BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2016 A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL)

Transkript

1 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2016 A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL)

2 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2016 Agora avslutar året med en positiv resultatutveckling. Förvaltningsresultatet uppgick till 49 Mkr efter räkenskapsårets slut Resultatet efter skatt uppgick till 92 Mkr. Räkenskapsåret Kvartalet avser oktober december och räkenskapsåret januari december Belopp inom parentes avser maj december 2015 (8 månader). Resultatposter jämförs med maj december 2015 även om denna period inte är helt jämförbar med räkenskapsåret. Agora bildades först i februari 2015 varför inga jämförelsesiffror för motsvarande period föregående år finns att tillgå. Analys mot föregående kvartal görs om det är av väsentlig betydelse. Resultat efter skatt uppgick till 92 Mkr (80) vilket motsvarar 3,21 kr per stamaktie före utspädning (3,72). Hyresintäkterna uppgick till 330 Mkr (159). Driftsöverskottet uppgick till 150 Mkr (78). Förvaltningsresultatet uppgick till 49 Mkr (20). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 66 Mkr (91) och realiserade värde för änd ringar uppgick till 1 Mkr (0). Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 67 Mkr (26). Styrelsen föreslår en årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie att utbetalas med 5 kr per kvartal. Agora förvärvade galleriorna Punkt (Mats 5) och Gallerian (Loke 24) i centrala Västerås. Fastigheterna förvärvades i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om sammanlagt 850 Mkr och ett årligt hyresvärde om 98 Mkr. Fastigheterna tillträddes 30 september. Agora sålde fastigheten Municipet 2 i Sundsvall för 43 Mkr. Fastigheten förvärvades för 39 Mkr. Agora sålde byggrätter för bostäder i Vårberg om cirka kvm för 21 Mkr. Händelser efter periodens utgång Agora har tecknat ett avtal med Clear Channel, om cirka 100 digitala skärmar i Agoras gallerior. Affären innebär en möjlig intäkt på årsbasis om cirka 6 8 miljoner kronor. Agora har tecknat ett sexårigt avtal med Subway om en lokal i Kvarteret Caroli i centrala Malmö. Agora har tecknat ett 10-årigt avtal med Nordic Wellness, i Oden i centrala Trollhättan. Agora har tecknat ett utökat avtal med Willys i Ekholmen Centrum i Linköping som innebär ökade årliga intäkter om cirka 2 miljoner kronor, utökad butiks yta med 900 kvadratmeter. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Agora har under året tecknat ett flertal nya hyresavtal till ett sammanlagt hyresvärde om 63,2 Mkr fördelat över kontraktens löptid. Agora emitterade ett icke-säkerställt obligations lån om 150 Mkr på den svenska marknaden. Obliga tions lånet har ett rambelopp om 500 Mkr. Obligationslånet om 150 Mkr noterades på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Första handelsdag var 1 november Företrädesemissionerna av stamaktier av serie A och serie B med företrädesrätt för Agoras aktieägare, för vilken teckningsperioden avslutades den 19 september 2016, tecknades till 113,5 procent. Bolaget tillfördes därmed totalt 160,1 Mkr (före emissions kostnader). RESULTAT Hyresintäkter 330 Mkr Driftsnetto 150 Mkr Resultat efter skatt 92 Mkr Marknadsvärde fastigheter Mkr Resultat per stamaktie före utspädning 3,21 kr Resultat per stamaktie efter utspädning 3,11 kr 2

3 KVARTALSÖVERSIKT MKR Q Q Q Q Q Q Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftsnetto Förvaltningsresultat Resultat efter skatt Överskottsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Soliditet, % Resultat per stamaktie före utspädning 1,25 1,17 0,66 0,31-0,73 0,70 Resultat per stamaktie efter utspädning 1,21 1,14 0,64 0,30-0,71 0,67 NYCKELTAL 31 DECEMBER 2016 Marknads värde fastigheter Mkr Eget kapital per stamaktie 42 kr Hyresintäkter 330 Mkr Hyresvärde 450 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 90 % Uthyrningsbar yta kvm Antal fastigheter 23 Antal hyresgäster 720 3

