Att köpa. bostad. Goda råd är aldrig dyra

Transkript

1 Att köpa bostad Goda råd är aldrig dyra April 2005

2 INNEHÅLL Ditt bostadsköp... 3 Vad är det för bostad vi vill ha?... 3 Hur mycket får mitt boende kosta?... 4 Var kan jag hitta min blivande bostad?... 4 Visningen... 5 Fastighetsmäklarens roll... 5 Budgivning... 6 Objektets skick... 6 Dags att skriva kontrakt... 9 Mellan kontrakt och tillträde... 9 Tillträde och slutbetalning Lagfart för husköparen Säljarens och mäklarens ansvar Inteckning och pantbrev Hur du finansierar köpet Låneskydd med Trygghetskapital Fastighetsskatten Driftskostnader Till sist Denna skrift ger en översiktlig redogörelse för vissa av de regler som gäller vid bostadsköp. Avsikten är att läsaren ska få en allmän information inför sitt bostadsköp och en kort översikt av regler som gäller i samband med det. Eftersom syftet är att ge en översiktlig redogörelse har framställningen förenklats. Skriften ersätter därför inte rådgivning i en specifik situation. Kontakta alltid banken för rådgivning om du känner dig osäker. 2 (15)

3 Ditt bostadsköp Att köpa en egen bostad är för de flesta av oss ett stort och betydelsefullt steg i livet. Det är en affär som oftast handlar om mycket pengar och som påverkar familjens ekonomi under lång tid. Eftersom bostadsköpet också är en relativt komplicerad affär är det naturligt om det planerade köpet väcker både frågor och funderingar. Vi har därför här försökt samla sådant som kan vara värdefullt för dig att känna till inför den planerade bostadsaffären och, inte minst, under genomförandet av den. Men den ena affären är aldrig den andra lik och det finns säkert frågor som du inte får svar på i denna skrift. Därför är du alltid välkommen till oss på Handelsbanken för tips och råd på vägen. Vad är det för bostad vi vill ha? Innan du börjar leta hus eller bostadsrätt kan det vara bra att göra en lista över de önskemål och krav du har på din blivande bostad. Här är några idéer kring en sådan lista. Skilj på vad du har som önskemål och vad du anser vara ett måste när det gäller din nya bostad: Område d v s vilken kommun eller del av kommun Läge närhet till affärer, skola, dagis, ÖNSKEMÅL KRAV Två badrum Hiss 5 minuter till buss Lugnt läge Tomt max 500 kvm Tomt max kvm Kom ihåg att ett bostadsköp nästan alltid innebär att man måste kompromissa. Drömbostaden är ofta för dyr och ju mindre som finns i kravspalten desto lättare får du att hitta en bostad som passar dig och din ekonomi. kommunikationer Tomten storlek, utformning, läge Huset ålder, skick, reparationer Storlek antal rum, typ av rum Standard moderniteter Insyn Pris Övrigt bastu, öppen spis o s v För en bostadsrätt kan det även handla om: Balkong Gäst WC Antal kvadratmeter Stambyte Hiss 3 (15)

4 Hur mycket får mitt boende kosta? Se över din totala hushållsekonomi för att få en uppfattning inom vilket prisläge ditt nya hem kan ligga. Det bästa du kan göra är att titta in till oss på Handelsbanken. Vi hjälper dig att ta fram en realistisk bokalkyl så att du säkert vet vad din och familjens ekonomi tål. Du får även hjälp med försäkringslösningar som ger din familj ett bra ekonomiskt skydd, Låneskydd med Trygghetskapital. Se sidan 13. Du kan även läsa mer om kostnader för boendet på sidan 12 och framåt. Var kan jag hitta min blivande bostad? När du vet ungefär vilken bostad du vill ha gäller det att försöka få en uppfattning om hur marknaden ser ut och vad som är till salu. Kontakta mäklare som är aktiva i de områden där du söker bostad. Berätta vilka önskemål du har och be mäklarna notera detta i sina spekulantregister. Titta bland bostadsannonser i dagspress/lokal- tidningarna. Titta efter annonser i eventuell specialpress. Sök på Internet. Välbesökta hemsidor är och Besök olika Bomarknader. LÅNELÖFTE När vi tillsammans gjort en bokalkyl kan du få ett lånelöfte. Då vet du exakt vad du har att röra dig med. Dessutom kan lånelöftet visa sig vara mycket värdefullt om du måste slå till snabbt vid budgivning. Nu kan du börja se dig om efter din nya bostad. 4 (15)

