Institutionen för Fastigheter och byggande Avdelningen för Fastighetsvetenskap. Examensarbete nr. 24, 1996 TRITA-FAT 78 ANTONIO AMEIJENDA Y MOUZO

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och byggande Avdelningen för Fastighetsvetenskap Handledare: Barbro Julstad Examensarbete nr. 24, 1996 TRITA-FAT 78 ANTONIO AMEIJENDA Y MOUZO EXAMENSARBETE 20P STOCKHOLM 1996

2 Antonio Ameijenda y Mouzo Tredimensionellt fastighetsutnyttjande i Spanien 1

3 2

4 FÖRORD Detta examensarbete har utförts vid institutionen för Fastigheter och byggande, avdelningen för fastighetsvetenskap vid Kungl. Tekniska Högskolan i Stockholm. I Sverige har det under lång tid funnits ett behov för skilda personer att få äganderätt till individualiserade volymer i mark eller i byggnader/anläggningar. Det svenska fastighetsbegreppet har dock gjort att det har varit en rättslig omöjlighet. Med anledning av detta uppdrog regeringen 1994 åt en särskild utredare att föreslå författningsändringar för att införa en sådan möjlighet. Utredaren fick även i uppgift att studera systemen i andra länder för att få uppslag till lösningar. Föreliggande examensarbete har utförts huvudsakligen med anledning av pågående utredning, i avsikt att belysa de rättsliga lösningar man har i Spanien för att tillgodose efterfrågan på ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande, främst genom äganderätt. Ett stort tack vill jag framföra till Dr. Barbro Julstad, som varit min handledare i Sverige, för hennes kunnande och uppmuntran. En mycket viktig del av examensarbetet har utförts i Barcelona, under handledning av Carlos Pérez Lamas på Universidad Politècnica de Catalunya. Jag vill framföra ett särskilt stort tack till Carlos Pérez för hans generösa, osjälviska hjälp, som varit en huvudförutsättning för att examensarbetet skulle vara möjligt. Jag vill också framföra ett stort tack till Mariví Ameijenda Mouzo, min mor, för hennes ekonomiska stöd, utan vilket vistelsen i Barcelona varit omöjligt, och inte minst för hennes moraliska stöd. Det är min förhoppning att utredaren finner information av intresse i detta arbete. Det är även min förhoppning att framställningen skall komma några av de många svenskar med fastighetsinnehav i Spanien tillgodo. Stockholm i april Antonio Ameijenda y Mouzo 3

5 4

6 INNEHÅLLSFÖRTECKNING FÖRORD 3 FÖRKORTNINGAR 7 ABSTRACT 9 SAMMANFATTNING 11 RESUMEN EN ESPAÑOL 19 INLEDNING 26 1 MARKANVÄNDNING, FASTIGHETSBILDNING OCH REGISTER 30 2 DEN JURIDISKA ORDNINGEN I SPANIEN DEN SPANSKA GRUNDLAGEN FRÅN LAGNIVÅER I SPANIEN NORMHIERARKIN Lagarna Lagar stiftade av regeringen Normer dikterade av den Centrala Förvaltningen Bestämmelser och generella normer dikterade av Autonomierna Den lokala administrationens lagstiftande makt Offentliggörande av lagar 40 3 ÄGANDERÄTTEN FAST EGENDOM - ÄGANDERÄTTSBEGREPPET Äganderättsbegreppet Begränsningar i äganderätten ACCESION Accesion genom produktion Accesion genom införlivande SAMÄGANDE DET HORISONTELLA ÄGANDET Samägande vid horisontellt ägande Ägarföreningen Ägarnas rättigheter och skyldigheter Andelen Upphörande 64 4 SAKRÄTTER USUFRUCTO 67 5

7 4.2 RÄTT TILL USO OCH RÄTT TILL HABITACIÓN CENSO YTRÄTT Begrepp Yträttens komplexa reglering i Código civil Yträtten i Ley del Suelo Yträtten i Reglamento hipotecario SERVITUT Allmänna bestämmelser Legala servitut Avtalsservitut FÖRVÄRVSFÖRETRÄDESRÄTTIGHETER DEN HYPOTEKARISKA PANTRÄTTEN Subjektet Objektet Panträttstyper Räntan Panträttens verkan Exekutiv försäljning EXPANSIONSRÄTT RÄTTEN TILL BEBYGGELSE PÅ ANNANS EGENDOM BEGREPP ÅRS REFORM AV REGLAMENTO HIPOTECARIO - RÄTTIGHETENS FÖRSTA RÄTTSLIGA REGLERING LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL FRÅN DEN BRISTFÄLLIGA LAGREGLERINGEN EL FUERO NUEVO DE NAVARRA - FORALRÄTTEN I NAVARRA ALLMÄNT OCH ENSKILT ÄGDA UTRYMMEN I SPANIEN ÄGANDERÄTT TILL INDIVIDUALISERADE VOLYMER - AVSLUTANDE DISKUSSION 123 LITTERATUR OCH KÄLLOR 131 SPANSK LITTERATUR 131 SVENSK LITTERATUR 132 SPANSK FÖRFATTNINGSTEXT 132 6

8 FÖRKORTNINGAR art. BOE C CC CCAA FBL JB LBRL LEC LH LPH LS NVL PBL RH SOU artículo Boletín Oficial del Estado Constitución española Código Civil Comunidades Autónomas Fastighetsbildningslag Jordabalk Ley reguladora de las Bases del Régimen Local Ley de Enjuiciamiento Civil Ley Hipotecaria Ley de Propiedad Horizontal Ley del Suelo Naturvårslagen Plan-och bygglag Reglamento Hipotecario Statens offentliga utredningar 7

