Halvårsrapport januari juni 2009

Transkript

1 Halvårsrapport januari juni AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

2 perioden I SAMMANDRAG Verksamheten fortsatt stabil. Höjd prognos för förvaltningsresultatet för. Hyresintäkter Resultat efter skatt Hyresintäkterna för perioden januarijuni ökade till Periodens resultat efter skatt uppgick till 58,2 (197,6) miljoner 279,0 miljoner kronor (236,8 miljoner kronor motsvarande period kronor, motsvarande 6,53 (14,32) kronor per stamaktie efter föregående år). utspädning. Förvaltningsresultat Kassaflöde Den löpande verksamheten fortsatte att utvecklas väl. Förvalt Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av ningsresultatet ökade till 117,3 (97,5) miljoner kronor, vilket är det rörelsekapital ökade till 103,9 (93,5) miljoner kronor motsvarande högsta förvaltningsresultat Sagax rapporterat. 6,59 (6,18) kronor per stamaktie efter utspädning. Omvärdering av finansiella instrument Förändringar i fastighetsinnehav Omvärderingar av finansiella instrument har påverkat resultatet Sagax har under perioden investerat 245,5 miljoner kronor varav med 29,6 (52,6) miljoner kronor, varav 30,4 (77,4) miljoner kronor 122,2 miljoner kronor avsåg förvärv och 123,3 miljoner kronor avsåg Sagax räntederivat. avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Omvärdering av fastigheter Emission av preferensaktier Fastigheternas marknadsvärde uppgick till (5 932) miljoner Det egna kapitalet har ökat med 122,0 miljoner kronor genom kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadmi utgivande av preferensaktier under perioden. nistration, uppgick till 8,1 % (7,4 %) under perioden. Resultatet har belastats med 227,9 (51,4) miljoner kronor i orealiserade Justerad prognos värdeförändringar till följd av sämre marknadsförutsättningar. Den För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 9,2 (9,0) år. omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och till kännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 230 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 2 miljoner kronor. Belopp i miljoner kronor jan-dec 07 jan-dec 06 jan-dec 05 jan-dec Hyresintäkter 279,0 236,8 491,4 355,5 245,4 168,5 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt Fastigheter, marknadsvärde Direktavkastning, % Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 117,3 58, ,1 6,53 97,5 197, ,4 14,32 188,5 181, ,6 17,53 134,2 566, ,3 42,03 92,9 185, ,1 12,94 47,0 83, ,4 7,35 Omslag: Fastigheten Båtyxan 6 i Malmö. Byggnaden omfattar kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till Panduro Hobby AB som centrallager och huvudkontor. Foto: Martin Palvén

3 VD HAR ORDET På Sagaxfronten intet nytt Affärsläget Första halvåret i allmänhet, och andra kvartalet i synnerhet, har Likviditeten i fastighetsmarknaden är fortsatt låg till följd av svårig präglats av små förändringar av verksamheten. Investeringsaktiviteten heten att erhålla finansiering. Finansieringsläget har dock förbättrats har varit relativt låg och förvaltningen av den befintliga fastighets något under året, om än från ett extremt svagt läge. Sagax har en portföljen har gått enligt plan. Driftnettot uppgick till 244 miljoner kreditram som vi har utnyttjat för att delfinansiera investeringar kronor vilket är en ökning med 18 % från års nivå. Kassaflödet från under året. Återstående outnyttjade kreditbelopp uppgår i skrivande verksamheten var oförändrat stabilt och uppgick till 104 miljoner stund till drygt 1,7 miljarder. På kort sikt har Sagax därmed en kronor motsvarande 6,60 kr per stamaktie efter utspädning. Den betydande konkurrensfördel. Sagax har därutöver ökat sitt egna faktiska direktavkastningen under andra kvartalet på fastighetsport kapital med 122 miljoner kronor för att fortsatt kunna utnyttja följens bokförda värde uppgick till 8,2 %, vilket är en nivå som Sagax kreditfaciliteten utan att behöva öka bolagets skuldsättningsgrad. inte redovisat sedan 05. Sammantaget, ett bra första halvår ur operationell synvinkel. Justerad prognos För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet Vakans och uthyrning före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd Vi är just nu särskilt fokuserade på att säkerställa en hög uthyr och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 230 miljoner ningsgrad och ett stabilt kassaflöde. Vi har därför arbetat intensivt kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 2 miljoner kronor med våra vakanser. Vi nådde inte ända fram under andra kvartalet under samma förutsättningar. Justeringen är föranledd av resultat då vakansen ökade från 3,8 % till 5,0 %. Hyresvärdet för de lediga tillskotten från förvärven av Tibnors centrallager i Tammerfors och lokalerna steg från 22 till 29 miljoner kronor. Efter periodens av Veddesta 2:33 och 2:7 i Järfälla samt av en starkare eurokurs än utgång har dock uthyrningsarbetet lett till en nettouthyrning av vad som ursprungligen antagits. 7 0 kvadratmeter med ett hyresvärde om knappt 7 miljoner kronor. Hyresmarknaden är fortfarande avvaktande och hyresgästernas beslutsprocesser är fortsatt långsamma. Vi upplever dock att vi Stockholm den 19 augusti har fler visningar av lokaler, även om det är långt ifrån exempelvis 07 års aktivitetsnivå. En fördel Sagax har i uthyrningsarbetet David Mindus är att vi kan fatta snabba beslut samtidigt som vi har kapital och Verkställande direktör därmed möjligheten att erbjuda skräddarsydda lokaler. Förmågan att investera i anpassningar av lokalerna har tidigare inte varit någon särskiljande fördel men verkar nu bli en allt viktigare konkurrens fördel för Sagax. 1

