DELÅRSRAPPORT 1 januari - 31 mars Växtkraft

Transkript

1 Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. DELÅRSRAPPORT 1 januari - 31 mars 2005 Periodens resultat efter skatt uppgår till 105 Mkr (129), motsvarande en vinst om 7,70 kr per aktie (9,10) Hyresintäkterna för perioden ökar till 287 Mkr (279) Förvaltningsresultatet uppgår till 31 Mkr (36) Resultat fastighetsrörelsen 120 Mkr (-21)

2 Kvartalsrapport för perioden 1 januari 31 mars 2005 Finansiella mål Förvaltningsresultatet >300 Mkr Eget kapital per aktie >100 kr * Soliditet >25 % *Justerat enligt bolagsstämmans beslut om att genomföra en aktiesplit 5:1. Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet >97 % Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på >7 % VD, Hans Wallenstam Wallenstams verksamhet Wallenstam har historiskt varit ett byggande och fastighetsutvecklande företag. Under 1990-talet blev Wallenstam på grund av förändrade omvärldsfaktorer ett mer fastighetsförvaltande bolag. Under 2000-talet har Wallenstam återigen tagit steget mot en mer fastighetsutvecklande verksamhet. För 1,5 år sedan genomförde Wallenstam en omorganisation som innebar införandet av två affärsområden; Bostad och Företag. Wallenstam Företags fokus är att att öka uthyrningsgraden genom att vara nära kunden och ha en effektiv uthyrningsorganisation. Inom Bostad har fokus varit att förvalta fastigheterna optimalt, att arbeta nära kunden och att starta nyproduktion av hyresrätter. Detta arbete har rönt framgång, det första byggprojektet i Stockholm är färdigställt och fler nybyggnationer står inför byggstart både i Stockholm och i Göteborg. För att utveckla och driva fastighetsutvecklingen vidare och för att skapa ytterligare fokus på nyproduktion av bostäder inrättar Wallenstam en egen stab för fastighetsutveckling och projekt. Basen för Wallenstams verksamhet kommer även framledes att vara det stora antalet fina fastigheter som bolaget innehar. Inriktningen i framtiden kommer dock i större utsträckning att präglas av nybyggnation av bostäder samt utveckling och förädling av kommersiella fastigheter. Wallenstam har en unik kompetens inom byggnation och fastighetsutveckling och en fantastisk projektportfölj. Wallenstams verksamhet kommer fortfarande vara uppdelad i två affärsområden, Bostad och Företag, detta för att vara nära kunden och ha fokus på intäkter och kostnader. Wallenstam kommer även i fortsättningen vara aktiv på fastighetsmarknaden, dels genom förvärv av utvecklingsbara fastigheter, dels genom försäljningar till i första hand till bostadsrättsmarknaden. Mål Wallenstams styrelse fastställde nya mål för verksamheten i februari Wallenstam kommer att arbeta utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till december Redovisning enligt IFRS Från och med 2005 redovisar Wallenstam enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). I årsredovisningen för år 2004 (sidan 71 och 72) lämnades information om de väsentliga effekterna av övergången från svenska redovisningsprinciper till redovisning enligt IFRS. Jämförelseuppgifter har omräknats. Detta innebär för Wallenstams del att fastigheterna redovisas till verkligt värde i balansräkningen och även orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Avskrivningar på förvaltningsfastigheter redovisas inte längre. Detta enligt reglerna i IAS 40. Finansiella instrument redovisas enligt IAS 39, vilket innebär att derivatinstrument värderas till verkligt värde. För derivatinstrument som säkringsredovisas redovisas värdeförändringar i eget kapital. Den enda lättnadsregel av väsentlig betydelse som tillämpats i samband med övergången till IFRS är att jämförelseuppgifterna avseende finansiella instrument inte omräknats till nya principer. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 104,9 Mkr (129,0). Resultatet för motsvarande period föregående år påverkades positivt av en stor skatteintäkt om 114 Mkr. Resultat per aktie uppgår till 7,70 kronor (9,10). Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgår till 237,7 Mkr (110,7). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 287,0 Mkr (278,9), en ökning med 3 procent. Av hyresintäkterna utgörs 161,1 Mkr (154,0) av hyresintäkter från bostäder/parkering och resterande från kommersiella lokaler. 2

