DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2016 A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL)

Transkript

1 DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2016 A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL)

2 DELÅRSPERIODEN JANUARI SEPTEMBER 2016 Agora fortsätter att uppvisa en positiv resultatutveckling. Förvaltningsresultatet uppgick till 37 Mkr efter tredje kvartalet Resultatet efter skatt uppgick till 59 Mkr. Den 30 september tillträdde Agora Punkt och Gallerian i Västerås. Delårsperioden Kvartalet avser juli-september och delårsperioden januari september Belopp inom parentes avser maj december 2015 (8 månader). Resultatposter jämförs med maj december 2015 även om denna period inte är helt jämförbar med delårsperioden. Agora bildades först i februari 2015 varför inga jämförelsesiffror för motsvarande period föregående år finns att tillgå. Resultat efter skatt uppgick till 45 Mkr (80) vilket motsvarar 1,59 kr per stamaktie före utspädning (3,72). Hyresintäkterna uppgick till 232 Mkr (159). Driftsöverskottet uppgick till 104 Mkr (78). Förvaltningsresultatet uppgick till 37 Mkr (20). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 29 Mkr (91) och realiserade värdeför ändringar uppgick till 2 Mkr (0). Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 57 Mkr (26). Väsentliga händelser under tredje kvartalet Företrädesemissionerna av stamaktier av serie A och serie B med företrädesrätt för Agoras aktieägare, för vilken teckningsperioden avslutades den 19 september 2016, tecknades till 113,5 procent. Bolaget tillfördes därmed totalt 160,1 Mkr (före emissions kostnader). Agora emitterade ett icke-säkerställt obligations lån om 150 Mkr på den svenska marknaden. Obliga tions - lånet har ett rambelopp om 500 Mkr. Agora tecknade två hyresavtal med ett sammanlagt hyresvärde på drygt 4,4 Mkr över kontraktens löptid. Agora tillträde de förvärvade galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås 30 september. Då tillträdes dagen för de förvärvade fastigheterna var 30 sep tember 2016 redovisas inte något resultat för dessa i delårsperioden januari september 2016, däremot inkluderas bolagets tillgångar och skulder i koncernens balansräkning. Väsentliga händelser föregående kvartal Agora förvärvade galleriorna Punkt (Mats 5) och Gallerian (Loke 24) i centrala Västerås. Fastigheterna förvärvas i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om sammanlagt 850 Mkr och ett årligt hyresvärde om 98 Mkr. Agora har tecknat flera nya hyresavtal om ett sammanlagt hyresvärde om 26,2 Mkr. Agora sålde fastigheten Municipet 2 i Sundsvall för 43 Mkr. Fastigheten förvärvades för 39 Mkr. Agora sålde byggrätter för bostäder om cirka kvm för 21 Mkr i Vårberg. Händelser efter periodens utgång Agoras obligationslån om 150 Mkr noterades på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Första handelsdag var 1 november RESULTAT Hyresintäkter Driftsnetto Resultat efter skatt Marknadsvärde fastigheter Resultat per stamaktie före utspädning Resultat per stamaktie efter utspädning 232 Mkr 104 Mkr 59 Mkr Mkr 2,14 kr 2,08 kr 2

3 KVARTALSÖVERSIKT MKR Q Q Q Q Q Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftsnetto Förvaltningsresultat Resultat efter skatt Överskottsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Soliditet, % Resultat per stamaktie före utspädning 1,17 0,66 0,31-0,73 0,70 Resultat per stamaktie efter utspädning 1,14 0,64 0,30-0,71 0,67 NYCKELTAL 30 SEPTEMBER 2016 Marknads värde fastigheter Mkr Eget kapital per stamaktie 41 kr Hyresintäkter 232 Mkr Hyresvärde 450 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 90 % Uthyrningsbar yta kvm Antal fastigheter 23 Antal hyresgäster 720 3