4 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari Fastighetskostnader till juni. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt,4 Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid (17,1) miljoner kronor under perioden. Ökningen förklaras främst periodens utgång i år respektive föregående år. av en större fastighetsportfölj. Fastighetsskatt och tomträttsavgälder uppgick till 12,1 (9,6) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 117,3 (97,5) miljoner kronor. Resultatökningen förklaras av en större fastighetsportfölj samt högre driftnetto och lägre räntekostnader i befintligt bestånd. Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med 233,1 mil joner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultat påverkan begränsas dock till 227,9 (51,4) miljoner kronor till följd av nyförhyrningar, omförhandlingar och valutaeffekter. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 29,6 (52,6) miljoner kronor varav 30,4 (77,4) miljoner kronor avser räntederivat. Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 9,1 (23,1) miljoner kronor. Försäljning av aktier har under perioden medfört en realiserad värde förändring om 9,9 (1,8) miljoner kronor. Omvärdering av svenska dotterbolags lån i utländsk valuta har påverkat resultatet positivt med 2,1 () miljoner kronor. Periodens resultat efter skatt uppgick till 58,2 (197,6) miljoner kronor. Central administration Kostnader för central administration uppgick till 13,6 (11,7) mil joner kronor. Kostnadsökningen förklaras av bolagets expansion med därtill hörande nyanställningar och ökade omkostnader för verksamheten. Finansnetto Finansnettot består av finansiella kostnader och intäkter samt av resultat från intresseföretag. Periodens finansnetto uppgick till 112,7 (98,2) miljoner kronor. Sagax finansiella kostnader uppgick till 116,7 (110,0) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har stigit till följd av nyupplåning i samband med fastighetsförvärv. Sagax genomsnittliga ränta har sjunkit till 4,7 % (5,6 %) till följd av lägre marknadsräntor. Sagax har en outnyttjad kreditfacilitet om (2 287) miljoner kronor som står till bolagets förfogande. Kostnaden för denna kreditfacilitet uppgick till 1,6 (1,1) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 279,0 (236,8) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj, indexuppräkning och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Koncernen har inte haft några hyresförluster under perioden. HYRESINTÄKTER Sagax finansiella intäkter uppgick till 2,5 (13,2) miljoner kronor. Resultat från intresseföretag uppgick till 1,5 (1,4) miljoner kronor och avser Sagax resultatandel i intresseföretaget Segeltorp Utvecklings AB. FÖRVALTNINGSRESULTAT KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV Hyresintäkter Rullande årsvärde 2 av den större fastighetsportföljen samt av höjda taxeringsvärden KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV1 KV Förvaltningsresultat Rullande årsvärde 07 0

