Delårsrapport januari mars 2009

Transkript

1 Delårsrapport januari mars AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

2 perioden I SAMMANDRAG Fortsatt god intjäningsförmåga och starkt kassaflöde. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden januari mars ökade till 137,1 miljoner kronor (114,6 miljoner kronor motsvarande period föregående år). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 67,9 (183,7) miljoner kronor, motsvarande 6,31 (13,77) kronor per stamaktie efter utspädning. Förvaltningsresultat Den löpande verksamheten fortsatte att utvecklas väl. Förvaltningsresultatet ökade till 57,3 (42,9) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument De successivt lägre marknadsräntorna har medfört värdeförändringar om 48,3 ( 25,9) miljoner kronor avseende Sagax räntederivat. Försäljning av aktier har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om 9,9 ( 1,8) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter Fastigheternas marknadsvärde uppgick till (5 860) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 8,0 % (7,5 %) under perioden. Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med 123,7 miljoner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultatpåverkan begränsas dock till 110,5 (26,3) miljoner kronor till följd av valutaeffekter och värdeförändringar till följd av nyförhyrningar och omförhandlingar. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen är 9,0 (9,0) år. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 50,6 (40,6) miljoner kronor motsvarande 3,37 (2,59) kronor per stamaktie efter utspädning. Förändringar i fastighetsinnehav Fastigheter har förvärvats för sammanlagt 122,2 (762,7) miljoner kronor. Justerad prognos För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 210 miljoner kronor Belopp i miljoner kronor jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 137,1 114,6 491,4 355,5 245,4 168,5 Förvaltningsresultat 57,3 42,9 188,5 134,2 92,9 47,0 Resultat efter skatt 65,3 183,7 181,5 566,0 185,5 83,9 Fastigheter, marknadsvärde Direktavkastning, % 8,0 7,5 7,6 7,3 8,1 8,4 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 6,31 13,77 17,53 42,03 12,94 7,35 Omslag: Fastigheten Verkmästaren 4, Solna. Byggnaden omfattar kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är i sin hellhet uthyrd till Arvid Nordquistkoncernen.

3 VD HAR ORDET Bolagets resultatutveckling Första kvartalets hyresintäkter och driftkostnader är i linje med vår prognos för. Driftnettot uppgick till 119,4 miljoner kronor vilket är en ökning med 21 % från års nivå. Ökningen föranleds av en större fastighetsportfölj och den indexuppräkning som skedde vid årsskiftet. Driftnettot motsvarar en faktisk direktavkastning på fastighetsportföljens bokförda värde om 8,0 % vilket skall jämföras med 7,5 % för samma period föregående år. Direktavkastningen har stigit till följd av att fastighetsportföljen värderats ned samtidigt som det faktiska driftnettot har stigit. Bolagets räntekostnader har stigit från 53 miljoner kronor föregående år till 58 miljoner kronor i år. Kostnadsökningen har uppstått till följd av att vi ökat vår räntebärande skuld för att finansiera förvärv av nya fastigheter. Till följd av de lägre marknads räntorna så har dock Sagax genomsnittliga räntenivå samtidigt sjunkit från 5,3 % till 4,7 % på tolv månader. Marknadsräntorna har fallit snabbare än vi förväntat oss. Bolagets räntekostnader understiger nu vad vi räknade med i samband med att vi lämnade den ursprungliga prognosen i bokslutskommunikén för. Intjäningsförmåga De lägre räntorna, indexuppräkning och förvärvet av fastigheten Panncentralen 1 under första kvartalet har ökat bolagets intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan, som den redovisas på sidan 4 i denna rapport, steg till 241 miljoner kronor före skatt. Detta är en ökning med 28 % eller 31 miljoner kronor och är en rekordnivå för Sagax. Marknadsvärdet på derivaten De lägre marknadsräntorna har även föranlett att våra räntederivat fått en fortsatt negativ värdeutveckling. Sagax har nu reserverat sammanlagt 385 miljoner kronor för derivaten, varav 321 miljoner kronor avser nominella ränteswappar. Aktieägarna bör uppmärksamma att minst 321 miljoner kronor, oavsett ränteläge, kommer att återföras till resultatet i takt med att derivatavtalen löper ut. Detta motsvarar 17,60 kr i eget kapital per stamaktie efter full utspädning. Med hänsyn till nuvarande ränteläge är det svårt att se att räntederivaten kan komma att medföra någon fortsatt negativ resultatpåverkan av betydelse. Marknadsvärdet på fastigheterna Marknadsvärdet på vår fastighetsportfölj har sjunkit med 111 miljoner kronor under första kvartalet till följd av fortsatt stigande avkastningskrav. Avkastningskraven har fortsatt att stiga trots ett lägre ränteläge på grund av fortsatt ökade riskpremier. Illustrativt kan nämnas att per 31 december 2007 uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet för vår fastighetsportfölj till 7,9 %. Den 31 mars var det genomsnittliga direktavkastningskravet 8,4 %. Under samma period har den tioåriga swapräntan fallit från 4,9 % till 3,2 %. Investerarnas riskpremie har således stigit från 3,0 till 5,2 procentenheter eller med drygt 70 %. Lönsamheten i fastighetsinvesteringar har således skruvats upp avsevärt och på kort tid. Om, och i så fall med hur mycket, avkastningskraven kommer att fortsätta stiga är osäkert. Trots rekordspreadarna kan det, huvudsakligen på grund av den fortsatta bristen på lånefinansiering, inte uteslutas att vi kan få se ännu större riskpremier framöver. De ökade riskpremierna kommer att påverka lönsamheten på våra eventuella nyinvesteringar positivt men också värdet på vår fastighetsportfölj negativt. Det bör uppmärksammas att antalet transaktioner är fortsatt lågt och att osäkerheten i värdebedömningarna således är större än vanligt. Justerad prognos För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor. Tidigare prognos uppgick till 210 miljoner kronor under samma förutsättningar. Justeringen är föranledd av resultattill skottet från förvärvet av fastigheten Panncentralen 1 i Årsta och till följd av lägre räntekostnader än vad som ursprungligen beräknats. Det är glädjande att Sagax, trots en utmanande marknad, kan uppvisa ett fortsatt starkt kassaflöde och en ökad intjäningsförmåga. Stockholm den 6 maj David Mindus Verkställande direktör 1