9 8

10 ABSTRACT The present paper on Three-dimensional Real Estate Utilisation is a Master of Science Thesis written by Antonio Ameijenda y Mouzo at the Royal Institute of Technology, Department of Real Estate and Construction Management, Division of Real Estate Planning and Land Law, under the supervision of Ph.D. Barbro Julstad. The purpose of this paper is to give a brief introduction to Spanish Real Estate Law, focusing on ownership of volumes. In Spain, the concept of real property is physically determined by the vertical projection of an area delimited on land. This vertically defined property concept constitutes the foundation of all ownership of real property. Within this homogeneous base-property, however, it is possible to subdivide the ownership of individual volumes (subproperties). These subproperties co-exist within the base-property. In order to individualise a volume it has to be either directly attached to the ground, or indirectly by being connected to a building or construction which in turn is attached to the ground. The above mentioned subdivision is denominated horizontal ownership, and differs significantly from conventional ownership. It has two elements: the singular ownership and the complementary coownership. The individualised volumes, such as residential apartments, are singularly owned. There are, however, always spaces or services which are naturally common - common elements - which are co-owned. Each individually owned volume is designated a share in the co-owned common elements. This co-ownership differs from the conventional co-ownership primarily by being complementary and inseparable from the singular ownership, and by not being divisible. The singular ownership and its complementary co-ownership are a legally inseparable unit. This applies to the definitive ownership of a volume. There is the possibility of obtaining a conventional ownership of a volume - completely detached, in a legal sense, from the rest of the property - for a limited period of time, on condition that the right holder constructs a certain volume within a stipulated time. The edification is automatically lost to the land owner when the concession period expires without any indemnification. 9

11 10

12 SAMMANFATTNING Likheterna mellan det fastighetsrättsliga systemet i Spanien och i Sverige är stora, utan tvekan till följd av att de båda rättssystemen härrör ur den romanska rätten. Som exempel på rättsliga begrepp som uppvisar tydliga likheter kan nämnas äganderättsbegreppet, dess begränsningar och sociala funktion, och då även samäganderätten, servitutsbegreppet samt publiciteten av sakrätter med hjälp av inskrivningsväsendet. Fastighetsbegreppet i Spanien är slående likt det svenska. Det finns emellertid två klara skillnader beträffande fast egendom som är mycket viktiga vid behandlingen av ämnet tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Den ena skillnaden är att alla spanska sakrätter i fast egendom är fast egendom. En konsekvens av detta är att den spanska hypotekariska panträtten kan upplåtas såväl i den fasta egendomen som närmast kan jämföras med det svenska fastighetsbegreppet, som i alla överlåtbara sakrätter i fast egendom som inte saknar ekonomiskt värde. Särskilt intressant i sammanhanget är möjligheten att pantsätta s k yträtt och expansionsrätt, som är sakrätter i fast egendom. Den andra skillnaden är att det i Spanien finns en s k horisontell äganderätt till fast egendom. Spansk lagstiftning utgår, i likhet med den svenska, från ett vertikalt fastighetsbegrepp. Inom detta vertikala ägande är det möjligt att göra en uppdelning av äganderätten till individualiserade volymer, s k horisontell äganderätt. Äganderättens (och även arvsrättens) sociala funktion tillskrivs i Spanien en sådan grundläggande betydelse att den åtnjuter grundlagsskydd. Utövandet av äganderätten och följaktligen markens användning är underkastade de begränsningar som fastställs i lagen, bl a i planlagstiftningen genom planer, bygglov, etc. Det grundläggande fastighetsbegreppet i Spanien är vertikalt. Ägaren till mark är också ägare till hela den rymd som begränsas av den vertikala projektionen av gränserna till ett område avgränsat på marken, såväl uppåt som nedåt; utsträckningen av äganderätten i vertikalled är dock inte helt klar. Inom denna rymd kan äganderätten till volymer individualiseras. En förutsättning för att en given volym skall kunna individualiseras är dock att den antingen är direkt förbunden med markytan eller indirekt förbunden genom förbindelse med en byggnad eller anläggning som i sin tur är förbunden med markytan. 11

13 Sådana horisontellt ägda volymer utgör självständiga fastigheter, men måste tillsammans med andra horisontellt ägda volymer samexistera inom en och samma vertikala ursprungsfastighet. Den vertikala fastigheten utgör ovillkorligen den äganderättsliga kärnan och äganderätten till en individualiserad volym är alltid underordnad den vertikala fastigheten. Handeln med äganderätter till sådana volymer, exempelvis lägenheter, har en helt dominerande ställning på fastighetsmarknaden. Det kan f ö noteras att hela åttio procent av alla bostäder i Spanien innehas med äganderätt. Den slutgiltiga äganderätten till en volym (d v s på obegränsad tid) inordnas alltid i ett s k horisontellt ägande. Denna äganderättsform regleras i Ley de Propiedad Horizontal (LPH) och har särskilda karakteristika som skiljer det från det konventionella ägandet. Vid utformningen av LPH var lagstiftarens huvudsakliga avsikt att reglera äganderätten till lägenheter och lokaler, men lagen är ex analogia även tillämplig på andra situationer där äganderätten är uppdelad. I ett verk utgivet tre år efter införandet av lagen, kritiserades termen horisontellt ägande av Ventura-Traveset och González, då de ansåg att termen var missvisande och t o m felaktig. Istället benämnde de ägandet som kubiskt. Författaren delar denna uppfattning. Det horisontella ägandet är så utformat att olika volymer inom en vertikal fastighet tillhör olika ägare. Den vertikala ursprungsfastigheten utgör en homogen rättslig enhet inom vilken individualiserade volymer tillhör olika ägare och utgör självständiga fastigheter. Äganderättsformen för volymer är uppbyggd av två komponenter: den singulära äganderätten och den komplementära samäganderätten. De individualiserade volymerna, t ex lägenheter, innehas med singulär äganderätt. Inom den vertikala ursprungsfastigheten finns dock alltid beståndsdelar eller utrymmen som är naturligt gemensamma, s k gemensamma element, som exempelvis markyta, utrymmen under och över markytan, trappor, hissar, servitut, etc. Var och en av de enskilt ägda volymerna tilldelas en andel i de gemensamma elementen som uttrycker deltagandet i de nyttor och belastningar som samägandet ger upphov till. De gemensamma elementen samägs av samtliga enskilda ägare inom den vertikala fastigheten med föreningsstämman som förvaltningsorgan. Samägandet enligt LPH är unikt för det horisontella ägandet och skiljer sig från det konventionella samägandet genom att det är komplementärt och oskiljaktigt från den individuella äganderätten, att det inte kan underkastas delning samt att det inte erbjuder övriga 12

