Bokslutskommuniké 2010

Transkript

1 Bokslutskommuniké AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

2 ÅRET I SAMMANDRAG Stabil verksamhet under och starkt fjärde kvartal. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden januari december ökade till 6, miljoner kronor (566, miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade till,7 (,8) miljoner kronor. Fastighetsvärden Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 7 55 (6 ) miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar exklusive valutaeffekter uppgick till 5,7 (,9) miljoner kronor. Den försvagade euron medförde negativa valuta effekter om 78,8 (,7) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 8, % (8, %) under året. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyres avtalen var 8,6 (9,) år. Omvärdering av finansiella instrument Omvärdering av finansiella instrument har skett med 76,5 (8,8) miljoner kronor varav räntederivat omvärderats med 6,7 (,) miljoner kronor till följd av stigande marknadsräntor. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 8, (6,) miljoner kronor motsvarande 7,86 (5,9) kronor per stamaktie efter utspädning. Fastighetsinvesteringar Sagax har under året investerat 7 (656,8) miljoner kronor varav 99,7 (7,) miljoner kronor avsåg förvärv och 8, (9,) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Sagax har även förvärvat 5 % av aktierna i intresseföretaget Söderport Holding AB. Förslag till utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om, kronor ( ) per stamaktie. Styrelsen föreslår även en utdelning om, (,) kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om,5 kronor. Prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv uppgå till 6 miljoner kronor. Resultat efter skatt Årets resultat efter skatt uppgick till 9,7 (,7) miljoner kronor, motsvarande,9 (,6) kronor per stamaktie efter utspädning Belopp i miljoner kronor Hyresintäkter 6, 566, 9, 55,5 5, 68,5 Förvaltningsresultat,7,8 88,5, 9,9 7, Resultat efter skatt 9,7,7 8,5 566, 85,5 8,9 Fastigheter, marknadsvärde Direktavkastning, % 8, 8, 7,6 7, 8, 8, Resultat per stamaktie efter utspädning, kr,9,6 7,5,,9 7,5 Omslag: Tulkintie 9 (9--5-) i Vanda, Finland, som omfattar 5 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är uthyrd till DSV Road Oy och ligger i anslutning till Helsingfors flygplats. Bokslutskommuniké

3 VD HAR ORDET Bra utfall Sagax förvaltningsresultat för år uppgick till 5 miljoner kronor. Det är det bästa förvaltningsresultat Sagax redovisat. Årets resultat steg till 9 miljoner kronor vilket motsvarar en avkastning på eget kapital om 7 %. Kassaflödet per stamaktie efter utspädning uppgick till 8 kronor vilket är en ökning med 7 % i förhållande till föregående år. Prognosen för Sagax förvaltningsresultat för uppgår till 6 miljoner kronor vilket därmed överstiger års utfall. Det är således ett bra år som avslutats och goda utsikter för det år som påbörjats. Bra utgångsläge för Sagax har till följd av sin långa räntebindning endast delvis gynnats av års förmånliga ränteläge. Resultatförbättringen är huvudsakligen hänförlig till ökat driftnetto och ökat resultat från intresseföretag, vilket i sin tur till stor del är ett resultat av de, miljarder kronor Sagax investerat under året. Sagax soliditet, trots den aktiva investeringsverksamheten, har under stigit med 6 procent enheter (motsvarande %) från % till 6 % och ränte täckningsgraden har stigit från % till %. Den finansiella risken har således minskat trots att bolaget expanderat. Uthyrningsgraden uppgick till 9 % för hela fastighetsbeståndet och var inte lägre än 9 % i något av bolagets geografiska segment. Hyresförlusterna har uppgått till, % av omsättningen vilket är mycket lågt och i linje med Sagax historik. Genererad direktavkastning var oförändrad på 8, % trots att fastigheterna stigit i värde och portföljsammansättningen fått något lägre risk. Durationen på Sagax hyresavtal är fortsatt lång och uppgick till 8,6 år vid årets utgång. Ur ett rörelseriskperspektiv har bolaget således en fortsatt god ställning. Jordbromalm : inleddes lyckosamt genom förvärvet av lagerfastigheten Haninge Jordbromalm : för 6 miljoner kronor. Fastigheten är bebyggd med 9 kvadratmeter varav 96 % utgör höglager. Priset motsvarade cirka 6 kronor per kvadratmeter och 7, % initial direktavkastning. Jordbromalm : är Sagax enskilt största fastighet och är uthyrd till bland annat Dagab, Åhlens (centrallager) och ME Group. Lokalerna är flexibla och kan delas av ned till enheter om kvadratmeter. Den genomsnittliga hyresnivån är 6 kronor per kvadratmeter, vilket är i linje med hyrorna i närområdet men väsentligt lägre än i Stockholmsmarknaden i övrigt. Vår bedömning är att det finns goda skäl att tro att hyres nivån i denna delmarknad kommer att kunna stiga något snabbare än i övriga delar av marknaden. Söderport Sagax förvärv av Söderport (f.d. DK Properties) tillsammans med Hemfosa bedömer jag som en av våra mest lovande investeringar. Söderport består av fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om miljarder kronor varav huvuddelen ligger i bra lägen i Stockholm och Malmö. Söderport kom att säljas till Hemfosa och Sagax bland annat till följd av bolagets ohållbara finansiella ställning som under flera år medfört en bakbunden förvaltning. De nya ägarna kapitaliserade Söderport med drygt miljoner kronor i nytt eget kapital och bolaget förvaltas från och med slutet av av Sagax. På Söderports agenda för de kommande två åren står en successiv avveckling av förvaltningsfastigheterna i Malmö och ett återinvesteringsprogram av frigjort kapital i bland annat bolagets Stockholmsfastigheter. Operationellt kommer fokus att ligga på uthyrning och omstrukturering av hyreskontraktsportföljen mot större hyresgäster med längre löptider. Arbetet kommer att kräva såväl kapital som tålamod men jag förväntar mig att avkastningen kommer att stå i proportion till detta. Investeringar Vi har noterat att riskpremierna minskat under andra halvåret. Räntorna har stigit samtidigt som konkurrensen bland investerarna ökat vilket drivit ned avkastningskraven. Skillnaden mellan vår kapitalkostnad och direktavkastning har därmed minskat för första gången sedan halvårsskiftet 8. Vi befinner oss dock fortsatt på höga lönsamhetsnivåer för nya investeringar sett ur ett historiskt perspektiv. Ju mindre skillnaden blir mellan direktavkastning och kapitalkostnad, desto mer måste investeraren förlita sig på värdeökning för att upprätthålla en god totalavkastning. Sagax har ett uttalat mål att generera attraktiv avkastning utan att behöva diskontera framtida värdeökning. Således kommer förvaltningskompetens och investeringsdisciplin att bli avgörande för en bra utveckling av Sagax under. Stockholm den 9 februari David Mindus Verkställande direktör Bokslutskommuniké

