Komponentredovisning av fastigheter. Bo Nordlund, BREC Johan Holmgren och Peter Wallberg, SABO

Transkript

1 Komponentredovisning av fastigheter Bo Nordlund, BREC Johan Holmgren och Peter Wallberg, SABO

2 - Komponentredovisning ett nytt synsätt - Övergången Betydande komponenter och nyttjandeperioder - Komponentindelning av ny byggnad - Komponentindelning av äldre byggnad - Tillkommande utgifter - Komponentindelning av kontor och andra byggnader 2

3 Komponentredovisning Ett nytt synsätt Bo Nordlund Redovisnings- och värderingsspecialist Tekn. dr 3

4 Lite bakgrund K3-reglerna bygger på International Financial Reporting Standards (IFRS) for Small and Medium Sized Entities (mindre och medelstora företag) Ramverket har en så kallad tillgångs-/skuld approach Avgör först om händelsen/transaktionen motsvarar definitionen av en tillgång eller skuld (se K3 p 2.18) Klassificering av händelser/transaktioner som intäkter eller kostnader är en direkt följd av om tillgångs- respektive skulddefinitioner är uppfyllda 4

5 Försiktighetsprincipen och innebörden av försiktighet Försiktighet enligt ramverket i K3: Osäkerhet hanteras bl.a. genom upplysningar om dess natur och omfattning Bedömningar under osäkerhet ska ske med rimlig försiktighet Dock inte tillåtet med avsiktliga underskattningar av tillgångar eller intäkter Tidigare innebörd: Värdera hellre tillgångar lågt än för högt 5

6 Tidigare synsätt jämfört med nya synsättet Tidigare Nytt Tak Fönster Fasad Hela byggnaden sågs som en tillgång Olika delar av byggnaden ses som separata tillgångar - Stomme - VA-system - Etc

7 Vad menas med värdehöjande? Förarbetena till ÅRL Värdehöjande förbättringar har ansetts i sak överensstämma med definitioner av anskaffningsvärde och tillverkningskostnad Omfattar inte utgifter som endast syftar till att tillgången ska behålla sitt ursprungs värde Sådana utgifter måste istället kostnadsföras direkt 7

8 Komponentindelning: Exemplet Nybyggda bostadshyresfastigheten Källa: Nordlund B. 8

9 Grundläggande och viktiga begrepp Definitioner Teknisk livslängd Den tidsperiod under vilken byggnaden (eller ett system eller en byggnadsdel) kan nyttjas för avsedd funktion Ekonomisk livslängd Den ekonomiska livslängden kan definieras som den tidsperiod under vilken en byggnad är lönsam. Den existerande byggnaden anses vara lönsam så länge den kan förränta marken (byggrätten) i bästa användning. Nyttjandeperiod Den period under vilken en tillgång förväntas vara tillgänglig att användas av ett företag, eller det antal tillverkade enheter, eller motsvarande, som förväntas bli producerade med tillgången av ett företag BFNAR 2012:1 9

10 Komponentredovisning Övergången 2013 Peter Wallberg SABO

11 Att göra under 2013 Ingångsbalansräkning Ta fram jämförelsetal för 2013 Räkna om den ingående balansen i huvudboken 1 jan 2014 Föra en skuggredovisning enligt komponentansatsen Välja infasningsmetod

12 Tidpunkt för övergång och ingångsbalansräkning Tidpunkten för övergång är för större företag den 1 januari 2013 mindre företag den 1 januari 2014 (om jämförelsetalen inte räknas om) Ingångsbalansräkning ska upprättas vid tidpunkten för övergång Retroaktiv omräkning av fastighetsvärdena - ej tillåtet Fastighetsvärdena i ingångsbalansräkningen blir därför lika med de redovisade fastighetsvärdena den 31 december 2012

13 Omräknade jämförelsetal Jämförelsetalen för 2013 ska räknas om enligt komponentansatsen För bokslutet 2014 Räkna om huvudboken 1 jan 2014 Mindre företag behöver inte räkna om jämförelsetalen

14 Omräknade poster i bokslutet 2014 I resultaträkningen: - Underhållskostnader - Avskrivningar - Förändring uppskjuten skatt - Årets resultat I balansräkningen - Byggnader - Årets resultat i eget kapital - Uppskjuten skatteskuld

15 Omräkning av huvudboken 1 januari 2014 Omräknade jämförelsetal för 2013 ska justera den ingående balansen i huvudboken för 2014