14 samäganderättshavare någon förköpsrätt. Den singulära äganderätten och det komplementära samägandet utgör en oskiljaktig rättslig enhet som den enskilda ägaren kan förfoga helt fritt över utan att ägarföreningen har någon som helst möjlighet att ingripa. Lagstiftaren har inte velat göra en alltför detaljerad reglering av LPH, varför lagen består av endast tjugoen artiklar. Avsikten med denna sparsamma reglering var att ägarna genom antagandet av stadgar själva skulle tillåtas fastställa de gemensamma normer de fann lämpliga. I praktiken är stadgarna dock av ringa betydelse och när de finns blir de ofta ignorerade. Den bristande regleringen ger istället ständigt upphov till tvister. Även andra rättigheter (sakrätter) än äganderätten är av betydelse för det tredimensionella fastighetsutnyttjandet. Censo är en sakrätt som tillerkänner en person rätten att uppbära en periodisk eller tidsobestämd pension som motprestation för att få förfogande över fast egendom eller ha mottagit visst penningbelopp. Censo belastar alltid fast egendom, även efter att denna överlåtits. Upplåtelse av urban yträtt innebär att en fastighetsägare, alltid frivilligt, upplåter rätten att bygga på fastigheten samt att underhålla och nyttja bebyggelsen. Yträtt kan upplåtas på markytan, men även i övereller undermarken och kan då utgöras av exempelvis rätten att bygga nya våningsplan på eller under en befintlig byggnad. Yträtt kan även avse rätten att odla eller plantera på fastigheten och benämns då lantlig yträtt. Rättigheten kan upplåtas på obestämd tid, men då detta i praktiken aldrig förekommer kan yträtt utan vidare betraktas som tidsbestämd. Den mest utmärkande egenskapen hos yträtten är att äganderätten till fastigheten blir uppdelad under upplåtelseperioden. Yträttshavaren är under denna tid obestridlig ägare till de byggnader, odlingar eller planteringar som denne tillför fastigheten och kan följaktligen överlåta, upplåta, pantsätta, etc. hela eller en del av såväl rättigheten som bebyggelse/planteringar. Marken har yträttshavaren endast rätt att nyttja utan att skada fastigheten och fastighetsägaren förblir under upplåtelsetiden ägare till de fastighetsdelar som inte upplåtits. Vid utgången av upplåtelseperioden upphör alla rättigheter som yträttshavaren över- eller upplåtit för alla och envar av innehavarna. Det grundläggande ändamålet med upplåtelsen är skyldigheten att bygga. Rättigheten är därför mycket intimt förbunden med att byggnationen sker inom den tidsfrist som bestämts i planen, i lagen eller 13

15 genom avtal. Om yträttshavaren inte fullföljer byggnationsvillkoret inom den föreskrivna tiden, utsläcks rättigheten automatiskt. Vid yträttens upphörande övergår det bebyggda på fastighetsägaren utan ersättning. Det ekonomiska värdet av innehavet utgörs, såvida villkoret uppfylls, av den avkastning på investerat kapital som yträttshavaren kan tillgodogöra sig under upplåtelsetiden. Det ekonomiska värdet av upplåtelsen utgörs av den värdeökning på fastigheten som fastighetsägaren tillgodogör sig vid upplåtelsetidens slut utan att erlägga ersättning. En mycket central egenskap hos yträtten är att den utgör en tidsbegränsad konventionell äganderätt till en volym; som sådan är den helt skild från marken och saknar något komplementärt samägande eller annat deltagande i gemensamma element, i motsats till en horisontell äganderätt. Vid rättighetens upphörande övergår alltid det byggda automatiskt på fastighetsägaren. Parterna har emellertid möjlighet att avtala om att endast en del av det byggda skall övergå på fastighetsägaren. Yträttshavaren blir då slutgiltig ägare till resterande bebyggelse, som inordnas i ett horisontellt ägande med den övriga delen eller delarna av fastigheten. Expansionsrätten är rätten att bebygga en volym i över- eller undermarken, men är till skillnad från yträtten inte underkastad villkoret att byggnationen utförs inom en viss föreskriven tid. I likhet med övriga sakrätter som begränsar förfogandet, kan den emellertid utsläckas genom preskription. En viktig begränsning för expansionsrätten är att den enbart kan upplåtas i anslutning till en byggnadskropp och följaktligen inte kan upplåtas direkt på marken. Expansionsrätten har två former för bildande: 1) den enda fastighetsägaren förbehåller sig expansionsrätt i fastigheten vid överlåtelse av hela eller del av denna 2) fastighetsägaren/ägarna upplåter expansionsrätt till en tredje person Expansionsrätten har växt fram till följd av en dramatisk markvärdestegring i stadskärnorna förorsakad av en allt större brist på bebyggbar mark. Dessa förhållanden har framtvingat ett allt effektivare markutnyttjande och det är i detta sammanhang, i egenskap av effektivt markutnyttjandeinstrument, som expansionsrätten fått allt större betydelse eftersom den ger innehavaren rätt att bygga nya våningsplan ovan eller under en redan befintlig basbyggnad. Just till följd av att institutet befinner sig i en utformningsfas är det mycket knapphändigt reglerat. Dess mycket knappa reglering till trots har institutet 14

