Delårsrapport januari - september 2013

Transkript

1 Delårsrapport januari - september AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

2 PERIODEN I SAMMANDRAG Förvaltningsresultatet ökade till 39 (327) miljoner kronor under perioden. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden ökade till 675 miljoner kronor (615 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade till 39 (327) miljoner kronor varav 56 (32) miljoner kronor från intresseföretag. Omvärdering av fastigheter Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar från lokaler påverkade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med 34 (113) miljoner kronor. Allmänna marknadsförändringar påverkade marknadsvärdet på fastigheterna med 55 (12) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 89 (125) miljoner kronor. Omvärdering av fastig heter i intresse företag påverkade härutöver Sagax resultat med 15 ( 1) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt 262 ( 49) miljoner kronor varav 196 ( 41) miljoner kronor avsåg Sagax ränte derivat och 66 ( 9) miljoner kronor avsåg ränte derivat i intresse företag. Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar under perioden till följd av stigande marknadsräntor. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 61 (35) miljoner kronor, motsvarande 3,45 (1,69) kronor per stamaktie efter ut spädning. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 322 (281) miljoner kronor mot svarande 1,62 (1,53) kronor per stamaktie efter utspädning. Fastighetsportföljen Fastigheternas marknadsvärde uppgick till (9 325) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat 1 32 (454) miljoner kronor varav 93 (23) miljoner kronor avsåg förvärv och 12 (251) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastig hetsbeståndet. Direktavkastningen, efter kostnader för fastig hetsadministration, uppgick till 7,8 % (7,9 %). Den genomsnittliga åter stående löptiden på hyres avtalen var 8,4 (8,5) år. Oförändrad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 51 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-juni Belopp i miljoner kronor jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter Förvaltningsresultat Resultat efter skatt Fastigheter, marknadsvärde Direktavkastning, % 1) 7,8 7,9 7,8 7,7 8,1 8,1 7,6 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) 3,45 1,69 1,84,32 2,9,6 1,59 1) För definition se sidan 25. Omslag: Karaportti 8 i Helsingfors har förvärvats under och omfattar 16 1 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är uthyrd till Nokia Solutions and Networks, specialister på mobilt bredband. Delårsrapport januari-september

