Halvårsrapport januari juni 2012

Transkript

1 Halvårsrapport januari juni AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

2 PERIODEN I SAMMANDRAG Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 7 miljoner kronor. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden ökade till 7, miljoner kronor (7,6 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under andra halvåret, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade till 6,9 (7,7) miljoner kronor, varav 9,6 (7,) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras främst av framgångsrikt uthyrningsarbete. Omvärdering av fastigheter Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar från lokaler påverkade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med netto,7 (,) miljoner kronor, varav nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal medförde att fastighetsvärdena ökade med 8,8 (7,) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 6, (5,6) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver Sagax resultat med 7,8 (,) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt,5 (,7) miljoner kronor, varav 5, (5,) miljoner avsåg Sagax räntederivat och 6, (,6) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Under det första halvåret steg de långa svenska marknads räntorna samtidigt som marknadsräntorna i euro sjönk. Sammantaget blev effekten att Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 67, (65,) miljoner kronor, motsvarande,6 (9,55) kronor per stamaktie efter utspädning. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 89, (65,) miljoner kronor motsvarande, (9,5) kronor per stamaktie efter utspädning. Fastighetsportföljen Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 6 (8 896) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat, ( 69,) miljoner kronor, varav 9, (7,5) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet och 7, ( 98,6) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,8 % (7,6 %) under perioden. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyres avtalen var 8,6 (8,) år. Oförändrad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för Belopp i miljoner kronor jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 7, 7,6 78, 6, 566, 9, 55,5 Förvaltningsresultat 6,9 7,7 78,,7,8 9,, Resultat efter skatt 67, 65,,9 9,7,7 8,5 566, Fastigheter, marknadsvärde Direktavkastning, % ) 7,8 7,6 7,7 8, 8, 7,6 7, Resultat per stamaktie efter utspädning, kr ),6 9,55,5,9,6 7,5, ) För definition se sidan 5. Omslag: Sagax fastigheter i Bromma är strategiskt belägna intill Bromma flygplats, Ulvsundavägen och den nya spårbundna tvärbanan. På bilden syns fastigheterna Induktorn, Induktorn 5, Induktorn 5, Gjutmästaren 8 och Valsverket. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om 5 kvadratmeter. Halvårsrapport januari juni

3 VD HAR ORDET Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet uppgick till 6,9 respektive 89, miljoner kronor under det första halvåret. Det är en ökning med 5 % respektive 5 % i förhållande till samma period föregående år. Resultatökningen förklaras huvudsakligen av en bättre uthyrningsgrad i Sagax intresseföretag, Söderport, samt av en positiv utveckling för Sagax hyresintäkter i kombination med begränsade kostnadsökningar. Fastigheternas marknadsvärde Direktavkastningen som uppgick till 7,8 % under årets första halvår har stigit med, procentenheter i förhållande till samma period föregående år. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid har samtidigt förlängts till 8,6 år. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter steg med 6 miljoner kronor under första halvåret trots en svagare fastighetsmarknad under slutet av perioden. Investeringar Sagax har investerat miljoner kronor hittills i år varav 9 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Den största investeringen uppgick till 8 miljoner kronor och avser en produktionsanläggning som hyrs av Gambro. Sagax har även förvärvat Bulten 5 i Danderyd norr om Stockholm. Fastigheten ligger i direkt anslutning till de fem fastigheter Sagax sedan tidigare äger i området. Investeringarna kommer att bidra till Sagax löpande intjäning. Hyres- och investeringsmarknaderna Vi bedömer att hyresmarknaden är fortsatt god i bolagets marknadssegment. Uthyrningsgraden är fortsatt hög (9 %). Efter periodens utgång har en av Sagax större hyresgäster i Stockholm, Kindwalls Bil, tyvärr gått i konkurs. Kindwalls hyrde sammanlagt kvadratmeter. De lokaler som tomställts är i gott skick och har bra skyltlägen utmed E8 respektive E. Vi bedömer att vi kommer kunna hyra ut lokalerna inom sex till tolv månader till samma eller till högre hyresnivå. Investeringsmarknaden har varit avvaktande sedan slutet av. Vi upplever dock att aktivitetsnivån stigit sedan halvårsskiftet. Det är vår förhoppning att det skall leda till att vi skall kunna utveckla fastighetsportföljen under återstoden av. Prognos för Verksamheten är stabil och intjäningen utvecklas enligt vår prognos för. Prognosen för förvaltningsresultatet kvarstår oförändrad. För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar att uppgå till miljoner kronor. Stockholm den augusti DAVID MINDUS Verkställande direktör Halvårsrapport januari juni