4 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 57,3 (42,9) miljoner kronor vilket kan jämföras med bolagets nu lämnade helårsprognos om 220 miljoner kronor. Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med 123,7 miljoner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultatpåverkan begränsas dock till 110,5 (26,3) miljoner kronor till följd av nyförhyrningar, omförhandlingar och valutaeffekter. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 55,1 ( 32,3) miljoner kronor varav 48,3 ( 25,9) miljoner kronor avser räntederivat. Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 3,1 ( 4,6) miljoner kronor. Försäljning av aktier har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om 9,9 ( 1,8) miljoner kronor. Omvärdering av svenska dotterbolags lån i utländsk valuta har påverkat resultatet negativt med 0,7 ( ) miljoner kronor. Periodens resultat efter skatt uppgick till 67,9 (183,7) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 137,1 (114,6) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj, indexuppräkning och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Koncernen har inte haft några hyresförluster under perioden. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 10,3 (9,3) miljoner kronor under perioden. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj. Fastighetsskatt och tomträttsavgälder uppgick till 5,4 (4,8) miljoner kronor, vilket förklaras av den större fastighetsportföljen samt av höjda taxeringsvärden. Central administration Kostnader för central administration uppgick till 6,5 (5,7) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av bolagets expansion. Finansnetto Finansnettot består av finansiella kostnader och intäkter samt av resultat från intresseföretag. Periodens finansnetto uppgick till 55,6 ( 49,9) miljoner kronor. Sagax finansiella kostnader uppgick till 58,1 (52,6) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har stigit till följd av nyupplåning i samband med fastighetsförvärv. Sagax genomsnittliga ränta har sjunkit till 4,7 % (5,3 %). Sagax har en outnyttjad kreditfacilitet om (2 398) miljoner kronor som står till bolagets förfogande. Kostnaden för denna kreditfacilitet uppgick till 0,7 (0,0) miljoner kronor. Sagax finansiella intäkter uppgick till 1,8 (2,5) miljoner kronor. Resultat från intresseföretag uppgick till 0,7 (0,2) miljoner kronor och avser Sagax resultatandel i Segeltorp Utvecklings AB. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV Hyresintäkter Rullande årsvärde Mkr Mkr KV 3KV 4KV 1KV 2KV 3KV 4KV 1KV 2KV 3KV 4KV 1KV 2KV 3KV 4KV 1KV 2KV 3KV 4 KV Förvaltningsresultat Rullande årsvärde Mkr

