Kallelse. Dagordning

Transkript

1 HSB Brf Eken Malmö Kallelse Medlemmarna i HSB Bostadsrättsförening Eken i Malmö ( ) kallas härmed till extra föreningsstämma tisdagen den 29 juli 2014 start kl välkomna från så vi hinner pricka av alla innan stämman börjar. Lokal: Ekroten, Föreningsgatan 54 STYRELSEN Dagordning 1. Öppnande av extra stämma 2. Val av ordförande för stämman 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar 5. Godkännande av röstlängd 6. Fastställande av dagordningen 7. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet 8. Val av två rösträknare 9. Fråga om kallelse behörigen skett 10. Styrelsens information ang. lägenhetsköp (BR75), avveckling samt omvandling av denna till miljörum, stänga sopnedkast samt att miljöutredning upphör 11. Beslut om följande: lägenhetsförvärv, byggande av miljörum, stängande av sopnedkast samt vidare utredning utgår enligt årsstämma 2013; enligt nedan: Beslut om köp/förvärv av lägenhet (BR75) Beslut om att avveckla bostadsrätten (att den upphör) och därmed omvandla den till miljörum Beslut om att stänga sopnedkast i trapphus Beslut om att stämmobeslut från 2013 årsstämma ang. fortsatt miljörumsutredning skall upphöra att gälla. 12. Avslutning 13. Övriga frågor Styrelsen i Brf Eken arbetar aktivt med att minska miljöpåverkan och som ett led i detta delas inte underlaget ut. Den finns att ladda hem från eller kontakta styrelsen via e-post, lapp i brevlådan eller på telefon så delas underlaget ut till den som så önskar (kom ihåg att ange ert bostadsrättsnummer) Jag/vi kommer st från bostadsrättsnummer (två siffror) samt fikar gärna efteråt. Jag/vi kommer st från bostadsrättsnummer (två siffor) men stannar inte för att fika. Lämna talongen i Styrelsens brevlåda på Föreningsgatan 54 (röd dörr) senast onsdagen den 23 juli HSB Brf Eken, Föreningsgatan 54, Malmö, Tel , styrelsen@hsbeken.se

2 HSB Brf Eken Malmö NYTT FÖRSLAG TILL MILJÖRUM Styrelsen vill härmed kalla till extra stämma för köp av lägenhet, avveckla lägenheten och därmed nyttja den till miljörum. FÖRKLARING VARFÖR Föreningen har sedan en tid tillbaka försökt hitta en lösning på vårt sophanteringsproblem vilket gavs i uppdrag på 2013 års stämma. Nu har ett för föreningen mycket positivt förslag inkommit utöver de för årsstämman tidigare redovisade förslag. VAD Föreningen önskar stämmans godkännande för att överta lägenhet med nummer 75 placerad på Celsiusgatan 13A i porten, avveckla densamma, godkännande för en ombyggnation till nytt modernt miljörum, stänga sopnedkast samt att uppdrag om miljöutredning för styrelsen därmed upphör. Lägehetsnummer 75 Celsiusgatan 13A Avgift: 2132 kr/mån Yta: 39 kvm Innehavare idag: Simon Broman Överrenskommen köpeskilling: kr FÖRDELAR Vi slipper göra ingrepp eller ta yta i anspråk på vår fina gård Kostar i paritet med miljöhus på gården Minimerar manuell hantering av sopor Minimerar tung sophanteringen där fastighetsskötaren inte längre tvingas dra upp kärlen från källaren (arbetsmiljö) Minskade totalkostnader för avfallshanteringen Egen brandcell Oljud minimeras Odör minimeras Minskad risk för skadedjur Miljörum i markplan med modern tillgänglighet utifrån (tillgänglig för funktionshindrade) Minskade förbrukningsomkostnader för en lägenhet NACKDELAR Blir av med en lägenhet (däremot nyligen byggt tre nya lägenheter) Minskad hyresintäkt HSB Brf Eken, Föreningsgatan 54, Malmö, Tel , styrelsen@hsbeken.se