4 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari till och med juni. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år. Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 6,9 (7,7) miljoner kronor, varav 9,6 (7,) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras främst av framgångsrikt uthyrningsarbete. Nyuthyrningar och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med netto,7 (,) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med 9,6 (7,) miljoner kronor, varav 75,8 (9,) miljoner kronor i Sverige och 6,8 (,7) miljoner kronor utomlands. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 6, (5,6) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver resultatet med 7,8 (,) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 5, (5,) miljoner kronor, varav 5, (,9) miljoner kronor avsåg räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 6, (,6) miljoner kronor för omvärdering av räntederivat i intresseföretaget Söderport. Årets resultat efter skatt uppgick till 67, (65,) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 7, (7,6) miljoner kronor. Intäktsökningen förklaras främst av fastighetsförvärv som tillträddes under, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt, (,) miljoner kronor. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 6,7 (5,6) miljoner kronor. Andelen triplenetavtal i Sagax fastighetsbestånd minskade under vilket även ökade kostnaderna för fastighetsadministration till 9, (7,) miljoner kronor. Central administration Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 7,9 (6,) miljoner kronor. Resultat från intresseföretag Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 9,6 (7,) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB. Resultat ökningen förklaras av framgångsrikt arbete med lokal uthyrningar i Söderport. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 5,5 ( 6,) miljoner kronor varav värdeförändringar på räntederivat uppgick till 6, (,6) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter uppgick till 7,8 (,) miljoner kronor. Finansnetto Sagax finansiella kostnader uppgick till 9, (8,) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den juni till,6 % (, %). Sagax finansiella intäkter uppgick till 5,5 (,) miljoner kronor, varav, miljoner kronor erhölls i räntekompensation i samband med Järfälla kommuns förköp av fastigheter, se även sidan 6. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 5 Mkr Mkr Mkr Kvartal Kvartal Hyresintäkter per kvartal Rullande årsvärde Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde Halvårsrapport januari juni

5 Omvärderingar av fastigheter Den juni omfattade fastighetsbeståndet () fastigheter med ett marknadsvärde om 9 6 (8 896) miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 5, (6,) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands uppgick sammanlagt till 56, ( 8,6) miljoner kronor. Den sammantagna värdeökningen under perioden uppgick till 6, (5,6) miljoner kronor, exklusive valutaeffekter. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 9,6 (7,) miljoner kronor, varav 6,7 (5,) miljoner kronor under det andra halvåret. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9. blev effekten att Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 6, ( 8,5) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slut datum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar inte kassaflöde eller belåningsgrad. Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 6, (,6) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande kostnads- och skuldfört bolagets andel av undervärden för intresseföretags räntederivat. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 79, Avflyttningar/Omförhandlingar 5, Allmän marknadsvärdeförändring 75,8 Delsumma Sverige 5, Nyuthyrningar/Omförhandlingar 9, Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsvärdeförändring 6,8 Delsumma Utland 56, Summa orealiserade värdeförändringar 6, Skatt Sagax redovisar en aktuell skatteintäkt om 6, (,) miljoner kronor till följd av en justering av föregående års taxering med 7,8 miljoner kronor avseende verksamheten i Finland. Den uppskjutna skattekost naden för perioden uppgick till, (7,) mil joner kronor. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till, respektive 9, miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister. UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8, % (8, %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 9, % (8, %) respektive 9,5 % (, %). Förändringarna av det vägda direktavkastningskravet och den vägda kalkylräntan är hänförliga till en förändrad geografisk sammansättning av fastighetsportföljen. Se även avsnittet om analys och generella förut sättningar på sidan 9. Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument den juni utgjordes uteslutande av räntederivat i form av räntetak samt nominella ränte swappar. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redo visas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 5, (5,) miljoner kronor varav 5, (,6) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och noll (,7) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Under det första halvåret steg de långa svenska marknadsräntorna samtidigt som marknadsräntorna i euro sjönk. Sammantaget Belopp i miljoner kronor jun Sverige 69, Finland,9 Tyskland,7 Danmark, Netto skattefordran/skatteskuld 9,8 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 89, (65,) miljoner kronor. Investerings verksamheten har belastat kassaflödet med 6,6 (,9) miljoner kronor samtidigt som kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax, (797,) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med,5 ( 9,) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassa flöde från intresseföretag återinvesteras i intresseföretagens verksamheter. Halvårsrapport januari juni

6 PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Oförändrad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Prognosen är oförändrad i förhållande till vad som angavs i bokslutskommunikén för. Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders basis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 6, % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor jul dec Hyresvärde Vakans 5 56 Hyresintäkter 8 78 Fastighetskostnader 7 Driftnetto Central administration 6 Resultatandel från intresseföretag 6 7 Finansnetto 9 Förvaltningsresultat 9 6 Skatt 96 Resultat efter skatt 9 68 varav preferensaktie ägarna 7 7 varav stamaktieägarna 5 9 Mkr Kvartal DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % 6 5 Kvartal Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå % 8 6 Kvartal Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta Halvårsrapport januari juni

