NOVEMBER 2010 handelsbanken Att sälja bostad Du har väl alla dina bankaffärer hos Handelsbanken? Det är bekvämt och ofta förmånligt att samla alla familjens bankaffärer hos Handelsbanken. Du hittar ditt lokala Handelsbankskontor under www.handelsbanken.se För dig som har en kod till Handelsbankens telefontjänster går det bra att ringa Handelsbanken Direkt, dygnet runt, på 0771-77 88 99. Välkommen att kontakta oss, vi hjälper dig gärna! Prova vår mobiltjänst! m.handelsban ke www.handelsbanken.se/bostad n.se
Innehåll Funderar du på att sälja din bostad?...4 Sälja själv eller via mäklare?...5 Få ut mer för din bostad...5 Packa, flytta och städa...5 Lånen i bostaden...6 Sälja med vinst eller förlust...6 Ditt ansvar som säljare av fastighet...7 Ditt ansvar som säljare av bostadsrätt...8 Pengar över?...9 Så här kan en försäljning gå till...9 Checklista inför flytten från din villa...10 Checklista inför flytten från din bostadsrätt...11 Denna skrift ger en översiktlig redogörelse för vissa av de regler som gäller vid bostadsförsäljning. Avsikten är att läsaren ska få en allmän information inför sin bostadsförsäljning och en kort översikt av regler som gäller i samband med det. Eftersom syftet är att ge en översiktlig redogörelse har framställningen förenklats. Skriften ersätter därför inte rådgivning i en specifik situation. Kontakta alltid banken för rådgivning om du känner dig osäker. 3
Funderar du på att sälja din bostad? Att sälja sin bostad är för de allra flesta den största affären man gör. Vi kan hjälpa dig så det också blir din bästa affär. Boka tid med en av våra privatrådgivare så går vi igenom hela bostadsaffären och vad den innebär ekonomiskt för dig. Oavsett om du behöver låna till en ny bostad eller får pengar över som ska placeras kan vi erbjuda lösningar som passar just dig och din ekonomi. Börja med att kontakta oss på Handelsbanken, vi ser helheten Ni kanske ska flytta ihop, familjen växer eller barnen flyttar hemifrån. Oavsett var du befinner dig i livet och vad som föranleder ditt behov av bostadsbyte, så hjälper vi dig reda ut allt du behöver veta inför och efter en bostadsaffär. Kontakta därför oss redan när den första tanken på att flytta dyker upp, så kan vi hjälpa dig till en lyckad affär. Köpa ny bostad? Ibland överlappar försäljningen av din gamla bostad och köpet av ny bostad varandra. Då kan det vara bra med ett lånelöfte som tryggar ditt nya köp och även hjälper dig med tillfällig finansiering i skarven som kan uppstå mellan köp och försäljning av bostäderna. Om du inte har hunnit sälja och fått betalt för din gamla bostad så kan vi hjälpa till med handpenningslån och överbryggningslån. Ett handpenningslån är ett kortfristigt lån motsvarade handpenningen för den nya bostaden, cirka tio procent av köpeskillingen. Handpenning ska normalt betalas vid kontraktsskrivning och har du inte pengar tillgängligt kan ett handpenningslån hjälpa dig. Handpenningslånet löser du i samband med att du tillträder och slutbetalar din nya bostad. Det är inte alltid köp och försäljning av din nya och gamla bostad infaller på samma dag. Då kan du behöva ett överbryggningslån. Lånet har rörlig ränta och du pantsätter din gamla bostad för lånet som säkerhet. När du sedan säljer din gamla bostad och får loss dina pengar löser vi överbryggningslånet. Räknar du med att få pengar över? Alla Handelsbankskontor har rådgivare inom placeringsoch försäkringsområdet. Vi ser till hela ditt behov och kan hjälpa dig att planera för framtiden. Oavsett var i livet du befinner dig har vi lösningar som passar dig. Sälja själv eller via mäklare? Det finns olika sätt att gå tillväga när du ska sälja din bostad. Antingen säljer du själv eller så låter du en