5 Visningen Visning görs oftast på två sätt: 1. Tid och plats för visningen står i annonsen. Alla som är intresserade kommer samtidigt. Någon anmälan i förväg behövs inte detta är en så kallad öppen visning. 2. Du ringer mäklaren eller säljaren och kommer överens om en tid för enskild visning. Visningen brukar pågå under en timme. Det ger dig tillfälle att gå runt och se hur väl huset eller bostadsrätten svarar mot dina önskemål. Det är bra att gå på ett antal öppna visningar då man börjar leta bostad. Du lär dig hur det går till och du får en känsla för vad som finns på marknaden. Om visningen sköts av en mäklare får du ett papper som beskriver huset eller lägenheten, en så kallad objektsbeskrivning. Ofta frågar mäklaren efter ditt namn och telefonnummer. Även om du inte är intresserad av huset eller lägenheten du tittar på, kan ett samtal med mäklaren efter visningen ge dig tips om ytterligare objekt till salu. Fastighetsmäklarens roll Enligt den nya mäklarlagen, som trädde i kraft den 1 oktober 1995, är fastighetsmäklaren en mellanhand mellan köpare och säljare. Mäklaren ska, enligt lag, ta tillvara både köparen och säljarens intressen. Det är enbart när det gäller priset för huset som mäklaren representerar säljaren. För att få arbeta som mäklare måste man ha genomgått utbildning och vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden, som är en statlig myndighet. Mäklaren ska ha en ansvarsförsäkring. Du som köpare ska alltså kunna känna dig trygg med att mäklaren tillvaratar dina intressen i affären. Gör mäklaren fel i sitt arbete kan du få ersättning genom hans eller hennes ansvarsförsäkring. Det förekommer också att vissa husägare väljer att sälja sina hus själva. Den som inte anlitar mäklare kan spara pengar eftersom han eller hon slipper betala mäklarprovision. Köper du en bostad direkt av säljaren får du kanske inte samma hjälp som när en fastighetsmäklare sköter affären. Kontakta oss på banken om du känner dig osäker. FÖRHANDLINGEN När du hittat ett intressant objekt kontaktar du mäklaren eller säljaren. En förhandlingsfas startar som ska leda till att du och säljaren är överens om de villkor och det pris som ska gälla vid köpet. 5 (15)

6 Budgivning Finns det många intresserade köpare kan det blir budgivning. Den är antingen öppen du får då reda på vad andra spekulanter är beredda att betala, eller sluten var och en lämnar in ett skriftligt bud. Vissa mäklare använder e-bud som är en Internetbaserad tjänst från Handelsbanken. Via får både köpare och säljare full insyn i budgivningen dygnet runt oavsett var i världen man råkar befinna sig. Informationen får du i realtid. Fast budgivningen är öppen avslöjas inte budgivarnas identitet. Det går även att följa budgivningen via SMS. I normalfallet får den som lämnat högst bud köpa huset. Men slutligen är det säljaren som avgör vem han eller hon vill ha som köpare. Säljaren är alltså aldrig tvingad att sälja till den som bjudit högst. ÖPPEN BUDGIVNING PÅ NÄTET Objektets skick DIN UNDERSÖKNINGSPLIKT FÖR HUS När du har hittat det hus du vill ha, kan husets skick bli avgörande för det slutliga priset. Vid en vanlig visning finns normalt inte tillfälle att noggrant gå igenom huset och undersöka dess skick. Detta måste göras vid ett särskilt tillfälle. Enligt lag har köparen undersökningsplikt. Det betyder att du noggrant måste undersöka huset och dess skick. Alla fel som kunde ha upptäckts vid en noggrann granskning är köparens ansvar. För att vara säker på att du inte missar något och för att undvika framtida obehagligheter rekommenderar vi dig därför att anlita någon som yrkesmässigt utför överlåtelsebesiktningar. En lista över vad du bör ta reda på innan du köper huset finns på sidan 7, under Husköpare detta ska du vara observant på. DIN UNDERSÖKNINGSPLIKT FÖR BOSTADSRÄTTEN Samma regler, vad avser köparens undersökningsplikt, gäller även för bostadsrätter. Ta gärna hjälp av en besiktningsman som, bland annat, kan hjälpa dig att mäta bostadsrättens area som har stor betydelse för priset. Bra frågor till mäklaren finns på sidan 8. Försäkra dig även om vilken utrustning som ingår i köpet, t ex disk- och tvättmaskin. Den besiktning som många bostadsrättsföreningar gör i samband med att lägenheten byter ägare, är i föreningens egna intresse, inte för köparens. Föreningen vill veta att medlemmarna sköter sitt underhållsansvar. Det är därför en bra idé att anlita en egen besiktningsman. 6 (15)

