Jan jun Marknadsvärde fastigheter, mkr

Transkript

1 AP Fastigheter Delårsrapport januari juni

2 Delårsrapport januari juni AP Fastigheter Delårsrapport januari juni Periodens resultat före skatt: 674 mkr (2 867). Resultat efter skatt: 495 mkr (1 988) Resultat före skatt exklusive värdeförändring: 589 mkr (571) Värdeförändring förvaltningsfastigheter: 85 mkr (2 296) Periodens hyresintäkter: mkr (1 389) Periodens driftnetto: 925 mkr (856) Fastighetsbeståndets marknadsvärde: mkr (37 971) Händelser efter rapportperiodens utgång: AP Fastigheter har tecknat avtal om förvärv av Vasakronan motsvarande ett fastighetsvärde på 41,1 mdkr och ett aktiepris om 24,6 mdkr med tillträde per den 1 september. Därefter har AP Fastigheter tecknat avtal om försäljning av fastigheter till NIAM motsvarande ett fastighetsvärde på 7,1 mdkr med tillträde den 1 oktober. AP Fastigheter i sammandrag Juli juni Jan dec Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Värdeförändring, mkr Resultat före skatt, mkr Resultat, mkr Resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr Kassaflöde löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital, mkr Marknadsvärde fastigheter, mkr Uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 2,8 3,5 2,8 3,0 Soliditet, % VD kommentar Efterfrågan på kontorslokaler är fortsatt god i våra delmarknader och vi har under det första halvåret hyrt ut lokaler för en totalhyra på 176 mkr, säger Fredrik Wirdenius VD på AP Fastigheter. Vi har även omförhandlat hyresavtal för en totalhyra på 209 mkr och det har resulterat i en hyreshöjning med 2 procent. Värdet på vårt fastighetsbestånd har enligt extern värdering varit stabilt under det första halvåret. Den finansiella oron i vår omvärld har höjt marknadens avkastningskrav, men det har hittills kompenserats av högre marknads hyror avslutar Fredrik Wirdenius. AP Fastigheter 2

3 Delårsrapport januari juni Händelser efter rapportperiodens utgång Den 3 juli tecknade AP Fastigheter avtal med staten om förvärv av Vasakronan. Förvärvet sker till ett fastighetsvärde motsvarande 41,1 mdkr och med ett beräknat tillträde den 1 september. Konkurrensverket meddelade den 24 juli att de inte har någon invändning mot förvärvet. Med AP Fastigheter som ägare får Vasakronan en svensk långsiktig ägare med finansiell styrka, som kommer att ta tillvara bolagets upparbetade värden. Vasakronan är ett av Sveriges mest välkända varumärken och AP Fastigheter kommer efter tillträdet att anta detta namn. Genom förvärvet ges möjligheten att utveckla Sveriges bästa fastighetsbolag. Den 15 augusti tecknade AP Fastigheter avtal om försäljning av fastigheter till NIAM, Nordens största private equitybolag inom fastigheter, motsvarande ett fastighetsvärde på 7,1 mdkr. Samtliga fastigheter utom en kommer ur Vasakronans bestånd. Beräknat tillträde är den 1 oktober och affären är villkorad av att AP Fastigheter tillträder Vasakronan den 1 september. Försäljningen sker till samma prisnivå som fastigheterna förvärvades för. Genom dessa transaktioner skapas i den nya koncernen en långsiktig förvaltning av kommersiella fastigheter i tillväxtorter. Den gemensamma fastighetsportföljen kommer att omfatta nästan 80 mdkr i fastighetsvärde med fokus på Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Beståndet uppgår till cirka 3,3 miljoner kvadratmeter lokaler och bostäder med ett årligt hyresvärde på cirka 6 mdkr. Fastighetsmarknaden Omsättning av kommersiella fastigheter på den svenska marknaden har, bortsett från AP Fastigheters förvärv av Vasakronan, hittills under varit tydligt lägre än den som uppvisats under motsvarande period de senaste två åren. Ett antal påbörjade försäljningsprocesser har också dragit ut på tiden alternativt avbrutits, sannolikt orsakat av för lågt köparintresse och att köparnas kalkyler har svårt att nå säljarnas prisförväntningar. Den uppkomna situationen förklaras av att det just nu är stor osäkerhet kring den konjunkturella utvecklingen, finansiell oro och att investerarna fått en allt mer pessimistisk syn på framtiden. Därutöver har bankerna intagit en försiktigare hållning vid kreditgivning och den tillgängliga finansieringen har blivit allt dyrare. I den beskrivna marknadssituationen är uppfattningen att direktavkastningskraven för fastighetsinvesteringar har justerats upp under även om det ännu inte fullt ut kan avläsas ur genomförda transaktioner med styckevisa fastigheter. De fastighetsvärderingar som nu görs får anses vara behäftade med större osäkerhet än normalt, eftersom de när det gäller antagande om avkastningskrav till stor del baseras på faktiska avslut på transaktionsmarknaden. Bedömningen är att även värderarna under hösten generellt kommer att justera upp avkastningskraven med påföljd att fastighetsvärdena kommer att sjunka. Dessutom förväntas skillnaden i avkastningskrav mellan bra och dåliga objekt komma att öka ytterligare. Välbelägna fastigheter med hög standard och hyrespotential, det vill säga sådana fastigheter som AP Fastigheters och Vasakronans portföljer i huvudsak innehåller, förväntas bäst kunna stå emot ett framtida värdefall. Hyresmarknaden Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastigheter verkar uppvisar en fortsatt positiv utveckling och de har ännu inte i någon större utsträckning påverkats av den finansiella oron och avmattningen i den svenska ekonomin. På dessa marknader finns fortsatta förhoppningar om stigande uthyrningsgrader och högre hyresnivåer. På de orter och i de områden där AP Fastigheter har bostadsfastigheter är efterfrågan på lägenheter fortsatt mycket hög. Stockholm Efterfrågan på effektiva lokaler med hög standard är fortsatt god i Stockholm, vilket medfört en positiv utveckling för hyresnivåerna. I Stockholms ytterområden är dock skillnaderna i hyresnivåer relativt stor mellan olika områden och olika objekt. Omoderna och ineffektiva lokaler har lägre efterfrågan och kräver ofta stora hyresgästanpassningar för att kunna hyras ut. AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella beståndet i Stockholm uppgick per till 86 procent, varav 89 procent i Stockholm innerstad och 84 procent i övriga Stockholm. AP Fastigheter 3

