UTLÅTANDE Utställning 2 Antagandehandling

Transkript

1 Detaljplan för del av Jonstorp 9:9 m fl, Jonstorp Höganäs kommun, Skåne län UTLÅTANDE Utställning 2 Antagandehandling Utlåtandet är upprättat

2 Inledning Syfte Planens syfte är att pröva förslag till att avstycka delar av fastigheten Jonstorp 9:9 för enskilda tomter och uppföra upp till 8 enbostadshus utmed Revavägen och Idrottsvägen, i anslutning till befintlig bebyggelse. Syftet är också att säkerställa omgivande skogsområde som allmän platsmark, natur, samt att släcka ut gällande detaljplan som medger uppförande av fritidshus vid stranden. Bakgrund Kommunstyrelsen uppdrog senast åt planavdelningen att genomföra planprocess för del av Jonstorp 9:9, i Jonstorp, för nya bostäder. Planprocessen Planprogram till detaljplan för del av Jonstorp 9:9 upprättades samt underlag för behovsbedömning, godkänt av kommunstyrelsen den , KS 151. Programsamråd genomfördes under perioden 24 september till 22 oktober Kommunstyrelsen beslöt den , 4, att utöka planområdet att omfatta hela fastigheten Jonstorp 9:9 samt 11:4. Redogörelse efter programsamråd, daterad den , godkänd av kommunstyrelsens arbetsutskott den , 228. Samrådsförslag, upprättat den , godkänt av kommunstyrelsens arbetsutskott den , 228. Samråd genomfördes mellan den 3 september och 1 oktober Samrådsredogörelse upprättad den , godkänd av kommunstyrelsens arbetsutskott , 62. Utställningsförslag, upprättat den , godkänt av kommunstyrelsens arbetsutskott den , 62. Utställning genomfördes mellan den 15 mars och den 12 april Utställningsförslaget kompletterat/reviderat den , godkänt av kommunstyrelsens arbetsutskott den , inför ny utställning. Utställning (2) genomfördes mellan den 23 september och den 14 oktober Planprocessen bedrivs med normalt planförfarande. Redogörelse efter programsamråd Planarbetet har föregåtts av ett program. Programmet innehöll enbart de båda delområden som föreslås bebyggas. Efter programsamrådet har planområdet utökats till att omfatta även skogsområde och strand, för att släcka ut gällande detaljplan som medger uppförande av mindre fritidshus vid stranden. 2

3 Programsamråd genomfördes under perioden 24 september till 22 oktober Underrättelse om programsamråd har skett genom utskick i enlighet med fastighetsägarförteckning och sändlista samt genom annons i Helsingborgs Dagblad och på kommunens hemsida den 24 september Programsamrådsmöte Samrådsmöte hölls den 8 oktober 2008 kl i Farhults församlingshem. På samrådsmötet närvarade 18 personer. Höganäs kommun representerades av planchef Karl-Åke Nilsson och planarkitekt Katinka Lovén. Vid mötet presenterades arbetets bakgrund, den formella planprocessen samt planförslaget med tillhörande bakgrund. Frågor och synpunkter under samrådsmötet handlade bland annat om befintliga gångstigar, omläggning av ytvattenledning samt bebyggelsen och dess utformning. Inkomna skrivelser Under och i anslutning till samrådstiden har sexton skrivelser inkommit till planavdelningen. Nedan angivet datum i anslutning till skrivelsen står för den dag då den diarieförts i kommunen. Yttrandena kommenteras med ställningstaganden inför fortsatt planprocess. I de fall yttrandena varit omfattande har huvuddragen sammanfattats av planhandläggare. Länsstyrelsen i Skåne Län ( ) befarar att fortsatt planläggning enligt programmet kan komma att innebära påtaglig skada för riksintresset för naturvård, rörligt friluftsliv och högexploaterad kust, varför Länsstyrelsen kan komma att ingripa enligt 12 kap 1 plan- och bygglagen. Hela Jonstorp samhälle ingår i riksintresse för kustzonen och för friluftsliv; Kullaberg och Hallandsåsen med angränsande kustområden. Det nordliga delområdet ingår även i riksintresse för naturvården; Farhult - Görslövsån - Vegeåns mynning. I Länsstyrelsens granskningsyttrande, daterat , för översiktsplan för Höganäs kommun skrevs under rubriken riksintressen: Jonstorp, Rekekroken och Svanshall med omgivande landsbygd Länsstyrelsen kan acceptera att viss ny bebyggelse lokaliseras väster om Norra Kustvägen. Med hänsyn till natur- och kulturvärdena i landskapet ställer sig Länsstyrelsen tveksam till den föreslagna omfattningen av bebyggelseområdet. Lämplig omfattning av bebyggelse får diskuteras i framtida planarbete. Länsstyrelsen befarar från naturvårdssynpunkt skada på riksintressena, främst naturvård, men kan i nuläget inte bedöma påverkan. Planhandlingarna saknar utförliga beskrivningar/analyser av områdets befintliga natur- och friluftslivsvärden samt vilka konsekvenser en utbyggnad enligt planen medför för områdets värden. Länsstyrelsen vill att materialet kompletteras så att det framgår hur kommunen bedömer att riksintresse för högexploaterad kustzon, riksintresse för rörligt friluftsliv och riksintresse för naturvård påverkas. Länsstyrelsen vill även erinra att om de värden som beskrivs i riksintresset även återfinns strax utanför riksintressegränsen, anses även detta område omfattas av riksintresset. Detta skulle kunna beröra planerade enbostadshus i delområde 2 (Revavägen) som placeras utanför gränsen för riksintresse för naturvård. I riksintresse naturvård finns bland annat flora och fauna utpekat som värdekärnor, och det skulle vara värdefullt att få mer information om vilka värden som finns inom planområdet. En geoteknisk undersökning beträffande markens lämplighet för bebyggelse bör utföras. Hänsyn skall tas till pågående klimatförändringar med höjda havsnivåer, höjt grundvatten och påverkan på kommunalteknisk försörjning mm. Utredningen skall även ge svar på lämplig grundläggning, grundhöjd mm. 3