3 VD HAR ORDET Förvaltningsresultat och kassaflöde Sagax förvaltningsresultat för årets första nio månader uppgick till 39 miljoner kronor vilket är 19 % bättre än samma period föregående år. Under tredje kvartalet uppgick förvaltnings resultatet till 152 miljoner kronor (+38 %). Sagax operativa kassaflöde uppgick till 322 miljoner kronor (+15 %) varav 116 miljoner kronor (+26 %) under tredje kvartalet. Avvikelsen mellan det redovisade förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet, 68 miljoner kronor, motsvarar i stort sett förvaltningsresultatet från våra intresseföretag (56 miljoner kronor). Kassaflödet från intresseföretagen kommer Sagax tillgodo genom eventuell utdelning och redovisas inte löpande som operativt kassaflöde. Intjäningsförmåga Sedan 26 redovisas bolagets intjäningsförmåga i delårsrapporterna. Intjäningsförmågan mäter bolagets statiska resultatkapacitet per en specifik tidpunkt. Beräkningsmetodiken finns alltid redovisad på sidan 4 i våra delårsrapporter. Sedan 25 lämnar Sagax även prognoser för förvaltningsresultatet per verksamhetsår. Målsättningen är att aktieägarna genom att följa kombinationen av intjäningsförmåga, prognos och historiska utfall enklare skall kunna bilda sig en uppfattning om utvecklingen för bolaget. Exempelvis, eftersom det statiska förvaltningsresultatet enligt intjäningsförmågan (546 miljoner kronor) per 1 oktober överstiger såväl förvaltningsresultatet för de senaste rullande 12 månaderna (48 miljoner kronor) som bolagets prognos för helåret (51 miljoner kronor) kan läsaren sluta sig till att bolaget tycks befinna sig i en period av resultattillväxt. Vid tredje kvartalets utgång beräknas förvaltningsresultatet enligt intjäningsförmågan till 546 miljoner kronor, en ökning med 27 % från 43 miljoner kronor vid årets början, vilket medför att vinstkapaciteten per stamaktie ökat med 27 % sedan årsskiftet trots att antalet stamaktier ökat med 8 %. Investeringsverksamhet Resultattillväxten är i stor utsträckning hänförlig till en framgångsrik investeringsverksamhet. Både de direkta (1 32 miljoner kronor) och de indirekta (15 % av Hemsö) fastighetsinvesteringarna bedömer jag som lovande. Vi ser även ovanligt många kompletterande investeringsmöjligheter. Förhoppningen är således att vi skall kunna genomföra ytterligare investeringar under återstoden av. Dess värre vet vi av erfarenhet att investeringsverksamheten varierar kraftigt över tid. Således kommer sannolikt att anses vara ett exceptionellt gott år i detta hänseende. Analysarbetet av Paris som potentiell ny marknad för Sagax fortskrider som planerat och vi genomför nu detaljerade analyser av marknaden och dess delsegment. Finansiella mål under översyn Sagax nuvarande finansiella mål fastställdes i samband med börsnoteringen 27. Verksamheten har sedan dess kommit att få betydligt större omfattning. Samtidigt har såväl fastighets- som finansieringsmarknaderna utvecklats betydligt. Vi kommer därför att se över våra finansiella mål och konfirmera eller justera dessa under fjärde kvartalet. Oförändrad prognos för Mot bakgrund av den avslutade rapportperioden beräknas bolaget infria sin sedan tidigare kommunicerade prognos om ett förvaltningsresultat om 51 miljoner kronor för helåret med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar. Stockholm, 23 oktober DAVID MINDUS Verkställande direktör Delårsrapport januari-september 1

4 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år. Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 39 (327) miljoner kronor, varav 56 (32) miljoner kronor från intresseföretag. Fastigheterna omvärderades med 14 (124) miljoner kronor, varav 15 ( 1) miljoner kronor till följd av omvärderingar i intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 196 ( 41) miljoner kronor, varav 2 ( 41) miljoner kronor avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och 4 ( ) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 66 ( 9) miljoner kronor till följd av omvärdering av ränte derivat i intresseföretag. Periodens resultat efter skatt uppgick till 61 (35) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 675 (615) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäkts höjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter. Övriga intäkter om 6 (1) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäst som medgivits förtida avflyttning under första kvartalet. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 53 (45) miljoner kronor. Ökningen förklaras av fastighetsförvärv samt av högre värme- och snöröjningskostnader. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 26 (25) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 12 (13) miljoner kronor. Central administration Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 28 (27) miljoner kronor. De centrala administrationskostnaderna motsvarade på årsbasis,4 % (,4 %) av fastigheternas marknadsvärde. Resultat från intresseföretag Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 56 (32) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresse företagen Söderport och Hemsö. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastig heter och räntederivat uppgick till 137 (22) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 56 (32) miljoner kronor, värde förändringar på räntederivat 66 ( 9) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 15 ( 1) miljoner kronor. Finansnetto Sagax finansiella kostnader uppgick till 229 (217) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 3 september till 4,3 % (4,4 %). Sagax finansiella intäkter uppgick till 1 (6) miljoner kronor. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 25 Mkr 1 Mkr 18 Mkr Kvartal Kvartal Hyresintäkter per kvartal Rullande årsvärde Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde 2 Delårsrapport januari-september