5 Omvärderingar av fastigheter balans dagen inklusive 27,8 (28,4) miljoner kronor avseende Fastighetsmarknaden har fortsatt utvecklas negativt vilket medfört avsättning för inflationskompensation. en omvärdering av fastighetsportföljen med 233,1 miljoner kronor. Samtliga aktier i Dagon AB, som erhölls som dellikvid vid för Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna var oförändrat säljning av fastigheter 07, har avyttrats under perioden. Försälj jämfört med årsskiftet och uppgick till 8,4 %. Det redovisade värdet ningen har medfört en realiserad värdeförändring om 9,9 (1,8) har till följd av en lägre eurokurs minskat med 3,3 miljoner kronor miljoner kronor. och ökat med 11,0 miljo ner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget har värdeutvecklingen på Skatt fastigheterna i Sverige uppgått till 171,6 miljoner kronor och Den uppskjutna skatteintäkten för perioden uppgick till 24,3 värdeutveckligen på fastigheterna utomlands har uppgått till 56,3 (102,2) mil joner kronor. Sagax redovisar en uppskjuten skatte miljoner kronor. intäkt huvudsakligen som en följd av fastigheternas negativa värdeutveckling. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till 192,8 respektive 51,7 miljoner kronor vid periodens Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring Delsumma Sverige 11,0 2,5 180,1 171,6 slut. Den uppskjutna skattefordran har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen avseende skatt i Sverige och uppgår netto till 190,9 miljoner kronor. Ytterligare 1,9 miljoner kronor avser uppskjuten skattefordran i Danmark. Den uppskjutna skatteskulden om 51,7 miljoner kronor avser skatt i Finland. Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 3,5 (3,1) miljoner Nyuthyrningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring Valutaeffekt 53,0 3,3 kronor, vilken uppstår i vissa dotterbolag som ej kan nyttja koncernens Delsumma Utland 56,3 Kassaflöde Summa orealiserade värdeförändringar 227,9 skattemässiga underskott under innevarande år. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 103,9 (93,5) miljoner kronor. Den betalda skatten, 6,0 (3,1) miljoner kronor, avser tidigare verk Omvärderingar av finansiella instrument samhetsår och har främst uppstått i förvärvade bolag som under det Sagax finansiella instrument utgörs av räntederivat och börs första räkenskapsåret inte kunnat nyttja koncernens skatte mässiga noterade aktier. Samtliga finansiella instrument redovisas till underskott. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redo 218,8 (905,6) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärvet visas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till av Panncentralen 1 samt hyresgästanpassningar i Finland. Kassa 29,6 (52,6) miljoner kronor varav 39,5 (54,4) miljoner kronor flödet från finansieringsverksamheten har bidragit med 232,6 utgjordes av orealiserad värdeförändring och 9,9 (1,8) miljoner (685,3) miljoner kronor, varav 122,0 miljoner kronor till följd av kronor utgjordes av realiserad värdeförändring ny- och apportemitterade preferensaktier. Samman Sagax räntederivat består av räntetak samt nominella och reala ränteswappar. Räntederivatens marknadsvärde steg med samman taget har likvida medel ökat med 96,1 (118,3) miljoner kronor under perioden. lagt 30,4 (77,4) miljoner kronor till följd av ett högre ränteläge. I detta belopp ingår inflationskompensation i realränteswappar med 0,7 (9,7) miljoner kronor. Räntederivatens sammanlagda marknads värde uppgick till 305,9 (89,4) miljoner kronor på 3

6 PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Prognos för Aktuell intjäningsförmåga För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och till på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att kännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 230 miljoner kronor. jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida Tidigare lämnade prognoser vakanser, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax Prognos lämnad i samband med bokslutskommunikén för : redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter "För år beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet och bokslutskommunikéer. före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 210 miljoner med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastig kronor." hetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för Prognos lämnad i samband med delårsrapport för perioden januari-mars : innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats "För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kost före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd naderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 2 miljoner beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med kronor." 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara upp skjuten skatt. Resultatandel från intresseföretag och utdelning från börs noterade aktier ingår ej i aktuell intjäningsförmåga. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i miljoner kronor Hyresvärde Vakans Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Skatt Resultat efter skatt v arav preferensaktie ägarna varav stamaktieägarna mar KV 1 KV 2 KV 3 06 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 07 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV I KV Fastigheternas direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta 10-årig swapränta

7 FASTIGHETSBESTÅNDET Den i omfattade fastighetsbeståndet 111 (108) fastig Investeringar och försäljningar heter med en total uthyrningsbar area om ( ) Sagax har under perioden investerat 245,5 miljoner kronor varav kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyres 122,2 miljoner kronor avsåg förvärv och 123,3 miljoner kronor avtalen uppgick till 9,2 (9,0) år. Tyngdpunkten i beståndet finns avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Av investeringarna i Stockholmsregionen, dit 45 % av marknadsvärdet och 47 % av i det befintliga beståndet avsåg 24,7 miljoner kronor Västra Göta hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och land, 10,0 miljoner kronor Östra Götaland, 12,4 miljoner kronor kontrakterad årshyra uppgick till 583,9 (522,4) respektive 555,0 Stockholm och 76,2 miljoner kronor Utland. (497,3) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (95 %). Investeringarna i Utland avser de i årsredovisningen omnämnda investeringarna i Finland. Sagax uppför produktions- och lagerlokaler i Lahtis för hyresgästen BE Group och produktions-, lager- och kontorslokaler i Hyvinge åt hyresgästen Konecranes. LÖPTIDER FÖR HYRESKONTRAKT Förfalloår >13 Antal kontrakt Area, kvm Kontrakterad årshyra Andel 9,4 2%,1 4% 45,4 8% 46,1 8% 24,8 4% 409,2 74 % ,0 Totalt 100 % FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE 125 Stockholm 47 % Utland 19 % 100 Svealand 5 % 75 Västra Götaland 14 % 50 Östra Götaland 15 % > FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Marknadsvärde Område Stockholm Västra Götaland Östra Götaland Svealand Utland Totalt Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Hyresintäkt1) Kr/kvm Hyresvärde, 277,2 79,5 86,5 29,6 111,1 Andel av hyresvärde 47 % 14 % 15 % 5% 19 % Ekonomisk uthyrningsgrad 91 % 96 % 100 % 100 % 100 % ,9 100 % 95 % 251,5 76,3 86,5 29,6 111,1 Andel 45 % 14 % 16 % 5% % 555,0 100 % 1) Hyresintäkter på årsbasis per i. 5

