Slutrapport till Boverket avseende projektet 5 Yes-kommunernas riktlinjer för lovbefriade åtgärder

Transkript

1 Slutrapport till Boverket avseende projektet 5 Yes-kommunernas riktlinjer för lovbefriade åtgärder Lomma kommun Datum: Diarienummer: MB

2 5 Yes-kommunernas riktlinjer för lovbefriade åtgärder Slutrapport Lomma kommun ansökte om stöd från Boverket för projektet 5 Yes-kommunernas riktlinjer för lovbefriade åtgärder, ett s.k. utvecklingsprojekt för tillämpning av plan- och bygglagen. Beslut om att bifalla ansökan togs Projektet har bedrivits som ett samarbetsprojekt mellan Lomma kommun, Burlövs kommun, Staffanstorps kommun, Svedala kommun och Kävlinge kommun. Kommunerna utgör tillsammans de s.k. 5 Yes-kommunerna. I projektet har också Länsstyrelsen Skåne deltagit. Projektet har operativt genomförts av en arbetsgrupp bestående av deltagare från samtliga 5 Yes-kommuner. Projektledaren är anställd i Lomma kommun. Flera olika personer från de medverkande parterna har deltagit och bidragit i projektet. Kärngruppen har dock varit densamma under hela projektets gång. Projektet har pågått mellan oktober 2014 och december Bakgrund 5 Yes-kommunerna, Lomma, Burlöv, Staffanstorp, Svedala och Kävlinge, har sedan mitten av 90-talet utgjort en frivillig samarbetskonstellation. Samarbetet syftar till kunskapsutbyte och till att hålla varandra informerade. Kommunerna är lokaliserade mitt i den expansiva Öresundsregionen i sydvästra Skåne. Inflyttningen till regionen är stor med bland annat ett högt bebyggelsetryck som resultat. 5 Yes-kommunerna är förhållandevis små och har en stor andel villabebyggelse. Avstånden inom regionen och mellan kommunerna är korta. Kommuninvånare, byggentreprenörer, kontrollansvariga, arkitekter m.fl. arbetar i hela området och rör sig snabbt över kommungränserna. Till följd av regionens förutsättningar samt kommunernas demografi och bebyggelsestruktur har införandet av nya bygglovsbefriade åtgärder bedömts få stort genomslag. För att aktörer ska kunna arbeta, verka och planera sina byggprojekt effektivt inom regionen är det viktigt att kommunerna samverkar kring tillämpningen av bygglagstiftningen. Reglerna i ovan nämnda paragrafer upplevde vi främst anpassade för normal-/idealfallet och därför svåra att tillämpa i sammanhang där andra förutsättningarna gäller. Det är kändes också oklart hur gränsdragningen mot övriga bestämmelser i PBL skulle göras samt att avsaknaden av definitioner ökade osäkerheten för tillämpning ytterligare. Vi kände med hänsyn till det ovan nämnda att det var av vikt att göra en genomgång av de nya reglerna och att ta fram riktlinjer för en rättssäker, likartad, högkvalitativ och genomarbetad tillämpning samt att göra en övergripande analys av lagändringens konsekvenser. Projektets inriktning och mål Projektets inriktning och mål har varit att ta fram information och gemensamma riktlinjer för de bygglovsbefriade åtgärder som införts i plan- och bygglagens 9 kap 4 a-e. Målet har varit att framtaget material ska fungera som handläggarstöd vid anmälningsärenden och som introduktionsmaterial för t.ex. nyanställda. Materialet ska kunna fungera som informationsunderlag för upplysning om tillämpningen av lagen avseende lovbefriade åtgärder. Avsikten har också varit att materialet eller delar av det ska publiceras. Ytterligare ett mål har varit att arbeta fram gemensamma anmälningsblanketter.

3 Hur finansiellt medel använts Projektet 5 Yes-kommunernas riktlinjer för lovbefriade åtgärder har beviljats kronor i stöd från Boverket. Stödet kan utgöra 100 % av den totala kostnaden för projektet. Vid sammanställning av projektet inför slutrapportering uppgår kostnaderna totalt till kronor. Stödmottagaren, Lomma kommun, har erhållit 75% av beviljat medel i förskott. Förskottet har fördelats mellan Lomma kommun och de medsökande kommunerna procentuellt enligt fördelning som angetts i ansökan om medel den 9 september Kostnaderna har bestått av timkostnader för de personer som arbetat i projektet från de deltagande kommunerna och är beräknade på den i ansökan angivna schablonkostnaden 1000 kr/tim. Arbetets genomförande Projektet har i huvudsak genomförts i mötesform där samtliga medverkande parter deltagit. Mötena har avhandlat framtagna problemformuleringar kopplade till bygglovsbefriade åtgärder. Mellan mötena har problemformuleringarna, föreslagna riktlinjer och föreslaget handläggarstöd processats av respektive part för att åter diskuteras vid nästa möte. Problemformuleringarna som hanterats i projektet bygger på konkreta förfrågningar och aktuella anmälningsärenden från allmänheten till de deltagande parterna. Frågeställningar har diskuterats och vidareutvecklats inom arbetsgruppen. Vissa frågeställningar och problemformuleringar har framkommit utifrån de deltagande parternas erfarenheter och vad som kunnat ses som rimliga och troliga scenarier. Under projektets gång har problemformuleringar tillkommit och lagts till allteftersom. Parallellt med diskussionerna har konsekvensanalyser gjorts av vad som kan bli följden av lovbefrielsen och hur dessa eventuella följder kan, bör och ska hanteras i handläggningen. Vissa problemställningar har diskuterats med extern juridisk expertis. När svar och resonemang återkopplats har dessa beaktats i framtagandet av riktlinjerna. Några frågeställningar har via mail och/eller telefonkontakt processats med ett större antal mer eller mindre slumpvis utvalda kommuner runt om i landet. Arbetsgruppen har sammanlagt haft 16 möten i projektet. Projektet har genom Länsstyrelsens försorg presenterats på Sydlov vid två tillfällen. Sydlov är ett kommunalt nätverk med sammankomster fyra gånger per år, där de skånska kommunernas bygglovsavdelningar bjuds in för att diskutera aktuella och gemensamma ämnen. Presentationerna ägde rum en gång i projektets inledningsfas samt en gång i projektets avslutningsfas. Vid båda tillfällena inhämtades synpunkter och reflektioner från deltagarna. Arbetsgruppen har vid ett möte presenterat utvalda problemställningar och synpunkter för en representant från Boverket och diskuterat dessa. Syftet med mötet var att lyfta delar av problemställningarna och tydliggöra svårigheterna i handläggningen av de lovbefriade åtgärderna och att få höra Boverkets eventuella inställning i frågorna. Vid en sammankomst med Gnosjö, Värnamo, Gislaved och Länsstyrelsen Jönköping, som tillsammans bedriver projektet Lathund för bygglovs- och anmälningspliktiga åtgärder, diskuterades eventuella samarbetsvinster. Vid mötet presenterades även delar av de problemformuleringar som tagits fram i vårt projekt avseende lovbefrielse. Synpunkter och reflektioner inhämtades och delgavs.