4 DETTA ÄR AGORA Agora äger, förvaltar och utvecklar detaljhandelsberoende fastigheter. Fastighetsbeståndet består av 23 fastigheter belägna på 16 orter, huvudsakligen innerstadsgallerior i tillväxtregioner i södra och mellersta Sverige. Agora är noterat på Nasdaq First North sedan 15 juni Affärsidé Agora ska äga, förvalta och utveckla detaljhandelsbero ende fastigheter på ett sådant sätt att konsumenter attra heras till besök, detaljister kan bedriva attraktiv handel, fastigheten bidrar till platsens och stadens attraktivitet och att ägarna får en långsiktigt god avkastning. Mål På tre till fem år är målsättningen att öka värdet på fastighetsportföljen till 10 miljarder kronor dels genom förvärv av nya fastigheter, dels genom investeringar i befintliga fastigheter. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till lägst 40 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 200 procent. Den genomsnittliga årliga avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 10 procent. Förvaltning och utveckling Verksamheten bedrivs med ett långsiktigt perspektiv. Affärs- och åtgärdsplaner upprättas för samtliga fastigheter och fastighetsportföljen utvecklas kontinuerligt genom att arbeta aktivt med långsiktigt effektiv förvaltning. Organisation Agoras ledning har lång och unik erfarenhet av förvalt ning, utveckling och finansiering av detaljhandels fastigheter. Alla medarbetare är anställda av moder bolaget. Den kommersiella och tekniska förvaltningen samt den ekonomiska och administrativa styrningen sker med egen bemanning från och med första kvartalet Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt och utdelning till preferensaktieägarna. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas andra investeringsalternativ, finansiell ställning och kapitalstruktur. Strategi Agoras strategi är att identifiera och förvärva attraktiva detaljhandelsfastigheter i första hand sådana med förbättringspotential. Förbättringarna kan uppnås genom ett tydligare fokus på detaljhandelns förutsättningar och behov och ett tätare samarbete med detaljister. Agoras ambition är att vara delaktig i respektive orts utveckling genom nära samarbeten med såväl kommuner som andra fastighetsägare och övriga intressenter i syfte att förbättra tillgänglighet, infrastruktur, boendemöjligheter samt innerstadens trivsel och aktualitet. Detta ökar fastigheternas attraktivitet och ger möjlighet att förbättra deras lönsamhet. 4

5 KOMMENTARER FRÅN VD EXPANSION I VÄSTERÅS AGORA OCH HUI RESEARCH LANSERAR CITYINDEX Tredje kvartalet kan sammanfattas med vårt förvärv av två gallerior i centrala Västerås samt business as usual. Business as usual ska framför allt förstås som att intäkts- och kostnadsnivåer legat stabilt och i nivå med kvartal två. Vi har under kvartalet tagit ett strategiskt viktigt steg genom förvärvet av de två galleriorna, Punkt och Gallerian, i Västerås med sammanlagt cirka kvadratmeter uthyrbar yta plus stadens största parkeringsgarage. Förvärvet är helt i linje med vår strategi, att i viktiga städer ha en distinkt närvaro med flera, samverkande, fastigheter som ger oss fördelar relaterat våra kunder, kommunerna i stort och drifts mässigt. Prioritet nu, och under det kommande året, är att fylla de vakanser som finns. Vi kommer också att analysera de utvecklingsmöjligheter vi har identifierat. Kunskapen om handeln i vår omvärld är alltför ofta inte tillräcklig, bl. a. därför att information och mätmetoder är alltför summariska. För att öka förståelsen av handeln i stadskärnan, och därmed också övrig handel, startar Agora tillsammans med HUI Research ett Cityindex som kontinuerligt kommer att mäta omsättning, utveckling, marknadsandelar, butiksdensitet osv i Sveriges viktigaste städer. Lansering sker under Cityindex kommer att öka kunskapsnivån väsentligt och ge möjlighet till beslut baserade på bättre och mer nyanserade fakta, i alla diskussioner om handelsstrukturer och etableringsfrågor. Jag är helt övertygad om relevansen och potentialen i vår affärsidé, att med attraktivitet som ledstjärna, förbättra detaljhandelsberoende fastigheter på bra orter. Med mycket kunniga och erfarna medarbetare, och med starka och engagerade ägare ser jag framåt med stor tillförsikt. Vårt löpande förbättringsarbete med att fylla vakanser, genomgång av hyresgästmix och kommersiella och tekniska förbättringsåtgärder fortsätter. Vi planerar kontinuerligt för ytterligare förbättringar under kommande perioder. Vi deltar i olika pågående samarbeten med kommuner och lokala näringslivsorganisationer, alla syftande till bättre platser, funktioner och innerstäder. Min uppfattning är att kommunernas engagemang i frågor relaterat handelsstrukturer och städernas inre liv är mycket stort. Detaljhandelns försäljning totalt i Sverige var under kvartalet i stort sett oförändrad jämfört med föregående år. Prognosen för helåret 2016 kvarstår på plus 4 procent enligt HUI Research. Utbudet av detaljhandelsfastigheter till försäljning har under sommaren varit lägre, och marknaden mindre aktiv. Nu, mitt i hösten, är utbudet stort och erbjuder flera attraktiva möjligheter. Wilner Anderson VD 5

