Viktiga händelser under Marknad 6. Finansiering 8. Miljö 9. Affärsmodell 10. Projekt- & fastighetsportfölj 12

Transkript

1

2 INNEHÅLL Viktiga händelser under VD har ordet 4 Marknad 6 Finansiering 8 Miljö 9 Affärsmodell 10 Projekt- & fastighetsportfölj 12 Styrelse, revisorer, ledning & organisation 44 Aktien 48 Nyckeltal & aktiedata 50 Förvaltningsberättelse 51 Resultaträkningar 55 Balansräkningar 56 Kassaflödesanalyser 58 Noter 59 Revisionsberättelse 71 Tidplan för ekonomisk information 72 Kontaktinformation 72

3 2 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr HÖG AKTIVITET I PROJEKTVERKSAMHETEN VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2007: Under 2007 uppgick koncernens omsättning till 159,4 Mkr. Årets resultat efter skatt blev 23,8 Mkr, motsvarande 2,34 kr per aktie. Eget kapital ökade till 90 Mkr, motsvarande 8,87 per aktie. Balansomslutningen uppgick till 297 Mkr. Inflyttning har under året skett i fyra av koncernens projekt, medan fem har säljstartats. Totalt såldes 50 bostadsrätter under Förvaltningsfastighet såld med en positiv resultateffekt på 10,6 Mkr. Efter sju års planarbete vann detaljplanen för Oaxen Östra laga kraft, vilket gör det möjligt för ALM Equity att utveckla ytterligare bostäder med sjöläge på ön. Detaljplanen innebär att bolaget tillförs kvm möjlig byggarea. Projekt Smögenbaden färdigstrukturerat. Intresset för de 24 lägenheterna är mycket stort och hälften redan bokade. VIKTIGA HÄNDELSER EFTER VERKSAMHETSÅRETS UTGÅNG: Intressebolaget Elutera Fastighets ab (45,5 %), som utvecklar och driver äldreboende, förvärvade i början av 2008 byggrätter motsvarande hundra lägenheter för vård- och mellanboende i centrala Enköping. På ALM närgranskar vi alla våra projekt.

4 4 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr VD HAR ORDET: K R E AT I V I T E T O C H MARKNADSKÄNSLA Rätt skött kan fastighetsutveckling vara en mycket lönsam verksamhet. De stora byggbolagen har länge arbetat med utveckling av kommersiella projekt, men under senare år har fokus alltmer förskjutits mot bostäder. ALM Equity är ett litet nischbolag, helt specialiserat på projektutveckling av mindre projekt som kräver extra omsorg och personligt engagemang. I denna roll har vi en särställning på den svenska marknaden. Inget annat bolag har vår kompetens när det gäller att driva denna typ av mindre projekt från idé och genomförande till försäljning. Våra större konkurrenter, som JM, Skanska, NCC och Peab, har fastighetsutveckling som en del av sin byggverksamhet och arbetar nästan uteslutande med större och mer standardiserade projekt. MARKNADSUTVECKLING ALM Equity har en stark känsla för marknaden och stor kreativitet när det gäller att se vilka möjligheter som finns i varje enskilt projekt. Vi har en smidig och flexibel organisation som kan hantera komplicerade och mer individuella utvecklingsprojekt, vilket är en viktig konkurrensfaktor. Vår utgångspunkt är alltid kunden, och vad kunden vill ha. Kan vi skapa bra bostäder som kunderna upplever som unika, kan vi också ta bra betalt oavsett om det gäller exklusiva fritidsbostäder eller mindre lägenheter för urbana ungdomar. Lägesfaktorn är alltid avgörande vid valet av nya projekt. Men ett bra läge säljer inte sig själv. Det gäller att ha god blick för vem som vill bo på platsen och vilket boende som passar just denna kundgrupp. Genom att arkitektoniskt och inredningsmässigt anpassa bostäderna till den kundgrupp som identifierats, och därefter tillföra kundnytta i form av exempelvis båtplatser och golfmedlemskap, kan vi skapa ett mervärde som ger utslag i högre marginaler. I bästa fall kan vi utveckla projekt som genom sitt läge och utformning saknar motsvarighet på marknaden och som på så sätt har en särskild attraktionskraft. Sådana premiumprojekt är exempelvis Guldkaggen på Gotland och Oaxen på ön Oaxen i inloppet till Södertälje. Detta är projekt där vi i nära samarbete med arkitekter, designers och byggare skapar ett boende utöver det vanliga på marknader som i sig är attraktiva. EXPANSION MED BEGRÄNSAD RISK Fastighetsutveckling är till sin natur kapital kräv - ande och förenad med relativt högt risktag ande. ALM Equity har emellertid utvecklat en affärsmodell som möjliggör en snabb expansion med kontrollerat risktagande. Verksamheten finansieras bland annat med så kallade mezzaninlån som innebär att långivaren, utöver sedvanlig ränta, även får del i projektvinsten. Vid riktigt framgångsrika projekt kan detta vara en nackdel, men i gengäld ger finansieringsformen oss möjlighet att växa betydligt snabbare. Den operativa risken begränsas genom att inget projekt byggstartas förrän 75 procent av bostäderna är sålda på denna nivå är i princip hela projektet i hamn. Vidare läggs varje projekt i eget bolag, vilket innebär att vi alltid har ett skuldfritt moderbolag som kan göra nya spännande affärer. ÅRET SOM GICK Under 2007 har bolaget utvecklats väl, finan siellt och organisatoriskt. Vi har noga analyserat en rad olika objekt och bildat oss en uppfattning om hur de skall kunna utvecklas på ett konkurrenskraftigt sätt. Varje nytt förvärv har i enlighet med vår finansiella modell lagts i eget bolag och i vissa fall finansierats med mezzaninlån. Totalt har vi under året förvärvat och tillskapat kvm byggbar yta, vilket innebär en fördubbling av den totala utvecklingsbara ytan som vid årsskiftet uppgick till drygt kvm. Under året har vi färdigställt och sålt fyra projekt med totalt 50 bostäder, motsvarande kvm. De sålda projekten har gett oss finansiellt utrymme för nya affärer som skall säkra den framtida tillväxten. Byggmarknaden har blivit allt hetare, vilket drivit upp kostnaderna på byggmaterial och sänkt kvaliteten på det hantverk som skall utföras. Detta, i kombination med fler, och större, projekt på nya regionala marknader, har gjort att vi förstärkt bolagets organisation. Vi har rekryterat nya medarbetare med specialistkompetens, samtidigt som kretsen av externa samarbetspartners, bestående av bland annat arkitekter, konsulter, byggföretag och mäklare, har utökats. Detta är en process som kommer att fortsätta så länge som företaget växer. Expansion via nya partners och underleverantörer såsom byggentrepenörer, mäklare, etc innebär alltid ett visst risktagande, vilket vi fick erfara under 2007, men det är en risk som vi är beredda att ta för att kunna hålla tillväxttakten uppe. Risken skall också ses i relation till de höga marginalerna i våra utvecklingsprojekt. Under året har mycket tid lagts ner på att utforma befintliga och nya projekt för att få dessa försäljningsklara. Arbetet har rullat på bra och samtliga projekt som finns i portföljen är färdiga för försäljning under första halvåret Kommunikationen med våra slutkunder kommer att förstärkas. En viktig del av vår affärsidé är att kunderna skall vara nöjda med det som levereras och upplever att de får vad de har betalat för. Presentationsmaterialet vid säljtillfället måste därför vara tydligt utformat så att varje kund kan bilda sig en bra uppfattning om hur det slutgiltiga resultatet kommer att bli. NYTT VERKSAMHETSOMRÅDE Efter verksamhetsårets slut har vårt intressebolag Elutera förvärvat en tomt i Enköping avsedd för äldreboende med utrymme för 70 vårdplatser och 30 mellanboende. Tanken är att utforma lägenheterna efter de boendes behov och önskemål, vilket bland annat innebär att storleken kan variera mellan 30 och 70 kvm. Lägenheterna kan säljas som bostadsrätter, vilket ger lägre kostnader för de boende, jämfört med att hyra. Enligt våra uppskattningar behövs det mer än nya platser för äldreboende i Sverige och vi ser goda möjligheter att utveckla det här konceptet som kan bli en betydande del av ALM Equitys verksamhet i framtiden. FRAMTIDEN I press och media är det lätt att uppfatta fastighets branschen som en bransch med negativa framtidsutsikter. Vår bedömning är dock att den långsiktiga efterfrågan inom bostadsmarknaden är stabil med ökande bostadsbrist i många kommuner. Bolagets organisation har under året utökats till åtta medarbetare, vilket tillfört nödvändig kompetens för att klara befintliga projekt samt investeringar i nya. Med nuvarande produktportfölj och organisation finns det bra förutsättningar för bolaget att växa vidare framgent. Stockholm i mars 2008 Joakim Alm vd

