ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 UPPDRAG MAJ 2012 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING UPPSALA SÖDRA KRYCKLINGE 1:7 Ånarven 21, Björklinge Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Södra Krycklinge 1:7 Adress: Ånarven 21 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Björklinge Uppsala Kommun Jan och Kerstin Ericsson Samma som ovan Telefon: ---- E-post: ---- Beställningsnummer Besiktningsman Bernt Abrahamsson Telefon: E-post: Besiktningsdag tisdag den 22 maj 2012 Klockan 09:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Jan och Kerstin Ericsson överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda Ny pool med altandäck Upplysningar om fel i fastigheten:

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Byggnadsår: Ombyggnadsår: Ca16 ºC och soligt. 1 ½ -plans friliggande villa grundlagd med krypgrund. Stomme och bjälklag av trä. Fasader av stående träpanel. Fönster av typ 2-glas kopplade. Tak, av typ sadeltak med beklädnad av asfaltpappinklädd träpanel. Uppvärmningssystem, vattenburen värme med hjälp av vedpanna och direktverkande elradiatorer. Ventilation genom självdrag. Vatten och avlopp är enskilt

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Allmän information Anlagd och uppväxt trädgårdstomt. Planteringar skall undvikas nära husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt om de växer högt, även kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Växter invid husgrund. Se under riskanalys punkt 3:1. Allmän information Grundläggningssätt typ krypgrund. Grundmurar av platsgjuten betong. Krypgrund under tillbyggnad har grundmurar av lecablock. Utrymmena är inspekterbara genom utvändiga luckor. Krypgrunder bör inspekteras någon gång per år för notering om eventuella avvikelser. Följande noterades: Krypgrund under ursprunglig byggnad har endast kunnat besiktigas i utrymmet närmast luckan. - Diffusionstät markplast saknas. - Förhöjd fuktkvot i blindbottens träkonstruktion. - Organiskt byggspill och växter i tillbyggnads kryputrymme. Se under riskanalys punkt 3:2 Allmän information Fasader med stående träpanel. Ommålningsintervall är omkring 7-10 år. Den kortare tiden mot solsidan. Stuprör med utkastare. Följande noterades: - Altanräcket är ej barnsäkert. - Trappräcket har murknat. - Fasaden är mycket torrsprucken. - Fasadens ändträ är troligtvis murken vid stentrappan. Här har det spikats på utanpåliggande brädor. - Om kärl under stuprörs utkastare överfylls ökar fuktbelastningen mot grundkonstruktionen. Allmän information Fönster, 3-glas, isoler. Ommålningsintervall för träfönster är omkring 7-10 år, den kortare tiden mot solsida. Följande noterades: - Två fönsterrutor är trasiga. - Fönstren är torra, färgflagnade och har kittsläpp. - Flera fönsterunderbleck har delvis lossnat från 4

7 fönsterunderkarm. - Fönster i rum 1har fönsterunderbleck som har otät anslutning mot fönsterinfodringen. Yttertak Övrigt Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av tegelpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Tillbyggnad har tak av typ pulpettak med beklädnad av profilerad plåt. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Mosspåväxt på tegelpannorna. - Några pannor är spruckna. - Expansionskärls imrör är bristfälligt tätad runt takgenomföring. - På ena taksidan ligger pannorna ojämnt och övre pannrad har kanat ned. Här är det otätt vid nock. Se under riskanalys punkt 3:3. - Något expansionskärl har ej kunnat noteras. Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan Veranda - Några fönster är tröga att öppna. Hall Kök - Dörr tar i karm. - Spillskydd saknas under frys. (Spillskydd under frys är inget byggnadskrav, enbart rekommendation. Rådgör med eget försäkringsbolag). Skafferi Matrum Utrymme med vatteninstallation Grovkök/bad/dusch Tätskikt bakom kakel är inte besikningsbart. - Ålderstigna ytskikt. - Golvbrunn under tvättmaskin var inte besiktningsbar. Se under riskanalys punkt 3:4 Vardagsrum

8 Toalett - Eluttag sitter nära toalettstols vattencistern. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. Trappa Övre plan Hall Sidovind/garderob 1 - Dörr tar i karm. - Utrymmet var belamrat. Sovrum Sidovind/garderob Passage Rum Rum Rum Vind Vind över tillbyggnad Vindsutrymme med mineralullsisolering var ej beträdbart och därför endast besiktigat på håll. - Ovanför vindsluckan är yttertaket lagat. Här finns spår av äldre fuktskada med murkna brädor. En bräda hänger ned. Asfaltpappens undersida är synlig här. - Äldre uttorkade fuktfläckar på yttertakspanelen. - Elkabel med frilagda ledningar ligger på bjälklaget. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. Vindsutrymmet var ej beträdbart. Endast besiktigat från stege

9 3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar kan komma att påverka grundkonstruktioner, fasader, vind och tak negativt då dess rötter underminerar grundkonstruktioner och grenar fuktbelastar fasader. 3:2 Uteluftsventilerade krypgrunder betraktas idag som kända riskkonstruktioner och är känsliga konstruktioner ur fuktsynpunkt sett bland annat beroende på årstidsvariationer i temperatur och fuktbelastning från mark. Under de perioder då lufttemperaturen utomhus är högre än i kryputrymmet, kommer varm fuktig luft in i ett kallare utrymme och höjer den relativa luftfuktigheten i krypgrundsutrymmet vilket medför risk för förhöjd fuktkvot i utrymmets träkonstruktioner. Risk för skador föreligger, och skador kan uppstå såsom fukt, mögel och rötrelaterade skador. 3:3 Med anledning av konstaterade brister på yttertak ökar risken för att läckage kan komma att uppstå. Om läckage inträffar kan fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador uppstå. 3:4 Med anledning av att ytskikten bedöms vara åldersmässigt och försäkringsmässigt avskrivna ska man kalkylera med att byta dessa eftersom det kan föreligga risk för fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta) i bakomliggande konstruktioner som en följd av bristande täthet. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Med anledning av noteringar som berör elinstallationen rekommenderas att kontakt tas med behörig elektriker. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Björklinge Independia Group Bernt Abrahamsson Besiktningsman Independia Group 7

10 BILAGA I SÖDRA KRYCKLINGE 1:7

11

12

13

14 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

15

16 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år