fastighetsmäklare förmedla försäljningen. Vanligast och kanske tryggast är att vända sig till en fastighetsmäklare. Mäklaren ska tillvarata både dina och köparens intressen och fungerar som en mellanhand mellan er. Fastighetsmäklare är proffs på att sälja bostäder och kan hjälpa dig att få ut högsta möjliga pris för din bostad. Vi samarbetar med ett flertal mäklare och kan rekommendera en som kan passa dig. Att sälja själv innebär att du slipper betala mäklararvode, men också att du får ta hand om hela affären själv. Det omfattar allt från objektsbeskrivning och visningar till att upprätta avtal och köpekontrakt. Det krävs att du besitter en hel del kunskaper inom området och det kan ta en stor del av din tid. Få ut mer för din bostad Hur mycket din bostad är värd brukar till stor del bero på läget, skicket och storleken. Det finns dock några små medel som du kan ta till. Hur ditt hem presenteras på en visning är mycket viktigt. Första intrycket kan vara avgörande, en köpare vill kunna föreställa sig din bostad som sitt blivande hem. En välstädad bostad med en klippt gräsmatta och rensade rabatter ger ett rent och ombonat intryck. I bland kan det till och med löna sig att göra mindre renoveringar som att måla om eller sätta upp nya tapeter. Du kan få hjälp med att fixa ditt hem inför en visning, så kallad Homestyling eller Homestaging. En del fastighetsmäklare kan erbjuda denna tjänst i förmedlingsavtalet. Packa, flytta och städa När du har köpt en ny bostad och sålt din gamla vill du säkert flytta in på en gång. Något du inte kommer ifrån är att packa, flytta och städa. Antingen tar du allt i egna händer och packar och flyttar allt själv, eller så anlitar du en flyttfirma som helt eller delvis utför arbetet. Priserna kan variera stort och det är viktigt att kontrollera att flyttfirman är försäkrad om något skulle hända dina saker. Flyttar du dina saker själv bör du kontrollera om din hemförsäkring täcker eventuell skada om något skulle hända på vägen. Flyttstädningen är en del av överlåtelsen och det är mycket höga krav på att det ska vara noggrant utfört. Allt från spisfläkt till bakom element ska vara väl rengjort. En del fastighetsmäklare kan erbjuda flyttstädning i förmedlingsavtalet. Fast och lös egendom Jordabalken reglerar vad som benämns som fast och lös egendom. Fast egendom är föremål som har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Exempel på fast egendom är brevlåda, soptunna, hatthylla, och garderob. Lös egendom är sådant som du får ta med dig vid en försäljning, såsom möbler och gräsklippare. För bostadsrätter gäller i princip samma formkrav som för fastigheter, även om bostadsrätten i sig är lös egendom. En bostadsrätt är nyttjanderätten till en viss lägenhet, och inte själva lägenheten. Flyttar du från en bostadsrätt ska du även här lämna kvar hatthyllan och garderoben. 4 5
Försäljningspriset: Det pris du säljer bostaden för, efter årligen med ca 0,5 % av uppskovsbeloppet. Skatten är avdrag för kostnader i samband med försäljningen, till inte avdragsgill. exempel mäklararvodet. Anskaffningspriset: Det pris du gav för din bostad, inkl lagfartskostnad och utgifter för inteckning med mera. Om du får mindre betalt för din bostad än vad du köpte den för, kan du göra ett förlustavdrag. Förlusten måste Förbättringskostnader: Avser ny-, om- och tillbyggna- vara verklig. Den får inte ha uppkommit i avsikt att göra der gjorda 1974 eller senare, och värdehöjande reno- en förmögenhetsöverföring till köparen. Hälften av den Lånen i bostaden Dubbelt boende Dubbla lån? Om du har lån i din nuvarande bostad kan de hante- Om du köper din nya bostad innan du hinner få betalt veringar som du gjort de senaste fem åren föregående ras på