5 Omvärderingar av fastigheter Den 3 september omfattade fastighetsbeståndet 138 (135) fastig heter med ett marknadsvärde om (9 325) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 14 (67) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 75 (59) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 51 miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 55 (12) miljoner kronor. Samman taget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 89 (125) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighets beståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9. Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna stigit under perioden. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 318 (492) miljoner kronor, se avsnittet om finans iering på sidan 11. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slut datum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad. Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 66 ( 9) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende intresseföretags räntederivat. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 47 Avflyttningar/Omförhandlingar 17 Allmän marknadsvärdeförändring 16 Delsumma Sverige 14 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 4 Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsvärdeförändring 71 Delsumma Utland 75 Summa orealiserade värdeförändringar 89 Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8, % (8, %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 9,3 % (9,1 %) respektive 9,8 % (9,8 %). Se även avsnittet om analys och generella förut sättningar på sidan 9. Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument den 3 september utgjordes uteslutande av räntederivat i form av nominella ränte swappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redo visas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 196 ( 41) miljoner kronor varav 2 ( 41) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värde förändring och 4 ( ) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Skatt Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 1 ( 7) miljoner kronor för verksamheten i Tyskland. Den uppskjutna skattekost naden för perioden uppgick till 167 (15) mil joner kronor. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till 3 (2) miljoner kronor respektive 328 (18) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatte skuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister. UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND Belopp i miljoner kronor 3 sep Sverige 153 Finland 158 Tyskland 17 Danmark 3 Netto skattefordran/skatteskuld 325 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 322 (281) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med (19) miljoner kronor. Investerings verksamheten har påverkat kassaflödet med ( 388) miljoner kronor samtidigt som kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 735 (128) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 141 (38) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassa flöden, se sidan 14. Delårsrapport januari-september 3

6 PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Oförändrad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 51 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-juni. Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders basis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresse företag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor 1 okt 1 jan Hyresvärde Vakans Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Central administration Resultatandel från intresseföretag Finansnetto Förvaltningsresultat Skatt Resultat efter skatt varav preferensaktie ägarna 1 1 varav stamaktieägarna Mkr Kvartal DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % Kvartal Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta % Kvartal Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå 4 Delårsrapport januari-september

7 Blåsbälgen 1 i Borlänge omfattar 18 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten ligger i ett etablerat logistikcenter och har förvärvats under. Fastigheten är uthyrd till det börsnoterade dagligvarubolaget Axfood samt till logistikaktören Bring vilken ägs av norska Posten. Delårsrapport januari-september 5

8 FASTIGHETSBESTÅNDET Den 3 september omfattade fastighetsbeståndet 138 (135) fastig heter med en uthyrningsbar area om 1 35 (1 162 ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,4 (8,5) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % (47 %) av marknadsvärdet och 47 % (48 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 998 (887) respektive 916 (822) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 % (93 %). Investeringar Sagax har under perioden investerat 1 32 (454) miljoner kronor varav 93 (23) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 497 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 38 miljoner kronor avsåg Helsingfors, motsvarande sammanlagt 78 % av investeringarna under perioden. Sagax har under perioden förvärvat nio fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om kvadratmeter, se sammanställning nedan. Sagax har i oktober även tillträtt ytterligare fem fastigheter i Helsingfors med en sammanlagd uthyrningsbar area om 35 kvadratmeter. Sammanlagt 12 (251) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 64 (212) miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 24 (28) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning och 14 (12) miljoner kronor avsåg underhåll av fastig heterna. Försäljningar Sagax har under perioden frånträtt fem fastigheter för en total köpeskilling om 81 miljoner kronor, se sammanställning nedan. FASTIGHETSINVESTERINGAR Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Stockholm Övriga Sverige Helsingfors Övriga Finland Övrigt Totalt LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel % % % % % > % Totalt % FASTIGHETSFÖRVÄRV JANUARI-SEPTEMBER Fastighet Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Jordbromalm 4:3 Haninge Stockholm 51 4 Blåsbälgen 1 Borlänge Övriga Sverige 18 1 Grävskopan 2 Borlänge Övriga Sverige 1 4 Karaportti 8 Esbo Helsingfors 16 1 Hakamäenkuja 8 Vanda Helsingfors 1 1 Hakamäenkuja 1 Vanda Helsingfors 1 1 Palkkittie 3 Tusby Helsingfors 13 8 Murrontie 3 Forssa Övriga Finland 31 1 Hiidenmäentie 2 Vichtis Övriga Finland 2 3 FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR JANUARI-SEPTEMBER Fastighet Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Kalvholmen 1 Stockholm Stockholm 4 4 Brogårdshemmet 14 Vetlanda Övriga Sverige 5 6 Kättingen 1 Säffle Övriga Sverige 6 Gravören 9 Växjö Övriga Sverige 1 Poppeln 29 Mariestad Övriga Sverige 4 Totalt 12 Totalt Delårsrapport januari-september