7 Lillsätra i Sätra omfattar 7 kvadratmeter uthyrningsbar area och ägs av Sagax intressebolag Söderport. De största hyresgästerna är Ekensbergs Byggnads AB, Heidenhain AB samt Stavdal AB. Bilderna är tagna i lokaler uthyrda till Stavdal AB som tillträdde lokalerna i juni efter att Söderport hyresgästanpassat lokalerna. Halvårsrapport januari juni 5

8 FASTIGHETSBESTÅNDET Vid halvårsskiftet omfattade fastighetsbeståndet () fastig heter med en uthyrningsbar area om 65 ( 69 ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,6 (8,) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 7 % (6 %) av marknadsvärdet och 7 % (7 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 896, (89,7) respektive 8, (789,8) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 9 % (9 %). Investeringar Sagax har under perioden investerat, ( 69,) miljoner kronor varav 7, ( 98,6) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Sagax äger sedan tidigare större delen av Gambros produktionsanläggning i Hechingen, Tyskland. Sagax har under andra kvartalet förvärvat ett intilliggande höglager i Hechingen med en uthyrningsbar area om kvadratmeter. Bolaget har under perioden även förvärvat bilhandelsfastigheten Bulten 5 i Danderyd med en uthyrningsbar area om 5 6 kvadratmeter. Sammanlagt 9, (7,5) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Sagax har bland annat investerat i en produktionsanläggning åt Gambro, med en uthyrningsbar area om 8 kvadratmeter, på en av Sagax fastigheter i Hechingen. Sagax äger sedan tidigare även Gambros produktionsanläggning i Lund och har i samband med förlängning av hyresavtal avtalat med Gambro avseende framtida anpassningar av lokalerna mot hyrestillägg. 8, miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 9, miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och,7 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna. Försäljningar Järfälla kommun förvärvade i slutet av fastigheterna Veddesta :7 och Veddesta : i Järfälla med stöd av förköpslagen. Fastigheterna frånträddes den januari. Kommunen har ersatt Sagax med ett belopp motsvarande Sagax anskaffningskostnad om 6,5 miljoner kronor jämte ränta. Sagax har under perioden även avyttrat två mindre fastigheter för totalt,8 miljoner kronor. FASTIGHETSINVESTERINGAR Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Stockholm 8,9,8,7 Övriga Sverige 8, 8, Helsingfors,, Övriga Finland,9,9 Övrigt 9, 9,7 8, Totalt 7, 9,, LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel ,9 % ,7 6 % , 9 % ,7 7 % , 6 % > ,5 7 % Totalt , % FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr 5 Övrigt 9 % Övriga Finland % Stockholm 7 % 5 Helsingfors % 5 Övriga Sverige % >5 6 Halvårsrapport januari juni

9 FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Marknadsvärde Hyresintäkt ) Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Hyresvärde, Mkr ) Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad ) Mkr Andel Stockholm , , 7 % 9 % 95,7 7 % Övriga Sverige , ,8 % 9 % 97, % Helsingfors , ,9 % 96 % 9,8 % Övriga Finland 55 75, ,6 % % 88, % Övrigt , 6 77,9 9 % 9 % 7, 8 % Totalt , 8 896, % 9 % 8, % ) Hyresintäkter på årsbasis per juli. ) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. Bulten 5 i Danderyd omfattar 5 6 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Mercedes-Benz Försäljning AB och Bröderna Anderssons Billackering AB. Fastigheten förvärvades i maj. Sagax äger sedan tidigare fastigheterna Bulten, Bulten, Bulten, Bulten 6, och Bulten i området. Halvårsrapport januari juni 7

