Det estetiska och arkitektoniska ska beaktas likväl som det byggnadstekniska när ny bebyggelse planeras.

Transkript

1 Sundbybergs stads mark- och byggpolicy 1 Allmänt All fysisk planering och byggande ska utgå från översiktsplanens 2 intentioner. Översiktsplanen kan ändras genom tillägg. 3 Fördjupad översiktsplan ska användas vid större förändringsområden. Ambitionen från staden är att under arbetet med fördjupade översiktsplaner och andra program underlätta för ett bredare medborgarinflytande. 4 Därför ska den demokratiska förankringen i planeringen vara stark. Vid en förtätningsprocess som är aktuell i Sundbyberg är det viktigt att medborgarna känner sig delaktiga. På detta sätt kommer planprocessen att förkortas då risken för överklaganden minskas. I område markerat som Nuvarande markanvändning stadsbygd ska karaktären och stadsmiljön i princip bevaras. För att i princip bevara karaktären och stadsmiljön i befintliga stadsdelar 5 ska vid bebyggelse hänsyn tas till den bebyggelsekaraktär som finns i området. I enskilda projekt ska det prövas med andra hushöjder eller hustyper för att få en attraktiv variation. Omsorgen om den befintliga bebyggelsen, parkerna och de närliggande grönområdena 6 innebär att i första hand bebyggs hårdgjorda ytor och kvartersmark. Det estetiska och arkitektoniska ska beaktas likväl som det byggnadstekniska när ny bebyggelse planeras. Målsättningen bör vara att cirka 1 procent av produktionskostnaden ska användas till konstnärlig utsmyckning. Den målsättningen ska gälla vid all form av bebyggelse, det vill säga även när staden bygger. Det ska också kunna gälla såväl den inre som den yttre konstnärliga utsmyckningen. Kompletteringsbebyggelse får prövas om/när förutsättningarna förändras för ett område. Programmet Vision för Sundbybergs centrum ska användas som planprogram 7. Det centrala läget för Sundbyberg motiverar kompletteringsbebyggelse. Förtätning kan vara att nyttja obebyggd mark inom ett kvarter, att bygga på befintliga hus eller att använda redan ianspråktagen mark för annat ändamål. Detta kan vara särskilt intressant i sämre utnyttjade verksamhetsområden som ligger i centralt läge 1 Antagen av kommunfullmäktige den 28 maj 2012, 185 och gäller till och med 31 december Sundbybergs stads översiktsplan antogs av fullmäktige januari Plan- och bygglagen. Lag (2007:1303) fr o m 1 januari ibid sid 37 5 ibid sid 16 6 ibid sid 12 7 Kommunfullmäktige antog nu gällande Vision för Sundbybergs stads centrum 29 januari Om ny vision antas ska den användas som planprogram. Sundbybergs stad, Sundbyberg BESÖKSADRESS Kavallerivägen 4, Rissne TELEFON TELEFAX ORG.NUMMER

2 samtidigt som redan byggda gator och ledningar kan utnyttjas bättre. Det ger en god ekonomi och skapar bättre underlag för service. Som en del i storstadsområdet ska staden med avvägda planeringshänsyn utnyttja goda lägen för bebyggelse och trafikinfrastruktur. En målsättning är därför att eftersträva tät bebyggelse i anslutning till goda kollektivtrafiklägen och andra infrastruktursatsningar. Sundbyberg ska vara en stad i social, ekonomisk och ekologisk balans. 8 Därför ska vi bygga långsiktigt och hållbart i enlighet med stadens styrande dokument. Byggande i Sundbyberg ska syfta till att alla ska ha rätt att leva i en miljö utan hälsorisker. Särskild vikt ska läggas på att medverka till hög energieffektivitet och effektiv resurshushållning i all nybyggnation. Vid varje byggtillfälle ska certifiering enligt Miljöbyggnad nivå Guld eller minst motsvarande krav för certifiering enligt LEED eller BREEAM uppnås. Markanvisningar Det behövs fler bostäder i Sundbyberg. Exploateringsbar mark i stadens ägo ska markanvisas i den takt och utsträckning som är lämplig med avseende på planenliga förutsättningar samt kommunalekonomiska expansionsmöjligheter och marknadsförutsättningar. Markanvisningar för bostäder ska göras så att ny bebyggelse medverkar till att stadens samtliga stadsdelar ska vara likvärdigt attraktiva. Bostadsutbudet ska vara varierat med olika upplåtelseformer, storlekar och kostnadsnivåer så att de boende kan välja den bostadsform och upplåtelseform som önskas. Markanvisningar ska göras med hänsyn taget till marknadsmässiga villkor. Markanvisningar kan ske antingen genom direktanvisning av ett område eller genom anbudsförfarande. Anbudsförfarande bör användas i de fall där staden har behov av att få ökad kännedom om marknadsvärdet för obebyggd mark. I samband med varje markanvisning upprättas ett markanvisningsavtal Markanvisningsavtalet är en bekräftelse på att staden och byggherren är överens om vilka villkor som gäller för markanvisningen. Markanvisningar är att anse som en option att under viss tid och på överenskomna villkor ensam få förhandla med staden om förutsättningarna för genomförande av ny bostadsbebyggelse eller annan exploatering inom angivet markområde. Markanvisningen tidsbegränsas till högst två år från kommunfullmäktiges beslut. Staden ska ha rätt att återta en markanvisning under den angivna perioden om byggherren inte förmår genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen. Återtagen markanvisning ger inte byggherren rätt till ersättning. 8 Ibid sid 13

