PROGRAM LANDVETTERS-BACKA

Transkript

1 PROGRAM LANDVETTERS-BACKA Juni 2007 Sektorn för Samhällsbyggnad Härryda kommun

2 Tillfarten byggs om Utbyggnadsområde Obebyggda fastigheter Ny vägsträckning Nya fastigheter Fastigheter som kan delas Områdesgräns

3 LANDVETTERS-BACKA SAMMANFATTNING LÄGE OCH AVGRÄNSNING Landvetters-Backa är ett av många områden i Härryda kommun, som bebyggdes med fritidsbostäder i mitten av förra seklet. Fritidshusen har efter hand kommit att användas för helårsboende utan att vägar och VAsystem anpassats för den utökade användningen. I Landvetters-Backa finns idag 185 bebyggda fastigheter, varav cirka 90 % används som helårsbostäder. I den nordvästra delen av området är fastigheterna anslutna till det kommunala VA-systemet, övriga har enskilda vattentäkter och avloppslösningar. Vägarna är smala och på många ställen mycket branta. Planområdet är beläget i södra Landvetter. Det avgränsas i norr av järnvägen, i väster av Prästängsvägen och i öster av väg 542, Eskilsbyvägen. Gränsen i söder är dragen så att befintlig bebyggelse ingår. I sydost har ett område lämpligt för nyexploatering avgränsats mot planändring i Björröds Industriområde. Planläggningen syftar i första hand till att ge alla befintliga bostäder möjlighet till en standard som är normal för helårsbostäder. Det innebär att hela området ansluts till det kommunala VA-nätet, att vägarna förbättras samt att samtliga bebyggda fastigheter ges byggrätter för helårshus. En viss förtätning kan samtidigt ske inom området genom att obebyggda fastigheter ges byggrätter och stora tomter delas. Det är också möjligt att göra ett trettiotal nya avstyckningar samt att nyexploatera i de sydöstra delarna av området. Förutom att förtätningen ger nya bostäder i ett attraktivt område blir det lättare att ekonomiskt genomföra gatu- och VA-utbyggnad när det är fler som kan dela på kostnaderna. PLANOMRÅDETS AVGRÄNSNING Markägare De flesta fastigheter i området är privatägda och bebyggda med enfamiljshus. Kommunen äger några obebyggda fastigheter huvudsakligen i den östra delen av området. Förhandlingar pågår om ytterligare inköp. LANDVETTERS-BACKA 3

4 Program En detaljplan ska grundas på ett program som anger utgångspunkter och mål för planen. Programsamråd ska genomföras, vilket bl. a. innebär att alla som bor eller äger mark inom området ges tillfälle att lämna synpunkter. Landvetters-Backa är ett stort område med gemensamma vägar och behov av gemensamma VA-lösningar. Eftersom så många gemensamma frågor ska lösas är det motiverat att göra ett program för hela området. Vid den fortsatta planläggningen kan man eventuellt dela in området i flera detaljplaner för en utbyggnad i mindre etapper. är förenlig med bestämmelserna i Miljöbalken kap 3. Detaljplanen kommer lokalt inte att medföra att någon miljökvalitetsnorm enligt Miljöbalken kap 5 överskrids. Nya bostäder kommer att byggas, vilket normalt medför ökad trafik. Det är emellertid omöjligt att på förhand säga något om hur stor ökningen blir. Utbyggnad av nya bostäder medför samtidigt ökat underlag för kollektivtrafik, vilket kan medföra ökad turtäthet och att kollektivtrafiken därmed blir ett bättre alternativ till bilen, framför allt för arbetsresor till Göteborg. Miljöbedömning I programmet ska en bedömning göras om detaljplanen kan tänkas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning ska då upprättas, som följer detaljplanen i samråd och utställning. Om detaljplanen inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan ska eventuella konsekvenser för miljön tas med i planbeskrivningen. Detaljplanen innebär huvudsakligen en bekräftelse av pågående markanvändning. Den viktigaste förändringen är utbyggnaden av kommunalt vatten och avlopp, som kommer att innebär en avsevärd förbättring av miljön, genom att det inte längre finns risk för läckage från enskilda avloppsanläggningar. Detaljplanen kommer att medföra nyexploatering i anslutning till befintlig bebyggelse och innebär inte att värdefulla naturområden tas i anspråk. Detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL 5:18 behövs därmed inte. Några riksintressen eller andra allmänna intressen berörs inte. Detaljplanen 4