6 KOMMENTARER TILL RESULTATET JANUARI SEPTEMBER 2016 Resultatposterna nedan avser perioden januari september 2016 och jämförelsesifforna i parentes avser perioden maj december Resultatposter för tredje kvartalet jämförs med tidigare kvartal 2016 eller maj december 2015 även om denna period inte är helt jämförbar med delårsperioden. Agora bildades först i februari 2015 varför inga jämförelsesiffror för motsvarande period föregående år finns att tillgå. Resultat Förvaltningsresultatet förbättrades med 87,5 procent mellan kvartal ett och kvartal två 2016, 15 Mkr att jäm föra med 8 Mkr. Tredje kvartalet visar ett förvaltnings resultat på 14 Mkr. Driftnettot, 36 Mkr, likvärdigt med andra kvartalet. Det stabila driftnettot förklaras av att fastig hets kost naderna nu ligger på en normaliserad nivå. Det totala drift nettot för perioden uppgick till 104 Mkr (78). Intäkter Nettoomsättningen för perioden uppgick till 232 Mkr (165) varav hyresintäkter 232 Mkr (159). Hyresintäkterna ligger 1 Mkr högre än föregående kvartalsperiod. Totalt hyresvärde uppgår till 450 Mkr (353) per sista september 2016 och den ekonomiska uthyrningsgraden upp gick till 90 procent (89). Hyresvärdet ökar med 97 Mkr, 27,5 procent i huvudsak på grund av förvärven av Punkt och Gallerian i Västerås. Kostnader För tredje kvartalet 2016 uppgick fastighetskostnaderna till 42 Mkr vilket kan jämföras med andra kvartalet då kostnaderna uppgick till 41 Mkr. Första kvartalet 2016 uppgick kostnaderna till 45 Mkr. Fastighets kost naderna ligger på en stabil nivå och kommer mesta dels att påverkas av underhållskostnader och säsongs variationer av driftskostnader. Ackumulerat januari september uppgår fastighetskostnaderna till 128 Mkr (87). Fastighetskost naderna består i huvud sak av underhåll, taxebundna kostnader, fastig hets skatt samt fastighets administration. De centrala administrationskostnaderna avser främst kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner såsom IT, finans, HR, IR, analys och transaktion. Under 2015 var kostnaderna höga på grund av uppbyggnad av organisation och kontor. Under 2016 har kostnaderna för central administration minskat och stabiliserats. Kostnader för central administration uppgick för perioden januari september 2016 till 17 Mkr (23). Finansnetto Finansnettot uppgick för perioden januari till september 2016 till 50 Mkr (30). De finansiella kostnaderna består i huvudsak av räntekostnader hänförliga till externa lån. Per sista september 2016 ökade Agora sin externa finansiering i samband med förvärven av fastigheterna i Västerås, ett externt lån om 510 Mkr, en säljarrevers om 90 Mkr samt ett obligationslån om 150 Mkr. Genomsnittlig ränta per 30 september 2016 uppgick till 2,9 procent. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 29 Mkr (91), realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2 Mkr (0) på grund av två fastig hets försäljningar tidigare perioder. Skatt Periodens aktuella skatt uppgick till 0 Mkr (-2). Föränd ring uppskjuten skatt uppgick till -9 Mkr (-29). Ingen aktuell skatt redovisas, koncernen förväntas inte betala någon aktuell skatt då det ansamlade skatte mässiga underskottet uppgår vid periodens utgång till 101 Mkr. 6