4 Planområdet ligger inom ett område som omfattas av strandskyddsbestämmelserna enligt 7 kap miljöbalken (MB). Länsstyrelsen delar inte uppfattningen i behovsbedömningen att förslaget inte strider mot syftet med strandskyddet, då områdena idag är av intresse både för allmänhetens friluftsliv och innehålla naturområden av intresse för växt- och djurlivet. Länsstyrelsen vill påpeka att det krävs särskilda skäl för att strandskyddet ska upphävas, och att planläggning av området inte utgör något särskilt skäl. Länsstyrelsen hänvisar för övrigt till bifogat Plan PM för information för vad som gäller för planläggning inom område som omfattas av strandskyddsbestämmelser. Länsstyrelsen bedömer att områdena är värdefulla från naturvårdssynpunkt med bl a floravärden. Delområde 1 ingår helt i ett område som ingår i länets ängs- och hagmarksinventering där det håller högsta klassen. Delområdet ligger till stora delar inom ett område som ingår i länets naturvårdsprogram där det med avseende på naturvärde håller högsta klass och dessutom är klassat som ett område av högsta värde med avseende på terrängformer och landskapsbild. Delområde 2 ligger i gränszonen för att ingå i länets ängs- och hagmarksinventering (där aktuellt område håller högsta klassen). Delområdet ligger till mindre delar inom ett område som ingår i länets naturvårdsprogram där det med avseende på naturvärde håller högsta klass och dessutom är klassat som ett område av högsta värde med avseende på terrängformer och landskapsbild. Båda områdena ligger inom nationell bevarandeplan för odlingslandskapet. Programområdet ligger öster om Norra kustvägen och ingår inte i det föreslagna bebyggelseområdet väster om vägen som Länsstyrelsen hänvisar till i sitt yttrande över översiktsplanen. Vägverket ( ) har inget att erinra. En geoteknisk undersökning har utförts. Slutsatser från denna redovisas i detaljplanen. Planen har kompletterats med utförligare information om aktuella riksintressen och exploateringens konsekvenser på dessa. Beskrivningen av befintliga natur- och friluftsvärden har fördjupats och konsekvenser av exploateringen redovisats. En ansökan om upphävande av strandskydd för de båda exploateringsområdena har lämnats in till Länsstyrelsen i februari Som kompensationsåtgärd har föreslagits att gällande detaljplan med byggrätter för mindre fritidshus vid stranden släcks ut och naturområdet säkras som allmän platsmark, natur. Planområdet har med anledning av detta utökats till att omfatta även naturområde och strand. I ängs- och betesmarksinventeringen utpekas betesmarken söder om Revavägen. Förslaget påverkar inte detta markområde. I inventeringen nämns att området norr om vägen exkluderats från det utpekade området. Denna del har största delen skoglig karaktär och öppningarna är inte hävdade under lång tid. Med tanke på villabebyggelsen är det uppenbara svårigheter att restaurera. Planområdet innehåller inte odlingsmark, ängs- eller betesmarker. E.ON Gas Sverige AB ( ) har inget att erinra och önskar att inte ta del av den fortsatta handläggningen i ärendet. 4

5 Höganäs Energi AB ( ) meddelar att det är nödvändigt med en ny transformatorstation för att klara av elförsörjningen till de tillkommande 8 enbostadshusen. E- område för denna finns med i detaljplanen för Jonstorp 10:18 m.fl. längs Revavägens nya läge. Till och från transformatorstationen måste nya kablar läggas västerut och norrut i Revavägens nya sträckning. Karta har bifogats. Fram till transformatorstationen erfordras körbar väg för kranbil. I dialog med Höganäs Energi har framkommit att det i dagsläget finns möjlighet att koppla den nya bebyggelsen till befintliga ledningar i Revavägen och Idrottsvägen. Om ytterligare fritidshus i området omvandlas till permanentboende räcker eventuellt inte dagens elförsörjning. En transformatorstation kan vid behov uppföras på föreslagen plats. TeliaSonera ( ) har inget att erinra. Tekniska förvaltningen ( ) anser att vidare utredning av dagvattnets avledning måste göras. Allmän platsmark "naturmark" kommer att tas i anspråk för ev bebyggelse. 10 st fastigheter som har tomtgräns mot naturmarken kommer att bli berörda. Ytvattenledningen har föreslagits flyttas till den västra delen av utbyggnadsområdet och samordnas med en passage för gående. Det utreds om dagvatten från de nya tomterna kan tas upp av avvattningsledningen. De båda utbyggnadsområdena är redovisade i översiktsplanen för Höganäs kommun, vilken redovisar kommunens långsiktliga planering. Planområdet har utöktas till att omfatta skogsområde och strand intill bebyggelsen i syfte att släcka ut befintliga byggrätter för mindre fritidshus och säkra området som allmän platsmark, natur. Mark- och exploateringschefen ( ) påpekar att upprättat exploateringsavtal som framgå av genomförandebeskrivningen med hänvisning till det beslut som är taget, upplyser om den ledning som tomtägarföreningen är ansvarig för i det norra området, undrar vem som ska ha huvudmannaskap för gångvägen i det norra området enskilt huvudmannaskap eller vägföreningen samt undrar hur vägföreningen ställer sig till att ta över skötseln av markytorna. Ytvattenledningen har föreslagits flyttas till den västra delen av utbyggnadsområdet och samordnas med en passage för gående. Representanter för tomtägarföreningen och tekniska förvaltningen har deltagit i planarbetet. Gångvägen har placerats på allmän platsmark, natur, med i första hand Jonstorps vänförening som huvudman. Under planarbetet kommer en skötselplan att upprättas för naturområdet. Miljöavdelningen ( ) anser inte att exploateringen av strandskyddad mark är godtagbar och i linje med ett hållbart samhälle. Förutom strandskydd gäller riksintresse för naturvård, högexploaterad kustzon etc. Om ett val ska ske av de två nämnda områdena så ger 1:an ett mindre intrång än 2:an som tydligt ligger i direkt anslutning till strandmarken och även påverkar landskapsbilden. Planen bör dessutom vila till dess ett undantag från strandskyddsbestämmelserna är prövat av Länsstyrelsen för att samordna frågorna mellan PBL och MB. Exploateringen innebär ett mindre intrång i skogspartiet och representerar en mycket begränsad utbyggnad av befintligt bostadsområde. Förslaget överensstämmer med översiktsplan för Höganäs kommun. En ansökan om upphävande av strandskydd för de båda exploateringsområdena har lämnats in till Länsstyrelsen i februari Som kompensationsåtgärd har föreslagits att 5

6 gällande detaljplan med byggrätter för mindre fritidshus vid stranden släcks ut och naturområdet säkras som allmän platsmark, natur. Planområdet har med anledning av detta utökats till att omfatta även naturområde och strand. Vid en inventering av floran i området har konstaterats att den natur som finns i de båda exploateringsområdena avviker från den bevarandevärda naturtyp som beskrivs i naturvårdsprogram, naturvårdsplan och riksintresse för naturvården. Beskrivningen av befintliga natur- och friluftsvärden har fördjupats och konsekvenser av exploateringen redovisats. Ägare till fastigheten Jonstorp 9:79 ( ) är överlag mycket tveksamma till område 1 är lämpat för bygge. Området kallas träsket och är under långa perioder rena våtmarken. Har man tagit hänsyn till höga tidvatten samt risken med höjd vattenyta vid en ev klimatförändring? Kommer en dränering att räcka? De meddelar att deras torpargrund har uppvisat hög fuktighet. När grannhuset byggdes löste man problemet med högt grundvatten genom att lyfta markytan med ca 1 m, vilket medför att vatten rinner in på deras egen tomt. De vägrar att område 1 lyfts för att undvika vatten och skuggning på tomten. De kräver att ansvaret för dagvattenhanteringen läggs på kommunen eller byggherren. De vill kunna vända sig till den ansvarige om det skulle visa sig att avrinningen inte är tillfredställande och få det åtgärdat. Vattnet rinner naturligtvis ner till lägsta punkten dvs träsket och bör också räknas in vid planering av dräneringen. Har en grundlig naturundersökning gjorts avseende faunan, speciellt grodor? Om inte, bör detta göras. Deras trädgård och träsket är fulla av olika sorters grodor. Med bygget kommer ekosystemet att förändras och de kommer sannolikt att försvinna. Under samrådsmötet föreslogs att stigen skulle flyttas och läggas på västra sidan av området. Det kan vara lämpligt att placera även infarten till tomterna på den västra sidan. Deras östra infart är vattensjuk och skulle inte tåla mer biltrafik utan åtgärd. Infarten används lite idag eftersom ägarna använder sina hus som fritidshus. Har man i planeringen tagit hänsyn till att björkar dricker mycket vatten och att om alla träd försvinner kommer problemet med den vattensjuka marken att öka? Om man ändå bestämmer sig för att bygga bör man överväga att fälla alla träd i området eftersom de har dåligt fäste. Flera björkar har fallit under stormar. De reagerar starkt över att man inte följt den raka linje som avgränsar befintliga tomter. Man tar ännu mer av den strandskyddade naturparken. Tomterna ser stora ut och är större än i område 2. Beskrivningen av miljöpåverkan är så generell att den skulle kunna appliceras till ännu fler tomter norrut eller västerut. De befarar att detta är en början till en exploatering av området. De båda utbyggnadsområdena är redovisade i översiktsplanen för Höganäs kommun, vilken redovisar kommunens långsiktliga planering. Planområdet har utökats till att omfatta skogsområde och strand intill bebyggelsen i syfte att släcka ut befintliga byggrätter för mindre fritidshus och säkra området som allmän platsmark, natur. Ytterligare exploatering tillåts inte. Geoteknisk undersökning har genomförts. Denna visar att marken inom planområdet ligger lågt och att grundvattennivån är högt. Grundläggning av bostadshusen måste ske över grundvattennivån. Marken där de nya bostadshusen placeras måste därför delvis höjas. Tomterna är relativt stora och det är enbart marken vid bostadshuset som måste uppnå en viss höjd. Övriga delar av tomten kan moduleras så att tomtmarken anpassas till den omgivande markhöjden. Markhöjden begränsas i detaljplanen för att hålla nere uppbyggnadens storlek. Dagvatten från tak och hårdgjorda ytor föreslås avledas till avvattningsledning. 6

