Sollentuna Stinsen JV AB Org. nr

Transkript

1 Periodrapport 16 DECEMBER SEPTEMBER 2017 Org. nr.

2 2 (21) RAPPORT FÖR PERIODEN 16 december september 2017 JULI- SEPTEMBER Koncernens nettoomsättning uppgick till tkr - Driftnettot uppgick till tkr - Rörelseresultatet uppgick till tkr - Periodens resultat uppgick till 491 tkr - Resultat per aktie före och efter utspädning uppgick till 0,98 kr 16 DECEMBER SEPTEMBER Koncernens nettoomsättning uppgick till tkr - Driftnettot uppgick till tkr - Rörelseresultatet uppgick till tkr - Periodens resultat uppgick till tkr - Resultat per aktie före och efter utspädning uppgick till 301,79 kr - Likvida medel vid periodens utgång den 30 september 2017 var tkr Verksamhetsöversikt Moderbolaget bildades den 18 november 2016 och äger och förvaltar fastigheter indirekt genom dotterbolag samt idkar därmed förenlig verksamhet. Koncernen består förutom av moderbolaget, av det helägda dotterbolaget Sollentuna Stinsen Holding 1 AB. Dotterbolaget äger i sin tur samtliga aktier i Sollentuna Stinsen Property 1 AB som äger och förvaltar fastigheten Stinsen 2 i Sollentuna. Sollentuna Stinsen Property 1 AB ämnar på sikt att bedriva projektarbete på sin fastighet. De finansiella målen med verksamheten består därför dels av att skapa positiva driftsöverskott och dels genom investeringar och driva planprocess för främst bostäder på sikt skapa ett högre marknadsvärde på fastigheten. Väsentliga händelser under kvartalet Inga väsentliga händelser har skett under kvartalet. Väsentliga händelser under perioden Moderbolaget bildades den 18 november Moderbolaget har den 16 december 2016 anskaffat fastigheten Stinsen 2 i Sollentuna via förvärv av det helägda dotterbolaget Sollentuna Stinsen Holding 1 AB, org nr samt indirekt ägande till samtliga aktier i Sollentuna Stinsen Property 1 AB, org nr Den 2 juni 2017 nyemitterade moderbolaget aktier genom kontantemission till ett kvotvärde om 1 kr per aktie. Återbetalning av aktieägarlån till Alecta pensionsförsäkring har skett med tkr. Moderbolaget har emitterat obligationer, vilket har tillfört bolaget tkr.

3 3 (21) Väsentliga händelser efter periodens utgång Stadsbyggnadsnämnden i Sollentuna kommun informerade den 29e november att fastigheten ställs ut på programsamråd angående en framtida planerad utveckling av fastigheten. Programsamråd planeras att hållas under december 2017 till mitten av januari Finansiell utveckling under perioden Detta är koncernens första räkenskapsår varför jämförbara siffror för samma period föregående år saknas. Nettoomsättning och resultat Koncernens nettoomsättning uppgick under perioden till tkr och utgjordes av hyresintäkter från uthyrda lokaler. Driftskostnaderna för perioden uppgick till tkr och ett driftsöverskott uppgående till tkr. Övriga externa kostnader, Avskrivningar och Övriga kostnader uppgick till tkr, vilket ger ett rörelseresultat uppgående till tkr. Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till tkr och Finansnettot för perioden uppgick till tkr. Periodens inkomstskatt uppgick till tkr och periodens resultat till tkr. Finansiell ställning och kassaflöde Koncernens upplåning uppgick per 30 september 2017 till tkr. Koncernens egna kapital uppgick den 30 september 2017 till tkr. Soliditeten var den 30 september %. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under perioden till tkr. Investeringsverksamhetens kassaflöde för perioden uppgick till tkr, vilket huvudsakligen är hänförligt till förvärvet av fastigheten Stinsen 2 i Sollentuna. Finansieringsverksamhetens kassaflöde för perioden uppgick till tkr, vilket främst är hänförligt till erhållna aktieägartillskott om tkr respektive upptagna lån om tkr. Kassaflödet för perioden var tkr och likvida medel per balansdagen uppgick till tkr. Moderbolaget januari-september Moderbolagets nettoomsättning uppgick under perioden till 0 tkr. - Resultatet efter finansiella poster uppgick till tkr. - Kassa och bank vid periodens utgång var tkr. - Moderbolagets egna kapital uppgick den 30 september 2017 till tkr.