5 Omvärderingar av fastigheter Fastighetsmarknaden har fortsatt utvecklas negativt vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med 123,7 miljoner kronor. Det vägda direktavkastningskravet var oförändrat jämfört med årsskiftet och uppgick till 8,4 %. Det redovisade värdet har till följd av en starkare eurokurs ökat med 4,7 miljoner kronor och med 11,0 miljo ner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget har värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige uppgått till 66,8 miljoner kronor och värdeutveckligen på fastigheterna utomlands har uppgått till 43,7 miljoner kronor. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 11,0 Avflyttningar/Omförhandlingar 2,5 Allmän marknadsförändring 75,3 Delsumma Sverige 66,8 Nyuthyrningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring 48,4 Valutaeffekt 4,7 Delsumma Utland 43,7 Summa orealiserade värdeförändringar 110,5 Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument utgörs av räntederivat och börsnoterade aktier. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde. Periodens värdeförändring uppgick till 55,1 ( 32,3) miljoner kronor varav 45,2 ( 30,5) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och 9,9 ( 1,8) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Sagax räntederivat består av räntetak samt nominella och reala ränteswappar. Räntederivatens marknadsvärde sjönk med sammanlagt 48,3 ( 25,9) miljoner kronor till följd av ett lägre ränteläge. I detta belopp ingår inflationskompensation i realränteswappar med 1,2 ( 3,6) miljoner kronor. Räntederivatens sammanlagda marknads värde uppgick till 384,6 ( 13,9) miljoner kronor på balans dagen inklusive 25,9 (22,4) miljoner kronor avseende avsättning för inflationskompensation. Samtliga aktier i Dagon AB, som erhölls som dellikvid vid försäljning av fastigheter 2007, har avyttrats under perioden. Försäljningen har medfört en realiserad värdeförändring om 9,9 ( 1,8) miljoner kronor. Skatt Den uppskjutna skatteintäkten för perioden uppgick till 41,1 (148,3) mil joner kronor. Sagax redovisar uppskjutna skatte intäkter huvudsakligen som en följd av fastigheternas negativa värdeutveckling om 110,5 miljoner kronor. Även orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument om 48,3 miljoner kronor har bidragit till uppskjutna skatteintäkter. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till 219,2 respektive 51,7 miljoner kronor vid periodens slut. Den uppskjutna skattefordran har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen avseende skatt i Sverige och uppgår netto till 217,3 (16,7) miljoner kronor. Av uppskjuten skatt avser resterande 51,7 miljoner kronor i skuld, respektive 1,9 miljoner kronor i fordran, bolag i Finland respektive i Danmark. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 50,6 (40,6) miljoner kronor. Den betalda skatten, 6,0 ( ) miljoner kronor, avser tidigare verksamhetsår och har främst uppstått i nyförvärvade bolag som under det första räkenskapsåret inte kunnat minska skattekostnaden genom att med hjälp av koncernbidrag nyttja koncernens skattemässiga underskott. Ökade leverantörsskulder främst avseende Sagax hyresgästanpassningar i Finland samt hög grad av förskottsbetalda hyresintäkter medförde en tillfällig likviditetseffekt på rörelsekapitalet om 76,2 miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten översteg således förvaltnings resultatet väsentligt och uppgick till 124,3 (42,4) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 193,6 (757,1) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärvet av Panncentralen 1 samt hyresgästanpassningar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har bidragit med 198,5 (553,0) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 129,2 ( 161,7) miljoner kronor under perioden. 3

6 PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Prognos för år För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos för år Prognos lämnad i samband med bokslutskommuniké för år : "För år beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 210 miljoner kronor." Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Resultatandel från intresseföretag och utdelning från börs noterade aktier ingår ej i aktuell intjäningsförmåga. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor 31 dec Hyresvärde Vakans Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Skatt Resultat efter skatt varav preferensaktie ägarna varav stamaktieägarna Mkr KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV KV 1 KV 2 Fastigheternas direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta 10-årig swapränta KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV I 4