4 Utvalda delar av projektets problemformuleringar och slutsatser har presenterats för stödmottagarens miljö- och byggnadsnämnd, november Projektets slutrapport har anmälts som ett ärende till miljö- och byggnadsnämndens sammanträde i januari Resultat och konsekvensanalys Projektet har resulterat i ett femtiotal problemformuleringar och utbredningsområden. Dessa har sammanställts och beskrivits i externt riktad information och riktlinjer samt i handläggarstöd. En av anledningarna till projektets uppkomst var att problem kunde förutspås till följd av införandet av de bygglovsbefriade åtgärderna i plan- och bygglagen, inte minst då det saknas rättspraxis på området. Konsekvensanalyser och problematiseringar har under projektets gång allteftersom nya förfrågningar och ärenden inkommit tenderat att bli mer omfattande än vad som från början kunde anas. Vi har till följd av osäkerheten i rättsläget och tvetydigheten i lagtexten känt oss föranledda att flera gånger revidera vår inställning till projektets slutprodukt såväl som vår syn på hur de lovbefriade åtgärderna bör och ska hanteras. Genom konsekvensanalyser har vi sett att det kan spela stor roll i vilken turordning bygglovsbefriade åtgärder anmäls, hanteras och utförs i förhållande till andra, t.ex. bygglovspliktiga, åtgärder. I vissa fall kan turordningen vara helt avgörande för fortsatt utveckling och bebyggande av en fastighet. Som exempel kan ges att det är mycket oklart hur en lovgiven area som uppförts som en komplementbyggnad och som sedan byggs till med stöd av 9 kap 4 a PBL ska hanteras. En privatpersons planer och möjligheter till fortsatta byggåtgärder på fastigheten, genom bygglovsplikt eller genom bygglovsbefrielse, kan vara helt avgörande av hur denna ovan nämnda area hanteras. na kan bli mycket omfattande och således problematiska. Antagligen både för byggherren och för byggnadsnämnderna. Liknande problem och osäkerhet har visats i konsekvensanalyserna av många fler problemställningar. Att genom riktlinjer fastställa hur olika åtgärder skall hanteras har utifrån det ovan anförda varit mer problematiskt än vad som inför projektets igångsättande kunde förutspås. Av de problemformuleringar som hanterats inom projektet finns få av deras svar att hämta ur planoch bygglagen eller i propositionen som föregått lagändringen. Vid de tillfällen som projektet presenterats utanför projektgruppen har få övertygande svar eller lösningar inhämtats. Vid den undersökning som gjorts med ett större antal slumpvis valda kommuner runt om i landet erhölls ett mycket splittrat resultat på samma frågeställning. Ungefär hälften av de tillfrågade kommunerna svarade att åtgärden som frågeställningen hanterade inte tilläts och den andra hälften av de tillfrågade svarade det motsatta. Av den hälft som svarade tillåtande var ca 25 procent till en början ganska övertygade medan 25 procent var mer tveksamma. Samma procentandel ganska övertygade respektive mer tveksamma återfanns bland de som svarade att de inte skulle tillåta åtgärden. Vid presentationerna av problemställningar på Sydlov framkom sällan någon tydlig enighet bland deltagarna. När följdsituationer och konsekvensanalyser presenterades till ursprungsfrågorna tenderade dessutom svaren att bli annorlunda och osäkerheten ännu större. Samma erfarenheter har vi från synpunkter och svar som inhämtats från juridisk expertis och från diskussioner och presentationer vid övriga tillfällen.

5 Produktresultat Riktlinjer, information och handläggarstöd har framarbetats. Ett förslag på gemensam anmälningsblankett har tagits fram. Riktlinjerna och informationen har samlats i en skrift som avser att ge information till den intresserade eller berörda kommuninvånaren, entreprenören eller annan aktör. Till informationen har projektet tagit fram egenhändigt gjorda illustrationer som syftar till att tydliggöra ytterligare. (Se bilaga) et har sammanställts i ett dokument avsett för internt stöd och som guidning vid förfrågningar eller handläggning av ärenden. Till stödet har lagstöd, konsekvensanalyser och problembilder fogats. Dokumentet ska ge stöd och information till handläggare, såväl erfarna som eventuellt nyanställda. et anger inte hur frågorna ska bedömas i varje enskilt fall utan ska ge input och fingervisning om vad som torde vara en rimlig inriktning och väg att gå. Då rättsläget och även kunskapen om hur de bygglovsbefriade åtgärderna ska hanteras är bristfälligt och osäkert i dagsläget kommer såväl riktlinjer som handläggarstödet med stor sannolikhet behöva revideras. Tanken är att dokumenten ska ajourhållas och revideringar göras allteftersom ny information, nya erfarenheter eller ny rättspraxis framkommer. Det som idag är ett handläggarstöd kan om exempelvis rättspraxis eller annat stöd för omtolkning framkommer lyftas in som en riktlinje och vice versa. Då 5 Yes-samarbetet är ett etablerat samarbetsforum sedan lång tid tillbaka ser vi det fullt möjligt att våra gemensamma dokument ständigt hålls uppdaterade. Publicering av information, så som angetts i ansökan om medel, sker först efter stödmottagaren erhållit eventuellt godkännande av slutrapport och projektet från Boverket. En gemensam anmälningsblankett har framarbetats. Blanketten har emellertid inte börjat användas vid slutförandet av projektet. Projektet anser inte att blankettens tillämpning är nödvändig eller avgörande för en mer enhetlig hantering av de lovbefriade åtgärderna mellan kommunerna. Det är i skrivande stund oklart om blanketten kommer att tillämpas i alla eller någon av 5 Yes-kommunerna. (Se bilaga) Spridning och förfrågningar Länsstyrelsen Skåne har spridit information om projektet till kontaktpersoner för tillsynsvägledning på 16 länsstyrelser. Flera visade vid tillfället intresse av en gästföreläsning gällande projektet. En konkret förfrågan om föredrag har kommit från Länsstyrelsen Västra Götaland. Intresseyttringar om en presentation av projektet har också kommit från projektet Processkartläggning inom PBL-området som drivs av kommunerna Höganäs, Bjuv och Ängelholm. Lomma kommun har vi ett tillfälle anordnat en s.k. bygglovsskola där allmänheten bjöds in. Vid tillfället presenterades bl.a. tillämpningen av 9 kap 4 a-e PBL, d.v.s. bygglovsbefriade åtgärder. Dessvärre var sammankomsten inte särskilt välbesökt. Behov av att upprätta nya nätverk och sprida projektet via sociala medier har till dags datum inte ansetts föreligga.