5 6 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr MARKNAD: BRA POSITION PÅ LÖNSAM MARKNAD Bostadsmarknaden i Sverige kommer under 2008 att präglas av minskat byggande, men god underliggande efterfrågan och troligtvis stabila priser. Under 2007 producerades lägenheter i landet, vilket var den högsta nivån sedan Produktionen låg dock långt under toppsiffrorna från 60-, 70- och 80-talen, vilket innebär att bostadsbristen i landet består. Under 2007 uppgav 122 kommuner att det råder bostadsbrist på orten och med ett minskat byggande under 2008 kommer den situationen inte att förändras. Boverket räknar med att det bara kommer att byggas nya lägenheter under ALM Equitys uppfattning är att minskningen blir ännu större. Kraftigt ökade byggkostnader, högre ränteläge och indragna stöd i form av investeringsbidrag och räntebidrag talar för att så blir fallet. Den långsiktiga efterfrågan på bostäder är dock fortfarande stark, inte minst i landets tillväxtregioner. Stockholms län hade under första halvåret 2007 en kraftig befolkningstillväxt med en ökning på personer. Med förbättrade kommunikationer i form av motorvägar, fjärr- och pendeltåg har kranskommunerna runt Stockholm knutits närmare till huvudstaden. Detta har skapat en ökad efterfrågan på bostäder i orter som Enköping, Eskilstuna, Norrtälje, Nykvarn, Strängnäs och Södertälje. PRISUTVECKLINGEN PÅ BOSTÄDER Efter flera år med stark prisutveckling på bostäder skedde det under hösten 2007 en viss korrigering, varefter marknaden åter har stabiliserats. På årsbasis steg genomsnittspriset för en centralt belägen bostadsrätt i Stockholm med 12 procent till kr per kvadratmeter. Högre räntor, en stramare kreditmarknad, begränsningar i uppskovsrätten på reavinster, en svagare arbetsmarknad och sämre framtidsutsikter är faktorer som påverkar prisbildningen på bostäder negativt. Mot detta står en fortsatt stark efterfrågan i landets tillväxtregioner, minskat byggande och en dämpad räntestegringstakt. Tack vare ökad sysselsättning och skattesänkningar är inkomstutvecklingen god och boendekostnadernas andel av hushållens disponibla inkomster ligger historiskt sett på en låg nivå endast 25 procent. Slutsatsen är att det krävs en kraftig försvagning av arbetsmarknaden för att efterfrågan på bostäder skall påverkas väsentligt. MARKNADSSTRATEGI Läget är avgörande för en framgångsrik projektutveckling. ALM Equity lägger ner stort arbete på att hitta objekt som går att utveckla med höga marginaler. Redan när vi förvärvar en ny fastighet har vi en klar bild av hur den skall utvecklas för att ge bästa möjliga avkastning. Helst vill vi ta över fastigheter med ett bra mikroläge på en bra delmarknad och utifrån dessa förutsättningar skapa premiumprojekt med unika egenskaper. Genom att utveckla bostäder med god arki tek - tur på attraktiva lägen och tillföra mervärden i form av exempelvis båtplatser och golfmedlemskap, kan vi skapa objekt som saknar konkurrens från andra, liknande objekt, och som därmed ligger i en helt egen prisklass. Genom att priset på premiumprojekt i praktiken sätts av fastighetsut- 1,60 % 1,40 % 1,20 % 1,00 % 0,80 % 0,60 % 0,40 % 0,20 % vecklaren är det möjligt att i dessa uppnå betydligt högre marginaler än i andra projekt där priset följer respektive delmarknad. KONCEPTSTRATEGI 1966 ALM Equity sätter kunden i centrum. Vårt agerande utgår alltid från kundernas önskemål, vare sig det gäller lyxbetonade miljöer för kunder med god betalningsförmåga eller välplanerade bostäder av mer traditionellt snitt. En genomgående ambi - tion är att utforma boendet så attraktivt som möjligt genom att tillföra olika element som gör projekten högintressanta för potentiella köpare. Våra projektidéer konkretiseras sedan av skickliga arkitekter som under vårt överinseende utformar de färdiga förslagen. Genom att bygga kundanpassade bostäder kan PRODUKTIONSTAKT B O S TÄ D E R I S V E R I G E Antal producerade bostäder i förhållande till den totala befolkningsmängden. Källa: SCB ALM Equity uppnå en konkurrensfördel framför andra fastighetsutvecklare. Vi bygger inga standard lägenheter där bostadsrättsköparna själva får välja till utrustning eller uppgradera kvaliteten för att förverkliga sitt drömboende. Vår affärsidé är att ta hand om helheten och med hjälp av skickliga arkitekter, inredare och formgivare skapa individuellt utformade lägenheter för de målgrupper som vi vänder oss till. ALM Equity anlägger ett helhetstänknade runt projekten, både när det gäller utformningen av husen, lägenheterna och den kringliggande miljön. Bra kommunikationer, hög servicegrad, lättillgänglighet och mervärden i form av båtplatser, jakträtt samt hjälp med andrahandsuthyrning är faktorer som kan höja attraktionskraften och skapa bra marginaler i våra projekt