4 Delårsrapport januari juni Uppsala Hyresmarknaden i Uppsala är stabil med en hög uthyrningsgrad för kommersiella lokaler. AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella beståndet uppgick per till 96 procent. I Uppsala har AP Fastigheter ett stort innehav av bostadsfastigheter. Bostadsmarknaden präglas av en fortsatt god efterfrågan. Göteborg Efterfrågan på såväl kontor som butiker i centrala Göteborg är fortsatt hög, och uthyrningsgrad och hyresnivåer har en positiv utveckling. För AP Fastigheter uppgick uthyrningsgraden för det kommersiella beståndet per till 95 procent. Intäkter, kostnader och resultat Perioden januari-juni Resultat Periodens resultat före skatt uppgick till 674 mkr (2 867). Driftnettot för perioden ökade jämfört med motsvarande period och uppgick till 925 mkr (856). Ökningen i driftnettot förklaras av ökade hyresintäkter. Ökningen i fastighetsvärdena uppgick för perioden till 74 mkr (2 294). Samtidigt såldes fastigheter för 86 mkr (12) med en realiserad värdeförändring på 11 mkr (2). Finansnettot uppgick till 301 mkr ( 250). Förändringen förklaras av stigande marknadsräntor och en ökad upplåning hänförlig till förvärv och investeringar i pågående projekt. Resultat före skatt exklusive värdeförändringar för perioden uppgick till 589 mkr (571). Resultat efter skatt uppgick till 495 mkr (1 988). Den redovisade skatten upp gick till 27 procent (31) av resultat före skatt. AP Fastigheter 4