10 VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 6, %, att jämföra med 6,7 % vid årsskiftet /. Under perioden har vakansvärdet ökat med 8,7 (,) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 7, (,7) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med, (,9) miljoner kronor i års takt och uppgick till,6 (5,) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Utgående vakansvärde uppgick till 5, (9,9) miljoner kronor. 5 % (9 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om,8 (,7) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav,8 ( ) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och, (,7) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande,5 miljoner kronor under. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 6, (,8) miljoner kronor. Hyresavtal om totalt, miljoner kronor, vilka tidigare sagts upp för avflyttning under, har under perioden förlängts. Detta har bidragit till att det justerade utgående vakansvärdet minskat med netto, miljoner kronor till 67,8 (7,8) miljoner kronor under perioden. VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor jan-dec Ingående vakans respektive år 56,, Avflyttningar 8,7,5 Inflyttningar 7, 7,5 Förändring av lämnade rabatter, 6, Vakansvärde från fastighetsförvärv,5 Valutaeffekt,, Utgående vakansvärde 5, 56, Uppsagt för omförhandling,8, Uppsagda avtal, ej avflyttat, 7, Nyuthyrning, ej inflyttat 6, 7,6 Justerat utgående vakansvärde 67,8 77,9 LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER Förfalloår Mkr 6, 5,, 5,8 6 6,7 >6,6 Totalt,6 HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING Avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr 6,5 5 9,8,7 Totalt, VAKANSER JULI Område Antal fastigheter Vakansvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm 56 8, 6,7 % 5, % Övriga Sverige,7 6, % 8,8 % Helsingfors,, % 998, % Övriga Finland,, % Övrigt 6 7,9, % Totalt 5, 6, % 9 69, % 8 Halvårsrapport januari juni

11 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax () fastig heter uppgick den juni till 9 6 (8 896) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands förändrades med 5,9 (,) miljoner kronor. Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 6, (5,6) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 5, miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 9 7 (8 856) miljoner kronor. Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 år. Kalkylperioden uppgår som regel till år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och om fattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastig hetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag juni och december och internt av Sagax mars och september under. Analyser och generella förutsättningar Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,,5 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,,5 %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (6,75,5 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd december 8 96,7 6 Förvärv av fastigheter 7, Investeringar i befintligt bestånd 9, Försäljning av fastigheter 65, Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden 5,9 Värdeförändring 6, Fastighetsbestånd juni 9 6, Förvärvad uppskjuten skatt 5, Bokfört värde 9 7, FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA -tal kvm 8 6 Kvartal Uthyrningsbar area Marknadsvärde Mkr 8 6 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Övrigt 8 % (758 Mkr) Övriga Finland % ( 5 Mkr) Stockholm 7 % ( Mkr) Helsingfors % (95 Mkr) Övriga Sverige % ( 9 Mkr) Halvårsrapport januari juni 9

12 bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9, % (8, %) respektive 9,5 % (, %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8, % (8, %) vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8, % den mars. FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Land Antal fastigheter Savills Sweden Sverige 97 Peltola & Co Finland DTZ Egeskov Danmark Savills Immobilien/Sagax internt Tyskland 5 Totalt INTRESSEFÖRETAG Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 9,6 (7,) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 7,8 (,) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 6, (,6) miljoner kronor under det första halvåret. Sagax äger 5 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 5 % av Segeltorp Holding AB, resterande andel ägs av Eldkvarn AB. 9 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea är belägen i Stockholm, Botkyrka och Huddinge, resterande 6 % är belägen i centrala Malmö. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen har ökat från, år till, år under det första halvåret. Söderports ekonomiska vakans har sjunkit från 67, miljoner kronor vid årsskiftet / till 55, miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes, miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Den ekonomiska vakansgraden sjönk från % till 7 % under det första halvåret. Under perioden har Söderport förvärvat lagerfastigheten Packrummet 9 i Stockholm med en uthyrningsbar area om 95 kvadratmeter, samt avyttrat fastigheten Linjen i Huddinge med en uthyrningsbar area om 65 kvadratmeter. Segeltorps fastigheter är belägna i Huddinge. Hyresgäst är Delicato, som bedriver produktion av konditorivaror i fastigheterna. SAGAX INTRESSEFÖRETAG Söderport Holding AB Segeltorp Holding AB Ägarandel, % Antal fastigheter 6 Hyresvärde, Mkr 5 Vakansvärde, Mkr 55 7 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Uthyrningsbar area, kvm 5 Räntebärande lån, Mkr Kapitalbindning, år,5,5,,5 Genomsnittlig räntebindning, år,,,, Undervärde för räntederivat, Mkr 5 jun jun jun jun Halvårsrapport januari juni