4 4 (21) Transaktioner med närstående Moderbolaget har vid periodens utgång 30 september 2017 en skuld till ägaren Alecta pensionsförsäkring avseende aktieägarlån om tkr. Aktieägarlånet löper med 7 % ränta, vilket bedöms motsvara marknadsmässiga villkor. Under året har aktieägarlån återbetalats med tkr. Koncernen har i övrigt under perioden inte haft några väsentliga transaktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag. Transaktionerna har skett till marknadsmässiga villkor. Organisation och medarbetare Koncernen har inte haft några anställda och några löner eller ersättningar har inte betalats ut. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Bolagets verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer och grundar sig på bolagets indirekta ägande i fastighetsbolag. Riskerna som påverkar resultat och kassaflöde är därför kopplade till dotterbolagen och är främst hänförliga till kreditrisk samt förändringen i hyresnivå, uthyrningsgrad, allmän kostnadsutveckling, räntenivåer och likviditeten på fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga risken som påverkar bolaget är kopplade till värdering av fastigheter som ägs av bolagets indirekt ägda bolag. Makroekonomiska faktorer och andra marknadsfaktorer har en väsentlig påverkan på fastighetsvärdet och innebär en osäkerhet. Fastighetsvärden Koncernens fastighetsbestånd har värderats till tkr och total uthyrbar area uppgår till kvm. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i not 2. Finansiell riskhantering Koncernen är exponerat för ett antal finansiella risker. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering. De främsta riskerna som koncernen är utsatt för är finansieringsrisk, ränterisk och motpartsrisk. Moderbolagets finansiella skulder utgörs av en balanserad portfölj av lån med fast och rörlig ränta, vilket begränsar bolagets finansierings- och ränterisk. Dotterbolagens främsta finansiella skulder utgörs av koncerninterna lån. Koncernen har även hyresfordringar, likvida medel och leverantörsskulder som utgör finansiella instrument. Riskhantering av kapital Företagets kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer möjligheten att driva verksamheten vidare för att skapa avkastning till aktieägarna och fördelar för andra intressenter, samtidigt som en optimal struktur upprätthålls för att minska kapitalkostnaderna. För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan företaget, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera den utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar för att minska skuldsättningsgraden. Företaget analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål.

5 5 (21) Aktien och ägarna Moderbolaget ägs till 50 % av Magnolia Projekt 36 AB, org nr , och till 50 % av Alecta pensionsförsäkring, org nr Ägarfördelning, 30 september 2017 Aktieägare Antal stamaktier Andel aktiekapital (%) Magnolia Projekt 36 AB % Alecta pensionsförsäkring % Totalt % Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport fjärde kvartalet februari 2018 Årsredovisning 2017 april 2018 Delårsrapport första kvartalet 2018 maj 2018 För ytterligare information kontakta: Rickard Langerfors, verkställande direktör , rickard.langerfors@magnoliabostad.se Fredrik Westin, CFO , fredrik.westin@magnoliabostad.se

6 6 (21) KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Nettoomsättning Övriga intäkter Summa intäkter Driftskostnader Driftnetto Övriga externa kostnader Avskrivningar Övriga kostnader Rörelseresultat Orealiserad värdeförändring fastigheter Finansnetto Resultat före skatt Inkomstskatter PERIODENS RESULTAT Resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Resultat per aktie, kr Före utspädningseffekter 0,98 301,79 Efter utspädningseffekter 0,98 301,79 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i tkr Årets resultat ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN Summa övrigt totalresultat 0 0 Övrigt totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 0 0 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 ÅRETS TOTALRESULTAT

7 7 (21) KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier 162 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr 8 (21) EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 500 Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar Långfristiga skulder Räntebärande skulder Obligationslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder 416 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

