A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2017

Transkript

1 A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2017

2 KVARTAL 3 Hyresintäkterna ökade med 31 procent till 304 Mkr (232). Driftnettot ökade med 51 procent till 158 Mkr (104). Förvaltningsresultatet ökade med 70 procent till 63 Mkr (37). Resultat efter skatt uppgick till 136 Mkr (59), vilket motsvarar 4,39 kr per stamaktie (2,14). Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 63 Mkr (57). Värdet på fastighetsportföljen uppgick till Mkr (4 292). MKR MÅN JUL-SEP MÅN JUL-SEP MÅN JAN SEP MÅN JAN SEP MÅN JAN DEC RULLANDE 12 MÅN OKT-SEP Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Förvaltningsresultat Resultat efter skatt VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Tioårigt avtal har skrivits med Grekiska Kolgrillsbaren om en restaurang i Kv.Caroli i Malmö. Ett fjortonårigt avtal har skrivits med O Learys om en restaurang med sportaktiviteter i Linnégallerian i Växjö. Tioårigt avtal har skrivits med Nordic Wellness om ett gym i Linnégallerian i Växjö. Två avtal har skrivits för Kompassen i Örebro. Det ena med Lily s Burger, det andra med Pitcher s som expanderar genom att ta in Prison Island. Sjuårigt avtal har skrivits för Linnégallerian i Växjö med restaurangkedjan Pinchos och Strössel. Två avtal har skrivits för Ekholmen Centrum i Linköping. Det ena med Synoptik och det andra med restaurang Azia. Ett femårigt avtal har skrivits med B-Beauty Clinique om en klinik i Kv.Caroli i Malmö. Ett femårigt avtal har skrivits med Apoteket Kronan om en större yta och ett nytt läge i Linnégallerian i Växjö. Ett förnyat avtal med ICA Signalen i Ekholmen Centrum i Linköping. ICA ökar ytan. Det nya avtalet är på tio år. Ett tioårigt avtal har skrivits med cafékonceptet Mocca Deli för en lokal i Kompassen i Örebro. Agora delårsrapport januari september

3 NYCKELTAL I URVAL NYCKELTAL 30 SEP JUN MAR DEC SEP 2016 Hyresvärde, Mkr Marknadsvärde fastigheter, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar yta Antal fastigheter Resultat per stamaktie före utspädning, kr 4,39 0,96 0,49 3,21 2,14 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 4,28 0,94 0,48 3,11 2,08 Eget kapital per stamaktie, kr Soliditet, % Soliditet, justerad, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,7 1,8 1,7 1,8 Avkastning på eget kapital 11,6 7,0 7,3 7,4 3,4 EPRA NAV per stamaktie, kr 49,4 45,2 44,9 44,3 42,4 23 Antal fastigheter 456 Mkr Hyresvärde 89 % Ekonomisk uthyrningsgrad 49 kr Eget kapital per stamaktie 720 Antal hyresgäster 402 Mkr Hyresintäkter rullande kvm Uthyrningsbar yta Mkr Totalt marknadsvärde Agora delårsrapport januari september

4 AGORA I KORTHET VI SKAPAR HANDELS- OCH MÖTESPLATSER DÄR MÄNNISKOR VILL VARA Vi är en långsiktig samarbetspartner för relevanta aktörer inom detaljhandel, restaurang, hälsa och service. Tillsammans skapar vi platser där människor vill vara och mötas. Med vårt engagemang och kunskap utvecklar vi det lokala mötet tillsammans med våra samarbets partners i de orter där vi verkar. GRUNDLÄGGANDE FÖR VÅR AFFÄR VI ÄR EXPERTER PÅ DETALJHANDELS - BEROENDE FASTIGHETER Vi äger, förvaltar och utvecklar detaljhandelsberoende fastig heter utifrån företagens handel, upplevelse och service och besökarens behov. VI HAR ERFARENHET OCH KUNSKAP Vår samlade erfarenhet och kunskap kring handel, konsument, fastigheter och finans utvecklar det lokala mötet. VÅR FÖRÄDLINGSPOTENTIAL Detaljhandelsrelaterade fastigheter i växande städer utanför storstadsregionerna har en god förädlingspotential. 16 Orter 23 Fastigheter Totalt marknadsvärde, Mkr Agora delårsrapport januari september