16 emellertid blivit en mycket viktig rättighet i fastighetshandeln i Spanien. Ändamålet med expansionsrätten är att inneha den bebyggda volymen med äganderätt. Rättigheten utgör emellertid inte en äganderätt i sig utan kan uppfattas som en villkorad option på äganderätt. Huruvida expansionsrätten leder till en äganderätt eller ej är direkt förknippat med ett byggnationsvillkor. Om villkoret uppfylls utsläcks expansionsrättigheten och övergår i en äganderätt till den upplåtna volymen som ovillkorligen inordnas i ett horisontellt ägande med övriga fastigheten; följaktligen tilldelas volymen en andel för deltagande i gemensamma element. Usufructo är en tidsbegränsad sakrätt som ger innehavaren rätten att nyttja ett upplåtet utrymme och tillgodogöra sig avkastningen på annans fastighet med skyldigheten att bevara dess form och substans. Usufructohavaren har under upplåtelsetiden rätt att själv uppbära all avkastning på egendomen samt att nyttja det som tillförs egendomen genom accesion. Fastighetsägarens rätt att nyttja den egna fastigheten utsläcks sålunda i praktiken under upplåtelsetiden. Usufructo ger inte rätt att uppföra byggnad såvida inte motsatsen avtalas. När byggnad uppförs kommer den att tillhöra markägaren (ersättning utgår). Syftet med usufructo är att rättighetshavaren skall tillgodogöra sig det ekonomiska värdet av fastigheten genom att få full förfoganderätt över den under en bestämd tid. Vid rättighetens upphörande återfår markägaren fastigheten i oförändrat skick. Usufructo kan även bestå av rätten att under en begränsad tid tillgodogöra sig avkastningen på en fastighet eller på värdepapper (exempelvis obligationer) och kan alltså även upplåtas i lös egendom. Det spanska servitutsbegreppet är mycket likt det svenska i allt väsentligt. En viktig skillnad är dock att spanska servitut kan upplåtas till förmån för en person eller förening, även om denna servitutstyp är mycket sällsynt. Spanska servitut kategoriseras i legala servitut och avtalsservitut. Avtalsservitut är mycket sparsamt reglerade i lagtexten. De upplåts frivilligt av fastighetsägaren på det sätt och med det innehåll denne finner lämpligt, förutsatt att det inte strider mot lagen. De legala servituten är av tvångskaraktär i så måtto att de kan bildas mot någons vilja. De kan bildas på två olika sätt. Den ena formen för bildande är att servitutet bildas automatiskt, vilket innebär att när vissa omständigheter som förutsatts i lagen föreligger, så föreligger även en servitutsupplåtelse av den omfattning och med de 15

17 egenskaper som lagen anger. Den andra formen för bildande leder inte till att servitutet utan vidare bildas. Lagen bestämmer även i dessa fall vid vilka omständigheter servitut föreligger, men dess bildande måste då ske genom att man begär ett formellt förvaltnings- eller domstolsbeslut eller genom att ett frivilligt avtal upprättas. En viktig skillnad mellan de två servitutstyperna är att de automatiska servituten inte ger rätt till någon ersättning till ägaren till den fastighet som blir belastad av servitutet. De legala servituten kan vara enskilda och kännetecknas då av att de upplåts till nytta för enskilda och att man, genom att villkoren för upplåtelse är bestämda i lag, förekommer eventuella konflikter mellan angränsande fastigheter, eller allmänna och belastar då en enskilt ägd fastighet till förmån för en i allmän ägo, för ändamål av allmän nytta. Betydelsen av tredimensionella volymer som panträttsobjekt har uppmärksammats av banker och andra finansinstitut i Sverige. I Spanien kan den hypotekariska panträtten upplåtas såväl i fast egendom som i överlåtbara sakrätter i fast egendom, som i sin tur är fast egendom. Panträtten omfattar förbättringar på panträttsobjektet (t ex nya våningsplan), naturlig avkastning samt ersättningar som tillfaller pantsättaren med anledning av fastigheten (exempelvis expropriationsersättning eller försäkringsutbetalning). Om panträttsobjektets värde inte kan täcka fordringarna, svarar gäldenären subsidiärt för skillnaden med annan egendom än panträttsobjektet och då med såväl befintlig som framtida egendom. Avtalsfriheten möjliggör dock att man i fångeshandlingen bestämmer att endast panträttsobjektet skall garantera fordringen, s k hypotek med begränsat ansvar. Trafikhypotek garanterar en fordring som uppgår till ett bestämt penningbelopp och är den vanligast förekommande hypotekstypen. Beloppet skrivs in i ett inskrivningsregister. Säkerhetshypotek garanterar en fordring vars framtida existens är osäker eller vars storlek är okänd (t ex en framtida eller villkorad fordring). Hypoteket inskrivs, men dess giltighet och belopp blir kända först när fordringen bestäms. Panträttsobjektets värde utgör taket för fordringen, d v s för det fall dess värde är otillräckligt är inte gäldenären skyldig att svara för fordringen med annan egendom än den pantsatta. Även ett annat (lägre) högsta belopp kan inskrivas som garanti för fordringen, s k maximihypotek. De används typiskt sett som garanti för kreditkonton. 16

18 Säkerhets- och maximihypotek är s k hypotek med begränsat ansvar. Genom ett frivilligt hypotek garanterar upplåtaren borgenärens fordring genom en viljehandling. Det kan även i lag uttryckligen bestämmas att en borgenär under vissa omständigheter har rätt att kräva upplåtelse av en särskild panträtt som garanti för en fordring, s k legala hypotek. Dessa hypotek uppstår inte automatiskt, utan måste utkrävas för att få rättslig verkan. En synnerligen intressant (och olämplig) typ av legala hypotek är underförstådda hypotek, som för dess giltighet eller rättsliga verkan inte fordrar vare sig frivillig upplåtelse, domstolsbeslut eller publicitet genom inskrivning (vilket krävs för alla andra typer av hypotek). Därutöver gäller de mot varje ny förvärvare. Det finns två exekutiva förfaranden. Det summariska domstolsförfarandet förrättas av en domare inför domstol och är det vanligast förekommande p g a att det är snabbt och bekvämt för borgenären. Betalningsanspråk kan emellertid endast riktas mot panträttsobjektet. Det summariska utomdomstolsförfarandet utförs inför Notario och har fram tills nyligen varit av mycket ringa betydelse. 17