7 De planerade tomterna är relativt stora och stora delar av dessa kommer även fortsättningsvis bestå av genomsläppliga markmaterial som infiltrerar ytvatten ner i marken, vilket minimerar förändringen av grundvattennivån. Beskrivningen av befintliga natur- och friluftsvärden har fördjupats och konsekvenser av exploateringen redovisats. Inom planområdet finns, enligt Länsstyrelsens material, inga särskilt skyddsvärda grodor eller paddor såsom exempelvis strandpaddan. Planhandlingarna ändras så att stigen ligger kvar i nuvarande läge. Befintlig tillfart föreslås utnyttjas för de nya tomterna för att minimera ytan för biltrafik i området. De föreslagna tomterna i område 1 är större än de i område två, men har en annan mer avlång form. För att uppnå en acceptabel tombredd förelås att den västra gränsen vinklas något uppåt. Ägare till fastigheten Jonstorp 9:94 ( ) har synpunkter på område 2. Då Jonstorp har exploaterat de sista 10 åren, är det viktigt att det finns ett naturområde. Användningen av området har ökat. Det är skolbarn och dagisbarn som använder området. Det utövas friskvård med promenader och löpning i området samt bollspel och andra fritidsaktiviteter. Det är inte lämpligt att minska ner naturområdet, det ligger i tiden med ökad friskvård och Jonstorp ökar sin folkmängd är det motsägelsefullt att minska det lilla naturområdet. Man bör vara aktsam om det som finns. Endast en liten del av naturområdet kommer tas i anspråk för bebyggelse. Planområdet har utökats till att omfatta skogsområde och strand intill bebyggelsen i syfte att släcka ut befintliga byggrätter för mindre fritidshus och säkra området som allmän platsmark, natur. De båda utbyggnadsområdena är redovisade i översiktsplanen för Höganäs kommun, vilken redovisar kommunens långsiktliga planering. Ägare till fastighet Jonstorp 9:76 ( ) har följande synpunkter på område 1: Hon beivrar att befintlig stig mot tomterna i väster kvarstår. Den leder ner till havet och nyttjas av många jonstorpsbor. En flyttad stig skulle stänga in befintliga tomter. Berit anser att det tidigare inte tagits någon hänsyn till befintlig bebyggelses utformning. Stora tvåvånings tegelhus, höga garage och höjd mark har uppförts på senare tid i området. Befintlig bebyggelse består av 1-plans trähus, vilket bör beaktas för att bevara områdets identitet och karaktär. Även marknivån bör beaktas med anledning av klimatförändringar och stigande havsnivåer. De planerade tre tomterna inbjuder till att bygga mycket stora fastigheter på, vilket hon motsätter sig. Befintliga björkar ger skydd för nordanvinden från havet och dricker mycket vatten. Vad händer med marken om dessa fälls? Problem med dagvattnet finns redan på den del av tomten som gränsar till planområdet. Träd ger karaktär åt ett område. Det gröna har också betydelse för vårt välbefinnande. Berit bestrider att grundvattnet inte påverkas av en exploatering och att genomförandet inte innebär en sådan betydande miljöpåverkan att en miljökonsekvensbeskrivning behöver tas fram, och tillägger att området har en rik flora av fåglar och olika djur. Planhandlingarna ändras så att stigen ligger kvar i nuvarande läge. Den detaljplan som gäller för bostadsområdet tillåter att det på stora delar av tomterna uppförs tvåvåningshus. I denna detaljplan föreslås att byggnaderna begränsas till 1 våning med inredd vind, och att en del av byggnaden får uppföras i två fulla våningar, vilket har varit ett sätt att anpassa bebyggelsen till både till ny 7

8 bebyggelse och äldre fritidshus. Byggrätten har begränsats till 25% av fastighetsytan, vilket gäller även för befintliga bostadsfastigheter, och högst 200 m2 per fastighet. En geoteknisk utredning visar att marken för de planerade bostadshusen måste höjas lokalt för att grundläggningen ska kunna klara områdets grundvattenförhållanden. Markhöjningen begränsas med en bestämmelse i detaljplanen. Se vidare kommentar till ägare till fastighet Jonstorp 9:79. För att klara framtida klimatförändringar och stigande havsnivåer bör ett helhetsgrepp tas på hela bebyggelseområdet och inte enbart denna nya bebyggelse, då hela området är utsatt. Vissa träd kan ev sparas inne på tomterna. Trädens läskapande värde är begränsat. Norr om det område som föreslås bebyggas finns ett brett bälte med vegetation som fungerar skapar lä, framför allt trädzonen närmast stranden. Beskrivningen av befintliga natur- och friluftsvärden har fördjupats och konsekvenser av exploateringen redovisats. En regelrätt MKB har inte bedömts krävas. Planområdet har utökats till att omfatta skogsområde och strand intill bebyggelsen i syfte att släcka ut befintliga byggrätter för mindre fritidshus och säkra området som allmän platsmark, natur. Ägare till fastighet Jonstorp 9:107 ( ) anser att det som kommunen kallar för "lucka" bör kallas grönområde, en välgörande andningsplats bland husen. Området är hemvist for rådjur, mård, paddor, många fågelarter. Inte måste man väl utrota "luckorna"? Vart ska djuren ta vägen? Om de höga träden i område 1 skulle fällas, råkar hennes granar och tallar illa ut eftersom de är beroende av vindskyddet. Område 1 är sankt och en ytvattenledning går igenom området och vidare ner till havet. Alla är beroende av ytvattenledningen för att tomterna inte skall översvämmas. Hon påpekar att hon köpte sitt hus 1996, inte som en eventuell lönsam investering, utan som en plats för livskvalitet, med närhet till djuren, fåglarna och träden. Stora delar av naturområdet säkerställs som allmän plats, natur. Naturtypen inom område 1 sträcker sig norr om området. Det nordliga vegetationsbältet är omfattande och ger möjlighet till nya boplatser för de djur som idag använder sig av område 1. Ytvattenledningen har föreslagits flyttas till den västra delen av utbyggnadsområdet. Befintlig gångväg i kanten av område 1 kommer att finnas kvar och göra det möjligt för boende att på ett enkelt sätt nå naturområde och strand. Trädens läskapande värde är begränsat. Norr om det område som föreslås bebyggas finns ett brett bälte med vegetation som fungerar skapar lä, framför allt trädzonen närmast stranden. Angående geotekniska förhållanden se kommentar till ägare till fastighet Jonstorp 9:79. Tomtägarförening Jonstorp nr 9 genom ägarna till fastigheterna Jonstorp 9:74, 9:103 samt 9:102 ( ) påpekar att det finns en ytvattenledning i område 1 och att dräneringsproblematiken bör lösas på bästa sätt för alla då trycket på ledningen ökat betydligt de senare åren, t ex Götenehus byggnation på Lindesvägen. Ytvattenledningen har föreslagits flyttas till den västra delen av utbyggnadsområdet och samordnas med en passage för gående. Dagvatten från de nya tomterna föreslås tas upp av avvattningsledningen. Ledningen kapacitet kommer att utredas. 8

