COELI REAL ESTATE FUND I AB REAL ESTATE FUND I AB (PUBL) Organisationsnummer

Transkript

1 REAL ESTATE FUND I AB (PUBL) Organisationsnummer BOKSLUTSKOMMMUNIKÉ

2 (PUBL.) SAMMANFATTNING Helåret 2018, koncernen Marknadsvärdet på fastigheterna ökade med 124,5 MSEK (varav 3 MSEK utgörs av marknadsvärdesförändringar) till 265,5 (141) MSEK. Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,75 MSEK. Hyresintäkterna uppgick till (1 829) TSEK. Rörelseresultatet uppgick till (10 015) TSEK. Resultat per aktie uppgick till 2,26 (17,34) SEK. Nettoandelsvärde, NAV, per P2 aktie ökade med 11,33 SEK och uppgick till 2,75 (245,42) SEK. Föreslagen utdelning om 974 TSEK till bolagets P1aktieägare. Andra halvåret 2018, koncernen Hyresintäkterna uppgick till (1 829) TSEK. Rörelseresultatet uppgick till (9 422) TSEK. Resultat per aktie uppgick till 5,94 (2,26) SEK. Med Bolaget eller Fund I avses Coeli Real Estate Fund I AB (publ) med organisationsnummer Jämförelsetalen inom parantes för resultaträkningsrelaterade poster för helåret avser perioden januaridecember Jämförelsetalen för resultaträkningsrelaterade poster avseende andra halvåret avser perioden julidecember För samtliga balansräkningsrelaterade poster avses den 31 december Avrundningsdifferenser kan göra att tabeller inte summerar. ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Fund I AB är ett investmentbolag. Bolagets verksamhet består i att direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter. Bolaget har under andra halvåret 2018 avslutat den sista av totalt sex emisioner, uppgående till ca 49,4 MSEK. Totalt har 276 MSEK emitterats i fondens sex emissioner. Fund I AB klassificeras som en s k alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM direktivet. Detta innebär tillkommande regelverk och viss tillsyn från Finansinspektionen. Bland annat innebär regelverket att bolaget ska noteras vid en reglerad marknad efter att första emissionen avslutats. Ytterligare krav är att det ska finnas ett förvaringsinstitut för bolagets investeringar, där bolaget har utsett Swedbank för denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIFförvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven, vilket innehas av Coeli Asset Management AB som sköter förvaltningen av bolaget. Bolaget har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB som innehar AIFMtillstånd. Avtalet innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet. Moderbolaget som är Coeli Private Equity Management II AB har rätt till en årlig aktieutdelning om 0,35 procent på det totala fastighetsvärdet. Moderbolaget har också rätt till 30 procent av överavkastningen efter P2aktier fått tillbaka inbetalt kapital uppräknat med 5 procent årligen med justering för eventuella utdelningar. Den 31 december 2018 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag, 2 fastigheter i Vällingby med en total area om ca kvm, därtill har man även en fastighet i Huddinge om 7 kvm och en fastighet i Södertälje om kvm, samt en fastighet i Haninge om ca kvm. Utöver det äger man även % av det fastighetsägande bolaget Långgatan Fastighet AB som innehar en fastighet i Enköping. I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål. 2 ÄGARFÖRHÅLLANDEN Bolagets moderbolag är Coeli Private Equity Management II AB. Moderbolaget har 83 procent av rösterna och 33 procent av antalet aktier. FINANSIELL INFORMATION Räkenskapsåret 2018, koncernen Marknadsvärdet på fastigheterna ökade med 124,5 MSEK (varav 3 MSEK utgörs av marknadsvärdesförändringar) till 265,5 (141) MSEK. Därtill tillkommer även genom ägd kapitalandel ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,75 MSEK. Förändringen förklaras av investeringar samt marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd. Resultat efter skatt uppgick till (10 1) TSEK, varav (9 000) TSEK avser värdeförändringar för fastighetsbeståndet. Resultat per aktie uppgick till 2,26 (17,34) SEK. Nettoandelsvärde, NAV, per P2 aktie ökade med 11,33 SEK och uppgick till 2,75 (245,42) SEK. Ökningen är hänförlig till under perioden genomförda emissioner, samt marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd. I enlighet med preferensaktievillkoren föreslås en utdelning om 974 TSEK till bolagets P1aktieägare. Andra halvåret 2018, koncernen Hyresintäkterna uppgick till (1 829) TSEK. Ökningen förklaras av att koncernens fastighetsinvesteringar genomfördes under andra halvåret 2017 samt första kvartalet Rörelseresultatet uppgick till (9 421) TSEK. I rörelseresultatet är (9 000) TSEK hänförligt till värdeförändringar på koncernens fastighetsbestånd. Räkenskapsåret 2018, moderbolaget Resultat efter skatt uppgick till (10 383) TSEK, varav (8 100) TSEK avser nedskrivningar av aktier i dotterbolag. Andra halvåret 2018, moderbolaget Resultat efter skatt ökade till 37 TSEK, i relation till samma period föregående år. I resultatet för året avser 118 (8 100) TSEK nedskrivning av aktier i dotterbolag. Under andra halvåret 2018 avslutades den sjätte och sista emissionen, som inbringade ca 49,3 MSEK. Totalt sett har fonden emitterat 276 MSEK. NETTOKASSA Vid periodens utgång uppgick koncernens nettoskuld till (6 305) TSEK. Vid periodens utgång uppgick moderbolagets nettokassa till (23 594) TSEK. BELÅNING OCH SÄKERHETER Belåning av fastigheterna har gjorts genom Nordea, Swedbank och Danske Bank. Belåningsgraden uppgår till ca 30 % av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta uppgående till 2,3 %. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN Under andra halvåret 2018 har den sjätte och sista emissionen stängts, med en volym om ca 49,3 MSEK. Total emitterad volym är därmed 276 MSEK. Den 1 november 2018 tillträdde fonden, genom förvärv av aktierna i Fastighets AB Malmhuset (org. Nr ), fastigheten Söderbymalm 6:4 i Haninge. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om ca kvm.