13 FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick den juni till 6 ( 8) miljoner kronor. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (6 55) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 9 ( 786) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har förändrats med,6 (,5) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden. Sagax emitterade under det första kvartalet ett icke säkerställt femårigt obligationslån om 5 miljoner kronor. Under det andra kvartalet upptogs ett 5-årigt lån om 5 miljoner euro. Samtidigt har totalt 557, miljoner kronor amorterats under perioden. Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 (6 5) miljoner kronor motsvarande 67,7 % (7, %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 6,7 % (68,9 %) av fastigheternas marknadsvärde den juni. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till, (,6) år respektive,8 (,) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till,6 % (, %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se känslighetsanalys på sidan. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade under perioden med 6,9 (9,5) miljoner kronor, främst till följd av att derivatens återstående löptider minskat med sex månader, samt till följd av att de svenska långa marknadsräntorna stigit sedan årsskiftet. Räntederivatens sammanlagda marknads värde uppgick till 6, ( 8,5) miljoner kronor på balans dagen. Reserven om 6, miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax och i intresseföretag upplöses med totalt 78 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 7 miljoner kronor intäktsföras endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor. Sagax har tidigare ingått avtal om fem nominella ränteswappar om sammanlagt 69 miljoner kronor med start under perioden - och med slutdatum. Dessa derivat har medfört att Sagax ränte bindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till,6 %. Den genomsnittliga räntan för de derivat som successivt ersätts under perioden - uppgår till, %. Rörelsekapital och likviditet Sagax rörelsekapital uppgick den juni till 9,5 ( 75,) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 95,8 (665,) miljoner kronor varav 5,8 (99,5) miljoner kronor i form av bankinlåning, 5, (5,6) miljoner kronor i form av långfristiga lånelöften och 5, (5,) miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för utnyttjandet av lånelöftena. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING JUNI Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 5, % 9 % 6 % 8 5,5 % % 66 % 97,8 % % % 5 5 6, % 5 % 5 % 6 9,9 % 7 % 7 % >6 65 5, % 5 % 5 % Summa/genomsnitt 6 758,6 % % % DERIVATAVTAL JUNI Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde jun Marknadsvärde dec Periodens förändring Nominella ränteswappar % 6, 5,5 7, Räntetak 67 %,,, Summa 5 6 % 6, 5, 6,9 Halvårsrapport januari juni

14 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor apr-jun apr-jun jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 7, 7,6 5, 87,9 78, 87,6 Övriga intäkter,,6,5,5,, Driftkostnader 6,8 7,,, 9,7 9, Underhållskostnader 6, 5,,,5,5,5 Tomträttsavgäld 6,8 6,5,,,, Fastighetsskatt, 9, 5,,9,, Fastighetsadministration 9, 7,,9,7 6, 8, Driftnetto 9, 8, 78,9 6,8 67,5 7, Central administration 7,9 6, 8,9 7,, 5,9 Resultat från intresseföretag 5,5 6, 5,8, 6,, varav förvaltningsresultat 9,6 7,, 5,6, 6, varav värdeförändring på fastigheter 7,8,,7 9,,, varav värdeförändring på finansiella instrument 6,,6 9, 9, 96,6 77,9 Finansiella intäkter 5,5,,6,, 6,8 Finansiella kostnader 9, 8, 69,6 7, 88, 89,7 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 5,8 6, 6,7 8, 9, 85, varav Förvaltningsresultat 6,9 7,7, 9, 78,,9 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade,8 5,8 5, Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 6, 5,6 7,7 8, 9,5 8, Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade,7,7,7 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 5,,6 6, 5,5 6,9 5, Resultat före skatt 8, 6,8, 66, 67,5, Uppskjuten skatt, 7,, 6,5,8 8,9 Aktuell skatt 6,,,9,,7 6, Periodens resultat 67, 65, 5, 9,,9, Omräkningsdifferenser 5,9, 6,,5 6,8, Totalresultat för perioden 5, 75,5 98,7 5,8 5, 9, Resultat per stamaktie, kr,6 9,6 6,5,5,56 8,6 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr,6 9,55 6,5,5,5 8,6 Genomsnittligt antal stamaktier Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning Halvårsrapport januari juni

15 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor jun jun dec Förvaltningsfastigheter 9 7, 8 856, 8 86,5 Förvaltningsfastigheter till försäljning 6, Uppskjuten skattefordran,, 8, Finansiella instrument, 6,, Övriga anläggningstillgångar 6,5 7, 9, Summa anläggningstillgångar 9 689,8 9 8,7 9 6, Kassa och bank 5,8 99,5, Övriga omsättningstillgångar,8 8,7 8,7 Summa omsättningstillgångar 56,6 8, 6, Summa tillgångar 6, 9 6, , Eget kapital 5,9 8,5, Långfristiga räntebärande skulder 6 6, 6 6,8 6, Uppskjuten skatteskuld 9,,9 89, Finansiella instrument 6, 88,9 5,6 Övriga långfristiga skulder,8 6,5, Summa långfristiga skulder 7, 6 8, 6 789, Kortfristiga räntebärande skulder 5,5 88, 57, Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning 56, Övriga kortfristiga skulder,6 95, 6,9 Summa kortfristiga skulder 66, 68, 577, Summa eget kapital och skulder 6, 9 6, , Halvårsrapport januari juni