4 DETTA ÄR AGORA Agora äger, förvaltar och utvecklar detalj handelsberoende fastigheter. Fastighetsbeståndet består av 23 fastigheter belägna på 16 orter, huvudsakligen innerstadsgallerior i tillväxtregioner i södra och mellersta Sverige. Agora är noterat på Nasdaq First North sedan 15 juni Affärsidé Agora ska äga, förvalta och utveckla detaljhandelsbero ende fastigheter på ett sådant sätt att konsumenter attra heras till besök, detaljister kan bedriva attraktiv handel, fastigheten bidrar till platsens och stadens attraktivitet och att ägarna får en långsiktigt god avkastning. Mål På tre till fem år är målsättningen att öka värdet på fastighetsportföljen till 10 miljarder kronor dels genom förvärv av nya fastigheter, dels genom investeringar i befintliga fastigheter. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till lägst 40 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 200 procent. Den genomsnittliga årliga avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 10 procent. Förvaltning och utveckling Verksamheten bedrivs med ett långsiktigt perspektiv. Affärs- och åtgärdsplaner upprättas för samtliga fastigheter och fastighetsportföljen utvecklas kontinuerligt genom att arbeta aktivt med långsiktigt effektiv förvaltning. Organisation Agoras ledning har lång och unik erfarenhet av förvalt ning, utveckling och finansiering av detaljhandels fastigheter. Alla medarbetare är anställda av moder bolaget. Den kommersiella och tekniska förvaltningen samt den ekonomiska och administrativa styrningen sker med egen bemanning. Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt och utdelning till preferensaktieägarna. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas andra investeringsalternativ, finansiell ställning och kapitalstruktur. Strategi Agoras strategi är att identifiera och förvärva attraktiva detaljhandelsfastigheter i första hand sådana med förbättringspotential. Förbättringarna kan uppnås genom ett tydligare fokus på detaljhandelns förutsättningar och behov och ett tätare samarbete med detaljister. Agoras ambition är att vara delaktig i respektive orts utveckling genom nära samarbeten med såväl kommuner som andra fastighetsägare och övriga intressenter i syfte att förbättra tillgänglighet, infrastruktur, boendemöjligheter samt innerstadens trivsel och aktualitet. Detta ökar fastigheternas attraktivitet och ger möjlighet att förbättra deras lönsamhet. 4

5 KOMMENTARER FRÅN VD STABIL OCH LOVANDE UTVECKLING 2016 var vårt första hela verksamhetsår. I backspegeln kan jag konstatera att vi följt vår affärsidé och våra planer för att genomföra den. I de allra flesta avseenden har processer, rutiner och arbetssätt nu etablerats till en konstruktiv vardag av utförande, baserat på kunskap och ambition. Utförandet sker av den grundorganisation som under året blivit i det närmaste komplett, med mycket erfarna, kunniga och engagerade människor. Vi har skapat en mycket stabil bas att bygga vidare på inför framtiden. Det jobb som gjorts bekräftas också av ett stabilt och ökande resultat. Marknaden fortsätter att vara gynnsam. Detaljhandelns försäljning totalt i Sverige ökade under året med 3,3 procent. Prognosen för 2017 är +3,0 procent enligt HUI Research. Jag är helt övertygad om relevansen och potentialen i vår affärsidé, att med attraktivitet som ledstjärna, förbättra detaljhandelsberoende fastigheter på bra orter. Tillsammans med mycket kunniga och erfarna medarbetare och starka och engagerade ägare ser jag framåt med stor tillförsikt. Vårt köp i höstas av Punkt och Gallerian i Västerås är ett mycket viktigt steg, som tillsammans med Centra ger oss en tung och strategisk position i Västerås, med stora möjligheter under de kommande åren. Det löpande förbättringsarbetet i form av fyllande av vakanser, genomgång av hyresgästmix och kommersiella och tekniska förbättringsåtgärder fortsätter naturligtvis, det pågår varje dag. Vi försöker ständigt finna sätt att göra våra hus och platser mer attraktiva, mer funktionella och mer effektiva. Detta gäller såväl för våra besökare, detaljister som för oss själva. Under de första veckorna i år har vi på plats gått igenom alla våra fastigheter och uppdaterat våra affärsplaner. Därmed har vi en karta och färdplan för 2017 och framåt. Ett av de områden vi kommer att fokusera på under året är miljö-, kvalitets- och hållbarhetsfrågor. Därför förstärker vi under våren vår organisation inom detta område. Vi deltar i olika samarbeten med kommuner och lokala näringslivsorganisationer, alla syftande till bättre platser, funktioner och innerstäder. Kommunernas engagemang i inre-stads-frågor har, om något, ökat under året. Man vill agera, sätter upp mål och genomför olika förbättringsprojekt, både mjuka och hårda. Detta gäller allt från trivselfrågor till strukturoch byggnadsfrågor. Wilner Anderson VD 5