5 VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER VISION Agora ska vara Nordens bästa ägare av detaljhandels beroende fastigheter. AFFÄRSIDÉ Agora ska äga, förvalta och utveckla detaljhan delsberoende fastigheter på ett sådant sätt att: TILLVÄXT Mål: På tre till fem år är målsättningen att öka värdet på fastighetsportföljen till 10 miljarder kronor dels genom förvärv av nya fastigheter, dels genom investeringar i befintliga fastigheter. Strategi: Vi expanderar vår portfölj genom att investera i om- och tillbyggnadsprojekt i våra egna fastigheter samt genomföra förvärv. konsumenter attraheras till besök. detalj ister kan bedriva attraktiv handel. fastigheterna bidrar till platsens och stadens attraktivitet. ägarna får en långsiktigt god avkastning. ÖVERGRIPANDE STRATEGIER Agoras strategi är att identifiera och förvärva attraktiva detaljhandelsberoende fastigheter, i första hand sådana med förbätt ringspotential. Vi förbättrar och skapar värde i befintligt fastig hetsbestånd genom ett tydligare fokus på detalj handelns förutsättningar och behov och ett tätare samarbete med detaljister. Vi förädlar våra fastigheter och skapar även byggrätter när så är möjligt. Agoras ambition är att vara delaktig i respektive orts utveckling. Det sker i nära samarbete med såväl kommuner som andra fastighetsägare och övriga intressenter i syfte att förbättra tillgäng lighet, infrastruktur, boendemöjligheter samt innerstadens trivsel och aktualitet. Sammantaget ökar detta Agoras fastigheters attraktivitet och ger möjlighet att förbättra deras lönsamhet. LÅNGSIKTIG STABILITET Mål: Soliditeten ska långsiktigt uppgå till lägst 40 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 200 procent. Strategi: Genom en väldiversifierad kapitalstruktur och god balans mellan finansiell risk och avkastning skapas förutsättningar för att göra goda affärer i olika marknadssituationer vilket bidrar till vår långsiktiga stabilitet. LÖNSAMHET Mål: Uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 10 procent. Strategi: Vi ökar lönsamheten genom att minska vakanser och ha en aktiv förvaltning tillsammans med att minimera kostnaden för främmande kapital samt ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv. UTDELNINGSPOLICY Mål: Utdelningen ska långsiktigt uppgå till procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt och utdelning till preferensaktieägarna. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas andra investeringsalternativ, finansiell ställning och kapitalstruktur. Agora delårsrapport januari september

6 KOMMENTARER FRÅN VD STABIL UTVECKLING Våra starka lägen i innerstäder ger oss många möjligheter att välja olika typer av hyresgäster, och är en stark riskbegränsande faktor i nuvarande förändringstider. Kvartal tre i år har varit ett stabilt kvartal och vi har förbättrat våra nyckeltal. Vi redovisar ett fortsatt förbättrat förvaltningsresultat, en ökning med 70 procent jämfört med samma period föregående år. Hyresintäkterna ökade med 31 procent och driftöverskottet med 51 procent. Ökningarna förklaras främst av förvärven av innerstadsgalleriorna Punkt och Gallerian i Västerås i september förra året. Orealiserade värdeförändringar på våra fastigheter ökade med 97 Mkr under kvartalet till ackumulerat 104 Mkr för perioden. Driv ande faktorer för värdehöjningen är, bland annat, en kombination av nya och omförhand lade kontrakt till högre hyra och en effektivare kostnadsbild i fastig heterna. Den renodling av innehåll och koncept vi genomfört i fastigheterna Kitteln 11 i Örebro och Sunaman 5 i Växjö påverkar också värderingarna positivt. Vi möter ofta ett antal frågeställningar om detaljhandeln i allmänhet och vår roll relaterat den, och vilka risker och möjligheter vi ser. Sammanfattade lyder frågorna: Vad händer i handeln generellt och hur påverkar E-handeln butikerna? Hur påverkar det som sker detaljhandels fastigheter? Retail är väl riskfyllt, eller? Min syn på detta är följande. Konsumenterna och Detaljisterna Försäljningsökningen i detaljhandeln hittills i år är 2,5 procent, och för september separat 4,2 procent. Prognosen för helåret 2017 är 2,5 procent 1. Hushållens tilltro till den egna ekonomin är stark, handelns bedömning av läget är också stark. E-handeln 2 ökade under andra kvartalet med 15 procent. Konsumenterna 3 anser dessutom att kommande månader är ett bra tillfälle att köpa kapitalvaror. Handlarna 2 inom sällanköp är mindre nöjda med lönsamheten än övriga delbranscher. Enligt min uppfattning råder det fullständig enighet bland alla professionella detaljister och dito E-handel saktörer att detaljhandel idag och framöver kräver både fysisk och digital närvaro. Olika aktörer har haft, och har, olika vägar fram till den slutsatsen, och man prövar olika sätt att lösa de praktiska konsekvenserna, särskilt hur den fysiska produkten ska nå mig som konsument ( the last mile ). Helt klart är att sammanflätningen av E-handel och fysisk handel, d.v.s. att vi köper saker och tjänster både fysiskt och digitalt med utgångspunkt i vad som passar mig av bekvämlighet, utbud och upplevelse. Det finns en oändlig mängd undersökningar som på olika sätt visar hur olika grupper konsumenter blandar sin användning av mobil/dator/butik för att dels skaffa sig kunskap och dels köpa produkten. Påverkan sker åt båda hållen; det fysiska påverkar ditt E-handlande, nätet påverkar din användning av butiker, i en allt tätare symbios. Nyckeln är kundupplevelsen oavsett hur och var du möter säljaren. Tillsammans med den massiva digitala utvecklingen av många processer som är viktiga för handelns drift, medför dagens situation ett kostnadstryck för detaljhandeln, som kommer att påverka utvecklingen. Att butiker och handelsplatser kommer att vara kvar, är ställt utom allt tvivel, men också att handeln och dess platser kommer att förändras. Denna förändring pågår, hur den kommer att gestalta sig i alla olika delar återstår att se. Jag är djupt skeptisk till alla som säger såhär blir det. Agoras sätt att hantera detta är att följa våra kunder så nära som möjligt, vara i ständig dialog med dem och eftersträva att leverera de platser och ytor som efterfrågas. Min uppfattning är också att den koncentration av fastigheter i centrumlägen som vi har medför stora möjligheter att vara en relevant part i den här förändringsprocessen, en möjlighet som är svårare att ta tillvara i externa lägen och handelsområden. Marknadsandelarnas fördelning mellan Stad skärnor, Externa handelsplatser, Övrig fysisk handel och E-handel beskrivs under avsnittet Cityindex. Andelarna förändrade sig mellan 2015 och 2016 så att Stadskärnor var stabilt, Externa handelsplatser ökade lite, Övrig fysisk handel minskade, och E-handeln ökade. AGORA s affärsidé tillämpning En koncentrerad beskrivning av vår affärsidé är Människor, Platser och Handel. Själva basen i vår idé är att människor vill mötas. Hur och var har skiftat över tid, men min uppfattning är att man kan betrakta vårt behov av att mötas som ett axiom. Genom att använda Agora delårsrapport januari september