6 Slutsatser Fastställandet av riktlinjer för hur bygglovsbefriade åtgärder ska hanteras har visat sig vara svårare än förväntat. De bygglovsbefriade åtgärderna kan få stor påverkan på hur en fastighets möjlighet att utvecklas och bebyggas i framtiden. När och hur anmälan görs och när åtgärder vidtas har betydelse också för framtida åtgärder på en fastighet. Det kan vara svårt för såväl en fastighetsägare som för byggnadsnämnden att förutse konsekvenser. Att informera om följdproblematik är svårt och problematiskt. Riktlinjer och handläggarstöd måste hanteras som levande dokument med möjlighet till revideringar och förändringar när ny information tillkommer. Projektets har rönt stort intresse och presentationer av har efterfrågats av bland andra Länsstyrelsen Västra Götaland. Fortsatt arbete Diskussioner har förts inom projektet om en uppföljning eller utvärdering av tillämpningen av de bygglovsbefriade åtgärderna samt de handläggarstöd och riktlinjer som tagits fram. Att, efter exempelvis ytterligare ett år, utvärdera såväl vårt eget arbete och tillämpning av framtagna resultat för att se på eventuella effekter i ledtider och handläggning samt hur andra tillämpar lovbefrielsen känns högst relevant. Vi avser därför att titta på eventuella projektmöjligheter och finansiella lösningar. Bilagor: - 1) Riktlinjer - 2) - 3) Anmälningsblankett - 4) Tidredovisning

7 Bygga utan bygglov Till dig som planerar att bygga Bilaga 1 Riktlinjer

8 Viktigt för dig som vill utföra bygglovsbefriade åtgärder! Från och med 2 juli 2014 gäller förändringar i plan- och bygglagen vilket innebär att det inte krävs lov för att utföra vissa åtgärder. Men i de allra flesta fall krävs det en anmälan till kommunen och ett startbesked innan bygget påbörjas! Anmälan till kommunen och beslut om startbesked krävs för uppförande eller tillbyggnad av komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus om högst 25 m 2, tillbyggnad på befintligt bostadshus med 15 m 2 i bruttoarea samt att i ett bostadshus inreda en ytterligare bostad. Enligt lagen får du även bygga maximalt två takkupor på en- eller tvåbostadshus utan bygglov. Bygglovsbefrielsen för friggebodar, 15 m 2 skärmtak och skyddande av uteplats gäller fortfarande som vanligt. Lovbefrielsen gäller inte för åtgärder som vidtas på byggnader eller inom bebyggelseområden som är särskilt värdefulla från historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärlig synpunkt. Hör med din kommun vad som gäller för just din fastighet. Det finns även andra kriterier som ska uppfyllas för att bygglovsbefrielsen ska gälla, läs vidare i vår broschyr för att säkerställa att din tilltänkta åtgärd inte kräver bygglov!

9 Komplementbyggnader eller komplementbostadshus om högst 25 m 2 Du får uppföra eller bygga till en eller flera komplementbyggnader om totalt 25 m 2 byggnadsarea i omedelbar närhet till ett befintligt en- eller tvåbostadshus utan bygglov. Byggnaden får användas som bostadshus och kallas då komplement bostadshus. Du kan också välja att ha det som en ren komplementbyggnad som t.ex. garage, förråd, ateljé eller liknande. Byggnaden får vara högst 4 meter i nockhöjd, det vill säga från marken till högsta nivån på taket. Tillbyggnad om högst 15 m 2 bruttoarea Du får göra en tillbyggnad till ett en- eller tvåbostadshus (inte komplementbostadshus) med högst 15 m 2 bruttoarea. Tillbyggnaden får inte vara högre än nockhöjden på bostadshuset. Möjligheten till lovbefriad tillbyggnad om max 15 m 2 i bruttoarea kan endast utnyttjas vid ett tillfälle och en tillbyggnad. Detta gäller även om inte alla 15 m 2 utnyttjas vid anmälanstillfället.

10 Högst två takkupor på bostadshuset Om du inte har några takkupor får du utan bygglov uppföra 2 takkupor på byggnaden som upptar högst hälften av takfallets längd. Tänk på att om du redan har en takkupa kan du endast uppföra en lovbefriad takkupa. Lovbefrielsen gäller för högst 2 takkupor per byggnad oavsett om det är en- eller tvåbostadshus. Lovbefrielsen gäller endast för nyuppförande av takkupor, inte för tillbyggnad av befintliga kupor. Inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus Du får inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus (men inte i ett tvåbostadshus eller komplementbostadshus) utan bygglov. För att lovbefrielsen om inredning av ytterligare bostad i enbostadshus ska gälla måste den nya bostaden vara självständig och uppfylla krav på tillgänglighet. Lovbefrielsen gäller inte för utökning av befintlig bostad. Tänk på att om du ska inreda en ytterligare bostad eller uppföra ett komplementbostadshus gäller eventuella kommunala bestämmelser angående antal p-platser, sophantering, vatten och avlopp med mera. Hör efter med din kommun vad som gäller.

11 Bygglovsbefrielsen gäller inte överallt! Inom följande områden gäller den inte (utöver värdefulla byggnader): Inom eller i anslutning till en flygplats eller ett skjutfält som är av riksintresse för totalförsvaret. Enligt bestämmelser i miljöbalken gäller i dessa områden inte bygglovsbefrielsen för komplementbostadshus, tillbyggnad eller inredning av ny bostad. Däremot kan man få uppföra komplementbyggnad och takkupor. Där kommunen i en detaljplan anger att bygglov krävs. Lovbefrielsen gäller inte för de åtgärder som placeras närmre gräns än 4,5 meter mot allmän platsmark. För att få uppföra en bygglovsbefriad åtgärd närmre gräns än 4,5 meter krävs ett skriftligt medgivande från berörda grannar. Det är du som byggherre som ansvarar för att ett medgivande lämnas in. Du ansvarar även för medgivande från infrastrukturhållaren vid fristående åtgärder närmre spårmitt än 30 meter.

12 Anmälan, kontrollansvarig, startbesked och avgifter En anmälan ska innehålla och skalenliga ritningar och en kontrollplan som underlag för startbesked. Kontrollansvarig krävs normalt inte för lovbefriande åtgärder men kan komma att krävas när byggnadsnämnden anser det behövligt. För handläggning av startbesked tar vi ut en avgift. Om du börjar bygga utan att ha fått startbesked kan du drabbas av sanktionsavgifter. Observera att det sedan krävs ett slutbesked för att få ta åtgärden i bruk! Tänk också på att ett startbesked inte vinner laga kraft. Du kan inte få startbesked för din lovbefriade komplementbyggnad innan du fått startbesked för enbostadshuset. Övrig information Tänk på att det kan krävas bygglov för att väsentligt ändra utseendet på en lovbefriad åtgärd efter att den har fått slutbesked. Skulle du vid ett senare tillfälle vilja söka lov för en annan åtgärd på fastigheten innebär den lovbefriade åtgärden inga hinder för framtida lovprövning. Ett exempel kan vara ombyggnad från carport om 25 m 2 till garage.

13 Informationsbroschyren är generella riktlinjer för bygglovsbefriade åtgärder. Broschyren anger inte hur bedömningen ska ske i varje enskilt ärende utan avser endast att ge stöd och vägledning för olika frågeställningar relaterade till åtgärder som avses i 9 kap 4 a-e plan- och bygglagen, PBL. Efterhand som rättspraxis och ändringar i styrande lagar och förordningar görs kommer denna broschyr att uppdateras.