7 SÄLJARENS UPPLYSNINGSPLIKT Någon laglig upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns inte för säljaren. Men om säljaren förtiger ett dolt fel som han/hon känner till kan detta under vissa omständigheter innebära att säljaren får betala skadestånd. Förtigande av ett fel som säljaren känner till kan också, då det handlar om ett svårupptäckt fel, reducera köparens undersökningsplikt. Ett fel som säljaren påtalat anses inte som dolt och kan därför inte åberopas av köparen. HUSKÖPARE DETTA SKA DU VARA OBSERVANT PÅ Finns det servitut? Alltså att någon annan har rätt att utnyttja din blivande fastighet. Den informationen kan du få hos tingsrätten. Är tomten friköpt eller är det tomträtt? Om inte tomten är friköpt kan hyran för marken stiga. Ingår huset i en samfällighet? Gör en radonmätning Var observant på konstiga lukter, det kan vara fuktskador eller mögel. BESIKTNINGEN När du bestämt dig för att anlita en besiktningsman är det viktigt att du vet vad du beställer. Ska besiktningsmannen göra en teknisk besiktning, en jordabalksbesiktning eller är det en marknadsvärdering du har köpt? När besiktningen genomförs är både köpare, säljare och besiktningsman närvarande. Besiktningen börjar med att samtliga husets tillgängliga handlingar, till exempel ritningar, bygglov, protokoll avseende radonmätningar m m, visas upp för köparen. Efter denna genomgång är det dags för själva besiktningen. Besiktningsmannen går igenom hela fastigheten, både interiört och exteriört. Det är viktigt att du som köpare följer med besiktningsmannen runt då han/hon ger fortlöpande information om husets skick. Efter några dagar skickas besiktningsutlåtandet till dig. Gå igenom utlåtandet ordentligt, det bör innehålla en sammanfattning, eventuellt en rekommendation om ytterligare besiktning och ibland innehåller besiktningsutlåtandet även en riskanalys. Den besiktningsman du anlitar ska ha en ansvarsförsäkring som faller ut om han/hon missar något i besiktningen. En jordabalksbesiktning kostar i normalfallet mellan och kronor att genomföra. Priset beror på husets ålder, läge och storlek. Kom ihåg att det ligger ett stort ansvar på köparen att kontrollera huset noga. Glöm inte elinstallationer, skorsten, tecken på fuktskador. Du förväntas kontrollera alla utrymmen som går att komma åt. Även de otillgängliga. Byggmaterial, maskiner och andra konstruktioner har en begränsad livslängd. När målades huset om senast? När byttes till exempel värmepanna, element, golvbrunnar, vatten - och avloppssystem, senast? Undersökningarna kan antingen göras före kontraktsskrivning eller mellan denna och tillträdet. I det senare fallet brukar man villkora köpekontraktet samtidigt som man avtalar om hur större fel ska behandlas. Pruta på priset? Säljaren åtgärdar? Låta köpet gå tillbaka? Slutligen: Alla hus har fel! De går alltid att åtgärda, det är bara en fråga om kostnaden. 7 (15)