7 den urgamla benämningen agora som namn på vårt företag, knyter vi an till att människor alltid mötts och alltid kommer att mötas, och till platsen där detta sker. Denna plats har naturligtvis ändrat både skepnad och innehåll över tid, men det huvudsakliga innehållet har varit praktiska och sociala funktioner i blandning; köpa och sälja, äta och dricka, prata och skvallra, klara av tvister, dyrkan och spektakel och skådespel, sammanfattningsvis en plats där en del av livet pågår. En enkel beskrivning idag av vad agora kan vara, är den plats där vi möts för andra aktiviteter än de som utförs hemma och på den stationära arbetsplatsen. Den här platsen är kärnan i vår affärsidé. För oss som företag är ingången till den här platsen detaljhandel, vi är retailcentric för att använda ett bättre men engelskt ord, av den enkla anledningen att många av vårt samhälles mest centrala platser innehåller detaljhandel som en vital del. Men, vi är inte på något vis begränsade till att enbart arbeta med det som i strikt definierad mening är detalj handel (sällanköp och dagligvaror) utan kan, ska och vill arbeta med alla de aktiviteter och branscher som hör hemma på en plats idag. Det betyder att vi (på branschjargong) arbetar med Service, Food&Beverage, Hälsa&Skönhet och Leisure, förutom Sällanköps- och Dagligvaruhandel. I klartext och exempelvis, restaurang, café, tandvård, hälsovård, hår, gym, naglar, utbildning, äventyr, lek, post, paket, telefon, bio, optik och apotek osv osv förutom det sedvanliga innehållet kläder, skor och heminredning. Alltså allt som konsumenterna idag önskar hitta och göra på platser som tidigare i första hand hade vanlig detaljhandel. Fastigheterna = olika produkter Med utgångspunkt i vår syn på den roll ett hus kan och ska ha, som en del av eller som en egen plats, delar vi in våra fastigheter i några olika produktkategorier. Beteckningarna ska ses som arbetsnamn, hellre än exakta definitioner. Innerstad HUB Flera centralt belägna fastigheter i absoluta centrum av en regionstad. Mycket god tillgänglighet, befintliga eller möjliga hyresgäster inom alla branscher. Viktig del i staden och stadsbilden. Exempel: Agoras fastigheter i Västerås (Centra, Punkt, Gallerian) och Eskilstuna (Cityhuset, Smedjan). Stadsdelscentrum Mat & Service Nära eller i direkt anslutning till bostadsområde. Stor tyngdpunkt i mat/dagligvaror och vardagsnära service. Exempel: Agoras fastigheter i Linköping (Ekholmen C), Sundsvall (Nacksta), Vårberg (Vårberg C). Innerstad Livsstil + Kontor (Ofta) liten tidigare innerstadsgalleria där man tar bort gemensamma ytor, varje hyresgäst får egen ingång och övre våningar används till kontor, utbildning eller liknande. Gatuplan innehåller butiker, restaurang, café, upplevelse, gym och service. Exempel: Agoras fastigheter i Örebro (Kompassen), Växjö (Linnégallerian), Kalmar (Kvasten). Storstad / innerstad / områdescentrum I våra tre storstäder finns centrum/fastigheter som i första hand betjänar närmarknadens behov. Innehållet måste möta vardagens alla olika behov av mat (livs, take-out, äta-på-plats) och all tänkbar service. Den naturliga knutpunkten i sin del av staden. Exempel: Agoras fastighet i Malmö (Caroli). Del av handelsområde Fastigheter som utgör en del av ett större handelsområde. Exempel: Agoras fastigheter i Borås Knalleland (Storknallen och Knallerian). Summering Vår affärsidé och de allra flesta av våra fastigheters centrala lägen ger oss stor flexibilitet i användning och stor möjlighet att följa med våra kunders, både hyresgästers och konsumenters, förändrade behov och vara en del i städernas förnyelse. Min uppfattning är att detta är en större långsiktig säkerhet än vad externa och halvexterna handelslägen ger. Vi har en stabil bas av väl etablerade företag som kunder med god spridning både branschmässigt och geografiskt. Endast cirka 5,5 procent av vårt hyresvärde kommer från mindre, ej kedjeanknutna detaljister inom alla branscher, varav cirka 1 procent inom kläder och mode. Jag anser att vi är väl positionerade för att fortsätta driva en stabil och lönsam fastighetsverksamhet, att vara en god leverantör av fysisk plattform för detaljister och alla andra som behöver centrala och publika ytor, och att därmed bidra till bättre platser både för våra hyresgäster och deras kunder, och därmed skapa större intäkter i Agora. Se också sidan om Cityindex, sida 8. Wilner Anderson VD Noter: 1. Källa: HUI Research 2. Källa: Konjunkturbarometern Oktober från Konjunkturinstitutet 3. Källa: E-handelsbarometern PostNord och HUI Agora delårsrapport januari september

