SAMRÅDSHANDLING. Isak Jakobsson Planingenjör. byggchef. Plan- och

Transkript

1 PLANBESKRIVNING DETALJPLAN FÖR DEL AV HEDKÄRRA 12:466 Fagersta kommun Västmanlands län Upprättad av Västmanland-Dalarna miljö- och byggförvaltning Ingalis Morfeldt Plan- och byggchef /stadsarkitekt Isak Jakobsson Planingenjör

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING PLANHANDLINGAR... 3 PLANENS SYFTE... 3 PLANDATA... 3 Läge och areal... 3 Markägoförhållanden... 3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 3 Översiktliga planer... 3 Detaljplaner... 3 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR... 3 Natur och friytor... 3 Markanvändning, bebyggelse och service... 4 Gator, trafik och parkering... 4 Teknisk försörjning... 5 Hälsa och säkerhet... 5 ORGANISATORISKA FRÅGOR... 7 Tidplan... 7 Genomförandetid... 7 Huvudmannaskap... 7 Fastighetsrättsliga frågor... 7 Ekonomiska frågor... 8 Avtal... 8 Övrigt... 8 FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB... 8 BEHOVSBEDÖMNING... 9 KONSEKVENSBESKRIVNING... 9 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN... 9 KÄLLFÖRTECKNING (9)

3 PLANHANDLINGAR Planförslaget utgörs av följande handlingar: Plankarta med bestämmelser och illustration Planbeskrivning (detta dokument) Dessutom finns följande handlingar i ärendet: Grundkarta Fastighetsförteckning PLANENS SYFTE Syftet med planen är att skapa ytterligare tomtmark i området. Den mark som planläggs tillhör idag fastigheten Hedkärra 12:46 och efter planläggning kommer området att styckas av till ny tomtmark för enbostadshus. PLANDATA Läge och areal Planområdet ligger i östra delen av Hedkärra, som är ett samhälle beläget ca 4 km sydväst om Fagersta tätort. Planområdet ligger på norra sidan av Björkmans väg, ca 50 meter från denna vägs anslutning till Otivägen (väg 742) och området omfattar ca 2300 kvadratmeter (0,2 ha) mark. Markägoförhållanden Den enda fastighet som ingår i planområdet, Hedkärra 12:46, ägs av Fagersta kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Planområdet ligger inom område BF9 Hedkärra i översiktsplanen (antagen ) och för detta delområde anges att I anslutning till befintlig bebyggelse vid Hedkärra kan det vara lämpligt att tillåta ytterligare bostadsbebyggelse. Denna lokalisering skulle erbjuda närhet till fritidsaktiviteter som ridning, golf, skidåkning, vandring med mera samtidigt som avståndet till Fagersta tätort, med service och arbetsplatser, är relativt kort. Planen bedöms vara förenlig med översiktsplanen. Detaljplaner Inom området gäller idag detaljplan Förslag till stadsplan för Hedkärra STG 878 m.fl. (plan nr 201), fastställd Planen medger markanvändningen jord- och skogsbruk för det aktuella området. På närliggande bostadstomter får användningen vara friliggande bostäder i en våning och till en höjd av max 4 meter. Högst en fjärdedel av tomt får bebyggas och huvudbyggnader ska ha en takvinkel på mellan 22 och 45 medan övriga byggnader ska ha en taklutning på minst 14. Alla byggnader ska ha fasadbeklädnad av trä, i röd eller brun färg, och takbeklädnad ska vara av tegel. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur och friytor Topografi, mark, vegetation och geotekniska förhållanden Planområdet sluttar nedåt i västlig riktning och höjdskillnaden mellan den östra och den västra delen av planområdet är ca 2 meter vilket med avståndet 60 meter ger en lutning av 3 (9)