3 Byggherren står för all ekonomisk risk i samband med detaljplanearbetet. Projektering i samband med detaljplanearbetet ska göras i samråd med staden. Projekt som avbryts till följd av beslut under detaljplaneprocessen ger inte rätt till ny markanvisning som kompensation. På stadens begäran ska byggherren upplåta specialbostäder, lokaler för barn- och äldreomsorg samt vissa kategoribostäder. Markanvisning får inte överlåtas utan stadens godkännande. Mark för bostäder kan överlåtas eller upplåtas med tomträtt. Vad ovan angivits för bostäder ska även i tillämpliga delar gälla för verksamhetslokaler på kommunal mark. Tomträtter Innehavare till tomträttsmark för bostäder kan erbjudas att friköpa sina tomträtter. Prisnivån ska motsvara ett reducerat marknadspris för nyexploatering av mark för bostadsrättslägenheter. Exploateringsavtal Principen för markexploatering är att den inte ska innebära merkostnader för staden. Exploateringsavtal ska stödja stadens planer och andra styrande dokument, särskilt med avseende på trygghet, tillgänglighet, en god miljö och sunda hus. Exploateringsavtalen ska innehålla överenskommelse om återställande och tillskapande av en god grön miljö. Exploateringsavtal ska som regel säkerställa att berörda gator och andra allmänna anläggningar ska vara kommunala. Avtalen kan innehålla överenskommelse om marköverlåtelser, avgifter för kommunala gator, va-anläggningar mm.

4 Bilaga 1 Grönytefaktorer 9 En grönytefaktor om minst 0,5 ska tillämpas för alla tomter i Sundbybergs stad som ska bebyggas. Dock med undantag för centrala Sundbyberg, Storskogen och lilla Alby där en grönytefaktor om 0,3 tillämpas. Grönytefaktorerna används vid byggnation av flerbostadshus, småhus i gruppbebyggelse och kommersiella byggnader. Hur fungerar det? Grönytefaktorn anger hur stor del av tomtens totala yta som är ekoeffektiv dvs. har positiv betydelse för platsens ekosystem och lokalklimat. De olika delytorna inom tomten värderas beroende på vilka förutsättningar de erbjuder i detta avseende. 1. Grönytefaktorn mäts som ett genomsnittligt värde för hela tomtens yta. 2. De olika delytorna inom tomten får ett värde mellan 0-1,0 beroende på vilka förutsättningar de erbjuder för växtligheten och för den lokala dagvattenhanteringen. 3. Det genomsnittliga värdet för tomten ska vara lägst 0,5. Uppfyllande av grönytefaktorn kommer att ingå i granskningen inför bygglovgivningen. 4. Vid bygglovansökan ska markplaneringen redovisas i plan, fasad (vid eventuell delfaktor för grönska på väggar) och i text med beräkningar enligt exempel. Frågor besvaras av planavdelningen inom stadsbyggnads- och miljöförvaltningen i Sundbybergs stad. Delfaktorer för grönska och vatten Grönska på marken ger delfaktor 1,0 Grönska på marken, med fullgoda förutsättningar vad gäller växtbäddens och terrassens dränering, rotpenetrerbarhet, etc. Terrassen ska vara anpassad till biotopen. Den får inte skära av eller försvåra kontakten mellan växtbädden och underliggande jord på ett sätt som gör att växtlighetens eller biotopens långsiktiga utveckling äventyras. Växtbädden och terrassen ska ge förutsättningar för en naturlig infiltration och perkolation till grundvattnet. Om växtbäddar och terrass inte utformas på ett acceptabelt sätt, ska ytan räknas som grönska på bjälklag. 9 Text och fakta hämtad från Malmö stads modell för grönytefaktorer till BO01 och grönytefaktor för norra djurgårdsstaden.

