mkr primärt relaterat till förvärv av fastigheter i Sverige, Norge och Danmark. Av räntebärande skulder, avser 2 500 mkr (1 250) obligationer, 10 484 mkr (5 767) avser finansiering baserad på realkreditobliga tioner, 17 952 mkr (7 762) avser traditionella banklån och resterande del 0 mkr (2 722) avser aktieägarlån. Bekräftade men ej ut nyttjade krediter i bank uppgår på bokslutsdagen till 629 mkr (1 002). Heimstaden har två utestående obligationslån och båda är noterade på Nasdaq Stockholm, ISIN SE0006259669 samt ISIN SE0009895055. Obligationerna löper med rörlig ränta, 3m stibor + 3 procent samt 3m stibor + 3,15 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningen på Heimstadens räntebärande skulder uppgick till 7,8 år (9,5). Största andelen låne förfall i ett enskilt år uppgår till 33 procent (22) och förfaller under 2020 (). Den genomsnittliga räntebindningstiden inkluderat effekten av derivat uppgick samtidigt till 1,11 år (1,28). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 22 procent på skillnader mellan redovisat värde och koncernmässigt anskaffningsvärde på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt, som är ett netto av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder, uppgick per 31 december till 1 741 mkr (1 119) och är till största delen hänförlig till förvaltningsfastigheter. Kvarvarande skattemässiga underskott i koncernen uppgår till 405 mkr. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till 18 807 mkr (8 975). Förändringen i perioden hänförs till resultat, tillskott ifrån innehav utan bestämmande inflytande och utdelning. Under perioden har 47 mkr (47) lämnats i utdelning på preferensaktier, 100 mkr (70) har delats ut till stamaktieägare och 193 mkr (103) har delats ut till minoritetsägare. Minori tets intresset uppgår till 9 879 mkr (1 424) efter att Heimstaden Bostad AB den 10 oktober gjorde en nyemission om 12 747 mkr i vilken de räntebärande efterställda aktieägarlånen återbetalades. Soliditeten uppgick till 36 % (32). Heimstaden är exponerad mot en valutarisk kopplad till den danska och norska verksamheten. Risken kan innebära en direkt effekt på resultatet och därigenom påverka eget kapital. På balansdagen finns inga valutasäkringar. Förändring lånevolym, mkr Räntebärande lån -12-31 14 779 Återbetalning lån -1 789 Nyupplåning/övertagande av lån 17 946 Räntebärande lån -12-31 30 936 År mkr Kapitalbindning lån Andel, % Ränta, inkl marginal% Förändring marknadsvärde derivat, mkr Kreditlöften mkr Andel, % 0-1 år 3 054 10 1,4 300 48 1-2 år 3 096 10 1,9 0 0 2-3 år 10 194 33 1,8 329 52 3-4 år 4 105 13 2,1 0 0 4-5 år 2 077 7 2,4 0 0 5 år efter balansdag 8 410 27 0,7 0 0 Totalt 30 936 100 1,5 629 100 Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: Finansieringskälla, mkr 7,8 år Marknadsvärde derivat -12-31 -56 Förvärvade derivat -13 Lösta derivat 13 Orealiserade värdeförändringar 24 Marknadsvärde derivat -12-31 -31 Finansiella instrument Kredit Outnyttjat kreditlöfte Andel, % Obligationer 2 500 0 8 Realkreditlån 10 484 329 34 Banklån 17 952 300 58 Totalt 30 936 629 100 Förfall räntederivat År Typ mkr Andel, % Ränta, % 1) 0-1 år Betalar fast 1 231 14 0,68 1-2 år Betalar fast 1 309 15 0,06 2-3 år Betalar fast 1 328 16 0,21 3-4 år Betalar fast 1 668 20 0,81 4-5 år Betalar fast 1 098 13 0,59 5 år efter balansdag Betalar fast 1 894 22 0,91 Summa köpta swappar 8 528 100 0,58 1) Räntan indikerar den avtalade genomsnittliga fasta räntan i kontrakten. En negativ ränta indikerar att vi tar emot fast ränta. 16