3 DELÅRSRAPPORT (PUBL), ORG NR VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Bolaget avser att göra olika investeringar i olika fastigheter, fastighetsbolag eller fastighetsprojekt. Den potentiella värdeökningen för sådana investeringar är ofta stor men innebär samtidigt en risk, varför det inte finns någon garanti för ekonomisk framgång. FRAMTIDSUTSIKTER Fastighetsmarknaden har sedan hösten 2017 varit påverkad av en ökad oro och prisnedgång inom segmentet nyproducerade bostadsrätter i storstäderna. Detta är framförallt ett problem för bostadsutvecklarna men har också gjort att marknaden i stort har agerat mer avvaktande mot bostadssektorn. Transaktionsintensiteten och likviditeten i marknaden var fortsatt god under 2018, där ca % av affärerna (i förhållande till värde) gjordes i Stockholmsregionen, Coeli Real Estate ser att trenden kommer att hålla i sig under På grund av oron och brist på likviditet har många utav köparna i Coelis segment försvunnit från marknaden vilket innebär minskad konkurrens om objekten och lägre värderingar. Vi tror att det kommer öppnas upp ännu fler möjligheter i marknaden under 2019 när vissa aktörer blir mer finansiellt pressade, för vår del är detta positivt eftersom vi kommer kunna ha möjlighet att göra spännande affärer och kunna gå in på relativt låga ingångsvärden. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Sedan den 31 december 2018 har följande väsentliga händelser för Bolaget inträffat: Den 31 januari 2019 meddelade bolaget att man ingått avtal om ett nytt fastighetsförvärv avseende fastigheten Mandelblomman 1 i Spånga. Fastigheten har en uthyrningsbar area om kvm och hyresintäkter om ca 5,6 MSEK årligen och har ett överenskommet fastighetsvärde om 71 MSEK. ORGANISATION Verkställande direktör är Mikael Larsson. Styrelsen består av styrelseordförande Patric Sandberg Helenius och styrelseledamöterna Mikael Larsson och Jan Nordström. VD HAR ORDET Coeli Real Estate Fund I AB startades i november 2016 och genomförde under 2017 och 2018 totalt sex emissioner. Emissionerna har varit framgångsrika och totalt har 276 mkr tagits in från våra investerare. Hittills har ett 1tal möjliga fastighetsinvesteringar utvärderats vilket har resulterat i bolagets sex fastighetsförvärv. Bolagets första två fastighetsförvärv; Vagnhallen 15 och Vagnhallen 16; tillträddes den 31 oktober Fastigheterna ligger i anslutning till Vällingby City, cirka 0 m från tunnelbanan. Verksamheterna i fastigheterna är idag blandad och innefattar t.ex. dagligvaruhandel, bilförsäljning och gym. Fastigheterna ligger i ett område under omvandling och Coeli ser potential i att arbeta med befintliga hyresintäkter samt vara med i utvecklingen av området tillsammans med kommunen. Bolaget tillträdde också fastigheterna Luktviolen 2 i Södertälje, Styrmannen 31 i Huddinge och Sankt Ilian 36:10 i Enköping under januari Under hösten 2018 har bolaget förvärvat fastigheten Söderbymalm 6:4 i Haninge. Coeli ser även här en potential att arbeta med befintliga hyresintäkter samt vara med i utvecklingen av området tillsammans med kommunen. Utvärdering av nya investeringsmöjligheter sker löpande och totalt kommer 1012 investeringar göras i bolaget. Stockholm den 28 februari 2019 Mikael Larsson Verkställande direktör 3