9 FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 1 OKTOBER Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresintäkt 2) Vakant Hyresvärde, area, kvm Mkr Kr/kvm 1) Mkr Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Mkr Andel Stockholm % 89 % % Övriga Sverige % 92 % % Helsingfors % 95 % % Övriga Finland % 1 % % Övrigt % 9 % 71 8 % Totalt % 92 % % 1) Baserat på Sagax uthyrningsbara area per segment den 3 september. 2) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr Övrigt 8 % Övriga Finland 1 % Helsingfors 13 % Övriga Sverige 22 % Stockholm 47 % Delårsrapport januari-september 7

10 VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 8 %, att jämföra med 7 % vid årsskiftet /. Under perioden har vakansvärdet ökat med 32 (23) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 19 (8) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med 3 ( 4) miljoner kronor i års takt och uppgick till 26 (23) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. Utgående vakansvärde uppgick till 82 (65) miljoner kronor. 63 % (63 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om 23 (28) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 1 () miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 22 (28) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 13 miljoner kronor under 214, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 1 (6) miljoner kronor. VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor jan-dec Ingående vakans respektive år Avflyttningar Inflyttningar 19 1 Förändring av lämnade rabatter 3 5 Vakansvärde, sålda fastigheter 1 Valutaeffekt 1 Utgående vakansvärde Uppsagt för omförhandling 1 Uppsagda avtal, ej avflyttat Nyuthyrning, ej inflyttat 1 5 Justerat utgående vakansvärde LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER Förfalloår Mkr >217 1 Totalt 26 HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING Avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr Totalt VAKANSER 1 OKTOBER Område Hyresvärde, Mkr Vakansvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad 1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm % % Övriga Sverige % % Helsingfors % % Övriga Finland Övrigt % 67 Totalt % % 1) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. 8 Delårsrapport januari-september

11 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 138 (135) fastigheter uppgick den 3 september till (9 325) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 23 ( 149) miljoner kronor. Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 89 (125) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 3. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 35 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 1 42 (9 29) miljoner kronor. Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 2 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. Analyser och generella förutsättningar Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7, 12,7 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7, 14,5 %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (6,75 12,5 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flödet respektive restvärdet motsvarade 9,3 % (9,1 %) respektive 9,8 % (9,8 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8, % (8, %) per 3 september vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direkt avkastningskrav om 8, % den 3 juni. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december Förvärv av fastigheter 93 9 Investeringar i befintligt bestånd 12 Försäljning av fastigheter 85 5 Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden 23 Värdeförändring 89 Fastighetsbestånd 3 september Förvärvad uppskjuten skatt 35 Bokfört värde 1 42 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA 1 -tal kvm Kvartal Uthyrningsbar area Marknadsvärde Mkr FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Fastighetsvärderare Land Antal fastigheter Savills Sweden Sverige 95 Peltola & Co Finland 37 Savills Immobilien/Sagax internt Tyskland 5 DTZ Egeskov Danmark 1 Totalt 138 Övrigt 7 % (757 Mkr) Övriga Finland 11 % (1 13 Mkr) Helsingfors 13 % (1 314 Mkr) Övriga Sverige 22 % (2 337 Mkr) Stockholm 47 % (4 917 Mkr) Delårsrapport januari-september 9