8 Cityindex är ett gemensamt initiativ av Agora och HUI Research, med syfte att skapa en objektiv stads kärnemätning, inkluderande både detaljhandel, restaurang, service och hotell. Produkten lanserades i september i år, och mäter utvecklingen mellan 2015 och 2016, som ett basår. Cityindexrapporten finns just nu för 20talet städer. Ovan stående siffror baseras på de 16 namngivna kommunernas stadskärnor som sammanlagt utgör 10 procent av landets detaljhandelsförsäljning. Rapporten per stadskärna innehåller mycket mer information, som köpkraft, arbetskraftsfaktorer, demografiska jämförelser osv. Den här visade informationen är enbart ett litet urval av all tillgänglig information. Rapporten kommer att att komma årligen. FÖRSÄLJNINGSUTVECKLING I LÖPANDE PRISER Optikhandel 8,6 Sport- och fritidshandel 5,3 Heminredning 5,2 Möbelhandel 4,6 Järn- och bygghandel 4,3 Klädhandel 2 Skohandel 0,8 Apotekshandel 0,8 Leksaksahandel 0,7 Elektronikhandel -0,3 Dagligvaruhandel 2,5 Sällanköpsvaruhandel 4 Total detaljhandel 3,4 Total detaljhandel ökade med knappt 3,5 procent mellan år 2015 och Utvecklingen för sällanköpsvaruhandel överträffade dagligvaruhandel vilket normalt indikerar gynnsamma förhållanden. Detta då sällanköpsvaruhandeln är mer volatil och beroende av hushållens konsumtionsutrymme. Delbranscherna inom hem- och fritidshandeln uppvisade en urstark utveckling som överträffar motsvarande för kläd- och skohandeln. % STADSKÄRNORS UTVECKLING Jönköping 4,8 Södertälje 4,4 Göteborg 4,4 Stockholm 4,2 Trollhättan 4 Uppsala 3,8 Malmö 3,1 Växjö 3 Linköping 2,6 Borås 2,5 Örebro 2 Västerås 1,4 Motala 1,3 Kalmar 1,3 Eskilstuna -0,1 Sundsvall -0,7 Cityindex 3,7 Riket 3,7 Tabellen visar utveckling av de stadskärnor som ingår i Cityindex. Branscher som inkluderas i statistiken är dagligvaror, sällanköpsvaror, hotell, restaurang och kommersiell service. MARKNADSANDELAR DETALJHANDELN I CITYINDEX 16 KOMMUNER CITYINDEX MARKNADSANDELAR, % Förändring Stadskärnor Externa handelsplatser 36,7 36,8 0,1 Övrig fysisk handel 32,5 31,5-0,9 E-handel 6,9 7,7 0,8 TOTALT Stadskärnor och externa handelsplatser är stabila eller ökar. E-handeln tar i första hand från övrig fysisk handel. % Agora delårsrapport januari september

9 KOMMENTARER TILL RESULTATET JANUARI SEPTEMBER 2017 Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmaste årsskifte. Kvartalet avser juli-september, perioden januari september och året januari december. Resultat Driftnettot ökade till 60 Mkr (36) under kvartalet. Driftnettot ökade med 51 procent till 158 Mkr (104) och överskottsgraden uppgick till 52 procent (45) för perioden. Förvaltningsresultatet ökade till 30 Mkr (14) under kvartalet och med 70 procent till 63 Mkr (37) för perioden. Både ökningen av driftnettot och förvaltningsresultatet är i huvudsak ett resultat av de tidigare förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås som vi tillträde 30 september Utöver detta har driftnettot påverkats positivt av lägre fastighetskostnader på jämförbart bestånd. Resultat före skatt ökade till 127 Mkr (34) under kvartalet och för perioden uppgick resultatet före skatt till 167 Mkr (68) vilket har påverkats positivt av värdeförändringar på fastigheter om 104 Mkr (31). Intäkter Hyresintäkterna ökade med 31 procent till 304 Mkr (232). Intäktsökningen förklaras främst av förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Hyresvärdet uppgår efter tredje kvartalet till 456 Mkr (450) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 89 procent (90). Kostnader Fastighetskostnader uppgick under perioden till 146 Mkr (128). Förändringen är huvudsakligen hänförbar till förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna förbättrats något. Fastighetskostnader avser främst under håll, taxebundna kostnader, fastighetsskatt samt fastighetsadministration. uppgick för perioden till 26 Mk (17). Förändringen förklaras i huvdsak av att under samma period 2016 var den administrativa personalstyrkan inte fulltalig, dessutom har fastighetsbeståndet ökat med förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Utöver detta belastades årets andra kvartal av engångskostnader så som rekryteringskostnader, årsredovisningskostnader samt av styrelsen beslutad bonus till företagets anställda. Finansiella poster Finansnettot uppgick till -69 Mkr (-50). Förändringen förklaras av nyfinansiering sedan tredje kvartalet 2016 på grund av förvärven av Punkt och Gallerian i Västerås. De finansiella kostnaderna består i huvudsak av räntekostnader hänförliga till externa lån. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 2,9 procent (2,9). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till 104 Mkr (29). Ökningen förklaras, för vissa fastigheter av nya och omförhandlade kontrakt med en högre hyra samt förbättrad kostnadsbild. Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till 0 Mkr (2). Skatt Periodens aktuella skatt uppgick till 0 Mkr (0), vilket förklaras av att koncernen har ansamlade skattemässiga underskott som vid periodens slut uppgick till 124 Mkr. Då samtliga underskott förväntas kunna nyttjas mot framtida vinster har uppskjuten skattefordran åsatts fullt värde i redovisningen. Uppskjuten skattekostnad uppgick till -31 Mkr (-9), vilka främst avser temporära skillnader i fastigheter. De centrala administrationskostnaderna avser främst kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner såsom IT, finans, HR, IR, analys och transaktion. Kostnader för central administration Agora delårsrapport januari september

