Granskningshandling Januari 2015

Transkript

1 Granskningshandling Januari 2015 Sektorn för samhällsbyggnad Ändring av detaljplan för del av Solsten 1:114 m fl KONSTRUKTIONSVÄGEN i Mölnlycke, Härryda kommun Planbeskrivning Planbeskrivningens uppgift är att underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt att redovisa de förutsättningar och de syften planen har. Planbeskrivningen har ingen rättsverkan. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planändringen innebär att planen, utöver kontors- konferens- hotell- och laboratorie och utvecklingsverksamhet även tillåter användning för lager- och logistikändamål, att byggnadsarea utökas samt att egenskapsbestämmelser justeras för att passa föreslagen byggnation och befintlig fastighetsindelning. PLANDATA Läge och avgränsning Planområdet ligger i företagsparken i Mölnlycke, Härryda kommun. Området avgränsas i norr av Konstruktionsvägen, i söder av påfartsramp för väg 40 i västgående riktning, i väster av fastigheten Solsten 1:132 och i öster av fastigheten Solsten 1:137 samt Layoutvägen. 1(13)

2 Areal Planområdets areal är cirka 4,3 hektar. Markägare All kvartersmark inom planområdet är privatägd, med undantag av Solsten 1:19 som ägs av Härryda kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan för Härryda kommun ÖP 2012 Planområdet är markerat som befintligt verksamhetsområde i ÖP Gällande detaljplaner För del av området gäller detaljplan P/90, som vann laga kraft samt P96/3 som vann laga kraft Området gränsar i väster till detaljplan P/50, som vann laga kraft FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Topografi, landskapsbild och vegetation. Planområdet är idag obebyggt och bevuxet med slyskog och lägre vegetation. Området utgörs av en relativt plan yta i norr och en sluttande yta i söder. Dessa ytor skiljs åt av en av en brantare sluttning mitt i området och höjdskillnaden inom området är ca 10 m. Ytor i anslutning till planområdet består av bebyggda industritomter eller skog. 2(13)

3 Mark Geoteknik En geoteknisk utredning har gjorts av GF konsult AB Det aktuella planområdet anges i utredningen i huvudsak som Kvarter A, B, C, D och G. Även delar av Kvarter H ingår i planområdet. Kvarter A består av ängsmark med lövträd och buskar. Under myllatäcket består jorden av sand med visst inslag av silt. Mäktighet uppgår maximalt till 2 m, och marken sluttar ca 1:6 mot väg 40. I de nordvästra och södra delarna går berget i dagen. Blockrik terräng i nordväst. Kvarter B och C består av granskogsmark med en lutning av 1:10 åt sydväst, med berg i dagen i områdets norra gräns. Jordmäktighet på över 3 m har uppmätts. Kvarter D består i de södra delarna av ängsmark med en lutning av 1:12 åt söder. Under myllatäcket består jorden främst av sand med skikt av lera. Jordmäktigheten uppgår till över 3 m i norra delen. I norr är marken relativt plan och växtligheten består av blandad skog. I gränsen mellan kvarter C och D finns en brant bergslänt. Kvarter G har berg i dager i anslutning till den södra gränsen. Kvarteret är bevuxet med tät granskog i norr som blir glesare i de södra delarna. Jordlagerföljden består av lera med inslag av sand och silt. Uppmätta jordmäktigheter har uppmätts från 0,7 m i väster till över 4 m i nordost. Del av Kvarter H innehåller till största delen lera med inslag av gyttja, sand och silt, med växtlighet av tät lövskog. Jorden har över 3m mäktighet. Utredningen rekommenderar att grundläggning av planerade byggnader inom området sker på berg eller genomgående fasta berglager. Vid bergkontakt under del av byggnad skall berget undersprängas och grundläggning ske på packad sprängbotten. Alternativt kan lösare jordlager grävas ur och ersättas med packad fyllning av sprängsten eller makadam. All organisk jord skall bortschaktas under blivande byggnadsytor innan grundläggning sker. Utdränering och viss uppfyllnad kan erfordras inom områden med hög 3(13)

4 grundvattenyta. Kompletterande geoteknisk undersökning inom varje kvarter är nödvändig innan slutgiltig grundkonstruktion kan föreslås. Förorenad mark Området innehåller inga kända markföroreningar. Radon Enligt SGAB:s utredning klassas marken i Härryda kommun som låg- till normalradonmark. Planområdet ligger inom ett område med låga radonvärden. Byggnader där människor stadigvarande vistas rekommenderas uppföras med ett radonskyddande utförande. Fornlämningar På riksantikvarieämbetets fornminneskarta finns inga markeringar. Bebyggelse Illustrationskarta Gällande detaljplan tillåter användande för kontors- konferens- hotell- och laboratorie och utvecklingsverksamhet. Planändringen innebär att området även kan bebyggas med verksamheter för lager- och logistikändamål.. Verksamheter lokaliseras på tomter om ca kvm. Planområdet är väl synligt från väg 40 i båda riktningar. Stor vikt skall därför läggas vid gestaltning av de delar av 4(13)