14 Bilaga 2 et är ett dokument som riktas till handläggning av bygglovsbefriade åtgärder. Dokumentet anger inte hur bedömningen ska ske i varje enskilt ärende utan avser endast att ge stöd och vägledning för olika frågeställningar relaterade till åtgärder som avses i 9 kap 4 a-e plan- och bygglagen, PBL. Nödvändiga revideringar bör påkallas och förmedlas till samtliga 5 Yes-kommuner så snart det finns anledning. 1 Uppförande av komplementbyggnad vid tvåbostadshus. Min granne i tvåbostadshuset har uppfört en bygglovsbefriad komplementbyggnad. Nu vill jag göra en likadan åtgärd. Kan jag det? Antal lovbefriade komplementbyggnader avgörs av tomtindelningen. Om tydlig tomtindelning finns (gäller två tomter) kan en komplementbyggnad per tomt uppföras. Avstånd (4,5m till tomtgräns gäller, grannen kan medge närmare) Om tomtindelning inte finns kan endast en lovbefriad komplementbyggnad uppföras. Först till kvarn gäller när det endast finns en tomt och en komplementbyggnad får uppföras. 9 kap 4 a 2 st PBL Analys av ordalydelsen ger att en komplementbyggnad tillsammans med övriga byggnader som uppförts på tomten med stöd av paragrafen inte få bli större än 25m 2. Byggnaden ska således relatera till tomten. Likabehandlingsprincipen. Om ytterligare bostad inrymmes i ett enbostadshus i enlighet med 9 kap 4 c PBL och tydlig tomt för denna nya bostad ordnas på fastigheten kan två 25m 2 uppföras på fastigheten med stöd av 9 kap 4a PBL. Var går gränsen för vad som är en egen tomt?

15 2 Jag måste riva min huvudbyggnad Vad händer med min bygglovsbefriade komplementbyggnad/komplementbostadhus som jag uppfört med stöd av 9 kap 4a. Bygglovsbefriad byggnad får vara kvar. Fler bygglovsbefriade åtgärder kan inte vidtas på fastigheten. Det finns dock eventuellt möjlighet att söka bygglov för den aktuella bygglovsbefriade byggnaden enligt 9 kap 14 PBL. Tillämpligheten av 9 kap 14 PBL är dock osäker i detta sammanhang (se även fråga 28) I samband ned lovprövningen så skall alla de aspekter som tidigare förbisågs i detaljplanen såsom t.ex. prickmark beaktas. 9 kap 14 PBL. 9 kap 30, 30 a, 31 a-e PBL Den nya huvudbyggnaden kan komma att stå på prickmark. När/om ny byggnad uppförs på fastigheten ska en bedömning göras av vilken byggnad som är huvudbyggnad (den viktigaste byggnaden, TNC95) Ny bygglovsbefriad byggnad (25:a) kan inte byggas om inte den gamla bygglovsbefriade byggnaden först blir lovgiven. Se 9 kap 4 a punkt 2 PBL. Att göra 25:an lovgiven kan möjligen ske via 9 kap 14. Annars kan det vara nödvändigt att söka rivningslov (byggnaden kräver dock inte rivningslov) och bygglov för nyuppförande av byggnad enligt 9 kap 2 PBL. Bygglov kan då ev. lämnas i vanlig ordning i enlighet med 9 kap PBL. Problemformulering Om bygglov ska/kan hanteras för ändring av bygglovsbefriad byggnad till bygglovsgiven kan det innebära att byggnaden blir betraktad som planstridig med den konsekvensen att lov ej kan medges. Om fastighetsägaren inte väljer att lovpröva den bygglovsbefriade byggnaden kommer den byggnaden fortsätta ha bygglovsbefriad status. Hur ska det hanteras i arkiv med mera? Om kvarvarande byggnad, som uppförts utan bygglov, betraktas som huvudbyggnad kan det hindra från att ge bygglov för en ny huvudbyggnad (en- eller tvåbostadshus) på fastigheten om det i detaljplanen har reglerats till endast en huvudbyggnad på fastigheten? Kan den bygglovsbefriade byggnaden ändra status åter till att inte vara huvudbyggnad om ny huvudbyggnad uppförs enligt ovan resonemang. Hur hantera det i ärenden och arkiv med mera? (Se även fråga 5, problemformulering)

16 3 Tillbyggnad av lovgiven komplementbyggnad eller bygglovsbefriad komplementbyggnad/komplementbostadshus Kan jag vill bygga till min komplementbyggnad med stöd av 9 kap 4 a PBL? PBL möjliggör en prövning av bygglov för tillbyggnad av en lovbefriad komplementbyggnad. Om byggnadsytan understiger 25m 2 så får tillbyggnad upp till byggnadsyta 25m 2 utföras bygglovsbefriat. Yta över 25m 2 prövas genom bygglov. 9 kap 2 2 punkten PBL. 9 kap 4 a PBL met är förvisso otydligt i resonemang om uppföra eller bygga till. Mark och miljödomstolen 2012-P-3443 Om friggebod som är att betrakta som tillbyggnad då den ej är självständig. En lovbefriad komplementbyggnad kan få en tendens att svälla ut. Otydlig lagstiftning om att bygga till. Propositionen 2013/2014:14 bygger sin bygglovsbefriade åtgärd om 25m 2 på friggeboden. Rättspraxis saknas och kan ej heltäckande bygga på tidigare friggebodsdomar genom ett tillägg bygga till till begreppet uppföra. Bokstavstroget skulle detta kunna innebära en möjlighet att bygga till en lovgiven komplementbyggnad med upp till 25m 2 utan bygglov. Sannolikt var det dock lagstiftarens andemening/syfte att möjliggöra en bygglovsbefriad tillbyggnad på befintliga komplementbyggnader upp den totala byggnadsytan 25m 2 respektive 15m 2 för friggeboden. Vad händer med den bygglovsbefriade komplementbyggnadens status om bygglov beviljas för tillbyggnad? Prövas hela byggnaden eller bara tillbyggnaden? Befintlig lovbefriad del är redan prövad i startbeskedet (inom DP) ska den då prövas igen i samband med lovsökt tillbyggnad? Problemet i samband med bygglovsprövningen blir om den bygglovsbefriade åtgärden står i strid med plan.