9 Ägare till fastigheten Jonstorp 9:108 ( ) anser att hänsyn bör tas till dräneringsrör som går över område 1, eftersom omkringliggande tomter är beroende av att dagvattnet leds bort. När området såldes till sommarstugetomter sades att område 1 och 2 skulle förbi obebyggda. Nu ges samma löfte om att inga fler tomter ska bebyggas. Hänsyn bör tas till detta löfte och förhoppningsvis får resterande obebyggda mark fungera som områdets lungor. Ytvattenledningen har föreslagits flyttas till den västra delen av utbyggnadsområdet. De båda utbyggnadsområdena är redovisade i översiktsplanen för Höganäs kommun, vilken redovisar kommunens långsiktliga planering. Den största delen av skogsområdet och stranden, som uppvisar höga natur och rekreationsvärden, säkras i detaljplanen som allmän platsmark, natur. Här tillåts ingen bostadsbebyggelse. Ägarna till fastigheten Jonstorp 9:78 ( ) ifrågasätter det riktiga i att detaljplanera mark (område1) som varit skyddad som naturområde sen femtio år tillbaka och tillika strandskyddat, enbart för att man vill åstadkomma en förtätning av området med tre tomter. De har vid olika tillbyggnationer av fastigheten under årens lopp utformat dessa med tanke på att marken skulle förbli naturområde, bl a har huset försetts med stora fönsterpartier. Deras tomt är tämligen förskonad från problem med höga grundvattennivåer, mycket tack vare den dagvattenledning som idag passerar igenom det aktuella området. Om man nu trots allt bygger här måste man tillgodose att avrinningen inte försämras eller att nya avrinningsproblem skapas på andra ställen. Man kan också räkna med att avrinningen kommer att bli större i framtiden, eftersom de flesta av de träd som idag växer här och förbrukar mycket vatten måste fällas. De vill också att de tillåtna marknivåerna på de nya tomterna regleras i detaljplan så att dessa, i samband med markberedningen, inte hamnar över intilliggande tomters nivåer och därmed riskerar skapa nya avrinningsproblem. Den gångväg/passage man föreslagit i ett första utkast tycker de inte känns sa trevlig, med tanke på den insyn som deras stora fönster mot väster kan komma att medföra och föreslår att man, vid ett genomförande, flyttar gångvägen eller slopar den helt. I den befintliga detaljplanen för området är det f.n. tillåtet att bygga i två våningar. Med tanke på att det mesta av omgivande bebyggelse utgörs av enplanshus anser de detta vara alltför stora kontraster och föreslår en maximering till 11/2 plan i eventuell ny detaljplan. De båda utbyggnadsområdena är redovisade i översiktsplanen för Höganäs kommun, vilken redovisar kommunens långsiktliga planering. Ytvattenledningen har föreslagits flyttas till den västra delen av utbyggnadsområdet. Angående marknivåer och vatten se kommentar till ägare till Jonstorp 9:79. Planhandlingarna ändras så att stigen ligger kvar i nuvarande läge, i den västra delen av utbyggnadsområdet. Detaljplanen föreslår att byggnaderna begränsas till 1 våning med inredd vind, och att en del av byggnaden får uppföras i två fulla våningar. Ägarna till fastigheten Jonstorp 9:75 ( ) lämnar följande synpunkter avseende område 1: Enligt förslaget skulle deras fastighet 9:75 skärmas av helt från grönområdet och havet med nya föreslagna tomter. I dagsläget finns en gångstig längs den östra sidan av fastigheten och denna 9

10 nyttjar de för att gå ner till havet. I skissförslaget har gångstigen istället lagts på den östra sidan av de nya fastigheterna. Det innebär att stigen kommer att mynna i skogspartiet där marken är sank och det saknas anslutande gångvägar. Man kommer därmed att behöva röja genom skogspartiet och fylla den sanka terrängen, vilket innebär problem och kostnader med röjning av träd och fyllning i skogspartiet som dessutom omfattas av strandskydd. Att istället lägga gångvägen där den redan i dagslaget ligger, på västra sidan av föreslagna fastigheter, innebär att man kan koppla den på befintligt gångnät. Om skissförslaget genomförs som det är presenterat i nuläget innebär det radikala försämringar för fastigheten samt en betydande värdeminskning då gångavståndet till havet ökar från ca 200 till 350. Om inte förslaget ändras på denna punkt kommer de att överklaga beslutet. De vill vidare påpeka att gällande detaljplan för den omkringliggande bebyggelsen inte överensstämmer med karaktären för samma bebyggelse. Detaljplanen medger byggnation av betydligt högre och större hus än vad som passar in med den befintliga bebyggelsen. Vi föreslår därför att detaljplanen för de nya fastigheterna blir betydligt mer restriktiva avseende husens byggnadshöjd och ser gärna att man i framtida planarbete gör motsvarande justering för övriga delar av området för att hindra att den småskaliga bebyggelsen byts ut mot enorma hus. Det går en dagvattenledning genom området som bör läggas utanför fastighetsmark för att undvika problem i framtiden. Det är naturligt att flytta ledningen till västra sidan av de nya fastigheterna eftersom anslutningspunkterna finns där. Om ledningen läggs under gångvägen väster om de nya fastigheterna hamnar därmed både ledningen och samtliga anslutningar utanför fastighetsmark. Slutligen noteras att område 1 har utvidgats ca 200 m2 i förhållande till översiktsplanen. De tycker att det är synd att ytterligare naturmark tas i anspråk för exploatering. Det naturliga är att lägga fastighetsgränsen i jämnhöjd med gränsen mellan 9:72 och 9:75 liksom översiktsplanen föreskriver. Planhandlingarna ändras så att befintlig stig ligger kvar i nuvarande läge och omfattas av allmän platsmark och avvattningsledningen samordnas med denna. I detaljplanen föreslås att byggnaderna begränsas till 1 våning med inredd vind, och att en del av byggnaden får uppföras i två fulla våningar. Översiktsplanen ger en övergripande bild av kommunens intentioner avseende framtida markanvändning. Mer detaljerade studier av bl a exakt avgränsning av områden, bebyggelsen utformning, täthet osv behöver göras i samband med detaljplanearbetet. Markområdet i område 1 har en form som gör att det, för att de nya tomterna ska uppnå en acceptabel bredd, krävs att den västra gränsen vinklas något uppåt. Sammanfattning Följande ändringar har gjorts i planhandlingarna med anledning av inkomna synpunkter: Planområdet har utökats till att omfatta stora delar av skogsområde och strand i syfte att säkerställa övriga delar av naturområdet som allmän platsmark, natur, och släcka ut gällande detaljplan som medger fritidshus vid stranden. Avvattningsledningen föreslås flyttas till västra sidan av utbyggnadsområdet. Befintlig stig ligger kvar i den västra kanten av det nordliga utbyggnadsområdet. En geoteknisk utredning har tagits fram och dess slutsatser infogats i handlingarna. Lämplig täthet och utformning av bebyggelse har studerats vidare och planbestämmelser föreslagits för den nya bebyggelsen. Beskrivning av området avseende natur och friluftsliv har förtydligats. 10

11 Samrådsredogörelse Utifrån programmet och synpunkter inkomna under programsamråd upprättades planförslaget Plansamråd genomfördes under perioden 3 september till 1 oktober Underrättelse om plansamråd har skett genom utskick i enlighet med fastighetsägarförteckning och sändlista samt genom annons i Helsingborgs Dagblad och på kommunens hemsida den 3 september I de fall de inkomna samrådsyttrandena varit långa har ansvarig handläggare sammanställt en kortare version som beskriver huvuddragen ur de inkomna synpunkterna. Samrådsmöte Samrådsmöte genomfördes måndagen den 21 september kl. 18:30 i Farhults församlingshem. Vid mötet närvarade 19 personer från allmänheten. Höganäs kommun representerades av planarkitekt Katinka Lovén. Deltog gjorde även Emma Olvenmyr, Fojab arkitekter. Vid mötet presenterades arbetets bakgrund, den formella planprocessen samt planförslaget med tillhörande bakgrund. Diskussionen kretsade kring markhöjder, bebyggelsens utformning och inkoppling till dagvattenledning. Inkomna skrivelser Under och i anslutning till samrådstiden har 11 skrivelser inkommit till planavdelningen. Nedan angivet datum i anslutning till skrivelsen står för den dag då den diarieförts i kommunen. Yttrandena kommenteras med ställningstaganden inför fortsatt planprocess. Höganäs Energi AB ( ) har inget att erinra. Lantmäteriet ( ) har inget att erinra. Ägare till fastigheten Jonstorp 9:94 ( ) påtalar att rekreationsområdet på område 2 används mycket och anser att det är planlöst att minska detta utan att det tvärtom behöver ökas och att man ska bevara befintlig natur i området. Vidare påpekar sakägaren att befintlig bebyggelse upplevs som tät med många skaftgator, utan vändplats, och parkerade bilar vilket medför att bilar backar ut på huvudleden. Man befarar därför att trafiksäkerheten kommer ytterligare att minska med planförslaget. De båda utbyggnadsområdena är redovisade i översiktsplanen för Höganäs kommun, vilken redovisar kommunens långsiktliga planering. Endast en liten del av naturområdet kommer att tas i anspråk för bebyggelse. Planområdet har utökats till att omfatta skogsområde och strand intill bebyggelsen i syfte att släcka ut befintliga byggrätter för mindre fritidshus och säkra området som allmän platsmark, natur. Gatustrukturen i förslaget följer den som tidigare finns i området. Boendeparkering ska lösas inne på respektive fastighet. Vägverket ( ) har inget att erinra. Tekniska förvaltningen ( ) ställer sig frågande till varför gatan fortsätter efter parkeringen vid stranden och undrar vem som ska bekosta genomförandet av ändringarna. Vidare påpekar man att renhållningsfordon måste kunna vända inne på gatorna utan att behöva backa ut från dessa. Plankartan ändras så att huvudgatan slutar i ny parkering. Kostnader för iordningsställande av en ny parkering, liksom andra förändringar inom allmän 11

12 platsmark, kommer att regleras i exploateringsavtal. Bostadsgatorna föreslås utföras likt övriga liknande gator inom bebyggelseområdet. Sophantering avses lösas på samma sätt som det görs för befintliga fastigheter idag. Ägare till fastigheten Jonstorp 9:80 ( ) påtalar önskemål om en lekplats i östra delen av Jonstorp då samhället växer med nya barnfamiljer som flyttar in. Man föreslår att en ny lekplats anordnas i anslutning till det nya området eller nere vid stranden. Anläggande av en traditionell lekplats i skogsområdet är i dagsläget inte aktuellt. Planen hindrar dock inte att naturlika lekmiljöer anläggs inom naturområdet framöver. Inom naturområdet finns redan idag fina miljöer för lek och utevistelse för alla åldrar. Hänsyn måste dock tas till de riksintressen som finns i området. Det kan dessutom krävas dispens från strandskyddet. En skötselplan kommer att upprättas för naturområdet. E.ON Gas Sverige AB ( ) har inget att erinra. Räddningstjänsten Höganäs kommun ( ) har inget att erinra under förutsättning att kontakt tas med dem inför planeringen av vattenledningsnätet för placering av brandposter. Ägare till fastigheten Jonstorp 9:79 ( ) oroar sig över hur byggnationen i område 1 kommer att påverka deras fastighet med avseende på nivåskillnaderna gentemot den nya bebyggelsen, grundvattenförhållanden och avrinning från de nya tomterna, då man redan nu påstår sig ha problem med för högt grundvatten och fukt. De undrar också hur markhöjningen kommer att regleras samt anser att kommunen och byggherren ska erbjuda dem en lösning på dagvattenavledning som ej medför större kostnader för dem än om de själva anlagt denna. Dessutom oroar man sig för att bilinfarten till de nya tomterna gränsar till deras fastighet och man befarar minskad solinstrålning med den nya bebyggelsen. Man tycker att den föreslagna takhöjden för komplementbyggnader om 2,8 m är för hög, samt att man borde begränsa yta, nockhöjd och eventuell takvinkel. En dagvattenutredning har utarbetats och bifogas planhandlingarna. Dagvatten från de nya fastigheterna (tak och hårdgjorda ytor) föreslås avledas till avvattningsledning. Det norra exploateringsområdet kan kopplas till tomtägarföreningens ledning. För det södra området finns två alternativ; antingen kopplas denna till tomtägarföreningens ledning eller till en kommunal ledning i den södra kanten av Revavägen. För att säkerställa avrinningen från de nya fastigheterna bör dessa anslutas till ledningen via makadamdiken med dräneringsledning, vilka förläggs mellan tomterna. På så sätt hindras att ytvatten rinner från de nya fastigheterna till omgivande markområden De nya tomterna markplaneras med en viss lutning mot dagvattenledningen så att avrinning sker åt det håll man önskar och inte mot omgivande markområden. De planerade tomterna är relativt stora och stora delar av dessa kommer även fortsättningsvis bestå av genomsläppliga markmaterial som infiltrerar ytvatten ner i marken, vilket minimerar förändringen av grundvattennivån. Marken där de nya bostadshusen placeras måste delvis höjas. Grundläggningen måste ske över nivån +2,0 m för att inte påverka grundvattnet. Tomterna är relativt stora och det är enbart marken vid bostadshuset som måste uppnå en viss höjd. Övriga delar av tomten kan moduleras så att tomtmarken anpassas till den 12