5 TIDIGARE UTREDNINGAR OCH BESLUT Översiktsplan för Härryda kommun - öp 2002 I planbeskrivningen till gällande översiktsplan antagen 2002 står: För Landvetters-Backa behövs en VA-översikt, som anger om några områden kan ha enskilda VA-lösningar, innan övriga delar detaljplaneras och förses med kommunalt VA. Det bör utredas om marken mellan Backa och Björröd kan användas för bostäder. Gällande detaljplaner För de bebyggda delarna av Landvetters-Backa finns inga detaljplaner. För sydöstra delen av området gäller detaljplan P 93/7, Björröds industriområde, laga kraft , genomförandetid till samt ändring P98, laga kraft , genomförandetid 5 år. Marken är planlagd som industrimark. ILLUSTRATION FÖR OMRÅDE MED DETALJPLAN INOM AKTUELLT PLANOMRÅDE. UTDRAG UR ÖP 2002 MARKANVÄNDNINGSKARTA. PLANOMRÅDETS GRÄNS INLAGD. SAMLAD BEBYGGELSE OMRÅDE MED DETALJPLAN UTBYGGNADSOMRÅDE UTREDNINGSOMRÅDE 5

6 FÖRUTSÄTTNINGAR Landskap och natur Området är mycket kuperat med en nivåskillnad på femtio meter mellan järnvägen och de högst belägna delarna i sydväst. De norra delarna var tidigt bebyggda eller uppodlade. De södra delarna är brant skogsmark, som delvis bebyggdes för cirka fyrtio år sedan. I kommunens inventeringar av värdefulla naturområden har området kring Mölndalsån samt en del av Björrödsbäcken utpekats som värdefullt vattenområde. Söder om bebyggelsen finns ett område med sumpskog som bedömts som värdefull. Geoteknik Som underlag för gatu- och VA-utredningar har erforderliga geotekniska undersökningar utförts. Tomtmark är till största delen redan bebyggd. För mark som nyexploateras ska geotekniska utredningar göras. Bebyggelse I den norra delen av området finns jordbruksmark, som brukats under mycket lång tid. Den är idag indelad i två jordbruksfastigheter, som delvis fortfarande brukas. Öster om dem fanns en grupp med torp, som senare förtätats till ett småhusområde. Kring den nu nedlagda järnvägsstationen i området nordvästra del finns en grupp äldre bostäder. På femtio- och sextiotalen tillkom ett stort antal fritidshus. Fritidstomterna avstyckades i de höglänta skogsområdena söder om den tidigare bebyggelsen. Fritidshusen har efter hand övergått till att bli helårsbostäder. Cirka 90 % av områdets 185 bebyggda fastigheter har nu någon mantalsskriven på fastigheten. Björröds industriområde, öster om planområdet, har till stor del byggts ut under de senaste tio åren. Den nordöstra delen av den planerade industrimarken har inte byggts ut. Den ingår i programområdet med förslag på ändrad användning till gruppbyggda bostäder. Fornminnen, kulturellt värdefulla områden I området finns inga miljöer eller byggnader redovisade i kommunens kulturminnesvårdsprogram. ILLUSTRATION FÖR VÄRDEFULLA NATUROMRÅDEN. VÄRDEFULL SUMPSKOG VÄRDEFULLT VATTENOMRÅDE I Riksantikvarieämbetets Fornminnesinformation finns uppgifter om fyra kulturhistoriska lämningar kring Backa gård. På Landvetters-Backa 1:4 finns en fossil åker (81:1) med röjningsrösen. Där finns också en ungefärligt markerad fyndplats för spånskrapa och benbit (38:1). I texten till denna 6