7 FASTIGHETSBESTÅNDET Den s omfattade fastighetsbeståndet 111 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 9,0 år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen. 45 % av marknadsvärdet och 47 % av hyresvärdet är koncentrerat till Stockholms regionen. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 577,2 respektive 555,3 miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 %. Investeringar och försäljningar Sagax har under perioden investerat 216,7 miljoner kronor varav 122,2 miljoner kronor avsåg förvärv och 94,5 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Av investeringarna i det befintliga beståndet avsåg 24,7 miljoner kronor Västra Götaland, 2,1 miljoner kronor Östra Götaland, 9,1 miljoner kronor Stockholm och 58,6 miljoner kronor Utland. Under första kvartalet förvärvade Sagax Panncentralen 1 i Årsta, Stockholms stad. Anskaffningskostnaden uppgick till 122,2 miljoner kronor. LÖPTIDER FÖR HYRESKONTRAKT Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår kontrakt Area, kvm Mkr Andel ,1 3 % ,5 4 % ,0 9 % ,1 9 % ,6 4 % > ,0 71 % Totalt ,3 100 % FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Område Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Andel av hyresvärde Stockholm % Svealand % Östra Götaland % Västra Götaland % Utland % Totalt % FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr 80 Utland 20 % Stockholm 47 % >2023 Svealand 5 % Västra Götaland 13 % Östra Götaland 15 % 5

8 VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 3,8 %, att jämföra med 4,1 % vid årsskiftet /. Vakansvärdet ökade med 1,2 miljoner kronor till följd av avflyttningar och det minskade med 2,3 miljoner kronor till följd av inflyttningar under perioden. Utgående vakans uppgick till 21,9 miljoner kronor. Kommande vakansförändring Hyresavtal med en årshyra om 21,0 miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 9,3 miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 11,7 miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Samtliga uppsägningar för villkorsändring avser marknadsområde Stockholm och av kontrakt uppsagda för avflyttning, avsåg 3,3 miljoner kronor Västra Götaland och 8,4 miljoner kronor avsåg Stockholm. Nyuthyrt men ännu ej inflyttat uppgick till 3,9 miljoner kronor vid periodens slut. Justerad utgående vakans uppgick till 39,0 miljoner kronor. Uthyrningar Under perioden har hyresavtal tecknats med ett årligt hyresvärde om totalt 4,6 miljoner kronor avseende kvadratmeter. VAKANSER 31 MARS Område Antal fastigheter Vakans värde, Mkr Vakans värde Vakant area, kvm Stockholm 49 21,9 8,0 % Svealand 17 Östra Götaland 18 Västra Götaland 14 Utland 13 Totalt ,9 3,8 % VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor 31 dec Ingående vakans 1 januari 22,3 14,5 Vakansvärde från fastighetsförvärv 3,0 Avflyttningar 1,2 24,2 Inflyttningar 2,3 17,4 Förändring av lämnade rabatter 0,7 0,5 Vakansvärde sålda fastigheter 1,4 Utgående vakans 21,9 22,3 Uppsagt för omförhandling 9,3 Uppsagda avtal, ej avflyttat 11,7 10,7 Nyuthyrning, ej inflyttat 3,9 2,3 Justerad utgående vakans 39,0 30,7 Fastigheten Båtyxan 6 i Malmö. Byggnaden omfattar kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till Panduro Hobby AB som centrallager och huvudkontor. Foto: Martin Palvén 6

9 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga koncernens fastigheter. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 111 fastigheter uppgick den s till (5 860) miljoner kronor. Fastighetsmarknaden har utvecklats negativt vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med 123,7 miljoner kronor. Det redovisade värdet har ökat med 4,7 miljoner kronor till följd av valuta effekter och med 11,0 miljoner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget uppgick värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige till 66,8 miljoner kronor. Värdeutveckligen på fastigheterna utomlands uppgick till 43,7 miljoner kronor. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 39,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisade fastighetsvärden uppgick därefter till (5 820) miljoner kronor. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 6 059,7 110 Förvärv av fastigheter 122,2 1 Omräkningsdifferens avseende utländska dotterbolags balansräkningar 2,5 Investeringar i befintligt bestånd 94,5 Försäljning av fastigheter 0,0 Fastighetsreglering Värdeförändring inklusive valutaeffekt 110,5 Fastighetsbestånd s 6 168,4 111 Utland Mkr (21 %) Svealand 369 Mkr (6 %) Västra Götaland 960 Mkr (15 %) Stockholm Mkr (45 %) Östra Götaland 784 Mkr (13 %) Förvärvad uppskjuten skatt 39,9 Bokfört värde 6 128,5 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA tal kvm KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV1 Mkr Uthyrningsbar area Marknadsvärde 7