13 omgivande markhöjden. Markhöjden begränsas i detaljplanen till +2,5 m för att hålla nere uppbyggnadens storlek. Befintlig bebyggelse kring det norra exploateringsområdet ligger på marknivåer över 2 m. Planbeskrivningen har kompletterats med sektioner som visar hur markhöjning och ny bebyggelse kan komma att se ut. Exakt hur markhöjningen hanteras studeras vidare i bygglovskedet. I samband med bygglovprövning kommer även markens utformning, bl a marknivåer, genomgå prövning. Samrådsförslaget utgick ifrån de restriktioner för byggnadshöjder som finns i gällande detaljplan för befintlig omkringliggande bebyggelse. Flera av byggnaderna är idag betydligt lägre, men vid om- och nybyggnad kan bebyggelsen uppnå de höjder som gällande detaljplan anger. Med anledning av att marken inom de båda exploateringsområdena kommer att behöva fyllas upp och bostadshusen placeras något högre än omkringliggande bebyggelse föreslås den planerade bebyggelsens tillåtna höjder att sänkas något. Komplementbyggnader föreslås regleras med nockhöjd (från omgivande mark till byggnadens nock) istället för byggnadshöjd (från omgivande mark till takfoten). Gällande detaljplan för omkringliggande bebyggelse reglerar inte komplementbyggnadernas totala höjd vilket leder till t ex mycket höga garagebyggnader, vilket har ansetts vara olämpligt inom denna detaljplan eftersom bebyggelsen kommer att ligga tätare på tomterna på grund av att ett obebyggt område måste lämnas i utkanten av tomterna för att ge plats för slänter. Placering av infart till de nya fastigheterna samt exakt placering av bebyggelsen har inte lagts fast i detaljplanen utan får studeras vidare i samband med bygglov. Med anledning av de slänter och makadamdiken som kommer att krävas mellan exploateringsområdena och omgivande tomter ändras planen så att ingen bebyggelse kan uppföras närmare omgivande tomter än fyra meter. I den västra delen av det södra exploateringsområdet utökas denna zon till 6 m med anledning av nivåskillnader till omgivande tomter och närliggande bebyggelse. Länsstyrelsen ( ) anser att planförslaget saknar redovisning av dess påverkan på medborgarnas hälsa och säkerhet avseende översvämningsrisker vid en eventuell höjning av havsnivån till följd av klimatförändringar, vilket gör det omöjligt för Länsstyrelsen att bedöma om man kan komma att ingripa enligt 12 kap 1 i plan- och bygglagen. Planförslaget berör riksintresse för kustzon, rörligt friluftsliv, naturvård, samt Natura Man påpekar att det saknas en mer utförlig redogörelse av områdets Natura 2000 värden (gällande Fågeldirektivet och Habitatdirektivet), samt en analys av hur det påverkas av planförslaget. Enligt 7 kap 28 a miljöbalken krävs tillstånd för att bedriva verksamhet eller vidta åtgärder i, eller utanför, ett Natura 2000-område av sådan art att de på ett betydande sätt kan påverka miljön i området. Den geotekniska undersökningen beträffande markens lämplighet för bebyggelse ska innehålla en utredning av potentiella risker med hänsyn till klimatförändringar och stigande havsnivåer, samt behovet av eventuella riskreducerande åtgärder för exploateringsområdena. Länsstyrelsen påtalar att kommunen snarast bör utreda och planera behovet av eventuella skyddsvallar för planområdet och den angränsande bebyggelsen med avseende på ovanstående, samt göra ställningstagande om att snarast påbörja den vattenrättsliga prövningen av skyddsvallar. Anläggning av skyddsvallar är att betrakta som markavvattning, vilket är tillståndspliktigt och kräver dispens enligt kap 11 i Miljöbalken. Länsstyrelsen anser att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. 13

14 Enligt planförslaget saknas kommunalt ledningsnät för dagvatten. Länsstyrelsen påpekar att avledning av dagvatten är tillståndspliktigt och kräver dispens. Även andra eventuella erforderliga åtgärder för avledning av dagvatten, som pumpning, omfattas av vattenverksamhet som är tillståndspliktig enligt 11 kap Miljöbalken. Länsstyrelsen har haft underhandskontakter med kommunen om att upprätta en gränsdragning för ett Natura 2000 reservat inom planområdet. Ett förslag på reservat som berör planförslaget bifogas yttrandet. Man bedömer att eventuell reservatsbildning inte skulle stå i strid med den föreslagna detaljplanen. Man delar inte kommunens uppfattning om att förslaget inte strider mot strandskyddet, utan anser att nytillkomna privata tomter motverkar strandskyddets syfte. Man ser dock mycket positivt på att man släcker ut gällande plan och ersätter tillåtelse för fritidsbebyggelse med naturmark. Länsstyrelsen upplyser om att en ansökan om upphävandet av strandskyddet i de områden som ska bebyggas har inkommit, vilket är under prövning. Man påpekar att vid ett ev beslut om upphävning av strandskyddet, kan även beslut tas om att återinföra strandskydd i planområdets östra del. Länsstyrelsen påminner också om att det krävs dispens för anläggningar som t ex stigar inom strandskyddat område. Planbeskrivningen har kompletterats med information om klimatförändring och stigande havsnivåer. Natura 2000-området bedöms inte påverkas negativt av planförslaget. Planen anger natur eller öppet vattenområde i de berörda delarna. Området får ett starkare skydd än tidigare genom att gällande detaljplan som tillåter uppförande av fritidshus vid stranden utgår och ersätts av denna nya detaljplan där strandområdet i sin helhet anges som naturmark. Eventuella förändringar i avledning av dagvatten är tillståndspliktigt och kräver dispens. Planen kompletteras med information om Natura 2000-område, blivande naturreservat, åtgärder som kan kräva tillstånd för vattenverksamhet samt strandskydd. Ansökan om upphävande av strandskydd har lämnats in till Länsstyrelsen i februari Länsstyrelsen för en dialog med kommunen avseende återinförande av strandskydd i planområdets östra del. Dessa båda ärenden handläggs för närvarande och beslut väntas före antagande av planen. Miljönämnden ( ) följer miljöavdelningens förslag och avstyrker planförslaget med motiveringen att man anser att planområdena ligger för lågt i förhållande till havet då marknivåerna är mellan +1,5 m och +2,0 m och under nivån för Länsstyrelsens riktlinjer för ny bebyggelse som ligger på +3,0 m. Vidare anser man att det inte finns särskilda skäl för att upphäva strandskyddet. Det allmänna intresset kan tillgodoses på andra sätt än genom upphävande av strandskyddet. Den äldre detaljplanen kan upphävas av kommunen utan kompensation. Man framhåller att strandskogen är begränsad och svårföryngrad samt inte lämpar sig för skogsproduktion varför denna inte bör omfattas av eventuell exploatering. Miljöavdelningen påpekar att föreslagen detaljplan dessutom ligger i en zon av kraftig stranderosion. 14

15 Planbeskrivningen har kompletterats med information om klimatförändring och stigande havsnivåer Med anledning av exploateringsområdenas närhet till omkringliggande bebyggelse anses inte en markhöjning till +3,0 m vara lämplig på denna plats. Exploateringen innebär ett mindre intrång i skogspartiet och representerar en mycket begränsad utbyggnad av befintligt bostadsområde. Förslaget överensstämmer med översiktsplan för Höganäs kommun. Vid en inventering av floran i området har konstaterats att den natur som finns i de båda exploateringsområdena avviker från den bevarandevärda naturtyp som beskrivs i naturvårdsprogram, naturvårdsplan och riksintresse för naturvården. Sammanfattning av samråd och det fortsatta arbetet Följande ändringar har gjorts i planhandlingarna med anledning av inkomna synpunkter: Plankartan ändras så att huvudgatan slutar i ny parkering. En dagvattenutredning har utarbetats. Information från utredningen förs in i planbeskrivningen. Planbeskrivningen har kompletterats med sektioner över de båda exploateringsområdena. Bebyggelsens tillåtna höjder har sänkts. Plankartan har ändrats så att varken huvudbyggnad eller komplementbyggnader kan uppföras närmare omgivande tomter än fyra meter. I den västra delen av det södra exploateringsområdet utökas denna zon till 6 m. Planbeskrivningen har kompletterats med information om klimatförändring och stigande havsnivåer. Planbeskrivningen har kompletterats med information om Natura 2000-område, blivande naturreservat, åtgärder som kan kräva tillstånd för vattenverksamhet samt strandskydd. 15