4 KONCERNENS RESULTATRÄKNING (TSEK) Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader Värdeförändring fastighet (not 2) Summa rörelsens kostnader RÖRELSERESULTAT Finansnetto Resultatandel intresseföretag (not 5) Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa finansnetto RESULTAT FÖRE SKATT Skatt Skatt på periodens resultat Uppskjuten skatt Summa skatt PERIODENS RESULTAT KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT (TSEK) Periodens resultat Övrigt totalresultat Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per P2 aktie före och efter utspädning 5,94 16,37 2,26 17,34 4

5 KONCERNENS BALANSRÄKNING (TSEK) Tecknat men ej inbetalt kapital TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter (not 2) Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intressebolag (not 5) Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital (not 6) Aktiekapital Ej registrerat aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa eget kapital Skulder Avsättningar Uppskjutna skatteskulder Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut (not 3) Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut (not 3) Leverantörskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna skulder och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

6 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK) Ej registrerat övrigt tillskjutet Balanserat Periodens Summa Aktiekapital P1 Aktiekapital P2 aktiekapital P2 kapital resultat resultat eget kapital Ingående eget kapital Totalresultat 11 nov dec Summa totalresultat Transaktioner med aktieägare Nyemission Emissionskostnader Utgående eget kapital Ingående eget kapital Totalresultat 1 jan dec Summa totalresultat Transaktioner med aktieägare Registrering aktiekapital P2 Nyemission Utdelning P Emissionskostnader Utgående eget kapital

7 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK) Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringsposter Värdeförändringar fastigheter Resultandel i intressebolag Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning() av kortfristiga fordringar Minskning()/ökning(+) av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i fastighet Investering i intressebolag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Emissionskostnader Utdelning P1aktier Upptagna fastighetslån Amorterade fastighetslån Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT

8 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK) Rörelsens intäkter Övriga intäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader Summa rörelsens kostnader RÖRELSERESULTAT Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Nedskrivning aktier Övriga finansiella kostnader Summa resultat från finansiella poster Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag Summa bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt på årets resultat PERIODENS RESULTAT Periodens resultat är lika med periodens totalresultat 8

9 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) Tecknat men ej inbetalt kapital TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag (not 4) Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordran koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Ej registrerat aktiekapital Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag (not 1) Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder i koncernföretag Leverantörskulder Upplupna skulder och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

10 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK) Ej registrerat Övrigt tillskjutet Balanserat Periodens Summa Aktiekapital P1 Aktiekapital P2 aktiekapital P2 kapital resultat resultat eget kapital Ingående eget kapital Totalresultat 11 nov dec Summa totalresultat Transaktioner med aktieägare Nyemission Etableringskostnader Utgående eget kapital Ingående eget kapital Totalresultat 1 jan dec Summa totalresultat Transaktioner med aktieägare Registrering aktiekapital Nyemission Utdelning P Emissionskostnader Utgående eget kapital