10 FASTIGHETSBESTÅND Agoras fastighetsbestånd består av 23 fastigheter. Totalt marknadsvärde uppgick efter tredje kvartalet 2017 till Mkr (4 292). Fastighetsbeståndet omfattade vid samma tidpunkt totalt kvm uthyrbar yta ( ) och hyresvärdet uppgick till cirka 456 Mkr (450). Per sista september 2017 ligger den ekonomiska uthyrningsgraden på cirka 89 procent (90). Posterna nedan avser, såvida inte annat anges, perioden januari september 2017, med 31 december 2016 som jämförelsetal. Fastigheternas värde och värdeförändringar Det samlade marknadsvärdet för Agoras fastighetsportfölj uppgick den 30 september 2017 till Mkr. Under en tolvmånadersperiod ska samtliga fastigheter externvärderas. Externa värderingar kompletteras med interna värderingar kvartalsvis. Under tredje kvartalet har alla fastigheter internvärderats med kassaflödesanalys som huvudmetod. Kassaflödesanalys innebär att fastigheternas värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Kalkylperioden i kassaflödesvärderingarna är tio år. Genomsnittligt avkastningskrav uppgick till 6,0 procent per 30 september För fastighetsbeståndets bedömda värde är avkastningskravet och antagandet om den framtidareala tillväxten av avgörande betydelse. Den interna värderingen resulterade i en värdeförändring uppgående till 97 Mkr för kvartalet och ackumulerat för perioden 104 Mkr (29). Drivande faktorer för värdehöjningen är en kombination av nya och omförhandlade kontrakt till en högre hyra samt en effekt ivare kostnadsbild i fastigheterna. Utöver detta påverkas kassaflödet positivt av ett reklamkontrakt där Agora hyr ut annonsplatser i en majoritet av fastigheterna. Kontinuerligt inhämtas marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingsprocessen. Under perioden januari september 2017 har Agora investerat 63 Mkr i fastigheter (67) avseende ombyggnationer för hyregäster samt förbättringsinvesteringar i fastigheternas driftmiljö. Under tredje kvartalet invigde Fitness 24 Seven sin anläggning i Vårberg, ett gym på 600 kvm. Slutfasen på inves teringarna i Kitteln 11 i Örebro för Pitchers och Lillys Burger medför ett välkommet inslag i mat och nöjeslivet i Örebro. Agora genomför under kommande kvartal fortsatta satsningar med nya och befintliga hyresgäster i bland annat Växjö. FASTIGHETSBETECKNING ORT UTHYRBAR YTA Bromsen 3 & 4 m.fl. Borås Termiten 1 Borås Vampyren 9 Eskilstuna Vestalen 10 Eskilstuna Ciselören 2 Falköping Hjälmen 1 Falköping Lilla Björn 1 Falköping Åldermannen 25 Kalmar Risfältet 2 m.fl. Linköping Carolus 32 m.fl. Malmö Plåtslagaren 7 Motala Lejonet 2 m.fl. Nässjö Vårholmen 4 Stockholm Havren 4 Sundsvall Jupiter 15 Södertälje Norra Missionen 13 Tranås Telefonen 19 Tranås Oden 7 Trollhättan Lennart 17 Västerås Loke 24 Västerås Mats 5 Västerås Sunaman 5 Växjö Kitteln 11 Örebrö TOTALT MKR Ingående balans Förvärv Investeringar Försäljningar Orealiserade värdeförändringar UTGÅENDE BALANS Agora delårsrapport januari september

11 DE TIO STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 30 SEPTEMBER 2017 HYRESGÄST ANDEL AV TOTAL HYRA I % ANTAL KONTRAKT ANTAL BUTIKER ÅTERSTÅENDE LÖPTID (ÅR) ICA 6, ,3 Q-Park 5, ,1 Åhléns 3, ,7 H&M 3, ,6 Willys och Hemköp 2, ,0 Lindex 2, ,3 Stadium 2, ,7 Kappahl 1, ,5 Akademibokhandeln 1, ,4 Kicks 1, ,8 SUMMA, TIO STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 30, Attraktiv mix av butiker, restauranger och övrig service Agora strävar efter att skapa en lockande mix av butiker, restauranger och övrig service som attraherar konsumenter att komma till oss. Vi vill ha de starkaste och mest framgångsrika detaljisterna i våra fastigheter. Dels för att de är kundens första val, dels för att de genom sin position som kundens förstahandsval ger en stabil och lönsam tillväxt och därmed en säkrare framtida betalningsförmåga. Av den anledningen eftersträvar vi att lejonparten av våra hyresintäkter ska komma från de största detaljisterna. Hyresavtal och hyresgäster De tre största hyresgästerna är ICA, Q-Park och Åhléns som tillsammans står för 15,2 procent av det totala hyresvärdet, fördelat på 16 olika lokaler, vilket ger en god riskspridning. De tio största hyresgästerna står för 30,6 procent av total hyra. Det enskilt största kontraktet är Q-Park i Punkt, Västerås på 17 Mkr som svarar för 3,8 procent av det totala hyresvärdet. Den kontrakterade årshyran fördelar sig enligt följande med cirka 69 procent butiker, cirka 18 procent kontor, cirka 4 procent bostäder, 1 procent lager och cirka 8 procent övrigt, där bland annat utbildning, kultur och parkering ingår. FÖRDELNING HYRESINTÄKTER 8 % 4 % 1 % 18 % Butik Kontor Lager Bostäder 69 % Övrigt KONTRAKTSSTRUKTUR/FÖRFALLOÅR 29% 20% 11% 12% 9% Agora eftersträvar en jämn fördelning på hyresavtalens förfallostruktur, både per fastighet och totalt för portföljen. Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,9 år. 4% 3% 1% 5% 1% 4% <2027 Agora delårsrapport januari september