4 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari till december. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år. Resultat Förvaltningsresultatet ökade till,7 (,8) miljoner kronor. Resultatökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj samt intäktshöjande investeringar i befintliga fastigheter. Omvärdering av Sagax fastigheter påverkade resultatet med 7,9 (,6) miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med,5 ( 8,6) miljoner kronor och nyuthyrningar samt omförhandlingar av hyresavtal ökade fastighetsvärdena med 6, (9,) miljoner kronor. Den försvagade euron medförde att fastighetsvärdena redovisade i kronor förändrades med 78,8 (,7) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 76,5 (8,8) miljoner kronor varav 6,7 (,) miljoner kronor avsåg räntederivat. Omvärderingen är främst hänförlig till stigande marknadsräntor under det fjärde kvartalet. Börsnoterade aktier har omvärderats med,8 (,8) miljoner kronor till följd av högre börskurs. Omvärdering av svenska dotterbolags lån i utländsk valuta har påverkat resultatet positivt med, (,) miljoner kronor. Omvärdering av fordringar och andelar i intresseföretag har på verkat resultatet positivt med, ( ) miljoner kronor. Årets resultat efter skatt uppgick till 9,7 (,7) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 6, (566,) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Eurons försvagning mot den svenska kronan har medfört att hyresintäkterna påverkats med 5, miljoner kronor under vid en jämförelse med 9. Övriga intäkter om,6 (,) miljoner kronor bestod främst av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning. Koncernens hyresförluster understeg, miljoner kronor. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 55, (8,) miljoner kronor under året. Kostnadsökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj samt av högre kostnader för snöröjning och uppvärmning. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 9, (6,) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av större fastighetsportfölj samt av höjda taxeringsvärden. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till, (8,5) miljoner kronor. Ökningen förklaras av större fastighetsportfölj. Central administration Kostnader för bolagets centrala administration uppgick till,5 (6,) miljoner kronor. Ökningen förklaras av Sagax tillväxt samt av kostnader i samband med övertagandet av förvaltningen av intresseföretaget Söderports fastigheter. Resultat från intresseföretag Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 8,8 (,) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Utvecklings AB. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och finansiella derivat uppgick till 8,6 (,). Finansnetto Trots nyupplåning i samband med fastighetsförvärv har de finansiella kostnaderna endast ökat till 8,9 (,6) miljoner kronor, vilket förklaras av lägre genomsnittliga låneräntor och svagare eurokurs under. Sagax genomsnittliga ränta uppgick till, % (, %) vid årsskiftet. Sagax har en outnyttjad kreditfacilitet om 8 ( 5) miljoner kronor. Kostnaden för denna kreditfacilitet uppgick till,8 (,7) miljoner kronor under året. Sagax finansiella intäkter uppgick till,6 (,) miljoner kronor. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr Kvartal Mkr Mkr Kvartal Mkr Hyresintäkter per kvartal Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde Rullande årsvärde Bokslutskommuniké

5 Omvärderingar av fastigheter Den december omfattade fastighetsbeståndet 9 fastig heter med ett fastighetsvärde om 7 55 miljoner kronor. Fastighetsvärdena redovisas till marknadsvärden och eventuella marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 5,6 Avflyttningar/Omförhandlingar 7,5 Fastighetsförsäljning med senarelagt frånträde 7,7 Allmän marknadsförändring 57,5 Delsumma Sverige 5, Nyuthyrningar/Omförhandlingar 55, Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring 5, Valutaeffekt 78,8 Delsumma Utland,6 Summa orealiserade värdeförändringar 7,9 Den allmänna marknadsförändringen har påverkat fastigheternas marknadsvärden positivt med,5 ( 8,6) miljoner kronor varav 5, miljoner kronor utomlands. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal har ökat värdena med 6, (9,) miljoner kronor. Fastighetsförsäljning med senarelagt frånträde under året ökade orealiserade värdeförändringar med 7,7 ( ) miljoner kronor. Avflyttningar och omförhandlingar minskade fastighetsvärdena med 7,5 (,6) miljoner kronor. Resultatet har till följd av en svagare eurokurs påverkats med 78,8 (,7) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor på fastigheterna utomlands har sammanlagt uppgått till,6 ( 8,) miljoner kronor under året. Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8, % (8, %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 8, % (8, %) respektive, % (, %). Se även avsnittet om analyser och generella förutsättningar på sidan 8. Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument utgörs av räntederivat och börs noterade aktier. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redo visas över resultaträkningen. Årets värdeförändring uppgick till 76,5 (8,8) miljoner kronor varav 78, (8,7) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och,6 ( 9,9) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Sagax räntederivat består av räntetak samt nominella och reala ränteswappar. Räntederivaten omvärderades under året med 6,7 (,) miljoner kronor varav,6 ( 9,9) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Reserven för räntederivatens undervärde uppgick vid årsskiftet till, (,) miljoner kronor, se avsnittet om Finansiering på sidan 9. Aktieinnehavet i det i Norge noterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA omvärderades med,8 (,9) miljoner kronor till följd av stigande börskurs och svagare norsk valutakurs. Värdeförändringar, intresseföretag Sagax äger 5 % av aktierna i intressebolaget Söderport Holding AB. Återstående 5 % av aktierna ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 5 % av intressebolaget Segeltorp Utvecklings AB. Värdeförändringar på fordringar och andelar i intresseföretag uppgick till, ( ) miljoner kronor. Skatt Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 7, (7,6) miljoner kronor vilken uppstått för koncernens verksamhet i Tyskland och i vissa dotterföretag som ej kan lämna eller ta emot koncernbidrag. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 65, (8,) mil joner kronor varav skattekostnaden från intresseföretag uppgick till,9 ( ) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till 8,8 respektive 8,5 miljoner kronor vid årets slut. Den uppskjutna skattefordran har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen avseende skatt i Sverige och uppgår netto till 6,7 miljoner kronor., miljoner kronor avser uppskjuten skattefordran i Danmark. Den uppskjutna skatteskulden om 8,5 miljoner kronor avser skatt i Finland om 8, miljoner kronor samt skatt i Tyskland om,5 miljoner kronor. Sagax har inga skatterättsliga tvister. UPPSKJUTEN NETTOSKATTEFORDRAN/-SKATTESKULD PER LAND Belopp i miljoner kronor Sverige 6,7 Danmark, Finland 8, Tyskland,5 Netto skatteskuld,6 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 8, (6,) miljoner kronor. Den betalda skatten,, ( 6,) miljoner kronor, avser tidigare verksamhetsår och har främst uppstått i förvärvade bolag som under det första räkenskapsåret inte kunnat nyttja koncernens skatte mässiga underskott. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 5 (69,) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar i befintligt bestånd samt kapitalisering av intresse företag. Kassa flödet från finansieringsverksamheten har bidragit med (7,) miljoner kronor, varav 9, miljoner kronor till följd av aktieemissioner. Nyupptagna lån uppgick till 97,6 (55,9) miljoner kronor varav obligationslån om 5, miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 9, ( 7,) miljoner kronor under året. Bokslutskommuniké

6 PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 6 miljoner kronor. Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 6, % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Utdelning från börs noterade aktier ingår ej i aktuell intjäningsförmåga. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor dec sep Hyresvärde Vakans Hyresintäkter Fastighetskostnader 97 9 Driftnetto Central administration 9 Resultatandel från intresseföretag 9 E.T. Finansnetto 5 8 Förvaltningsresultat 6 5 Skatt 86 8 Resultat efter skatt 5 varav preferensaktie ägarna 7 7 varav stamaktieägarna 66 5 Mkr Kvartal DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % 6 5 Kvartal Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå % 8 6 Kvartal Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta Bokslutskommuniké