17 4 Sammanbyggnad med huvudbyggnaden Kan en lovbefriad komplementbyggnad sammanbyggas med huvudbyggnad genom bygglov vid senare tillfälle? Verkar inte finnas något hinder. Tillbyggnaden genomgår vanlig lovprövning 9 kap 2.2 PBL Komplementbyggnaden blir då en del av huvudbyggnaden. Vad kan det innebära att komplementbyggnaden blir en del av huvudbyggnaden? Vad innebär det om komplementbyggnadsdelen är uppförd på prickmark vilket är möjligt enligt 9 kap 4 a PBL. Kan det tolkas att hela fastigheten blir planstridig? 5 Avstyckning Sökanden vill avstycka sin komplementbyggnad/komplementbostadshus från stamfastigheten. Lantmäterimyndigheten gör en lämplighetsprövning vid begäran om avstyckning. I de flesta fallen får myndighetsnämnden yttra sig över åtgärden genom samråd som sker i lantmäteriets regi. Vi kan inte hindra/avstyrka avstyckning enbart till följd av att komplementbyggnaden hamnar separat på en fastighet utan huvudbyggnad Om avstyckningen innebär att den nya huvudbyggnaden hamnar på prickmark eller på annat sätt olämpligt, har kommunen möjlighet att avstyrka åtgärden vid samråd från lantmäteriet. På stamfastigheten kan ett nytt lovbefriat komplementbostadshus uppföras Den bygglovsbefriade komplementbyggnaden blir huvudbyggnad (om inte det finns andra byggnader som kan bedömas utgöra huvudbyggnad på fastigheten). Byggnaden behåller statusen som lovbefriad. Se även fråga 2 för hur åtgärder kan behöva hanteras. Lantmäterimyndigheten gör en lämplighetsprövning vid begäran om avstyckning med stöd av: 3 kap 1 Fastighetsbildningslagen, FBL

18 Om de lovbefriade åtgärderna inte ska tas hänsyn till vid lovprövning kan således den lovbefriade byggnaden som efter avstyckning hamnat ensam på en ny fastighet byggas till. Varför gå omvägen via rivningslov och anmälan när det inte behövs. Pröva bygglov direkt? 6 Tillbyggnad av komplementbyggnad och dess befintliga area Jag vill bygga till min sedan tidigare bygglovgivna komplementbyggnad med stöd av 9 kap 4 a PBL (d.v.s. utan bygglov). Vad händer med den bygglovsgivna arean, försvinner den? Lovgiven yta frigörs inte per automatik. I anmälan ska byggherren tydligt redogöra för vilken area som anmälan om lovbefrielse avser. Anges hela befintliga byggnaden (lovgiven) del samt nytillkommen area i anmälan blir hela byggnaden icke lovgiven och befintlig lovgiven area frigörs. Anges endast den nytillkommen area i anmälan förblir befintlig lovgiven area lovgiven medan nytillkommen area blir lovbefriad. 9 kap 4 a PBL Enl. 9 kap 4a PBL får en komplementbyggnad både uppföras och byggas till utan att bygglov krävs. Arean som tillåts per tomt utan bygglov är maximalt 25m 2. Att bygga till en befintlig lovgiven byggnad på 10m 2 med 15m 2 men samtidigt förlora sina 25m 2 per automatik förefaller orimligt. Paragrafens ordalydelse anser vi tillåter både tillbyggnad samt nyuppförande av annan komplementbyggnad förutsatt att den nytillkomna arean på tomten inte överskrider totalt 25m 2. Anger byggherren att befintliga lovgivna 10m 2 önskas ingå i anmälan tillsammans med de nytillkomna 15m 2 förefaller det logiskt att 10m 2 frigörs från lovplikten och hela byggnaden blir lovbefriad. Paragrafen är dock ej tydlig på det sistnämnda. Det kan vara mycket svårt för en byggherre att inse eller förutse vad som blir följdproblematik och hur möjligheterna till fortsatt utveckling och bebyggande av fastigheten ser ut. Svårt att hålla reda på vad som är lovgiven respektive bygglovsbefriad del och vad som får vidtagas i efterhand. Kan del lovgivna sidan byggas till men inte den lovbefriade t.ex? Befintlig lovgiven komplementbyggnad som byggs till enligt 9 kap 4 a PBL blir således både lovgiven och icke lovgiven fast i olika delar.

19 7 Omvandling av komplementbyggnad till komplementbostadshus och dess area Om en sedan tidigare lovgiven komplementbyggnad omvandlas till ett komplementbostadshus, vad händer med den lovgivna arean, försvinner den? Befintlig lovgiven area frigörs. Enl. 9 kap 4a PBL krävs inget bygglov för att omvandla komplementbyggnad till komplementbostadshus. Begreppet synes vara förbehållet just sådana bostadshus som uppförs med stöd av 9 kap 4 a PBL och med stöd av anmälan. Denna syn stöds också av propositionen 2013/14:127. I propositionen har det yttryckts bl.a. att det är lämpligt att byggnaden får ett eget namn. Regeringen anser att komplementbostadshus är en bra benämning. I och med att komplementbostadshus som begrepp endast används på lovbefriade bostadshus bör ett sådant bostadshus aldrig kunna vara lovpliktigt eller lovgivet. Därmed bör även den lovgivna arean frigöras när ett komplementbostadshus tillkommer genom omvandling av komplementbyggnad med stöd av ovan angivna paragraf. 9 kap 4 a PBL När en 25m 2 stor befintlig lovgiven komplementbyggnad omvandlas till komplementbostadshus har den 25m 2 lovbefriade arean för tomten förbrukats. 25m 2 bygglovspliktig area kan (om inte DP eller något annat hindrar) åter användas på tomten. 8 Fasader vid ändring av en komplementbyggnad till ett komplementbostadshus Innefattar en bygglovsbefriad ändring av komplementbyggnad till ett komplementbostadshus enligt 9 kap 4 a, PBL, även prövning av väsentliga fasadändringar? Det krävs inte något bygglov för att ändra en komplementbyggnad till ett komplementbostadshus enligt 9 kap 4 a PBL. En ändring innebär bl.a. enligt definitionen i 1 kap 4 PBL, en eller flera åtgärder som ändra en byggnads utseende Utformning skall alltid granskas med utgångspunkt från: 2 kap 6 1 punkten PBL

20 9 Komplementbyggnad över gräns Jag och min granne vill uppföra en komplementbyggnad som ska placeras över gränsen. Kan vi göra det? Lovbefriade komplementbyggnader kan sammanbyggas i tomtgräns. Inga hinder från att placera en lovbefriad komplementbyggnad över tomtgräns. En förutsättning är dock ett medgivande från berörd granne att byggnaden placeras närmare gräns än 4,5 meter. 9 kap 4 a PBL Om gränserna är så belägna att det möjliggörs kan fler än två komplementbyggnader sammanbyggas med varandra förutsatt att det inte på någon tomt uppförs mer än 25m 2. Lovbefriad komplementbyggnad tillåts att sammanbyggas med annan lovgiven byggnad på granntomt (komplementbyggnad eller huvudbyggnad). Ett resonemang har varit att om en detaljplan anger att byggnader får sammanbyggas i tomtgräns samtidigt som en byggrätt per fastighet anges; då tillåts den totala byggnadskroppens area uppgå till tillåten area per fastighet x antal fastigheter. Huvudsaken är att arean inte överskrids på den enskilda fastigheten. Avseende bygglovsbefriade byggnader är det tillåtet att placera byggnader i gräns om grannar medger det. Det finns heller inget förbud mot att sammanbygga. Det viktiga är att arean per tomt inte överskrider 25m 2. Inför startbesked hanteras varje enskild anmälan för sig. Anmäler två (eller fler) grannar 25m 2 var för sig har vi svårt att se att vi ska titta på alla samtidigt och i ett sammanhang även om de är sammanbyggda i praktiken. Om den totala byggnadskroppen blir större än 25m 2 och det inte tillåts, vem skall då få avslag och med vilken motivering? Ska varannan granne i en solfjädersutformad fastighetsstruktur få startbesked medan varannan får avslag. Motivering för byggherren torde vara att denne enligt reglerna i 9 kap 4 a PBL tillåts att uppföra 25m 2 på sin fastighet och att grannen medgivet placering närmare gräns än 4,5m. 10 Jag vill bygga till mitt hus med mer än 15m 2. Kan jag använda mig både av de lovbefriade 15m 2 och bygglov för resten? Tillbyggnaden måste ske i två ärenden. Ett anmälningsärende och ett bygglovsärende Startbesked för den del som avses uppföras med stöd av lovbefrielse kan inte ges innan starbesked getts för den bygglovspliktiga delen.