16 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Belopp i miljoner kronor apr-jun apr-jun jan-dec Resultat före skatt 8, 6,8, 66, 67,5 Värdeförändringar på finansiella instrument 5, 6,9 6, 5, 5, Värdeförändringar på fastigheter 7, 5,6 7,7 8,,7 Resultat från ägande av intresseföretag 5,5 6, 5,8,5 6, Betald skatt,,5,,6 5, Övriga poster ej ingående i kassaflödet 7,,9,7,,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 89, 65, 97, 8, 9,8 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 5,6 5,,8 5, 7, Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder,,7, 8,, Kassaflöde från den löpande verksamheten 7,5 5,, 97,6, Förvärv av fastigheter 7, 98,6 7, 77, 96,6 Försäljning av fastigheter 66,,5 Investeringar i befintliga fastigheter 9, 7,5,5,6 6, Försäljning av finansiella instrument,8,8 Ökning av övriga anläggningstillgångar,,, Minskning av övriga anläggningstillgångar,, Kassaflöde från investeringsverksamheten 6,6,9 86,8 59,8 79, Emission av stamaktier 7,8 7,8 Utbetald utdelning till aktieägare 9,9 75,7 7, 75,7, Upptagna lån 788,,8 8, 967,5 75,6 Amorterade lån 557, 5,, 9,5 8, Lösen av finansiellt derivat 8,7 8,7,9 Minskning av övriga långfristiga skulder,7,,7 Ökning av övriga långfristiga skulder,8,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten, 797,,5 9,5 796,6 Periodens kassaflöde,9 9,5 76,8,8 5, Kursdifferens i likvida medel,,6,,, Förändring av likvida medel,5 9, 76,6,8 5, Likvida medel vid periodens ingång, 9,7 78,, 9,7 Likvida medel vid periodens utgång 5,8 99,5 5,8 99,5, Halvårsrapport januari juni

17 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital december 5,8 876,6 8,8 97, 5,6 Aktieutdelning,8,8 Nyemitterade stamaktier,6 5, 7,9 Transaktionskostnader,, Incitamentsprogram,7,7 Totalresultat januari-juni, 65, 75,5 Eget kapital juni 5, 89, 8,5 7, 8,5 Totalresultat juli-december 7,, 6, Eget kapital december 5, 89, 5,6,, Aktieutdelning 8, 8, Incitamentsprogram,5,5 Totalresultat januari-juni 5,9 67, 5, Eget kapital juni 5, 89,6,5, 5,9 SEGMENTINFORMATION Resultatposter per segment Hyresintäkter ) Förvaltnings resultat Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Resultat vid avyttring av fastigheter Resultat före skatt Belopp i miljoner kronor Stockholm 9,9 6, 77, 57, 7,7 5,, 5, 8, Övriga Sverige, 9,5 6, 6, 77,5 9,, 8, 69, Helsingfors 6,5 9, 8,9,9 5,,,9 5, Övriga Finland,8 7, 8,6 6,,6,7 5,, Övrigt,6,9,8,8 8,5, 5,,8 Summa segmentsnivå 7, 7,6 8,7 77, 6, 5,6,8 5,8 8,7 Finansiella instrument 5, 5, Intresseföretag 9,6 7, 7,8, 5,5 6, Övrigt ej fördelat,,8,,8 Totalt 7, 7,6 6,9 7,7,,5,8 8, 6,8 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor jun jun Stockholm,7 5,6,8,8 8,9 95,8 6, Övriga Sverige 9,5, 8,,, Helsingfors 95, 97,,, 75,6 Övriga Finland,5 977,8,9, 77, Övrigt 758, 67, 9,7 9, Summa segmentsnivå 9 6, 8 896, 9, 7,5 7, 98,6 65, Övrigt ej fördelat Totalt 9 6, 8 896, 9, 7,5 7, 98,6 65, ) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Halvårsrapport januari juni 5

18 NYCKELTAL jan-dec jan-dec 9 jan-dec 8 jan-dec 7 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,8 7,6 7,7 8, 8, 7,6 7, Överskottsgrad, % Areamässig uthyrningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresduration, år 8,6 8, 7,9 8,6 9, 9, 8,7 Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Genomsnittlig ränta, %,6,,5,, 5, 5, Räntebindning inkl. derivat, år,,6,,, 5, 5,7 Kapitalbindning, år,8,,9,, 5, 5,8 Soliditet, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr,6,,,,,8,8 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 8,5, 65, 7, 88,,9 7,5 Eget kapital, kr 9,6 8, 76,85 78,55 59,8 6,6 8,7 Eget kapital efter utspädning, kr 9,6 8, 76,85 76, 56,6 6, 77, Resultat, kr,6 9,6,56,8,6 7,5,68 Resultat efter utspädning, kr,6 9,55,5,9,6 7,5, Kassaflöde, kr, 9,6,6 9,9 6,5,7 9,7 Kassaflöde efter utspädning, kr, 9,5,5 7,86 5,9, 9, Antal aktier vid periodens utgång 6 8 6, Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning Genomsnittligt antal aktier Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 8,7 6,6 6,5 6, 7,5, 7, Eget kapital, kr,,,,,,, Resultat, kr,,,,,,, Antal aktier vid periodens utgång Genomsnittligt antal aktier Halvårsrapport januari juni