6 KOMMENTARER TILL RESULTATET JANUARI DECEMBER 2016 Kvartalet avser oktober december och räkenskapsåret januari december Resultatposter jämförs med maj december 2015 även om denna period inte är helt jämförbar med räkenskaps året. Agora bildades först i februari 2015 varför inga jämförelsesiffror för motsvarande period föregående år finns att tillgå. Analys mot föregående kvartal görs om det är av väsentlig betydelse. Resultat Driftnettot för fjärde kvartalet ökade med 25 procent i jämförelse med tredje kvartalet, 45 Mkr, (36). Det ökade driftsnettot förklaras av förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Det totala driftnettot för perioden uppgick till 150 Mkr (78), en ökning med 92,3 procent. Förvaltningsresultatet har ökat med 145 procent sedan bokslutet december 2015, 49 Mkr (20). Det fjärde kvartalet visade dock ett något sämre förvaltningsresultat 12 Mkr, jämfört med föregående kvartal, 14 Mkr. Avvikelsen förklaras i huvudsak av högre finansnetto på grund av ny finansiering hänförlig till förvärven av Punkt och Gallerian. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 98 Mkr (78) under kvartalet och till 330 Mkr (165) under året. Intäktsökningen förklaras främst av förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Hyresvärdet ökade med 27,5 procent mellan tredje och fjärde kvartalet. Totalt hyresvärde uppgick till 450 Mkr (353) per sista december 2016 och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 90 procent (89). Kostnader Fastighetskostnaderna ökade till 53 Mkr (42) under kvartalet och till 180 Mkr (87) för året. Förändringen om 11 Mkr mellan kvartal tre och fyra beror huvudsakligen på förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. I övrigt ligger fastighetskostnaderna på en stabil nivå. Fastighetskostnaderna består i huvudsak av underhåll, taxebundna kostnader, fastighetsskatt samt fastighetsadministration. De centrala administrationskostnaderna avser främst kostnader för koncernledning och koncern gemensamma funktioner såsom IT, finans, HR, IR, analys och transaktion. Under 2015 belastades de centrala administrationskostnaderna av uppbyggnad av organisation och kontor. Under 2016 har kostnaderna för central administration minskat och stabiliserats. Kostnader för central administration uppgick för räkenskapsåret 2016 till 26 Mkr (23). Finansnetto Finansnettot för fjärde kvartalet ökade med 47 procent i jämförelse med tredje kvartalet, 25 Mkr (17). Ökningen förklaras av nyfinansiering sedan tredje kvartalet på grund av förvärven av Punkt och Gallerian. Finansnettot uppgick för räkenskapsåret 2016 till 75 Mkr (30). De finansiella kostnaderna består i huvudsak av ränte kostnader hänförliga till externa lån, 69,5 Mkr, resterande 5,2 Mkr avser periodiseringar av finansieringskostnader. Genomsnittlig ränta per 31 december 2016 uppgick till 2,9 procent. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på fastigheter vid räkenskapsårets slut upp gick till 66 Mkr (91), realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 Mkr (0) på grund av två fastig hets försäljningar tidigare perioder. Skatt Periodens aktuella skatt uppgick till 0 Mkr (-2), vilket förklaras av att koncernen har ansamlade skattemässiga underskott som vid årets slut uppgick till 99 Mkr. Då samtliga underskott förväntas kunna nyttjas mot framtida vinster har uppskjuten skattefordran åsatts fullt värde i redovisningen. Uppskjuten skattekostnad uppgick till 24 Mkr (-29), vilka främst avser temporära skillnader i fastigheter samt under perioden nyttjade underskottsavdrag. 6