olika sätt vid en försäljning. för din nuvarande kan vi hjälpa dig med ett s.k. över- försäljningen. Utgifter får tas med för de år då de sam- bryggningslån. Det är ett tillfälligt lån som du löser när manlagt uppgår till minst 5 000 kr. Speciella regler gäller När ska försäljningen deklareras du får betalt för din nuvarande bostad. för dig som köpt din fastighet före 1952. Information om Försäljningen deklarerar du för det inkomstår då avtalet Kostnadsfri trygghet detta finner du hos Skatteverket www.skatteverket.se. ingicks (när köpekontraktet skrevs under). Det har Är lånen bundna kan det löna sig att flytta med dem till din nya bostad. Banken gör då ett säkerhetsbyte. En förutsättning är att värdet på din nya bostad räcker till. Ett annat alternativ kan vara att köparen tar över dina bundna lån i samband med försäljningen. Om räntan förändrats sen du tog lånen kan det löna sig både för dig och för köparen. Du slipper betala ränteskillnadsersättning och köparen får ta över fördelaktiga villkor. Som sista alternativ löser du dina lån i samband med försäljningen. Är lånen bundna med en högre ränta än vad som gäller idag kan det bli aktuellt att betala ränteskillnadsersättning för den tid som är kvar. 6 Kapitalförlust Låneskyddet kan vara skillnaden som avgör om din familj kan bo kvar om du avlider. Om du samlar alla dina verkliga förlusten får du dra av i deklarationen. Skattesatsen är i dag 22 procent på hela vinsten. alltså ingen betydelse när affären avslutades och du Gå gärna in på www.handelsbanken.se/bostad där fick betalt. lån och övriga krediter i Handelsbanken och Stadshypo- hittar du kalkyler för att beräkna kapitalvinsten. tek, kan vi erbjuda dig att kostnadsfritt teckna Låne- Kort om uppskov skydd med Trygghetskapital. Avtalet tecknas individuellt Om du köper en ersättningsbostad tidigast ett år före per låntagare och inkluderar en hälsoprövning. försäljningen och senast året efter, samt bosätter dig Sälja med vinst eller förlust skattekonsekvenser senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret, kan Kapitalvinst 50 000 kr (per delägare), och den nya bostaden ska alla fel som går att upptäcka vid en noggrann under- du begära uppskov med kapitalvinsten. För att kunna begära uppskov måste vinsten vara beräknad till minst Ditt ansvar som säljare av fastighet Säljaren har inte någon lagreglerad upplysningsplikt motsvarande köparens undersökningsplikt. Du kan dock under vissa förutsättningar bli skadeståndsskyldig om du inte upplyser om ett fel du känner till. Köparen har däremot en undersökningsplikt* och ansvarar för Köpa först och sälja sedan Om du får ut mer pengar för din bostad än vad du lagt också vara en permanentbostad. Om du säljer under sökning av fastigheten. De fel som inte går att upptäcka Handpenning ska oftast betalas i samband med att kö- ner på den, är du skyldig att betala skatt på vinsten. 2008 eller senare får uppskovet inte uppgå till mer än anses som dolda fel** och de ansvarar du som säljare pekontraktet skrivs under. Om du inte har pengar snabbt Kapitalvinsten räknas ut så här: 1,6 miljoner kr per bostad. Om ni är två delägare, som för. Ansvaret gäller i tio år från att du sålt fastigheten. tillgängliga kan ett handpenningslån hjälpa dig. Det är ett Kapitalvinst = försäljningspris - anskaffningspriset äger hälften var, får uppskovet uppgå till max 800 000 tillfälligt lån som du löser i samband med att du säljer din inkl förbättringskostnader - ev kapitaltillskott kr per person. Resterande vinst ska tas upp till beskatt- *Köparens undersökningsplikt gäller endast fastigheter. nuvarande bostad. (gäller bostadsrätter). ning. Befintliga uppskov och nya uppskov beskattas **Dolda fel gäller endast fastigheter. 7