19 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor jan-dec Nettoomsättning,,, Administrationskostnader,, 5,5 Resultat före finansiella intäkter och kostnader,,, Resultat från andelar i koncernföretag 6,6 6, Resultat från andelar i intresseföretag, Finansiella intäkter 6,7,9 9, Finansiella kostnader 9,, 8, Resultat före skatt, 7,8 77,9 Skatt,, 7,6 Periodens resultat, 5,5 6, MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor jun jun dec Materiella anläggningstillgångar,8,9,6 Uppskjuten skattefordran 7,6, 7,8 Fordringar på koncernföretag 77, 75,9 775, Fordringar på intresseföretag 8,8 68,5 8,8 Övriga finansiella anläggningstillgångar, 6,7, Summa anläggningstillgångar 98,8 6, 99,7 Kassa och bank,, 6, Fordringar på koncernföretag 6,,8,7 Fordringar på intresseföretag, 8,8, Övriga omsättningstillgångar 8,5 8,5, Summa omsättningstillgångar 58, 7, 57, Summa tillgångar 857, 76, 96,7 Eget kapital, 98, 5,6 Långfristiga räntebärande skulder 6, 8, 576, Skulder till koncernföretag, 9,8, Summa långfristiga skulder 6,, 589,8 Skulder till koncernföretag Övriga korfristiga skulder 99,7 9,9 66, Summa kortfristiga skulder 99,7 9,9 66, Summa eget kapital och skulder 857, 76, 96,7 Halvårsrapport januari juni 7

20 AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång 6 8 (5 75) aktieägare och börsvärdet uppgick till 9 ( 67) miljoner kronor. Stamaktier Sista betalkurs den juni för Sagax stamaktie uppgick till 8,5 (,) kronor. Under årets andra kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt (6) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till % ( %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till, (,) miljoner kronor per dag. Nedan visas kursutvecklingen sedan då verksamheten startades samt under de senaste månaderna. Preferensaktier Betalkursen den juni för Sagax preferensaktie uppgick till 8,7 (6,6) kronor. Omsättningshastigheten under årets andra kvartal uppgick till 5 % (69 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 8 (7) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till, (,7) miljoner kronor per dag. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till, kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 6 samt under de senaste månaderna. Stamaktiernas kursutveckling sedan Preferensaktiernas kursutveckling sedan 6 Stamaktien Carnegie Stamaktien Real Estate Index Stamaktien, SIX Real Stamaktien, Estate Index (inklusive utdelning) (inklusive (inklusive utdelning) utdelning) Kr Carnegie Omsatt antal Real Estate Index SIX aktier Real -tal Estate Index (inklusive per månadutdelning) Omsatt antal aktier -tal per månad Kr Preferensaktien Omsatt Preferensaktien antal aktier -tal per Omsatt månadantal aktier -tal per månad Kr SIX Telekurs SIX Telekurs SIX Telekurs SIX Telekurs Stamaktiernas kursutveckling under månader Preferensaktiernas kursutveckling under månader Stamaktien (inklusive utdelning) Stamaktien (inklusive utdelning) SIX Real Estate Index SIX Real Estate Index (inklusive utdelning) Kr (inklusive Omsatt utdelning) antal aktier -tal per Omsatt veckaantal aktier -tal per vecka 5 Kr 5 Preferensaktien Kr Omsatt Preferensaktien antal aktier -tal per Omsatt veckaantal aktier -tal per vecka Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jul Jan Aug Feb Sep Mar Okt Apr Nov Maj Dec Jun Jan SIX Telekurs Feb Mar Apr Maj SIX Telekurs Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jul Jan Aug Feb Sep Mar Okt AprNovMaj Dec Jun Jan SIX Telekurs Feb Mar Apr Maj Jun SIX Telekurs 8 Halvårsrapport januari juni