6 8 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr FINANSIERING: SÄKERSTÄLLD FINANSIERING INNAN PROJEKTSTART M I L J Ö : INDIVIDUELL MÄTNING SPARAR ENERGI ALM Equitys målsättning är att alla ingångna projekt ska vara fullt finansierade. Det interna måttet på detta är projektens finansieringsgrad, definierat som totalt kapital investerat i ett projekt delat med investering inklusive förvärv. Full finansiering skall täcka köp av fastighet samt alla kostnader för att kunna sälja projektet som färdigutvecklat till slutkund. Varje projekt har en egen dynamisk kapitalstruktur som vid varje tillfälle ger projektet full finansiering. Kapitalstrukturen kan variera från projekt till projekt och är helt beroende av de flöden som projektet genererar under sin livslängd. Ett typiskt scenario är att projektet vid förvärv bolagiseras. Projektbolaget kapitaliseras med banklån, ägarlån och eget kapital. ALM definierar eget kapital och ägarlån som andel riskbärande kapital i förhållande till totalt kapital i projektet. Kapitalstrukturen följer löpande en projektfinansieringsplan som tas fram tillsammans med finansiella partners och delägare i projekten vid start av varje projekt. För att kunna driva de individuella projekten med minimal finansiell risk krävs att alla projekt är självfinansierade i egna bolagsstrukturer. Detta gör att alla projekt riskmässigt är väl definierade och därför lätta att styra. Fördelen med ALM Equitys finansiella modell är att alla projekt riskanalyseras av flera parter delägare, bank, andra finansiärer samt av bolagets investeringskommitté. A L M : S FINANSIELLA MODELL Ett obelånat moderbolag. Inga säkerheter ställda mellan projektbolagen. Inga lån mellan projektbolagen. Projekten skall vara fullfinansierade. Projektens marginal skall vara hög. ALM Equitys målsättning är att skapa väl genomtänkta boendemiljöer där utformning, uppförande och förvaltning tar hänsyn till miljön. Givetvis följer ALM alla de rigorösa miljökrav som myndigheterna har satt upp. Därutöver försöker vi så långt det går att uppnå ett så kostnads- och miljöeffektivt boende som möjligt. Stora besparingar kan göras om de boende själva får en möjlighet att styra sin energianvändning genom exempelvis individuell energimätning. Genom att installera styr och reglersystem med separata el-, värme- och vattenmätare i varje lägenhet kan de boende sänka värmen när man är bortrest eller inte vistas i lägenheten och på så sätt påverka sin energikonsumtion och därmed ges ett incitament att spara energi. Utöver detta arbetar vi kontinuerligt med att utveckla miljötänkandet i företaget genom att skapa bra rutiner inom alla våra arbetsområden. Smögen. ALM projekterar här BRF Smögenbaden.

7 10 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr AFFÄRSMODELL: SNABB TILLVÄXT MED KONTROLLERAD RISK Värdestegringen i fastighetsutvecklingsprojekt sker språngvis efterhand som projekten fortskrider. Under denna process minskar risken i verksamheten ju närmare projektet kommer sitt färdigställande. Råmark är många gånger billig i inköp, men kan ta mycket lång tid att utveckla. Det är inte heller säkert att råmarken verkligen blir detalj - planelagd och därmed byggbar. Eftersom detaljplanearbetet ofta tar flera år i anspråk kan dessutom förutsättningarna förändras under resans gång. Marknadsläget är exempelvis inte konstant utan påverkas av bland annat kommunala beslut och andra aktörers agerande. Uteblivna skolinvesteringar eller nya hus som förstör utsikten kan påtagligt försämra projektets attraktionskraft. Den procentuellt största värdestegringen i ett fastighetsutvecklingsprojekt sker när råmarken blir detaljplanelagd. Likväl avstår ALM Equity, i princip, från denna fas i utvecklingsprocessen efter som utgången är oviss och risken mycket hög. I stället inriktar vi oss på de senare delarna av utvecklingsarbetet där värdeökningen i absoluta tal är större. I kronor räknat blir värdestegringen normalt sett störst i försäljningsfasen hur stor beror bl.a. på hur väl vi lyckats utveckla projekten. En viktig milstolpe är tomtindelningen. Genom att öka antalet tomter, och kanske få igenom fler byggrätter, går det att lyfta ett fastighetsprojekt till en högre nivå. Värdet kan också höjas genom att projektet tillförs nya kvaliteter som gör det mer attraktivt. På så sätt går det att skapa projekt med mycket hög lönsamhet. Här ligger en stor del av ALM Equitys kompe - tens. Vi är ett litet företag med en kreativ kärnorganisation som har förmågan att på ett tidigt stadium se potentialen i olika projekt och hur de kan utvecklas. Vi inriktar oss främst på mindre objekt som kräver extra omsorg och personligt engagemang för att bli riktigt bra och som därför inte riktigt platsar i de stora bolagens portföljer. Det kan handla om nybyggnation såväl som ombyggnad av befintliga fastigheter. Projekten är små, men kan likväl kosta 100 Mkr att genomföra. Tack vare ALM Equitys uppbyggnad med en flexibel kretsorganisation bestående av externa specialister kan bolaget operera över hela Sverige, men vi ser för närvarande Stockholm, Östra Götaland och Västkusten som våra kärnmarknader. RISKHANTERING Fastighetsutveckling kan vara mycket lönsam, men är också förenad med hög risk. ALM Equity har utvecklat en affärsmodell som kombinerar snabb tillväxt med kontrollerat risktagande och hög lönsamhet. Genom att i princip avstå från köp av råmark har vi eliminerat en stor riskfaktor. Vidare bygg - startas inga projekt förrän 75 procent av lägenheterna är sålda och full finansiering erhållits i form av byggnadskreditiv. Varje projekt delas in i olika risknivåer och läggs i eget aktiebolag, som ALM Equity kontrollerar, med egen finansiering och en finansiell plan som måste följas, steg för steg. Varje projekt står således på egna ben och får utvecklas på egna meriter. På så sätt begränsas risken genom att moderbolaget och andra projekt är skyddade om något skulle gå snett. ALM Equity har ett finansiellt starkt och obelånat moderbolag och arbetar löpande med aktiv kontroll av finansiella risker. Nya förvärv finansieras normalt med egna medel och mezzaninlån, som förutom ränta ger långivaren del i vinsten. Den valda finansiella modellen innebär att ALM Equity har en transparent affärsstruktur gentemot samarbetspartners, kunder, leverantörer och banker. Projektstyrningen förenklas och stimuleras genom att varje projekt har en egen organisation och styrelse som kan fatta självständiga affärsbeslut, oberoende av andra projekt. Modellen med fristående projektbolag medger också att affärspartners kan komma in som del ägare i olika projekt, samt att moderbolaget får maximala möjligheter att göra nya spännande affärer. [Se projektbeskrivning på sid ] M4 M3 M2 M1 PROJEKTENS MIKROLÄGEN Mikroläget följer övriga marknaden. Mycket små möjligheter att påverka prisbilden. Mikroläge med designkoncept, storlek på lägenheter. Små möjligheter att påverka prisbilden. Eget läge, möjlighet att påverka prisbilden. Unikt mikroläge, objekt kopplat till aktiviteter, design, båtplatser mm. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att påverka prisbilden. Premiumprojekt. I efterföljande beskrivningar av våra projekt går det enkelt att se varje projekts mikroläge. Risknivå R5 R4 R3 R2 R1 MIKROLÄGE & RISKNIVÅER ALM Equity delar in sina projekt i olika risknivåer beroende på vilken fas i utvecklingen de befinner sig. Generellt sett minskar risken ju mer utvecklat ett projekt är. I den efterföljande projektbeskrivningen redovisas vinstavräkningsgraden som beskrivs närmare i Not 1 på sidan 59. Projekten rangordnas även efter sin position på marknaden mikroläge på en delmarknad. Detta för att ge en bild av hur läget och utformningen kan förväntas påverka lönsamheten. Ett bra mikro läge kan förstärkas genom att projekten tillförs olika mervärden. I presentationen på följande sidor framgår tydligt de olika projektens position på marknaden och var på riskskalan de befann sig vid årsskiftet 2007/08. PROJEKTENS RISKNIVÅER Projektfas Råmark. Planlagd mark. Bygglov beviljat/olika myndighetslov. Mer än 75 % av projektets bostäder sålda. Upphandling, påbörjande & färdigställande av entreprenad. Normalt arbetar inte ALM Equity på risknivå 5. I efterföljande beskrivningar av våra projekt går det enkelt att se var på riskstegen de befinner sig. Observera att faktauppgifterna avser projektets status per den 31 december 2007.