9 9 (21) FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital Aktiekapital vid koncernens bildande Nyemission Erhållet aktieägartillskott Årets resultat Övrigt totalresultat 0 0 Utgående eget kapital

10 10 (21) KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Av- och nedskrivningar av tillgångar Andra ej likviditetspåverkande resultatposter Erhållen ränta 3 3 Betald ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter Förvärv av maskiner och inventarier Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Kassa i moderbolag vid koncernens bildande Nyemission Erhållna aktieägartillskott Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

11 11 (21) MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Nettoomsättning Bruttoresultat Övriga externa kostnader Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

12 12 (21) MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Obligationslån Räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag Räntebärande skulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

13 13 (21) MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Löpande verksamheten Rörelseresultat Betald ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Bildande av aktiebolag Förändring lån koncernföretag Nyemission Erhållna aktieägartillskott Upptagna lån Amortering av låneskulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

14 14 (21) TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 1 Redovisningsprinciper Överensstämmelse med normgivning och lag Denna periodrapport har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall avvikelser mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall p g a gällande skatteregler. Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste tusental. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Indata för värdering till verkligt värde Nivå 1 Noterade, ojusterade, priser på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder som Bolaget har tillgång till vid värderingstidpunkten. Nivå 2 Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, vilka är direkt eller indirekt observerbara för tillgångar och skulder. Nivå 3 Indata på nivå 3 är icke observerbara indata för tillgångar och skulder.

15 15 (21) Ändrade redovisningsprinciper Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU. Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft som inte har tillämpats i förtid av koncernen. IFRS 9 FINANSIELLA INSTRUMENT Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Standarden innebär en minskning av antalet värderingskategorier för finansiella tillgångar och innebär att huvudkategorierna för redovisning är till anskaffningsvärde (upplupet anskaffningsvärde), verkligt värde via resultatet samt verkligt värde via övrigt totalresultat. För vissa investeringar i eget kapitalinstrument finns möjligheten att redovisa till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringen redovisad direkt i övrigt totalresultat, där ingen överföring sker till periodens resultat vid avyttring. Vidare har nya regler införts för hur förändringar i egen kreditspread ska presenteras när skulder redovisas till verkligt värde. I nedskrivningsmodellen ska även förväntade framtida förluster beaktas. Säkringsredovisningen bygger mer på den interna riskhanteringen för att företagets riskhantering ska återspeglas i de finansiella rapporterna. S.k. makrosäkringar har flyttats till ett särskilt projekt. Standarden ska tillämpas från 2018 men det är oklart när EU planerar att godkänna den. Koncernen har påbörjat en analys av effekterna av IFRS 9. Den initiala bedömningen är dock att standarden inte kommer ha någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. IFRS 15 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder träder i kraft för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2018 eller senare och ersätter då samtliga tidigare utgivna standarder och tolkningar som hanterar intäkter. IFRS 15 innehåller en samlad modell för intäktsredovisning avseende kundkontrakt som inte omfattas av andra standarder (till exempel IFRS 4 eller IFRS 9). Utgångspunkten i standarden är avtal om försäljning av en vara eller tjänst mellan två parter. Inledningsvis ska ett kundavtal identifieras, vilket hos säljaren genererar en tillgång (rättigheter, ett löfte omerhållande av ersättning) och en skuld (åtagande, ett löfte om överföring av varor/tjänster). Enligt modellen ska en intäkt redovisas då ett åtagande att leverera utlovade varor eller tjänster till kunden uppfylls. Koncernen har påbörjat en analys av effekterna av IFRS 15. Den initiala bedömningen är dock att standarden inte kommer ha någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter, dock kommer upplysningskraven att utökas. IFRS 16 LEASING IFRS 16 Leasing ersätter IAS 17 från och med 1 januari Enligt den nya standarden ska de flesta leasade tillgångar redovisas i balansräkningen. För leasegivaren innebär den nya standarden inte några större skillnader. Koncernen har påbörjat en analys av effekterna av IFRS 16. Den initiala bedömningen är dock att standarden kommer ha en begränsad effekt på koncernens finansiella rapporter, dock kommer upplysningskraven att utökas.