12 INTRESSEFÖRETAG Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 56 (32) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 15 ( 1) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 66 ( 9) miljoner kronor under perioden. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i intresseföretag uppgick till 641 (223) miljoner kronor per 3 september. Sagax har under perioden avyttrat aktierna i det tidigare intresse företaget Segeltorp Holding AB med en realiserad värdeförändring om 16 miljoner kronor. Söderport Holding AB Sagax äger 5 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Söderport bidrog med 38 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under perioden. 84 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 1 % av bolagets vakanta area är belägen i Stockholm. Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 15 % (16 %) den 3 september. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 3,7 (3,3) år. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 53 (53) miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 15 (13) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 27 % (24 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 4 %-enheter av vakansgraden. Under perioden har Söderport sålt och frånträtt 75 fastigheter ur den portfölj om 142 fastigheter som förvärvades från Bilprovningen under. De försålda fastigheterna motsvarade ett underliggande marknadsvärde om totalt 241 miljoner kronor. Söderport har under oktober även frånträtt ytterligare 4 fastigheter ur denna portfölj med ett sammanlagt underliggande marknadsvärde om 122 miljoner kronor. Hemsö Intressenter AB Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bidrog med 17 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under perioden. Bolagets fastighetsbestånd omfattade 345 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om drygt 22 miljarder kronor den 3 september. Hemsös vakansgrad den 3 september uppgick till 4 %. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,7 år. Sagax investering i Hemsö Intressenter uppgår till 285 miljoner kronor och aktierna tillträddes vid halvårsskiftet. SAGAX INTRESSEFÖRETAG Söderport Hemsö 3 sep 3 sep 3 sep 3 sep Sagax ägarandel, % Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr Antal fastigheter ET Hyresvärde, Mkr ET Fastigheternas marknadsvärde, Mkr ET Uthyrningsbar area, kvm ET Räntebärande lån, Mkr ET Kapitalbindning, år 2,3 3,3 2,8 ET Räntebindning, år 3, 4, 3,3 ET Marknadsvärde för räntederivat, Mkr ET 1 Delårsrapport januari-september

13 FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick den 3 september till (2 357) miljoner kronor. Under perioden har Sagax tillförts 285 miljoner kronor genom en till Tredje AP-fonden riktad nyemission av 11,7 miljoner B-aktier. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 97 (6 693) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var mot svarande (1 843) miljoner kronor upptagna i euro. De ränte bärande skulderna har ökat med 13 ( 13) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden. Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till (6 312) miljoner kronor motsvarande 64 % (68 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 56 % (61 %) av fastig heternas marknadsvärde den 3 september. Återstående 8 % (7 %) består av börsnoterade obligationslån. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4, (4,2) år respektive 3,5 (2,5) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,3 % (4,4 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 23. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade med 22 ( 38) miljoner kronor till följd av högre marknadsräntor under perioden. Det sammanlagda marknads värdet för Sagax räntederivat uppgick till 318 ( 492) miljoner kronor på balans dagen. Reserven om 318 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 79 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 291 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor. Sagax har ingått avtal om två nominella ränteswappar om sammanlagt 14 miljoner kronor med start under perioden -214 och med slutdatum 221. Dessa derivat har medfört att Sagax ränte bindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till 3,6 %. Rörelsekapital och likviditet Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 3 september till 1 (21) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 42 (981) miljoner kronor varav 238 (381) miljoner kronor i form av bankinlåning och 182 (6) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 3 SEPTEMBER Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel ,6 % 17 % 75 1 % ,9 % 14 % % ,4 % 5 % % , % 1 % % , % 17 % % > ,8 % 46 % % Summa/genomsnitt ,3 % 1 % % DERIVATAVTAL 3 SEPTEMBER Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde 3 sep Marknadsvärde 31 dec Periodens förändring Nominella ränteswappar % Räntetak % Summa % Delårsrapport januari-september 11