7 FASTIGHETSBESTÅNDET Den december omfattade fastighetsbeståndet 9 () fastig heter med en uthyrningsbar area om (97 ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,6 (9,) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen, dit % ( %) av marknadsvärdet och % (5 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 7,7 (6,) miljoner kronor respektive 668,7 (59,5) miljoner kronor vid årets utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 9 % (95 %). LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel 97,9 % ,7 6 % , 8 % 5 65, 6 % , 9 % > ,5 7 % Investeringar och försäljningar Sagax har under året investerat 7 (656,8) miljoner kronor varav 99,7 (7,) miljoner kronor avsåg förvärv och 8, (9,) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Av förvärven avsåg 57, miljoner kronor Stockholm, 65, miljoner kronor Svealand, 65, miljoner kronor Västra Götaland och 6,9 miljoner kronor Utland. Av investeringarna i det befintliga beståndet avsåg, miljoner kronor Västra Götaland,, miljoner kronor Östra Götaland, 59, miljoner kronor Stockholm och 87,5 miljoner kronor Utland. Av investeringarna skedde,5 miljoner kronor mot hyrestillägg, 9,9 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning samt nybyggnation och 7,7 miljoner kronor avsåg periodiskt underhåll av fastigheterna. Totalt ,7 % FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr > Utland 7 % Svealand 6 % Östra Götaland % Stockholm % Västra Götaland % FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresintäkt ) Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Hyresvärde, Mkr Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad Mkr Andel Stockholm 5 9 7,6 9 97,8 % 9 % 79, % Västra Götaland ,8 9 9, % 95 % 85,6 % Östra Götaland , 76 8,5 % % 8,5 % Svealand , 7 6 5,8 6 % 9 %, 6 % Utland , ,6 7 % 9 % 79, 7 % Totalt , 7 6 7,7 % 9 % 668,7 % ) Hyresintäkter på årsbasis per december. Bokslutskommuniké 5

8 VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 6, %, att jämföra med,8 % vid årsskiftet 9/. Under året har vakansvärdet ökat med,5 (,) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med,7 (,6) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Lämnade rabatter har ökat med,7 (,5) miljoner kronor i årstakt vid årets utgång. Rabatterna avser huvudsakligen rabatter lämnade i samband med förlängning av befintliga hyresavtal utomlands. Fastighetsförvärv har ökar vakansvärdet med, ( ) miljoner kronor. Utgående vakansvärde uppgick till, (6,) miljoner kronor. VAKANSER DECEMBER Område Antal fastigheter Vakans värde, Mkr Vakans grad Vakant area, kvm Stockholm 5,8 7, % Västra Götaland 5,,8 % Östra Götaland 7 Svealand 6,5 9,7 % 8 Utland 8, 6,9 % 595 Totalt 9, 6, % 57 Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om 6,5 (7,) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav, (6,) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 5,8 (,7) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning skedde avflyttningar motsvarande,9 miljoner kronor vid årsskiftet /, avflyttningar motsvarande, miljoner kronor sker under och avflyttningar motsvarande,6 miljoner kronor sker under. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med, (8,) miljoner kronor. Justerat utgående vakansvärde uppgick således till 57, (5,) miljoner kronor. VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor dec dec 9 Ingående vakans respektive år 6,, Vakansvärde från fastighetsförvärv, Avflyttningar,5, Inflyttningar,7,6 Förändring av lämnade rabatter,7,5 Utgående vakansvärde, 6, Uppsagt för omförhandling 6, Uppsagda avtal, ej avflyttat 6,5,7 Nyuthyrning, ej inflyttat, 8, Justerat utgående vakansvärde 57, 5, Rosersberg :5 i Sigtuna utgörs av en nybyggd höglagerfastighet om 7 kvadratmeter uthyrningsbar area och är i sin helhet uthyrd till medicinteknik- och läkemedelsföretaget Baxter. Fastigheten är belägen i Stockholm Nord Logistikcenter vilket ligger i anslutning till E:an mellan Stockholm city och Arlanda flygplats. Fastigheten tillträddes under det fjärde kvartalet. 6 Bokslutskommuniké