11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK) Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringsposter Erhållna koncernbidrag Nedskrivning andelar koncernföretag Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning() av kortfristiga fordringar Minskning()/ökning(+) av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i koncernföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Emissionskostnader Utdelning P1aktier Upptaget lån koncernföretag Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT

12 Fastighetsrelaterade Driftnetto Uthyrningsbar area kvm Snitthyra, kr/kvm Antal fastigheter Direktavkastning rullande 12 månader Marknadsvärde fastighetsbestånd Belåningsgrad Genomsnittlig ränta NYCKELTAL Koncernen ,6% % 2,3% Koncernen ,5% % 3,5% Finansiella Omsättning Balansomslutning Soliditet Belåningsgrad Nettoskuld ,2% 30% ,5% 25% Aktierelaterade P1 aktier P2 aktier vid periodens utgång Aktiekurs vid periodens utgång, kr NAV Resultat per aktie ,75 5, ,42 17,34 Ränte och kapitalbindning Kapitalbindning Nordea Swedbank Swedbank Danske Bank Lånebelopp Förfallodatum Genomsnittlig ränta Belåningsgrad 2,3% 30% 3,5% 25% Förvärv och investeringar Fastighet Styrmannen 31 (Snättringe 31 AB) Luktviolen 2 (Luktviolen Fastighets AB) Sankt Illian 36:10 (Långgatan Fastighets AB) Söderbymalm 6:4 (Fastighets AB Malmhuset) Kommun Huddinge Södertälje Enköpinge Haninge Uthyrningsbar yta kvm

13 DEFINITIONER Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS. Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority Den Europeiska värdepappers och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda nedan. Driftnetto Hyresintäkter minus drift och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning. Direktavkastning Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen. Belåningsgrad Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer. Genomsnittlig ränta Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen. Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutningen. P1aktier Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget. P2aktier Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande. Resultat per aktie Bolagets resultat dividerat med antalet utestående P2 aktier. Nettoandelsvärde (NAV) Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för P1aktier dividerat med antalet P2aktier. Nettokassa/nettoskuld Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort och långfristiga skulder. 13