21 Den bygglovspliktiga delen av tillbyggnaden måste vara självbärande. D.v.s. den ska inte vara beroende av att den lovbefriade delen uppförs. Därmed måste fasader redovisas i bygglovet på samtliga fasader. Den lovbefriade delen behöver inte följa detaljplanen 9 kap 4 b PBL 10 kap 2 PBL Vägg måste finnas på ritningen på den bygglovspliktiga delen. 11 Nyuppförande av en- eller tvåbostadshus När kan jag uppföra en lovbefriad tillbyggnad på 15m 2 på ett en-eller tvåbostadshus som håller på att uppföras? Efter att startbesked meddelats för bostadshuset kan startbesked för lovbefriad tillbyggnad ges förutsatt att övriga kriterier för startbesked är uppfyllda. Tillbyggnaden uppförs under ett eget ärende. 9 kap 4b PBL 12 Uppförande av lovbefriad tillbyggnad i tomtgräns Om jag uppför en lovbefriad tillbyggnad på 15m 2 i tomtgräns där detaljplanen inte tillåter gränsnära bebyggelse, underlättar det för mig att uppföra bygglovspliktiga tillbyggnader intill tomtgräns i framtiden? En lovbefriad åtgärds överrensstämmelse med detaljplanen ska inte tas hänsyn till vid kommande lovprövning. Vid handläggning av bygglovsprövning skall byggnadsnämnden helt bortse från lovbefriade åtgärder vid bedömningen av en fastighets eller ett byggnadsverks planenlighet. 9 kap 30 PBL (kommande föreslagen ändring) 13 Väsentlig ändring av en lovbefriad åtgärds yttre Jag har uppfört en lovbefriad åtgärd enl. 9 kap 4a-b PBL. Nu vill jag ändra dess yttre utseende. Krävs det bygglov? Vid en yttre ändring av en lovbefriad åtgärd kan bygglov krävas enligt 9 kap PBL. Det finns inga undantag från bygglovsplikten inom detaljplanelagt område om åtgärden

22 bedöms som att den påverkar byggnadens yttre utseende avsevärt och om den bedöms väsentligen ändra byggnadens eller områdets karaktär. 9 kap 2 PBL 9 kap 5 PBL 9 kap 4 b PBL En byggnad eller tillbyggnad kan vara lovbefriad men vara uppförd med bygglovsgivna fasader. En lovbefriad åtgärd kan rivas utan rivningslov och återuppföras i andra fasader utan bygglov förutsatt att varsamhetskraven uppfylls. Att ändra utseendet utan att riva byggnaden/tillbyggnaden kan emellertid kräva bygglov och kanske till och med avslås? Om bygglov krävs; vad ska bygglovet prövas mot. Detaljplan och/eller varsamhetskraven i PBL? Kan en fasadändring på en lovbefriad byggnad/tillbyggnad avslås om detaljplanen inte följs? 14 Sammanbyggnad av en- eller tvåbostadshus och befintlig lovgiven komplementbyggnad Jag vill koppla samman mitt bostadshus med min bygglovsgivna komplementbyggnad. Kan jag då använda mig av mina lovbefriade 15m 2? Förutsatt att alla andra krav för startbesked är uppfyllda bör det inte finnas några hinder för denna åtgärd. 9 kap 4 b PBL Komplementbyggnaden blir en del av huvudbyggnaden. Vad innebär åtgärden om komplementbyggnaden är uppförd på korsprickad mark där endast garage eller liknande komplementbyggnader får uppföras? Strider huvudbyggnaden mot detaljplanen om den före detta komplementbyggnaden är uppförd på exempelvis korsprickad mark? 15 Tillbyggnad med mer än en tillbyggnad på en- eller tvåbostadshus Jag vill bygga till mitt hus med två olika tillbyggnader. Tillsammans blir de max 15m 2. Kan jag använda mig av lovbefrielse för båda tillbyggnaderna. Bygglovsbefrielse gäller endast för en tillbyggnad oavsett om inte alla 15m 2 används.

23 Resterande m 2 kan inte uppföras utan bygglov med stöd av 9 kap 4b vid annan tillbyggnad. 9 kap 4 b PBL De m 2 som inte används vid uppförandet av den lovbefriade tillbyggnaden kan inte utnyttjas med stöd av 9 kap 4 b. Hur informera om detta till anmälaren? Vad innebär en tillbyggnad. Kan samma tillbyggnad byggas till med resterande m 2 upp till 15m 2 vid senare tillfälle. Är det då fortfarande en tillbyggnad? 16 Uppförande av balkong eller terrass Kan jag använda mig av lovbefrielsen om jag ska uppföra en balkong eller terrass på mitt en- eller tvåbostadshus? Som en förutsättning för lovbefrielsen gäller att den tillkommande arean räknas som bruttoarea. Åtgärden måste således innefattas i bruttoarean på bostadshuset för att lovbefrielsen ska kunna tillämpas. 9 kap 4 b PBL 17 Utnyttjande av befintligt skärmtak Jag har ett befintligt skärmtak på 15m 2. Jag vill uppföra fasader under taket för att ordna ett uterum. Kan åtgärden utföras lovbefriad? Är skärmtaket uppfört utan bygglov med stöd av t.ex. 9 kap 4 PBL krävs inget rivningslov om kommunen inte bestämt att det krävs rivningslov i detaljplan eller i områdesbestämmelser. Skärmtaket kan då demonteras och uppföras på nytt med fasader som en lovbefriad åtgärd förutsatt att alla andra kriterier för startbesked är uppfyllda. Är skärmtaket bygglovgivet krävs det inom detaljplan rivningslov för att demontera det. Att uppföra fasader under befintligt lovgivet skärmtak är sannolikt inte att räkna som en tillbyggnad utan mer troligt en utvändig ändring. Utvändig ändring inkluderas inte under lovbefrielsen i 9 kap 4 b. 9 kap 4 b PBL 9 kap 10 PBL