5 Delårsrapport januari juni Intäkter, fastighetskostnader och driftnetto Hyresintäkterna för perioden ökade med 5 procent jämfört med motsvarande period och uppgick till mkr (1 389). Ökningen mellan perioderna är främst hänförlig till högre hyror i samband med nyuthyrningar och omförhandlingar. Det samlade hyresvärdet på årsbasis uppgick per den till mkr. Av den kontrakterade hyran är cirka 79 procent hänförlig till kommer siella lokaler. AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet branscher, där statlig verksamhet över väger och står för 25 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De tio största hyresgästerna står för 21 procent av den kommersiella hyran, men ingen enskild hyresgäst representerar mer än 5 procent. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den uppgick till 4,6 år (4,9). Ekonomisk uthyrningsgrad per den sista juni upp gick för hela beståndet till 90 procent (90). I Stockholm innerstad har vissa tomställningar skett i samband med ombyggnadsprojekt vilket temporärt sänkt uthyrningsgraden. Samtidigt förbättrades ut hyrnings graden under det andra kvartalet på flera av AP Fastigheters delmarknader. Ny uthyrningar har under gjorts motsvarande en totalhyra om 176 mkr, eller en uthyrbar area om 70 tkvm. Under perioden har även förlängningar och omförhandlingar gjorts motsvarande en totalhyra om 209 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad % 31 mars 31 mars 31 dec Stockholm innerstad Stockholm ytterområde Uppsala Göteborg Kommersiellt totalt Bostäder Totalt Fastighetskostnaderna för perioden var oförändrade och uppgick till 533 mkr (533). Sammantaget förbättrades driftnettot för perioden jäm fört med motsvarande period och uppgick till 925 mkr (856), motsvarande en överskottsgrad på 63 procent (62). Finansiella poster Som en följd av stigande marknadsräntor har den genomsnittliga räntan i låneportföljen ökat. Detta i kombination med ökad upplåning för att finansiera förvärv och ökade investeringar i projektverksamheten medförde att finansnettot för perioden uppgick till 301 mkr ( 250). Andra kvartalet Driftnettot för det andra kvartalet ökade jämfört med motsvarande period föregående år och uppgick till 481 mkr (456). Ökningen är hänförlig till ökade hyresintäkter. Resultat före skatt uppgick till 328 mkr (1 779). Förändringen jämfört med motsvarande period förklaras främst av de orealiserade värdeförändringarna som uppgick till 4 mkr (1 478). Resultat efter skatt uppgick till 248 mkr (1 221). Redovisning per segment Fastighetsförvaltningen bedrivs i tre affärsområden; kontor, handel och bostäder. Den interna rapporteringen och uppföljningen följer denna uppdelning i segment. AP Fastigheter 5

6 Delårsrapport januari juni Segmentredovisning Kontor Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Handel Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Bostäder Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % TOTALT Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Investeringsverksamheten Projekt och lokalanpassningar Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 444 mkr (348). Ett antal större projekt påbörjas under och avser såväl omvandling av befintliga fastigheter som uppförande av nya. I centrala Stockholm sker främst en utveckling av befintliga fastigheter. Bland annat kommer fastigheten Pennfäktaren 11 på Vasagatan att omvandlas till en modern och miljömässigt hållbar kontorsfastighet. Fastigheten Jakob Större 18 i korsningen Jakobsgatan/Regeringsgatan kommer att tillföras tre nya våningar i glas med högklassigt läge. Uppförandet av ytterligare en kontorsfastighet i området Kista Terrass har beslutats och fastigheten är redan vid projektstart fullt uthyrd. I Värtahamnen har uppförandet av en ny fastighet på kv Riga startat under första kvartalet. Fastigheten kommer att innehålla både kontor och butikslokaler. Förvärv och avyttringar I april tecknades avtal om förvärv av fastigheten Gamen 12, Studentskrapan, på Södermalm i Stockholm. Fastigheten tillträddes i juni. Köpeskillingen motsvarade ett fastighetsvärde på 1,2 mdkr. Under det andra kvartalet såldes del av fastigheten Hingsten 1 i Täby samt byggrätter i Kvarngärdet i Uppsala med en realiserad värdeförändring på totalt 11 mkr. Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring Fastighetsbeståndet har per den värderats till mkr (37 971). Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt genomförda investeringar uppgick den orealiserade värdeförändringen till 74 mkr (2 294). Under perioden uppvisades en fortsatt värdeuppgång i Göteborg. I Stockholm och Uppsala har dock värdet på kommersiella fastigheter sjunkit något beroende på stigande avkastningskrav. Marknadsvärde per segment Mkr 31 mars 31 mars 31 dec Kontor Handel Bostäder Totalt Fördelning av marknadsvärde per segment Kontor, 68% (71) Bostäder, 15% (15) Handel, 17% (14) Fördelning av marknadsvärde per geografisk marknad Stockholm, 69% (68) Uppsala, 17% (18) Göteborg, 14% (14) AP Fastigheter 6