7 står: I området finns flera fina boplatslägen. På Landvetters-Backa 1:26 finns en fossil åker (23:1). På Landvetters-Backa 1:165 finns en fyndplats för spänne av brons (37:1). lämpligast att hela området byggs ut med kommunalt vatten och avlopp. Service I Landvetter centrum, som ligger 500 m norr om områdets gräns, finns livsmedelsbutik, bank, vårdcentral, skola, bibliotek m.m. Gångavståndet från Landvetters-Backa är 1-2 km, bilavståndet är cirka 0,5 km längre. Närmaste förskola finns vid Byvägen, 0,5 1,5 km från planområdet. KULTURHISTORISKA LÄMNINGAR KRING BACKA GÅRD. Vägar Anslutning till området finns från Kyrkvägen och Magasinsvägen i norr och från Eskilsbyvägen i öster. Vägarna är smala då de ursprungligen byggdes för landsbygd och fritidsbebyggelse vid en tid då biltrafiken var obetydlig. Då området har stora nivåskillnader är en del av vägarna mycket branta. Vatten och avlopp I de sydvästra delarna finns kommunalt vatten och avlopp. Övriga delar har enskilda vattentäkter och avloppslösningar. Miljö- och hälsoskyddskontoret gjorde 2003 en genomgång av befintliga avlopp och bedömde att det är 7

8 FÖRSLAGETS INNEHÅLL Bostäder Landvetters-Backa är ett småhusområde med mycket skog och den karaktären ska behållas. Huvudsyftet med planeringen av området är att anpassa de befintliga bostäderna till helårsboende. Det innebär att de förses med kommunalt vatten och avlopp, att vägarna förbättras samt att de ges byggrätter för helårshus i nya detaljplaner. Området kan förtätas i samband med utbyggnad av VA och gator. Det innebär att nya bostäder kan erbjudas i ett attraktivt område. Det är också viktigt att hålla nere kostnaderna genom att fördela dem på fler fastigheter. Det finns 9 avstyckade, obebyggda tomter, som kan ges byggrätter i nya detaljplaner. Det finns också möjligheter att skapa 6-7 nya byggrätter genom delning av befintliga tomter. Inom området finns det också möjligheter att göra sammanlagt cirka 30 nya avstyckningar. I den östra delen av området föreslås två områden med mer sammanhängande nybyggnader. Norr om Hampvägen och dess förlängning finns utrymme för cirka 30 nya bostäder i anslutning till befintlig bebyggelse kring Backavägen. Söder om Hampvägens förlängning föreslås ett område med nya bostäder på mark som nu är planlagd som industrimark. Det finns utrymme för cirka 30 nya gruppbyggda bostäder. OMRÅDE MED NYBYGGNATION Natur och kultur De gamla fritidshusen avstyckades på byggbara delar av kuperade skogsområden. Skogen har fått vara kvar kring tomtmarken så att området, trots många hus, uppfattas som ett skogsområde. De nya byggrätter och avstyckningar som föreslås är utspridda över området och kommer inte att förändra intrycket. Nyexploateringen i de östra delarna ligger på ängs- eller skogsmark. En samlad utbyggnad innebär naturligtvis en påtaglig förändring av den lokala karaktären. Den mark som föreslås för samlad utbyggnad av bostäder har inte bedömts som värdefull i hittills gjorda inventeringar. Avgränsningen mot Björrödsbäcken i sydost kan behöva studeras närmare. På marken söder om Backa gård har några nya avstyckningar illustrerats. Förslaget ska i det fortsatta arbetet anpassas till kommande utredning av 8

9 kulturvärdena på platsen. Den sumpskog som markerats som värdefull ligger utanför bebyggelseområdena och föreslås inte för nybyggnad. BACKAVÄGEN Trafik Kommunen ska bli huvudman för gator och allmän plats. Gatorna ska byggas om till godtagbar standard för helårsboende. Eftersom området är bebyggt ska gatorna så långt möjligt behålla sin sträckning. En gatuutredning har gjorts av Markteknik AB. Backavägen och en förlängning av Hampvägen blir huvudgata genom området. Den breddas och rätas ut samt förses med gång- och cykelbana. Anslutningen till Eskilsbyvägen byggs om. Gång- och cykelbanor har nyligen byggts längs norra delen av Eskilsbyvägen. Övriga vägar byggs om med i huvudsak samma sträckning som idag. På några ställen föreslås förändringar för att klara de branta lutningarna. Vägarna breddas och rätas ut där det behövs samt förses med vändplatser. Vatten och avlopp Området ska ingå i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. Vatten- och avloppsledningar byggs ut från befintliga ledningsnät vid Prästgårdsvägen och Eskilsbyvägen. Dagvatten ska tas om hand lokalt i enlighet med kommunens dagvattenpolicy. En VA-utredning har gjorts av Markteknik AB. VÄGAR OCH GATOR INOM PLANOMRÅDET Övrig teknisk försörjning ESKILSBYVÄGEN Härryda Energi AB svarar för elförsörjningen i området. Mark för erforderligt antal transformatorstationer anvisas i detaljplaner. Uppvärmning med förnyelsebara energikällor ska eftersträvas. Uppvärmning med direktverkande el ska inte tillåtas. Utrymme för kompostering och sortering av sopor ska anordnas för enskilda fastigheter eller grupper av fastigheter. 9