8 BESIKTNING AV BOSTADSRÄTT Ibland kan det finnas anledning att vara misstänksam mot låga månadsavgifter. Dessa kan tyda på att föreningen inte underhåller fastigheten. Även här är en besiktningsman, som är van att ställa de rätta frågorna, bra att anlita. Glöm inte att också kontrollera gemensamma utrymmen som tvättstuga, vind och källare. Det finns visserligen ingen undersökningsplikt för dig som köpare vad gäller själva fastigheten och gemensamma utrymmen men ju mer du vet om huset du ska flytta in i desto mindre obehagliga överraskningar behöver du få. Du kan med fördel ta kontakt med föreningens styrelse. Kassören eller ordföranden kan informera dig om det planeras större reparationer och om fastighetens skick i stort. Det är klokt att noggrant syna föreningens årsredovisning, är du osäker på hur du ska tolka förenings resultat- och balansräkning så kan det vara idé att ta hjälp från banken. I och med att du köper en andel av en förenings ekonomi så är det angeläget att du får förståelse för eventuella risker som kan uppstå och på så sätt drabba din ekonomi personligen t ex i form av en avgiftshöjning. Du bör även se till att få information om i vilken omfattning, och till vem, bostadsrätten är pantsatt. Spara objektsbeskrivningen på bostadsrätten du får av mäklaren. Om det uppstår oklarheter efter köpet är den bra att ha. FRÅGOR TILL MÄKLAREN OM BOSTADSRÄTTEN Hur stor är lägenhetens andel av föreningens skulder? Är föreningen beroende av räntebidrag? Räcker avgifterna för att föreningens ekonomi ska gå ihop? Får föreningen in andra pengar genom att till exempel hyra ut lokaler? Hur är föreningens likviditet? Behöver fastigheten repareras eller byggas om? Betalar föreningen full fastighetsskatt? Betalar föreningen schablonskatt? Möjligheten att ta bort väggar Bygglov för balkong Hyresrätter inom föreningen som i framtiden kan säljas? Bostadsrättsföreningar måste ta upp motsvarande 3 procent av taxeringsvärdet plus intäktsräntor till beskattning. Från detta dras utgiftsräntor och eventuell tomträttsavgäld. Det som sedan blir över beskattas med 28 procent. Är föreningen äkta eller oäkta? När mer än 40 procent av taxeringsvärdet kommer från kommersiella lokaler är föreningen oäkta och får därmed högre skatt. Vid försäljning av en bostadsrätt som tillhör en oäkta förening får man inte skjuta upp reavinstskatten till nästa köp. 8 (15)

9 Dags att skriva kontrakt När du har bestämt dig för att köpa bostaden ska ett köpekontrakt upprättas. Samtidigt betalar du också en handpenning. Den är vanligtvis 10 procent av köpeskillingen men här är det fritt att förhandla. Det händer att man inför särskilda villkor i köpekontraktet. Det kan gälla sådant som ska vara uppfyllt innan ett visst datum för att köpet ska fullföljas, t ex att köparen sålt sin nuvarande bostad, att köparen fått lånet beviljat för den nya bostaden eller att bostadsrättsköparen ska beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Vid villkorade kontrakt deponeras oftast handpenningen. Finns det en mäklare anlitad sker detta på mäklarens klientmedelskonto. Vanligtvis erhåller då säljaren handpenningen först på tillträdesdagen. I köpekontraktet beskriver man alla överenskommelser i samband med köpet. Du som köpare kanske ska överta sommarmöbler, trädgårdsredskap etc. Säljaren kanske vill ta med sig tvättmaskinen. Allt sådant skrivs in i köpekontraktet. I köpekontraktet anges även när inflyttning kan ske tillträdesdagen. Observera att köpekontraktsdatum normalt är den dag från vilken du ska börja betala fastighetsskatt. Se vidare under avsnitt om Fastighetsskatten. Mellan kontrakt och tillträde Efter det att köpekontrakt har skrivits följer en hel del aktiviteter. Alla villkor som skrivits in i kontraktet ska uppfyllas. Du ska ordna finansieringen av köpet, se vidare under avsnittet Hur du finansierar köpet. Du som skrivit kontraktet på en bostadsrätt måste även ansöka om medlemskap i den bostadsrättsföreningen som lägenheten tillhör. I vissa fall tar föreningen en avgift för ett nytt medlemskap. Detta ska i så fall stå i stadgarna. I det flesta fall är ansökan om medlemskap en formalitet med ändå en förutsättning för att köpet ska kunna fullgöras. Glöm inte att teckna en brandförsäkring på huset eller försäkra bostadsrätten som ska börja gälla från och med tillträdesdagen. SÄRSKILDA GARANTIER FÖR NYA BOSTADSRÄTTER För många nyproducerade bostadsrättsföreningar lämnar producenten en garanti. Den särskilda garantin ska säkra föreningens ekonomi även om vissa lägenheter står tomma. Garantin kan omfatta både osålda lägenheter och lägenheter som bostadsrättsinnehavare senare avsäger sig. Ta reda på hur garantierna ser ut. Tanken med garantin är att ge nya bostadsrättsföreningar förutsättningar för en stabil ekonomi. 9 (15)