12 FINANSIERING Posterna nedan avser, såvida inte annat anges, perioden januari september 2017, med 31 december 2016 som jämförelsetal. Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens slut till Mkr, 33 procent av kapitalförsörjningen. Aktieägarna har andel i det egna kapitalet baserat på deras aktieinnehav. Agora har tre aktie slag; stamaktier indelade i serie A och B med olika röststyrka och preferensaktier som löper med en förutbestämd och fixerad utdelning. Soliditeten uppgick till 33 procent per 30 september Räntebärande skulder Den 30 september 2017 hade Agora räntebärande skulder uppgående till Mkr (2 951). Förändringen sedan årsskiftet avser amorteringar på 23 Mkr. Räntebärande nettoskulder efter avdrag för aktiverade upplåningskostnader uppgick till Mkr (2 930). Räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 ggr (1,7). De räntebärande skulderna utgjorde per 30 september procent av kapitalförsörjningen, varav seniorlån 53 procent, mezzaninlån 6 procent, obligationslån 3 procent och säljarrevers 2 procent. Belåningsgrad fastigheter, så kallad loan to value (LTV), räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång, uppgick till 56 procent. Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs av ett mezzaninelån om totalt 250 Mkr samt säljar reversen om 90 Mkr och obligationslånet om 150 Mkr. All finansiering sker i svenska kronor. Övriga skulder Övriga skulder uppgick per 30 september 2017 till 227 Mkr, 4 procent av kapitalförsörjningen och utgörs i huvudsak av uppskjuten skatteskuld, leverantörsskulder, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. KAPITALFÖRSÖRJNING 33 % 4 % Räntebärande skulder Eget kapital Övriga skulder RÄNTEBÄRANDE SKULDER 30 SEP % 31 DEC 2016 Långfristiga skulder till kreditinstitut Aktiverade lånekostnader Summa långfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut Utnyttjad checkkredit - - Summa kortfristiga skulder till kreditinstitut SUMMA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Agora delårsrapport januari september

13 Genomsnittlig ränta och räntebindning Den genomsnittliga upplåningsräntan för de totala räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 2,9 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,5 år. Kapitalbindning Per 30 september 2017 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,6 år. Kvarvarande kreditfaciliteter som förfaller under 2017 är 9 Mkr. Kreditgivare och säkerheter Låneportföljen är fördelad på 4 kreditinstitut; Deutsche Pfandbriefbank AG, Swedbank AB, Livförsäkringsbolaget Skandia och If Skadeförsäkring AB. Utöver detta ett obligationslån som från och med november 2016 är noterat vid Nasdaq Stockholm samt en säljarrevers. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om Mkr lämnats. Därutöver har Agora lämnat pant i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen från Agora. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick efter perioden till 72 Mkr (68). Förändringen jämfört med samma period föregående år förklaras av ett högre förvaltningsresultat samt upplupna räntekostnader som inte ingår i kassaflödet. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -63 Mkr (-193) vilket i sin helhet för innevarande period förklaras av investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter. För samma period föregående år belastades kassaflödet med förvärv av fastigheter med -199 Mkr samt investeringar om -57 Mkr. Utöver detta påverkades kassaflködet positivt med 64 Mkr tack vare försäljning av fastigheter. KAPITALBINDNING Bindningstid Mkr Andel, % Summa RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Förfalloår Mkr Snittränta, % Andel, % Rörlig , , , ,9 17 Summa ,9 100 NYCKELTAL FINANSIERING 30 sep sep 2016 Räntebärande skulder, Mkr Eget kapital, Mkr Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % Genomsnittlig räntebindning, år 3,5 4,1 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,6 3,6 Genomsnittlig ränta, % 2,9 2,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick efter perioden till -28 Mkr (179) vilket innevarande period avser amortering av lån samt utbetald utdelning till preferensaktieägare. Samma period föregående år påverkades av förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Periodens kassaflöde uppgick till -19 Mkr (55) och utgående likvida medel 93 Mkr (115). Agora delårsrapport januari september