10 KONSEKVENSER Miljö Planeringen syftar i första hand till VA-sanering av ett redan bebyggt område. Miljöeffekterna blir därför övervägande positiva. Den föreslagna nyexploateringen sker i anslutning till befintlig bebyggelse och innebär små intrång i naturområden. Kring Backa gård finns några kulturlämningar registrerade. Hur dessa ska hanteras i utbyggnaden bör utredas innan detaljplaner upprättas. Kraftledning En ny 400 kv kraftledning ska byggas tvärs över kommunen. Läget är inte helt klart. Ett alternativ har varit att ledningen ska gå längs Eskilsbyvägens norra del. Om det blir så behöver avgränsningen av nyexploateringen i sydöstra delen av Landvetters-Backa studeras närmare. Hästhållning Vid Backa gård finns idag ridhästar. Förhandlingar pågår med ägaren om att kommunen ska köpa en stor del av marken och att hästhållningen då ska upphöra. Hälsa och säkerhet Buller Områdets norra gräns ligger m från riksväg 40. Den befintliga bebyggelsen i områdets nordöstra del kan vara bullerstörd. Eftersom området är mycket kuperat kan en del bostäder på norrsluttningar störas av buller även på långt avstånd. De områden som föreslås för samlad nyexploatering ligger på södersluttningar och är därmed naturligt avskärmade från motorvägen. Järnvägen Området ligger vid Boråsbanan. Ny järnväg Göteborg Landvetter flygplats ska byggas. Framtiden för järnvägssträckan i Landvetter är inte klarlagd. I kommunens översiktsplan anges att nya bostäder inte ska tillkomma inom 80 m från en järnväg. I programmet föreslås inga nya bostäder inom detta avstånd. 5 befintliga bostäder ligger cirka 50 m från järnvägen och 7 befintliga bostäder ligger mellan 30 och 50 m från järnvägen. Eftersom dessa bostäder är befintliga bostäder bör de ges byggrätt i nya detaljplaner. 10

11 ADMINISTRATIVA FRÅGOR Detaljplanernas innehåll klar. Den tas ut för alla fastigheter, både befintliga och nya. För gatukostnader betalas ingen moms. Detaljplanerna ska avgränsas mot antagna detaljplaner i norr och enligt programmets avgränsning i övrigt. Bearbetning av utformningen kan medföra att avgränsningen justeras. Planbestämmelser ska utformas så att normala enfamiljsbostäder kan byggas. Eftersom marken är så kuperad bör bestämmelser om begränsning av schaktning och utfyllnader diskuteras Genomförandetidens början ska anges så att det finns tid att bygga ut vatten- och avloppsledningar samt gator innan bygglov beviljas. Genomförandetiden ska vara femton år. Huvudmannaskap Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser inom kommunen. Ekonomi En kostnadskalkyl för gatu- och VA-utredningen har gjorts av Markteknik AB. Kostnader för vatten och avlopp tas ut enligt taxa fastställd av kommunfullmäktige. Anslutningsavgiften tas ut när förbindelsepunkt upprättats. För ny fastighet tas avgiften ut när den avstyckas. Kostnader för upprustning av vägarna fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund (PBL 6:31). Beräkningar och andelstal kommer att redovisas i en gatukostnadsutredning som följer detaljplanerna i samråd och utställning. Utformningen av gatorna kommer delvis att bli beroende av vilka nya tomter som planeras. Kostnaderna tas ut när upprustningen är 11

12