9 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga koncernens fastigheter varje kvartal med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheterna tillhöriga intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Utvecklings AB har värderats av oberoende värderingsinstitut per december. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 9 () fastig heter uppgick den december till 7 55 (6 ) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under året medförde att Sagax fastigheter i marknadsområdet Utland endast redovisade värdeförändringar om,6 ( 8,) miljoner kronor trots att den allmänna marknadsvärdeförändringen utomlands motsvarade en ökning av värdena med 5, ( 59,5) miljoner kronor samt att nyuthyrningar/omförhandlingar utomlands ökat fastighetsvärdena med 55, ( ) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan. Den sammanlagda värdeförändringen inklusive valutaeffekter om 78,8 (,7) miljoner kronor uppgick under året till 7,9 (,6) miljoner kronor. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 9,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 7 95 (6 8) miljoner kronor. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd december 9 6,8 Förvärv av fastigheter 99,7 8 Omräkningsdifferens avseende utländska dotterbolags balansräkningar 6, Investeringar i befintligt bestånd 8, Försäljning av fastigheter 7, Värdeförändring inklusive valutaeffekt 7,9 Fastighetsbestånd december 7 55, 9 Utland 8 % ( 88 Mkr) Svealand 7 % (59 Mkr) Östra Götaland % (78 Mkr) Stockholm % ( Mkr) Västra Götaland 5 % ( 9 Mkr) Förvärvad uppskjuten skatt 9,9 Bokfört värde 7 95,5 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA -tal kvm Kvartal Uthyrningsbar area Marknadsvärde Mkr Bokslutskommuniké 7

10 Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga fastigheter har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 år. Kalkylperioden uppgår som regel till år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastigheternas allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastighetsvärderingar i Tyskland värderats av värderings företag juni och december och internt av Sagax mars och september under. Fastigheter tillhöriga Sagax intresseföretag Söderport Holding AB och Segeltorp Utvecklings AB har per december värderats av det oberoende värderingsföretaget DTZ Sweden. Analyser och generella förutsättningar Principer för analyser och generella förutsättningar är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 9. Kalkylränta (8,8 8, %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (6,8 6, %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8, % (8, %) respektive, % (, %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8, % (8, %) vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8,6 % (8,5 %) den september. FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Antal fastigheter DTZ Sweden DTZ Finland DTZ Egeskov Savills Immobilien Beratungs Totalt 9 Panncentralen, Stockholm, är belägen i Årsta Partihallar minuter söder om centrala Stockholm. Byggnaden omfattar kvadratmeter uthyrningsbar area, främst kyl- och fryslager. 8 Bokslutskommuniké

11 FINANSIERING Eget kapital Eget kapital uppgick vid årets utgång till 6 ( 8) miljoner kronor. Eget kapital har ökat med 7, miljoner kronor till följd av genererat resultat och med, miljoner kronor till följd av emissioner av stamaktier och preferensaktier. Under perioden har utdelning till preferensaktieägare minskat det egna kapitalet med 8, miljoner kronor, varav 5,8 miljoner kronor utbetalats under året. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 5 6 (5 ) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 5 ( 5) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har förändrats med 68,8 ( 7,) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till, (,) år respektive, (,) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till, % (, %) inklusive effekter av derivatinstrument. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget. Sagax refinansieringsbehov under uppgår till miljoner kronor i bottenlån. Sagax har för avsikt att refinansiera lånen under våren. Koncernens tillgångar i form av likviditet och börs noterade aktier motsvarade den december 7 % av koncernens kortfristiga räntebärande skulder. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade under året med 8, (,) miljoner kronor huvudsakligen till följd av stigande räntor. I omvärderingarna ingår inflationskompensation i realränteswappar med, (,6) miljoner kronor. Räntederivatens sammanlagda marknads värde uppgick till, (,) miljoner kronor på balans dagen inklusive 8,6 ( 5,) miljoner kronor avseende avsättning för inflationskompensation. Av de finansiella derivaten kommer 8 % att ha ett restvärde på noll kronor vid derivatavtalens utgång. Detta innebär att minst 88 miljoner kronor successivt kommer att upplösas och resultat föras fram till avtalens slutdatum. Kreditram Sagax hade den december en outnyttjad kreditram om 8 ( 5) miljoner kronor avsedd för fastighetsförvärv och investeringar. Kredit ramen står till Sagax förfogande till och med halvårs skiftet. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING DECEMBER Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 8, % % 5 6 %, % 6 % 6 % 5, % 6 % 9 % 7, % 9 % 7 78 % 5 5,8 % 6 % 7 5 % >5,9 % % 6 % Summa/genomsnitt 5 6, % % 5 6 % DERIVATAVTAL DECEMBER Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde dec Marknadsvärde dec 9 Årets förändring Nominella ränteswappar 56 8 % 9,8 6,9 7, Räntetak 69 5 %,6,7,9 Realränteswappar 5 %,8,,5 Stängningsbara ränteswappar,6,6 Summa 9 %,, 8, Bokslutskommuniké 9

12 rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor 9 okt-dec 9 okt-dec Hyresintäkter 6, 566, 7,7 7, Övriga intäkter,6, 5,8, Driftkostnader,7 9,, 8,6 Underhållskostnader, 8,8,,6 Tomträttsavgäld,,,, Fastighetsskatt 7,,,6, Fastighetsadministration, 8,5,5, Driftnetto 57,7 97, 9,6 8,9 Central administration,5 6, 8,7 7, Resultat från intresseföretag 8,6, 58,, varav förvaltningsresultat 8,8, 6,7, varav värdeförändring på fastigheter 9,8 5, varav värdeförändring på finansiella instrument 9,6 56,7 Finansiella intäkter,6,,8, Finansiella kostnader 8,9,6 6, 57,9 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 5,5,8 6, 6,6 varav Förvaltningsresultat,7,8 85, 6,6 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade,8,5,5, Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 7,9,6 7, 6, Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade,6 9,9, Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 78, 8,7 5, 5,7 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade,,,8, Värdeförändringar på fordringar/andelar i intresseföretag, Resultat före skatt 66, 9,6, 9, Uppskjuten skatt 65, 8, 9, 8,9 Aktuell skatt 7, 7,6,8,8 Periodens resultat 9,7,7 7,5 6, Omräkningsdifferenser,6,,, Totalresultat för perioden 7,,, 57, Resultat per stamaktie, kr,8,6 5,58 5,9 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr,9,6,67 5,9 Genomsnittligt antal stamaktier Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning Bokslutskommuniké

13 rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor dec 9 dec Förvaltningsfastigheter 7 95,5 6 8,8 Uppskjuten skattefordran 8,8 5,9 Finansiella instrument 7,,8 Övriga anläggningstillgångar 77, 8, Summa anläggningstillgångar 7 88, 6 55,8 Kassa och bank 9,7,7 Aktier 6,5,7 Övriga omsättningstillgångar 76, 5,9 Summa omsättningstillgångar 596, 7, Summa tillgångar 8,7 6 96, Eget kapital 5,6 8,6 Långfristiga räntebärande skulder 5 87, 89,5 Uppskjuten skatteskuld 8,5,5 Finansiella instrument 9,,9 Övriga långfristiga skulder,9 Summa långfristiga skulder 5 6,8 5,9 Kortfristiga räntebärande skulder 5,6 6, Övriga kortfristiga skulder 6,7 67, Summa kortfristiga skulder 68,,6 Summa eget kapital och skulder 8,7 6 96, Bokslutskommuniké

14 rapport över Kassaflöden Belopp i miljoner kronor 9 okt-dec 9 okt-dec Resultat före skatt 66, 9,6, 9, Värdeförändringar på finansiella instrument 76,5 7,7 5,, Värdeförändringar på fastigheter 75,7, 7,8 6, Värdeförändringar på lån i utländsk valuta,,,8,5 Resultat från ägande av intresseföretag 67, 5, Betald skatt, 6,,8 Övriga poster ej ingående i kassaflödet,5,7,, Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 8, 6, 8, 66, Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 7, 5,,, Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder,,8,,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten,9 6,5,8 7,6 Förvärv av fastigheter 99,7 7,,5 7,6 Försäljning av fastigheter 7,8 5,5 67,8,9 Investeringar i befintliga fastigheter 8, 9, 6,9, Förvärv av finansiell placering 69, 69, Försäljning av finansiell placering 5,7 Fordringar på intresseföretag 7, Försäljning av fordringar på intresseföretag 5, Försäljning av aktier i intresseföretag, Minskning av övriga anläggningstillgångar,,8,,6 Ökning av övriga anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten 5,8 69,, 76,7 Emission av preferensaktier 6,, Inbetalt ej registrerat emissionskapital 8,8 7, Utdelning till preferensaktieägare 5,8, 7,8 Upptagna lån 97,6 55,9 6,8 6,6 Amorterade lån 69,6, 9,5 5,8 Lösen av finansiellt derivat,8 Minskning av övriga långfristiga skulder,8, Ökning av övriga långfristiga skulder, Kassaflöde från finansieringsverksamheten,5 7,,6 77,9 Periodens kassaflöde 9,6 7, 5,, Kursdifferens i likvida medel,6, Förändring av likvida medel 9, 7,,, Likvida medel vid periodens ingång,7,9 59, 7,9 Likvida medel vid periodens utgång 9,7,7 9,7,7 Bokslutskommuniké

