I Borås har under december 2005 förvärvats två lager- och industrifastigheter med sammanlagt kvm uthyrningsbar yta.

Transkript

1 I Borås har under december förvärvats två lager- och industrifastigheter med sammanlagt kvm uthyrningsbar yta. Bokslutskommuniké

2 Bokslutskommuniké Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till drygt 20 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl. Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö). Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40. Hyresintäkterna uppgick till (1 856 föregående år). Årets resultat efter skatt uppgick till (916), motsvarande 31,56 kronor (22,34) per aktie. Förvaltningsresultatet förbättrades med 11% till 820 (741), motsvarande 20,00 kronor (18,07) per aktie. Styrelsen föreslår en utdelning om 10,50 kronor (9,50) per aktie samt en aktiesplit 4:1, innebärande att en gammal aktie ersätts med fyra nya. DATA PER AKTIE Kronor Förvaltningsresultat 20,00 18,07 16,29 15,10 13,20 10,62 Förändring +11% +11% +8% +14% +24% Resultat efter skatt 31,56 22,34 10,73 16,00 22,71 16,30 Förändring +41% +108% -33% -30% +39% Utdelning ( föreslagen) 10,50 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50 Förändring +11% +12% +13% +15% +18% 2 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

3 Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Övergripande mål Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde och resultat, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målsättning om årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie om minst 10% genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och en kostnadseffektiv förvaltning samt genom förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingspotential. Målsättning om årliga investeringar om minst i fastigheter med potential och försäljningar av färdigutvecklade fastigheter om minst 500 per år. Målsättning för kapitalstrukturen skall vara en soliditet om 35-45% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Målsättning att dela ut minst 60% av förvaltningsresultatet efter skatt, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

4 Intäkter, kostnader och resultat Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se Castellums webbplats, Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 820 (741), motsvarande 20,00 kr (18,07) per aktie. Förbättringen uppgår till 11% och har uppnåtts främst på grund av ett större fastighetsbestånd och lägre räntenivåer. Fjärde kvartalet är det 36:e kvartalet i rad sedan börsnoteringen i maj 1997 med tillväxt. KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR Löptid Antal kontrakt Antal tkvm Kontraktsvärde, Andel av värdet Kommersiellt % % % % % % Summa % Bostäder P-platser m m Totalt FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter och derivat till 932 (660) respektive 40 ( 146). Årets resultat efter skatt uppgick till (916), motsvarande 31,56 kr (22,34) per aktie. Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 88,2% och för lager- och industrifastigheter 87,5%. Uthyrningsgraden är lägre än föregående år men justerad för förvärv och försäljningar har den i princip varit oförändrad under. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 276. Under året tecknades drygt 670 nya hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 208 (163), medan uppsägningar uppgick till 162 (179). Nettouthyrningen (dvs totalt nytecknade kontrakt minus för avflyttning uppsagda kontrakt) under året uppgick således till 46 ( 16). Nettouthyrningen under sista kvartalet var 8 ( 26). Den negativa nettouthyrningen är framförallt hänförlig till Öresundsområdet. NETTOUTHYRNING Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till (1 856). Ökningen är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd. Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor. För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 618 kr/kvm. Hyresnivåerna har i princip varit oförändrade jämfört med föregående år. Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av ca kontrakt med spridning på ett flertal olika branscher och löptider. Det enskilt största kontraktet svarar för 1% av Castellums totala hyresintäkter. Den positiva trenden för nettouthyrningen består, även om uppsägningarna liksom tidigare år varit stora under fjärde kvartalet. Efterfrågan och nyuthyrningen är på en fortsatt bra nivå vad gäller såväl befintliga som potentiella hyresgäster på samtliga marknader där Castellum verkar och gäller både lager/industri- och kontor/butikslokaler. Hyresnivåerna bedöms som fortsatt stabila. Vad avser fastighetsmarknaden är såväl likviditeten som efterfrågan fortsatt mycket hög. Kombinationen av en stor efterfrågan från såväl utländska som inhemska investerare och ett begränsat utbud samt sänkta avkastningskrav har medfört stigande fastighetspriser. 4 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

5 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 637 (628) motsvarande 247 kr/kvm (255). De minskade kostnaderna per kvadratmeter är främst hänförliga till gynnsamma klimatförhållanden. Fördelningen på kostnad och fastighetskategori framgår av följande tabell. FASTIGHETSKOSTNADER Kronor per kvm Kontor/ butik Lager/ industri Bostäder Totalt Driftskostnader Underhåll m m Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fast. kostn Uthyrn. o fast.adm. (indirekta) 41 Totalt Föregående år Jmf. mot föregående år 2,5% 2,9% 4,0% 2,6% Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 68 (69). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 12 (13). Finansnetto Finansnettot uppgick till 382 ( 418). Den genomsnittliga räntenivån under året var 4,3% (4,9%). Den lägre räntan är en effekt av sjunkande marknadsräntor, att räntederivat med en ränta överstigande marknadsräntan stängts samt en ökad andel kort räntebindning. Castellums ränteförfallostruktur innebär en låg exponering vid en förändring av marknadsräntan. Med antagande om oförändrad lånevolym och bibehållen genomsnittlig räntebindning innebär en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet en förändring av räntenettot det närmaste året med 46, vilket motsvarar 6% av förvaltningsresultatet. Värdeförändringar Under året har 25 fastigheter (28) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 468 (494), vilket med 71 (89) översteg verkligt värde och med 216 (190) det bokförda värdet enligt tidigare redovisningsprinciper. Merparten av försäljningarna avser bostadsfastigheter sålda till bostadsrättsföreningar. Utifrån årsvisa affärsplaner görs per årsskiftet en intern värdering av alla fastigheter baserat på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Avkastningskravet, efter avdrag för antagen tillväxt motsvarande inflation, ligger i intervallet 5,8-8,3% för kontor/butik, 7,2-10,4% för lager/industri samt 4,7-5,5% för bostäder. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter. För att spegla den prisuppgång som noterats på fastighetsmarknaden har i de interna värderingarna gjorts antaganden om att marknadens avkastningskrav sjunkit med 0,4%-enheter sedan årsskiftet, varav 0,2%-enheter sista kvartalet. Värderingen visar ett värde om , vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 861 motsvarande ca 4%. För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av beståndet externt värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till , inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/ 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Den genomsnittliga räntan för Castellums upplåning var 3,5% vid årets utgång. Marknadsräntan för en ny låneportfölj med motsvarande förfallostruktur uppgick till 3,1%. Skillnaden beror dels på att marknadsräntorna sjunkit sedan de avtalades, dels på tidsfaktorn (en ursprunglig 5-årig räntebindning med 2 år kvar jämförs med en 2-årig räntebindning). I och med att marknadsräntan är lägre uppstår ett undervärde i räntederivatportföljen, som vid årets utgång uppgick till 233 (391). Under året har räntederivat stängts till ett värde om 198, vilket medfört en realiserad värdeförändring om 14. Tillsammans med orealiserad värdeförändring om 54 uppgick den totala värdeförändringen till 40. Skatt På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa investeringar på fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Dock redovisas en uppskjuten skattekostnad om 417, motsvarande 28% av förbrukade underskottsavdrag, den genom skattemässiga avskrivningar och avdrag för investeringar uppskjutna beskattningen samt värdeförändringar. Vid beräkning av aktuell skatt har hänsyn tagits till godkända tidigare yrkade avdrag för skattemässigt avdragsgilla investeringar, nedskrivningar på aktier och andelar i dotterbolag samt undervärden på räntederivat. C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

6 Avdragsgilla investeringar, nedskrivningar på andelar i handelsbolag och värdenedgångar på räntederivat medför lägre aktuell skatt och motsvarande högre uppskjuten skatt. Nedskrivningar på aktier innebär en lägre aktuell skatt utan motsvarande högre uppskjuten skatt. Som framgår av tabellen kan kvarvarande underskottsavdrag därmed beräknas till 581. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med SKATTEBERÄKNING Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar investeringar Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter Ej skattepliktig värdeförändring på fastigheter Övriga skattemässiga justeringar 5 5 Löpande skattepliktigt resultat Underskottsavdrag, ingående balans Skattemässigt avdragsgilla investeringar, tidigare taxeringar räntederivat tidigare taxeringar nedskrivning aktier/andelar övrigt 1 6 Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Därav 28% aktuell/uppskjuten skatt Redovisningsprinciper Castellum följer från och med de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). De nya redovisningsprinciperna har väsentlig effekt på två områden förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Förvaltningsfastigheterna värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att av- och nedskrivningar försvinner och att begreppet vinster från fastighetsförsäljningar förändras och istället utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och senaste värdering, d v s en realiserad värdeförändring. Castellum hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett finansiellt instrument som skall värderas till verkligt värde i balansräkningen och, på det sätt som Castellum hanterar ränterisker, värdeförändringar i resultaträkningen. De nya redovisningsprincipernas effekt på jämförelsesiffror framgår av följande tabeller. RESULTATRÄKNING - TIDIGARE / NYA PRINCIPER okt-dec Resultat, tidigare redovisningsprinciper Avskrivningar fastigheter Vinst fastighetsförsäljning Fastighet realiserad värdeförändring 2 89 Fastighet orealiserad värdeförändring Derivat orealiserad värdeförändring Uppskjuten skatt 28% på ovan Resultat, nya principer (IFRS) EGET KAPITAL - TIDIGARE / NYA PRINCIPER 31 dec dec Eget kapital, tidigare redovisningsprinciper Fastigheter - verkligt värde Derivat - verkligt värde Uppskjuten skatt 28% på ovan Eget kapital, nya principer (IFRS) C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