10 Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. Sagax fastigheter i Hechingen, Tyskland, värderades externt vid årsskiftet /. Eftersom externa fastighetsvärderingar i Tyskland är mycket kostsamma genomförs externa värderingar varje årsskifte och interna vid övriga kvartalsskiften. Analyser och generella förutsättningar Principer för analyser och generella förutsättningar är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för. Kalkylränta (6,0 18,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,8 16,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,0 % respektive 10,4 % för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet var oförändrat jämfört med årsskiftet och uppgick till 8,4 %. FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Antal fastigheter DTZ Sweden 94 DTZ Finland 8 DTZ Egeskov 1 CB Richard Ellis 2 Colliers Property Partners /Internt 4 Bryggan Fastighetsekonomi 2 Totalt 111 Sagax förvärvade under perioden Panncentralen 1 i Årsta. Byggnaden omfattar kvadratmeter uthyrningsbar area. Lokalerna används för distribution av livsmedel vilket är den dominerande verksamheten i Årstaområdet. 8

11 FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid årets utgång till (1 649) miljoner kronor. Styrelsen har föreslagit att årsstämman den 6 maj skall fatta beslut om utdelning till preferensaktiernas aktieägare med 33,2 (29,9) miljoner kronor motsvarande 2,00 kronor per aktie. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (4 413) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 940,7 (722,1) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 3,5 ( 6,0) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,7 (4,9) år respektive 4,9 (5,7) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,7 % (5,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. Till följd av Sagax långa räntebindning har de sjunkande marknadsräntorna under endast fått mindre effekt på koncernens genomsnittliga räntenivå. Den genomsnittliga räntebindningstiden har sjunkit under perioden bland annat till följd av att räntederivatavtal med kortare räntebindningstid tecknats. Stängningsbara ränteswappar har ökat den genomsnittliga räntenivån med 0,2 procentenheter men påverkar ej räntebindningstiden. Sagax har inget refinansieringsbehov förrän vid halvårsskiftet Kreditram Sagax hade den s en outnyttjad kreditram om (2 398) miljoner kronor avsedd för fastighetsförvärv och investeringar. Förvärvskrediten står till Sagax förfogande till och med halvårsskiftet RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 31 MARS Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 981 4,0 % 20 % % ,5 % 6 % % ,6 % 9 % % ,4 % 8 % 75 2 % ,6 % 7 % % > ,2 % 50 % % Summa/genomsnitt ,7 % 100 % % DERIVATAVTAL 31 MARS Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde Nominella ränteswappar % 320,5 Räntetak % 0,1 Realränteswappar % 28,9 Stängningsbara ränteswappar % 35,1 Summa % 384,6 9

12 rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor jan-dec Rullande tolv månader april - mars Hyresintäkter 137,1 114,6 491,4 513,9 Övriga intäkter 5,9 5,9 Driftskostnader 8,7 7,4 23,5 24,8 Underhållskostnader 1,6 1,9 7,7 7,4 Tomträttsavgäld 2,9 2,2 8,6 9,3 Fastighetsskatt 2,5 2,6 11,9 11,8 Fastighetsadministration 2,0 2,0 8,7 8,7 Driftnetto 119,4 98,5 436,8 457,7 Central administration 6,5 5,7 25,7 26,5 Resultat från intresseföretag 0,7 0,2 1,4 0,9 Finansiella intäkter 1,8 2,5 19,7 20,4 Finansiella kostnader 58,1 52,6 240,9 247,8 Förvaltningsresultat 57,3 42,9 188,5 202,9 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 0,1 0,2 19,9 19,8 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 110,5 26,3 127,9 264,7 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 9,9 1,8 2,5 5,6 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 45,2 30,5 424,2 438,9 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade 0,7 42,3 43,0 Resultat före skatt 109,1 36,7 423,3 569,1 Uppskjuten skatt 41,1 148,3 248,7 144,2 Aktuell skatt 1,3 6,9 5,6 Periodens resultat 67,9 183,7 181,5 430,5 Omräkningsdifferenser 0,3 4,2 4,5 Totalresultat för perioden 67,6 183,7 177,3 426,0 Resultat per stamaktie, kr 6,31 14,59 17,53 37,89 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 6,31 13,77 17,53 37,62 Genomsnittligt antal stamaktier Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning

13 rapport över finansiell ställning, i sammandrag Belopp i miljoner kronor 31 dec Förvaltningsfastigheter 6 128, , ,8 Förvaltningsfastigheter till försäljning 89,0 Uppskjuten skattefordran 219,2 16,7 116,9 Finansiella instrument 0,3 17,7 0,3 Övriga anläggningstillgångar 17,1 13,7 15,1 Summa anläggningstillgångar 6 365, , ,1 Kassa och bank 340,1 236,3 210,9 Aktier 15,6 123,0 51,1 Övriga omsättningstillgångar 77,0 52,7 67,8 Summa omsättningstillgångar 432,7 412,0 329,8 Summa tillgångar 6 797, , ,9 Eget kapital 1 225, , ,4 Långfristiga räntebärande skulder 4 747, , ,2 Uppskjuten skatteskuld 51,7 Finansiella instrument 384,9 31,6 336,6 Övriga långfristiga skulder 2,4 10,9 2,4 Summa långfristiga skulder 5 186, , ,2 Kortfristiga räntebärande skulder 132,8 140,3 108,7 Räntebärande skulder avseende fastigheter som innehas för försäljning 67,1 Övriga kortfristiga skulder 253,7 174,6 173,6 Summa kortfristiga skulder 386,4 382,1 282,3 Summa eget kapital och skulder 6 797, , ,9 11

14 rapport över Kassaflöden Belopp i miljoner kronor jan-dec Resultat före skatt 109,1 36,7 423,3 Värdeförändringar på finansiella instrument 55,1 30,5 424,3 Värdeförändringar på fastigheter 110,5 26,3 147,8 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta 0,7 42,3 Betald skatt 6,0 3,3 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 0,6 0,3 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 50,6 40,6 184,1 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 2,5 14,6 1,0 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 76,2 12,8 13,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 124,3 42,4 171,7 Förvärv av fastigheter 122,2 762, ,1 Försäljning av fastigheter 47,0 323,1 Nybyggnation av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter 94,5 13,2 97,5 Förvärv av finansiell placering 62,6 62,6 Försäljning av finansiell placering 22,7 30,4 30,4 Fordringar hos intresseföretag Förvärv av aktier/andelar i intresseföretag Minskning av övriga anläggningstillgångar 4,0 3,2 Ökning av övriga anläggningstillgångar 0,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 193,6 757, ,5 Nyemission av stamaktier Apportemission av preferensaktier 31,6 Nyemission av preferensaktier 3,0 Utdelning till preferensaktieägare 29,9 Upptagna lån 193,4 579, ,0 Amorterade lån 24,7 25, ,6 Minskning av övriga långfristiga skulder 1,8 0,4 3,8 Ökning av övriga långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten 198,5 553,0 698,7 Periodens kassaflöde 129,2 161,7 187,1 Likvida medel vid periodens ingång 210,9 398,0 398,0 Likvida medel vid periodens utgång 340,1 236,3 210,9 12