7 FASTIGHETSBESTÅND Agoras fastighetsbestånd består av 23 fastigheter. Totalt marknadsvärde per 31 december 2016 uppgick till Mkr (3 419). Fastighetsbeståndet omfattade vid samma tidpunkt totalt kvm uthyrbar yta, en ökning med 14,4 procent sedan 31 december 2015 ( ) och hyresvärdet uppgick till cirka 450 Mkr, en ökning med 27,5 procent sedan 31 december 2015 (353). Per sista december 2016 ligger den ekonomiska uthyrnings graden på cirka 90 procent (89). Fastigheternas värde och värdeförändringar Under en tolvmånadersperiod ska samtliga fastigheter extern värderas. Externa värderingar kompletteras med interna värderingar kvartalsvis med kassaflödesanalys som huvudmetod. Per 31 december 2016 har samtliga fastigheter externvärderats. Genomsnittligt avkastningskrav uppgick till 6,0 procent per 31 december För fastighetsbeståndets bedömda värde är avkastnings kravet och antagandet om den framtida reala tillväxten av avgörande betydelse. För rapportperioden har Agora anlitat Savills Sweden AB och Newsec som externa värderingsinstitut. Förvärv och avyttringar av fastigheter I april såldes byggrätter för 21 Mkr. Byggrätt erna omfattade cirka kvm och låg i direkt anslutning till Vårberg Centrum. I maj såldes fastigheten Municipet 2 i Sundsvall för 43 Mkr. I juli förvärvades galleriorna Punkt (Mats 5) och Gallerian (Loke24) i centrala Västerås. Fastigheterna förvärvades i bolagsform med ett underliggande fastig hetsvärde om sammanlagt 850 Mkr. Förvärvet klassificerades som ett tillgångsförvärv. Preliminär köpeskilling för aktierna uppgick till 259 Mkr. Förvärvet finansierades genom en kombination av upptagande av nya banklån om 510 Mkr, säljarrevers om 90 Mkr, en företrädesemission om 160 Mkr av stam A-aktier och stam B-aktier till nuvarande ägare samt en emission av en icke säkerställd obligation om 150 Mkr. Tillträdet ägde rum 30 september. Marknadsvärde fastigheter Mkr Ingående marknadsvärde Försäljningar -64 Förvärv 850 Investeringar i befintliga fastigheter 67 Orealiserad värdeförändring 66 Utgående marknadsvärde FASTIGHETER Fastighetsbeteckning Ort Yta Marknadsvärde Tkr Bromsen 3 & 4 m.fl. Borås Termiten 1 Borås Vampyren 9 Eskilstuna Vestalen 10 Eskilstuna Ciselören 2 Falköping Hjälmen 1 Falköping Lilla Björn 1 Falköping Åldermannen 25 Kalmar Risfältet 2 m.fl. Linköping Carolus 32 m.fl. Malmö Plåtslagaren 7 Motala Lejonet 2 m.fl. Nässjö Vårholmen 4 Stockholm Havren 4 Sundsvall Jupiter 15 Södertälje Norra Missionen 13 Tranås Telefonen 19 Tranås Oden 7 Trollhättan Lennart 17 Västerås Loke 24 Västerås Mats 5 Västerås Sunaman 5 Växjö Kitteln 11 Örebro TOTALT

8 DE TIO STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 31 DECEMBER 2016 Hyresgäst Andel av total hyra i % Antal kontrakt Antal butiker Återstående löptid (år) ICA 5, ,3 Q-Park 5, ,8 H&M 3, ,7 Åhléns 3, ,0 Lindex 2, ,9 Willys och Hemköp (Dagab) 2, ,0 Stadium 2, ,1 Kicks 1, ,7 Kappahl 1, ,2 Akademibokhandeln 1, ,4 Summa, tio största hyresgästerna 31, Hyresavtal och hyresgäster De tre största hyresgästerna utgörs av ICA, Q-Park och H&M vilka tillsammans står för 15,2 procent av det totala hyresvärdet, fördelat på 18 olika lokaler, vilket ger en god riskspridning. De tio största hyresgästerna står för 31 procent. Det enskilt största kontraktet är Q-Park i Punkt, Västerås på 17 Mkr som svarar för 3,8 procent av det totala hyresvärdet. Den kontrakterade årshyran fördelar sig enligt följande med cirka 70 procent butiker, cirka 17 procent kontor, cirka 4 procent bostäder, 1 procent lager och cirka 8 procent övrigt, där bland annat utbildning, kultur och parkering ingår. Agora eftersträvar en jämn fördelning på hyres av talens förfallostruktur, både per fastighet och totalt för portföljen. Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,6 år. Avslutade projekt I mars flyttade Member 24 in i Smedjan, Eskilstuna. Det var Member 24 första gym i Eskilstuna. 1 juli flyttade Sweco in i Centra, fastig heten Lennart 17, i Västerås. FÖRDELNING HYRESINTÄKTER KONTRAKTSSTRUKTUR/FÖRFALLOÅR 8 % 4 % 1 % 27% 22% 21% 17% 9% 8% Butik Kontor Övrigt Bostäder Lager 70 % 2% <2027 Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,6 år. 3% 5% 1% 1% 1% 8