10 Tillträde och slutbetalning På den förutbestämda tillträdesdagen samlas parterna för att slutföra köpet. Affären görs normalt upp hos köparens bank eller hos mäklaren. Nu ska du betala resterande del av köpeskillingen samtidigt som en likvidavräkning ska undertecknas. Likvidavräkningen visar hur alla ekonomiska detaljer regleras mellan dig och säljaren såsom köpeskilling, erlagd handpenning, lån att överta, nytt lån och kontantinsats. Sedan undertecknas slutligen köpebrevet när det gäller ett hus, för bostadsrätten skriver man under överlåtelseavtalet, och det blir ditt kvitto på att du betalat hela köpeskillingen. Säljaren lämnar också över alla viktiga handlingar som rör huset eller bostadsrätten till dig och du får nycklarna till bostaden. Lagfart för husköparen Husköparen ska, med köpebrevet som underlag, söka lagfart hos inskrivningsmyndigheten på tingsrätten. Det innebär att det centrala fastighetsregistret ändras så att du står som lagfaren ägare till huset. Vanligtvis är det långivaren eller mäklaren som söker lagfart åt dig. Kontrollera vem som söker lagfart. Vid ett ägarbyte ska anmälan till fastighetsregistret ske inom tre månader efter tillträdet. En skatt i form av lagfartskostnad tas ut av inskrivningsmyndigheten. Den är för närvarande 1,5 procent av köpeskillingen plus 825 kronor i administrativ avgift. Dessa kostnader betalar du vanligtvis vid tillträdet. Om priset på huset till exempel är kronor kostar alltså lagfarten kronor plus 825 kronor i administrationsavgift. Säljarens och mäklarens ansvar Säljaren har ett tioårigt säljaransvar för s k dolda fel, det vill säga sådana fel och brister i bostaden som köparen inte kände till och inte heller borde ha misstänkt vid en noggrann besiktning. Ibland kan säljaren vilja friskriva sig från detta ansvar t ex om säljaren är ett dödsbo eller en person som ska flytta utomlands. Tänk på vad detta har för innebörd. Det bör finnas en rimlig anledning till friskrivning. En friskrivningsklausul kan kosta från kronor och uppåt. Det vanligaste är att säljaren i stället tecknar en säljaransvarsförsäkring Är du missnöjd med något efter köpet ska du först och främst vända dig till mäklaren eller säljaren. Kommer ni därefter inte överens kan du vända dig till domstol med en stämningsansökan. Detta är dock ytterst ovanligt. 10 (15)

11 Inteckning och pantbrev När ett lån för ett hus lämnas vill långivaren normalt ha en pant som motsvarar lånebeloppet som säkerhet, detta kallas att man intecknar huset. Inteckningen är en notering i det centrala fastighetsregistret hos inskrivningsmyndigheten. Som bevis på att inteckningen är noterad utfärdas ett pantbrev. Den som har pantbrevet i sin ägo är den som kan få betalt vid en tvångsförsäljning av huset (exekutiv auktion). Pantbrevet är alltså en värdehandling. Man kan ta ut hur många pantbrev som helst på sitt hus. Pantbreven kan vara på vilka belopp som helst. För att veta i vilken ordning pantbreven tagits ut anger man inomläge. Den som har pantbrevet med det lägsta inomläget är den som har bästa rätt, vilket betyder att det är den som ska ha betalt först vid en tvångsförsäljning. Om ett pantbrev är på kronor inom kronor betyder det att det finns ett eller flera pantbrev uttagna tidigare på tillsammans kronor. Vid en tvångsförsäljning av huset ska de som har dessa pantbrev ha betalt före den som har ovan nämnda pantbrev. Blir husets pris bara kronor får den som har pantbrevet på kronor inga pengar. En förlust har alltså uppstått. När du köper ett hus tar du över de pantbrev som redan finns uttagna i huset. Ibland kanske du behöver låna mer än vad det finns uttagna pantbrev och då måste du ta ut nya pantbrev i huset, vilket medför extra kostnader. Om det finns fler pantbrev än vad du behöver låna så ska säljaren redovisa var pantbreven finns eller ta med dem vid tillträdet. För att registrera en ny inteckning och utfärda ett pantbrev tar tingsrätten ut en skatt på 2 procent av pantbrevsbeloppet samt en expeditionsavgift på 375 kronor per utfärdat pantbrev. Om du till exempel ska ta ut ett nytt pantbrev på kronor kostar det alltså kronor plus 375 kronor i expeditionsavgift. Det förekommer även att bankerna tar ut avgifter för sin handläggning. Prisangivelserna gäller tills vidare. PANTSÄTTNING AV BOSTADSRÄTT För bostadsrätter gäller också pantsättning men med ett något annorlunda upplägg. Man pantsätter till exempel bostadsrätten med första, andra och tredje prioritet. Det är viktigt för dig som köpare att få en försäkran från säljaren och föreningen om att lägenheten inte är pantsatt utöver de lån som säljaren har angivit. Något centralt register finns inte när det gäller bostadsrätter. När bostadsrätten ska belånas, fylls en begäran om pantsättning i och skickas till bostadsrättsföreningens styrelse för inskrivning i föreningens skuldbok. En bekräftelse skickas i retur till banken som visar till vem lägenheten är pantsatt och för vilken skuld. 11 (15)

12 Hur du finansierar köpet Finansieringen kan ske på följande sätt: Köparen övertar redan befintliga lån. Köparen ansöker om bottenlån hos låneinstitut eller bank. Köparen tar topplån hos låneinstitut eller bank. Köparen betalar kontant. Överbryggningslån kort finansiering om du inte hunnit sälja din bostad innan du köpt din nya. Det vanligaste är kombinationer av ovanstående. I din låneansökan uppger du, bland annat, inkomst och utgifter. Vi på banken kompletterar denna med en kreditupplysning från något upplysningsföretag, som en del i vår kreditbedömning. Kontakta oss i ett inledande skede så att vi gemensamt kan komma fram till den lösning som passar dig och din ekonomi bäst. ATT TA ÖVER BEFINTLIGA LÅN Ofta har säljaren redan lån med objektet som säkerhet. Har lånet bra villkor kan det vara fördelaktigt att försöka överta det, vilket vi i så fall hjälper dig med. BOTTENLÅN Bottenlånet uppgår i normala fall till 75 procent av marknadsvärdet. Marknadsvärdet är det belopp som värderingsmannen värderat objektet till. Det vanligaste är att marknadsvärdet överensstämmer med det pris du ska betala men undantag kan givetvis finnas både uppåt och nedåt. Som säkerhet för lånet i huset vill långivaren ha pantbrev i objektet. Det är viktigt att du väljer rätt bostadslån. Var noga med att ta reda på vilka villkor som gäller på marknaden. Handelsbanken/Stadshypotek kan erbjuda bottenlån upp till 85 procent av marknadsvärdet för villan. RÄNTA OCH AMORTERING På det du lånar betalar du ränta. Vissa långivare tar även ut en del avgifter, bland annat för att lägga upp lån, för kreditupplysningar och för avisering. Det kan vara väl värt att undersöka vilka extra kostnader du kan drabbas av hos olika långivare. Ta alltid reda på totalkostnaden för lånet, det vill säga, den effektiva räntan. Amorteringsvillkoren anger i vilken takt du ska betala tillbaka ditt lån och här finns det oftast stor valfrihet. Normalt kan du välja att årligen amortera mellan 0 och 10 procent av lånebeloppet. Tänk på att dina amorteringar inte ska betraktas som kostnader utan som ett klokt sparande i den egna bostaden. FAST ELLER RÖRLIG RÄNTA? Det finns två olika typer av lån att välja mellan. Lån med fast ränta och lån med rörlig ränta. Hos oss på Handelsbanken får du den rådgivning du behöver för att välja rätt. Om du väljer det ena eller det andra, eller en kombination, kan bero på hur ränteläget ser ut just när du ska låna. Om du väljer fast ränta, bestäms räntesatsen den dagen då lånet betalas ut. Räntan gäller sedan under den tidsperiod som du bestämt. Det kan vara från 1 upp till 10 år. Du vet alltså din exakta kostnad för lånet under denna tid. Om du, av någon anledning, skulle vilja lösa lånet under pågående löptid kan detta medföra särskilda kostnader genom att du får betala en s k ränteskillnadsersättning. Väljer du rörlig ränta, eller en tremånadersränta, följer den marknadsräntan. Räntan kan både gå upp och ner, vilket naturligtvis påverkar din boendekostnad. Att ta lån med rörlig ränta innebär alltid en viss risk men kan vara ett alternativ om du tror att räntan kommer att vara stabil eller gå ner. Därför kan du välja att ta en del av lånet med fast ränta och resten med rörlig ränta. 12 (15)