8 VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring VAKANSER 30 JUNI Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 5,0 % (4,8 %), att jämföra med 4,1 % vid årsskiftet /. Under perioden ökade vakansvärdet med 10,8 miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskade med 4,9 miljoner kronor till följd av inflyttningar. Utgående vakansvärde uppgick till 28,9 miljoner kronor. Kommande vakansförändring Hyresavtal med en årshyra om 13,9 miljoner kronor var vid perio Område Stockholm Svealand Östra Götaland Västra Götaland Utland Antal fastigheter Vakans värde, 25,7 3,2 Vakans värde 9,4 % 4,0 % Vakant area, kvm ,9 5,0 % Totalt dens slut uppsagda varav 9,3 miljoner kronor sagts upp för omför handling och 4,6 miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar VAKANSFÖRÄNDRINGAR motsvarande 0,3 miljoner kronor under 10 och 2,0 miljoner kronor under 11. Samtliga uppsägningar avser marknadsområde Stockholm. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 1,3 miljoner kronor. Justerat utgående vakans värde uppgick således till 41,5 miljoner kronor. Sagax har efter rappportperiodens utgång bland annat träffat Belopp i miljoner kronor Ingående vakans 1 januari Vakansvärde från fastighetsförvärv Avflyttningar Inflyttningar Förändring av lämnade rabatter 22,3 10,8 4,9 0,7 31 mar 22,3 1,2 2,3 0,7 ett hyresavtal med ett hyresvärde om 5,5 miljoner kronor vilket ej Utgående vakansvärde 28,9 21,9 beaktats i sammanställningen över justerat utgående vakansvärde, Uppsagt för omförhandling Uppsagda avtal, ej avflyttat Nyuthyrning, ej inflyttat 9,3 4,6 1,3 9,3 11,7 3,9 Justerat utgående vakansvärde 41,5 39,0 se sidan för ytterligare information. Fastigheten Ånsta :262 i Örebro. Byggnaden omfattar kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till Schneider Electric AB. 6

9 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial följd av valuta effekter och ökat med 11,0 miljoner kronor till följd Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget uppgick till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige till 171,6 miljoner kro värderingsinstitut värdera samtliga koncernens fastigheter. nor. Värdeutveckligen på fastigheterna utomlands uppgick till 56,3 Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 111 (108) fastig heter uppgick den i till (5 932) miljoner kronor. miljoner kronor. Se tabell "Orealiserade värdeförändringar" sidan 3. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt Fastighetsmarknaden har utvecklats negativt vilket medfört en om 39,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balans omvärdering av fastig hetsportföljen med 233,1 miljoner kronor. räkningen. Redovisade fastighetsvärden uppgick därefter till Det redovisade värdet har minskat med 3,3 miljoner kronor till (5 892) miljoner kronor. FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE Fastighetsbestånd 31 december Förvärv av fastigheter Omräkningsdifferens avseende utländska dotterbolags balansräkningar Investeringar i befintligt bestånd Värdeförändring inklusive valutaeffekt Fastighetsbestånd i Förvärvad uppskjuten skatt Bokfört värde 6 059,7 122,2 Antal Stockholm 2 7 (45 %) Svealand 360 (6 %) 7,4 123,3 227, ,9 Utland (21 %) Västra Götaland 938 (15 %) Östra Götaland 759 (13 %) , ,0 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA tal kvm KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV1 KV Uthyrningsbar area Marknadsvärde 7

10 Värderingsmetod och genomförande Analyser och generella förutsättningar Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade Principer för analyser och generella förutsättningar är oförändrade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för, med värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från obero undantag för bedömd inflation för 10 vilken justerats från 2 % ende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna till 0 %. Kalkylränta (5,917,9 %) och direktavkastningskrav för används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärdes bedömning (6,816,0 %) baseras på analyser av genom restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter förda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 år. risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter kalkylräntan för kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,1 % har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna respektive 10,4 % för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkast omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild ningskravet var oförändrat jämfört med årsskiftet och uppgick till vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med 8,4 %. besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attrakti vitet. Sagax fastigheter i Hechingen, Tyskland, värderades externt vid halvårsskiftet. Eftersom externa fastighetsvärderingar i Tyskland är mycket kostsamma genomförs externa värderingar halv årsvis och interna värderingar vid övriga kvartalsskiften. FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare DTZ Sweden DTZ Finland DTZ Egeskov CB Richard Ellis Colliers Property Partners Bryggan Fastighetsekonomi Totalt Romben 3 i Sollentuna. Byggnaden omfattar uthyrningsbar area. Fastigheten är fullt uthyrd till Elektroskandia, Aga Gas och Sitetel. 8 Antal fastigheter