16 Utställningsutlåtande inför fortsatt planprocess utställning nr 1 Detaljplan för del av Jonstorp 9:9 har varit föremål för utställning mellan den 15 mars och 12 april 2010 för att bereda sakägare, boende, myndigheter med flera, möjlighet att inkomma med synpunkter. Under utställningen framkom sådana synpunkter från Länsstyrelsen att det beslutats om förnyad utställning av det reviderade förslaget. Utställningen kungjordes genom annons i dagstidning den 15 mars Utställningen har också kungjorts genom direkt inbjudan enligt fastighetsförteckning och sändlista. I de fall de inkomna yttrandena varit långa har ansvarig handläggare sammanställt en kortare version som beskriver huvuddragen ur de inkomna synpunkterna. Inkomna skrivelser Under utställningstiden har 9 skrivelser inkommit. De angivna datum i anslutning till skrivelsen står för den dag skrivelsen diareförts i kommunen. Höganäs Energi AB ( ) ingen erinran. Birgit Petersson, Jonstorp 9:94 ( ) framhåller att planförslaget inverkar negativt på befintliga natur- och rekreationsvärden i området samt uttrycker oro för försämrad trafiksäkerhet när antalet fordon ökar. Kommunen har redan under 2008, i samband med planprogrammet, gjort avvägning mellan olika intressen i området och därvid funnit att det är lämpligt att bebygga dessa områden. Motivering återfinns i planbeskrivningen under rubriken Konsekvenser av planens genomförande. Likaså står bedömningen fast att det tillkommande antal trafikrörelser per dygn är så litet att det inte utgör någon betydande förändring av trafikförhållandena i området. I villagator krävs alltid låg fart och god uppsikt från förare. Vägverket ( ) ingen erinran. E.ON Elnät Sverige AB ( ) ingen erinran. Höganäs kommun Räddningstjänsten ( ) ingen erinran. Ingela och Philippe Scherrer, Jonstorp 9:79 ( ) påtalar att ingen nockhöjd angetts för komplementbyggnader och de har därför svårt att ta ställning till förslaget. De påpekar också att marknivelleringen på exploateringsområdet kommer att vara avgörande. De kommenterar vidare formulering i planbeskrivningen angående fukt och högt grundvatten. Valet att exploatera inom området som ligger relativt lågt ifrågasätts och förslag till konkreta åtgärder efterfrågas. Planen har kompletterats med en högsta nockhöjd för komplementbyggnader om 3 meter. Kommunen instämmer i att anpassning av markhöjder är en viktig fråga. Därför ställs krav på att markhöjder skall redovisas i samband med bygglovsansökan, det är därmed först i bygglovsskedet som detaljerad studie av lämpliga markhöjder görs och tillstånd ges. I planhandlingarna anges dessutom att marknivåer skall anpassas till omgivande markhöjder samt att dagvatten skall tas om hand på egen tomt, för att förhållanden för befintlig bebyggelse inte ska påverkas. 16

17 Det övergripande skälet till att kommunen medger planläggning av tomter är huvudsakligen att komplettera bebyggelsen för att ge ökat underlag för offentlig och kommersiell service i Jonstorp. Detta redovisas på sid 15 i planbeskrivningen. Planhandlingarna har kompletterats med illustration och bestämmelse avseende framtida skyddsvallar som kan skydda både tillkommande och befintlig bebyggelse i området. Lars Dahlström, Per-Anders Dahlström, Jonstorp 9:78 ( ) skriver att man ifrågasätter bebyggandet av naturmark samt formuleringen att den befintliga vegetationen inte skulle vara läskapande eftersom de upplever att den är ett gott skydd mot västlig och nordvästlig vind. De upplever vidare att flera av deras tidigare synpunkter hörsammats i utställningshandlingen. De uttrycker oro över den investering som det innebär att flytta befintlig avvattningsledning. Kommunens bedömning är att intresset att utöka antalet boende i Jonstorp väger tyngre än lä från befintlig vegetation. Förhoppningsvis bidrar planerad bebyggelse och vegetation på de planerade tomterna ett visst skydd mot vind. Genomförandebeskrivningen har kompletterats med följande lydelse: Kostnad och ansvar för flytt av avvattningsledning skall belasta den part som begär flyttning och regleras i exploateringsavtalet. Tekniska förvaltningen Höganäs kommun ( ) påtalar behovet av vändplaner för god tillgänglighet för renhållningsfordon. Ny bebyggelse omfattar endast ett fåtal tomter i ett område med karaktär av fritidsbebyggelse med enkel standard på gatunätet. Det har därför inte bedömts rimligt att anlägga vändplatser i samband med den föreslagna bebyggelsen. Länsstyrelsen i Skåne Län ( ) anser att planförslaget inte på ett tillfredställande sätt redovisar dess påverkan på medborgarnas hälsa och säkerhet avseende översvämning och kusterosion, varför Länsstyrelsen kan komma att ingripa enligt 12 kap 1 plan- och bygglagen. Länsstyrelsen förordar ur hälso- och säkerhetssynpunkt att de skyddsåtgärder erforderliga för planens genomförande studeras ingående och tydligt redovisas i planhandlingarna innan detaljplanen antas. Planhandlingarna bör bland annat redovisa att tillräckliga och lämpliga markarealer finns för att genomföra nödvändiga skyddsåtgärder. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning om att såväl planerad som befintlig bebyggelse måste skyddas från höjda havsnivåer. Hur detta ska ske för det aktuella området framgår däremot inte av planhandlingarna. För att planen ska kunna vara genomförbar är det viktigt att det säkerställs att tillräckliga och lämpliga markarealer finns tillgängliga för att genomföra nödvändiga skyddsåtgärder. Det krävs också att tillstånd erhålls för de vattenverksamheter som är aktuella samt för eventuella ytterligare prövningar som krävs enligt miljöbalken. Skyddsåtgärdsplanen för det aktuella planområdet kan vara en del av en större strategi för hela kommunen. Länsstyrelsen anser att en sådan strategi bör utgöra en integrerad del av kommunens översiktsplan. Inom planområdets norra delar finns stora möjligheter att anlägga skyddande vallar. Planhandlingarna har, i samråd med Länsstyrelsen, reviderats med bestämmelse om vall respektive dagvattendamm i naturområdet i den norra delen. Utseende har redovisats i beskrivning och på illustration. Kommunen delar 17