13 TOPPLÅN Du ansöker om ett topplån ifall du behöver låna utöver bottenbelåningsgraden. Den kan variera mellan 75 och 90% beroende på marknad och bank. Topplånet är alltså den del som överstiger bottenlånet. En del av topplånet kan utgöras av en kontokredit. Eftersom säkerheten för topplånet är sämre får du betala en något högre ränta. Ibland kan kompletterande säkerhet i form av borgen krävas. Hur stor säkerhet banken efterfrågar är bland annat beroende på hur din återbetalningsförmåga uppskattas. Eftersom topplånet är dyrare än bottenlånet är det klokt att så snabbt som möjligt amortera av det. VAD KOSTAR DET ATT BO? Det är viktigt att du räknar ut vad ditt nya boende faktiskt kommer att kosta dig. Om du vill ha hjälp med att göra en boendekalkyl, tar du bara kontakt med oss på banken så ordnar vi med ett lånelöfte samtidigt. Du kan även med fördel gå in på Där kan du på egen hand göra en bokalkyl. Om du hittat ett objekt på Hemnet, kan du även därifrån gå in på Handelsbankens bokalkyl. Mäklare är enligt lag skyldiga att erbjuda dig hjälp med en boendekalkyl men du kan lika gärna vända dig till oss så får du allt ordnat på en gång. De årliga kostnaderna för att äga hus består av följande: DIN INSATS När du köper en bostad är det en fördel att kunna betala Fastighetsskatt en del av köpeskillingen kontant. Naturligtvis är det bättre Driftskostnader för din ekonomi om du själv kan lägga en så stor kontant Finansieringskostnader del som möjligt. Det är vanligt att det krävs en egen insats Underhållskostnader på minst 10%. Den egna insatsen är oftast avhängig Tomträttsavgäld (i förekommande fall) den uppskattade återbetalningsförmågan. Det är värt Övriga avgifter (till vägförening, samfällighet o s v) att tänka på att ju mer du själv kan betala kontant, desto mer sänker du din boendekostnad. BOSTADSRÄTTEN Ovanstående kostnader, förutom din egen finansieringskostnad, kan inte du som bostadsrättsinnehavare påverka, i stället belastas dessa hela föreningen. Kostnaderna fördelas ut på den avgift som du betalar till föreningen. Låneskydd med Trygghetskapital Som helkund har du möjlighet att få teckna Låneskydd med Trygghetskapital. Låneskyddet kan betyda att din familj kan bo kvar och klara de kostnader som annars skulle kännas betungande om du skulle avlida. Till den dag du fyller 55 omfattar låneskyddet ditt samlade lånebelopp upp till drygt 1,5 miljoner kronor. Beloppet används till att helt eller delvis lösa dina lån i Handelsbanken. Mellan 55 och 65 år omfattar låneskyddet nästan kronor. Detta belopp betalas ut kontant till dödsboet och kan t ex användas till att betala räntekostnaderna för lånet under en längre tid. Det kan betyda att familjen får mer tid på sig att ställa om och planera för framtiden. Detta kostar dig alltså ingenting extra i Handelsbanken. 13 (15)