Rapport över Kassaflöden Koncernen Belopp i mkr 3 mån okt dec 3 mån okt dec 12 mån jan dec 12 mån jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 930 700 2 740 2 720 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet; Värdeförändring förvaltningsfastigheter -788-594 -2 202-2 316 Värdeförändring derivatinstrument -11-40 -24-36 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 1 1 5-66 Betald skatt -15 0-43 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 117 67 477 302 Förändring rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -228 5-316 -53 Förändring av bostadsrättsandelar 0 0 0 0 Förändring av kortfristiga skulder 427 134 618 245 Kassaflöde från den löpande verksamheten 316 206 779 493 Investeringsverksamheten Förvärv och investeringar i fastigheter -13 790-2 301-22 878-6 881 Förvärv dotterbolag -23 18-23 191 Erlagd handpenning förvärv 0-100 0-100 Övriga investeringar -2 0-2 -2 Försäljning av fastigheter 548 100 1 146 279 Förvärv av andelar i intressebolag -73-3 -82-5 Försäljning andelar i intressebolag 0 0 0 555 Förändring lån till intressebolag -9-10 -43-20 Utdelning från intressebolag 0 0 0 21 Förändring av finansiella tillgångar -207 1-210 5 Kassaflöde från investeringsverksamheten -13 555-2 295-22 093-5 956 Finansieringsverksamheten Tillskott ifrån innehav utan bestämmande inflytande 7 990 42 8 008 392 Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande 0-103 -193-103 Utdelning moderbolag 0 0-100 -70 Utdelning preferensaktier -12-12 -47-47 Förändring aktieägarlån -2 785 144-2 722 1 915 Förändring räntebärande skulder 8 600 267 16 156 4 254 Lösen räntederivat 0 0-8 -50 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 13 792 337 21 095 6 289 Periodens kassaflöde 553-1 751-219 827 Likvida medel vid periodens början 839 3 361 1 611 783 Valutaeffekt i likvida medel 1 1 1 1 Likvida medel vid periodens slut 1 393 1 611 1 393 1 611 17
Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, ökade till 477 mkr (302). Förbättringen är framförallt en följd av ett förändrat och utökat fastighetsinnehav. Förbättringen reduceras i perioden av att Heimstaden betalar bolagsskatt. Efter en för ändring av rörelse kapi talet på 301 mkr (191) uppgick kassaflödet från den löpande verksam heten till 779 mkr (493). Förändringen av rörelsekapitalet är till stor del en effekt av en större balansräkning till följd av genomförda transaktioner i Danmark samt Norge. Investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -22 093 mkr (-5 956). Den stora delen av flödet utgörs av bolagstrans aktioner, fastig hets trans aktioner och investeringar i fastigheter där mer parten är hänförligt till förvärv i Falköping, Lund, Norrköping, Ystad, Linköping och Umeå i Sverige samt Köpenhamn, Odense, Århus och fastigheter i triangelregionen och övriga Själland i Danmark samt Oslo i Norge. Enen 4, Norrköping Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 21 095 mkr (6 289). Varav merparten utgörs av förändring av räntebärande skulder och tillskott ifrån innehav utan bestämmande inflytande (nyemission i dotterbolaget Heimstaden Bostad). Kassaflöde Periodens kassaflöde upp gick till -219 mkr (827) och likvida medel uppgick till 1 393 mkr (1 611) vid utgången av perioden. Fastighetstransaktioner Typ Datum för tillträde Fastighet Ort Segment Yta, kvm Transaktionsvärde, mkr Förvärv -01-01 Vestervoldgade 6-8 Köpenhamn Danmark 3 147 83 Förvärv -02-01 Paket (5 st) Norrköping Mitt 8 967 275 Förvärv -02-15 Röken 24 Norrköping Mitt 2 527 41 Förvärv -03-29 Paket (13 st) Ystad Skåne 37 643 735 Förvärv -04-01 Paket (2 st) Köpenhamn Danmark 5 389 176 Förvärv -04-03 Paket (58 st) Falköping Mitt 68 382 597 Förvärv -05-02 Vildanden 2-32 Lund Skåne 17 979 376 Förvärv -05-31 Paket (23 st) Norrköping, Uppsala Mitt 89 228 1 572 Förvärv -08-31 Paket (2 st) Ljungby Mitt 4 280 53 Förvärv -09-01 Hostrups Have Köpenhamn Danmark 64 625 2 139 Förvärv -09-26 Paket (23 st) Danmark diversifierad Danmark 121 039 2 821 Förvärv -10-01 Paket (2 st) Köpenhamn Danmark 4 833 217 Förvärv -10-10 Paket (50 st) Oslo Norge 95 458 8 169 Förvärv -10-10 Paket (6 st) Stockholm, Huddinge Mitt 57 936 2 214 Förvärv -10-31 Paket (5 st) Gävle Mitt 8 261 123 Förvärv -11-01 Ryesgade Köpenhamn Danmark 3 961 118 Förvärv -11-01 Bianco Lunos Alle Köpenhamn Danmark 4 407 131 Förvärv -11-02 Flintholm Kollegiet Köpenhamn Danmark 4 940 190 Förvärv -11-09 Borresövej Köpenhamn Danmark 2 855 110 Förvärv -11-01 Paket (11 st) Linköping Mitt 60 186 892 Förvärv -11-17 Fredriksundsvej Köpenhamn Danmark 2 043 68 Förvärv -12-15 Paket (3 st) Umeå Norr 82 356 1 095 Summa förvärv 750 442 22 194 Avyttring -02-28 Tranan 23, 26 Landskrona Skåne 639 19 Avyttring -03-30 Gripen 9 Norrköping Mitt 9 347 150 Avyttring -05-31 Paket (8st) Ronneby Syd 19 659 248 Avyttring -06-30 Norra roten 14 Landskrona Skåne 873 9 Avyttring -08-30 Paket (7 st) Hyltebruk Skåne 16 170 109 Avyttring -09-29 Fålhagen 11:4 Uppsala Mitt 4 050 132 Avyttring -11-30 Paket (3st) Uppsala Mitt 29 565 480 Summa försäljning 80 303 1 147 18
Rapport över totalresultat, moderbolaget Rapport över finansiell ställning, moderbolaget Belopp i mkr 12 mån jan-dec 12 mån jan-dec Belopp i mkr -12-31 -12-31 TILLGÅNGAR Övriga rörelseintäkter 82 34 Central administration -64-56 Rörelseresultat 18-21 Avskrivningar -1-1 Utdelning från intressebolag 0 0 Utdelning från dotterbolag 0 753 Nedskrivning -18-7 Resultat från andelar i koncernföretag 1 984 2 875 Resultat före finansiella poster 1 983 3 598 Ränteintäkter 3 2 Räntekostnader -65-122 Förvaltningsresultat 1 920 3 477 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Maskiner och inventarier 4 4 Andelar i koncernbolag 3 980 1 250 Andelar i intressebolag 0 0 Uppskjuten skattefordran 0 3 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1 003 Summa anläggningstillgångar 3 985 2 260 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Koncerninterna fordringar 9 383 5 997 Övriga kortfristiga fordringar 101 10 Likvida medel 353 1 064 Summa omsättningstillgångar 9 837 7 071 SUMMA TILLGÅNGAR 13 822 9 330 Koncernbidrag 67 45 Resultat före skatt 1 987 3 522 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 027 6 190 Aktuell skatt -3 0 Uppskjuten skatt 0 0 Periodens resultat 1 984 3 522 Övrigt totalresultat Totalresultat 1 984 3 522 Långfristiga skulder Obligation 2 500 1 250 Koncerninterna skulder 140 78 Summa långfristiga skulder 2 640 1 328 Kortfristiga skulder Koncerninterna skulder 3 137 1 778 Övriga kortfristiga skulder 19 35 Summa kortfristiga skulder 3 156 1 813 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 13 822 9 330 Moderbolagets förändring eget kapital Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Summa eget kapital Eget kapital 2015-12-31 78 729 1 978 2 784 Utdelning, stamaktier -70-70 Utdelning, preferensaktier -47-47 Periodens totalresultat 3 522 3 522 Eget kapital -12-31 78 729 5 383 6 190 Utdelning, stamaktier -100-100 Utdelning, preferensaktier -47-47 Periodens totalresultat 1984 1984 Eget kapital -12-31 78 729 7 220 8 027 19
Riskhantering, uppskattning och bedömningar Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, som styrs av antagen Finanspolicy och uppsatta verksamhetsmål. Heimstadens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna 48-51. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts-och kostnadsposterna samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningsprinciper Heimstaden följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i senast angivna årsredovisning, se Heimstadens årsredovisning sidorna 64-66. IFRS 9 Finansiella instrument behandlar redovisning av finansiella instrument. Den största posten som hanteras inom ramen för IFRS 9 är derivat, vilka fortsatt redovisas till verkligt värde genom resultaträkningen. Bolaget äger i övrigt inga avancerade finansiella instrument och bolagets analys visar att de nya principerna inte får någon väsentlig påverkan på bolagets redovisning. Heimstadens intäkter består till övervägande del av hyresintäkter avseende bostäder. Bolagets analys av intäkter inför övergången till IFRS 15 har utvisat att endast en obetydande del av bolagets intäkter är att hänföra till serviceintäkter. Övergången till IFRS 15 får således inte någon materiell påverkan på bolagets redovisning. Övriga nya och ändrade standarder bedöms för närvarande inte påverka Heimstadens redovisning i väsentlig omfattning. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Närstående transaktioner Heimstadens relationer med närstående framgår av not 33 i Heimstadens årsredovisning för. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Den 8 januari 2018 avtalade Heimstaden om att förvärva 1 060 radhus i Norrköping för ca 371 msek. Tillträde är planerat till den 28 februari 2018. Den 12 januari har Heimstaden ingått avtal om att förvärva två bostadsfastigheter i Köpenhamn om totalt ca 27 000 kvm fördelat på 275 lägenheter, 4 lokaler samt 170 parkeringsplatser. Förvärvet uppgick till ca 900 mdkk och tillträde genomfördes den 1 februari 2018. Den 24 januari 2018 erhöll Heimstaden ett ovillkorat aktieägartillskott om 1 700 mnok ifrån sin majoritetsägare Fredensborg AS. Den 30 januari 2018 avtalade Heimstaden om att förvärva 6 fastigheter i Gävle om ca 17 500 kvm fördelat på 186 lägenheter. Förvärvet uppgår till ca 200 msek och tillträde är planerat till den 1 mars 2018. Den 8 februari har Heimstaden ingått avtal om förvärv av två bostadsprojektfastigheter i Valby respektive Köpenhamn om totalt ca 34 000 kvm fördelat på 489 lägenheter. Förvärvet uppgår till ca 1 185 mdkk och tillträde är planerat till slutet av 2019. Den 15 februari har Heimstaden tillträtt fastigheten Valsehuset i Valby, Köpenhamn. Förvärvet uppgår till ca 9 500 kvm fördelat på 105 lägenheter. Förvärvet uppgår till ca 340 mdkk. Myran 1, Skellefteå 20
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som förekommer i moderbolaget och koncernens verksamhet. Malmö den 16 februari 2018 Patrik Hall Verkställande direktör Ivar Tollefsen Styrelseordförande Magnus Nordholm Styrelseledamot Ossie Everum Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. 21
NYCKELTAL 3 mån okt dec 3 mån okt dec 12 mån jan dec 12 mån jan dec Fastighetsrelaterade uppgifter Hyresintäkter, mkr 664 400 2 013 1 057 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,7 99,5 98,7 99,5 Överskottsgrad, % 46,6 44,4 51,0 50,1 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 13 790 2 301 22 878 6 881 Fastighetsförsäljningar, mkr 548 100 1 146 279 Marknadsvärde fastigheter på balansdagen, mkr 50 285 26 330 50 285 26 330 Antal fastigheter på balansdagen 828 566 828 566 Uthyrningsbar area på balansdagen, kvm 2 128 616 1 457 559 2 128 616 1 457 559 Antal bostadslägenheter på balansdagen 30 549 19 797 30 549 19 797 Andel bostadsyta på balansdagen, % 90 88 90 88 Finansiella uppgifter Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr 316 206 779 493 Förvaltningsresultat, mkr 131 66 515 368 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 1) 1,8 2,2 2,6 3,2 Soliditet, % inklusive aktieägarlån 1) 35,7 41,5 35,7 41,5 Soliditet, % exklusive aktieägarlån 35,7 31,8 35,7 31,8 Belåningsgrad (LTV), % 1) 58,8 50,0 58,8 50,0 Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 1) 1,7 1,5 1,7 1,5 Genomsnittlig räntebindningstid lån inkl derivat, år 1,2 1,3 1,2 1,3 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 11,0 9,5 11,0 9,5 Räntabilitet på eget kapital efter skatt, % 21,3 32,0 21,3 32,0 Eget kapital på balansdagen, mkr 18 807 8 975 18 807 8 975 Substansvärde på balansdagen, mkr 20 548 10 095 20 548 10 095 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkr 20 579 10 151 20 579 10 151 DEBT/EBITDA, ggr (rullande 12m) 1) 20 19 20 19 Data per aktie Resultat efter skatt per stamaktie, kr 35 28 123 134 Eget kapital per stamaktie, kr 609 504 609 504 Eget kapital per preferensaktie, kr 380 380 380 380 Antal utestående stamaktier vid periodens slut, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 13 204 000 Antal utestående preferensaktier vid periodens slut, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 2 343 750 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 13 204 000 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 2 343 750 1) Räntebärande efterställda aktieägarlån från ägare utan bestämmande inflytande är fram till och med oktober klassificerade som eget kapital. Därefter är de omvandlade till eget kapital. 22
Definitioner och ordlista 1) Uthyrningsgrad bostäder (antal), % Uthyrda bostäder dividerat med totala antalet bostäder. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Andel bostadsyta på balansdagen, % Bostadsyta dividerat med total fastighetsyta. Räntetäckningsgrad (ICR), ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader hänförliga till ränte bärande skulder exkl effekten från räntebärande efterställa aktieägarlån från ägare utan bestämmande inflytande. Soliditet inklusive aktieägarlån, % Eget kapital inklusive räntebärande efterställda aktieägarlån i procent av balansomslutningen vid periodens utgång. Soliditet exkl aktieägarlån, % Eget kapital i procent av balansomslutningen. Belåningsgrad (LTV), % Nettoskuld i förhållande till bedömt marknadsvärde. Nettoskuld Nettot av räntebärande skulder exklusive räntebärande efterställda aktieägarlån och avsättningar minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig ränta på balansdagen för räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån med hänsyn tagen till räntederivat. Räntabilitet på eget kapital efter skatt, % Resultat efter skatt i perioden hänförligt till moderbolagets aktieägare i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive minoritetsandelar och andelar till preferensaktieägare. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Klintehus 1, Ystad Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital vid periodens utgång, i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång, efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Eget kapital per preferensaktie, kr Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (375 SEK per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning. Resultat efter skatt per stamaktie Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Substansvärde på balansdagen, mkr Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkr Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld samt räntederivat. DEBT/EBITDA, ggr Tidsviktade räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån dividerat med resultat före finansposter med återläggning av avskrivningar. 1) Vissa nyckeltal beräknas till och med oktober med särskild hänsyn till ränte bärande efterställda aktieägarlån vilka mot bakrund av dess finansiella struktur omklassificeras och definieras som eget kapital. I oktober omvandlades de räntebärande efterställda aktieägarlånen till eget kapital. Ekonomisk information Årsredovisning, publiceras 23 mars 2018 Delårsrapport jan-mar 2018, publiceras 27 april 2018 Årsstämma, 27 april 2018 23
Denna information är sådan information som Heimstaden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 februari 2018 kl. 08:00 CET. Patrik Hall, VD Heimstaden AB, 0705 85 99 56 Magnus Nordholm, vvd Heimstaden AB, 0705 29 31 44 Heimstaden AB (publ), Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö Organisationsnummer 556670-0455. Bolagets säte Malmö. Tel. 040-660 20 00, Fax 040-660 20 01 www.heimstaden.com