8 12 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr ALM EQUITYS PROJEKT- & FASTIGHETSPORTFÖLJ BRF SMÖGENBADEN, SMÖGEN, BOHUSLÄN Smögenbaden, på ön Smögen i Bohuslän, är ett bra exempel på hur ALM Equity utvecklar en fastighet för att skapa bästa tänkbara värdeut veckling. Våren 2007 förvärvade ALM majoriteten i Smögenbaden, omfattande en byggrätt på fem fastigheter belägna på Smögen i Sotenäs kommun. Säljaren var en privatperson som tidigare hade drivit en välkänd hotell- och restauranganläggning på platsen och som lyckats få igenom en förändring av detaljplanen till att även omfatta bostadsfastigheter. För att få ut högsta möjliga värde valde säljaren att inte utveckla fastigheten själv utan i samarbete med ALM Equity. Smögen är en av de mest attraktiva turistort er - na i Sverige och Smögenbadens läge är ett av de absolut bästa. Med en vidunderlig havsutsikt från öns högsta punkt, gångavstånd till bad och den berömda Smögenbryggan, står fastigheten i en klass för sig. Det är förutsättningar som gör det möjligt för ALM Equity att själva påverka prisbilden eftersom det saknas jämförbara objekt. På fastigheten skall uppföras 16 lägenheter i åtta parhus, samt åtta lägenheter i ett flerbostadshus med underliggande garage. Den totala boytan uppgår till kvm. Miljön på Smögen är känslig och för att säkra en varsam hantering av nybyggnationen har ALM Equity anlitat en välkänd Göteborgsarkitekt som tidigare verkat i kommunen. Vi kan dock fort farande påverka projektet utifrån våra kunskaper om kundernas preferenser och önskemål, vilket är en förutsättning för att slutresultatet skall bli lyckat. På samma sätt övervakar vi marknadsföringen som sker tillsammans med en skicklig mäklare och en PR-byrå. Presentationsmaterialet är extra viktigt eftersom kunderna måste fatta sina beslut redan på ritstadiet, det vill säga innan bygget har startats. Det ställer stora krav på pedagogik och tydlighet så att kunderna vid tillträdet verkligen upplever att de fått vad de har betalat för. Projekteringen av Smögenbaden är påbörjad och bygglov har beviljats. Byggnationen beräknas starta under våren 2008 och inflyttningen skall preliminärt ske sommaren Intresset för projektet är stort och vid utgången av 2007 var hälften av lägenheterna bokade. Fastighet: Smögenön 51:2, 95:4-8 Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder: 24 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 19 % Ägarandel: 53,4 % B R F TRÄD GÅR DSTE R RAS S E N, SEGELTORP, HUDDINGE Fastigheten Fogden 1 är belägen i ett gammalt uppvuxet villaområde i Segeltorp i södra Stockholm. Fastigheten består av ett befintligt gediget hus om ca 400 kvm totalyta som tidigare inrymt Utsikt över ALM:s tomt i Smögen, här projekteras 24 st lägenheter.

9 14 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr bland annat mjölkbutik och veterinärklinik, samt en outnyttjad byggrätt som uppkommit sedan ny detaljplan vunnit laga kraft. För att utnyttja fastighetens byggrätt på ett optimalt sätt pågår planering för byggnation av nyproducerade Engelska radhus i tre plan och lägenheter på den outnyttjade byggrätten, samt lägenheter i det befintliga huset. Fastigheten kommer att inrymma moderna och attraktiva bostäder av varierande storlek för att passa marknaden och optimera försäljningsintäkten. Alla lägenheter får egna uteplatser eller balkonger och de flesta egen ingång. Tanken är att erbjuda ett bekvämt boende med villakänsla. Försäljningsstart är planerad till våren Bergkrantz Arkitekter står för arkitektur och design. Fastighet: Fogden 1 Tomtstorlek: kvm Byggrätt: 665 kvm Antal bostäder: 8 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 16 % Ägarandel: 100 % B R F P E N S E LDRAG ET, MIDSOMMARKRANSEN, STOCKHOLM I Midsommarkransen i södra Stockholm har det hänt mycket under de senaste fem åren. I takt med att Ericssons lagt ner sin produktion har andra verksamheter etablerats och gett området nytt liv. Sedan Konstfack flyttat in i en ombyggd fabrikslokal har nya restauranger, caféer och butiker öppnats vilket gjort Midsommarkransen till ett av Stockholms trendigaste områden. ALM Equitys projektfastighet Plommonträdet 6 var tidigare en del av en äldrevårdsfastighet. Planändringen från äldreboende till bostäder vann laga kraft och fastigheten, som är upplåten med tomträtt, styckades av i december Då om rådets bostäder karakteriseras av smålägenheter med äldre standard och begränsad tillgänglighet valde ALM Equity att uppföra något större och exklusivare bostäder i en modern, minimalistisk design framför allt 3:or och 4:or. Arbetet med design, projektering och försäljning påbörjades under våren 2007 och projektet var slutsålt i juli Byggnationen påbörjades under hösten 2007 genom RM Bygg AB. Lönnroth Arkitektur står för arkitektur och design med inslag från ALM Equitys Creative Director Lars Sundh. Fastighet: Plommonträdet 6 Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder: 14 st Försäljningsgrad: 100 % Färdigställandegrad: 16 % Vinstavräkningsgrad: 30 % Ägarandel: 80 % BRF SEASIDE VÄRMDÖ, MÖRTNÄS, VÄRMDÖ Ursprungligen bestod Seaside-projektet av fyra separata fastigheter om totalt kvm på en halvö ute på Värmdö. Endast två av dessa fyra fastigheter fick bebyggas men enligt den då pågående planändringen var en uppdelning på tio villatomter trolig, vilket också låg till grund för förvärvspriset. Sedan ALM Equitys förvärvat området vann den nya detaljplanen laga kraft, och efter ytterligare bearbetning av förutsättningarna från ALM Equitys sida blev resultatet att området styckades i 16 villatomter, varav nio sjötomter och sju sjönära med sjöutsikt. Då varje tomt får bebyggas med ett parhus, genererar de 16 fastigheterna totalt 32 stycken bostadsenheter. Genom att fastigheten är styckad i 16 separata tomter har projektet stor flexibilitet. Försäljningen kan ske i bostadsrättsform och/eller med direkt - ägande. Det minskar projektrisken, höjer värdet och ökar likviditeten i och med att antalet kategorier köpare ökar. Bygglovet för projektet blev klart i december Under våren 2008 kommer projektet och lägenheterna att marknadsföras och säljas i etapper. Brf Seaside riktar sig i första hand till par i års åldern, samt par i års åldern som uppskattar det exklusiva och moderna skärgårdslivet bara 20 minuters bilväg från Stockholms city. Husen kommer att uppföras i två plan med stora fönsterpartier och soliga terrasser, samt hög kvalitet i byggnation, inredning och design. Bostadsrättsinnehavarna får tillgång till privat strand och sjöstugor med vedeldad bastu. Arkitekt Felix Bonnier och Tengbom står för arkitektur och design. Fastighet: Mörtnäs 1:705 m.fl. Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder: 32 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 17 % Ägarandel: 100 % BRF UTSIKTEN, NORRTÄLJE Fastigheten Församlingshemmet 1, som tidigare tillhörde Svenska Kyrkan, har ett mycket bra läge med utsikt över hamnen och några minuters promenad från Stora Torget och Norrtäljeån. Norrtälje är en av landets mest spännande och dynamiska orter. Staden har en väl utbyggd infrastruktur som gör det möjligt att nå Stockholm, Uppsala och Arlanda inom mindre än en timme med bil eller allmänna kommunikationer. Därut över har man närhet till hamnarna i Kapellskär och Grisslehamn med daglig färjetrafik till Finland och Baltikum, och i förlängningen Ryssland. Norrtälje har även en högskola och ett sjudande näringsliv som tillsammans med stora möjligheter till kultur- och fritidsaktiviteter gör staden till en växande och attraktiv bostadsort. ALM Equity tillträdde fastigheten under sommaren 2007 efter det att fastighetsreglering och rivningslov gått igenom och har under hösten arbetat med projektering i form av bygglovsritningar, försäljningsmaterial och ekonomisk plan. Detaljplanen medger 4 våningar med ett översta indraget våningsplan med terrasser. Ambitionen är att skapa attraktiva lägenheter av hög kvalité med öppna planlösningar. Försäljningsstart är planerad till våren Bergkrantz Arkitekter står för arkitektur och design. Fastighet: Församlingshemmet 1 Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder: 46 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 0 % Ägarandel: 80 % BRF KÖRGOSSEN, FRUÄNGEN, STOCKHOLM Tomträtten Körgossen ägdes tidigare av en fastighetsutvecklare som under ett flertal år arbetade för en planändring från industri till bostäder. När den nya planen, som tillåter bebyggelse av bostäder, vann laga kraft i december 2005 förvärvade ALM Equity tomträtten. Fruängen ligger vid samma tunnelbanelinje som passerar Tekniska Högskolan och Stockholms Universitet varför inriktningen på projektets bostadsrätter har varit små lägenheter för exempelvis studenter. Målsättningen har varit att den sammanlagda utgiften för lägenheten, avgift plus finansieringskostnad, skall understiga hyran för en nybyggd studentlägenhet. Vid förvärvet fick ALM Equity betala för att planändringen var genomförd men sparade å andra sidan flera års arbete och osäkerhet. Projektets framgång har till stora delar hängt samman med att vi anpassat byggnation och design till rätt målgrupp. För närvarande pågår byggentreprenaden. Inflyttning av lägenheter i projektet kommer att ske under Fastighet: Inspektrisen 2 Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder: 47 st Försäljningsgrad: 94 % Färdigställandegrad: 42 % Vinstavräkningsgrad: 62 % Ägarandel: 62,45 %

10 16 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr OAXEN ETAPP 2, SÖDERTÄLJE Ön Oaxen ligger vid farleden in till Södertälje och Mälaren från Östersjön. På ön har tidigare bedrivits kalkbruk ett arv som lever kvar i form av bland annat en fantastiskt belägen siloanläggning. Kalkbruket förvärvades med visionen att omvandla miljön till ett havsnära permanent- och fritidsboende med stor respekt för områdets industriella historia. ALM Equity har målmedvetet drivit en planändringsprocess av kalkbruket. I slutet av 2007 vann den nya detaljplanen laga kraft. Planändringen medger 21 sjötomter samt 4 sjönära tomter för bostadsändamål i området. Total möjlig byggarea uppgår till cirka kvm. Här avser ALM Equity att skapa ett unikt och lyxigt boende, bland annat i de sex 20 meter höga silosarna som ligger strax intill strandkanten. Silo-projektet omfattar cirka kvm och kommer att uppföras som lägenheter med uthyrningsmöjligheter. Under 2008 påbörjas exploateringen av silobyggnaderna och de första tomterna i området. Fastighet: Oaxen 1:37, 40, 41, 47, 48 Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder: n.a. Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 0 % Ägarandel: 100 % BRF GULDKAGGEN, BURGSVIK, GOTLAND Fastigheten består av Wärdshuset Guldkaggen, där huvudbyggnaden är ett hamnmagasin från 1600-talet, och ligger mycket väl belägen i Burgsviks hamn. Burgsvik ligger på södra Gotland i ett område som heter Storsudret, ibland kallat»sveriges Provence«. Området präglas av en unik natur med kilometerlånga sandstränder, klapperstensvallar och raukar. ALM Equity har under året förvärvat intillliggande arrenderad mark och därefter projekterat för att kunna ta fram bygglovsritningar, försäljningsmaterial och ekonomisk plan. Tanken är att skapa ett område med bekymmersfritt fritidsboende i anslutning till en restaurang och i direkt närhet till havet med möjlighet till båtplats. Lägenheterna blir små, kompakta och designade med särskilda inredningspaket och möjlighet till uthyrning via restauratören. Detaljplanen medger att ALM Equity utvecklar fritidsboende i den nuvarande huvudbyggnaden med en ny tillbyggnad, 10 småhus och 2 parhus. Försäljningsstart är planerad till våren Bergkrantz Arkitekter står för arkitektur och design. Fastighet: Öja Bobbenarve 1:79 m.fl. Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder: 29 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 0 % Ägarandel: 80 % BRF VALLA SOLGLÄNTAN, TJÖRN, BOHUSLÄN Hjälteby Skola på ön Tjörn norr om Göteborg förvärvades tillsammans med en lokal partner under hösten Säljare var Tjörns kommun. Fastigheten utgörs av en tomställd skola, lantligt belägen på norra Tjörn. Entreprenaden pågår och inflyttning beräknas ske under våren ALM:s risk i projektet är återstående entreprenad samt försäljning och byggnation av ett parhus med två lägenheter. Fastighet: Hjälteby 6:1 Tomtstorlek: kvm Byggrätt: 775 kvm Antal bostäder: 11 st Försäljningsgrad: 82 % Färdigställandegrad: 33 % Vinstavräkningsgrad: 40 % Ägarandel: 50 % NILHÄSTEN 8, ESKILSTUNA Nilhästen 8 ligger på Östergatan 8 i centrala Eskilstuna. Fastigheten är vackert belägen vid Stadsparken och Klosters kyrka med närhet till Eskilstunaån och stadens kommersiella centrum. Fastigheten utgörs av bostäder och lokaler, samt ett garage i källarplan. ALM Equity förvärvade fastigheten under hösten Säljaren var ett mindre förvaltande fastighetsbolag. Fastighetens lokaldel var vid tillträdet vakant till 75 % och säljaren stod inför valet att göra kostsamma hyresgästanpassningar i en svag kontorsmarknad, eller avyttra fastigheten. En avstyckning av bostadsdelen som ett förvalt ningsobjekt är påbörjad och väntas vinna laga kraft under våren Detaljplanen medger en ombyggnad av lokalerna till bostäder. Vid en sådan ombyggnad kan det skapas cirka nya lägenheter om cirka kvm. Försäljningsstart är planerad till våren Fastighet: Nilhästen 8 Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder: st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 0 % Ägarandel: 100 % FÖRVALTNINGSFASTIGHETER E. WOLLB RAT TS BYGG NADS F I R MA, UDDEVALLA Byggmästarbolaget E. Wollbratts Byggnadsfirma med ett fastighetsbestånd i Uddevalla förvärvades av ALM Equity under hösten ALM såg en unik möjlighet att komma över mycket väl belägna sekelskiftesfastigheter i centrala Uddevalla. Beståndet utgörs av tre bostadsfastigheter med inslag av lokaler. Den tidigare ägaren har haft fastigheterna i sin ägo från 1950-talet och underhållet är gott. Fastighet: Ö. Kråkhagen 3 & 4, Stake 5 Byggarea: kvm Antal bostäder: 32 st Ägarandel: 64 % NILHÄSTEN 12, ESKILSTUNA Avstyckning av bostadsdelen av Nilhästen 8 har påbörjats och väntas vinna laga kraft under våren Styckningslotten kommer att få fastighetsbeteckningen Nilhästen 11 och utgörs av 16 bostadslägenheter om kvm. Fastigheten är väl underhållen och läget på orten är gott. PLANPROJEKT STADSFJÄLLET Fastighet: Nilhästen 11 Byggarea: kvm Antal bostäder: 16 st Ägarandel: 100 % ALM Equity driver en planändring av ett kvm stort markområde utanför Uddevalla. Om rådet ligger utanför planlagt område och utgörs av skogsmark samt uppställningsplatser för mindre byggnader. Framtida användning av området är lätt industri. Fastighet: Stadsfjället 1:77, 1:82, 1:83, 1:96 Tomtstorlek: kvm Ägarandel: 64 % INTRESSEBOLAG ELUTERA Tillsammans med Global Health Partner har ALM Equity startat en ny verksamhet Elutera med inriktning på äldrevård. Målsättningen är att bygga nya äldrevårdsfastigheter, förvärva existerande anläggningar samt driva äldrevård i andras anläggningar. ALM Equity kommer i första hand att ansvara för fastighetsutvecklingen i Elutera Property AB, som vi äger till 45,5 procent. I själva driftsbolaget, Elutera Consulting AB, äger ALM Equity endast en mindre del. Efter verksamhetsårets utgång har Elutera förvärvat byggrätter i centrala Enköping med möjlighet att uppföra 100 enheter för vård- och mellanboende.

11 Takarbete på BRF Kalk Palais, Oaxen.

12 29 st bostäder projekteras i BRF Guldkaggen i Burgsvik på södra Gotland.

13 Fasad och interiörbild från BRF Penseldraget i Midsommarkransen i Stockholm. Ritningar för BRF Guldkaggen. Skissen visar restaurangen som planeras bli en del av projektet.

14 Arkitektskiss för BRF Utsikten i Norrtälje.

15 Arkitektskiss för BRF Seaside i Mörtnäs, Värmdö. Ovan till vänster: BRF Trädgårdsterrassen i Segeltorp. Ovan till höger: Interiörbild från BRF Kalk Palais på Oaxen.

16 Arkitektskiss över BRF Seaside i Mörtnäs, Värmdö.

17 Utsikt över Klosters kyrka från Nilhästen 8 i Eskilstuna.

18 Arkitektskisser för BRF Smögenbaden i Smögen, Bohuslän.

19 Denna sida: BRF Bohusbryggan i Ellös på Orust. Ovan till höger: Östra Kråkhagen 4 i Uddevalla. Nedan till höger: BRF Stadshotellet i Enköping.

20 Utsikt från Oaxen. Till vänster skymtar BRF Kalk Palais.

21 Oaxen. BRF Kalk Palais, 10 st lägenheter. Silosarna projekteras för nästa etapp.

22 BRF Körgossen i Fruängen, Stockholm.

23 STYRELSEN I ALM EQUITY AB Från vänster: Ian Wachtmeister, Bernt Ohlén, Joakim Alm, Johan Unger, Gerard Versteegh, Maria Wideroth [ordförande] och Johan Wachtmeister.