3 HSB Brf Eken Malmö ÖVRIG PÅVERKAN AV FÖRENINGEN Fastighetsskötaren ges en möjlighet tidmässigt att göra en bättre skriftlig kunskapsöverföring av olika handlingsplaner för föreningen. SAMMANFATTNING Föreningen har undersökt möjligheten till omvandling med stadsbyggnadskontoret och vid detta inledande samtal sågs inga hinder. Således ges Brf Eken en mycket bra möjlighet att skaffa ett bra miljörum i markplan, med bra belysning och på bästa läge för föreningen. Detta är en möjlighet som inte uppkommer ofta. EKONOMISK SAMMANFATTNING Budgetkalkyler har tagits fram för de olika förslagen där investeringskostnaden och driftskostnader har uppskattats för anläggningens livslängd. För sophus och sopsugssystem har livslängden satts till 25 år. Samtliga priser är i dagspriser och inkl. moms. Samtliga förslag ryms inom föreningens ordinarie budget, d.v.s ingen avgifthöjning krävs för något alternativ. Tidigare utredningsmaterial för alternativ 0, 3a, 5 och 6 finns tillgänlig för nedladdning på vår hemsida (även utdelat till årsmötet 2013). Alternativ 0 fortsatt manuell sophämtning i källarplan Alternativ 3 miljöhus gård (samtliga fraktioner) Alternativ 5 ombyggt fastighetsförråd källaren Celsiusgatan Alternativ 6 källartrappor kompletteras med kärltransporter (hiss) Alternativ 7 miljörum lägenhet (samtliga framtioner) Alternativ 0 3a Investering bygg (byggkostnad delat på 25 år) (total beräknad byggkostnad) (0) ( ) ( ) ( ) ( ) Investering utrustning (per år) Arbetskostnad för drift * * Avgifter för avfallshämtning (per år) Underhålls- och driftskostnader (per år) Summa, justerad per år Kostnad/lägenhet/månad *) Lönekostnad om man väljer att entreprenör utför transport av kärl. Skall vaktmästaren utföra denna uppgift bedöms denna till ca kr per år samtidigt som avgiften för avfall sjunker ca kr HSB Brf Eken, Föreningsgatan 54, Malmö, Tel , styrelsen@hsbeken.se

4 Analys av den framtida avfallshanteringen inom Brf. Eken Per-Christian Löfgren

5 Innehåll 1. Bakgrund 3 2. Omfattning av studien 3 3. Förutsättningar 3 4. Alternativ 4 Alternativ 0 fortsatt manuell sophämtning i källarplan 4 Alternativ 1 öppen sortergård (samtliga fraktioner) 4 Alternativ 2 sopskåp (samtliga fraktioner) 4 Alternativ 3 miljöhus (samtliga fraktioner) 4 Alternativ 4 sopsug och miljöhus 5 Alternativ 5 ombyggt fastighetsförråd källaren Celsiusgatan 5 Alternativ 6 källartrappor kompletteras med kärltransporter (hiss) 5 5. Ekonomi 6 6. Utvärdering 6 7. Rekommendationer 8 8. Referenser 8 9. Bilagor 8 Bilaga A 9 Sida 2 av 9

6 1. Bakgrund Föreningen har idag manuell sophantering med sopnedkast för blandat avfall i trapphusen och återvinning för 8 fraktioner med kärl placerade i källaren på fastigheten. Dessa transporteras upp till marknivå genom källarkorridorer och ramper på gården för att placeras utanför Celsiusgatan 13a för tömning av VA Syd och IL recycling. Denna hantering utförs av vaktmästaren. Frekvensen på kärlen är två gånger i veckan för blandat avfall/matavfall och en gång i veckan för övriga fraktioner. Totalt förflyttas ca 9 kärl med blandat avfall och 8 kärl med sorterat avfall. Styrelsen ser att denna manuella hantering med kärl i källarplan inte kan fortsätta med hänsyn till arbetsmiljö och ökade krav från myndigheter på sortering av avfallet från boende och näringsidkare. 2. Omfattning av studien I denna studie kommer 6 olika lösningar på avfallshanteringen att studeras och kostnader för installation och drift under den tekniska livslängden. Dessa förslag är tänkt som underlag för vidare studier av styrelsen och beslut på årsstämma. Dessa kalkyler är mycket tidiga budgetar och måste utredas vidare beroende på vilken lösnings som väljs. 3. Förutsättningar Fastighetens utformning begränsar starkt var man kan placera avfallsrum och miljöhus. VA Syd har tagit fram rekommendationer när det gäller avfallshantering med tanke på lukt, brand, skadedjur, buller, arbetsmiljö osv. Hänsyn till transportväg vid tömning av kärlen skall också tas (vi betalar t.ex. extra per kärl om gångavståndet överstiger en viss sträcka, grindar, höjdskillnader mm). Placering av framtida sopsortering kan ske i lämpligt källarutrymme eller på gården. Sida 3 av 9