14 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor jul-sep jul-sep jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter Övriga intäkter Driftkostnader Underhållskostnader Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Fastighetsadministration Driftnetto Central administration Resultat från intresseföretag varav förvaltningsresultat varav värdeförändring på fastigheter varav värdeförändring på finansiella instrument Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag varav Förvaltningsresultat Värdeförändringar på fastigheter, realiserade Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 4 4 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade Värdeförändringar på andelar i intresseföretag, realiserade Resultat före skatt Uppskjuten skatt Aktuell skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat poster som kan komma att återföras till periodens resultat: Omräkningsdifferenser Totalresultat för perioden Resultat per stamaktie, kr 1) 3,46 1,69,41,55 1,84 3,76 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) 3,45 1,69,41,55 1,84 3,75 Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner 1) 152,1 147,6 159,3 147,6 147,6 15,9 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner 1) 152,2 147,6 151,3 147,6 147,6 151,3 1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 1 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april. 12 Delårsrapport januari-september

15 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor 3 sep 3 sep 31 dec Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter till försäljning 77 Intresseföretag Uppskjuten skattefordran Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Kassa och bank Övriga omsättningstillgångar Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Finansiella instrument Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning 44 Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Delårsrapport januari-september 13

16 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Belopp i miljoner kronor jul-sep jul-sep jan-dec Resultat före skatt Värdeförändringar på finansiella instrument Värdeförändringar på fastigheter Resultat från ägande av intresseföretag Betald skatt Övriga poster ej ingående i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter Kassaflöde vid försäljning av andelar i intresseföretag 4 Kapitaltillskott till intresseföretag 285 Minskning av övriga anläggningstillgångar 1 1 Ökning av övriga anläggningstillgångar 2 5 Kassaflöde från investeringsverksamheten Emission av stamaktier 285 Emission av preferensaktier 367 Utbetald utdelning till aktieägare Upptagna lån Amorterade lån Lösen av finansiellt derivat 4 Minskning av övriga långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Kursdifferens i likvida medel Förändring av likvida medel Likvida medel vid periodens ingång Likvida medel vid periodens utgång Delårsrapport januari-september

17 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 31 december Aktieutdelning Totalresultat januari-september Eget kapital 3 september Nyemitterade preferensaktier Transaktionskostnader 9 9 Aktieutdelning Totalresultat oktober-december Eget kapital 31 december Nedsättning aktiekapital Fondemission Nyemitterade B-aktier Aktieutdelning Totalresultat januari-september Eget kapital 3 september 1) ) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. SEGMENTINFORMATION Värdeförändringar fastigheter Resultatposter per segment Hyresintäkter 1) Förvaltnings resultat Orealiserade Realiserade Resultat före skatt Belopp i miljoner kronor Stockholm Övriga Sverige Helsingfors Övriga Finland Övrigt Summa segmentsnivå Finansiella instrument 2 41 Intresseföretag Övrigt ej fördelat Totalt Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor 3 sep 3 sep Stockholm Övriga Sverige Helsingfors Övriga Finland Övrigt Summa segmentsnivå Övrigt ej fördelat Totalt ) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Delårsrapport januari-september 15