14 AKTIEN OCH AKTIEÄGARE Aktien Det totala börsvärdet på Agoras aktier av serie B och preferensaktier uppgick per den 30 september 2017 till 621 Mkr respektive 96 Mkr. Agoras B-aktier är listade på Nasdaq First North. Per 30 september 2017 fanns det totalt stam aktier av serie A vilka berättigar till en (1) röst per aktie, stamaktier av serie B vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie och preferensaktier vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie. Totalt finns det aktier och röster. Börskursen per 30 september 2017 var 24 kronor/b-aktie. Preferensaktien ger en årlig utdelning om 20 kronor per aktie, vilken handlas på Nasdaq First North. Börskursen per 30 september 2017 var 263 kronor per preferensaktie. återspeglas i ledningens ersättning och att i övrigt öka intressegemen skapen mellan koncernens ledning och dess aktie ägare. Teckningsoptionerna utgavs mot ett marknadsmässigt vederlag beräknat enligt Black & Scholes. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie av serie B. Teckningsoptionernafår nyttjas för teckning av aktier i Agora under perioden från och med den 1 april 2018 till och med den 30 juni Teckningskursen uppgår efter omräkning till 44 kronor (52) efter genomförd företrädesemission under AKTIEÄGARE/RÖSTER Aktieägare Agora har två dominerande huvudaktieägare, M2 Asset Management AB och Kvalitena AB (publ). Efter tredje kvartalet 2017 motsvarande M2 Asset Managements innehav 37,4 procent av rösterna och 20,3 procent av kapitalet. Kvalitenas innehav motsvarade 35,6 procent av rösterna och 16,2 procent av kapitalet. De tio största ägarna representerade tillsammans 91,4 procent av totalt aktie kapital vid periodens slut. 6,1 % 20,9% 37,4 % Likviditetsgarant Agora har ett avtal med Remium enligt vilket Remium agerar likviditetsgarant i Agoras stamaktie av serie B avseende handeln på First North. Åtagandet innebär huvudsakligen att likviditetsgaranten åtar sig att när så är möjligt ställa kurser på både köp- och säljsidan, med verkan att skillnaden mellan köp- och säljkurs inte överstiger en viss nivå. Syftet med avtalet är således att främja likviditeten i Agoras stamaktie av serie B. 35,6% M2 Asset Management AB Kvalitena AB (publ) Kåpan Pensioner Övriga aktieägare Incitamentsprogram Inom Agora finns optionsprogram för ledningen. Syftet med optionsprogrammet är att premiera ett långsiktigt engagemang hos koncernens ledning, att tillse att Agoras långsiktiga värdetillväxt Agora delårsrapport januari september

15 AKTIESLAG Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Totalt antal röster Rösträttsandel, % Aktiekapitalandel, % A-aktier ,84 15,00 B-aktier , ,53 83,78 Preferensaktier , ,63 1,17 Summa AKTIEÄGARE Aktieägare per 30 september 2017 Tio största aktieägarna Antal A-aktier Antal B-aktier Antal preferens aktier Röster, % Kapital, % M2 Asset Management AB ,40 20,32 Kvalitena AB (publ) ,63 16,16 Kåpan Pensioner ,12 14,42 Klövern ,97 9,34 D. Carnegie & Co AB ,55 8,37 Fastighets AB Balder ,14 7,38 Länsförsäkringar Fastighetsfond ,30 5,42 Sterner Stenhus Förvaltning AB ,90 4,47 Ålandsbanken ABP ,20 2,82 CAIL Credit Agricole Indosuez Luxembourg ,16 2,72 Övriga aktieägare ,64 8,58 Utestående aktier ,0 100,0 Agora delårsrapport januari september

16 KONCERNENS TOTALRESULTAT I SAMMANDRAG MKR MÅN MÅN MÅN MÅN MÅN RULLANDE 12 MÅN JUL SEP JUL SEP JAN SEP JAN SEP JAN DEC OKT SEP Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftnetto Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter, orealiserade Värdeförändring fastigheter, realiserade Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Övrigt totalresulat SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN Totalresultat för perioden hänförligt till moderbolagets ägare Resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,35 1,17 4,39 2,14 3,21 6,51 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,26 1,14 4,28 2,08 3,11 6,35 Agora delårsrapport januari september

17 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 30 SEP SEP DEC 2016 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Uppskjutna skattefordringar Övriga finansiella tillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Övriga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Långfristiga skulder Räntebärande skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Agora delårsrapport januari september

18 KONCERNENS KASSAFLÖDE I SAMMANDRAG MKR MÅN JUL SEP MÅN JUL SEP MÅN JAN SEP MÅN JAN SEP MÅN JAN DEC Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter Förvärv av fastigheter via bolag Försäljning av förvaltningsfastigheter Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Lösen/amortering av lån Emissioner Utbetald utdelning preferensaktier Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Ingående likvida medel Periodens kassaflöde UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL FÖRÄNDRING AV KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG MKR 2017 JAN SEP 2016 JAN DEC Ingående eget kapital Periodens totalresultat Ny-/Fond-/Apportemission Preferensaktieemission - - Utdelning preferensaktieägare -9-7 UTGÅENDE EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIE ÄGARE Agora delårsrapport januari september

19 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 2017, 9 MÅN JAN-SEP 2016, 9 MÅN JAN-SEP 2016, 12 MÅN JAN DEC Nettoomsättning Rörelsens kostnader Resultat före finansiella poster Finansiella poster Resultat före skatt Bokslutsdispositioner Uppskjuten skatt Resultat för perioden TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 30 SEP SEP DEC 2016 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Agora delårsrapport januari september