11 FINANSIERING Eget kapital uppgick till 4,7 % (5,6 %) inklusive effekter av derivatinstrument Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till vid periodens utgång. Till följd av Sagax långa räntebindning har de (1 633) miljoner kronor. Det egna kapitalet har ökat med 122,0 lägre marknadsräntorna under endast fått mindre effekt på miljoner kronor till följd av ny- och apportemissioner av koncernens genomsnittliga räntenivå. Den genomsnittliga ränte- preferensaktier. Utdelning till ägare av preferensaktier har skett bindningstiden har sjunkit under perioden bland annat till följd med 33,2 (29,9) miljoner kronor under perioden. av att räntederivatavtal med kortare räntebindningstid tecknats. Stängningsbara ränteswappar har ökat den genomsnittliga räntenivån Räntebärande skulder med 0,3 procentenheter men påverkar ej räntebindningstiden. Sagax har inget refinansieringsbehov förrän vid halvårsskiftet Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (4 572) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 11. Koncernens likvida medel och kortfristiga placeringar mot 937,8 (766,7) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande svarar 228 % av låneförfall de kommande 12 månaderna. skulderna har påverkats med 7,5 (1,7) miljoner kronor till följd Kreditram av valutakursförändring under perioden. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen Sagax hade den i en outnyttjad kreditram om (2 287) uppgick till 4,5 (5,4) år respektive 4,7 (5,2) år vid periodens utgång. miljoner kronor avsedd för fastighetsförvärv och investeringar. Kredit Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder ramen står till Sagax förfogande till och med halvårs skiftet 11. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 30 JUNI Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår > Ränta 3,7 % 3,1 % 5,8 % 4,3 % 4,6 % 5,2 % Andel % 6% 9% 8% 7% 50 % Andel 2% 2% 8% 2% 3% 83 % Summa/genomsnitt ,7 % 100 % % Nominella belopp Andel 80 % 4% 7% 9% Marknadsvärde 245,3 0,1 30,2 30,5 Marknadsvärde 31 dec 283,1 0,1 22,5 30,8 Periodens förändring 37,8 7,7 0, % 305,9 336,3 30,4 DERIVATAVTAL 30 JUNI Belopp i miljoner kronor Nominella ränteswappar Räntetak Realränteswappar Stängningsbara ränteswappar Summa 9

12 rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor apr-jun apr-jun jan-dec Rullande tolv månader jul jun Hyresintäkter Övriga intäkter Driftskostnader Underhållskostnader Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Fastighetsadministration 279,0 0,5 15,7 4,7 5,9 6,2 3,4 236,8 1,0 11,7 5,4 4,1 5,5 3,7 141,9 0,5 7,0 3,1 3,0 3,7 1,4 122,2 1,0 4,3 3,4 1,9 2,9 1,7 491,4 5,9 23,5 7,7 8,6 11,9 8,7 533,6 5,4 27,5 7,0 10,4 12,6 8,4 Driftnetto 243,6 7,4 124,2 108,9 436,8 473,0 13,6 1,5 2,5 116,7 11,7 1,4 13,2 110,0 7,0 0,8 0,7 58,6 5,8 1,6 10,8 57,4 25,7 1,4 19,7 240,9 27,5 1,5 9,0 247,6 117,3 97,5 60,1 54,6 188,5 8,3 0,1 227,9 9,9 39,5 2,1 0,2 51,4 1,8 54,4 117,4 84,7 2,7 77,7 84,9 19,9 127,9 2,5 424,2 42,3 19,8 304,4 5,6 439,1 40,3 Resultat före skatt 79,0 98,5 30,1 61,9 423,3 600,8 Uppskjuten skatt Aktuell skatt 24,3 3,5 102,2 3,1 16,8 3,5 46,1 1,8 248,7 6,9 170,8 7,3 Periodens resultat 58,2 197,6 9,8 13,9 181,5 437,3 0,3 4,2 4,5 57,9 197,6 9,8 13,9 177,3 432,8 6,53 6, ,13 14, ,05 0, ,54 0, ,53 17, ,50 38, Central administration Resultat från intresseföretag Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Värdeförändringar på fastigheter, realiserade Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade Omräkningsdifferenser Totalresultat för perioden Resultat per stamaktie, kr Resultat per stamaktie efter utspädning, kr Genomsnittligt antal stamaktier Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 10