Ditt ansvar som säljare av bostadsrätt Avtalsfrihet råder om ansvaret för bostadsrättens skick. Här beskriver vi den ansvarsfördelning som köplagen föreskriver och som gäller om inte annat har avtalats Bostadsrätten köps i det skick den befinner sig i på försäljningsdagen. Om köparen har eller uppmanas att undersöka bostadsrätten ansvarar inte du som säljare för fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Köparen har således en undersökningsplikt. Du ansvarar inte för fel och/eller brister som köparen borde ha räknat med eller förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning. Även om försäljningen sker i befintligt skick så kan bostadsrätten ändå anses felaktig, om du före köpet inte upplyst köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrätten, som du antas ha känt till och som köparen kunnat räkna med att bli upplyst om. Du kan då förlora rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Har du gjort en utfästelse om bostadsrätten blir du bunden av den. Du kan också bli ersättningsskyldig för dolda fel, som inte har kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning av bostadsrätten. Kan du försäkra dig mot dolda fel? De flesta mäklare kan i samarbete med olika försäkringsbolag erbjuda så kallad Säljaransvarsförsäkring. Det betyder att du som säljare slipper betala för eventuella dolda fel som bedöms vara ditt ansvar. Villkoren varierar mellan försäkringsbolagen och det kan vara värt att jämföra. Ofta friskriver de sig från fel i el, VVS, eldstäder och värmepannor. Det finns för- och nackdelar med en sådan försäkring och det är viktigt att veta att de inte gäller sådana fel som du vet om eller ens misstänkt att de finns. Pengar över? Räknar du med pengar över efter din bostadsförsäljning? Kontakta en av våra rådgivare redan innan du säljer så kan vi i lugn och ro gå igenom olika placeringsalternativ. Din största affär kan bli din bästa Att sälja din bostad kan vara den största affär du gör i ditt liv. För att affären också ska bli din bästa affär från början till slut, vill du säkert se att överskottet placeras på bästa sätt med god avkastning. Placera på längre sikt Vill du placera överskottet från din bostadsförsäljning på lite längre sikt finns många alternativ för dig. Vi rekommenderar att du träffar en av våra rådgivare som utgår från dina unika förutsättningar och förväntningar. Om du inte vill träffa en av våra rådgivare får du snabba tips om vad som kan passa dig i vår sparguide på vår hemsida. Du hittar den på www.handelsbanken.se/sparguiden. eller om det finns några servitutsavtal för fastigheten. Även en sammanställd driftkostnad för bostaden kan vara av intresse. 4. Marknadsföring Det är nu din bostad ska synas. Det kan vara genom annonser i tidningar, på internet eller på bankkontoret. 5. Visning En visning kan vara öppen och annonserad med tidpunkt för att locka så många spekulanter som möjligt, Placera tillfälligt Ska du använda pengarna till en ny bostad längre fram eller har du inte bestämt dig för vilken långsiktig placering du vill ha? Då kan du placera pengarna lättillgängligt eller enskild efter överenskommelse med mäklaren. Viktigt är att alla åtkomliga utrymmen ska vara tillgängliga eftersom köparen har undersökningsplikt, t ex vind, källarutrymmen etc. och tryggt, men ändå med bra avkastning på vårt konto för bostadssäljare. 6. Budgivning Om det finns många spekulanter kan det bli budgiv- Så här kan en försäljning gå till 1. Val av mäklare Viktigast i valet av mäklare är att du som säljare får förtroende för mäklaren. Först bör du kontrollera att mäklaren är registrerad hos fastighetsmäklarnämnden och har de ansvarsförsäkringar som krävs. Det kan också vara av vikt att mäklaren har god lokal kännedom och känner marknaden i ditt område. 