24 Enligt 9 kap 10 PBL får även byggnadsdelar som får uppföras utan lov rivas utan lov. Ett 15m 2 stort lovgivet skärmtak får, förutsatt att alla kriterier för lovbefrielse enligt nu gällande PBL uppfylls, uppföras utan lov. Får det då också rivas utan lov? 18 Tillbyggnad på tvåbostadshus Två familjer bor i varsin bostadsdel i ett tvåbostadshus. Kan de uppföra varsin tillbyggnad på max 15m 2 vardera? Enligt 9 kap 4 b PBL så gäller högst en tillbyggnad på max 15m 2 för en- eller tvåbostadshus. Således kan endast en tillbyggnad uppföras även om byggnaden definieras som ett tvåbostadshus. Tillbyggnaden kan dock delas mellan bostäderna. Om det finns en gräns mellan bostäderna måste berörda grannar medge att tillbyggnaden uppförs närmare gräns än 4,5m. Om bostadshuset kan definieras som två enbostadshus bör varsin tillbyggnad om max 15m 2 kunna uppföras. Förutsatt att alla kriterier i övrigt uppfylls för startbesked. 9 kap 4 b PBL Först till kvarn-principen gäller. De som delar ett tvåbostadshus som inte kan definieras som två enbostadshus får inte möjligheten till varsin tillbyggnad. Hur informera de som ev. berörs av begräsningen i ett tvåbostadshus som inte kan definieras som två enbostadshus? 19 Avstånd till gräns avseende kupor Hur nära gräns får bygglovsbefriade kupor uppföras? Finns ingen begräsning i lagen. Avstånd om 4,5 meter gäller inte per automatik i fråga om bygglovsbefriade kupor. En lämplighetsbedömning mot tillämpliga paragrafer i PBL ska göras 9 kap 4 b PBL Många tillsynsärenden kan komma att öppnas

25 I dagsläget är inte alla kupor anmälningspliktiga och myndighetsnämnden ges ingen möjlighet att pröva åtgärden för startbesked. 20 Halva takfallet Vad är halva takfallet? Längden från gavel till gavel på ett traditionellt sadeltak Regeringens proposition 2013/2014:127 s39 9 kap 4 b PBL 2 kap 5 1. Då en anmälan ej är obligatorisk kan många takkupor hamna som tillsynsärende. Den som inte läser propositionen och då anmälningsplikt inte föreligger kan misstaga sig och uppföra en kupa som utgör halva takfallet beräknat på annat sätt. Takfallet är enligt ovan definition längden från gavel till gavel på ett traditionellt sadeltak? Hur hanteras ett vinkelhus? Räknas även här längden från gavel till gavel. Här finns alla möjligheter att maximera en takkupa enligt (L1+L2 )/ 2. I en längd eller i hörna. L1 L2 21 När får takkupor utan bygglovsplikt uppföras på en pågående nybyggnation av eneller tvåbostadshus? Jag kom på att det skulle vara bra med två takkupor på mitt hus som är under byggnation. Kan jag uppföra dem innan färdigställande av bostadshuset? Vi ser inte att byggnationen måste ha ett slutbesked för att möjliggöra att utnyttja de bygglovsbefriade åtgärderna. Jämför om sökanden hade inkommit med anmälan om eldstad under pågående byggnation, då hade vi inte sagt att huset måste vara färdigbyggt.

26 9 kap 4 b PBL Sökanden har möjlighet att kringgå detaljplanen avseende byggrätt, byggnadshöjd och möjliggöra en andra våning genom att utnyttja regelverket om bygglovsbefriade åtgärder. Lättnaden kan komma att utnyttjas vid nyproduktion för att utöka byggrätt utöver detaljplanens bestämmelser. 22 Ytterligare kupa genom bygglov Kan man få bygglov för fler kupor efter att de bygglovsbefriade kuporna utnyttjats? Det finns inga hinder att söka bygglov för ytterligare kupor. Ytterligare takkupa hanteras som vanlig lovprövning 9 kap 2 PBL (Tillbyggnad) De bygglovsbefriade kuporna utgör inget hinder. Tvärt om är däremot inte möjligt då bygglovsgivna/befintliga kupor begränsar antalet lovbefriade kupor. I lagstiftningen med takkuporna gäller det att tänka i rätt ordning, börja med två lovbefriade kupor därefter söka lov. Turordningen på ansökningarna blir viktiga anmälan före lov. 23 Grannens medgivande Hur ska kommunen säkerställa att en åtgärd avseende en komplementbyggnad eller tillbyggnad närmare gräns än 4,5 m medges av grannar (samt närmare spårmitt än 30 m avseende uppförande av komplementbyggnad)? Kommunen ska inte endast upplysa om att grannemedgivande krävs. Kommunen skall tillse att ett skriftligt grannemedgivande inkommer vid placering närmare gräns än 4,5 meter och från järnvägens infrastrukturförvaltare inkommer vid placering närmare spårets mitt än 30 meter. Viktigt att kommunen har dokumentation på att grannemedgivande föreligger.

27 Om inget grannemedgivande finns kan åtgärden inte hanteras som en bygglovsbefriad åtgärd. Beslut av länsstyrelsen i Stockholm ärende Rättssäkerheten kan öka, dels för den sökande dels för berörd grannen, under förutsättning att rätt berörda grannar medger åtgärden. Finns inga direktiv om att vi ska höra grannar. 9 kap 25 PBL gäller endast i lovärenden. Då 9 kap 4 a och/el. 9 kap 25 PBL inte säger något om att kommunen skall höra grannar har projektet sett sig tvungna att fastslå en grundtanke som anses tillämplig. Problem med termen granne föreligger dock. Följande är hämtat från Boverkets kunskapsbank: Till kända sakägare räknas grannar med gemensam tomtgräns, så kallade rågrannar samt grannar på andra sidan mindre gator och vägar. Det vill säga sådana grannar som är ägare till fastigheter eller innehavare av någon annan särskild rätt än hyresrätt i fastigheter och vilkas rättigheter är inskrivna i fastighetsregistret. Observera att vid underrättelse till grannar ska samtliga lagfarna ägare till en fastighet underrättas, till exempel bägge makarna. (jfr prop 1985/86:1 sid 610) Täcker detta upp för begreppet berörd granne enligt 9 kap 4 a-b PBL. Enligt prejudicerande rättsfall, MMÖD mål nr P105-13, MMÖD mål nr P avser begreppet granne inte enbart någon som har ett ägarintresse utan även andra, som har av rättsordningen accepterade intressen avseende markanvändningen. Utifrån det ovan anförda kan byggnadsnämnden således inte sluta sig till att det enbart är ägare till berörda grannfastigheter som skall medge en lovbefriad åtgärd närmare gräns än 4,5 meter. Är det rimligt att den enskilde ska inhämta medgivande från samtliga hyresgäster i angränsande hyresfastigheten? Vad händer om starbesked medges utifrån medgivande endast från ägare och tillsyn påkallas från annan granne som enligt rättsordningen har ett accepterat intresse av markanvändningen? 24 Inredande av ytterligare bostad Vad innebär det att inredning av ytterligare bostad får strida mot plan? Åtgärden får strida mot plan i de avseende som planen begränsar eller hindrar inredande av ytterligare bostad i enbostadshus. Antal bostäder får avvika och det innebär att bostad får inrymmas i del som i plan betecknats med komplementdel eller liknande. Den lovbefriade åtgärden innebär inte att byggnadshöjd eller area får utökas.