15 rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital Eget kapital december 8 5,9 5,, 686, 6, Aktieutdelning,, Nyemitterade preferensaktier, 67, 87, Apportemitterade preferensaktier 7,5 7,,7 Totalresultat januari-december 9,,7, Eget kapital december 9 6, 59,7,8 686,7 8,6 Aktieutdelning 8, 8, Nyemitterade preferensaktier 7,5 97,9 7, Transaktionskostnader,, Apportemitterade preferensaktier 8,8,, Nyemitterade stamaktier,5 5, 7,5 Inbetalt ej registrerat emissionskapital,6 9,7, Totalresultat januari-december,6 9,6 7, Eget kapital december 5,8 876,6 8,8 97, 5,6 SEGMENTINFORMATION Resultatposter per segment Hyresintäkter ) Förvaltnings resultat exklusive värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Resultat före skatt Resultat vid av yttring av fastigheter Vinstandel i intressebolag Belopp i miljoner kronor Stockholm 7,8 57,7, 5,9 67,9 6, 8,,5, 9,, Västra Götaland 8,8 76,8 7,,7 6,9 7,6 8,9, 9, Östra Götaland 8, 86,7 5,9 5, 8,7 7, 6,6 7,, Svealand 6,8 8,9,7,,8,7 8,5,5,5 Utland 7, 6,,9 6,5,6 8, 57,8 8,5 Summa segmentsnivå 6, 566, 5,8 75, 7,9,6 559,,,8,5 8,6, Derivat 76, 5,9 Vinstandel i intressebolag 8,8, 8,6 Övrigt ej fördelat 6,9,8,,6 Totalt 6, 566,,7,8 7,9,6 66, 9,6,8,5 8,6, Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Andelar i intressebolag Summa tillgångar Belopp i miljoner kronor dec 9 dec dec 9 dec dec 9 dec Stockholm,6 85,5 59, 7,5 57, 88,9 67, 89, 5,6 5, 8, 9, Västra Götaland 9,8 9,5, 7,5 65, 5, 87, 9,8 Östra Götaland 78, 766,9,,6 5, 89, 9, Svealand 59, 58,8,,9 65, 557, 9,7 Utland 87,9 56, 87,5,9 6,9 58,5 9, 568, Summa segmentsnivå 7 55, 6,7 8, 9, 99,7 7, 7,, 5,6 5, 7 97,9 6 9,5 Övrigt ej fördelat 5,8 7, Totalt 7 55, 6,7 8, 9, 99,7 7, 7,, 5,6 5, 8,7 6 96, ) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Bokslutskommuniké

16 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 8, 8, 7,6 7, 8, 8, Överskottsgrad, % Areamässig uthyrningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresduration, år 8,6 9, 9, 8,7 7, 6,5 Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Genomsnittlig ränta, %,, 5, 5, 5, 5, Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat, år,, 5, 5,7 5,9 5, Genomsnittlig kapitalbindning, år,, 5, 5,8 5,,9 Soliditet, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr,,,8,8,,7 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 7, 88,,9 7,5 76,75 57,75 Eget kapital per aktie, kr 78,55 59,8 6,6 8,7 8,68, Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 76, 56,6 6, 77, 6, 9,88 Resultat per aktie, kr,8,6 7,5,68,6 7,9 Resultat per aktie efter utspädning, kr,9,6 7,5,,9 7,5 Kassaflöde per aktie, kr 9,9 6,5,7 9,7 5,67, Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 7,86 5,9, 9, 5,9, Antal aktier vid periodens utgång Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning Genomsnittligt antal aktier Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 6, 7,5, 7, 7,6 Eget kapital per aktie, kr,,,,, Resultat per aktie, kr,,,,, Kassaflöde per aktie, kr,,,,, Antal aktier vid periodens utgång Genomsnittligt antal aktier Bokslutskommuniké

17 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor 9 Nettoomsättning, 9, Administrationskostnader,, Resultat före finansiella intäkter och kostnader,,9 Resultat från andelar i koncernföretag 8,7, Resultat från andelar i intresseföretag 6, Finansiella intäkter 59,,8 Finansiella kostnader 7,, Resultat före skatt 5,5 6, Skatt,,5 Periodens resultat 5,,9 MODERBOLAGETS balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor dec 9 dec Materiella anläggningstillgångar,9, Uppskjuten skattefordran 5, 5, Fordringar på koncernföretag 9,6 5,9 Fordringar på intresseföretag 69,9 Övriga finansiella anläggningstillgångar,9,9 Summa anläggningstillgångar 9,7 8, Kassa och bank 88,8 98, Fordringar på koncernföretag 9, 8, Övriga omsättningstillgångar,, Summa omsättningstillgångar 69, 58, Summa tillgångar 6,9 888,7 Eget kapital 86, 87,6 Obligationslån 5, Skulder till koncernföretag 9,9 Summa långfristiga skulder 89,9 Skulder till koncernföretag 7, Övriga korfristiga skulder 5,6, Summa kortfristiga skulder 59,, Summa eget kapital och skulder 6,9 888,7 Bokslutskommuniké 5