9 FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till Mkr, 31 procent av kapitalförsörjningen. Aktieägarna har andel i det egna kapitalet baserat på deras aktieinnehav. Agora har tre aktieslag; stamaktier indelade i serie A och B med olika röststyrka och preferensaktier som löper med en förutbestämd och fixerad utdelning. Agoras soliditet uppgick till 31 procent per 31 december Främmande kapital Den 31 december 2016 hade Agora räntebärande skulder uppgående till Mkr (2 263). Förän dring sedan årsskiftet avser lösen av lån och amorteringar 61 Mkr, nytt externt lån 510 Mkr, obliga tions lån om 150 Mkr samt skuldrevers på 90 Mkr. Räntebärande nettoskulder efter avdrag för aktiverade upplåningskostnader uppgick till Mkr (2 246). Räntetäckningsgraden uppgick till 1,7 ggr (1,6). De räntebärande skulderna utgjorde per 31 december 2016, 65 procent av kapitalförsörjningen, seniorlån 54 procent, mezzaninlån 5 procent, obligationslån 3 procent och skuldrevers 2 procent. Belåningsgrad fastigheter, så kallad loan to value (LTV), räntebärande skulder med säkerhet i fastig heter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång uppgick till 57 procent. Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs av ett mezzaninelån om totalt 250 Mkr samt säljarreversen om 90 Mkr och obligationslånet om 150 Mkr. All finansiering sker i svenska kronor. Övriga skulder Övriga skulder uppgick per 31 december 2016 till 184 Mkr, 4 procent av kapitalförsörjningen och utgörs i huvudsak av uppskjuten skatte skuld, leve rantörsskulder, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. KAPITALFÖRSÖRJNING 4 % 31 % 65 % Räntebärande skulder Eget kapital Övriga skulder Räntebärande skulder 31 dec dec 2015 Långfristiga skulder till kreditinstitut Aktiverade lånekostnader Summa långfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut Utnyttjad checkkredit - - Summa kortfristiga skulder till kreditinstitut Summa räntebärande skulder Genomsnittlig ränta och räntebindning Den genomsnittliga upplåningsräntan för de totala räntebärande skulderna uppgick vid räkenskapsårets slut till 2,9 procent. Den genomsnittliga räntebindnings tiden per 31 december var 4,2 år. 9

10 Kapitalbindning Per sista december uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,4 år. Kreditgivare och säkerheter Låneportföljen är fördelad på 4 kreditinstitut; Deutsche Pfandbriefbank AG, Swedbank AB, Livförsäkringsbolaget Skandia och If Skadeförsäkring AB. Utöver detta ett obligations lån som från och med november 2016 är noterat vid Nasdaq Stockholm samt en säljar revers. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om Mkr lämnats. Därutöver har Agora lämnat pant i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen från Agora. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick efter fjärde kvartalet 2016 till 78 Mkr (111). Förändringen jämfört med föregående år förklaras av förändringarna i rörelse fordringar och rörelseskulder. Kapitalbindning Bindningstid Mkr Andel, % , , , , ,3 Summa Ränteförfallostruktur Förfalloår Mkr Snittränta, % Andel, % Rörlig , , , ,9 17 Summa ,9 100 Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -194 Mkr (-315). Investe ringar i fastigheterna -67 Mkr, försäljning av fastigheter 64 Mkr samt förvärvet av fastigheterna i Västerås -191 Mkr. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick efter fjärde kvartalet 2016 till 168 Mkr (264). Upptagna lån och emissioner 897 Mkr, amorteringar/lösen av lån samt utdelning till preferensaktieägare, -729 Mkr. Räkenskapsårets kassaflöde januari december 2016 uppgick till 52 Mkr (60) och utgående likvida medel 112 Mkr (60). Nyckeltal finansiering 31 dec dec 2015 Räntebärande skulder, Mkr Eget kapital, Mkr Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % Genomsnittlig räntebindning, år 4,2 4,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,8 Medelränta räntebärande skulder, % 2,9 2,8 Covenanter och risktagande Agoras finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut finns det fast lagda gränsvärden, så kallade covenanter, för nyckeltal. Agoras egna mål stämmer med bankernas krav. 10