4 ca 33, eller ca 2. Markens sluttning är så pass svag att den inte är några problem att hantera vid kommande byggnation. Marken i området utgörs av obrukad åkermark och befintlig vegetation består mestadels av gräs. Utmed den norra plangränsen finns en rad av buskar och lövträd (björk, rönn, lönn och asp) och i den sydöstra delen finns en del buskvegetation. Jorden består av lera silt och gränsar i söder till ett område med morän. För området finns ingen geoteknisk undersökning utförd men baserat på kunskap om förekommande jordarter i marken och förekomsten av relativt omfattande villabebyggelse i närområdet bedöms att någon geoteknisk undersökning inte behöver göras för denna detaljplan. Sedvanliga markundersökningar för att avgöra detaljutförande av grundläggning, och för att hitta bra placering inom tomtmark, kan komma att krävas i samband med hantering av bygglov. Inom planområdet finns inga områden särskilt avsedda för lek eller rekreation men då planens syfte är att skapa mark för nya enbostadshus kommer plats för lek att finnas på den tomtmark som skapas. Områden för rekreation finns i form av naturmark med stigar och sjöar i närheten av planområdet. Dessutom finns en golfbana ca 400 meter söder om planområdet och ett ridhus ca 1 km nordväst om planområdet. Markanvändning, bebyggelse och service I likhet med vad som gäller för befintliga bostadstomter i omgivningen medger detaljplanen bostäder i en våning, vilket innebär att även 1 ½-plans hus kan uppföras. I fråga om gestaltning och arkitektur är det av vikt att områdets karaktär bevaras när det gäller såväl skala, bebyggelsestruktur som byggnadernas arkitektoniska utformning. Högst 25 procent av tomt får bebyggas och högsta tillåtna byggnadshöjd är 4,5 meter. Huvudbyggnader ska dessutom ha en takvinkel på mellan 22 och 45 och komplementbyggnader ska ha en taklutning på minst 14. Fasadmaterial ska vara av trä och taktäckningsmaterial ska vara av tegelkaraktär idag är mörka betongtakpannor dominerande på husen i närområdet. Det är dock inte befogat att bestämma om färg på fasad eftersom det idag finns ett antal hus i området med helt annan fasadfärg än vad gällande detaljplan medger. Närmaste kommersiell service finns vid fyrvägskorsningen i Oti, där väg 66 och väg 250 möter väg 68, som ligger ca 1 km sydost om planområdet. Vid korsningen finns en enklare matservering och en mindre butik. Övrig kommersiell service finns i Västanfors och Fagersta centrum där även offentlig service i alla dess former finns. Avståndet till Fagersta centrum är ca 7 km och avståndet till Västanfors är några kilometer kortare. Vid nybyggande inom området skall mark och byggnader utformas med hänsyn till personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga (2 kap 3 punkt 2 PBL). Gator, trafik och parkering Bostadsområdet har ett befintligt gatunät och utfart från nya tomter kommer att ske mot Björkmans väg som i sin tur ansluter till Otivägen (väg 742) ca 50 meter sydväst om planområdet. Det parkeringsbehov som uppstår kommer att kunna tillgodoses inom tomtmarken för bostäder på respektive fastighet. Kommunen är väghållare för Björkmans väg. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats ligger direkt sydväst om planområdet och denna trafikeras idag av linje 84 (Fagersta-Hedkärra-Huggnora). I nuläget är den dock bara trafikerad under skoldagar. 4 (9)