15 rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 31 december ,2 432,9 0,1 897, ,6 Totalresultat januari-mars 1) 183,7 183,7 Eget kapital s 135,2 432,9 0, , ,3 Aktieutdelning 29,9 29,9 Nyemitterade stamaktier 0,7 2,3 3,0 Totalresultat januari-december 1) 361,0 361,0 Eget kapital 31 december 135,9 435,2 4,1 686, ,4 Apportemitterade preferensaktier 6,9 24,7 31,6 Totalresultat januari-mars 67,6 67,6 Eget kapital s 142,8 459,9 4,4 618, ,3 1) Jämförelsetal har justerats så att "Totalresultat" omfattar tidigare resultat samt omräkningsdifferenser. SEGMENTINFORMATION Styrelsen följer upp koncernens verksamhet efter geografisk fördelning. Således finns fem segment fördelade efter geografiskt läge. Resultatposter per segment Hyresintäkter 1) Förvaltnings resultat Resultat före skatt Värdeförändring fastigheter Resultat vid av yttring av mate - riella anläggningstillgångar Vinstandel i intressebolag Stockholm 63,6 50,9 22,8 11,2 6,1 20,1 19,0 12,3 0,7 0,2 Västra Götaland 16,5 21,0 7,2 9,6 12,3 2,1 19,0 6,8 0,1 0,2 Östra Götaland 20,0 20,8 10,3 12,7 22,4 17,3 33,1 5,1 Svealand 9,2 7,2 4,0 3,6 8,3 1,9 4,3 1,6 Utland 27,9 14,8 15,7 7,4 28,9 24,3 43,7 17,3 Summa segmentsnivå 137,2 114,6 60,0 44,5 61,4 65,7 110,5 26,3 0,1 0,2 0,7 0,2 Derivat 45,2 30,5 Övrigt ej fördelat 2,7 1,6 2,5 1,5 Totalt 137,2 114,6 57,3 42,9 109,1 36,7 110,5 26,3 0,1 0,2 0,7 0,2 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Andelar i intressebolag Summa tillgångar Stockholm 2 765, ,5 9,1 12,5 122,2 319,4 3,4 1, , ,2 Västra Götaland 960, ,5 24,7 0,6 46,2 47,0 997, ,1 Östra Götaland 784,3 890,4 2,1 0,1 747,5 970,4 Svealand 368,6 383,3 0,0 0,0 340,3 358,0 Utland 1 290, ,1 58,6 0,0 396, , ,9 Summa segmentsnivå 6 168, ,8 94,5 13,2 122,2 761,7 47,0 3,4 1, , ,6 Koncernjusteringar 184, ,4 Övrigt ej fördelat 301,0 107,7 Totalt 6 168, ,8 94,5 13,2 122,2 761,7 47,0 3,4 1, , ,9 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. 13

16 NYCKELTAL jan-dec 2007 jan-dec 2006 jan-dec 2005 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 8,0 7,5 7,6 7,3 8,1 8,4 Areamässig uthyrningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresduration, år 9,0 9,0 9,3 8,7 7,4 6,5 Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Genomsnittlig ränta, % 4,7 5,3 5,1 5,2 5,2 5,1 Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat, år 4,7 4,9 5,1 5,7 5,9 5,0 Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,9 5,7 5,1 5,8 5,1 3,9 Soliditet, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,8 1,8 1,8 2,0 1,7 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 36,90 79,00 34,90 73,25 76,75 57,75 Eget kapital per aktie, kr 57,15 96,31 64,46 81,71 38,68 30,01 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 54,88 90,70 62,11 77,24 36,20 29,88 Resultat per aktie, kr 6,31 14,59 17,53 44,68 13,62 7,39 Resultat per aktie efter utspädning, kr 6,31 13,77 17,53 42,03 12,94 7,35 Kassaflöde per aktie, kr 3,51 2,74 12,74 9,70 5,67 4,14 Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 3,37 2,59 12,11 9,12 5,39 4,13 Antal aktier vid periodens utgång Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning Genomsnittligt antal aktier Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 23,50 28,10 23,00 27,30 27,60 Eget kapital per aktie, kr 32,50 32,50 32,00 32,00 32,00 Resultat per aktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 Kassaflöde per aktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid periodens utgång Genomsnittligt antal aktier

17 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Nettoomsättning 2,1 1,9 Administrationskostnader 5,8 5,8 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 3,7 3,9 Resultat från andelar i koncernföretag Finansiella intäkter 6,9 7,7 Finansiella kostnader 5,8 3,0 Resultat före skatt 2,6 0,8 Skatt på periodens resultat 0,7 Övriga skatter Periodens resultat 1,9 0,8 MODERBOLAGETS balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 31 dec Materiella anläggningstillgångar 1,5 0,6 0,4 Uppskjuten skattefordran 53,1 64,6 52,4 Fordringar på koncernföretag 125,9 Övriga finansiella anläggningstillgångar 179,6 203,6 305,5 Summa anläggningstillgångar 360,1 268,8 358,3 Kassa och bank 213,6 74,5 96,8 Fordringar på koncernföretag 420,1 718,1 437,4 Övriga omsättningstillgångar 6,8 1,5 5,8 Summa omsättningstillgångar 640,5 794,1 540,0 Summa tillgångar 1 000, ,9 898,7 Eget kapital 826,2 737,4 796,4 Skulder till koncernföretag 172,4 324,2 99,9 Övriga korfristiga skulder 2,0 1,3 2,4 Summa kortfristiga skulder 174,4 325,5 102,3 Summa eget kapital och skulder 1 000, ,9 898,7 15