7 FASTIGHETSBESTÅND Agoras fastighetsbestånd består av 23 fastigheter. Totalt marknadsvärde uppgick efter tredje kvartalet till Mkr (3 419). Fastighetsbeståndet omfattade vid samma tidpunkt totalt kvm uthyrbar yta, en ökning med 17,3 procent sedan föregående kvartal och hyresvärdet uppgick till cirka 450 Mkr, en ökning med 27,1 procent sedan föregående kvartal. Per sista september 2016 ligger den ekonomiska uthyrnings - graden på cirka 90 procent (89). Fastigheternas värde och värdeförändringar Samtliga fastigheter värderas kvartalsvis. Under en tolvmånadersperiod ska samtliga fastigheter externvärderas. I sam band med årsbokslutet 2015 externvärderades 19 av fastig heterna och tre värderades internt. Under andra kvartalet 2016 externvärderades 15 av fastigheterna av Newsec. Fastigheterna i Västerås externvärderades inför förvären, resterande 21 fastigheter internvärderades under tredje kvartalet 2016 med kassaflödes analys som huvudmetod. Kassa flödesanalys innebär att fastigheternas värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassa flöden jämte restvärde under kalkylperioden. Kalkyl perioden i kassaflödesvärderin garna är tio år. Genomsnittligt avkastningskrav uppgick till 6,0 procent per 30 september För fastighetsbeståndets bedömda värde är avkastnings kravet och antagandet om den framtida reala tillväxten av avgörande betydelse. Förvärv och avyttringar av fastigheter I april såldes byggrätter för 21 Mkr. Byggrätt erna omfattade cirka kvm och låg i direkt anslutning till Vårberg Centrum. I maj såldes fastigheten Municipet 2 i Sundsvall för 43 Mkr. I juli förvärvades galleriorna Punkt (Mats 5) och Gallerian (Loke 24) i centrala Västerås. Fastigheterna förvärvas i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om sammanlagt 850 Mkr. Förvärvet klassificerades som ett tillgångsförvärv. Köpeskilling för aktierna uppgick till 259 Mkr. Förvärvet finansierades genom en kombination av upptagande av nya banklån om 510 Mkr, säljarrevers om 90 Mkr, en företrädesem ission om 160 Mkr av stam A-aktier och stam B-aktier till nuvarande ägare samt en emission av en icke säkerställd obligation om 150 Mkr. Tillträdet ägde rum 30 september. FASTIGHETER Fastighetsbeteckning Ort Yta Bromsen 3 & 4 m.fl. Borås Termiten 1 Borås Vampyren 9 Eskilstuna Vestalen 10 Eskilstuna Ciselören 2 Falköping Hjälmen 1 Falköping Lilla Björn 1 Falköping Åldermannen 25 Kalmar Risfältet 2 m.fl. Linköping Carolus 32 m.fl. Malmö Plåtslagaren 7 Motala Lejonet 2 m.fl. Nässjö Vårholmen 4 Stockholm Havren 4 Sundsvall Jupiter 15 Södertälje Norra Missionen 13 Tranås Telefonen 19 Tranås Oden 7 Trollhättan Lennart 17 Västerås Loke 24 Västerås Mats 5 Västerås Sunaman 5 Växjö Kitteln 11 Örebro TOTALT