13 rapport över finansiell ställning, i sammandrag 31 dec Förvaltningsfastigheter Uppskjuten skattefordran Finansiella instrument Övriga anläggningstillgångar 6 030,0 192,8 0,4 24, ,4 108,4 12, ,8 116,9 0,3 15,1 Summa anläggningstillgångar 6 247, , ,1 Kassa och bank Aktier Övriga omsättningstillgångar 307,0 21,6 74,9 279,7 104,0 64,0 210,9 51,1 67,8 Summa omsättningstillgångar 403,5 447,7 329,8 Summa tillgångar 6 651, , ,9 Eget kapital 1 292, , ,4 Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Finansiella instrument Övriga långfristiga skulder 4 707,8 51,7 306, ,0 29,8 18,9 12, ,2 336,6 2,4 Summa långfristiga skulder 5 065, , ,2 Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder 143,9 149,0 131,5 195,1 108,7 173,6 Summa kortfristiga skulder 292,9 326,6 282, , , ,9 Belopp i miljoner kronor Summa eget kapital och skulder 11

14 rapport över Kassaflöden Belopp i miljoner kronor apr-jun apr-jun jan-dec Resultat före skatt 79,0 98,5 30,1 61,8 423,3 Värdeförändringar på finansiella instrument Värdeförändringar på fastigheter Värdeförändringar på lån i utländsk valuta Betald skatt Övriga poster ej ingående i kassaflödet 39,5 227,9 2,1 6,0 2,6 54,4 51,4 3,1 0,9 94,6 117,4 2,8 3,2 84,9 77,7 0,1 3,1 1,3 424,3 147,8 42,3 3,3 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 103,9 93,5 53,3 52,9 184,1 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 7,5 14,1 2,3 6,2 5,1 90,3 12,3 19,0 1,0 13,3 82,3 102,0 42,1 59,6 171,7 Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av finansiell placering Försäljning av finansiell placering Minskning av övriga anläggningstillgångar 122,2 123,3 22,7 4,0 990,1 136,0 25,0 62,6 30,4 5,7 28,8 3,6 227,4 89,0 11,8 1, ,1 323,1 97,5 62,6 30,4 3,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 218,8 905,6 25,2 148, ,5 Apportemission av preferensaktier Nyemission av preferensaktier Utdelning till preferensaktieägare Upptagna lån Amorterade lån Minskning av övriga långfristiga skulder Ökning av övriga långfristiga skulder 34,7 87,3 33,2 199,0 55,2 29, ,9 347,5 3,8 3,1 87,3 33,2 5,6 30,5 1,8 29,9 479,7 321,7 4,2 3,0 29, , ,6 3,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 232,6 685,3 34,1 132,3 698,7 96,1 118,3 33,1 43,4 187,1 210,9 307,0 398,0 279,7 340,1 307,0 236,3 279,7 398,0 210,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens ingång Likvida medel vid periodens utgång 12

15 rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital 432,9 0,1 897, ,6 29,9 197,6 29,9 197,6 135,2 432,9 0, , ,3 0,7 2,3 374,9 3,0 374,9 135,9 435,2 0,1 690, ,4,0 7,6 67,3 27,1 33,2 57,9 33,2 87,3 34,7 57,9 163,5 529,6 0,1 599, ,3 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Eget kapital 31 december ,2 Aktieutdelning Totalresultat januari-juni 1) Belopp i miljoner kronor Eget kapital i Nyemitterade stamaktier Totalresultat juli-december 1) Eget kapital 31 december Aktieutdelning Nyemitterade preferensaktier Apportemitterade preferensaktier Totalresultat januari-juni 1) Eget kapital i 1) Jämförelsetal har justerats så att "Totalresultat" omfattar tidigare resultat samt omräkningsdifferenser. SEGMENTINFORMATION Styrelsen följer upp koncernens verksamhet efter geografisk fördelning. Således finns fem segment fördelade efter geografiskt läge. Resultatposter per segment Hyresintäkter1) janjun Förvaltnings resultat Värdeförändring fastigheter Resultat vid av yttring av mate riella anläggningstillgångar Resultat före skatt Vinstandel i intressebolag 1,4 127,2 101,6 45,4 28,8 67,5 14,6 37,0 7,5 0,2 1,5 Västra Götaland 32,9 41,4 15,4 18,8 69,6 19,5 84,1 6,6 Östra Götaland 43,5 41,6 26,4 26,0 176,9 7,5 154,1 31,5 Stockholm Svealand 18,9 14,2 8,2 3,8 4,2 5,9 6,0 0,8 Utland 56,5 38,0 27,6 15,4 48,9 19,1 17,2 5,1 1,4 279,0 236,8 123,0 92,8 227,9 51,6 118,2 26,5 0,2 1,5 Derivat Summa segmentsnivå 30,4 77,5 Övrigt ej fördelat 5,7 4,7 8,8 5,5 279,0 236,8 117,3 97,5 227,9 51,6 79,0 98,5 0,2 1,5 1,4 Totalt Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Andelar i intressebolag Summa tillgångar 2 7, ,0 12,4 22,2 122,2 439,1 4,3 0, , ,7 937, ,0 24,7 2,7 47,2 959, ,5 Östra Götaland 759, ,3 10,0 0,1 96,8 686,9 891,1 Svealand 360,1 379,0 304,0 437,0 Utland 1 292, ,0 76,2 407, , ,5 Summa segmentsnivå Stockholm Västra Götaland 6 069, ,3 123,3 25,0 122,2 990,1 4,3 0, , ,8 Koncernjusteringar 296,5 700,8 Övrigt ej fördelat 872,3 716, , ,3 123,3 25,0 122,2 990,1 4,3 0, , ,6 Totalt 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. 13