16 Omräkning av huvudboken 1 januari 2014 Exempel: I årsredovisningen 2013 har kostnadsförts som underhåll men som ska aktiveras om komponentansatsen tillämpas I huvudboken den 1 januari 2014 kan detta redovisas på följande sätt: Debet: Anskaffningsvärde byggnader Kredit: Ackumulerade avskrivningar 20 Kredit: Balanserat resultat 765 Kredit: Uppskjuten skatteskuld 215

17 Dela in beståndet På vilken nivå ska indelning ske? Registerfastighet Byggnad Annat? Ta fram mallar för en eller ett par typbyggnader Exempelvis: typbyggnad 1970 och typbyggnad 1990 Gör därefter individuella anpassningar Beakta skillnader i underhållsstandard, konstruktion, byggmaterial

18 Olika alternativ för infasning Direkt infasning i anläggningsregistret Successiv infasning i anläggningsregistret FAR RedU 13 stödjer successiv infasning i vissa fall

19 Vilket värde ska fördelas på komponenter? Vi har identifierat två metoder 1. Bruttometoden 2. Nettometoden

20 Bruttometoden Komponent Kvarvarande nyttj.period Anskaffningsvärde Ackumulerad avskrivning Redovisat värde Årlig avskrivning A B C D Totalt Viktad avskrivning 2,0 % (30/1500)

21 Nettometoden Komponent Kvarvarande nyttjandeperiod Redovisat värde Årlig avskrivning A B C D Totalt Viktad avskrivning 3,0 % (30/990)

22 Uppdelning på betydande komponenter och nyttjandeperioder Bo Nordlund Redovisnings- och värderingsspecialist Tekn. dr 22

23 Nyttjandeperiod 23

24 Nyttjandeperiod Tänkbara byggnadskomponenter och nyttjandeperioder: Olika nyttjandeperioder kan exempelvis bero på olika materialval 24

25 Nyttjandeperiod Relevant nyttjandeperiod för stomme och grund (byggnadens modertillgång ): Försiktigt synsätt enligt förarbeten till ÅRL Det ligger dock i sakens natur att den ekonomiska livslängden och därmed också avskrivningsperioden måste bedömas med rimlig försiktighet Runt år efter nybyggnad av ett flerbostadshus uppkommer normalt behov av mycket väsentliga komponentbyten. 25

26 Uppdelning på betydande komponenter Logiken vid uppdelning tar sin utgångpunkt i följande: Hur förbrukas olika delar av byggnader? VIKTIGT: Hur ser logiken för utbyte av olika byggnadsdelar/komponenter ut för olika byggnadstyper och hur sker detta i olika företag? Underhållsstrategi? 26

27 Uppdelning på betydande komponenter STEG 1 Byggnad Mark STEG 2 Komponent 1 Komponent 2 Komponent 3 Komponent X Markanläggningar, byggnadsinventarier etc? 27

28 Uppdelning på betydande komponenter Exempel på möjlig komponentindelning - flerbostadsbyggnad Byggnadsdelar som inte är betydande eller på annat sätt inte lämpar sig att identifiera som komponent kan klassificeras som restpost 28

29 Uppdelning på betydande komponenter Andra typer av byggnader Logiken för hur saker byts skiljer delvis sig mellan olika typer av byggnader För de flesta byggnadstyper borde exempelvis stomme och grund vara en naturlig komponent (modertillgång) när det gäller själva byggnaden Sedan skiljer sig logiken sannolikt mer eller mindre beroende på byggnadstyp För kontor gäller en viss logik För hotell en annan logik För butiker/köpcentrum ytterligare en annan logik Och så vidare 29

30 Uppdelning på betydande komponenter Olika sätt att strukturera komponentindelningen Antag ursprunglig komponentidentifiering enligt ovan: Totalt 7 komponenter varav 5 hänförs till byggnad Antag att senare erfarenhet visar att komponent 5 byts vid mer än ett tillfälle 30

31 Indelning av en ny flerbostadsbyggnad Johan Holmgren, SABO

32 Viktad avskrivning Hämta vägledning från olika externa studier och analyser Utgå ifrån egna studier och erfarenheter Viktad modell Kan användas som mall för byggnader av samma: typ ålder och underhållsstatus.