8 DE TIO STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 30 SEPTEMBER 2016 Hyresgäst Andel av total hyra i % Antal kontrakt Antal butiker Återstående löptid (år) ICA 5, ,6 Q-Park 5, ,0 H&M 3, ,0 Åhléns 3, ,3 Lindex 2, ,9 Willys och Hemköp (Dagab) 2, ,0 Stadium 2, ,6 Kappahl 1, ,5 New Yorker 1, ,3 Kicks 1, ,9 Summa, tio största hyresgästerna 30, Hyresavtal och hyresgäster De tre största hyresgästerna utgörs av ICA, Q-Park och H&M vilka tillsammans står för 15,0 procent av det totala hyresvärdet, fördelat på 18 olika lokaler, vilket ger en god riskspridning. De tio största hyresgästerna står för 30,1 procent. Det enskilt största kontraktet är Q-Park i Punkt, Västerås på 17 Mkr som svarar för 3,8 procent av det totala hyresvärdet. Den kontrakterade årshyran fördelar sig enligt följande med cirka 70 procent butiker, cirka 18 procent kontor, cirka 4 procent bostäder, 1 procent lager och cirka 7 procent övrigt, där bland annat utbildning, kultur och parkering ingår. Agora eftersträvar en jämn fördelning på hyres av talens förfallostruktur, både per fastighet och totalt för portföljen. Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,8 år. Avslutade projekt I mars flyttade Member 24 in hyresgästanpassade lokaler i Smedjan, Eskilstuna. Det var Member 24 första gym i Eskilstuna. 1 juli flyttade Sweco in i sina nya lokaler i Centra, fastig heten Lennart 17, i Västerås. FÖRDELNING HYRESINTÄKTER KONTRAKTSSTRUKTUR/FÖRFALLOÅR 7 % 4 % 1 % 26% 22% 18 % 17% Butik Kontor Övrigt Bostäder Lager 70 % 10% 7% 5% 5% 3% 2% 2% 1% >2026 Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,8 år. 8

9 FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till Mkr, 30 procent av kapitalförsörjningen. Aktieägarna har andel i det egna kapitalet baserat på deras aktieinnehav. Agora har tre aktieslag; stamaktier indelade i serie A och B med olika röststyrka och preferensaktier som löper med en förutbestämd och fixerad utdelning. Agoras soliditet uppgick till 30 procent per 30 september Främmande kapital Den 30 september 2016 hade Agora räntebärande skulder uppgående till Mkr (2 263). Förän dring sedan årsskiftet avser lösen av lån och amorteringar, 56 Mkr, nytt externt lån 510 Mkr, obliga tions lån om 150 Mkr samt skuldrevers på 90 Mkr. Räntebärande nettoskulder efter avdrag för aktiverade upplåningskostnader uppgick till Mkr (2 246). Räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 ggr (1,6). De räntebärande skulderna utgjorde per 30 september 2016, 66 procent av kapitalförsörjningen, seniorlån 57 procent, mezzaninlån 6 procent och obligationslån 3 procent. Belåningsgrad fastigheter, så kallad loan to value (LTV), räntebärande skulder med säkerhet i fastig heter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång uppgick till 57 procent. Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs av ett mezzaninelån om totalt 250 Mkr samt säljarreversen om 90 Mkr och obligationslånet om 150 Mkr. All finansiering sker i svenska kronor. Övriga skulder Övriga skulder uppgick per 30 september 2016 till 181 Mkr, 4 procent av kapitalförsörjningen och utgörs i huvudsak av uppskjuten skatte skuld, leverantörsskulder, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. KAPITALFÖRSÖRJNING 6 % 4 % 3 % 30 % 57 % Seniorlån Eget kapital Mezzaninelån Övriga skulder Obligationslån Genomsnittlig ränta och räntebindning Den genomsnittliga upplåningsräntan för de totala räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 2,9 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden per 30 september var 4,1 år. Kapitalbindning Per sista september uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,6 år. Kvarvarande kreditfaciliteter som förfaller under 2016 är 6 Mkr. 9