24 44 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr STYRELSE, REVISORER, LEDNING & ORGANISATION För att bibehålla entreprenörandan arbetar ALM Equity med en liten kärnorganisation och köper in de tjänster som behövs för varje enskilt projekt från en noga utvald krets av externa specialister, som arkitekter, jurister, byggbolag och säljare. På så sätt blir organisationen flexibel och kan anpassas efter de olika projektens behov. Organisationen kan också lätt utökas efter hand som ALM Equity växer och projekten blir större. Vi har byggt upp ett nätverk av skickliga samarbetspartners som vi känner väl och som är införstådda med vårt sätt att tänka och våra kvalitetskrav. Denna modell, med en liten kärnorganisation och en bredare kretsorganisation, utökades under 2007 genom nyanställningar och avtal med nya partners. Våra egna projektledare spelar en viktig roll i organisationen. De skall leda projekten och kunna styra 3 4 andra projektledare under sig om så behövs. Vid rekryteringen av nya projektledare strävar ALM Equity efter att hitta medarbetare med olika specialkunskaper. På så sätt kan vi bygga upp en bred kunskapsbas som är ovärderlig vid upphandling och utvärdering av externa tjänster och som gör det möjligt för oss att arbeta pro fessionellt och strukturerat. STYRELSE & REVISOR MARIA WIDEROTH Styrelseordförande, född Advokat och delägare i Landahl Öhman Advokatbyrå. Har varit verksam på advokatbyrå sedan 1998 och är specialiserad på fastighetsrätt. Maria Wideroth är också styrelseordförande i Efib, Enskilda Fastighetsägare i Bromma, samt A&B Fastigheter. Innehav i ALM Equity AB: teckningsoptioner. JOAKIM ALM Styrelseledamot och VD, född Ekonomistudier vid Uppsala Universitet. Har tidigare arbetat med koncernekonomi och som projektledare på SAS Utredde och implementerade bland annat IAS för SAS-gruppen under denna tid. Grundare och VD av Bargain Pages Ltd i England (5 gratisannonstidningar), Grundare och VD för Admag Holding i Indien (8 gratisannonstidningar). Grundare och VD för Admag Holding i Australien (6 gratisannonstidningar), Affärsutvecklare på Interline Phone, VD i Skarnvest AB Grundare av ALM Equity AB Innehav i ALM Equity AB: A-aktier, teckningsoptioner. JOHAN UNGER Styrelseledamot, född Civilekonom vid Uppsala Universitet. Var under perioden anställd i Hagströmer & Qviberg Fondkommission AB där han huvudsakligen var verksam inom området Corporate Finance samt ingick i ledningsgruppen för affärsområdet Investment Banking. Han var chef för Corporate Finance-verksamheten under perioden och partner i Hagströmer & Qviberg AB under perioden Under åren var han verksam som revisor inom Arthur Andersen & Co. Johan Unger är styrelseledamot i bl.a. BioPhausia AB, DGCOne AB och Varyag Resources AB. Johan Unger är oberoende i förhållande till ALM Equity AB. Innehav i ALM Equity AB: köpoptioner teckningsoptioner. JOHAN WACHTMEISTER Styrelseledamot, född Civilingenjör, MBA IMD. Har tidigare arbetat på Nordic Management och Enskilda Strategy. Vice VD i SEB, chef för Corporate Banking inom affärsområde Merchant Banking VD på Ledstiernan Egna investeringar genom bland annat MJW Invest AB. Innehav i ALM Equity AB privat och via bolag: A-aktier, teckningsoptioner. GERARD VERSTEEGH Styrelseledamot, född Civilekonom vid Stockholms Universitet. Arbetande ordförande och huvudägare i Commercial Estates Group Limited, London, där han har varit verksam sedan bildandet Var under perioden anställd på Arbuthnot Latham Bank Limited, London, på olika positioner varav den sista var som chef för den skandinaviska avdelningen. Gerard Versteegh är ordförande/styrelseledamot i ett flertal bolag som är relaterade till Commercial Estates Group Limited. Han är också styrelseledamot i NeoNet AB. Gerard Versteegh är oberoende styrelseledamot i ALM Equity AB. Innehav i ALM Equity AB: A-aktier, köpoptioner, teckningsoptioner. BERNT OHLÉN Styrelsesuppleant, född Har sedan 1962 arbetat med försäljning och marknadsföring inom huvudsakligen databranschen. Grundare av dataföretaget CMA Styrelseledamot i cirka 15 delägda bolag. Innehav i ALM Equity AB privat och via bolag: A-aktier, teckningsoptioner. IAN WACHTMEISTER Styrelsesuppleant, född Bergsingenjör KTH. Forskare vid KTH och ESAB. Exportchef Nyby Bruk i 10 år, VD Oxelösunds Jernverk 7 år, VD Gränges Aluminium 6 år, egen företagare sedan 1983 genom The Empire som börsnoterades Styrelseordförande i The Empire AB, delägare och styrelseordförande i Rubberbarons AB samt styrelseledamot i bland annat Skultuna Messingsbruk AB. Innehav i ALM Equity AB privat och via bolag: A-aktier, teckningsoptioner. INGEMAR RINDSTIG Bolagets ordinarie revisor. Född Auktoriserad revisor och partner i Ernst & Young där han är chef för fastighetssektorenheten Ernst & Young Real Estate. LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE & MEDARBETARE JOAKIM ALM Se under styrelse. LARS OLOF LARSON Ekonomichef. Född Civilekonom vid Stockholms Universitet. Har tidigare arbetat som ekonomi- och finanschef på fastighetsbolaget John Mattson Fastighets AB och som controller på OMX-noterade Traction AB. Lars Olof har också arbetat inom revisionsbranschen och inom skatteförvaltningen. Innehav i ALM Equity AB privat och via bolag: A-aktier, teckningsoptioner. HENRIK HEDMAN Projektledare. Född Civilingenjör vid KTH i Stockholm. Har tidigare arbetat med rådgivning vid fastighetstransaktioner på Leimdörfer Fastighetsmarknad Innehav i ALM Equity AB: A-aktier. LOUISE EKLUND Projektledare. Född Civilekonom vid Stockholms Universitet med inriktning mot finansiering och fastigheter. Verksam i fastighetsbranschen sedan 2002, varav som fastighetsmäklare. Innehav i ALM Equity AB: Nej. TORBJÖRN RÖNNBERG Projektledare. Född Mer än 30 års erfarenhet i byggbranschen. Egen byggverksamhet sen Utbildad kvalitetsansvarig. Innehav i ALM Equity AB via bolag: A-aktier, teckningsoptioner.

25 46 ALM Equity AB Org nr Henrik Hedman Louise Eklund Lars Olof Larson FINANSIELL INFORMATION Aktien 48 Nyckeltal & aktiedata 50 Förvaltningsberättelse 51 Johny Nilsson Torbjörn Rönnberg Urban Eriksson Resultaträkningar 55 Balansräkningar 56 MARTIN EKLUND Projektledare. Född Examen i Samhällsgeografi vid Göteborgs Universitet. Har tidigare bland annat arbetat inom den kommunala sektorn som miljösamordnare, enhetschef och med fastighetsfrågor. Arbetar också som konsult och revisor av miljö- och kvalitetsledningssystem. Innehav i ALM Equity AB: Nej. URBAN ERIKSSON Controller. Född Ekonom som knöts an till bolaget 2006 för att stärka upp administrationen och utveckla ekonomistyrningen. Egen verksamhet sedan Innehav i ALM Equity AB: Nej. JOHNY NILSSON Inhyrd projektledare. Född Civilekonom vid Stockholms Universitet. Har tidigare arbetat på Proventus, Retriva/Securum, Cargill Inc och Catella som analytiker, investment manager och projektledare. Egen verksamhet med rådgivning till finans- och fastighetsbranschen sedan Innehav i ALM Equity AB via bolag: A-aktier. LARS SUNDH Creative director. Född Utbildad på Anders Beckmans Skola. Har sedan 1985 grundat och varit kreativt ansvarig för ett stort antal olika företag och projekt, bland annat bokförlaget Modernista, Stockholms Filmfestival, Camitz Sparkling Vodka, tidningarna Pop och Bibel, fartygshotellet M/S Stjernorp på Oaxen samt artister som Magnus Uggla, Sophie Zelmani och Amanda Jenssen. Lars Sundh är ALM Equitys kreativa partner med stor påverkan på företagets verksamhet. Lars ligger bland annat bakom Oaxen-projektet och har även dragit upp riktlinjer och design koncept för många andra projekt. Innehav i ALM Equity AB: A-aktier och teckningsoptioner. Kassaflödesanalyser 58 Noter 59 Revisionsberättelse 71 Tidplan för ekonomisk information 72 Kontaktinformation 72