16 NYCKELTAL jan-dec 07 jan-dec 06 jan-dec 05 jan-dec 8, , , , , , , , , , , , ,7 4,5 4, , ,6 4,4 5, , ,1 5,1 5, , ,2 5,7 5, , ,2 5,9 5, , ,1 5,0 3, ,7 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr Eget kapital per aktie, kr Eget kapital per aktie efter utspädning, kr Resultat per aktie, kr Resultat per aktie efter utspädning, kr Kassaflöde per aktie, kr Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr Antal aktier vid periodens utgång Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning Genomsnittligt antal aktier Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 52,00 54,11 50,98 6,53 6,53 6,90 6, ,50 96,84 92,00 15,13 14,32 6,50 6, ,90 64,46 62,11 17,53 17,53 12,74 12, ,25 81,71 77,24 44,68 42,03 9,70 9, ,75 38,68 36, 13,62 12,94 5,67 5, ,75 30,01 29,88 7,39 7,35 4,14 4, Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr Eget kapital per aktie, kr Resultat per aktie, kr Kassaflöde per aktie, kr Antal aktier vid periodens utgång Genomsnittligt antal aktier 23, 31,00 1,00 1, ,90 31,00 1,00 1, ,00 32,00 2,00 2, ,30 32,00 2,00 2, ,60 32,00 2,00 2, Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % Överskottsgrad, % Areamässig uthyrningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresduration, år Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat, år Genomsnittlig kapitalbindning, år Soliditet, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 14

17 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Nettoomsättning Administrationskostnader 4,2 11,8 3,6 11,9 7,6 8,3 18,5 11,3 19,0 6,0 0,4 4,7 0,1 1,3 1,7 0,3 1,7 Resultat före finansiella intäkter och kostnader Resultat från andelar i koncernföretag Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Skatt på periodens resultat Övriga skatter Periodens resultat MODERBOLAGETS balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 31 dec Materiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran Fordringar på koncernföretag Övriga finansiella anläggningstillgångar 2,2 52,4 125,9 179,6 0,5 64,6 3,6 0,4 52,4 125,9 179,6 Summa anläggningstillgångar 360,1 268,8 358,3 Kassa och bank Fordringar på koncernföretag Övriga omsättningstillgångar 229,6 289,5 6,9 97,4 347,1 4,4 96,8 437,4 5,8 Summa omsättningstillgångar 526,7 448,9 540,0 Summa tillgångar 886,8 717,7 898,7 Eget kapital 884,9 715,3 796,4 Skulder till koncernföretag Övriga korfristiga skulder 1,9 2,4 99,9 2,4 Summa kortfristiga skulder 1,9 2,4 102,3 886,8 717,7 898,7 Summa eget kapital och skulder 15

18 AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång (6 150) aktieägare och börsvärdet uppgick till (1 191) miljoner kronor. Stamaktier Preferensaktier Sista betalkurs den i för Sagax stamaktie uppgick till 52,00 Betalkursen den i för Sagax preferensaktie uppgick till 23, (66,50) kronor. Under årets andra kvartal har stamaktien varit (25,90) kronor. Omsättningshastigheten under årets andra kvartal föremål för i genomsnitt 4 (8) transaktioner per handelsdag. uppgick till 59 % (5 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 9 (5) Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått transaktioner per dag. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till till 11 % (7 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått 2,00 kronor i årlig utdelning. Bolaget avser att ändra den årliga till 0,2 (0,3) miljoner kronor per dag. utdelningen till kvartalsvis utdelning, vilket pressmeddelades den 17 april. Stamaktien Carnegie Omsatt Real antalestate aktier Index tal Stamaktien Kr Carnegie Real Estate Index Kr 32 Omsatt antal aktier tal 80 Preferensaktien KrOmsatt antal Preferensaktien aktier tal Omsatt antal aktier tal NASDAQ OMX 22 NASDAQ OMX NASDAQ OMX Teckningsoptioner Sagax utfärdade teckningsoptioner år 06 varav var utestående den i. Teckningsoptionerna ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med Teckningskursen uppgår till 35,00 kronor. Vid utnyttjande av samtliga teckningsoptioner skulle antalet stamaktier uppgå till stycken. AKTIEÄGARSTRUKTUR 30 JUNI Aktieägarkategori Privatpersoner bosatta i Sverige Privatpersoner bosatta utomlands Företag/institutioner i Sverige Företag/institutioner utomlands Totalt Totalt Antal aktier 16 Antal aktieägare Antal Röstandel ,7 % 45 0,3 % ,2 % ,7 % ,0 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige Luxemburg Finland Danmark USA Schweiz Övriga länder ,9 % 8,4 % 2,1 % 0,8 % 0,7 % 0,7 % 2,4 % Totalt ,0 % NASD