10 Kreditgivare och säkerheter Låneportföljen är fördelad på 4 kreditinstitut; Deutsche Pfandbriefbank AG, Swedbank AB, Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt och If Skadeförsäkring AB. Utöver detta ett obligations lån som från och med november 2016 är noterat vid Nasdaq Stockholm samt en säljar revers. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om Mkr lämnats. Därutöver har Agora lämnat pant i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen från Agora. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick efter tredje kvartalet 2016 till 68 Mkr (111). Förändringen jämfört med föregående år förklaras av förändringarna i rörelse fordringar och rörelseskulder. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick efter tredje kvartalet 2016 till -193 Mkr (-315). Investe ringar i fastigheterna i huvudsak hyresgästanpass ningar på -57 Mkr ett kassaflöde på 64 Mkr vilket avser försäljningar av två fastigheter under perioden. Förvärv av fastigheterna i Västerås -199 Mkr. Räntebärande skulder 30 SEP DEC 2015 Långfristiga skulder till kreditinstitut Aktiverade lånekostnader Summa långfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut Utnyttjad checkkredit - - Summa kortfristiga skulder till kreditinstitut Summa räntebärande skulder Kapitalbindning Bindningstid Mkr Andel, % , , , , , ,2 Summa Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick efter tredje kvartalet 2016 till 179 Mkr (264). Upptagna lån och emissioner 901 Mkr, amorteringar/lösen av lån samt utdelning till preferensaktieägare, -721 Mkr. Periodens kassaflöde januari september 2016 uppgick till 55 Mkr (60) och utgående likvida medel 115 Mkr (60). Covenanter och risktagande Agoras finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut finns det fast lagda gränsvärden, så kallade covenanter, för nyckeltal. Agoras egna mål stämmer med bankernas krav. Ränteförfallostruktur Förfalloår Mkr Snittränta, % Andel, % Rörlig , , , ,9 17 Summa ,9 100 Nyckeltal finansiering 30 SEP DEC 2015 Räntebärande skulder, Mkr Eget kapital, Mkr Belåningsgrad, fastigheter % Belåningsgrad, % Genomsnittlig räntebindning, år 4,1 4,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,6 3,8 Medelränta räntebärande skulder, % 2,9 2,8 10

11 AKTIEN OCH AKTIEÄGARE Aktien Det totala börsvärdet på Agoras aktier av serie B och preferensaktier uppgick per den 30 september 2016 till 879 Mkr respektive 101 Mkr. Agoras B-aktier är listade på Nasdaq First North. Företrädesemissionerna av stamaktier av serie A och serie B med företrädesrätt för Agoras aktieägare, för vilken teckningsperioden avslutades den 19 september 2016, tecknades till 113,5 procent. Bolaget tillfördes därmed totalt 160,1 Mkr (före emissionskostnader). Per 30 september 2016 fanns det totalt stam aktier av serie A vilka berättigar till en (1) röst per aktie, stamaktier av serie B vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie och preferensaktier vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie. Totalt finns det aktier och röster. Börskursen per sista september 2016 var 34 kronor/b-aktie. Preferensaktien ger en årlig utdelning om 20 kronor per aktie, vilken handlas på Nasdaq First North. Börs kursen per sista september 2016 var 277 kronor per preferensaktie. med verkan att skillnaden mellan köp- och säljkurs inte överstiger en viss nivå. Syftet med avtalet är således att främja likviditeten i Agoras stamaktie av serie B. Incitamentsprogram Inom Agora finns optionsprogram för ledningen. Syftet med optionsprogrammet är att premiera ett långsiktigt engagemang hos koncernens led ning, att tillse att Agoras långsiktiga värde tillväxt återspeglas i ledningens ersättning och att i övrigt öka intres segemen skapen mellan kon cer nens led ning och dess aktie ägare. Teck nings optionerna utgavs mot ett marknadsmässigt vederlag beräknat enligt Black & Scholes. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie av serie B. Tecknings option erna får nyttjas för teckning av aktier i Agora under perioden från och med den 1 april 2018 till och med den 30 juni Teckningskursen ska uppgå till 52 kronor. Det kommer att ske en omräknad teckningskurs och om räk nat antal aktier som varje tecknings option berättigar till teckning av i enlighet med teckningsoptionsvillkoren med anledning av genomförda företrädesemissioner. Aktieägare Agora har två dominerande huvudaktieägare, M2 Asset Management AB och Kvalitena AB (publ). Efter tredje kvartalet motsvarade M2 Asset Managements innehav till motsvarande 38,47 procent av rösterna och 22,83 procent av kapitalet. Kvalitenas innehav mot svarade 35,65 procent av rösterna och 16,2 procent av kapitalet. De tio största ägarna representerade tillsammans 92,81 procent av totalt aktiekapital vid utgången av tredje kvartalet Likviditetsgarant Agora har ett avtal med Remium enligt vilket Remium agerar likviditetsgarant i Agoras stamaktie av serie B avseende handeln på First North. Åtagandet innebär huvudsakligen att likviditetsgaranten åtar sig att när så är möjligt ställa kurser på både köp- och säljsidan, 11

12 Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Totalt antal röster Rösträttsandel, % Aktiekapitalandel, % A-aktier ,84 15,00 B-aktier , ,53 83,78 Preferensaktier , ,63 1,17 Summa AKTIEÄGARE Aktieägare per 30 september 2016 Antal Antal Antal Röster, % Kapital, % Tio största aktieägarna A-aktier B-aktier preferens aktier M2 Asset Management AB ,47 22,83 Kvalitena AB (publ) ,65 16,20 Kåpan Pensioner ,12 14,42 Klövern ,97 9,34 D. Carnegie & Co AB ,55 8,37 Fastighets AB Balder ,14 7,38 Länsförsäkringar Fastighetsfond ,30 5,42 Sterner Stenhus Förvaltning AB ,90 4,47 CAIL Credit Agricole Indosuez Luxembourg ,16 2,72 Lipid AB ,70 1,66 Övriga aktieägare ,04 7,19 Utestående aktier ,0 100,0 12

13 KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG MKR 2016, 3 MÅN JUL SEP 2015, 3 MÅN JUL SEP 2016, 9 MÅN JAN SEP 2015, 8 MÅN MAJ DEC Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Central administration Engångskostnader i samband med uppstart Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter, orealiserade Värdeförändring fastigheter, realiserade Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN Övrigt totalresulat Totalresultat för perioden hänförligt till moderbolagets ägare Resultat per stamaktie före utspädning 1,17 0,70 2,14 3,72 Resultat per stamaktie efter utspädning 1,14 0,67 2,08 3,58 13

14 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 30 SEP DEC SEP 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Uppskjutna skattefordringar Övriga finansiella tillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Övriga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Långfristiga skulder Räntebärande skulder Uppskjutna skatteskulder Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Då tillträdesdagen för de förvärvade fastigheterna Punkt och Gallerian var 30 september 2016 redovisas inte något resultat för dessa i delårsperioden januari september 2016, däremot inkluderas fastigheternas tillgångar och skulder i koncernens balans räkning. 14

15 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG MKR 2016, 3 MÅN JUL SEP 2015, 3 MÅN JUL SEP 2016, 9 MÅN JAN SEP 2015, 8 MÅN MAJ DEC Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter Förvärv av fastigheter via bolag Försäljning av förvalningsfastigheter Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Lösen/amortering av lån Emissioner Utbetald utdelning preferensaktier Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Ingående likvida medel Periodens kassaflöde UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL FÖRÄNDRING AV KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG MKR 2016 JAN SEP 2015 MAJ DEC Ingående eget kapital Periodens totalresultat Ny-/Fond-/Apportemission Preferensaktieemission Utdelning preferensaktieägare -8-4 UTGÅENDE EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIE ÄGARE

16 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 2016, 3 MÅN JUL SEP 2015, 3 MÅN JUL SEP 2016, 9 MÅN JAN SEP 2015, 8 MÅN MAJ DEC Nettoomsättning Rörelsens kostnader Resultat före finansiella poster Finansnetto Resultat före skatt Uppskjuten skatt Resultat för perioden TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 30 SEP DEC SEP 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