7 Organisation Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten är bolagen verksamma under egna namn. Dotterbolagens organisation Varje dotterbolag har mellan medarbetare. En platt och kundnära organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansvarig innebär korta beslutsvägar vilket skapar goda förutsättningar för en god kundvård och en effektiv bearbetning av den lokala marknaden. De fastighetsansvariga har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Upphandling av externa tjänster I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljötänkande. Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnadsprojekt finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har däremot ingen egen organisation för genomförande av entreprenader. Mäta och jämföra Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen. Castellum AB Moderbolaget deltar, genom styrelsearbete i dotterbolagen, i beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 13 medarbetare. Göteborg Mölndal Helsingborg Malmö Borås Uppsala Västerås Örebro Jönköping Värnamo Växjö Lund Stockholm Europavägar Centrala och norra Göteborg Södra Göteborg, Mölndal och Borås Malmö, Lund och Helsingborg Stockholms närförorter Örebro, Uppsala och Västerås Värnamo, Jönköping och Växjö C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

8 Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd omfattade vid årsskiftet 494 fastigheter (492) med ett sammanlagt hyresvärde om (2 130) och ett verkligt värde om (19 449). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var tkvm (2 505). Fastighetsförteckning se Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Västra Småland. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums åtta kvarvarande bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg. Investeringar och försäljningar Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Verkligt värde, Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter 597 Försäljningar Orealiserade värdeförändringar 861 Fastighetsbestånd 31 december Under året har investerats för totalt (1 268), varav 760 (848) avser förvärv och 597 (420) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 542 Storgöteborg, 290 Mälardalen, 282 Öresundsområdet, 195 Storstockholm samt 48 Västra Småland. INVESTERINGAR 8 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

9 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Antal fastigheter Verkligt värde Verkligt värde kr/kvm Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Yta tkvm Kontor/butik Storgöteborg ,4% Öresundsområdet ,4% Storstockholm ,5% Mälardalen ,9% Västra Småland ,9% Summa kontor/butik ,2% Lager/industri Storgöteborg ,2% Öresundsområdet ,3% Storstockholm ,2% Mälardalen ,7% Västra Småland ,8% Summa lager/industri ,5% Bostäder Göteborg ,8% Helsingborg ,4% Summa bostäder ,5% Summa ,1% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om och resultaträkningens driftsöverskott om förklaras av, dels att driftsöverskottet om 11 i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 37 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER REGION, EXKL PROJEKT FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Verkligt värde, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm SEGMENTINFORMATION Hyresintäkter Driftsöverskott inkl. värdeförändring fastighet Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Mälardalen Västra Småland Totalt C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

10 Finansiering FINANSIERING Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till (8 035), motsvarande en soliditet om 42% (41%). Den föreslagna utdelningen medför att det egna kapitalet minskar med 430. I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva 2,3 miljoner egna aktier utöver de 2 miljoner som förvärvats tidigare. Räntebärande skulder Den 31 december hade Castellum långfristiga bindande kreditavtal i bank om (10 958), kortfristiga bindande kreditavtal i bank om 422 (732) och ett företagscertifikatprogram om (3 000). För utestående företagscertifikat om finns full täckning av outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 5 (7) uppgick till (8 827). Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums långfristiga kreditavtal uppgick per den 31 december till 6,1 år. Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december var 3,5% (4,8%), vilket är 0,8%-enheter lägre än den genomsnittliga räntan under året. Den lägre utgående räntan är en effekt av sjunkande marknadsräntor, att räntederivat med en ränta överstigande marknadsräntan stängts samt en ökad andel kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (2,4), vilken uppnåtts genom att utestående lån med kort räntebindning förlängts via ränteswapavtal. Andelen ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 57% (36%). Den genomsnittliga räntebindningen skall enligt finanspolicyn vara 1,5-3 år medan andelen förfall inom 12 månader skall vara högst 60%. RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Ränteförfall Medelränta Kreditavtal Utnyttjat 0-1 år ,3% år 456 7,0% år 350 4,7% år 450 5,5% år 150 5,2% år ,6% Totalt ,5% C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