18 NYCKELTAL jan-dec 211 jan-dec 21 jan-dec 29 jan-dec 28 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,8 7,9 7,8 7,7 8,1 8,1 7,6 Överskottsgrad, % Areamässig uthyrningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresduration, år 8,4 8,5 8,4 7,9 8,6 9,1 9,3 Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Genomsnittlig ränta, % 4,3 4,4 4,6 4,5 4,3 4,3 5,1 Räntebindning inkl. derivat, år 4, 4,2 5,2 4,3 4,3 4,4 5,1 Kapitalbindning, år 3,5 2,5 4,3 2,9 3,4 4,2 5,1 Soliditet, % Belåningsgrad, % Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,2 2,2 2,3 2, 1,8 Data per stamaktie 1) Börskurs vid periodens utgång, kr 22, 2) 16,27 17,14 15, 15,45 8, 3,17 EPRA NAV, kr 17,57 14,32 14,86 12,76 1,76 8,6 8,93 Eget kapital, kr 12,25 8,2 8,9 6,99 7,14 5,44 5,86 Eget kapital efter utspädning, kr 12,24 8,2 8,9 6,99 6,92 5,1 5,65 Resultat, kr 3,46 1,69 1,84,32 3,12,6 1,59 Resultat efter utspädning, kr 3,45 1,69 1,84,32 2,9,6 1,59 Kassaflöde, kr 1,62 1,53 1,79,17 1,74 1,47 1,66 Kassaflöde efter utspädning, kr 1,62 1,53 1,79,17 1,62 1,39 1,1 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 159,3 147,6 147,6 147,6 141,9 133,1 133,1 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 159,4 147,6 147,6 147,6 146,3 141,9 137,5 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 152,1 147,6 147,6 146,8 134,2 133,1 133,1 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 152,2 147,6 147,6 147,4 144,1 14,8 139,7 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 31,5 3,4 29,6 26,5 26,3 27,5 23, Eget kapital, kr 31,5 31,5 32, 32, 32, 32, 32, Resultat, kr 1,5 1,5 2, 2, 2, 2, 2, Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 5, 37,3 5, 37,3 37,3 2,6 15,1 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 5, 37,3 37,8 37,3 32,9 18,7 15, 1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 1 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april. 2) Avser börskursen för B-aktien. 16 Delårsrapport januari-september

19 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor jan-dec Nettoomsättning Administrationskostnader Resultat före finansiella intäkter och kostnader Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag 17 Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Skatt Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor 3 sep 3 sep 31 dec Materiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran Fordringar på koncernföretag Fordringar på intresseföretag Övriga finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Kassa och bank Fordringar på koncernföretag Fordringar på intresseföretag 28 Övriga omsättningstillgångar Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Skulder till koncernföretag 13 Summa långfristiga skulder Skulder till koncernföretag Övriga korfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Delårsrapport januari-september 17

20 AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång (6 129) aktieägare och börsvärdet uppgick till (3 534) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt finns A-aktier, B-aktier och 5 preferensaktier. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2, kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna. HANDELN MED AKTIERNA PÅ NASDAQ OMX STOCKHOLM Betalkurs, kr Transaktioner per handelsdag Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym, mkr 3 sep 3 sep jul-sep jul-sep jul-sep jul-sep jul-sep jul-sep A aktier 28,4 16, ,1,3 B aktier 22, , Preferensaktier 31,5 3, ,2 1,3 Preferensaktiernas kursutveckling senaste 12 månaderna B-aktiens kursutveckling sedan notering Kr 35 Preferensaktien Omsatt antal aktier 1 -tal per vecka 1 2 Kr 35 B-aktien (inklusive utdelning) SIX Real Estate Index (inklusive utdelning) Omsatt antal aktier 1 -tal per vecka Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr Mar Jun Jul Aug Sep SIX Telekurs Apr Maj Jun Jul Aug Sep SIX Telekurs 18 Delårsrapport januari-september