17 ÖVRIG INFORMATION MÖJLIGHETER OCH RISKER Agora har för sin verksamhet identifierat ett antal väsentliga möjligheter och risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. De identifierade riskerna finns inom följande huvudområden: fastighetsvärdering, finansiering, kassaflöde och skatt. En utförlig beskrivning av samtliga möjligheter och risker samt hur Agora valt att hantera dem finns i Års redovisningen för 2015 sid 23. Inga väsentliga förändringar i bedömningen av möjligheter och risker har skett efter publiceringen av Årsredo visningen för letterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida: REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovis ningslagen, och för moderbolaget i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. I övrigt hänvisas till koncernens redovisningsprinciper som finns publicerade på hemsidan. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt mark - nads prissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings tjänster, övriga koncerngemensamma tjänster, samt debitering av koncernräntor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Agora har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktioner genomförda av Agora som har varit, eller är icke affärsmässig till sin karaktär eller sina villkor. Patrik Essehorn är delägare i MAQS advokatbyrå Stockholm AB, som löpande utfört juridiska tjänster åt Agora. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utgått under perioden. AKTIEMARKNADSKONTAKTER Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartals vis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Agora samt bolagsstämman. Presentationer sker dels i sam band med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Därutöver lämnas komp- ORGANISATION Moder bolaget hade den 30 september anställda, varav 10 kvinnor och 17 män. Från och med första kvartalet 2016 har Agora en egen bemanning för den kommersiella och tekniska förvaltningen samt för den ekonomiska och administrativa styrningen. MILJÖARBETE Lagstiftning och myndighetskrav utgör grunden för Agoras miljöarbete. Agora har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. REVISORS GRANSKNING Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av Agoras revisorer. Stockholm 17 november 2016 A Group of Retail Assets AB (publ) Styrelsen 17

18 NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE 30 SEP JUN MAR DEC 2015 Fastigheternas verkliga värde, Mkr Direktavkastningskrav värdering, % 6,0 6,0 6,1 6,1 Hyresvärde, Mkr Uthyrbar yta, kvm Genomsnittlig återstående löptid på hyreskontrakt, år 2,8 2,8 3,0 3,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % Antal fastigheter FINANSIELLA Soliditet, % Belåningsgrad, fastigheter, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,5 1,6 Genomsnittlig ränta, % 2,9 2,8 2,8 2,8 Genomsnittlig räntebindning, år 4,1 4,0 4,3 4,5 Genomsnittlig kreditbindning, år 3,6 3,3 3,5 3,8 AKTIERELATERADE Resultat per stamaktie före utspädning, kr Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 2,14 2,08 0,97 0,94 0,31 0,30 3,72 3,58 Utdelning per preferensaktie, kr 15,00 10,00 5,00 10,00 Eget kapital per stamaktie, kr Börskurs per stamaktie, kr Börskurs per preferensaktie, kr Antal utestående stamaktier, st Antal utestående preferensaktier, st Genomsnittligt antal utestående stamaktier före utspädning Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning Börsvärde stamaktier serie B, Mkr

19 DEFINITIONER Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärderingarna. Eget kapital per stamaktie Eget kapital i förhållande till antal utestående stamaktier per balansdagen med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av det egna kapitalet baserat på preferensaktiernas börskurs på balansdagen. Ekonomisk uthyrningsgrad Intäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde. Genomsnittlig återstående löptid på hyreskontrakt Återstående löptid på samtliga uthyrda ytor exklusive parkeringsplatser, garage, bostäder och skyltar. Kontrakten viktas med avseende på totalhyra. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Utdelning per preferensaktie Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Årshyra Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad Driftöverskott i förhållande till hyresintäkter. 19

20 FINANSIELL KALENDER Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare 4 januari 2017 Bokslutskommuniké 23 februari 2017 Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare 5 april 2017 Årsredovisning 2016 maj 2017 YTTERLIGARE INFORMATION Ytterligare information kan erhållas av: Wilner Anderson, VD wilner.anderson@agoraretail.se Agneta Segerhammar, CFO agneta.segerhammar@agoraretail.se Växel: Denna information är sådan information som Agora är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 17 november 2016 kl CET. Bolagets aktie (AGORA) är upptagen till handel på Nasdaq First North med Remium Nordic AB som Certified Adviser. Samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden finns på Agoras hemsida, A Group of Retail Assets Sweden AB (publ) Kungsgatan 37, Box Stockholm, Sweden 20