5 byggnaderna som är synliga från väg 40 och dessa skall ges en fasadutformning som har en uppdelad karaktär med glaspartier. Fasadmaterial och färgskala ska anpassas till omgivande bebyggelse i Mölnlycke företagspark. Färgskalan och materialen ska vara ljus eller halvmörk. Tak ska vara i antingen mörkgrå eller svart plåt eller papp. Företagsskyltar ska placeras på huvudbyggnadens fasad med största tillåtna mått 1x5 m. Takskyltar får inte anordnas. Reklam- och ljusanordningar eller annat som kan inverka på trafiksäkerheten och landskapsbilden får inte uppföras. Illustrationskarta, alternativ utformning av logistikbyggnad i söder. Planområdet föreslås bebyggas med större 3 lagerbyggnader med kontorsdelar, om totalt ca 5000 kvm vardera. Fastigheten Solsten 1:115 samt sydvästra hörnet av Solsten 1:114 föreslås bebyggas med 2 kontorshus om ca 1000 kvm vardera. Gestaltningsförslag, kontorsbyggnad Solsten 1:126. Byggnaden utgörs av kontorsdel mot väg 40 och lagerbyggnader mot Konstruktionsvägen 5(13)

6 Längs Konstruktionsvägen och Produktvägen skall en vegetationszon planteras. Stor vikt skall läggas vid utformningen av dessa ytor och skall till minst 20 procent vara planterade med buskar och träd. Verksamheter får inte vara störande eller innebära risker för omgivningen. Gestaltningsförslag, kontorsbyggnad (vänster) och logistikbyggnader (höger) på Solsten 1:114. Byggnad till höger i bild utgörs av kontorsdel mot väg 40 och lagerbyggnader mot Konstruktionsvägen. Friytor Naturmiljö Gällande detaljplan redovisar att den kraftigt kuperade marken i centrala delen av planområdet ska bibehållas som naturmark. I detaljplaneändringen tas denna bestämmelse bort för att möjliggöra större flexibilitet i utformning och placering av byggander. Istället föreslås att ytor som exponeras mot omgivande lokalgator samt väg 40 utformas som attraktiva planteringar. Nordväst om planområdet ligger ett stort natur- och strövområde. Ytterligare västerut ligger Delsjöreservatet. Gator och trafik Gatunät Tillfart till planområdet sker från Konstruktionsvägen på områdets norra sida, samt från Layoutvägen på områdets östra sida. Tillfart till dessa lokalgator sker från Nya Öjersjövägen och Boråsvägen. I korsningen Layoutvägen, Nya Öjersjövägen och Designvägen planeras en ny cirkulationsplats. 6(13)

7 Gång- cykel- och mopedtrafik Gång- och cykelbana är utbyggt i hela företagsparken. En ny gång- och cykelbana planeras längs Layoutvägen. Parkering, varumottag, utfarter Kund- och personalparkering samt lastning och lossning ska ske inom egen fastighet. Parkeringsytor och lastningsytor lokaliseras mot lokalgata (Konstruktionsvägen/Produktvägen). Kollektivtrafik Närmaste busshållplatser är Teknologivägen och Delsjökärrvägen som trafikeras av linje 605 (Mölnlycke- Företagsparken- Helenedal- Heden). Hållplats Mölnlycke Företagspark, belägen på Nya Öjersjövägen, trafikas även av linjer 513 (Öjersjö - Partille - Sävedalen - Nils E Terminalen) och 516 (Partille - Öjersjö Mönlycke) Teknisk försörjning Vatten och avlopp Ny bebyggelse inom planområdet ansluts till kommunalt vatten och avloppsnät. Anslutningspunkt upprättas i fastighetsgräns mot lokalgata. Dagvatten Dagvatten skall tas om hand i enlighet med kommunens dagvattenpolicy. Detta innebär att dagvatten skall tas om hand lokalt på den enskilda fastigheten genom fördröjning och/eller infiltration. Minst 10 % av fastighetens markyta ska vara anordnad så att den är tillgänglig för infiltration av dagvatten. Dagvattenledning får alltså inte kopplas till kommunens nät. Dagvattnet ska istället ledas till och fördröjas i ett underjordiskt magasin inom fastigheten. Detta skall dimensionerat av behörig konsult i samband med projektering. Värme Ny bebyggelse kan ansluta till befintliga fjärrvärmeledningar i Nya Öjersjövägen. El Härryda Energi AB svarar för elförsörjningen i området. Planerad byggnad kommer anslutas till befintlig transformatorstation i anslutning till planområdet. (Solsten 1:19, norr om Konstruktionsvägen.) Detaljplanen möjliggör dock uppförande av en transformatorstation enbart för föreslagen byggnad inom planområdet om det visar sig att planerad byggnad behöver ett högre effektbehov än vad befintlig transformatorstation kan leverera. 7(13)

8 Avfall Utrymme för sortering av avfall ska anordnas inom fastighet. Övrigt En tunnelanläggning av nationellt intresse tillhörande Telia Sonera är belägen inom planområdet. Stor hänsyn bör tas i samband med sprängning för att undvika skador på tunneln och tekniska anläggningar i denna. En riskanalys skall göras i samråd med Telia Sonera innan sprängning sker. KONSEKVENSER Avvägningar enligt miljöbalken Den planerade markanvändningen innebär ingen konflikt med riksintressen eller andra allmänna intressen. Användningen är därmed förenlig med Miljöbalken kapitel 3. Detaljplanen kommer lokalt inte att medföra att någon miljökvalitetsnorm enligt Miljöbalken kapitel 5 överskrids. Miljökonsekvensbeskrivning och Miljöbedömning enligt MKBförordningen En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska, enligt Plan- och Bygglagen upprättas om detaljplanen innebär betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. Detaljplanen omfattar ett redan detaljplanelagt område för kontors-, konferens-, hotell-, laboratorieverksamhet, utvecklingsverksamhet, närservice och rekreationsanläggningar med utbyggd infrastruktur som gator, vatten- och avlopp, elförsörjning och kollektivtrafik. Planen innebär ingen betydande miljöpåverkan och särskild miljökonsekvensbeskrivning behövs därför inte. Planen avser ett fastighet som idag är planlagt som kvartersmark i ett område med utbyggd infrastruktur i lokal nivå och omfattas inte av kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4. Planen berör inte Natura 2000 eller verksamheter enligt MKB-förordningens bilaga 1 eller 3. Någon miljöbedömning av planen behövs därför inte. Natur Utbyggnad enligt detaljplanen medför att ett område med vegetation exploateras. Vegetationen utgörs dock av unga träd och slyvegetation och området är redan planlagt för kvartersmark. Föreslagen exploatering medför inte att några höga naturvärden försvinner, då det inte finns några i eller i anslutning till planområdet. 8(13)

9 Hälsa och säkerhet Buller och luftföroreningar Riksdagen antog i mars 1997, vid beslut om Infrastrukturinriktning för framtida transporter, ett åtgärdsprogram mot störningar i befintlig bebyggelse av Trafikbuller. Detta ligger till grund för Boverkets rekommendationer i publikationen Buller i planeringen planera för bostäder i områden utsatta för buller från väg- och spårtrafik Boverket Allmänna råd 2008:1. Några bindande riktvärden för arbetslokaler finns inte, men rekommenderade riktvärden för bostäder är ekvivalent ljudnivå invid fasad 65 dba över dygnet och ekvivalent ljudnivå inomhus 40 dba. (Vägverket, Bullerskyddsåtgärder allmänna råd 2001:88) För kontorslokaler bör lägre nivåer eftersträvas, ca 35 dba Risk Planområdet är beläget i anslutning till riksväg 40 där transport av farligt gods förekommer. Gällande detaljplan förhindrar uppförande av byggnader närmare vägen än ca 50 m, men planområdet ligger närmare påfartsramp i västergående riktning. Byggnadsförbud i gällande plan innebär dock att byggnation kan ske som närmast ca 30 m från påfartsrampen. I huvudsak sker transport av farligt gods på väg 40 österut med Landvetter flygplats som målpunkt, vilket innebär att huvuddelen av transporter med farligt gods sker på ett avstånd av minst 50 m från planområdet. Det kan dock inte uteslutas att även enstaka farligt godstransporter på påfartsrampen kan förekomma. Planområdet är beläget ca 2-3 m över påfartsrampens vägbana och åtskiljs av ett dike och en slänt enligt nedastående skiss. 9(13)

10 Planändringen innebär att användning för lager och upplag läggs till gällande bestämmelser. Befintligt byggnadsförbud i anslutning till påfartsrampen behålls i den ändrade planen. Ändringen innebär således inte en markanvändning leder till att fler personer uppehåller sig på fastigheten, med ökad risk för personskador som följd. Kommunen bedömer inte att planförslaget medför någon ökad risk. En utförligare riskutredning bedöms därför inte vara nödvändig. Bedömningen har samråtts med räddningstjänsten som delar kommunens uppfattning. Brandförsvar Vägarna i området uppfyller kraven på tillgänglighet för brandfordon. Brandvattenförsörjningen dimensioneras i kommande VA-projektering. Miljömål Exploateringen är förenlig med de nationella och regionala miljömålen om begränsad klimatpåverkan, frisk luft och god bebyggd miljö. Uppvärmningen av de planerade verksamheterna kan ske genom förnyelsebar energi. Med områdets centrala läge i ett befintligt samhälle finns goda möjligheter att utnyttja kollektivtrafik för miljöanpassade och resurssnåla transporter. 10(13)

11 ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Granskning sker under perioden 30 januari december 13 februari Miljö- och bygglovnämnden beräknas kunna anta detaljplanen i mars Genomförandetid Planens genomförandetid är 15 år. Under genomförandetiden har fastighetsägare garanterad rätt att få bygga i enlighet med planen. Detaljplanen gäller även efter genomförandetidens utgång, men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägarna kan ställa anspråk på ersättning för förlorad byggrätt. Huvudmän Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Planens genomförande åvilar följande ansvariga: Härryda kommun Fastighetsägarna inom planområdet Härryda Energi AB - gator - naturmark - belysning - dricks- och spillvatten inom planområdet - kvartersmark - elförsörjning Markägande Skanska Fastigheter Väst AB äger Solsten 1:114, KB Stensol nr 1 äger Solsten 1:115, KB Stengrunden 1688 äger Solsten 1:126. Övrig mark inom detaljplaneområdet ägs av Härryda kommun FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Inlösen av allmänplatsmark All allmänplatsmark inom detaljplaneområdet ägs av kommunen. Utfartsförbud Planen redovisar utfartsförbud mot del av Produktvägen och Konstruktionsvägen, utfartsförbudet överensstämmer med utfartsförbudet i gällande detaljplan. 11(13)

12 Gemensamhetsanläggning Vägar och andra anläggningar inom planområdet som ska serva flera fastigheter bör upprättas som gemensamhetsanläggningar. En gemensamhetsanläggning bildas av lantmäteriet genom anläggningsbeslut. I ett sådant beslut hanteras frågor om drift och underhåll av anläggningen. Underjordisk ledningar Inom planområdet finns underjordiska ledningar. Det är markägarens ansvar att ta kontakt med respektive ledningshavare och tillsina att ledningarna inte tar skada av exploateringen. TEKNISKA FRÅGOR Vägar Kommunen äger gatunätet inom detaljplaneområdets allmänna platsmark. Kommunen ansvarar för framtida drift och underhåll av dessa gator. Vatten och avlopp Kommunen ansvarar för det kommunala vatten- och avloppsnätet. Anslutningspunkter inom planområdet är upprättade. Befintlig ledningar genom Solsten 1:115 ska delvis läggas om, denna fråga regleras i exploateringsavtal. Dagvatten Dagvatten ska i första hand omhändertas lokalt på varje fastighet i enlighet med kommunens policy om lokalt omhändertagande av dagvatten. Kommunen ansvarar för att dagvatten inom vägområdet omhändertas. Elförsörjning Härryda Energi AB svarar för områdets elförsörjning. EKONOMISKA FRÅGOR Anläggningsavgift för vattentjänster Anläggningsavgift för vattentjänster har reglerats i tidigare avtal. Anslutningsavgift för el 12(13)

13 För uppgift om kostnad för anslutning till elnätet hänvisas till Härryda Energi AB. Lantmäterikostnader Uppgift om kostnader för lantmäteriförrättning, t ex avstyckning kan fås från lantmäteriet. Kommunens ekonomi Kommunens kostnader för utbyggnad av vatten- och avloppsnätet samt dagvattenanläggning för överskottsvatten från tomterna finansieras via anläggningsavgifter för VA. Kostnaden för utbyggnad av det lokala gatunätet inom området finansieras via exploateringsavtal. Kommunens kostnad för planläggning beräknas bli finansierad via planavgift i samband med ansökan om bygglov. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 15 år. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden har fastighetsägarna rätt till ersättning av kommunen för den skada de lider. Mölnlycke i januari 2014 SEKTORN FÖR SAMHÄLLSBYGGNAD Planenheten Michaela Kleman Verksamhetschef för plan- och bygglov Tobias Pålsson Planarkitekt Karl Falck Mark- och exploateringsingenjör. 13(13)