16 16 (21) Koncernredovisning Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla företag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har mer än hälften av aktiernas röstvärde samt företag i vilka koncernen på annat sätt har ett bestämmande inflytande. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Det är en individuell bedömning som görs för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv, vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för rörelseförvärv och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Goodwill värderas till anskaffningsvärde minus ackumulerade nedskrivningar. Goodwill fördelas till kassagenererande enheter med årlig prövning av nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Transaktionskostnader kostnadsförs direkt i periodens resultat. Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. Andel av eget kapital hänförligt till ägare med innehav utan bestämmande inflytande (tidigare benämnt minoritet) redovisas som en särskild post inom eget kapital separerat från moderbolagets ägares andel av eget kapital. Därutöver lämnas särskild upplysning om dess andel av periodens resultat. Eliminering av transaktioner mellan koncernföretag Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt över kontraktsperioden. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter består av ränteintäkter på bankmedel, fordringar och finansiella placeringar. Ränteintäkter intäktsredovisas med tillämpning av effektivräntemetoden. När värdet på en fordran i kategorin lånefordringar och kundfordringar respektive låneskulder har gått ner, minskar koncernen det redovisade värdet till det återvinningsbara värdet, vilket utgörs av bedömt framtida kassaflöde, diskonterat med den ursprungliga effektiva räntan för instrumentet, och fortsätter att lösa upp diskonteringseffekten som ränteintäkt. Ränteintäkter på nedskrivna lånefordringar och kundfordringar redovisas till ursprunglig effektiv ränta. Finansiella kostnader består av räntekostnader och andra kostnader för upplåning. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden.

17 17 (21) Leasing Leasingavtal klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna förknippade med leasingobjektet i all väsentlighet har förts över till leasetagaren. I annat fall är det fråga om operationell leasing. Koncernen har inga väsentliga finansiella leasingavtal varför samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften fördelas linjärt över leasingperioden. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt total resultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas i övrigt total resultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt redovisas inte för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Bolaget, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell och värdet för potentiella byggrätter baseras på ortsprismetoden. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som en tillgång i balansräkningen när det på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller bolaget och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Maskiner och inventarier 5 år

18 18 (21) Nedskrivningar Redovisade värden för bolagets tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. En nedskrivning återförs endast om tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle haft om nedskrivning inte skett. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när bolaget har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle. Skulder Skulder är redovisade till nominellt belopp varmed utbetalning beräknas ske. Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget på annat sätt förlorar kontrollen över dem. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalen fullgörs eller på annat sätt bortfaller. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar samt övriga fordringar. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt övriga skulder. Bolaget tillämpar ej säkringsredovisning. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen exklusive transaktionskostnader. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan. Kategorin finansiella tillgångar består av två undergrupper: finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt låne- och kundfordringar. Kategorin finansiella skulder består av en undergrupp: finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Låne- och kundfordringar Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Hyresfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Fordringar är redovisade till anskaffningsvärden minskat med eventuell nedskrivning. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar och redovisas i rörelsens kostnader.

19 19 (21) Likvida medel och spärrkonto Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Beloppen på spärrkonto är medel som utgör säkerhet för återbetalning av lån eller för finansiering av investeringar i fastigheter och redovisas som övriga fordringar. Leverantörsskulder Leverantörsskulder klassificeras i kategorin andra finansiella skulder. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. Kassaflödesanalys Indirekt metod tillämpas vid upprättande av kassaflödesanalys. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Även av Rådet för finansiell rapporterings uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Förvärvsrelaterade kostnader för dotterbolag ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i koncernföretag. Det redovisade värdet för andelar i koncernföretag prövas avseende eventuellt nedskrivningsbehov då sådan indikation föreligger. Koncernbidrag, utdelning och aktieägartillskott Bolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln vilket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bokslutsdispositioner. Anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Not 2 Väsentliga bedömningar och uppskattningar När styrelsen upprättar finansiella rapporter i enlighet med tillämpade redovisningsprinciper måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar det redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för företaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är bedömning av nyttjandeperioder för fastigheter, nedskrivningsbehov för fastigheter samt gränsdragning mellan investeringar och underhåll. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav).