26 48 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr TECKNINGSOPTIONER ALM EQUITY-AKTIEN På bolagsstämma i november 2006 beslutades om ett teckningsoptionsprogram för nyckelmedarbetare om maximalt teckningsoptioner. Av teckningsoptionerna erbjöds och förvärvades st under 2006 av styrelseledamöterna och av nyckelmedarbetare i kretsorganisationen. Under 2007 har ytter ligare teckningsoptioner förvärvats av nyckelmed arbetare. Resterande st finns att framdeles erbjuda nyckelmedar betare. Optionsrätterna berättigar till nyteckning av aktier till kurs 38,50 kr/aktie under perioden 13 november 2006 till 30 november PRIS / AKTIE Aktiekapitalet i ALM Equity AB uppgår till kronor fördelat på A-aktier. Inga B-aktier finns utgivna. En börspost motsvarar 200 aktier. Varje aktie äger lika rätt till bolagets tillgångar och vinst. Aktier av serie A berättigar till 10 röster på bolagsstämma och aktier av serie B berättigar till en röst på bolagsstämma. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten AKTIEKAPITALETS UTVECKLING År Transaktion Ökning av antalet aktier Ökning av aktiekapital, kr Totalt aktiekapital, kr Antal aktier Kvotvärde, kr 1997 Bolagsstart Nyemission Fondemission Split Nyemission Split , Nyemission , Nyemission , , , Nyemission , , , Sammanläggning , AKTIEÄGARE PER Antal aktier Andel av bolaget Joakim Alm ,34 % Johan Wachtmeister inkl. bolag ,09 % John Rosén ,37 % Anita Alm Pandeya ,79 % Bernt Ohlén inkl. bolag ,54 % Gerard Versteegh ,71 % HQ Bank (handelslager) ,54 % AB Carl Söderberg ,64 % Kapitalkraft Sverige AB ,98 % Ian Wachtmeister inkl. bolag ,79 % Övriga aktieägare ,21 % ,00 % JAN 2006 MAR MAJ JULI SEP KURSUTVECKLING NOV JAN 2007 ALM Equity-aktien handlas inofficiellt genom HQ Bank. Marknadsnoteringarna redovisas av BeQuoted, en lista för aktier utanför börsens handelssystem. Under 2007 steg ALM Equityaktien med knappt 7 procent. Vid utgången av 2007 uppgick senaste betalkurs till 24 kronor per aktie. Aktien noterades som högst till 30,50 kronor och som lägst till 20 kronor per aktie. Handel skedde endast sporadiskt i aktien under Totalt omsattes drygt aktier. MARS MAJ JULI SEP NOV JAN 2008 TID

27 50 ALM Equity AB Org nr ALM Equity AB Org nr NYCKELTAL & AKTIEDATA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE (12 månader) (6 månader) Årets resultat (Mkr) 23,8 9,0 Resultat per aktie (kr) 2,34 0,89 Resultat per aktie (kr) efter utspädning 2,28 0,87 Antal aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%) * Avkastning på sysselsatt kapital (%) * Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 8,87 6,53 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm) * Omräknat till 12-månadersbasis. DEFINITIONER: Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Avkastning på eget kapital Årets resultat enligt resultaträkningen exklusive minoritetens andel i procent av genomsnittligt eget kapital. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som medeltalet av ingående- och utgående värde. Avkastning på sysselsatt kapital Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Soliditet Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Andel riskbärande kapital Summan av eget kapital ökat med efterställda lån från mezzaninfinansiärer och minoritetsandelar i procent av summa tillgångar. Styrelsen och verkställande direktören för ALM Equity AB (publ), organisationsnummer , får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för VERKSAMHETEN Beskrivning av ALM Equity AB:s verksamhet ALM Equity AB är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. Moderbolaget är ett holdingbolag med direkt eller indirekt ägande i projekten som vart och ett är strukturerade och finansierade i separata juridiska strukturer med aktiebolag och bostadsrättsföreningar utan mellanhavanden med andra av moderbolaget ägda projekt. Dotterbolaget ALM Equity Management AB svarar, med liten egen kärnorganisation och ett brett externt nätverk, för projektledning och administration i projekten samt för management i koncernen. Förvärv och försäljningar Förvärv av fastighet på Smögen ALM Equity förvärvade under första halvåret 67 procent av Smögenbaden i Sotenäs kommun, varav drygt 14 procent vidaresålts till en mezzaninfinansiär. Projektet består av fem fastigheter med bästa läge på Smögen intill Smögenbryggan. Smögenbaden uppfördes ursprungligen 1933 och var under 65 år Bohusläns mest välkända restaurang- och hotellanläggning. Efter en brand 1998 har ändamålet i stadsplanen ändrats till bostäder. Totalt finns det en byggrätt på kvm bostäder på de fem fastigheterna. Start av bolag för äldrevårdsprojekt Elutera I juni offentliggjordes att ALM Equity tillsammans med Global Health Partner (GHP) m.fl. startat en ny verksamhet, Elutera, med inriktning på äldrevård i Sverige. Planen är att bygga nya äldrevårdsfastigheter, förvärva existerande anläggningar och driva äldrevård i andras anläggningar. ALM Equity kommer att vara aktivt i Elutera Property AB, där ALM Equity äger 45,5 procent, och ansvarar för fastighetsutvecklingen. I det operativa driftsbolaget, Elutera Consulting AB, äger ALM Equity 20 procent. Förvärv av Eskilstunafastighet ALM Equity förvärvade i juli fastigheten Nilhästen 8 med adress Storgatan 16 i centrala Eskilstuna. Fastigheten utgörs av kvm bostäder och kvm lokaler. Detaljplanen medger en ombyggnation av lokalerna till bostäder. Vid en ombyggnation av lokalerna kan kvm bostäder tillskapas. Förvärv av utestående minoriteter i Oaxenprojekten Under tredje kvartalet skedde också förvärv av utestående minoriteter (20 procent) i BX Holding AB, innehållande det markområde som utgör Oaxenprojektets senare etapper. Dessutom förvärvades minoritetens innehav (20 procent) i BX Utvecklings AB, tidigare innehållande projektet BRF Kalk Palais, Oaxenprojektets första etapp. Försäljning av förvaltningsfastighet Under tredje kvartalet avyttrade ALM Equity förvaltningsfastigheten Sjöhjälten 2 i Sollentuna för 46 Mkr, vilket gav en positiv resultateffekt på 10,6 Mkr. Försäljningen skedde i bolagsform. Bostadsprojekten Överlämnade projekt Beträffande de bostadsprojekt, där byggnation igångsatts under 2006, överlämnades i maj och