18 AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång (6 022) aktieägare och börsvärdet uppgick till 795,0 (1 373) miljoner kronor. Stamaktier Sista betalkurs den s för Sagax stamaktie uppgick till 36,70 (79,00) kronor. Under årets första kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 4 (12) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 31 % (24 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 0,6 (0,8) miljoner kronor per dag. Preferensaktier Betalkursen den s för Sagax preferensaktie uppgick till 23,04 (28,10) kronor. Omsättningshastigheten under årets första kvartal uppgick till 35 % (7 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 7 (4) transaktioner per dag. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Bolaget avser att ändra den årliga utdelningen till kvartalsvis utdelning, se även sidan 20. Stamaktien Carnegie Real Estate Index Kr 100 Stamaktien Carnegie Omsatt Real antal Estate aktier Index tal Omsatt antal aktier tal Kr 32 Preferensaktien KrOmsatt antal Preferensaktien aktier tal 32 Omsatt antal aktier tal NASDAQ OMX NASDAQ OMX NASDAQ OMX NASDA Teckningsoptioner Sagax utfärdade teckningsoptioner år 2006 varav var utestående den s. Teckningsoptionerna ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med Teckningskursen uppgår till 35,00 kronor. Vid utnyttjande av samtliga teckningsoptioner skulle antalet stamaktier uppgå till stycken. AKTIEÄGARSTRUKTUR 31 MARS Antal aktier Antal aktieägare Totalt Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige ,2 % Privatpersoner bosatta utomlands 45 0,3 % Företag/institutioner i Sverige ,2 % Företag/institutioner utomlands ,3 % Totalt ,0 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige ,4 % Luxemburg 23 8,7 % Finland 15 2,2 % Danmark 238 0,9 % Norge 23 0,6 % USA 17 0,6 % Övriga länder 136 2,6 % Totalt ,0 % 16

19 NYCKELTAL PER STAMAKTIE 31 dec dec dec Börskurs vid periodens utgång, kr 36,90 79,00 34,90 73,25 76,75 57,75 Förvaltningsresultat 1) per aktie efter utspädning, kr 13,51 8,46 12,46 8,18 5,55 4,12 Kassaflöde 1) 2) per aktie efter utspädning, kr 12,82 9,72 12,11 9,12 5,39 4,13 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 54,88 90,70 62,11 77,24 36,20 29,88 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2,7 9,3 2,8 9,0 13,8 14, dec Börskurs/Kassaflöde 2), ggr 2,9 8,1 2,9 8,0 14,2 14,0 Börskurs/Eget kapital, % ) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 13,51 kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 2,7. Eget kapital per stamaktie Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 54,88 kronor. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut utgjorde således 67 % av det egna kapitalet per stamaktie. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Ggr KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie % Genomsnitt: 10,3 ggr KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV Börskurs/eget kapital per stamaktie Genomsnitt: 140 % Genomsnitt: 140 % 17

20 STÖRSTA AKTIEÄGARE 31 MARS Antal aktier Andel av Stam Förändring Preferens Förändring Aktiekapital Röster David Mindus med bolag ,1 % 19,0 % Familjen Salén med bolag ,4 % 8,9 % Johan Thorell med bolag ,3 % 6,9 % LF Fastighetsfond ,5 % 5,1 % Skandrenting ,3 % 4,8 % LF Småbolagsfond ,1 % 4,4 % Catella Hedgefond ,0 % 3,7 % Skandia Liv ,6 % 3,3 % Clearstream Banking ,4 % 2,9 % Banque Carnegie Luxembourg ,3 % 2,7 % Sabis Invest ,5 % 2,5 % M2 Capital Management ,7 % 1,5 % SEB Private Bank ,2 % 0,9 % Aktie-Ansvar Sverige ,4 % 0,9 % Swedbank Robur Realinvest ,2 % 0,9 % Försäkrings AB Pensions Alandia ,4 % 0,8 % CAIL ,4 % 0,8 % Carnegie Småbolagsfond ,4 % 0,8 % Nordnet Pensionsförsäkring ,2 % 0,7 % Örudds Mekaniska ,4 % 0,7 % Delsumma ,8 % 72,3 % Övriga aktieägare ,2 % 27,7 % Totalt ,0 % 100,0 % varav styrelse och medarbetare ,2 % 35,2 % Ovanstående aktieägarstruktur per den s är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden justerat för emission av preferens aktier vilka ej var registrerade hos Euroclear Sweden den s. 18