2. Förmedlingsavtal Mäklaren börjar med att värdera din bostad och föreslår ett utgångspris. Om du beslutar dig för att mäklaren ska få uppdraget skriver ni ett förmedlingsavtal där ni även kommer överens om ett arvode och under hur lång tid avtalet ska gälla. 3. Objektsbeskrivning Mäklaren upprättar en objektbeskrivning tillsammans med dig. Det är viktigt att du kan ge mäklaren all den information som behövs, exempelvis vilka lån och pantbrev som finns, hur stor kvm yta bostaden har ning. Budgivning kan vara öppen där alla parter känner till senaste budet, eller sluten, där varje spekulant lämnar in ett skriftligt bud till mäklaren. e-bud är en öppen budgivning som kan följas på Internet och genom SMS, www.e-bud.nu. Fråga mäklaren om de är anslutna till e-bud. 7. Du bestämmer vem som får köpa. I slutänden är det alltid du som säljare som bestämmer vem som får köpa din bostad. Det behöver inte alltid vara det högsta budet som avgör. Andra aspekter att värdesätta kan vara att köparen är villig att ta över dina bundna lån (som annars skulle bli dyra att lösa), eller att datumet för tillträde passar dig bättre. 8. Affären avslutas När köpekontraktet skrivs under räknas din bostad som såld. Tillträdet sker sedan på den dag som du och köparen kommer överens om. Affären avslutas på tillträdesdagen och äganderätten för bostaden övergår till köparen i och med att ni undertecknar köpebrevet. Det är nu du får betalt för din bostad. 8 9
Checklista inför flytten från din villa Checklista inför flytten från din bostadsrätt Telefon och internetabonnemang Ta kontakt med din telefon- och internetleverantör inför flytten. Adressändring www.adressandring.se eller 020-97 98 99. Vattenavläsning Ta kontakt med din vattenleverantör och begär en slutavräkning. El-avläsning Ta kontakt med din el-leverantör och begär en slutavräkning. Villa- och hemförsäkring Ta kontakt med ditt försäkringsbolag för att säga upp din hemförsäkring. Glöm inte att teckna ny försäkring om du flyttar till ett nytt boende. Uppgift om betalda avgifter Avgifter som sophämtning, olja med mera som är betalda för hela året ska regleras mellan dig och köparen vid tillträdet. Obelånade fysiska pantbrev och övriga handlingar till fastigheten Obelånade fysiska pantbrev och andra handlingar som t ex kartor, bruksanvisningar med mera ska överlämnas till köparen på tillträdesdagen. Nycklar Alla nycklar tillhörande fastigheten ska överlämnas till köparen på tillträdesdagen. Glöm inte extranycklarna. Föreningens besiktning Vissa bostadsrättsföreningar kräver att få besiktiga lägenheten innan du lämnar den. Det är ditt ansvar att det blir gjort. Telefon och internetabonnemang Ta kontakt med din telefon- och internetleverantör inför flytten. Adressändring www.adressandring.se eller 020-97 98 99. El-avläsning Ta kontakt med din el-leverantör och begär en slutavräkning. Hemförsäkring Ta kontakt med ditt försäkringsbolag för att säga upp din hemförsäkring. Glöm inte att teckna ny försäkring om du flyttar till ett nytt boende. Överlåtelseavgift En del bostadsföreningar tar ut så kallad överlåtelseavgift i samband med att du säljer din bostadsrätt. Den kan tas ut av dig som säljare eller av den nya ägaren. Uppgifter om betalda avgifter Avgifter som månadsavgift och eventuell uppvärmning med mera som är betalda för hela året ska regleras mellan dig och köparen vid tillträdet. Handlingar till lägenheten Information från bostadsrättsföreningen, bruksanvisningar med mera ska överlämnas till köparen på tillträdesdagen. Nycklar Alla nycklar tillhörande fastigheten ska överlämnas till köparen på tillträdesdagen. Glöm inte extranycklarna. 10 11