5 Vattenytor i dammar, bäckar, diken etc. ger delfaktor 1,0 Denna grupp avser vattenytor som finns under minst sex månader av året. Gröna tak ger delfaktor 0,8 Gröna tak är tunna växtbäddar med torktålig växtlighet, som används som ytskikt på tak istället för, eller som komplement till andra ytskikt. Taken räknas med verkligt antal kvadratmeter takgrönska och inte med yta enligt takens projektion på marken. Grönska på bjälklag ger delfaktor 0,6 eller 0,8 Grönska på bjälklag, dvs. på taket till garage och parkeringshus, terrasser på hus, balkonger etc. Till växtbäddsdjupet räknas endast det som är möjligt för växternas rötter att tränga in i och som är biologiskt aktivt. Överbyggnader under rotspärr av t.ex. gummiduk får således inte räknas in i växtbäddstjockleken. Inte heller isoleringsmaterial typ frigolit som inte är möjligt för rötterna att växa in i. Däremot dräneringsskikt av t.ex. lecakulor eller grus kan ingå i växtbädden om det inte avgränsas av rotspärr. Växtbädd < 800 mm ger delfaktor 0,6 Växtbädd 800 mm ger delfaktor 0,8 Grönska på väggar ger delfaktor 0,7 Kläng- och klätterväxter med eller utan stöd av spaljéer, linor, etc. Ytan räknas för den del av väggen upp till högst tio meters höjd, som inom loppet av fem år förväntas bli övervuxen. Det innebär att artvalet påverkar vilken yta som kan tillgodoräknas. En klängande växt som kräver stöd kan bara täcka den yta där det finns stöd monterat. En självklättrande växt beräknas täcka alla ytor inom den bredd som de planterade plantorna kan förväntas täcka (detta är artberoende), exklusive fönsterytor. (Ska redovisas med skiss av fasaden och förväntad täckning efter fem år). Tilläggsfaktorer ger delfaktor 0,2-0,4 Stora plantor ger en tilläggsfaktor för planteringsytor såväl på mark som på bjälklag. För bjälklag gäller dock den begränsningen att växtbäddens tjocklek och uppbyggnad ska ha förutsättningar för att långsiktigt bära de planterade växterna och ge de en god utveckling. Träd med stamomfång över 35 cm ger delfaktor 0,4 Träd med stamomfång 35 cm eller större ger en tilläggsfaktor om 0,4. Faktorn räknas för en yta om högst 25 m 2 planteringsyta/träd. Buskar och flerstammiga träd ger delfaktor 0,2 Solitärbuskar och flerstammiga träd högre än tre meter ger en tilläggsfaktor om 0,2. Faktorn räknas för en yta av högst fem m 2 /buske eller träd. Kläng- och klätterväxter högre än två meter ger en tilläggsfaktor om 0,2. Faktorn räknas för en väggyta med två meters bredd per planta gånger den höjd som plantan når efter plantering och uppbindning, avrundad nedåt till jämnt antal meter.

6 Delfaktorer för hårdgjorda ytor och lokal dagvattenhantering Täta ytor ger delfaktor 0,0 Takytor, asfalt och betong som inte har någon form av växtbädd eller annan möjlighet att utveckla biotoper för växtlighet och som inte släpper igenom dagvatten. Hårdgjorda ytor med fogar ger delfaktor 0,2 Traditionellt lagda platt- och stenytor, som betongplattor, gatsten och klinker, med normala fogar fogade med sand som ger en viss genomsläpplighet för dagvattnet. Halvöppna till öppna hårdgjorda ytor ger delfaktor 0,4 Gräsarmerad betong eller natursten, öppen asfalt, grus, singel, sand och andra ytor med hög genomsläpplighet för dagvatten. Avvattning av täta ytor till grönska på mark ger delfaktor 0,1 Avvattning av täta ytor (till omgivande grönska på marken). Täta ytor (delfaktor 0,0) och hårdgjorda ytor med fogar (faktor 0,2) som inte har några brunnar som höjdsätts, så att de avvattnas till intilliggande ytor med grönska på marken (delfaktor 1,0), ger en tilläggsfaktor om 0,1. Faktorn beräknas för den yta som avvattnas, dock högst det antal kvadratmeter som vegetationsytan omfattar. Uppsamling och fördröjning av dagvatten ger delfaktor 0,2 En tilläggsfaktor ges för dagvatten som samlas upp i damm eller andra magasin. Vattnet ska kunna hämtas upp och användas på gården eller i husen. Tilläggsfaktorn gäller täta ytor (delfaktor 0,0) och hårdgjorda ytor med fogar (delfaktor 0,2) och under förutsättning att magasinet/dammen rymmer minst 20 liter/m 2.