33 Tre exempel baserat på externa studier

34 Exempel 1 Byggnadsdel flerbostadsbyggnad Andel (ca) Nyttjandeperiod Stomme och grund 30 % 100 år Stomkompletteringar/ innerväggar 19 % 50 år Värme, Sanitet (VS) 12 % 50 år El 8 % 40 år Inre ytskikt och vitvaror 7 % 15 år Fasad 5 % 50 år Fönster 3 % 50 år Köksinredning 3 % 30 år Yttertak 2 % 40 år Ventilation 2 % 25 år Transport (exempelvis hiss) 2 % 25 år Styr- och övervakning 1 % 15 år Restpost 6 % 50 år Viktad avskrivning (%) 100 % 2,2 %

35 Exempel 2 Byggnadsdel flerbostadsbyggnad Andel (ca) Nyttjandeperiod Bygg 100 år 30 % 100 år Bygg 50 år 39 % 50 år Bygg 40 år 10 % 40 år Bygg 30 år 3 % 30 år Bygg 25 år 4 % 25 år Bygg 15 år 8 % 15 år Restpost 6 % 50 år Viktad avskrivning (%) 100 % 2,2 %

36 Hantering av restpost Avskrivningstid Tiden fram till nästa mer genomgripande renovering eller möjligen på samma tid som stommen Tiden fram till nästa genomgripande renovering kostnadsföring När den genomgripande renoveringen väl genomförs aktivering kvarvarande värden bokas bort

37 Restpost exempel 1och 2 Skulle kunna vara: - entrédörrar - tvättstugor med utrustning - detaljer i trapphus - etc.

38 Exempel 3 Byggnadsdel flerbostadsbyggnad Andel (ca) Nyttjandeperiod Stomme och grund 30 % 100 år Stomkompletteringar/ innerväggar 19 % 50 år Värme, Sanitet (VS) 12 % 50 år El 8 % 40 år Inre ytskikt och vitvaror 7 % 15 år (alt. restpost) Fasad 5 % 50 år Restpost 19 % 50 år Viktad avskrivning (%) 100 % 2,1 %

39 Restpost exempel 3 - Fönster - Köksinredning - Yttertak - Ventilation - Transport (exempelvis hiss) - Styr- och övervakning - Restposten av övriga mindre delar likt exemplet 1 och 2

40 Komponenter som byts slumpartat Inre ytskikt och vitvaror? Hur byter vi ut denna komponent? Lämpar den sig som komponent? Restpost? 1,7 % viktad avskrivning enligt exempel 3, allt annat lika.

41 Indelning av en äldre byggnad Johan Holmgren, SABO

42 Ny byggnad utgångspunkt för äldre Troligtvis behov av omfördelningar Kostnadsandelar Nyttjandeperioder Tidigare renoveringar

43 Förenklad modell Retroaktiv tillämpning är inte tillåten Ny komponent = ursprunglig komponent Oförändrat anskaffningsvärde över tiden Ackumulerade avskrivningar för den utbytta komponenten tas bort Konstanta avskrivningar

44 Alternativ modell Utreda och upprätta underhållsplan per fastighet Betydande komponenter Nyttjandeperioder Genomgripande renovering kort efter övergången?

45 Exempel 24 år gammal bostadsbyggnad Flerbostadsbyggnad 24 år Andel av Årlig avskrivning (kr) Anskaffnings- Ackumulerad Redovisat redovisat Nyttjandeperiod Kvarvarande (Redovisat värde / värde avskrivning värde värde för ny byggnad nyttjandeperiod kvarv. nyttjandeperiod) Stomme och grund % Stomkompletteringar/ innerväggar % Värme, Sanitet (VS) % El % Inre ytskikt och vitvaror % Fasad % Restpost % Totalt byggnad % 413,3 Viktad avskrivning av redovisat värde 3,6% Viktad avskrivning av anskaffningsvärde 2,1%

46 Exempel på hantering av ev. differens Ursprunglig Komponentmodell Anskaffningsvärde Avskrivning 1,5% 2,1% Ack. avskrivningar Redovisat värde Differens Proportionell fördelning på ackumulerade avskrivningar Redovisat värde =

47 Exempel på hantering av ev. differens 1. Beräkna varje komponents andel av det redovisade värdet för hela byggnaden 2. Multiplicera andelen med totala anskaffningsvärdet och de totala faktiska ackumulerade avskrivningarna Ex. stomme och grund anskaffningsvärdet (ca 40 % * ) ackumulerade avskrivningarna (ca 40 % * 7 200)

48 Förvärvad byggnad Bör kunna använda samma metod Genomgripande renovering kort efter övergången? Förvärva med avsikten att riva Byggnadens verkliga värde? Fördela större andelen på mark?