28 9 kap 4a 10 kap 2. Inredande av en komplett bostad på vind tillåts medan utökning av den befintliga bostaden med t:ex ett sovrum inte tillåts på grund av begränsande planbestämmelser, tex på samma vind där en komplett bostad medges. Planbestämmelsens syfte sätts ur spel. Den bygglovsbefriade åtgärden kan bli föremål för tillsynsärende. Inredande av bostadsutrymme som inte är komplett kan strida mot detaljplan. Om duschutrymme t.ex. delas med övriga boende i källaren. 25 Rivning av byggnad eller del av byggnad Får 15m 2 tillbyggnad eller 25m 2 komplementbyggnad som uppförts med lov tidigare rivas utan rivningslov då de idag får uppföras utan lov (under vissa förutsättningar)? Finns inga motsättningar i lagen 9 kap 10 PBL, 6 kap 6-5 PBF Bygglovsgivna byggnader och byggnadsdelar kan få rivas utan att rivningslov krävs. Hur ska en rivning av en komplementbyggnad som uppfyller alla krav på lovbefriad byggnad enl. 9 kap 4 a PBL utan placering närmare gräns än 4,5 mot granne hanteras? Gäller det att de som när byggnaden uppfördes medgivet placeringen, eller att de som idag (om andra) medger att byggnaden rivs eller att nuvarande grannar hypotetiskt medger att byggnaden hade fått uppföras närmare gräns än 4,5 meter? 26 U-område Kan startbesked lämnas för en lovbefriad åtgärd på i detaljplanen markerat U-område? Enligt 10 kap 2 PBL får en lovbefriad åtgärd som avses i 9 4-4c strida mot detaljplanen. Åtgärdens lämplighet ska prövas inför starbesked. Eventuellt är placeringen olämplig men detaljplanens bestämmelse i sig är troligen inte tillämplig.

29 10 kap 2 PBL Viktiga funktioner som regleras i detaljplanen kan eventuellt påverkas. Om startbesked ges på U-område med hänvisning till att åtgärden får strida mot detaljplanen. Vem och hur drabbar det om åtkomst till U-området senare behövs? 27 Jag har uppfört en lovbefriad åtgärd efter starbesked. När kan jag känna mig säker på att ingen berörd anmäler om tillsyn. Finns det någon tidsgräns för när en berörd granne inte längre kan anmäla om tillsyn på åtgärden? Eftersom grannarna inte har rätt att överklaga ett startbesked är deras enda möjlighet att gå till byggnadsnämnden och anmäla att den lovbefriade åtgärden orsakar just betydande olägenheter, att åtgärden därför inte uppfyller kraven i 2 kap 9 PBL och att nämnden måste tillse så att det som utförts tas bort. Någon tidsgräns för en sådan anmälan finns inte. 13 kap 15 PBL Kan skapa osäkerhet. 28 Jag vill ändra min lovbefriade åtgärd till bygglovsgiven Jag har i efterhand kommit på att jag hellre vill utnyttja min lovbefrielse på annan plats på fastigheten. Kan jag i efterhand bli beviljad bygglov för min redan uppförda lovbefriade åtgärd? Förutsättningarna för att bevilja bygglov måste vara uppfyllda för att frågan ska vara relevant. Eventuellt kan 9 kap 14 PBL tillämpas men det är osäkert. Ändras inget på åtgärden eller dess användning är det osäkert vad bygglov ska prövas för. 9 kap 14 PBL Frågan är svår att besvara i dagsläget. Åtgärden kan rivas utan rivningslov och sedan kan ansökan om bygglov inlämnas för nyuppförande av samma byggnad som redan godtagits en gång genom anmälan och startbesked. Problembilder På vilka grunder söks bygglov och vad ska beviljas om ingen ändring görs?

30 29 Hörande av fastighetsägaren Om en lovbefriad åtgärd anmäls till byggnadsnämnden och det inte är fastighetsägaren som står för anmälan, får då starbesked ges utan att fastighetsägaren underrättats? Enligt 9 kap 26 PBL ska fastighetsägaren höras i fråga om lov eller förhandsbesked. Det nämns ingenting om att fastighetsägaren ska höras i anmälansärenden. 9 kap 26 PBL En fastighetsägare som hyr ut sin fastighet eller flera fastigheter inom ett område får inte kännedom om åtgärden via byggnadsnämnden innan ett eventuellt startbesked lämnas. 30 Stämpling av ritningar Hur ska ritningar som tillhör ett beviljat startbesked stämplas? Ritningar stämplas lämpligen med beslut, tillhör beslut eller liknande. I startbeskedet skrivs in vilka ritningar som startbeskedet baserats på. Stämplade ritningar bör skickas ut med startbeskedet. 31 Rubricering av bygglovsbefriade åtgärder Hur ska ett ärende om en bygglovsbefriad åtgärd rubriceras i diariesystemet? Det är viktigt att ärendena är sökbara för bl.a. statistik i diariesystemet. En kod eller specifik rubrik kan användas. Gemensam syn behöver inte finnas mellan 5 Yeskommunerna i frågan. 32 Både bygglovspliktig och bygglovsbefriade åtgärder i samma ärende Kan både bygglovspliktig och bygglovsbefriade åtgärder inkomma i samma ärende? Det finns inget hinder från en sökande att anmäla och ansöka om olika åtgärder på en och samma gång. Däremot kan de behöva delas på då ritningar innehållande anmälansåtgärder inte bör stämplas med bygglovsstämpel. Konsekvensanalys Mycket jobb för byggnadsnämnden att dela på ärenden och åtgärder.

31 33 Information i startbeskedet Viken information ska framgå av startbeskedet? Vad som ska framgå av ett startbesked framgår av 10 kap 24 PBL Lagstöd 10 kap 24 PBL 34 Kulturmiljö Hur ska begreppet kulturmiljö och övriga begrepp som nämns i 8 kap 13 PBL hanteras? Initialt ska det avgöras om det är frågan om aktuell åtgärd ska utföras på en byggnad eller inom ett område som avses i 8 kap 13 PBL. Är så fallet ska åtgärden inte hanteras som en bygglovsbefriad åtgärd. Eventuellt kan åtgärden då efter att en bygglovsansökan inkommit beviljas bygglov istället. Detta efter sedvanlig bygglovsprövning. Det bör vara känt för allmänheten i förväg huruvida 8 kap 13 PBL ska åberopas. Dokumentation bör då finnas. Lagstöd 9 kap 4 d PBL 8 kap 13 PBL Konsekvensanalys Har en bygglovsbefriad åtgärd meddelats kan 8 kap 13 PBL troligen inte tillämpas på byggnaden eller området vid senare tillfälle.