11 AKTIEN OCH AKTIEÄGARE Aktien Det totala börsvärdet på Agoras aktier av serie B och preferensaktier uppgick per den 31 december 2016 till 686 Mkr respektive 91 Mkr. Agoras B-aktier är listade på Nasdaq First North. Företrädesemissionerna av stamaktier av serie A och serie B med företrädesrätt för Agoras aktieägare, för vilken teckningsperioden avslutades den 19 septem ber 2016, tecknades till 113,5 procent. Bolaget tillfördes därmed totalt 160,1 Mkr (före emissionskostnader). Per 31 december 2016 fanns det totalt stam aktier av serie A vilka berättigar till en (1) röst per aktie, stamaktier av serie B vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie och preferensaktier vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie. Totalt finns det aktier och röster. Börskursen per sista december 2016 var 26 kronor/b-aktie. överstiger en viss nivå. Syftet med avtalet är således att främja likviditeten i Agoras stamaktie av serie B. Incitamentsprogram Inom Agora finns optionsprogram för ledningen. Syftet med optionsprogrammet är att premiera ett långsiktigt engagemang hos koncernens led ning, att tillse att Agoras långsiktiga värde tillväxt återspeglas i ledningens ersättning och att i övrigt öka intres segemen skapen mellan kon cer nens led ning och dess aktie ägare. Teck nings optionerna utgavs mot ett marknadsmässigt vederlag beräknat enligt Black & Scholes. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie av serie B. Tecknings option erna får nyttjas för teckning av aktier i Agora under perioden från och med den 1 april 2018 till och med den 30 juni Teckningskursen uppgår efter omräkning till 44 kronor (52) efter genomförd företrädesemission. Preferensaktien ger en årlig utdelning om 20 kronor per aktie, vilken handlas på Nasdaq First North. Börs kursen per sista december 2016 var 250 kronor per preferensaktie. Aktieägare Agora har två dominerande huvudaktieägare, M2 Asset Management AB och Kvalitena AB (publ). Efter fjärde kvartalet motsvarade M2 Asset Managements innehav till motsvarande 38,49 procent av rösterna och 22,87 procent av kapitalet. Kvalitenas innehav mot svarade 35,65 procent av rösterna och 16,2 procent av kapitalet. De tio största ägarna represen terade tillsammans 92,85 procent av totalt aktiekapital vid räkenskapsårets slut Likviditetsgarant Agora har ett avtal med Remium enligt vilket Remium agerar likviditetsgarant i Agoras stamaktie av serie B avseende handeln på First North. Åtagandet innebär huvudsakligen att likviditetsgaranten åtar sig att när så är möjligt ställa kurser på både köp- och säljsidan, med verkan att skillnaden mellan köp- och säljkurs inte 11

12 Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Totalt antal röster Rösträttsandel, % Aktiekapitalandel, % A-aktier ,84 15,00 B-aktier , ,53 83,78 Preferensaktier , ,63 1,17 Summa AKTIEÄGARE Aktieägare per 31 december 2016 Antal Antal Antal Röster, % Kapital, % Tio största aktieägarna A-aktier B-aktier preferens aktier M2 Asset Management AB ,49 22,87 Kvalitena AB (publ) ,65 16,20 Kåpan Pensioner ,12 14,42 Klövern ,97 9,34 D. Carnegie & Co AB ,55 8,37 Fastighets AB Balder ,14 7,38 Länsförsäkringar Fastighetsfond ,30 5,42 Sterner Stenhus Förvaltning AB ,90 4,47 CAIL Credit Agricole Indosuez Luxembourg ,16 2,72 Lipid AB ,70 1,66 Övriga aktieägare ,03 7,15 Utestående aktier ,0 100,0 12