19 18

20 RESUMEN EN ESPAÑOL Puede observarse una notable similitud entre los sistemas de derecho inmobiliario en España y en Suecia, sin duda a causa de que ambos tienen sus raices en el derecho románico. Entre los conceptos legales que más semejanza presentan, se encuentran: el concepto de propiedad, sus limitaciones y función social, sin exceptuar la copropiedad, el concepto de servidumbre y el registro de propiedad, mediante el cual se hace efectiva la publicidad registral. También el concepto español de propiedad inmueble guarda gran afinidad con el sueco. No obstante, existen dos diferencias de gran importancia para el tema de la utilización tridimensional de inmuebles. La primera diferencia fundamental consiste en que todos los derechos reales sobre bienes inmuebles a su vez son bienes inmuebles. Como consecuencia de ello, tanto la propiedad inmueble como los derechos reales sobre bienes inmuebles, pueden ser objeto de hipoteca inmobiliaria, siempre y cuando sean enajenables y no carezcan de valor económico. De particular interés para el tema que tratamos es la posibilidad de hipotecar el derecho real de superficie y el derecho real de sobreelevación y subedificación. La segunda diferencia fundamental, y asimismo la de mayor interés para el tema, consiste en la existencia de la denominada propiedad horizontal en España. La legislación española, al igual que la sueca, parte de un concepto de propiedad inmueble perfectamente vertical. Dentro de esta propiedad vertical, sin embargo, puede llevarse a cabo una subdivisión de la propiedad de volúmenes individualizados, la cual se denomina propiedad horizontal. La importancia que se le atribuye a la función social de la propiedad en España, es de tal magnitud que está dispuesta en la Constitución. El ejercicio de las facultades dominicales y urbanísticas de la propiedad y, en consecuencia, de la utilización del suelo, están sujetas a las limitaciones dispuestas en las leyes y, por consiguiente, también en la legislación urbanística mediante planes de ordenación urbana, licencias, etc. El concepto de propiedad inmueble en España es perfectamente vertical. El propietario de un inmueble es dueño de todo el espacio delimitado por la proyección vertical de sus linderos. La extensión, o bien limitación, del dominio en sentido vertical, no obstante, no está 19

21 claramente delimitada. Dentro de los confines de este espacio puede individualizarse la propiedad de volúmenes. Una condición para que pueda procederse a individualizar un volumen, no obstante, es que esté o bien directamente adherido al suelo, o bien indirectamente, estando conectado con una edificación que a su vez esté adherida al suelo. Tales volúmenes en propiedad horizontal coexistirán incondicionalmente dentro de una misma y única propiedad inmueble vertical. La propiedad inmueble vertical constituye, sin excepción, el núcleo de la propiedad inmueble, estando la propiedad de un volumen siempre subordinada a la propiedad vertical. El comercio con la propiedad de volúmenes, como por ejemplo pisos en propiedad, domina totalmente el tráfico inmobiliario. Cabe notar que un ochenta por ciento de las viviendas en España son de propiedad privada. La propiedad definitiva de un volumen siempre es integrada en régimen de propiedad horizontal. Esta forma de propiedad es regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y tiene ciertas características particulares que la diferencian de la propiedad ordinaria. La LPH fue configurada principalmente para regular la propiedad de pisos o locales, pero es igualmente aplicable por analogía a otras situaciones en las cuales está dividida la propiedad. En una obra editada tres años después de la entrada en vigor de la Ley, Ventura-Traveset y González criticaron el término de propiedad horizontal y, considerándolo un término incorrecto, la califican de cúbica. El autor comparte esta opinión. El régimen de propiedad horizontal está configurado de tal forma que diferentes volúmenes dentro de un inmueble vertical pertenecen a diferentes propietarios. Así, el inmueble vertical, legalmente constituye una unidad homogénea dentro de la cual volúmenes individuales son propiedad de diferentes dueños y constituyen inmuebles independientes. Esta forma de propiedad consiste de dos complementos: la propiedad singular y la copropiedad accesoria. Los volúmenes individuales, por ejemplo pisos, son privativos. No obstante, dentro del inmueble vertical siempre existen espacios o servicios que son naturalmente compartidos, denominados elementos comunes, así como el suelo, vuelo, subsuelo, escaleras, ascensores, servidumbres, etc. A cada uno de los volúmenes privativos se les atribuye una cuota de participación en los elementos comunes, que sirve de módulo para expresar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Por consiguiente, dichos elementos comunes son de la copropiedad de todos los propietarios dentro del inmueble vertical, teniendo como órgano administrativo la junta de 20

22 propietarios. La copropiedad de la LPH es única de la propiedad horizontal y se distingue de la propiedad ordinaria por ser accesoria e inseparable de la propiedad privativa, por no poder ser objeto de división y por no ofrecer el derecho de retracto a los demás copropietarios. El derecho singular y la copropiedad accesoria constituyen una unidad inseparable de la que el propietario privativo puede disponer libremente sin que la comunidad de propietarios pueda intervenir. No se ha querido regular el régimen de propiedad horizontal en demasiado detalle, para así permitir que los propietarios, mediante Estatutos, puedan establecer las normas comunes que consideren convenientes. A consecuencia de ello la LPH consiste de tan solo veintiún artículos. En la práctica, sin embargo, los Estatutos tienen escasa importancia y cuando existen son frecuentemente ignorados. Por el contrario, la insuficiente regulación da constantemente lugar a pleitos. También otros derechos reales que el de propiedad tienen importancia para la utilización tridimensional de inmutebles. Los censos son derechos reales concedidos a favor de una persona que consisten en el derecho a percibir una pensión periódica o por tiempo indefinido como retribución a un capital que se recibe en dinero o del dominio más o menos pleno sobre bienes inmuebles. Los censos únicamente se pueden constituir sobre bienes inmuebles, y siguen vigentes aunque el inmueble cambie de propietario. El derecho de superficie, en su variedad urbana, es el derecho real a edificar que concede el dueño del suelo al titular, siempre voluntariamente, cediéndole la facultad de mantener y disfrutar de la construcción. Puede concederse sobre el suelo, pero igualmente en el vuelo o subsuelo, en cuyo caso puede consistir, por ejemplo, en el derecho a edificar nuevas plantas sobre o debajo de un edificio preexistente. El derecho de superficie, en su variedad rústica, consiste en el derecho de plantar o sembrar en el suelo ajeno. La superficie puede concederse por tiempo indefinido, pero su utilización es prácticamente inexistente, por lo que sin más puede considerarse como un derecho por tiempo limitado. La cualidad más característica de la superficie es que lleva a una división del dominio. Durante el plazo de la misma, el superficiario es propietario indisputable de las edificaciones o plantaciones que aporte al inmueble y por lo tanto éste puede transmitir o gravar (enajenar, arrendar, hipotecar, etc.) tanto todo o parte del derecho en sí como lo 21