5 Gång- och cykeltrafik Gång- och cykeltrafik i planområdets närhet hänvisas till befintliga vägar och gator för biltrafik. Teknisk försörjning VA, el, tele och bredband Nya fastigheter ska anslutas till det kommunala vatten- och avloppssystemet. Fagersta kommun är ansvarig för vatten- och avloppsnätet fram till respektive fastighets förbindelsepunkt. Det är också möjligt att ansluta fastigheter till befintliga ledningar för el och telekommunikation, men i området finns inget särskilt nät för bredbandsuppkoppling. Direkt väster om fastigheten Hedkärra 12:47 passerar VA-ledningar över Hedkärra 12:46 i nord-sydlig riktning. Därför har ett u-område (område som ska vara tillgängligt för allmännyttiga underjordiska ledningar) lagts in. Marken får bebyggas i samråd med ledningsinnehavaren om ledningarna flyttas eller om ledningarnas tillgänglighet säkerställs t.ex. genom kulvertering. Om ledningsinnehavaren behöver flytta några av sina kablar eller säkerställa dem genom t.ex. kulvertering på grund av exploatering enligt detaljplanen, bekostas detta av exploatören. Hantering av dagvatten och avfall Dagvatten bör om möjligt omhändertas lokalt. Hushållsavfall hämtas genom kommunens försorg. Källsortering av hushållsavfall vid fastigheten ska kunna ske i framtiden. Hälsa och säkerhet Planen medger inga verksamheter som kan medföra någon ändring av riskbilden för planområdet eller dess omgivning. Räddningstjänstens insatstid för att nå området är i normalfallet mindre än 10 minuter. Markradon Planområdets lokalisering på Färnaåsen innebär en förhöjd risk för markradonförekomst. Detta måste undersökas mer noggrant av exploatören inför planerad byggnation så att rätt byggnadstekniska åtgärder kan vidtas om behov föreligger. Verksamheter i planens omgivning På angränsande fastighet, Hedkärra 12:35, finns idag en mindre djurhållningsenhet med hästhållning och tillhörande stall och hagar. Stallet ligger cirka 100 meter från närmaste planerade tomtgräns enligt denna detaljplan, medan hagmarken sträcker sig ända fram till tomtgräns. Idag finns inga reglerade skyddsavstånd för djurhållning i mindre skala utan enbart olika rekommendationer, främst framtagna med hänsyn till allergirisker. Enligt nu rådande rekommendationer är det viktigaste i dessa ärenden att man alltid tar hänsyn till förutsättningarna i det enskilda etableringsfallet. Förutsättningar som kan variera är bl.a. vindriktning, terräng, antal betande djur och hur ofta djuren betar ute. Det finns även antytt att beroende på platsens bebyggelsetäthet ska olika skyddsavstånd vara möjliga. Med detta menas att på landsbygden får man acceptera direkt närhet till djurhållning medan det i tätortsbebyggelse råder omvänt att eventuella djurhållare måste visa stor hänsyn till närboende. I anslutning till den bebyggelse som ligger i tätorternas utkant, i övergången mot landsbygden, kan en viss närhet till djurhållning anses vara att räkna med varför bostäder kan accepteras ganska nära gårdar och betesmarker för djur. 5 (9)

6 I rättsfall för liknande ärenden (se Källförteckning) har hänsyn tagits till de enskilda fallens förutsättningar, såsom vindriktning, terräng, antal betande djur samt hur ofta djuren betar ute. De visar även att det i bästa fall räcker med skyddsavstånd på 100 meter från stall och 10 meter från hage vid mindre än 10 hästar. Det aktuella området är ett lite mer tätbebyggt område med ett flertal befintliga bostadstomter på samma eller närmare avstånd till stallet än de planerade tomterna. Eftersom de planerade tomterna är belägna på, eller i alla fall i kanten av, landsbygden måste man därför kunna se närheten till hästhållning som ett naturligt inslag i detta område och acceptera viss omgivningspåverkan från djurhållning. Inverkan på möjligheterna att bedriva djurhållning i området bedöms endast marginellt försämras eftersom det redan idag finns ett flertal bostadstomter som ligger på närmare avstånd till stallet och på samma avstånd till hagmarken. Stallbyggnad Planområdet Planområdet i förhållande till stallbyggnad och omgivande befintlig bebyggelse. Enligt SMHI finns inga uppgifter om rådande vindriktning i Fagersta-området. Utifrån en sammanvägning av variationen i vindriktning för Västerås, Sala och Borlänge kan man anta att den mest frekventa vindriktningen är sydvästlig även i Fagersta-området. Lukt från stallet och från betande hästar kan därför till stor del antas spridas parallellt med den planerade bebyggelsen, åt skogsmarken i nordost, och inte i riktning mot det detaljplanelagda området. Längs plangränsen som vetter mot hagmarken finns en rad av buskar och lövträd. För att säkerställa att det även fortsättningsvis finns en skyddande vegetationsbård mot hagmarken finns på plankartan en bestämmelse om att en vegetationsridå av träd och buskar ska finnas närmast den norra tomtgränsen. De nya tomterna befinner sig på samma höjdnivå eller något högre upp än stallbyggnaden, vilket minskar påverkan från stall och hage. Hagmarken mellan stallbyggnad och tomter sluttar nedåt mot sydväst, dvs. parallellt med planområdet. 6 (9)