7 4. Alternativ Alternativ 0 fortsatt manuell sophämtning i källarplan I detta alternativ fortsätter vaktmästaren att hämta soporna som det görs idag. Detta alternativ utreds inte vidare då föreningen med stor sannolikhet kommer förbjudas av Arbetsmiljöverket att fortsätta hantera sopkärlen på detta sätt inom en snar framtid. Alternativ 1 öppen sortergård (samtliga fraktioner) Sopkärlen placeras på gården i ett öppet, oisolerat pergola med tak. Sortergården hanterar samtliga fraktioner. Då samtliga placeringar på gården understiger 5 meter till närmsta byggnad så kan inte en sortergård uppfylla kraven på brandsäkerhet. Dessutom kommer närheten till lägenheter (8 meter) och trädäcket vara ett problem med hänsyn till lukt, buller mm. Alternativet utreds inte vidare. Alternativ 2 sopskåp (samtliga fraktioner) Sopskåp i modulutförande av trä eller betong placerade vid långsidan av trädäcket under en pergola. Sopskåp rekommenderas inte av VA Syd med tanke på lukt, skadedjur (placering minst 8 meter från närmsta lägenhet). Placering kommer bli närmare än 5 meter från byggnad så brandkrav kan inte uppfyllas. Fördelarna är låg investeringskostnad men nackdelarna är gångavstånd för att slänga restavfall, speciellt för boende på Bertrandsgatan. För återvinningsfraktionerna är placering en förbättring mot nuvarande utrymme i källaren. Alternativ 3 miljöhus (samtliga fraktioner) Miljöhus byggs på gården som hanterar samtliga fraktioner. Byggnaden bör enligt VA Syds rekommendationer vara ca 35 m 2 (vid 60 hushåll) och bör placeras minst 8 meter från bostad med tanke på lukt, buller mm medan avståndet är 5 m med hänsyn på brand (kan minskas om speciella åtgärder utförs). Med tanke på utrymmet på innergården kan detta vara svårt att uppfylla varav hämtningsfrekvensen kan behövas ökas. Tänkt placering är vid långsidan av trädäcket. Ombyggnad av trappan till trädäcket samt planteringar krävs och storleken kommer bli ca 10 x 3.5 meter. Alternativ 3a miljöhus i hög standard (samtliga fraktioner) Tänkt utformning är hus med skivfasad eller tegel och yttertak täckt med Moss-Sedum (grönt tak) för att få så mycket gröna ytor som möjligt. Invändigt utgör väggar och tak av målade fibercementskivor med golvyta av fogfritt massagolv. Utrymmet förses med belysning, rinnande vatten och golvbrunn. Fördelarna är ett stängt utrymme som minskar risken för dålig lukt och skadedjur samtidigt som det är estetiskt tilltalande utvändigt. En byggnad möjliggör också att man kan uppfylla brandkraven (placering mindre än 5 meter till angränsande byggnad). Nackdelarna med miljöhus är en större investeringskostnad samt gångavstånd för att slänga restavfall, speciellt för boende på Bertrandsgatan. För återvinningsfraktionerna är placering en förbättring mot nuvarande utrymme i källaren. Samtliga kärl måste transporteras ut till gatan för tömning, detta kan dock utföras av entreprenör. Alternativ 3b miljöhus i enklare standard (samtliga fraktioner) Lika alternativ 3a dock utförs detta oisolerat, med fasad av träpanel, tak med papptäckning och med naturlig ventilation. Invändigt är det betonggolv och målat tak och väggar. Enbart elektrisk belysning, inget rinnande vatten. Sida 4 av 9

8 Alternativ 4 sopsug och miljöhus I kombination med ett mindre miljöhus enligt princip för alternativ 3 med enbart för återvinningsfraktioner kan sopsugssystem installeras i fastigheten där befintliga nedkast eller nya utvändiga används för matavfall och/eller restavfall. Systemet bygger på att man med lufttryck transporterar avfallet i rörsystem till en central container eller komprimator som sedan töms med en sugbil via en tömningspunkt placerad i trottoaren eller på fasaden. Systemet är slutet och eliminerar lukt och skadedjur samt behovet att manuellt hantera avfallet. Sopsugssystem innebär en relativt hög investeringskostnad i utrustning och byggarbeten i fastigheten för dragning av rör. Dessa rör kan vara mellan ca 30 till ca 50 cm i diameter och skall dras runt hela fastigheten. Nedan beskrivs olika delförslag med denna lösning. Sopsugssystem måste studeras närmre vad som är möjligt rent tekniskt, byggmässigt och fraktioner som kan hanteras i systemet samt kostanden. Alternativ 4a sopsug via befintliga nedkast (matavfall) och miljöhus (restavfall och övriga fraktioner) Matavfall slängs i de befintliga sopnedkasten medan restavfall och övriga fraktioner slängs i ett miljöhus på gården (mindre storlek av alternativ 3a). Systemet kräver utrustning i botten på varje nedkast samt rör för transport till central container/kompressor. Fördelen är att det blöta matavfallet hanteras i ett slutet system vilket minimerar lukt och risk för skadedjur. Nackdelen är att restavfallet hanteras i miljöhuset. Torra återvinningsfraktioner placerade i miljöhus utgör mindre risk med hänsyn på skadedjur och lukt. Efter genomgång med leverantör av sopsugsystem så konstaterades att denna lösning inte fungerar då teknisk utrustning inte får plats i befintliga uppsamlingsrum i källaren. Utreds inte vidare. Alternativ 4b sopsug (matavfall och restavfall) och miljöhus (övriga fraktioner) Matavfall och restavfall slängs i nya avfallsinkast i fasaden medan övriga fraktioner slängs i ett miljöhus på gården (mindre storlek av alternativ 3a). Föreslagen placering av nedkast är hörnan Föreningesgatan/Bertrandsgatan vid Indian Gate samt någonstans vid Celsiusgatan. Systemet kräver två rör för transport till central container/kompressor. Även kommer utrymme behövas i källaren vid de nya nedkasten för cisterner och teknisk utrustning. Detta kommer påverka vissa källarförråd. Fördelen är att det blöta matavfallet och restavfallet hanteras i ett slutet system vilket minimerar lukt och risk för skadedjur. Torra återvinningsfraktioner placerade i miljöhus utgör mindre risk med hänsyn på skadedjur och lukt. Alternativ 5 ombyggt fastighetsförråd källaren Celsiusgatan Fastighetsförråd i källaren på Celsiusgatan byggs om till soprum. Ombyggnaden innebär översyn av väggar och tak samt dörrar för brandklassning. Utvändigt behöver rampen byggas om för kärltransport (ramp får ej användas för manuell transport). Fortsatt manuell hantering av vaktmästaren. Utförandes avrådes av VA Syd då hiss krävs för att transportera kärlen till markplan. Långt gångavstånd för att slänga restavfall, speciellt för boende på Bertrandsgatan. Alternativ 6 källartrappor kompletteras med kärltransporter (hiss) Sopsortering behålls i sin nuvarande utformning med sopnedkast och återvinningskärl i källaren. Uppfräschning av befintligt återvinningsrum. Fortsatt manuell hantering av kärlen av vaktmästaren dock kompletteras källartrapporna med kärltransport. Utförandes avrådes av VA Syd då hiss krävs för att transportera kärlen till markplan. Sida 5 av 9