11 Substansvärde Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till det värdeintervall om +/ 5-10% som anges vid fastighetsvärderingar för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Vidare kan den effektiva skatten bedömas vara lägre än den redovisade nominella skattesatsen om 28% på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Sammantaget ger detta, med antagande om dels ett värdeintervall om +/ 5% på fastighetsnivå, dels ett antagande om en beräknad effektiv skatt om 10%, ett substansvärde i intervallet enligt nedan. Förslag till utdelning och aktiesplit Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 10,50 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 11% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 73% av förvaltningsresultat efter avdrag för 28% skatt. Avstämningsdag för utdelning föreslås vara den 28 mars Vidare föreslår styrelsen en aktiesplit om 4:1, innebärande att varje gammal aktie ersätts med fyra nya genom att antalet aktier i Castellum ökar från till Avstämningsdag för aktiesplit planeras vara 27 april Styrelsen kommer dessutom att föreslå årsstämman ett nytt mandat för återköp av egna aktier samt på grund av ny aktiebolagslag och aktiesplit, en ny bolagsordning. SUBSTANSVÄRDE Substansvärde enligt balansräkning Återläggning 28% uppskjuten skatt Osäkerhetsintervall -/+ 5% fastigheter / Substansvärde före skatt D:o kr/aktie Kalkylmässig uppskjuten skatt 10% Substansvärde efter 10% skatt D:o kr/aktie Moderbolaget Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 444 (133), varav 481 (205) avsåg erhållet koncernbidrag samt anteciperad utdelning från dotterbolag och 40 ( 146) avsåg värdeförändring i derivatportföljen. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 9 (9). Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 (0), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag (3 727) och räntebärande internfinansiering om (9 699). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om (3 769), varav (3 663) utgör fritt eget kapital, och externa skulder om (8 825). Valberedningens förslag Valberedningens förslag till styrelseledamöter är omval av Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Mats Israelsson, Stig-Arne Larsson och Göran Lindén samt nyval av Christer Jacobson. Till styrelsens ordförande föreslås Jan Kvarnström. Arvodet till styrelsen föreslås vara kronor, varav kronor till ordföranden och kronor till envar av de övriga styrelseledamöterna. Göteborg den 26 januari 2006 Håkan Hellström Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

12 RESULTATRÄKNING okt-dec okt-dec Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastigheter, realiserade Fastigheter, orealiserade Derivat, realiserade 5 14 Derivat, orealiserade Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens/Årets resultat DATA PER AKTIE (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) okt-dec okt-dec Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 13,44 7,88 31,56 22,34 Förvaltningsresultat, kr 5,12 4,44 20,00 18,07 Utestående antal aktier, tusental Fastigheter verkligt värde, kr Eget kapital, kr FINANSIELLA NYCKELTAL okt-dec okt-dec Överskottsgrad 65% 65% 67% 66% Räntetäckningsgrad 353% 277% 315% 277% Avkastning eget kapital 11,6% 9,1% 15,2% 11,8% Avkastning totalt kapital 7,4% 7,7% 10,4% 9,6% Investering, Försäljning, Soliditet 42% 41% 42% 41% 12 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

13 BALANSRÄKNING 31 dec 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar 14 9 Kortfristiga fordringar Kassa och bank 5 7 Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Långfristiga räntebärande skulder Derivat Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital Byte av redovisningsprincip - IFRS Utdelning (8,50 kronor per aktie) Årets resultat Eget kapital Utdelning (9,50 kronor per aktie) Årets resultat Eget kapital KASSAFLÖDESANALYS Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar 5 4 Betalt finansnetto Betald skatt förvaltningsresultat 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 30 8 Investeringar i övrigt, netto 12 3 Kassaflöde från investeringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Lösen derivat 198 Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 2 26 Kassa och bank ingående balans 7 33 Kassa och bank utgående balans 5 7 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