14 NOTER (TSEK) Not 1 Redovisningsprinciper Coeli Real Estate Fund I AB (publ), org. nr , är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är : Box 3317, Stockholm. Moderbolagets P2 aktier är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CREF1 PREF 2. Coeli Real Estate Fund I AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste Årsredovisningen, förutom vad som anges nedan. Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft sedan 1 januari 2018 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. NYA REDOVISNINGSPRINCIPER IFRS 9 Finansiella instrument IFRS 9 träder i kraft den 1 januari Standarden inför nya principer för klassificering av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreserveringar. IFRS 9 innebär också att principerna för reservering för kreditförluster ska bygga på en uppskattning av förväntade förluster. Då kreditförlusterna beräknas vara mycket små har inte övergången fått någon väsentlig påverkan på den finansiella rapporteringen. IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder Övergången till IFRS 15 tillämpas från 1 januari 2018 och avser redovisning av intäkter från avtal med kunder. IFRS 15 bedöms inte medföra några effekter på den finansiella rapporteringen. IFRS 16 Leasingavtal IFRS 16 ersätter IAS 17 med tillämpning från 1 januari IFRS 16 innebär främst förändringar för leasetagaren. I stort sett alla leasingavtal ska redovisas i balansräkningen. Nyttjanderätten (leasetillgången) och leasingskulden värderas till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. Nyttjanderätten inkluderar även direkta kostnader hänförliga till tecknandet av leasingavtalet. I resultaträkningen redovisas avskrivningar på nyttjanderätten och räntekostnader. Som hyresvärd och leasegivare bedöms förändringen inte påverka redovisningen. Standarden omfattar även redovisning av tomträttsavtal där en analys av övergången till IFRS 16 är pågående. Samarbetsarrangemang Under räkenskapsåret förvärvade Bolaget, genom dotterbolag, % av Långgatan Fastighets AB. Ägandet betecknas som ett Joint venture och redovisas i koncernens resultat och balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att i koncernens rapport över resultat redovisas årligen Bolagets andel av resultatet. I balansräkningen justeras värdet av andelarna med resultatandelen samt med eventuella utdelningar. Redovisningen avseende samarbetsarrangemang baseras på senaste tillgängligt bokslut justerat för eventuella avvikelser i redovisningsprinciper. Not 2 Förvaltningsfastigheter Bolaget ingick den 5 juli 2017 avtal om fondens första fastighetsförvärv genom köp av aktierna i Gillesvik Vagnhallen 15 AB, org.nr , som innefattar de två fastigheterna Vagnhallen 15 och 16 i Vällingby i norra Stockholm. Tillträde av fastigheterna, genom tillträde av aktierna i det förvärvade bolaget, ägde rum under Q Fastigheten Vagnhallen 15 är en tomträtt. Under inledningen av 2018 förvärvade och tillträdde bolaget ytterligare tre fastigheter, genom tillträde av aktierna i de förvärvade bolagen. Tillträde till de tre fastighetsbolagen Snättringe 31 AB org.nr med fastigheten Styrmannen 31 i Huddinge. Långgatan Fastighets AB org.nr med fastigheten Sankt Ilian 36:10 i Enköping, Luktviolen Fastighets AB org.nr med fastigheten Luktviolen 2 i Södertälje, ägde rum den 15 januari Bolaget Långgatan Fastighets AB samägs till % tillsammans med bolaget SH Bygg Fastighetsutveckling AB org.nr Långgatan Fastighets AB konsolideras in i koncernen genom kapitalandelsmetoden. Den 1 november 2018 tillträdes fastigheten Söderbymalm 6:4 genom förvärv av aktierna i det fastighetsägande bolaget Fastighets AB Malmhuset, org. nr Fastigheterna har en total area om ca 26 0 kvm. I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med verksamheter inom bland annat handel, kontor och verkstad. Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet. Förvärven har finansieras genom den teckningslikvid som erhållits genom teckning av aktier emissioner och, avseende förvärvet Gillesvik Vagnhallen 15 AB och Fastighets AB Malmhuset, även genom upptagande av lån. 14

15 NOTER (TSEK) Koncernen Ingående balans Förvärv Värdeförändring Utgående balans Fastigheterna värderas vid halv och helårsbokslut av externt värderingsinstitut. Fastigheterna värderades per 31 december De externa fastighetsvärderingarna har utförts av SVEFA AB. På balansdagen värderades beståndet av fastigheterna till 265,5 MSEK, vilket föranledde till en värdeförändring av fastighetsvärdet uppgående till 2,97 (9) MSEK. Värderingsutlåtandet inkluderar en bedömning av marknadsvärdet av den potentiella byggrätten. Denna innefattar det sannolika marknadsvärdet vid skapande av byggrätter för bostäder. I dagsläget saknas dock lagakraftvunna detaljplaner för den i värderingen avsedda bebyggelsen varför värderingsutlåtandet ej inkluderar byggrättsvärdet till fullo. Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden. Not 3 Skulder till kreditinstitut I samband med förvärvet av Gillesviken Vagnhallen 15 AB upptogs ett fastighetslån hos Nordea. Vidare har övertagande av lån i Swedbank skett i samband med förvärvet av Fastighets AB Malmhuset. Därtill togs ett lån i Danske bank upp i Långgatan fastighets AB. Koncernen Ingående fastighetslån Upplåning Amortering Utgående fastighetslån Förfaller inom 1 år Förfaller senare än 1 men inom 5 år Belåning av fastigheterna har gjorts genom Nordea, Swedbank och Danske Bank. Belåningsgraden uppgår till ca 30 % av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta uppgående till 2,3 %. Lånen förfaller , , , respektive Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut TSEK. Under slutet av januari 2019 refinansierades ett lån hos Swedbank uppgående till TSEK. Not 4 Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Investeringar Nedskrivningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Bokfört värde Periodens Eget Bokfört Dotterbolag Org. nr. Säte Andel % Antal aktier resultat kapital värde Coeli Real Estate Fund I Holding AB Stockholm 100% Indirekt ägda bolag Org. nr. Säte Andel % Antal aktier Jämtlänningen Holding AB Stockholm Gillesvik Vagnhallen 15 AB Stockholm Snättringe 31 AB Huddinge Luktviolen Fastighets AB Södertälje Långgatan Fastighets AB Enköping Fastighets AB Malmhuset Stockholm