9 5. Ekonomi Budgetkalkyler har tagits fram för de olika förslagen där investeringskostnaden och driftskostnader har uppskattats för anläggningens livslängd. För sophus och sopsugssystem har livslängden satts till 25 år. Samtliga priser är i dagspriser (december 2012) och inkl. moms. Alternativ 0 2 3a 3b 4b 5 6 Investering bygg (byggkostnad delat på 25 år) (total beräknad byggkostnad) (0) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Investering utrustning (per år) Arbetskostnad för drift * 0 * 0 * 0 * Avgifter för avfallshämtning (per år) Underhålls- och driftskostnader (per år) Summa, justerad per år *) Lönekostnad om man väljer att entreprenör utför transport av kärl. Skall vaktmästaren utföra denna uppgift bedöms denna till ca kr per år samtidigt som avgiften för avfall sjunker ca kr. 6. Utvärdering Alternativ 0 fortsatt manuell sophämtning i källarplan Sopnedkasten i trapporna behålls, korta Dålig arbetsmiljö (troligtvis stopp från gångsträckor för boende Arbetsmiljöverket för arbete med att dra upp kärl från källaren) Lukt från återvinningsrummet i källaren till närboende vid trappan Arbetsintensivt (lönekostnader) Alternativ 1 öppen sortergård (samtliga fraktioner) Fristående sopkärl är en flexibel lösning om Risk för lukt, buller mm till boende man vill ändra någon fraktion i framtiden (8 meter) Låg anläggningskostnad Direkt anslutning till trädäcket (lukt på Transport av kärl kan utföras av sommaren) entreprenör alternativt av vaktmästaren Klarar inte brandkrav (5 meter) Snöröjning på vintern. Långa avstånd för restavfall/matavfall för boende på Förenings- och Bertrandsgatan Alternativ 2 sopskåp (samtliga fraktioner) Enkel lösning med skåp som ger en flexibilitet om man vill förändra eller komplettera fraktioner i framtiden Låg anläggningskostnad Transport av kärl kan utföras av entreprenör alternativt av vaktmästaren Risk för lukt, buller mm till boende (8 meter) Direkt anslutning till trädäcket (lukt på sommaren) Klarar inte brandkrav (5 meter) Snöröjning på vintern. Långa avstånd för restavfall/matavfall för boende på Förenings- och Bertrandsgatan Sida 6 av 9

10 Alternativ 3a miljöhus i hög standard (samtliga fraktioner) Byggnaden är sluten vilket reducerar risken Dyr anläggningskostnad för lukt från avfallet. Långa avstånd för restavfall/matavfall för Möjlighet att styra tider då det är möjligt boende på Förenings- och Bertrandsgatan att slänga saker vilket reducerar buller på Tar plats på gården olämpliga tider Brandkrav går att uppfylla (brandklassade väggar och tak) Transport av kärl kan utföras av entreprenör alternativt av vaktmästaren Alternativ 3b miljöhus i enklare standard (samtliga fraktioner) Möjlighet att styra tider då det är möjligt Dyr anläggningskostnad att slänga saker vilket reducerar buller på Långa avstånd för restavfall/matavfall för olämpliga tider boende på Förenings- och Bertrandsgatan Brandkrav går att uppfylla (brandklassade Tar plats på gården väggar och tak) Viss risk för lukt vid trädäcket då ventilation Transport av kärl kan utföras av sker naturligt entreprenör alternativt av vaktmästaren Alternativ 4b sopsug (matavfall och restavfall) och miljöhus (övriga fraktioner) Rest- och matavfall hanteras i slutet system Dyr anläggningskostnad som eliminerar lukt och risk för skadedjur Kräver utrymme i källaren (omdisponering Övriga fraktioner hanteras i en sluten av källarförråd) byggnaden vilket reducerar risken för lukt Tar plats på gården från avfallet. Driftskostnader för anläggningen Kortare avstånd till inkast för rest- och Straffavgifter vid felsortering matavfall för boende på Förenings- och Bertrandsgatan Möjlighet att styra tider då det är möjligt att slänga saker vilket reducerar buller på olämpliga tider Brandkrav går att uppfylla (brandklassade väggar och tak) Transport av kärl kan utföras av entreprenör alternativt av vaktmästaren Alternativ 5 ombyggt fastighetsförråd källaren Celsiusgatan Möjlighet att styra tider då det är möjligt Kostnader för ombyggnaden att slänga saker vilket reducerar buller på Långa avstånd för restavfall/matavfall för olämpliga tider boende på Förenings- och Bertrandsgatan Brandkrav går att uppfylla (ombyggnad av Lukt från återvinningsrummet i källaren till förråd) närboende vid trappan (lägenheter och Tar inte upp plats på gården förskola i markplan) Arbetsintensivt (lönekostnader) Sida 7 av 9

11 Alternativ 6 källartrappor kompletteras med kärltransporter (hiss) Sopnedkasten i trapporna behålls, korta Arbetsintensivt (lönekostnader) gångsträckor för boende Lukt från återvinningsrummet i källaren till Brandkrav går att uppfylla (ombyggnad av närboende vid trappan befintligt återvinningsrum) Tar inte upp plats på gården 7. Rekommendationer Utskottet rekommenderar styrelsen att jobba vidare med alternativ 3a, miljöhus med högre standard. Alternativt är det som ger rimligast gångväg i förhållande till den ekonomiska kostnaden. Utskottet föreslår att styrelsen även motionerar om att sopnedkasten i trapphusen stängs i samband med färdigställande av ovan rekommenderade förslag. 8. Referenser Gör rum för miljön, VA Syd, Malmö Stad, (Miljö & hållbarhet > Avfall & återvinning) Räddningstjänsten Syd, Boverket, Envac AB, SanSac AB, 9. Bilagor A. Kalkyler Sida 8 av 9

12 Bilaga A Alternativ 2 Markarbeten/finplanering Sopskåp, typ SanSac Byggnadsarbeten Summa Alternativ 3a Markarbeten/finplanering Byggnadsarbeten Installationer Byggherrekostnader/projektledning Summa Alternativ 3b Markarbeten/finplanering Byggnadsarbeten Installationer Byggherrekostnader/projektledning Summa Alternativ 4b Markarbeten/finplanering Byggnadsarbeten, sophus Byggnadsarbeten, sopsug Installationer, sophus Sopsuganläggning Byggherrekostnader/projektledning Summa Alternativ 5 Markarbeten/finplanering Byggnadsarbeten Installationer/transport Byggherrekostnader/projektledning Summa Alternativ 6 Byggnadsarbeten Installationer/transport Summa kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Sida 9 av 9

13 HSB Brf Eken Malmö FULLMAKT Jag,.. boende i lägenhet nr i Texta ditt namn här HSB Brf Eken i Malmö och som är medlem i bostadsrättsföreningen lämnar härmed fullmakt till.. att representera Namnet på den jag lämnar fullmakten till mig och utöva min rösträtt på föreningsstämman. Den som jag ovan lämnar fullmakt till är: Kryssa i det som gäller: Annan medlem i föreningen Make/maka Förälder Myndigt barn S Sambo Registrerad partner Syskon Denna fullmakt gäller vid föreningsstämman den.. Datum. den... Ort Datum.. Underskrift av den som lämnar fullmakten HSB Brf Eken, Föreningsgatan 54, Malmö, Tel , styrelsen@hsbeken.se

14 HSB Brf Eken Malmö Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans en röst. Ombudet får bara företräda en medlem (d.v.s. man kan bara ha en fullmakt för annan). Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, registrerad partner, sambo, annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Ombudet skall förete skriftlig daterad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från utfärdandet. Medlem får vid föreningsstämma medföra högst ett biträde. Endast medlemmens make, registrerad partner, sambo, annan närstående eller annan medlem får vara biträde. Med närstående avses i tredje och femte styckena ovan förutom make eller sambo, föräldrar, syskon och myndigt barn. Observera att Du inte kan lämna en fullmakt till en annan boende i bostadsrättsföreningen om inte denne själv är medlem i bostadsrättsföreningen. Detta gäller dock inte om den boende som Du lämnar fullmakten till är Din make/maka, registrerad partner, sambo, syskon, förälder eller myndigt barn. Kom ihåg att skriva under och datera blanketten! HSB Brf Eken, Föreningsgatan 54, Malmö, Tel , styrelsen@hsbeken.se