21 Teckningsoptioner Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna , -215 respektive Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 214, maj 215 respektive maj 216. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighets index (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. Förvaltningsresultat per stamaktie 1) Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 2,5 (1,98) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 8,8 (6,9). Eget kapital per stamaktie 1) Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 12,24 (8,2) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 17,57 kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 25. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 18 % (23 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 125 % (116 %) av EPRA NAV per stamaktie. NYCKELTAL PER STAMAKTIE 1) 3 sep 3 sep 31 dec dec dec dec B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 1) 22, 16,27 17,14 15, 15,45 8, 3,17 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) 2,5 1,98 2,15 2,6 1,74 1,44 1,13 Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) 2, 2,3 1,79 1,87 1,62 1,39 1,1 Eget kapital efter utspädning, kr 12,24 8,2 8,9 6,99 6,92 5,1 5,65 EPRA NAV, kr 4) 17,57 14,32 14,86 12,76 1,76 8,6 8,93 B-aktiens börskurs/förvaltningsresultat, ggr 2) 8,8 6,9 8, 7,3 8,9 5,6 2,8 B-aktiens börskurs/kassaflöde, ggr 2) 3) 11, 8,2 9,6 8, 9,5 5,8 2,9 B-aktiens börskurs/eget kapital, % B-aktiens börskurs/epra NAV, % dec 1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 1 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april. 2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader. 3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. 4) För definition, se sidan 25. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE BÖRSKURS I RELATION TILL EGET KAPITAL RESPEKTIVE EPRA NAV Ggr % Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader Delårsrapport januari-september Börskurs/eget kapital per B-aktie Börskurs/EPRA NAV per B-aktie 19

22 AKTIEÄGARSTRUKTUR 3 SEPTEMBER Antal aktier Antal aktieägare Totalt Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige % Privatpersoner bosatta utomlands 59 1 % Företag/institutioner i Sverige % Företag/institutioner utomlands % Totalt % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige % Luxemburg 17 3 % Storbritannien 37 2 % Norge 16 1 % Irland 25 1 % Övriga länder % Totalt % Antal aktier Andel av A aktier B aktier Preferensaktier Aktiekapital Röster David Mindus med bolag ,6 % 26,3 % Rutger Arnhult med bolag ,6 % 15,3 % Familjen Salén med bolag ,4 % 11,4 % Tredje AP-fonden ,6 % 3,5 % Länsförsäkringar Fastighetsfond ,1 % 3,3 % Banque Carnegie Luxembourg ,3 % 2,5 % Handelsbanken Fonder ,4 % 1,6 % Robur Realinvest ,5 % 1,6 % Avanza Pension ,9 % 1,3 % Sifonen ,9 % 1, % Nordnet Pensionsförsäkring ,1 %,9 % Catella Hedgefond ,3 %,9 % Länsförsäkringar Småbolagsfond ,3 %,8 % Robur Småbolagsfond Sverige ,7 %,8 % Gårdarike Invest ,7 %,8 % Johan Thorell med bolag ,8 %,8 % SEB S.A ,8 %,7 % Göran E Larsson med bolag ,6 %,7 % Familjen Engelbert med bolag ,5 %,7 % Artelis Förvaltning ,5 %,6 % Delsumma ,6 % 75,6 % Övriga aktieägare ,4 % 24,4 % Totalt , % 1, % varav styrelse och medarbetare ,5 % 4,4 % 1) Aktieägarstruktur per 3 september är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister. 2 Delårsrapport januari-september

23 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Närståendetransaktioner Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 24 (9) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 9 (8) miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 3 september, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den 31 mars och 3 september varje år. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 217 miljoner kronor. Mot svarande förskjutning med 1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med 231 miljoner kronor. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 3 september skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 17 (17) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknads räntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 17 (17) miljoner kronor på årsbasis, ett scenario som förutsätter att Euribor blir negativ. Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 3 september, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurs effekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna KÄNSLIGHETSANALYS PER 3 SEPTEMBER Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 1 % +/ 1 Hyresintäkter +/ 1 % +/ 9 Fastighetskostnader +/ 1 % /+ 1 Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge 1) +/ 1 %-enhet /+ 17 Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå 2) +/ 1 %-enhet /+ 69 Förändring av valutakursen SEK/EUR +/ 1 % +/ 2 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall +/ 1 % +/ 1 Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på resultat före skatt, årsbasis Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde +/ 1 % +/ 15 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor 3) +/ 1 %-enhet +217/ 231 Förändring av valutakursen 4) +/ 1 % +/ 14 1) Hänsyn tagen till finansiella derivat. 2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. 3) Exklusive resultatandelar i intresseföretag. 4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR. Delårsrapport januari-september 21