18 Länsstyrelsens uppfattning att frågan bör belysas i ett större sammanhang och en skrivning om detta finns under rubriken Stigande havsnivåer. På plankartan har upplysningstext införts om att åtgärder utförs inom naturområdet kan vara tillståndspliktiga. Sammanfattning Efter genomförd utställning revideras planförslaget enligt det som redovisas ovan. En del mindre ändringar görs också med syfte att förtydliga planens intentioner och underlätta bygglovshantering. Följande ändringa föreslås med anledning av synpunkter inkomna under utställningen: Planhandlingarna revideras avseende eventuella framtida skyddsvallar respektive dagvattendamm som kan skydda både tillkommande och befintlig bebyggelse i området från konsekvenser av stigande havsnivåer. På plankartan införs upplysningstext om att åtgärder som utförs inom naturområdet kan vara tillståndspliktiga. Planen kompletteras med en högsta nockhöjd för komplementbyggnader om 3 meter. Genomförandebeskrivningen kompletteras avseende kostnad och ansvar för flytt av avvattningsledning. Efter genomförd utställning revideras planhandlingarna. Planens huvuddrag och syfte ändras inte. Dock kan inte alla revideringar klassas som redaktionella. Med tanke på omfattningen av ändringarna i det reviderade planförslaget, föreslås planförslaget ställas ut på nytt. 18

19 UTSTÄLLNINGSUTLÅTANDE utställning nr 2 Detaljplan för del av Jonstorp 9:9 har varit föremål för en andra utställning mellan den 23 september och 14 oktober 2010 för att bereda sakägare, boende, myndigheter med flera, möjlighet att inkomma med synpunkter. Planförslaget har tidigare varit utställt under våren 2010 och under den utställningen framkom sådana synpunkter från Länsstyrelsen att det beslutades om förnyad utställning av det reviderade förslaget. Utställningen kungjordes genom annons i dagstidning den 15 september Utställningen har också kungjorts genom direkt inbjudan enligt fastighetsförteckning och sändlista. I de fall de inkomna yttrandena varit långa har ansvarig handläggare sammanställt en kortare version som beskriver huvuddragen ur de inkomna synpunkterna. Inkomna skrivelser med kommentarer Under utställningstiden har 15 skrivelser inkommit. De angivna datum i anslutning till skrivelsen står för den dag skrivelsen diareförts i kommunen. TeliaSonera Skanova Access AB ( ) ingen erinran. Lantmäteriet ( ) ingen erinran. Birgit Petersson, Jonstorp 9:94 ( ) framhåller att planförslaget inverkar negativt på befintliga natur- och rekreationsvärden i området samt uttrycker oro för försämrad trafiksäkerhet när antalet fordon ökar. Hon anser inte att hennes tidigare synpunkter tillgodosetts. Kommunen har redan under 2008, i samband med planprogrammet, gjort avvägning mellan olika intressen i området och därvid funnit att det är lämpligt att bebygga dessa områden. Motivering återfinns i planbeskrivningen under rubriken Konsekvenser av planens genomförande. Likaså står bedömningen fast att tillkommande antal trafikrörelser per dygn är så få att det inte utgör någon betydande förändring av trafikförhållandena i området. I villagator krävs alltid låg fart och god uppsikt från förare. Höganäs Energi AB ( ) ingen erinran. Trafikverket ( ) ingen erinran. VA-avdelningen, Tekniska förvaltningen ( ) meddelar att det inte är önskvärt ur deras synpunkt att nya fastigheters dagvattenavledning kopplas till den befintliga kommunala ledningen i Revavägens södra kant. Befintlig ledning är periodvis överbelastad och VA-avdelningen påpekar att det är lämpligare att nya fastigheter ansluts till tomtägarföreningens dagvattenledning. VA-avdelningen har förståelse för att en justering av handlingarna inte längre är möjlig men vill ändå passa på att meddela sin syn på föreslagen dagvattenhantering. Planbeskrivning och genomförandebeskrivning justeras så att det framgår att befintlig kommunal ledning inte har tillräcklig kapacitet i dagsläget samt att avvattning kan lösas via tomtägarföreningens ledning eller genom en separat lösning för de berörda fastigheterna. E.ON Gas Sverige AB ( ) ingen erinran. 19

20 Socialförvaltningen ( ) vill understryka vikten av att handikappanpassning beaktas vid ny bebyggelse och att man skall kunna ta sig fram som rörelsehindrad i området och i angränsande natur. Vidare upplyser man om att parkeringsmöjlighet för bilar med specialtillstånd skall finnas i anslutning till bebyggelsen och att man anser att behov av fler parkeringsplatser till vårdboendet Revalyckan i närheten av planområdet bör beaktas. Handikappanpassning vid uppförande av ny bebyggelse bevakas i bygglovskedet och regleras inte genom detaljplan. Inom planområdet kommer parkeringsplatser för bilar med specialtillstånd i direkt närhet till bostäder eller parkeringsplatser som endast är till för vårdboendet Revalyckan inte att kunna anordnas. En parkeringsplats för allmänheten som möjliggör besök i naturområdet föreslås i anslutning till huvudgata. Höganäs kommun Räddningstjänsten ( ) ingen erinran. Lars Dahlström, Per-Anders Dahlström, Jonstorp 9:78 ( ) befarar fortsatt höjda grundvattennivåer i området och har farhågor när det gäller finansieringen av nödvändiga skyddsåtgärder i samband med exploatering. De anser också att planläggningen är i strid med strandskyddets syfte och därför inte borde leda till att strandskyddet upphävs. Kommunens bedömning är att genomförda utredningar och föreslagna åtgärder är tillräckliga för att medge nya bostäder inom planområdet. Avseende finansiering så har genomförandebeskrivningen kompletterats med följande lydelse: Kostnad och ansvar för flytt av avvattningsledning skall belasta den part som begär flyttning och regleras i exploateringsavtalet. Strandskyddsdispens har hanterats av länsstyrelsen, som efter ansökan tagit beslutet att upphäva strandskyddet i berörda delar. Tekniska förvaltningen ( ) i övrigt ingen erinran, se yttrande från VA-avdelningen Ingela och Philippe Scherrer, Jonstorp 9:79 ( ) påtalar att en del av deras synpunkter tillgodosetts, men att planen lämnar en del frågor obesvarade. De tolkar planbeskrivningen som att de fortsatt kommer att ha problem med fukt på sin fastighet och att deras situation kan komma att förvärras i samband med nya bostäder. De upplyser vidare om att den befintliga tillfartsgatan redan i dag är vattensjuk och att dess standard kan försämras vid ytterligare belastning. De anser därför att tillfartsgatan behöver förstärkas och dräneras. Man påpekar även att Länsstyrelsens riktlinje om att ny bebyggelse bör ligga på +3 meter över havet borde följas och att slutsatsen av att det inte går att ordna borde vara att området inte lämpar sig för ny bebyggelse. I samband med bygglovsansökan ställs krav på att markhöjder skall redovisas vilket möjliggör kontroll av att dagvatten tas om hand på egen tomt och att förhållanden för befintlig bebyggelse inte påverkas. Tillfartsgatan ligger utanför planområdet och några särskilda krav på dess konstruktion och grundläggning har inte ställts i detaljplanen. I och med att planhandlingarna har kompletterats med illustration och bestämmelse avseende framtida skyddsvallar som kan skydda både tillkommande och befintlig bebyggelse i området har såväl kommunen som länsstyrelsen gjort bedömningen att föreslagna markhöjder är fullt tillräckliga. Byalaget i Jonstorp ( ) anser att kommunen inte borde tillåta ny bebyggelse på mark under +3 meter över havet. Vidare påtalas att det västra området inte borde bebyggas med hus i mer än en våning och att hänsyn måste tas till omgivande fastigheter avseende problem med sank mark. Byalaget anser att hälften av det östra området borde bevaras som naturområde på grund av 20