20 20 (21) Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten uppgår till tkr. Det verkliga värdet för 2017 baseras dels på diskonterade kassaflöden (DCF) under prognosperioden och dels på ortsprismetoden för potentiella byggrätter som värderas separat. Verkligt värde enligt DCF uppgår till tkr och för potentiella byggrätter till tkr. Fastigheten åsätts inget restvärde i DCF värderingen då planen är att istället utveckla de potentiella byggrätterna. Enligt diskonteringsmetoden ( DCF-metoden ) uppskattas en fastighets marknadsvärde genom att använda explicita antaganden om förmåner och skulder i samband med ägandet över tillgångens förväntade livslängd med beaktande av avyttringstillfälle eller slutvärde. Såsom accepterad metod inom avkastningsvärdering bygger DCF-metoden på en prognos av framtida kassaflöden för respektive fastighet. Till denna serie av diskonterade kassaflöden appliceras en marknadshärledd diskonteringsränta för att fastställa nuvärdet av kassaflödet i respektive fastighet. Durationen av kassaflödet och specifik tidpunkt för inflöden och utflöden bestäms genom beaktande av hyresjusteringar, förnyelse av hyresavtal och uthyrningstid relaterad till detta, nyuthyrning, ombyggnation eller renovering. Lämplig duration drivs typiskt sett av marknadens beteende som skiljer sig för respektive fastighetstyp. För fastigheter såsom investeringsobjekt är periodiserade kassaflöden typiskt sett estimerade utifrån bruttointäkt minus vakans, ej debiterbara kostnader, hyresförluster, hyresrabatter, underhållskostnader, mäklar- och provisionskostnader och övriga förvaltningskostnader. Denna serie av nettokassaflöden samt det estimerade slutvärdet vid slutet av ägandeperioden diskonteras sedan. Värderingen enligt DCF-metoden har kategoriserats som tillhörande nivå 3 i verkligtvärdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i värderingen har en väsentlig påverkan på bedömt värde. Sammanfattning värderingsantaganden DCF-metoden Kalkylperiod 3,75 år Kalkyl-/ diskonteringsränta 8,5% Inflation år ,5% Inflation år ,0% Hyresantagande Årlig hyresintäkt på befintliga avtal samt av värderingsinstitutets uppskattad marknadshyra. Drifts- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån projicerade kostnader för den specifika fastigheten och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt. För potentiella byggrätter uppskattas ett nybyggnadsvärde i en framtida markanvändning med beaktande av sanerings- och exploateringskostnader, baserat på gällande planförutsättningar och prisnivåer för liknande sålda objekt enligt ortsprismetoden. Värderingen har kategoriserats tillhörande nivå 3 i värderingshierarkin. I värderingen av de potentiella byggrätterna görs en uppskattning av antalet kvadratmeter för bostäder respektive kommersiella lokaler. Pris per kvadratmeter uppskattas ligga i spannet kr till kr. Uppskattning görs för planrisk baserat på kännedom om detaljplanearbetet samt kostnader för rivning av befintlig lokal. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden som typ av fastigheter som värderats. Värderingarna har utförts av Cushman & Wakefield.

21 21 (21) Not 3 Redovisning av segment Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i de rörelsesegment, som följs upp av koncernledningen. Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas inte på segment. Till följd av att bolaget och koncernen endast har en verksamhetsgren på en geografisk marknad upprättas ingen segmentsredovisning. Not 4 Finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde Större delen av de räntebärande skulderna löper med tre månaders räntebindningstid, varför koncernen bedömer att skillnaderna mellan redovisade värden och verkliga värden inte är väsentliga. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. Not 5 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernens ställda säkerheter i form av fastighetsinteckningar uppgår till tkr per balansdagen. Några ansvarsförbindelser finns ej, varken i koncernen eller moderbolaget. Not 6 Väsentliga händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser har skett efter rapportperiodens utgång. Stockholm den 30 november 2017 Fredrik Lidjan Ordförande Fredrik Palm Alexander Sundberg Fredrik Westin Rickard Langerfors Verkställande direktör