49 Tillkommande utgifter Bo Nordlund Redovisnings- och värderingsspecialist Tekn. dr 49

50 Investering eller direkt kostnad? 1. Utbyte av hel komponent 2. Reparation av komponent 50

51 Kriterier för att redovisa en tillgång Punkt 2.18 i K3-regelverket En tillgång ska redovisas i balansräkningen endast om de ekonomiska fördelar som är förknippade med posten sannolikt kommer att tillfalla företaget i framtiden. 51

52 Investering eller direkt kostnad? 3. Utbyte av del av komponent 4. Utbyte av byggnadsdel som inte är betydande komponent 52

53 Underhållskostnad eller investering? Hur har vi sett på detta hittills? Källa: Lundström. S, 1986 Hyresfastighetens ekonomi i långtidsperspektiv 53

54 OLIKA LIVSCYKLER Aktiviteter under en byggnads livscykel INNEHAVSBUNDEN LIVSCYKEL Periodiskt Moderni- Innehavar- Nybyggnad underhåll sering skifte Rivning f ö r v a l t n i n g TID OBJEKTSBUNDEN LIVSCYKEL Källa: Bejrum H & Lundström S Fastighetsekonomi - Hyresfastigheter

55 Hittills tillämpade redovisningsregler prestandahöjandesynsättet Vid nybyggnation eller förvärv av fastighet: Aktivera direkt hänförbara utgifter Tillkommande utgifter efter förvärvet: Aktivera utgiften till den del utgiften är prestandahöjande i jämförelse med förvärvstidpunkten Innehavsbundet livscykelsynsätt (byggnaden) 55

56 Regler avseende direkt avdragsrätt m.m. för utgifter i inkomstskattehänseende Tillkommande utgifter efter förvärvet: Jämförelse med senaste ny-, till- eller ombyggnad Merkostnader för bättre materialkvalitéer, ändrad användning, utbyte av bärande delar, någonting monteras som inte fanns tidigare etc (förbättringsutgifter) Objektsbundet livscykelsynsätt (byggnaden) Utvidgade reparationsbegreppet (URB) S.k. normala ändringsarbeten Byggnads- och markinventarier m.m. 56

57 Planerat underhåll - Hur ligger betalningarna i tiden? Var i livscykeln ligger byggnaden vid förvärvstillfället?

58 Komponentsynsättet: Gränsdragning mellan underhållskostnad och investering Avser åtgärden byte av hela eller delar av en identifierad komponent eller avser åtgärden en nytillskapad komponent? JA NEJ Aktivera Kostnadsför Hur hantera renovering/upprustning av befintliga komponenter men ej utbyte av dessa? 58

59 Vad finns det för frihetsgrader vid tolkning och tillämpning av komponentreglerna i K3? Viktigt: Vilket är det underliggande syftet med komponentmetodsreglerna? Korrekt periodisering av utgifter över byggnadens livscykel! Hur ska interna redovisningsinstruktioner formuleras för att uppnå detta syfte? 59

60 Komponentmetod Informationsflödesprocess i fastighetsföretaget förenklad beskrivning Aktivering eller Kostnadsföring? Behov av intern redovisningsinstruktion: - Vilka utgifter passar in på definitionen av komponent/-er? - Beloppsgränser? - Procent av identifierade komponenter som byts? - Etc? 60

61 Några olika bedömningssituationer: Investering eller underhåll? Reparation del av tak Antag att yttertaket har identifierats som separat komponent. Reparation av en mindre del av taket sker efter en stormskada. Klassificering sker av utgiften som reparationskostnad Var gränsen går för en mindre reparation behöver förtydligas i intern redovisningsinstruktion 61

62 Några olika bedömningssituationer: Investering eller underhåll? - Relining av rör - Omfattande upprustning av befintlig fasad 62

63 Belopp Vilka utgifter aktiveras och periodiseras som avskrivning och vilka kostnadsförs direkt som reparationer? Exempelillustration baserad på produktionskostnad för byggnad :-/kvm Total utbetalning Kostnadsföres som reparationer/löpande underhåll Genomsnitt kostnadsfört som reparationer/löpande underhåll ca 140:-/kvm Byggnadsålder år 63

64 Komponentredovisning för andra typer av byggnader Bo Nordlund Redovisnings- och värderingsspecialist Tekn. dr 64

65 Andra byggnadstyper 65

66 Komponentindelning skola - exempel Källa: 66

67 Komponentindelning sjukhusbyggnad - exempel Källa: 67