7 Delårsrapport januari juni Verkligt värde i balansräkningen uppgick på balansdagen till mkr (37 902). Verkligt värde motsvarar fastigheternas marknadsvärde justerat med förvärvade uppskjutna skatteskulder hänförliga till indirekta förvärv av fastigheter klassificerade som tillgångsförvärv. Inför delårsbokslutet har hela fastighetsbeståndet värderats av de externa fastighetsvärderarna DTZ Värderingshuset och Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärdet är bedömt per fastighet och beståndets värde uppgår till summan av de enskilda värderingarna. Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex och med samma metodik som vid tidigare värderingar. För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik, se AP Fastig heters årsredovisning sidan Låneportfölj Förfall Räntebindning, mkr Andel % Ränta % Inom 1 år ,8 2 år ,4 3 år ,2 4 år ,0 5 år ,4 6 år ,8 7 år och över ,3 Totalt ,6 Sedan årsskiftet har den räntebärande skulden ökat med mkr. Nyupplåningen har skett under företagets obligationsprogram samt med säkerställda lån. Finansiell ställning och kassaflöde Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per den till mkr (18 586), motsvarande en soliditet på 44 procent (48). Under det andra kvartalet har utdelning till ägaren skett med mkr. Finansnettot för perioden uppgick till 301 mkr ( 250). De ökade räntekostnaderna beror på stigande marknadsräntor och en ökad upplåning. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,8 gånger (3,4). Målet för räntetäckningsgraden är att den varaktigt ska överstiga 1,9 gånger. Det egna kapitalet har under perioden påverkats positivt av orealiserade värdeförändringar på derivat med 83 mkr (88) efter skatt. Den positiva effekten beror på stigande marknadsräntor. Räntebärande skulder och derivat Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till mkr (14 349) och bestod främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarade cirka 12 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick vid utgången av perioden till mkr, varav ingen del var utnyttjad. Fördelning finansieringskällor MTN-lån 49% (54) Certifikat 23% (23) Säkerställda lån 28% (23) AP Fastigheter har en, jämfört med branschen i övrigt, förhållandevis lång räntebindningstid om för närvarande 36 månader. Detta ger resultatmässig stabilitet i tider med stigande marknadsräntor. En momentan förändring i marknadsräntorna med en procentenhet beräknas ge en resultatmässig effekt med 59 mkr under det närmast efter följande året. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick för perioden till 507 mkr (542). Minskningen förklaras främst av betald skatt hänförlig till tidigare räkenskapsår. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till mkr ( 340). Ökningen är hänförlig till ökade investeringar i befintliga fastigheter samt förvärvet av Studentskrapan. Kassaflöde efter investeringsverksamheten uppgick därmed till mkr (73). Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 4,6 procent (3,9) och den genomsnittliga räntebindningstiden var 36 månader (40). Nedan visas räntebindningsstrukturen per den. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 549 mkr (141). Från årsskiftet är det en ökning med 514 mkr. AP Fastigheter 7

8 Delårsrapport januari juni Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotter bolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Samtliga anställda i koncernen är anställda i moderbolaget och uppgick vid utgången av perioden till 285 personer (271). Intäkterna i moderbolaget uppgick till 149 mkr (136) och resultatet före skatt uppgick till 37 mkr (39). De likvida medlen uppgick vid utgången av perioden till 546 mkr (128). Risker och möjligheter Styrelsen och ledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy med tydliga riktlinjer. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. AP Fastigheters risker beskrivs i årsredovisningen på sidorna Med undantag för förvärvet av Vasakronan har därefter inga väsentliga förändringar uppstått som påverkar bedömningen för de kommande tre månaderna. Vasakronans risker beskrivs på sidorna i deras årsredovisning för. Framtidsutsikter Prognosen för AP Fastigheters resultat för, oaktat effekterna av förvärvet av Vasakronan, är oförändrad jämfört med målet för året, det vill säga att resultat före skatt exklusive värdeförändringar förväntas uppgå till mkr. Beaktas även förvärvet av Vasakronan, finansiering för förvärvet och transaktionen med NIAM tillkommer ett resultat för årets sista fyra månader med cirka 200 mkr. Redovisningsprinciper AP Fastigheter följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i senaste årsredovisningen har tillämpas, se AP Fastigheters årsredovisning sidorna Kommande informationstillfällen 14 november, delårsrapport januari september. Närståendetransaktioner AP Fastigheters relationer med närstående framgår av not 34 i årsredovisningen för. Under perioden har inga väsentliga närståendetransaktioner skett. AP Fastigheter 8

9 Delårsrapport januari juni Rapportens undertecknande Halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 26 augusti Lennart Nilsson Styrelsens ordförande Mats Andersson Ledamot Eva Halvarsson Ledamot Kerstin Hessius Ledamot Rolf Lydahl Ledamot Johan Magnusson Ledamot Anders Rydin Ledamot Fredrik Wirdenius Ledamot och verkställande direktör För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta: Christer Nerlich Chef ekonomi och finans Telefon e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se AP Fastigheter 9