16 NOTER (TSEK) Not 5 Andelar i joint ventures och innehav i gemensamma verksamheter I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen, den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och omständigheter. För Coelis del innebär detta att Långgatan Fastighets AB klassificeras som joint venture vilket fått till följd att Coelis andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i dessa bolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. För ytterligare beskrivning av redovisningsprinciperna se not 1. Ökningen av värdet på kapitalandelen drivs i huvudsak av hyresintäkter och en positiv värdejustering på bolagets fastigheter. Koncernen Moderbolag Redovisat värde vid årets ingång Förvärvad andel under året Resultatandel 619 Redovisat värde vid årets utgång Bolag Org nr Säte Kapitalandel Koncernen Moderbolag Långgatan Fastighets AB Enköping % Beskrivning av andelar klassificerade som joint ventures Långgatan Fastighets AB som äger fastigheten Sankt Illian 36:10 i Enköping samägs med företaget SH Bygg Fastighetsutveckling AB och har som långsiktigt mål att förädla fastigheten genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål. Sammandrag av joint venture bolagets resultat och ställning (100%) Resultat Rörelseintäkter Rörelsekostnader Finansnetto Bokslutsdisposition Skatt Summa resultat Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Skulder och eget kapital Eget kapital Obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital REDOVISAT VÄRDE

17 NOTER (TSEK) Not 6 Eget kapital Aktier och ägande Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2018 till ( ) kr, fördelat enligt följande: Preferensaktier 1 (P1) st kvotvärde 1 kr Preferensaktier 2 (P2) st kvotvärde 1 kr Preferensaktier 1 (P1): Preferensaktier P1 skall äga rätt till årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter. Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen utgår således på koncernens totala fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser. Preferensaktier 2 (P2): Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2. KONCERNEN Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner. MODERBOLAGET Fritt eget kapital Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna. Överkursfond När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden. Balanserade vinstmedel Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag under året lämnad utdelning. Registrering Antal Antal Aktiekapital Emission enligt Ingående redovisat aktiekapital bolagsverket P1 aktier P2 aktier SEK prospekt Händelse 2017 Nyemission P2 aktier Nyemission P2 aktier Nyemission P2 aktier Utgående redovisat aktiekapital Emission 4 Emission 5 Emission 6 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag P1 aktier P2 aktier Antal aktier Röstetal 10 1 Totalt antal röster Andel av röster 83% 17% Kapitalandel 33% 67% % 100% 17

18 NOTER (TSEK) Not 7 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter Koncernen Bankgaranti Fastighetspant Moderbolaget Bankgaranti Fastighetspant Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut. Not 8 Närståendetransaktioner Det föreligger inga väsentliga avtalsrelationer eller transaktioner mellan bolaget och dess närstående förutom det förvaltningsavtal som bolaget har ingått med Coeli Asset Management AB. Avtalet innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet. Not 9 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Sedan den 31 december 2018 har följande väsentliga händelser för Bolaget inträffat: Den 31 januari 2019 meddelade bolaget att man ingått avtal om ett nytt fastighetsförvärv avseende fastigheten Mandelblomman 1 i Spånga. Fastigheten har en uthyrningsbar area om kvm och hyresintäkter om ca 5,6 MSEK årligen och har ett överenskommet fastighetsvärde om 71 MSEK. Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm Patric Sandberg Helenius Ordförande Mikael Larsson VD/Styrelseledamot Jan Nordström Styrelseledamot 18

19 Publicering av ekonomisk information Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på Finansiell kalender 2019 Datum Aktivitet Årsredovisning Årstämma Halvårsrapport

20 Box 3317, Stockholm, Sveavägen 2426 Tel: , Fax: , Org: , 20