13 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR 2016, 3 MÅN OKT DEC 2015, 3 MÅN OKT DEC 2016, 12 MÅN JAN DEC 2015, 8 MÅN MAJ DEC Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Central administration Engångskostnader i samband med uppstart Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter, orealiserade Värdeförändring fastigheter, realiserade Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Övrigt totalresulat Totalresultat för perioden hänförligt till moderbolagets ägare Resultat per stamaktie före utspädning 1,25-0,73 3,21 3,72 Resultat per stamaktie efter utspädning 1,21-0,71 3,11 3,58 13

14 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR 31 DEC DEC 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier 2 2 Uppskjutna skattefordringar Övriga finansiella tillgångar 3 3 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar 7 7 Övriga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Långfristiga skulder Räntebärande skulder Uppskjutna skatteskulder Övriga långfristiga skulder - - Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

15 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR 2016, 3 MÅN OKT DEC 2015, 3 MÅN OKT DEC 2016, 12 MÅN JAN DEC 2015, 8 MÅN MAJ DEC Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter Förvärv av fastigheter via bolag Försäljning av förvaltningsfastigheter Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Lösen/amortering av lån Emissioner Utbetald utdelning preferensaktier Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Ingående likvida medel Periodens kassaflöde UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG MKR 2016 JAN DEC 2015 MAJ DEC Ingående eget kapital Periodens totalresultat Ny-/Fond-/Apportemission Preferensaktieemission Utdelning preferensaktieägare -7-4 UTGÅENDE EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIE ÄGARE

16 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 2016, 3 MÅN OKT DEC 2015, 3 MÅN OKT DEC 2016, 12 MÅN JAN DEC 2015, 8 MÅN MAJ DEC Nettoomsättning Rörelsens kostnader Resultat före finansiella poster Finansnetto Resultat före skatt Bokslutsdispositioner 5-5 Uppskjuten skatt Resultat för perioden TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 31 DEC DEC 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Uppskjutna skattefordringar 1 3 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar 2 4 Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Kortfristiga skulder till koncernföretag 23 - SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

17 ÖVRIG INFORMATION MÖJLIGHETER OCH RISKER Agora har för sin verksamhet identifierat ett antal väsentliga möjligheter och risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. De identifierade riskerna finns inom följande huvudområden: fastighetsvärdering, finansiering, kassaflöde och skatt. En utförlig beskrivning av samtliga möjligheter och risker samt hur Agora valt att hantera dem finns i Års redovisningen för 2015 sid 23. Inga väsentliga förändringar i bedömningen av möjligheter och risker har skett efter publiceringen av Årsredo visningen för TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt mark nads prissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings tjänster, övriga koncerngemensamma tjänster, samt debitering av koncernräntor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Agora har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktioner genomförda av Agora som har varit, eller är icke affärsmässig till sin karaktär eller sina villkor. Patrik Essehorn är delägare i MAQS advokatbyrå Stockholm AB, som löpande utfört juridiska tjänster åt Agora. Rutger Arnhult är delägare i M2Gruppen som löpande utfört fastighetsskötsel i ett av Agoras dotterbolag. Knut Pousette är VD i Slottsfabrikens Egendomsförvaltning AB som utfört finansiell rådgivning åt Agora. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utgått under perioden. Agora samt bolagsstämman. Presentationer sker dels i sam band med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida: REDOVISNINGSPRINCIPER Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisnings lagen, och för moderbolaget i enlighet med års redovisnings lagen och RFR 2 Redovisning för juri diska personer. Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värde ringshierarki. I övrigt hänvisas till koncernens redovis ningsprinciper som finns publicerade på hemsidan. ORGANISATION Moder bolaget hade den 31 december anställda, varav 10 kvinnor och 17 män. MILJÖARBETE Lagstiftning och myndighetskrav utgör grunden för Agoras miljöarbete. Agora har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. REVISORS GRANSKNING Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av Agoras revisorer. AKTIEMARKNADSKONTAKTER Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartals vis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Stockholm 23 februari 2017 A Group of Retail Assets Sweden AB (publ) Styrelsen 17