7 Efter att ha vägt samman alla förutsättningar anser kommunen att det bör kunna anses acceptabelt att de nya bostäderna placeras på ett kort avstånd till en mindre djurhållningsenhet. För att ändå få ett visst skyddsavstånd mellan bostadshus och hagar anger detaljplanen att de 10 meter av tomtmarken som kommer närmast hagmarken endast får bebyggas med uthus och garage, dvs. komplementbyggnader till bostad. ORGANISATORISKA FRÅGOR Planen har upprättats enligt plan- och bygglagen (PBL 2010:900). Tidplan Följande preliminära tidplan visar hur kommunen avser att handlägga detaljplanen vid ett normalt planförfarande: Juli 2013 Oktober 2013 November 2013 December 2013 Beslut om samråd (delegationsbeslut) Västmanland-Dalarna miljö- och byggnadsnämnd godkänner planförslaget för granskning Västmanland-Dalarna miljö- och byggnadsnämnd antar detaljplanen Planen vinner laga kraft Om inga invändningar inkommer mot planen under samrådstiden kan det normala planförfarandet övergå till enkelt planförfarande med sammanslagna skeden (dvs. utan granskning/underrättelse), varvid miljö- och byggnadsnämnden kan anta planen i oktober Granskning/underrättelse kommer inte att genomföras annat än om någon av samrådsparterna anser att en sådan ska ske, eller om förslaget ändras efter samrådet. Samrådet kan alltså bli det enda tillfället för berörda att lämna synpunkter på planförslaget. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills den ersätts, ändras eller upphävs. Under genomförandetiden gäller vissa rättigheter och skyldigheter kopplande till planens innehåll, bl.a. är fastighetsägare garanterade att få utnyttja den byggrätt som detaljplanen medger. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Med kommunalt huvudmannaskap följer bestämmelser om bl.a. marklösen, upplåtelseskyldighet och gatukostnader. Därför anges detta trots att det i denna detaljplan inte finns någon allmän plats. Fastighetsrättsliga frågor Ett markområde om ca 2300 m² ska avstyckas från den kommunalt ägda fastigheten Hedkärra 12:46 och säljas till planbeställarna enligt upprättat markoptionsavtal. Ansökan till Lantmäteriet om fastighetsbildning enligt ovan görs av kommunen som berörd fastighetsägare. Ledningsrätt eller servitutsavtal för befintliga ledningar bör finnas upprättade mellan ledningsinnehavarna och respektive markägare. 7 (9)

8 Fastighetsrättsliga konsekvenser INOM PLANOMRÅDET Fastighet Konsekvenser Hedkärra 12:46 Tomtmark med byggrätt för bostad skapas och avstyckas. Cirka 2300 m² av idag öppen mark försvinner då den exploateras. ANGRÄNSANDE TILL PLANOMRÅDET Fastighet Konsekvenser Hedkärra 12:35 Möjligheterna att utöka omfattningen av djurhållningsenheten kan eventuellt begränsas något eftersom de nya bostäderna tillkommer under förutsättning att ett mindre antal djur vistas i hagen närmast de nya tomterna. Då ett flertal bostäder redan finns intill hagen borde dock tillskottet av de nya tomterna påverka detta högst marginellt. Hedkärra 12:45 Förändrad utsikt åt söder och sydväst Hedkärra 12:47 Förändrad utsikt åt väster och sydväst Hedkärra 12:73 Förändrad utsikt åt väster och nordväst Hedkärra 12:74 Förändrad utsikt åt nordväst Hedkärra 12:75 Förändrad utsikt åt norr Hedkärra 12:76 Förändrad utsikt åt norr och nordost Ekonomiska frågor Planbeställaren bekostar planarbetet enligt upprättat plankostnadsavtal samt kostnader för fastighetsbildning/avstyckning. Planen medför inga kommunala investeringar. Vid byggande inom planområdet tillkommer för exploatören sedvanliga avgifter, t.ex. avgift för bygglov. Exploatören bekostar även eventuella tekniska utredningar som kan krävas för att t.ex. bestämma typ av grundläggning av tillkommande byggnation. Avtal Ett plankostnadsavtal har upprättats mellan kommande exploatör (planbeställaren) och Fagersta kommun, genom Västmanland-Dalarna miljö- och byggförvaltning. Även en överenskommelse om fastighetsköp, i form av ett markoptionsavtal, har träffats mellan planbeställarna och Fagersta kommun. I markoptionsavtalet anges bl.a. att planbeställarna är lovade att få köpa marken av kommunen för en angiven köpesumma. Avtalet är för sin giltighet beroende av att denna detaljplan antas och vinner laga kraft. Övrigt Grundkartan är upprättad i juni 2013 av kart- och mätenheten vid Västmanland-Dalarna miljö- och byggförvaltning. Vid uppförande av huvudbyggnad inom området ska nybyggnadskarta användas. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB Miljöbalkens 3:e kapitel anger grundläggande bestämmelser för hushållning med markoch vattenområden, det 4:e kapitlet anger särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet och det 5:e kapitlet anger reglerar miljökvalitetsnormer och miljökvalitetsförvaltning. Kommunens bedömning är att detaljplanen inte påverkar dessa hushållningsbestämmelser, miljökvalitetsnormer eller miljökvalitetsförvaltning i någon omfattning som gör att den skulle vara oförenlig med dessa. Kommunen anser således att detaljplanens innehåll är förenligt med 3, 4 och 5 kap. Miljöbalken. 8 (9)