20 ÖVRIG INFORMATION Risker och riskhantering Agora har för sin verksamhet identifierat ett antal väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. De identifierade riskerna finns inom följande huvudområden: fastighetsvärdering, finansiering, kassaflöde och skatt. En utförlig beskrivning av samtliga risker samt hur Agora valt att hantera dem finns i Årsredovisningen för 2016 sid 55. Inga väsentliga förändringar i bedömningen av risker har skett efter publiceringen av Årsredovisningen för Transaktioner med närstående Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster, övriga koncerngemensamma tjänster, samt debitering av koncernräntor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Agora har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktioner genomförda av Agora som har varit, eller är icke affärsmässig till sin karaktär eller sina villkor. Patrik Essehorn är delägare i MAQS advokatbyrå Stockholm AB, som löpande utfört juridiska tjänster åt Agora. Sedvanliga ersätt ningar till styrelse och ledande befattningshavare har utgått under perioden. Aktiemarknadskontakter Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Agora samt bolagsstämman. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida: Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen, och för moderbolaget i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. I övrigt hänvisas till koncernens redovisningsprinciper som finns publicerade på hemsidan. Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft International Accounting Standard Board (IASB) har gett ut nya standarder som träder i kraft 2018 och Det rör sig om IFRS 9 Finansiella instrument, IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder och IFRS 16 Leasing. Vid föregående räkenskapsårs utgång gjorde Agora bedömningen att dessa standarder inte förväntas få någon väsentlig påverkan på koncernen och dess finansiella rapporter. Agora har under 2017 fortsatt att analysera dessa standarder och inte funnit någon anledning till att revidera tidigare bedömning. För mer information se Årsredovisning Organisation Moder bolaget hade den 30 september anställda, varav 14 kvinnor och 15 män. Miljöarbete Lagstiftning och myndighetskrav utgör grunden för Agoras miljöarbete. Agora har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. Stockholm 16 november 2017 A Group of Retail Assets Sweden AB (publ) Styrelsen Knut Pousette Styrelseordförande Patrik Essehorn Styrelseledamot Wilner Anderson Verkställande Direktör Rutger Arnhult Styrelseledamot Katarina Hedström Klarin Styrelseledamot Agora delårsrapport januari september

21 NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE MÅN JUL SEP MÅN JUL SEP MÅN JAN SEP MÅN JAN SEP MÅN JAN DEC Fastigheternas verkliga värde, Mkr Direktavkastningskrav värdering, % 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 Hyresvärde, Mkr Uthyrbar yta, kvm Genomsnittlig återstående löptid på 2,9 2,8 2,9 2,8 2,6 hyreskontrakt, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % Antal fastigheter FINANSIELLA Avkastning på eget kapital, % 11,4 3,4 11,6 3,5 7,4 Soliditet, % Soliditet, justerad, % Belåningsgrad, fastigheter, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 1,8 1,9 1,8 1,7 Genomsnittlig ränta, % 2,9 2,9 2,9 2,9 2,9 Genomsnittlig räntebindning, år 3,5 4,1 3,5 4,1 4,2 Genomsnittlig kreditbindning, år 2,6 3,6 2,6 3,6 3,4 AKTIERELATERADE Resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,35 1,17 4,39 2,14 3,21 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,26 1,14 4,28 2,08 3,11 Utdelning per preferensaktie, kr 5,00 5,00 15,00 15,00 20,00 Eget kapital per stamaktie, kr Börskurs per stamaktie, kr Börskurs per preferensaktie, kr Antal utestående stamaktier, st Antal utestående preferensaktier, st Genomsnittligt antal utestående stamaktier före utspädning Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning EPRA NAV per stamaktie, kr 49,4 42,4 49,4 42,4 44,3 Börsvärde stamaktier serie B, Mkr Agora delårsrapport januari september

22 REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT A Group of Retail Assets Sweden AB (publ), org.nr TILL STYRELSEN Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för A Group of Retail Assets Sweden AB per 30 september 2017 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfråg ningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 16 november 2017 Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Agora delårsrapport januari september

23 DEFINITIONER Agora presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Alternativa nyckeltal enligt European Securities and MArkets Authority (ESMA) är markerade med * nedan. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden. Belåningsgrad* Räntebärande skulder efter avdrag likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Belåningsgrad är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Relevant för investerare som vill bedöma möjlighet till utdelning, möjlighet att genomföra strategiska investeringar samt möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärderingarna. Driftnetto* Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt (fastighetskostnader). Driftnetto är ett vedertaget begrepp inom fastighetsbranschen som visar resultatet från den direkta fastighetsaffären, det vill säga intäkter och kostnader kopplat direkt till fastigheterna. Resultatmåttet används för att visa den interna utvecklingen av verksamheten. Eget kapital per stamaktie Eget kapital i förhållande till antal utestående stamaktier per balansdagen med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av det egna kapitalet baserat på preferensaktiernas börskurs på balansdagen. Ekonomisk uthyrningsgrad* Intäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde. Relevant för investerare och andra intressenter då måttet underlättar bedömning av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig outhyrd yta. EPRA NAV per stamaktie* Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt enligt rapport över finansiell ställning, i relation till antal utestående stamaktier vid periodens slut. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)/aktie används för att ge intressenter information om Agoras aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat* Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet förvaltningsresultat mäter resultat från den operationella verksamheten från att äga och förvalta fastigheter. Genomsnittlig kapitalbindning* Genomsnittet av de externa skuldernas återstående löptid. Nyckeltalet visar den genomsnittliga löptiden för den externa finansieringen och belyser refinansiringsrisken. Genomsnittlig återstående löptid på hyreskontrakt Återstående löptid på samtliga uthyrda ytor exklusive parkeringsplatser, garage, bostäder och skyltar. Kontrakten viktas med avseende på totalhyra. Hyresvärde* Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Relevant för investerare och andra Agora delårsrapport januari september