19 NYCKELTAL PER STAMAKTIE 52,00 13,21 12,12 50,98 3,9 4,3 102 Börskurs vid periodens utgång, kr Förvaltningsresultat1) per aktie efter utspädning, kr Kassaflöde1) 2) per aktie efter utspädning, kr Eget kapital per aktie efter utspädning, kr Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr Börskurs/Kassaflöde2), ggr Börskurs/Eget kapital, % 66,50 11,18 11,64 92,00 5,9 5, dec 34,90 12,46 12,11 62,11 2,8 2, dec 73,25 8,18 9,12 77,24 9,0 8, dec 76,75 5,55 5,39 36, 13,8 14, dec 57,75 4,12 4,13 29,88 14,0 14, ) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Förvaltningsresultat per stamaktie Eget kapital per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie på rullande tolvmånadersbasis Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 50,98 uppgick till 13,21 kronor vilket jämfört med aktiekursen för stam kronor. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut utgjorde aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 3,9. således 102 % av det egna kapitalet per stamaktie. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE Ggr BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE % Genomsnitt: 10,3 ggr 50 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie 0 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV Börskurs/eget kapital per stamaktie 17

20 STÖRSTA AKTIEÄGARE 30 JUNI Antal aktier Förändring Preferens David Mindus med bolag Familjen Salén med bolag M2 Capital Management LF Fastighetsfond Skandrenting LF Småbolagsfond Catella Hedgefond Skandia Liv Clearstream Banking Banque Carnegie Luxembourg Sabis Invest Johan Thorell med bolag Avanza Pension Stella Småbolag SEB Private Bank Swedbank Robur Realinvest Försäkrings AB Pensions Alandia Aktie-Ansvar Sverige CAIL Staffan Rasjö Delsumma ,2 % 71,3 % Övriga aktieägare ,8 % 28,7 % ,0 % 100,0 % ,7 % 28,9 % Totalt varav styrelse och medarbetare Förändring Andel av Aktiekapital Röster 8,0 % 18,5 % 3,8 % 8,6 % 2,9 % 6,7 % 2,2 % 5,0 % 2,1 % 4,8 % 1,8 % 4,3 % 15,8 % 3,6 % 1,4 % 3,2 % 1,2 % 2,8 % 1,8 % 2,7 % 2,1 % 2,5 % 0,6 % 1,4 % 3,6 % 1,2 % 0,5 % 1,1 % 2,0 % 0,9 % 1,0 % 0,9 % 0,4 % 0,8 % 0,3 % 0,8 % 0,3 % 0,8 % 0,3 % 0,8 % Stam Ovanstående aktieägarstruktur per i är baserade på uppgifter från Euroclear Sweden. ÅRSSTÄMMA I SAGAX Vid AB Sagax årsstämma den 6 maj belöts om: nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av sammanlagt u tdelning med 2,00 kronor per preferensaktie. Resterande så många stamaktier eller preferensaktier att bolagets innehav vinstmedel avsattes till konsolideringsfond samt balanserades vid var tid inte överstiger en tiondel av samtliga aktier i bolaget. i ny räkning. Förvärv skall ske på Nasdaq OMX Nordic Exchange. o mval av styrelseledamöterna Göran E Larsson, Staffan Salén, bemyndigande för styrelsen att intill nästkommande årsstämma Johan Thorell, Filip Engelbert och VD David Mindus. Till fatta beslut om avyttring av hela eller delar av bolagets innehav styrelseordförande utsågs Göran E Larsson. av egna stamaktier eller preferensaktier som likvid vid förvärv av i nrättande av en valberedning inför årsstämman 10. b emyndigande för styrelsen att, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av Sagax fastigheter eller fastighetsbolag. ändring av bolagsordningen så att aktiekapitalet skall utgöra lägst 100 miljoner kronor och högst 400 miljoner kronor, aktiekapital genom nyemission av stamaktier, preferensaktier eller kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- teckningsoptioner i bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse av sådana nyemissioner får motsvara högst tio procent av röste talet i bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman. b emyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill 18 har skett skall annonseras i Svenska Dagbladet, krav på biträde av två tredjedelar på årsstämman företrädda pre ferensaktier utgår vid beslut om utgivande av teckningsoptioner. riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare.