Planbeskrivning. del av Mustad 6, Tonvillan i Mölndal, Tallkottegatan 3 och 5, Västra Götalands län. Tillhörande detaljplan för. Dnr.

Transkript

1 Planbeskrivning Tillhörande detaljplan för del av Mustad 6, Tonvillan i Mölndal, Tallkottegatan 3 och 5, Västra Götalands län Dnr. PU 74/13 Granskningshandling upprättad 21 november

2 Information Granskning pågår 22 november 6 december Information om planförslaget lämnas av Karin Börjeson, , karin.borjesson@molndal.se. Planförfarandet Detaljplanen handläggs med standardförfarande vilket innebär att efter samrådet som hölls augusti 2016 ska nu en formell granskning ske. Efter granskingen tas planförslaget upp för antagande i kommunfullmäktige. Uppdrag Lagakraft Samråd Granskning Antagande Medverkande Karin Börjesson Anna Wibling Jacob Ramnekrok Anna Stjernholm Emma Lindström Stadsbyggnadsförvaltningen Stadsbyggnadsförvaltningen Stadsbyggnadsförvaltningen Miljöförvaltningen Tekniska förvaltningen 2

3 Innehållsförteckning Handlingar... 4 Planens syfte... 5 Syfte... 5 Bakgrund... 5 Huvuddrag... 5 Plandata... 6 Läge... 6 Areal och markägoförhållanden... 6 Tidigare ställningstaganden... 7 Behovsbedömning... 7 Riksintressen... 7 Översiktliga planer... 7 Detaljplan... 7 Vision Mölndal Förutsättningar... 9 Mark och vegetation... 9 Friytor... 9 Bebyggelse... 9 Tidigare verksamheter Fornlämningar och kulturhistoria Service och sociala aspekter Trafik och tillgänglighet Teknisk försörjning Detaljplanens innebörd och genomförande Bebyggelse Tillgänglighet Trafik och parkering Friytor Teknisk försörjning Konsekvenser Upphävande av strandskydd Miljökonsekvenser Sociala konsekvenser Genomförande Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Tekniska frågor Ekonomiska frågor

4 Handlingar Detaljplanen består av plankarta med bestämmelser. Till planen tillhör denna planbeskrivning som ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt redovisa de förutsättningar och syften som planen har. Den har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att den ska vara vägledande vid tolkningen av planen. Detaljplanen består av: Plankarta i skala 1:500 med tillhörande bestämmelser Till detaljplanen hör: Grundkarta i skala 1:500 (finns på stadsbyggnadsförvaltningen) Planbeskrivning (denna handling) Fastighetsförteckning (finns på stadsbyggnadsförvaltningen) Samrådsredogörelse Utredning: Bullerutredning, Norconsult, Kompletterande miljöteknisk undersökning, Geosigma, Översiktlig miljöteknisk markundersökning, Geosigma,

5 Planens syfte Syfte Syftet med detaljplanen är att omvandla den befintliga byggnadens lokaler, den så kallade Tonvillan, till lägenheter samt säkerställa det befintliga miljöhuset som i gällande detaljplan står på mark som ej får bebyggas. Bakgrund Mustad 6 ägs av bostadsrättföreningen Mustad. Utöver Tonvillan ligger även fyra flerbostadshus inom fastigheten som totalt inrymmer 60 lägenheter. Den 1 juli 2013 inkom brf. Mustad med begäran om planbesked för Tonvillan inom fastigheten Mustad 6. Avsikten var att möjliggöra Tonvillan för bostadsändamål, som idag utgörs av outnyttjade samlingslokaler. Förslaget är förenligt med översiktsplanen men saknar stöd i gällande detaljplan. Enligt detaljplanen får Tonvillan idag endast användas som samlingslokal och bostadskompletterande ändamål. För att möjliggöra för permanenta lägenheter krävs en ny detaljplan. Huvuddrag Avsikten är att omvandla lokalerna till två eller tre lägenheter med en total boyta om cirka 240 m 2. 5

6 Plandata Läge Planområdet är beläget mellan Rådavägen och Stensjön, cirka 1,7 kilometer öster om Mölndals station. I söder och väster gränsar planområdet mot föreningens flerbostadshus. I norr gränsar planområdet mot Tallkottegatan följt av Rådavägen, och direkt öster om finns yta för bilparkering. Öster om parkeringen finns en stor grönyta följt av Stensjön som ligger cirka 90 meter från Tonvillan. Tonvillan Miljöhuset Rådavägen Tallkottevägen Stensjön Ortofoto Areal och markägoförhållanden Planområdet utgör en del av fastigheten Mustad 6 och omfattar cirka m². Fastigheten är i privat ägo och ägs av brf. Mustad. 6

7 Tidigare ställningstaganden Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt 4 kap. 34 plan- och bygglagen (PBL 2010:900) och 6 kap 11 miljöbalken för aktuell plan. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger ett säkerställande av redan ianspråktagande mark. Och att det: Inte påverkar något Natura 2000-område. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till någon betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Området berörs av strandskydd. För vidare läsning om strandskydd se sida 12. Sammantaget bedöms detaljplanen inte medföra någon betydande miljöpåverkan. Riksintressen Planområdet omfattar inga riksintresseområden enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken. Översiktliga planer En ändring av detaljplanen går i linje med kommunens översiktsplan från 2006 där marken anges som tätorts- och annan tät bebyggelse huvudsakligen bostäder. Detaljplan För fastigheten gäller idag stadsplan 14-MÖL-7476, laga kraftvunnen Byggrätten för Tonvillan anger område för samlingslokal och bostadskompletterande ändamål där byggnaden får uppföras i två våningar med en högsta höjd om fem meter. Miljöhuset ligger på prickmark, dvs. mark som inte får bebyggas. Söder om miljöhuset (betecknat G i bilden nedan) är yta för garageändamål. Planens genomförandetid har gått ut. Miljöhuset Tonvillan Bilden ovan visar gällande detaljplan (grå färg) med befintliga byggnader (svart färg. 7

8 Vision Mölndal 2022 Staden har tagit fram en gemensam framtidsbild som beskriver Mölndal Vision Mölndal 2022 beskriver vad Mölndal som helhet ska vara för typ av stad och vilka kvalitéer i samhällslivet och i stadsbilden som ska eftersträvas. Visionen ska foga ihop olika delar i utvecklingen så att en bra och balanserad helhet mellan regional utveckling, stadsutveckling, näringslivs- och samhällsutveckling samt kommunal service kan uppnås. Visionens tre fokusområden ger en beskrivning av Mölndal 2022: En modig stad med tydlig historia Mölndal förstärker Västsverige En hållbar stad där vi växer och mår bra Denna detaljplaneändring ligger i linje med stadens vision då en utveckling av Tonvillan bidrar till ett ökat bostadsbyggande i ett läge med kollektivtrafik, där service och teknisk infrastruktur finns att tillgå. Genom att bevara och göra en omvandling av Tonvillan kommer denna historiska byggnad, i dess arkitektur och historiska sammanhang, att stå kvar. 8

9 Förutsättningar Mark och vegetation Planområdet är beläget ca 30 meter öster om Rådavägen och 90 meter väster om Stensjön. Från Rådavägen ner till Tonvillan sluttar marken med en höjdskillnad på ca 6 meter. Ytan mellan Stensjön och planområdet är däremot flack och utgörs av en relativt stor och öppen gräsyta, som i gällande detaljplan är anlagd som parkmark. Även inom planområdet är marken relativt flack. Ytan består huvudsakligen av asfalterade parkeringsytor som nyttjas av bostadsrättföreningen. Parkeringsytan mellan Tonvillan och Stensjön. Tonvillan (markerad byggnad)har tillgång till stora grönytor. Geotekniska förhållanden Planen medför ingen ökad markbelastning då det endast är befintliga byggnader som säkerställs. Ingen geoteknisk utredning har därför tagits fram. Enligt SGU s jordartskarta utgörs planområdet av morän omväxlande med sorterade sediment. Tidigare borrningar har påvisat djup till berg på meter. Radon Enligt den översiktliga radonkartan för Mölndals stad utgör planområdet ett normalområde för radon. Friytor Planområdet ligger i närheten av Gunneboslott reservatet och utefter Stensjön finns ett större friområde för motion och rekreationsaktiviteter. I direkt anslutning till planområdet, inom fastigheten Mustad 6, finns även stora grönytor samt en lekplats. Bebyggelse Öster om planområdet ligger ett större område med friliggande villor. Norr om Rådavägen, upp för Larssons berg, byggs ett nytt bostadsområde. Området kommer främst bestå av flerbostadshus men även villor och radhus. I direkt anslutning söder om planområdet ligger brf. Mustads fyra flerbostadshus som består av tre mindre flerbostadshus om två våningar samt ett längre lamellhus i suterräng om fem våningar. Inom aktuellt planområde ligger den så kallade Tonvillan som är en tegelbyggnad från tidigt 1900-tal. Tonvillan är uppförd i suterräng med utgång i markplan mot Tallkottegatan samt utgång från källarplan mot parkeringsytan i öster. Vid den östra fasaden finns även en utbyggnad som utgörs av soprum och garage. Miljöhuset som ligger inom det aktuella planområdet byggdes 1997 för att tillgodose föreningen med ett miljöhus och efterkompostyta. Tonvillan sett från öster respektive norr. 9

10 Tidigare verksamheter Kring tiden för förra sekelskiftet uppfördes en margarinfabrik på fastigheten Mustad 6. Fastigheten hade då förvärvats av AB Mustad 1897 från en lantbrukarfamilj. På 50-talet startades kemtvättsverksamhet, Stensjötvätt, i en del av en byggnad på området. Placeringen för denna var väster om bostadshusen, där det idag är parkering. Denna verksamhet pågick till någon gång på 1970-talet. Fastigheten såldes 1965 till Volvo AB som bl.a. hade experimentverkstad här. På 70-talet förvärvades fastigheten av Mölndals kommun för byggande av framtida bostäder. Tonvillan var tidigare en administrationsbyggnad för margarinfabriken. När flerbostadshusen inom fastigheten Mustad 6 byggdes bevarades Tonvillan för att kunna utnyttjas som samlingslokal åt föreningen. Tonvillan nyttjades dock först av Mölndal musikskola som hade verksamhet här, och därefter till förskoleverksamhet. Sedan en tid tillbaka står Tonvillan tom. Fornlämningar och kulturhistoria Tonvillan är den enda byggnaden som finns kvar från Mustads fabriker. Med dess fint bevarade tegelarkitektur bedöms byggnaden idag har ett kulturhistoriskt värde. I övrigt innehåller planområdet inga kända fornlämningar. Service och sociala aspekter Planområdet ligger cirka 2 kilometer öster om Mölndals innerstad där dagligvaruhandel, bibliotek, offentlig service och kommersiell handel finns att tillgå. I närheten av planområdet finns förskola och skola samt en mindre dagligvaruhandel och en restaurang. Trafik och tillgänglighet Planområdet är lättillgängligt och nås från Tallkottegatan. Gång och cykel Den befintliga gång- och cykelvägen utmed Rådavägen ingår i stadens övergripande cykelvägnät. Målpunkter som nås via detta är bland annat Mölndals station, Krokslätt och Pixbo. Längs Stensjön finns även ett promenadstråk som leder till Gunneboslott. Kollektivtrafik Närmst kollektivtrafikhållplats är belägen vid Rådavägen, ungefär 100 meter från planområdet. Från denna hållplats avgår bussen 753 som kör mot Göteborg via Mölndals station. Vid Mölndals station finns goda förbindelser med pendeltåg till Göteborg och Kungsbacka. I högtrafik avgår pendeltåg var 15:e minut. Från stationen avgår även ett flertal kommunala och regionala busslinjer. Bil och parkering Tonvillan nås med tillfart från Tallkottegatan som i sin tur nås via Rådavägen. Föreningen har idag 62 parkeringsplatser fördelade på två parkeringsytor som ligger inom fastigheten. En av parkeringsytorna ligger öster om Tonvillan och en väster om flerbostadshusen. Av de 62 parkeringsplatserna ingår även några platser för besökande. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till det kommunala ledningsnätet för vatten och avlopp. Dagvatten Fastigheten är ansluten till det kommunala ledningsnätet för dagvatten. Anslutningspunkten är placerad vid den östra fastighetsgränsen. Avfall Avfallshanteringen hos tidigare verksamheter har skett i föreningens miljöhus där avfall kan sorteras. Det finns tre återvinningsstationer inom 1 kilometers avstånd. Fjärrvärme Det finns inga utbyggda fjärrvärmeledningar i anslutning till planområdet. El och tele Ledningsnät för elkraft liksom för tele finns utbyggt i anslutning till planområdet. Mölndals Energi förser Tonvillan med el idag. 10

11 Detaljplanens innebörd och genomförande Bebyggelse Den nya detaljplanen ger möjlighet att omvandla de befintliga lokalerna inom Tonvillan till bostadslägenheter. Detta blir möjligt genom att användningen ändras från Bc (samlingslokal och bostadskompletterande ändamål) till B (bostäder). Tonvillan är den enda byggnad som finns kvar från Mustads fabriker och Mölndals stad bedömer att byggnaden med sin fina tegelarkitektur har ett kulturhistoriskt värde som i möjligaste mån ska försöka bevaras vid ombyggnad/upprustning av Tonvillan. I plankartan, inom byggrätten för Tonvillan, placeras därav bestämmelsen k 1. Intentionen med bestämmelsen är att bevara byggnadens särdrag, genom att vid åtgärder bevara Tonvillans yttre utformning. En byggrätt skapas för det befintliga miljöhuset som anger att miljöhus/komplementbyggnad får uppföras med en högsta höjd om tre meter. I den nya detaljplanen kommer det fortsättningsvis finnas möjlighet att anordna garage/carport på parkeringsytan vid planområdets östra delar. Tillgänglighet Tillgänglighet ska uppnås i enlighet med PBL och bevakas i samband med ansökan om bygglov och bygganmälan. Trafik och parkering Tillfart Tillfarten från Tallkottegatan behålls som in- och utfart. Parkering Då förskoleverksamheten har ett större parkeringsbehov än bostadsändamål, har det inte funnits skäl till att utöka antalet parkeringsplatser i den nya detaljplanen. För att skapa en god boendemiljö kommer det i den nya detaljplanen inte längre vara tillåtet att parkera längs med Tonvillans östra fasad. Den nya detaljplanen ger istället möjliget att anordna två nya parkeringsplatser i anslutning till den befintliga parkeringen öster om Tonvillan. Boende i Tonvillan kan även anordna parkeringsplatser i det garage som idag är sammanbyggt med byggnaden. Friytor Grönytorna och rekreationsområdena runt om planområdet kan användas för lek och friyta. Teknisk försörjning Dagvatten Det nya detaljplaneförslaget bidrar inte till någon utökad hårdgjord yta eller någon annan faktor som kan komma att påverka dagvattnet. Befintligt dagvattensystem behålls. Det är dock viktigt att dagvattnet från parkeringsplatserna renas innan det tillförs till den kommunala dagvattenledningen. Avfall Avfallshanteringen kommer fortsättningsvis ske i föreningens gemensamma miljöhus. Vatten och avlopp Befintligt VA-system behålls vid omvandlingen. 11

12 Konsekvenser Strandskydd I gällande detaljplan är strandskyddet utsläckt. Enligt 10a lagen om införande av miljöbalken, inträder strandskyddet när en fastställd detaljplan ersätts av en ny detaljplan. Detta medför att de särskilda skäl som återfinns i 7 kap 18c Miljöbalken och som måste vara uppfyllda för att kunna upphäva strandskyddet måste prövas på nytt. Runt Stensjön gäller strandskyddet 300 m från strandlinjen. Planområdet ligger inom 200 m från Stensjön och omfattas därmed av strandskyddsbestämmelserna. Den nya detaljplanen tillåter ingen ny bebyggelse utan säkerställer endast befintliga byggnader. I gällande detaljplan finns det möjlighet att uppföra garage på parkeringsplatsen och detta kommer även att vara möjligt i den nya detaljplanen. Den nya detaljplanen påverkar inte allmänhetens tillgång till strandlinjen och medför inte någon negativ påverkan på växt- och djurlivet. Mölndals stad bedömer att de åtgärder som den nya detaljplanen tillåter kan hanteras av kommunen genom prövning av strandskyddsdispens och att strandskyddet därför inte behöver upphävas. Miljökonsekvenser Trafikbuller En trafikbullerutredning har utförts av Norconsult AB Resultatet visar att riktvärdena för buller överskrids vid byggnadens (Tonvillans) västra och norra fasad. De aktuella riktvärdena för denna typ av bostadsändamål är idag 55 dba för ekvivalent ljudnivån och 70 dba för maximal ljudnivå. Vid den norra fasaden är ekvivalent ljudnivå dba och fasaden mot väst dba. Fasaderna mot öster och söder ligger båda under 55 dba, dvs. under riktvärdena (se bild nedan). Detaljplanen är påbörjad under året 2015 vilket innebär att bullerförordningen (2015:216) kan tillämpas. 4 i förordningen anger att minst hälften av bostadsrummen ska vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå och 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids vid fasad. Då riktvärdet för ekvivalent ljudnivå överskrids vid norra och del av västra fasaden bör varje lägenhet utformas med hälften av bostadsrummen mot fasad där ekvivalent ljudnivån är högst 55 dba. Då fasaderna mot öster och söder beräknas få ljudnivåer under 55 dba bedöms det utan ytterligare åtgärder vara möjligt att åstadkomma detta med genomtänkta planlösningar. Ekvivalent ljudnivå (dba) Maximal ljudnivå (dba) 12

13 m 1 Planbestämmelsen m 1 i plankartan anger att: Minst hälften av bostadsrummen i varje bostad ska vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå, och där 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl och 06.00, vid fasaden. Intentionen med denna bestämmelse är att säkerställa så att varje lägenhet får en god inomhusmiljö där de påverkas i så liten mån som möjligt av trafiken på Rådavägen. Den tidigare kemtvättverksamheten Det har tagits fram två utredningar som kartlägger den tidigare kemtvättsverksamheten som låg inom fastigheten Mustad 6. Syftet med utredningarna är att avgöra om det finns några hälsorisker för kommande boende inom Tonvillan. Efter utförda fältarbeten och analyser kan följande slutsatser dras med avseende på Tonvillan: Alla halter av klorerade alifater i jordproverna är under detektionsnivån för respektive analys 1. Kemtvättmedlet PCE (perkloretylen) har påvisats i inomhusluften i fem provpunkter bl.a. Tonvillan. Dessutom detekterades halter av nedbrytningsprodukterna TCE (trikloreten) och/eller cis-1,2-dikloreten (cis-1,2-dce) i tre provpunkter 2. De uppmätta halterna som beskrivs ovan ligger klart under använda jämförvärden, vilket betyder att halterna som människor exponeras för här är så låga att det inte bedöms föreligga några hälsorisker. Måttliga halter av TCE och DCE har dock påvisats i ett grundvattenprov öster om lamellhusen, som ligger utanför det aktuella planområdet. Informationen har delgivits Mölndals stads miljöförvaltning. Sociala konsekvenser Att studera de sociala konsekvenserna av planförslaget är ett sätt att arbeta med den sociala dimensionen i planeringsprocessen. Den sociala hållbarheten inkluderar värden som bland annat jämlikhet, trygghet, säkerhet och identitet. Ett tillskott av lägenheter har en positiv effekt på Mölndals bostadsbestånd. Grönytorna och området kring strandpromenaden kommer inte tas i anspråk då planförslaget endast säkerställer befintliga byggnader och möjliggör Tonvillan för bostadsändamål. Tonvillan som är en historisk byggnad och ett landmärke för området kommer att bevaras. 1 Översiktlig miljöteknisk markundersökning av HSB bostadsrättföreningen Mustad, fastigheten 6, Mölndals kommun ( ), GEOSIGMA. 2 Kompletterande miljöteknisk undersökning av HSB bostadsrättföreningen Mustad, fastigheten 6, Mölndals kommun ( ), GEOSIGMA. 13

14 Genomförande Planbeskrivningen ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandefrågorna ska förtydliga detaljplanens syfte från genomförandesyn punkt, men har ingen rättsverkan, utan detaljplanens bindande föreskrifter framgår av plankartan och planbestämmelserna. Organisatoriska frågor Tidplan Planarbetet beräknas ske enligt följande tidplan: Samråd 3:e kv Granskning 4:e kv Antagande 1:e kv Laga kraft 1:e kv Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägarna har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Fastighetsägaren inom planområdet ansvarar för samtliga åtgärder inom kvartersmark, samt anslutningar till allmän plats när det gäller utförande, kostnader, samt framtida drift och underhåll. Inom planområdet finns ingen allmän plats. Avtal Ett samarbetsavtal har tecknats mellan Mölndals stad och fastighetsägaren. Fastighetsrättsliga frågor Planförslaget medför inga fastighetsrättsliga åtgärder. De servitut (se fastighetsförteckning) som ligger inom planområdet kommer inte att påverkas. Tekniska frågor Kvartersmark Fastighetsägaren ansvarar för att kvartersmarken ansluts till befintliga gator utanför planområdet. Vatten och avlopp samt dagvatten Fastigheten är påkopplad till det kommunala VA-nätet. Dagvatten omhändertas inom fastigheten, med befintlig dagvattenlösning. Parkering Erforderliga parkeringsplatser till bostadshuset löses inom den egna fastigheten. Ekonomiska frågor Utgifter för staden Detaljplanen medför inga kostnader för staden inom och utanför plan-området. Inkomster för staden Detaljplanen medför inkomster för staden i form av planavgift. Planekonomi och finansiering Kostnaderna för framtagandet av detaljplanen regleras genom erläggande av planavgift, enligt vid var tid gällande plantaxa, och hanteras i samarbetsavtal mellan staden och fastighetsägaren. Ekonomiska konsekvenser för exploatörerna Fastighetsägaren svarar för alla kostnader som föranleds av detaljplanens genomförande på kvartersmarken. Det innebär att fastighetsägaren belastas av kostnader för utbyggnad inom kvartersmark, 14

15 eventuell flyttning av befintliga ledningar inom kvartersmark, fastighetsbildning, mm. Fastighetsägaren bekostar vidare upprättandet av detaljplanen genom erläggande av planavgift. För stadsbyggnadsförvaltningen Lisa Östman Planchef Karin Börjesson Planingenjör 15