23 edificado/plantado. El superficiario tiene derecho a disponer del suelo, siempre y cuando no cause menoscabo al propietario, el cual sigue siendo dueño de las partes del inmueble que no estén comprendidas por la concesión. Al expirar el plazo de la superficie, se extinguen todos los derechos impuestos por el superficiario en la superficie para todos y cada uno de los titulares. La finalidad fundamental de la superficie es la obligación de construir. Como consecuencia de ello el derecho está íntimamente vinculado con la condición de que la edificación se lleve a cabo dentro de un plazo fijado por el plan urbanístico, por el título o por la ley. En caso de que el superficiario no cumpla esta obligación, el derecho de superficie expira automáticamente. Al extinguirse el derecho todo lo edificado pasa automáticamente a la propiedad del dueño del suelo sin indemnización alguna. El valor económico de la titularidad consiste, siempre y cuando se cumpla la obligación, en los rendimientos sobre el capital invertido que puedan percibirse durante el plazo de su vigencia. El valor económico de la concesión, consiste en el incremento del valor del inmueble, que el propietario se beneficia sin indemnización alguna al extinguirse el derecho. Una característica central de la superficie es que constituye una propiedad ordinaria, no horizontal, por tiempo limitado. Como tal está completamente separada del suelo y por lo tanto carece de copropiedad accesoria u otra participación en elementos comunes. Al expirar el plazo, todo lo edificado revierte automáticamente al propietario del suelo. Las partes, no obstante, pueden pactar la reversión de tan solo una parte de lo edificado, en cuyo caso el superficiario se convierte en propietario definitivo de las construcciones restantes, las cuales se integrarán en régimen de propiedad horizontal con todo el inmueble. El derecho de sobreelevación y subedificación es el derecho a construir un volumen en el suelo o subsuelo, pero a diferencia del derecho de superficie no está sujeto a la condición de que se edifique en un plazo determinado. Al igual que otros derechos reales limitativos del dominio, sin embargo, está sujeto a la prescripción extintiva. Una limitación importante del derecho de sobreelevación y subedificación, es que no puede constituirse directamente sobre el suelo, siempre ha de integrar al titular con un edificio. El derecho de sobreelevación y subedificación tiene dos formas de constitución: 1) El propietario único de un inmueble se reserva el derecho en caso de enajenación de todo o parte del inmueble 22

24 2) El propietario o los propietarios de un inmueble transmiten el derecho a un tercero El derecho de sobreelevación y subedificación se ha desarrollado a consecuencia de un extraordinario incremento en el coste del suelo en los núcleos urbanos, causado a su vez por la falta de disponibilidad de suelo edificable. Estas circunstancias han conllevado exigencias cada vez mayores en la utilización efectiva del suelo y es en este aspecto, en consideración de instrumento de utilización efectiva del suelo, que el derecho de sobreelevación y subedificación adquiere su gran importancia, otorgando a su titular el derecho a edificar nuevas plantas sobre o debajo de un edificio preexistente. Al estar en una fase de configuración está muy escasamente regulado, pero a pesar de la parquedad normativa, su importancia es cada vez mayor en el tráfico inmobiliario en España. La finalidad del derecho de sobreelevación y subedificación es el derecho de propiedad sobre el volumen edificado. El derecho, sin embargo, no constituye un derecho de propiedad en sí, sino un derecho real de construir con opción a la propiedad del volumen edificado. La adquisición de la propiedad depende directamente de que se cumpla la condición de construir. Si se cumple la condición el derecho de sobreelevación y subedificación se extingue automáticamente, convirtiéndose en un derecho de propiedad sobre el volumen edificado, el cual se integra incondicionalmente en régimen de propiedad horizontal con el inmueble y, por lo tanto, se le atribuye al volumen una cuota de participación en los elementos comunes. El usufructo es un derecho real limitado, que concede el derecho a disfrutar los bienes ajenos (típicamente un inmueble o un espacio determinado de éste) y percibir sus frutos con la obligación de conservar su forma y sustancia. Durante la duración del derecho, el usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos de la cosa y a disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada. Así, el usufructo anula todo derecho de goce del propietario nudo. El usufructuario no tiene derecho a edificar a menos que se pacte lo contrario, en cuyo caso lo edificado, por accesión, es propiedad del dueño del suelo (por supuesto indemnizando al usufructuario). El objeto del usufructo para el usufructuario es gozar del valor económico del inmueble, teniendo derecho a disfrutar de éste por un periodo limitado de tiempo. Al extinguirse el derecho, el propietario nudo recupera el inmueble en un estado inalterado. El usufructo también puede consistir en el derecho de gozar de los frutos de un inmueble, de una renta o pensión periódica o de intereses 23

25 de obligaciones o títulos al portador, etc., y por consiguiente puede concederse el derecho de usufructo en bienes muebles. El concepto español de servidumbre es muy similar al sueco en todos los aspectos esenciales. Una diferencia esencial, no obstante, radica en que las servidumbres españolas pueden concederse en provecho de una persona o comunidad, aunque estas servidumbres personales apenas existen. Las servidumbres españolas se dividen en legales y voluntarias. Las servidumbres voluntarias son aquellas que concede voluntariamente el propietario de un inmueble de la forma y con el contenido que éste considere conveniente siempre y cuando no contravenga a las leyes ni al orden público. Están muy parcamente reguladas. Las servidumbres legales son de carácter forzoso en la medida en que pueden ser constituidas en contra de la voluntad de una persona. Entre éstas pueden distinguirse dos formas de constitución. Una forma de constitución es la automática. Cuando surgen ciertas circunstancias previstas en la ley, surge también una servidumbre con el contenido y de las características previstas por la ley. La segunda forma de constitución no lleva automáticamente a la existencia de una servidumbre. La ley determina en qué circunstancias surge una servidumbre, pero para su constitución es necesario que sea exigida formalmente a un tribunal o a la administración pública o su constitución mediante pacto voluntario. Una diferencia entre las dos es que las automáticas no otorgan derecho a indemnización. Las servidumbres legales pueden ser constituidas por interés de los particulares, estando definidas en la ley las condiciones para su constitución y eliminándose posibles conflictos entre predios colindantes, o por utilidad pública, en cuyo caso se constituyen sobre un predio particular en beneficio de uno de propiedad pública, para uso de utilidad pública. En Suecia, los bancos y otras instituciones de crédito, le han atribuido gran importancia a volúmenes en propiedad como objetos de hipoteca. En España, la hipoteca inmobiliaria puede concederse tanto en bienes inmuebles como en derechos reales sobre bienes inmuebles, siendo éstos a su vez bienes inmuebles. La hipoteca inmobiliaria se extiende naturalmente a las mejoras realizadas en la cosa (por ejemplo nuevas plantas), a los frutos y, en su caso, a las indemnizaciones que pudieran corresponder al hipotecante (por ejemplo el cobro de seguro por causa de un siniestro o expropiación forzosa). 24