9 BEHOVSBEDÖMNING Den nya markanvändningen, bostad, medger inte verksamheter som kan ha betydande miljöpåverkan. Det område som tas i anspråk är dessutom av mycket begränsad storlek. När detaljplanens innehåll, ett projekt för tätortsbebyggelse, ställs mot bedömningskriterierna i bilaga 4 till Förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-förordningen) gör kommunen bedömningen att projektet inte ska antas ha betydande miljöpåverkan. Beslut i frågan om behovsbedömning kommer att ske i samband med beslut om granskning av planförslaget eller i samband med antagande av detaljplanen om ingen granskning sker. Då den nya planen inte bedöms ha någon betydande miljöpåverkan erfordras inte heller någon miljökonsekvensbeskrivning enligt 4 kap 34 Plan- och bygglagen. KONSEKVENSBESKRIVNING Då planens läge och huvudsyfte redan är fastställt jämförs planförslaget endast med ett nollalternativ, dvs. ingen förändring mot dagens situation. I konsekvensmatriserna redovisas de konsekvenser som bedömts vara av intresse och om dessa anses positiva eller negativa. Planförslaget En del av nuvarande kvartersmark för jordbruksändamål, idag öppen mark, övergår till kvartersmark för bostäder. Planområdets storlek gör det möjligt att skapa upp till två bostadstomter. Exploatören ges möjlighet att bygga bostadshus på platsen enligt förfrågan. Kan ge fler boende till kommunen. Antingen som boende på platsen eller på den plats som blir ledig om någon flyttar inom kommunen (genom en s.k. flyttkedja). Något ökad störning för omgivningen, bl.a. i form av mer biltrafik. Positivt Positivt Negativt Nollalternativet Marken fortsättar att vara öppen mark, planlagd som kvartersmark för jordbruksändamål. Ingen ökad störning för omgivningen, t.ex. i form av mer biltrafik. Exploatören ges inte möjlighet att bygga bostadshus på platsen enligt förfrågan. Positivt Negativt MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Vid upprättandet av planförslaget har bl.a. följande tjänstemän medverkat: Peter Granqvist planingenjör V-Dala miljö- och byggförvaltning Leif Markfjärd miljöinspektör V-Dala miljö- och byggförvaltning Helen Lindholm miljöinspektör V-Dala miljö- och byggförvaltning Elving Andersson 1:e byggnadsinspektör V-Dala miljö- och byggförvaltning Per Viklund gatuavdelningschef Norra Västmanlands Kommunalteknikförbund KÄLLFÖRTECKNING Rättsfall Mål nr , Kammarrätten i Göteborg, dom: M , Växjö tingsrätt, dom: Mål nr , Kammarrätten i Göteborg, dom: M , Vänersborgs tingsrätt, Miljödomstolen dom: MÖD, M , dom (9)