18 NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE 31 DEC SEP JUN MAR DEC 2015 Fastigheternas verkliga värde, Mkr Direktavkastningskrav värdering, % 6,0 6,0 6,0 6,1 6,1 Hyresvärde, Mkr Uthyrbar yta, kvm Genomsnittlig återstående löptid på 2,6 2,8 2,8 3,0 3,1 hyreskontrakt, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % Antal fastigheter FINANSIELLA Soliditet, % Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,8 1,5 1,6 Genomsnittlig ränta, % 2,9 2,9 2,8 2,8 2,8 Genomsnittlig räntebindning, år 4,2 4,1 4,0 4,3 4,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,6 3,3 3,5 3,8 AKTIERELATERADE Resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,21 2,14 0,97 0,31 3,72 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,11 2,08 0,94 0,30 3,58 Utdelning per preferensaktie, kr 20,0 15,0 10,00 5,00 10,00 Eget kapital per stamaktie, kr Börskurs per stamaktie, kr Börskurs per preferensaktie, kr Antal utestående stamaktier, st Antal utestående preferensaktier, st Genomsnittligt antal utestående stamaktier före utspädning Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning Börsvärde stamaktier serie B, Mkr

19 DEFINITIONER Agora presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Alternativa nyckeltal enligt European Securities and MArkets Authority (ESMA) är markerade med * nedan. Belåningsgrad* Räntebärande skulder efter avdrag likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Belåningsgrad är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Relevant för investerare som vill bedöma möjlighet till utdelning, möjlighet att genomföra strategiska investeringar samt möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärderingarna. Driftnetto* Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt (fastighetskostnader). Driftnetto är ett vedertaget begrepp inom fastighetsbranschen som visar resultatet från den direkta fastighetsaffären, det vill säga intäkter och kostnader kopplat direkt till fastigheterna. Resultatmåttet används för att visa den interna utvecklingen av verksamheten. Eget kapital per stamaktie Eget kapital i förhållande till antal utestående stamaktier per balansdagen med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av det egna kapitalet baserat på preferensaktiernas börskurs på balansdagen. Ekonomisk uthyrningsgrad* Intäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde. Relevant för investerare och andra intressenter då måttet underlättar bedömning av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig outhyrd yta. Förvaltningsresultat* Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet förvaltningsresultat mäter resultat från den operationella verksamheten från att äga och förvalta fastigheter. Genomsnittlig kapitalbindning* Genomsnittet av de externa skuldernas återstående löptid. Nyckeltalet visar den genomsnittliga löptiden för den externa finansieringen och belyser refinansieringsrisken. Genomsnittlig återstående löptid på hyreskontrakt Återstående löptid på samtliga uthyrda ytor exklusive parkeringsplatser, garage, bostäder och skyltar. Kontrakten viktas med avseende på totalhyra. Hyresvärde* Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Relevant för investerare och andra intressenter som vill bedöma den totala möjliga hyresintäktern då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för outhyrda ytor. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. 19

20 Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad* Förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Ett nyckeltal som visar förmågan att betala löpande räntekostnader. Soliditet* Eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet är relevant för investerare och andra intressenter som vill bedöma den finansiella stabiliteten och förmågan att klara sig på lång sikt. Utdelning per preferensaktie Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Årshyra Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad* Driftöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottsgrad visar hur stor del av varje krona från den operativa verksamheten som bolaget får behålla. 20

21 FINANSIELL KALENDER Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 31 mars 2017 Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare 5 april 2017 Årsstämma 18 maj 2017 Delårsrapport januari mars maj 2017 Delårsrapport april juni augusti 2017 Delårsrapport juli september november 2017 Delårsrapport oktober december november 2017 YTTERLIGARE INFORMATION Ytterligare information kan erhållas av: Wilner Anderson, VD wilner.anderson@agoraretail.se Agneta Segerhammar, CFO agneta.segerhammar@agoraretail.se Växel: Denna information är sådan information som Agora är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 februari 2017 kl CET. Bolagets aktie (AGORA) är upptagen till handel på Nasdaq First North med Remium Nordic AB som Certified Adviser. Samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden finns på Agoras hemsida, A Group of Retail Assets Sweden AB (publ) Kungsgatan 37, Box Stockholm, Sweden 21