21 Teckningsoptioner Årsstämman den maj beslutade om ett optionsprogram för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter. Programmet består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 5. Teckningskursen i maj 5 skall motsvara Sagaxaktiens betalkurs i maj omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen under perioden maj till maj 5 enligt Carnegies fastighetsindex (CREX). Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Personalen förvärvade totalt 6 teckningsoptioner. Vid motsvarande erbjudande till Sagax medarbetare om ett treårigt optionsprogram förvärvade personalen totalt 5 8 teckningsoptioner. Totalt innehar Sagax medarbetere 9 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier under respektive 5. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 5,89 (,7) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 7, (9,8). Eget kapital per stamaktie Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 9,6 (8,) kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan 5. Aktiekursen för stamaktien vid årets slut var 96 % (8 %) av det egna kapitalet per stamaktie. NYCKELTAL PER STAMAKTIE jun jun dec ) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande månader. ) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. dec 9 dec 8 dec 7 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 8,5, 65, 7, 88,,9 7,5 Förvaltningsresultat ) efter utspädning, kr 5,89,7,67 9, 5,79,6 8,8 Kassaflöde ) ) efter utspädning, kr, 8,76,5 7,86 5,9, 9, Eget kapital efter utspädning, kr 9,6 8, 76,85 76, 56,6 6, 77, Börskurs/Förvaltningsresultat ), ggr 7, 9,8 7, 8,9 5,6,8 9, Börskurs/Kassaflöde ) ), ggr 8,,7 8, 9,5 5,8,9 8, Börskurs/Eget kapital, % BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Ggr Kvartal % Kvartal Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande månader Börskurs/eget kapital per stamaktie Halvårsrapport januari juni 9

22 AKTIEÄGARSTRUKTUR JUNI Antal aktier Antal aktieägare Totalt 6 8 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 5 78,8 % Privatpersoner bosatta utomlands 5,8 % Företag/institutioner i Sverige 597 8, % Företag/institutioner utomlands 56 8, % Totalt 6 8, % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige ,9 % Luxemburg 8, % Norge 8,9 % Irland,8 % Danmark 76,6 % Storbritannien,6 % Övriga länder 5, % Totalt 6 8, % STÖRSTA AKTIEÄGARE JUNI Antal aktier Andel av Stam Förändring Preferens Förändring Aktiekapital Röster David Mindus med bolag ,7 %,8 % M Capital Management ,8 %,9 % Familjen Salén med bolag ,8 %, % Länsförsäkringar Fastighetsfond 79 85,5 %, % Banque Carnegie Luxembourg , %,6 % Avanza Pension ,7 %, % Catella Hedgefond , %,9 % Gårdarike ,5 %,5 % Nordnet Pensionsförsäkring , %, % Robur Realinvest 5 66,6 %, % Sifonen , %, % Johan Thorell med bolag , %,9 % Equity Trading OPS ,8 %,8 % SEB , %, % Göran E Larsson med bolag 5,6 %,7 % Familjen Engelbert med bolag 5, %,7 % SEB Sverigefond Småbolag 5 7 7, %,7 % Humle Småbolagsfond, %,6 % Robur Småbolagsfond Sverige, %,6 % Robur Försäkring ,9 %,6 % Delsumma , % 69,7 % Övriga aktieägare ,8 %, % Totalt , %, % varav styrelse och medarbetare ,7 % 6, % Ovanstående aktieägarstruktur per juni är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och kända förändringar. Halvårsrapport januari juni

23 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Närståendetransaktioner Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 5,7 (5,6) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 5, (5,) miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den mars och september varje år. Samtliga Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per juni. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +, %-enhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 9 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med, %-enhet skulle medföra en negativ omvärdering med 7 miljoner kronor. Om även Sagax resultatandel i intresseföretag beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +, %-enhet av de underliggande swapkurvorna en omvärdering med 6 miljoner kronor. En parallellförskjutning med, %-enhet medför en omvärdering med 89 miljoner kronor. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den juni skulle en höjning av marknadsräntorna med, %-enheter ha ökat Sagax räntekostnader med 6,9 miljoner kronor. Motsvarande räntekänslighet var, miljoner kronor per december. Den minskade räntekänsligheten förklaras av att Sagax minskat ohedgade räntebärande skulder under perioden. En sänkning av marknadsräntorna med, %-enheter skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 6,9 miljoner kronor. Halvårsrapport januari juni Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den juni, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 68 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS medför att merparten av valutakurseffekter förs till totalresultatet vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna KÄNSLIGHETSANALYS PER JUNI Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat Ekonomisk uthyrningsgrad +/ % +/ 9, Hyresintäkter +/ % +/ 8, Fastighetskostnader +/ % /+, Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge ) +/ %-enhet /+ 6,9 Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå ) +/ %-enhet /+ 67,6 Förändring av valutakursen SEK/EUR +/ % +/, Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall +/ % +/, Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på resultat före skatt Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde +/ % +/ 9,5 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor ) +/ %-enhet +6/ 89 Förändring av valutakursen ) +/ % +/ 5,8 ) Hänsyn tagen till finansiella derivat. ) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. ) Inklusive resultatandel i intresseföretag. ) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.