14 Fastighetsskatten FASTIGHETSSKATT FÖR HUS Fastighetsskatten uppgår till 1 procent av taxeringsvärdet. För ett hus som är taxerat till kronor betalar du alltså kronor per år i skatt. För nybyggda hus gäller särskilda beskattningsregler. Taxeringsvärdet står angivet på taxeringsbeviset. Taxeringsvärdet omprövas årligen och följer prisutvecklingen på marknaden. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. FASTIGHETSSKATT FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR Nybyggda fastigheter drabbas av full fastighetsskatt efter 10 år. Betalar föreningen schablonskatt? Bostadsrättsföreningar måste ta upp en summa av motsvarande 3 procent av taxeringsvärdet plus intäktsräntor till beskattning. Från detta belopp dras sedan utgiftsräntor och eventuell tomträttsavgäld. Det som sedan blir över beskattas med 28 procent. En oäkta förening, d v s en förening där mer än 40 procent av taxeringsvärdet kommer från kommersiella lokaler beskattas hårdare än en äkta. Driftskostnader Till driftskostnader räknas följande: Värme och hushållsel Vatten och avlopp Sophämtning Sotning Hemförsäkring Driftskostnaden för ett hus beror till stor del på den som bor där. Som schablon kan du räkna med en driftskostnad från 220 till 270 kr/kvm uppvärmd yta för boende. För ett hus på 140 kvm ligger driftskostnaden på kronor årligen vilket motsvarar kronor i månaden. Ett nybyggt hus är i regel billigare i drift än ett gammalt. DINA KOSTNADER EFTER SKATTEAVDRAG För närvarande får man dra av 30 procent av räntekostnaderna i deklarationen upp till kronor per person och år och 21 procent på räntekostnader därutöver. Utgiften för bostadslånet blir alltså den faktiska räntekostnaden som du betalar på låneavin men den verkliga räntekostnaden blir, som regel, 70 procent av den ränta du betalar. DRIFTSKOSTNADER FÖR BOSTADSRÄTTEN Huvuddelen av ovanstående kostnader är inräknade i månadsavgiften. Det du kan påverka är hemförsäkringen och din elförbrukning. I vissa bostadsrättsföreningar, främst i småhusform, får du själv betala kostnaden för uppvärmning. 14 (15)

15 UNDERHÅLLSKOSTNADER Ett hus som inte sköts förfaller fort. Det krävs fortlöpande underhåll så som målning inomhus, översyn av skorsten och hängrännor m m. Renoveringslistan kan göras lång. Vi rekommenderar därför att du sparar ett belopp varje månad till det löpande underhållet. Som en tumregel kan cirka 120 kronor per kvadratmeter och år vara tillräckligt. För ett hus på 100 kvm bör du alltså spara runt kronor per månad. Som husägare kan det också vara bra att ha en buffert på till kronor sparade för oförutsedda utgifter. Värmepannan kanske går sönder, tvättmaskinen slutar fungera, och så vidare. FÖR BOSTADSRÄTTEN I vissa äldre bostadsrättsföreningar har en del av avgiften avsatts för en inre fond som ska gå till reparationer. Detta blir allt mer ovanligt. Det betyder att du själv måste planera för kommande reparationer och underhåll för din lägenhet. Allt utanför din ytterdörr och dina fönster är bostadsrättsföreningens ansvar. För en bostadsrätt på 100 kvm bör du spara runt 500 kronor per månad. Dessutom är det bra att ha en buffert på till kronor sparade för oförutsedda utgifter. TOMTRÄTTSAVGÄLD Det finns en del hus uppförda på mark som hyrs ut av kommunen. I hyra betalas en s k tomträttsavgäld. Denna är för närvarande avdragsgill och ska därför tas upp i deklarationen. Mäklaren eller säljaren kan upplysa dig om huset du är intresserad av är en tomträtt. Priset är då baserat på detta. Du kan också kontrollera detta genom att ringa till tingsrättens inskrivningsmyndighet eller till kommunen. ANDRA EVENTUELLA AVGIFTER I vissa bostadsområden finns samfällighetsföreningar i form av gemensamhetsanläggningar som fastigheten är anslutet till, till exempel vägföreningar. Ta reda på vilka samfällighetsföreningar som är kopplade till den aktuella fastigheten. Detta kan du bland annat göra via centrala fastighetsregistret. Till sist Vi på Handelsbanken önskar dig lycka till med ditt kommande bostadsköp. Vi finns här för dig med både kunskap och resurser närhelst du behöver. Ta därför kontakt med oss så fort det är något du undrar över eller om du behöver en boendekalkyl eller lånelöfte. Ingen fråga är för liten eller för konstig och det är bättre att fråga en gång för mycket. Vi är din lokala specialist på bofrågor dit du kan vända dig med förtroende. Du vet var vi finns. Lycka till! 15 (15)