14 Castellumaktien AKTIEÄGARE FÖRDELADE PER LAND Castellum, vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40, hade vid årets utgång ca aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell. AKTIEÄGARE Aktieägare per Antal aktier tusental Andel röster och kapital Laszlo Szombatfalvy ,1% AFA Sjukförsäkrings AB ,4% Fjärde AP-fonden ,5% AMF, Pensionsförsäkrings AB 708 1,7% FSO, Försäkringsföreningen 698 1,7% Roburs Aktiefond Realinvest 662 1,6% Tredje AP-fonden 651 1,6% AFA TFA Försäkrings AB 541 1,3% Societe Generale Dep Des Services 504 1,2% Svenskt Näringsliv 340 0,8% Övriga aktieägare registrerade i Sverige ,7% Aktieägare registrerade i utlandet ,4% Totalt utestående aktier ,0% Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Kursen på Castellumaktien den 31 december var 286 kronor motsvarande ett börsvärde om 11,7 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under omsattes 23,3 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt aktier per dag, vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 57%. Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 9,50 kronor, varit 24,2%. Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, jämfört med introduktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 24,5% per år. TOTALAVKASTNING (INKLUSIVE UTDELNING) Genomsnitt per år maj 1997-dec Castellumaktien +24,2% +24,5% Stockholmsbörsen (SIX) +36,3% +9,2% Fastighetsindex Sverige (EPRA) +40,2% +19,6% Fastighetsindex Europa (EPRA) +25,8% +14,3% CASTELLUMAKTIENS UTVECKLING SEDAN NOTERINGEN 23 MAJ 1997 T O M 20 JANUARI C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

15 FLERÅRSÖVERSIKT Resultaträkning Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastigheter, realiserade * 89* 64* Fastigheter, orealiserade * * * Derivat, realiserade 14 * * * Derivat, orealiserade * * * Avskrivningar, jämförelsest. m m 12 84* 78* 83* Aktuell skatt Uppskjuten skatt * 101* 81* Årets resultat * 262* 210* Balansräkning Förvaltningsfastigheter * 8 586* Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital * 4 182* Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld * * Derivat * * Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Förvaltningsresultat, Överskottsgrad 67% 66% 66% 67% 65% 64% 60% 57% 53% Räntenivå, genomsnitt 4,3% 4,9% 5,4% 5,7% 5,8% 5,9% 5,8% 6,3% 6,2% Räntetäckningsgrad 315% 277% 256% 240% 231% 238% 259% 230% 232% Avkastning eget kapital 15,2% 11,8% 5,9% 9,2% 14,1% 11,8% 7,6%* 6,2%* 5,1%* Avkastning totalt kapital 10,4% 9,6% 5,9% 7,6% 10,3% 10,6% 7,1%* 6,7%* 5,7%* Investeringar i fastigheter, Försäljningar, Soliditet 42% 41% 41% 42% 41% 42% 48% 45%* 44%* Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 31,56 22,34 10,73 16,00 22,71 16,30 6,56* 5,24* 4,20* Förvaltningsresultat, kr 20,00 18,07 16,29 15,10 13,20 10,62 8,60 7,06 6,20 Utestående antal aktier, tusental Utdelning, kr ( föreslagen) 10,50 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75 Utdelningsandel 73% 73% 72% 69% 68% 72% 73% 69% 62% Fastigheter verkligt värde, kr * 172* Eget kapital, kr * 84* * Värdering för har ej offentliggjorts tidigare, varför justering för nya redovisningsprinicper ej har skett. C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É

16 KALENDARIUM Årsredovisningen för beräknas finnas tillgänglig på Castellums kontor och på bolagets webbplats från den 7 februari Distribution till aktieägarna sker per post i slutet av februari Årsstämma 23 mars 2006 kl. 17:00 (Göteborgs konserthus, Stenhammarsalen, Götaplatsen, Göteborg. Entrén öppnar kl 16:00) Delårsrapport januari-mars april 2006 Halvårsrapport januari-juni juli 2006 Delårsrapport januari-september oktober 2006 Bokslutskommuniké januari 2007 Årsstämma 22 mars 2007 Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Håkan Hellström, telefon , samt på Castellums webbplats. På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Samtliga bilder i denna bokslutskommuniké visar fastigheterna Snödroppen 8 och Cedern 9, Borås som förvärvades under december. DOTTERBOLAG Aspholmen Fastigheter AB Elementvägen 14, Örebro Telefon Telefax orebro@aspholmenfastigheter.se Fastighets AB Briggen Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, Malmö Telefon Telefax fastighets.ab@briggen.se Fastighets AB Brostaden Bolidenvägen 14, Box 5013, Johanneshov Telefon Telefax info@brostaden.se Fastighets AB Corallen Lasarettsgatan 3, Box 148, Värnamo Telefon Telefax info@corallen.se Eklandia Fastighets AB Ringögatan 12, Box 8725, Göteborg Telefon Telefax info@eklandia.se Harry Sjögren AB Kråketorpsgatan 20, Mölndal Telefon Telefax info@harrysjogren.se Castellum AB (publ) Box 2269, Göteborg Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon Telefax E-post info@castellum.se Org nr