26 Si el valor de los bienes hipotecados no pueden satisfacer la obligación garantizada, el deudor responde subsidiariamente por la diferencia con otros bienes que los hipotecados, tanto presentes como futuros. No obstante, y de acuerdo con la libertad de contrato, puede pactarse en el título constitutivo de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada únicamente pueda hacerse efectiva sobre los bienes hipotecados (hipoteca de responsabilidad limitada). La hipoteca de tráfico garantiza una obligación ascendiente a una cantidad determinada de dinero y es la más común de las hipotecas. La cantidad se inscribe en el Registro de la Propiedad. La hipoteca de seguridad garantiza el cumplimiento de una obligación cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (por ejemplo una obligación futura o condicionada). La hipoteca se inscribe, pero la existencia y cuantía son determinadas al quedar definida la obligación. La obligación, no obstante, queda limitada al valor de los bienes hipotecados, esto es, en caso de ser insuficiente el valor de éstos, el deudor no responde con otro patrimonio suyo por la obligación. También puede inscribirse otra cantidad máxima (menor) del crédito asegurado, denominada hipoteca de máximo. Se utiliza típicamente para garantizar cuentas corrientes de crédito. Las hipotecas de seguridad y de máximo son hipotecas de responsabilidad limitada. Mediante una hipoteca voluntaria el hipotecante garantiza la obligación del acreedor mediante un acto de voluntad. También puede estar expresamente fijado por la ley que un acreedor, dadas ciertas circunstancias, tiene derecho a exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho. Éstas se denominan hipotecas legales, pero no son constituidas automáticamente. Tiene que ser exigida su constitución. De particular interés son las denominadas hipotecas tácitas, que para su validez no requieren la constitución voluntaria o por mandato judicial, ni la publicidad registral (lo cual sí es un requisito para cualquier otro tipo de hipoteca). Además son válidas contra nuevos adquirientes. Hay dos procedimientos ejecutivos. El procedimiento judicial sumario es llevado a cabo por un juez ante tribunal y al ser rápido y cómodo para el acreedor es el más frecuentemente practicado. El procedimiento extrajudicial, también sumario, se lleva a cabo ante Notario y hasta muy recientemente apenas se ha practicado. 25

27 INLEDNING I Sverige utgår äganderätten till fast egendom från ett avgränsat område på mark- och/ eller vattenytan. Detta plan projiceras i vertikalled såväl uppåt som nedåt och bildar på så sätt en i princip 1 pelarformad tredimensionell volym. Äganderättens utsträckning i vertikalled är emellertid inte helt klart avgränsad. Inom denna volym finns det inte någon rättslig möjlighet att dela upp äganderätten. Detta förhållande har vid olika tidpunkter varit föremål för debatt i riksdagen, vilket bland annat givit upphov till Justitiedepartementets betänkande Ägarlägenheter SOU 1982:40. Å ena sidan har banker och andra finansinstitut efterfrågat införandet av s k ägarlägenheter (d v s lägenheter som utgör självständiga fastigheter) med motiveringen att denna form av ägande är enklare att värdera och utgör ett tryggare/stabilare investerings- och panträttsobjekt än bostadsrätter. Det befintliga institutet bostadsrätt uppfattas som mindre tillfredsställande i dessa avseenden. Det faktum att bostadslåneräntorna för bostadsrätter överlag är högre än för småhus är ett tydligt tecken på detta. Å andra sidan har det svenska fastighetsbegreppet i samspel med befintlig fastighetsrättslig lagstiftning visat sig vara otillfredsställande för ett effektivt tredimensionellt fastighetsutnyttjande avseende vissa kommersiella byggnadsanläggningar, exempelvis varuhus, järnvägsstationer eller trafiktunnlar. 2 Lantmäteriverket påpekar bl a avsaknaden av rättsliga instrument som dels gör det möjligt att registrera olika avgränsade utrymmen i en byggnad eller en anläggning som särskilda fastigheter, dels reglerar den samverkan mellan inblandade parter som krävs i form av ett gemensamt ansvar för byggandet och driften av en sådan anläggning (dir. 1994:82, s. 5). Förslaget till rättslig reglering som Ägarlägenhetsutredningen presenterade 1982 (SOU 1982:40) lades inte till grund för lagstiftning. Genom kommittédirektiv Ägarlägenheter - en ny bostadsform (dir. 1994:82) uppdrog den dåvarande fyrpartiregeringen åt en särskild utredare att lämna förslag till författningsändringar för att ge de ovan nämnda begränsningarna i svensk lagstiftning en lösning. I kommittédirektiven angavs att utredaren vidare skulle studera hur systemen i länder som tillåter fastighetsbildning i flera plan är uppbyggda för att få uppslag till lösningar. Strax efter regeringsskiftet 1 Rent strikt är det till följd av att jorden är sfärisk en volym formad som en inverterad kon. 2 Se Julstad, B (1994). 26