10 Delårsrapport januari juni Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Juli juni Jan dec Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsadministration Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftnetto (bruttoresultat) Central administration Resultat från andelar i joint ventures Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat efter skatt per aktie, kr 1) 12,38 49,69 6,21 30,54 45,05 82,38 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 12,68 13,54 7,78 7,24 27,64 28,51 Genomsnittligt antal aktier (tusental) Resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr ) Då inga potentiella aktier förekommer finns ingen utspädningseffekt. AP Fastigheter 10

11 Delårsrapport januari juni Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 31 mars 31 mars 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Goodwill Förvaltningsfastigheter Inventarier Andra finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital Skulder Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Inga Inga Inga Inga Inga AP Fastigheter 11

12 Delårsrapport januari juni Koncernens förändring av eget kapital Belopp i mkr Juli juni Jan dec Ingående eget kapital Kassaflödessäkringar efter skatt Utdelning Avgivet koncernbidrag inkl skatteeffekt Periodens resultat Utgående eget kapital AP Fastigheter 12

13 Delårsrapport januari juni Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i mkr Juli juni Jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betalda finansiella poster Betald skatt Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i pågående projekt Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag Avyttring av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag Övriga anläggningstillgångar netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde efter investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Utdelning och koncernbidrag Nettoförändring räntebärande lån Nettoförändring av övriga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Periodens förändring av likvida medel Likvida medel vid periodens slut AP Fastigheter 13

14 Delårsrapport januari juni Koncernens nyckeltal Juli juni Jan dec Fastighetsrelaterade uppgifter Area, tkvm Antal fastigheter Marknadsvärde fastigheter, mkr Investeringar, mkr Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförsäljningar, mkr Nettoinvesteringar, mkr Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Överskottsgrad, % Finansrelaterade uppgifter 31 mars 31 mars 31 dec Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 2,9 3,4 3,0 Soliditet, % Säkerställda lån/marknadsvärde, % 12,0 8,3 10,2 8,6 10,1 Genomsnittlig ränta, % 4,6 3,9 4,4 3,8 4,2 Återstående genomsnittlig räntebindningstid, mån Övrigt Antal anställda på balansdagen AP Fastigheter 14

15 Delårsrapport januari juni Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Belopp i mkr Juli juni Jan dec Nettoomsättning Rörelsens kostnader Realisationsresultat, försäljningar Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Förändring periodiseringsfond Resultat före skatt Skatt Periodens resultat AP Fastigheter 15

16 Delårsrapport januari juni Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 31 mars 31 mars 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier Aktier och andelar i koncernföretag Andra finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar hos dotterbolag Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital Obeskattade reserver Periodiseringsfond Skulder Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Inga Inga Inga Eventualförpliktelser AP Fastigheter 16

17 Delårsrapport januari juni AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till cirka 41 miljarder kronor per den. Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Nästan 70 procent av fastighetsbeståndets värde hänför sig till Stockholms city och andra välbelägna Stockholmsområden, bl.a. Nacka Strand, Telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bl.a. Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala Science Park. AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa. AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden. AP Fastigheter AB (publ) Huvudkontor Jakobsgatan 6, Box 30074, Stockholm Telefon , Fax Aktuell information samt adresser och telefonnummer till regionkontoren återfinns på: AP Fastigheter 17

18 Delårsrapport januari juni Definitioner Area, tkvm Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och par kerings platser. Driftnetto (Bruttoresultat), mkr Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration samt fastighetsskatt och tomt rättsavgäld. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låne portföljen på balansdagen. Hyresvärde, mkr Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyr da lokaler. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rap porteringsperioden samt under hela jämförelse perio den. Fastigheter som varit klassificerade som projektfastigheter under perioden eller jämförelseperioden ingår ej. Kontrakterad hyra, mkr Summa hyra från kontrakt som är tecknade per balansdagen. Nettoinvesteringar, mkr Summan av köp, inklusive stämpelskatt och andra direkta transaktionskostnader och investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter och försäljningspris för fastigheter sålda via bolag och direkta transaktionskostnader. Realiserad värdeförändring, mkr Försäljningspris minus redovisat marknadsvärde i närmast föregående bokslut minus genomförda investeringars sedan senast redovisningstidpunkt samt direkta transaktionskostnader. Räntabilitet på eget kapital, % Resultat efter skatt justerat för skatteeffekt på koncernbidrag dividerat med snittet av ingående och utgående eget kapital. Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto), ggr Resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, orealiserad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot. Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen på balansdagen. Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Kontrakterad hyra dividerat med hyresvärdet. Värdeförändring, % Förändring i fastigheternas marknadsvärde under året. Beräknas med tillämning av SFIs beräkningsmetoder. Beräkning tidsviktad per månad. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkter. AP Fastigheter 18