18 AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid årets utgång 5 6 (5 6) aktieägare och börsvärdet uppgick till 9 ( 69) miljoner kronor. Stamaktier Sista betalkurs den december för Sagax stamaktie uppgick till 7, (88,) kronor. Under årets fjärde kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 9 () transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till % (8 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till,7 (,) miljoner kronor per dag. Nedan visas kursutvecklingen sedan Sagax bytte verksamhetsinriktning till fastighetsförvaltning. Preferensaktier Betalkursen den december för Sagax preferensaktie uppgick till 6, (7,5) kronor. Omsättningshastigheten under årets fjärde kvartal uppgick till 6 % (9 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 7 (9) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till, (,) miljoner kronor. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till, kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 6. Stamaktien SIXRX Carnegie Real Estate Index, inklusive utdelning Kr Stamaktien SIXRX Carnegie Real Estate Index, inklusive Omsatt utdelning antal aktier -tal Omsatt antal aktier -tal Kr 5 Preferensaktien KrOmsatt antal Preferensaktien aktier -tal 5 Omsatt antal aktier -tal SIX Telekurs SIX Telekurs SIX Telekurs SIX Telek Teckningsoptioner Sagax utfärdade 5 teckningsoptioner år 6 varav 5 58 var utestående den december. 78 teckningsoptioner utnyttjades för nyteckning av stamaktier i AB Sagax under det fjärde kvartalet. Teckningsoptionerna ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med --5. Teckningskursen uppgår till,95 kronor. Vid ut nyttjande av samtliga tecknings optioner skulle antalet stamaktier uppgå till 6 8 stycken. AKTIEÄGARSTRUKTUR DECEMBER Antal aktier Antal aktieägare Totalt 5 6 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 77 9,7 % Privatpersoner bosatta utomlands 5,9 % Företag/institutioner i Sverige 9 8, % Företag/institutioner utomlands 6 9, % Totalt 5 6, % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 5 8 9, % Luxemburg 9 5, % USA,7 % Danmark,7 % Finland 8,5 % Irland,5 % Övriga länder 8,6 % Totalt 5 6, % 6 Bokslutskommuniké

19 NYCKELTAL PER STAMAKTIE dec 9 dec 8 dec 7 dec 6 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 7, 88,,9 7,5 76,75 57,75 Förvaltningsresultat ) per aktie efter utspädning, kr 9, 5,79,6 8,8 5,55, Kassaflöde ), ) per aktie efter utspädning, kr 7,86 5,9, 9, 5,9, Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 76, 56,6 6, 77, 6, 9,88 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 8,9 5,6,8 9,,8, Börskurs/Kassaflöde, ggr 9,5 5,8,9 8,,, Börskurs/Eget kapital, % dec ) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande månader. ) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 9, kronor vilket i förhållande till aktiekursen för stamaktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 8,9. För definition av nyckeltalet, se sidan. Eget kapital per stamaktie Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 76, kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut utgjorde således % av det egna kapitalet per stamaktie. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT ) PER STAMAKTIE BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Ggr Kvartal % Kvartal Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie Börskurs/eget kapital per stamaktie Bokslutskommuniké 7

20 Bolagsstämmofrågor Valberedning Valberedningen består av Björn Alsén, som representant för David Mindus med bolag, Håkan Engstam som representant för M Capital Management AB, Erik Salén som representant för familjen Salén med bolag samt Göran E Larsson, styrelseordförande i AB Sagax. Valberedningen kan kontaktas via Sagax växel, Förslag till utdelning Styrelsen beslutade 9 att anta en ny utdelningspolicy från och med verksamhetsåret vilken skall vara vägledande för utdelningsförslaget till årsstämman. Utdelningspolicyn innebär att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Styrelsen förslår därför att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om, kronor per stamaktie samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om, kronor per preferensaktie för räkenskapsåret med utbetalning kvartalsvis om,5 kronor per preferensaktie. Övriga förslag till årsstämman Styrelsen avser att föreslå årsstämman att besluta om: bemyndigande för styrelsen att till nästa årsstämma förvärva och överlåta Sagaxaktier eller teckningsoptioner eller kombination därav till motsvarande maximalt procent av utestående aktier, bemyndigande för styrelsen att till nästa årsstämma besluta om nyemission av aktier eller teckningsoptioner eller kombination därav motsvarande maximalt procent av utestående röster, samt riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. STÖRSTA AKTIEÄGARE DECEMBER Antal aktier Andel av Stam Förändring Preferens Förändring Aktiekapital Röster David Mindus med bolag ,9 %, % M Capital Management ,6 %,8 % Familjen Salén med bolag ,8 % 8, % Länsförsäkringar Fastighetsfond , % 7, % Banque Carnegie Luxembourg ,6 %, % Avanza Pension ,8 %, % Catella Hedgefond ,9 %,8 % Nordnet Pensionsförsäkring ,5 %, % Eikos ,9 %, % Länsförsäkringar Småbolagsfond , %, % Nortal Fastigheter ,5 %, % Tagehus Holding , %,9 % Johan Thorell med bolag , %,9 % Sifonen , %,8 % Göran E Larsson med bolag ,6 %,7 % Alcur , %,7 % Humle Småbolagsfond 9, %,7 % Mellon Aam Omnibus % , %,6 % Artelis Förvaltning , %,6 % Robur Småbolagsfond Sverige, %,6 % Delsumma , % 7,5 % Övriga aktieägare ,7 % 9,5 % Totalt , %, % varav styrelse och medarbetare , % 5,8 % Ovanstående aktieägarstruktur per december är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden stamaktier har utöver de redovisade tecknats med stöd av teckningsoptioner men ej registrerats hos Bolagsverket eller hos Euroclear per december. 6 interimsaktier var registrerade hos Euroclear den december och har beaktats i ovanstående sammanställning. 8 Bokslutskommuniké