28 1994 ändrade den socialdemokratiska regeringen kommittédirektiven som rubricerades Fastighetsrättslig samordning av verksamheter i komplicerade byggnadsanläggningar - tilläggsdirektiv till kommittédirektiv (dir. 1994:82), (direktiven gavs den nya beteckningen dir. 1994:136). Uppgiften att undersöka möjligheten att skapa ägarlägenheter eliminerades från uppdraget med motiveringen att det vid remissbehandlingen av Ägarlägenhetsutredningen framfördes allvarlig kritik mot ett system med ägarlägenheter, både av teknisk och annan natur (dir. 1994:136, s. 1). Syfte Föreliggande examensarbete har skrivits i syfte att belysa de rättsliga lösningar man har i Spanien för att tillgodose efterfrågan på ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande, främst genom äganderätt. Avgränsning Spanien har ett fungerande rättsligt system för tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Då examensarbetet har skrivits med anledning av den nu pågående utredningen rörande tredimensionellt fastighetsutnyttjande i Sverige, har min avsikt varit att koncentrera framställningen på äganderätten till individualiserade volymer. Följaktligen har jag velat lägga tonvikten på de institut som innebär eller kan medföra ett sådant ägande, nämligen det horisontella ägandet, yträtten och expansionsrätten. Samtidigt har jag i avsikt att ge en heltäckande bild haft ambitionen att behandla alla sakrätter i fast egendom. För att undvika en framställning av orimlig omfattning har de olika sakrätterna behandlats med hänsyn till dess betydelse för det tredimensionella fastighetsutnyttjandet. Markanvändnings- och fastighetsbildningslagstiftning, den allmänna förvaltningens olika funktioner inom fastighetsområdet såsom planering och reglering av markanvändningen, förvärv av sakrätter, offentliggörande av sakrätter i fast egendom genom inskrivningsväsendet och tillåtlighetsprövning av fastighetsbildningsåtgärder samt domstolsväsendets funktioner inom området är alla utan tvekan av betydelse för ämnet. En närmare behandling av dessa aktiviteter och denna lagstiftning innebär emellertid en så omfattande arbetsinsats att det utan vidare motiverar ett särskilt examensarbete. Föreliggande framställning har därför begränsats till behandlingen av äganderätt och sakrätter i fast egendom, d v s vilka rättigheter som kan belasta fast egendom och dess egenskaper. De 27

29 ovan nämnda områdena behandlas emellertid kortfattat i ett inledande kapitel för att ge en översiktlig, allmänorienterande bild. Slutligen vill jag påpeka att det råder oenighet inom doktrinen beträffande vissa rättigheters omfattning, karakteristik, etc. Yträtten t ex är mycket sällsynt förekommande på fastighetsmarknaden, medan expansionsrätten är oerhört bristfälligt reglerad. Vidare ger praxis ofta inte tillräcklig ledning. För att, återigen, undvika ett orimligt omfattande examensarbete har jag begränsat mig till att enbart påpeka att doktrinen är oenig. Endast i de fall jag har funnit det vara klargörande för en fråga av väsentlig betydelse för ämnet och jag samtidigt gjort bedömningen att det var nödvändigt med ett klargörande, har jag närmare redogjort för skilda uppfattningar. Metod Examensarbetet inleddes med en två månader lång vistelse i Barcelona. Som spansk handledare hade jag under denna tid professor Carlos Pérez Lamas vid Kataloniens Tekniska Universitet, Barcelonas Tekniska Arkitekthögskola, Avd. för Arkitektoniska Konstruktioner, Institutionen för Legal Arkitektur (Universidad Politècnica de Catalunya, Escola Técnica Superior d Arquitectura de Barcelona, Departament de Construccions Arquitectòniques, Facultad d Arquitectura Legal). Uppgifterna i examensarbetet grundar sig på litteraturstudier, huvudsakligen av olika verk som behandlar sakrätter i fast egendom, av lagtexter, av lagmotiv och förarbeten. Kompletterande uppgifter har jag fått muntligt genom diskussioner med Carlos Pérez. Ett utkast till examensarbete utarbetades i Spanien. På detta fick jag fortlöpande kritik av min handledare och kunde samtidigt försäkra mig om att inga felaktigheter förekom i framställningen. Beträffande expansionsrätten har det varit oerhört svårt att hitta information. De flesta författare som skriver om sakrätter i fast egendom behandlar institutet, dock mycket kortfattat. Förmodligen beror detta på att institutet, trots att det används flitigt, är mycket, mycket knappt reglerat. Det enda verk jag kunnat finna (via fotnotsreferenser) som behandlar rättigheten närmare är en doktorsavhandling av Bartolomé Domenge Amer. Han behandlar emellertid institutet på djupet i en mycket välmotiverad och välskriven framställning. Det avsnitt jag skrivit om expansionsrätt bygger därför i mycket stor utsträckning på hans förklaringar, uppfattningar och analyser. Väl tillbaka i Stockholm har jag bearbetat och färdigställt materialet och framställt en svensk version. 28

30 29

31 1MARKANVÄNDNING, FASTIGHETSBILDNING OCH REGISTER Det spanska planväsendet är snarlikt det svenska. Planer antas genom politiska beslut medan bygglovärenden handläggs av tjänstemän. Bygglov i enlighet med fastställd plan måste alltid medges. Fastighets- och inskrivningsregistren i Spanien har funktioner motsvarande de svenska registren. Fastighetsbildning och förvärv av sakrätter skiljer sig dock avsevärt från den svenska, och någon myndighet motsvarande den svenska lantmäterimyndigheten saknas i Spanien. Det kan noteras att följande bestämmelser återfinns i den spanska grundlagen: - regleringen av markanvändning skall vara i offentlig regi - allmänna intressen skall bevakas vid regleringen av markanvändning för att förhindra spekulation - samhället skall ta del av de mervärden som skapas genom den offentliga förvaltningens markanvändningsplanering Förvärv av sakrätter Alla sakrätter förvärvas enligt bestämning i lag, genom enskildas frivilliga handlingar inter vivos eller mortis causa samt genom 20-årig hävd. Handlingen (kontrakt, exekutionstitel, etc.) eller de juridiska omständigheterna (t ex hävd, bestämning i lag) genom vilka sakrätten förvärvas benämns med en gemensam term título constitutivo på spanska och kommer fortsättningsvis att benämnas fångeshandling. Observera alltså att fångeshandling i denna framställning inte avser det vedertagna begreppet i svensk rätt. Förvärv av sakrätter genom frivillighet samt genom hävd sker i princip på samma sätt som i Sverige. Förvärv av sakrätter enligt bestämning i lag saknar dock motsvarighet i svensk rätt, medan de i Spanien är av stor betydelse. De benämns legala sakrätter och har sitt omedelbara ursprung i lagen. Själva lagen ger vid handen under vilka omständigheter bildandet kan ske samt sakrättens omfattning och föranleder därför inte någon egentlig prövning. Inom denna kategori kan man skilja mellan sakrätter som kan krävas och automatiska sakrätter. Sakrätter som kan krävas föreligger när lagen tillerkänner en person rätten att kräva bildandet av en sakrätt. Sakrätten måste dock 30