3 För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga hyresnivån till kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med 2,3 procent jämfört med samma period föregående år. Merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas. Under första kvartalet har Wallenstam hyrt ut drygt kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet och därigenom tillfört bolaget 10,7 Mkr i årligt hyresvärde. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 92 procent. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår till 97 procent. Driftkostnaderna uppgår till 122,5 Mkr (121,2). Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår netto till 46,7 Mkr (25,5). Som förvaltnings- och administrationskostnader redovisas Wallenstams samtliga administrativa kostnader exklusive kostnader för fastighetsrörelsen. Föregående år redovisade Wallenstam en övrig intäkt om 12 Mkr avseende återbetalning av moms tidigare perioder, vilket reducerade förvaltnings- och administrationskostnaderna med motsvarande. Förvaltnings- och administrationskostnaderna har belastats med 14,8 Mkr avseende kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram som ökat under perioden till följd av aktiens fortsatta kursuppgång. Optionsprogrammet löper fram till 2011 och innebär vid ett maximalt utfall en kostnad om cirka 60 Mkr. Wallenstams avskrivningar uppgår till 0,4 Mkr (0,4). Avskrivningarna görs på rörelsefastigheter. Som rörelsefastigheter redovisas Wallenstams kontor i Stockholm och Göteborg, samt tjänstebostäder. Avskrivningarna görs enligt komponentmetoden. Underlag för avskrivning utgörs av verkligt värde enligt senaste omvärdering med avdrag för beräknat restvärde. Den genomsnittliga avskrivningstiden på komponenterna uppgår till cirka 25 år. Resultat fastighetsrörelsen uppgår till 120,3 Mkr (-21,0), varav realiserade värdeförändringar inklusive administrativa kostnader uppgår till -2,1 Mkr (-21,0). Orealiserade värdeförändringar uppgår till 122,4 Mkr (0). Fastighetsrörelsen belastades under motsvarande period föregående år om ett garantiåtagande om 22 Mkr i samband med en stor fastighetsaffär i Göteborg. Finansnetto Finansnettot uppgår till 86,1 Mkr (95,7). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,41 procent (4,34). Ökning av den genomsnittliga räntan beror på strategisk bindning av lån inför förvärv. Per den 1 april uppgick snitträntan till 4,09 procent. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgår till 31,3 Mkr (36,0), oräknat kostnader för optionsprogrammet uppgår det till 46,1 Mkr, vilket är en ökning mot föregående år med cirka 28 procent. Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 2,30 kr (2,53). Skatt Wallenstam redovisar en uppskjuten skattekostnad om 46,7 Mkr. Skatteintäkten 114,0 Mkr för motsvarande period 2004 var en effekt av att en stor del av avyttrade fastigheter såldes indirekt via bolag. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndets totala yta uppgick på bokslutsdagen till kvm ( ). Av ytan utgörs drygt hälften av bostäder. Av fastigheternas värde är cirka 60 procent hänförligt till Wallenstams bostadsfastigheter. Fastigheternas verkliga värde uppgår till Mkr (13 970), varav rörelsefastigheter utgör 264 Mkr (200). Investeringar Under första kvartalet 2005 har Wallenstam inte genomfört några fastighetsförvärv. I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under perioden investerats totalt 110 Mkr (390). Av periodens byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. I mars flyttade de första hyresgästerna in i kvarteret Forsen i Hammarby Sjöstad. Hela fastigheten beräknas vara färdigställd i juni Marknadsvärde Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet per den 31 mars. I värderingen har marknadsvärdet bedömts till cirka Mkr (13 970) motsvarande kr per aktie (1 025). Värderingen utgår från den värdering som gjordes vid årsskiftet, justerat för väsentliga förändringar i hyresnivå, uthyrningsgrad och driftskostnader. Finansiell ställning Koncernens långfristiga skulder uppgår per bokslutsdagen till Mkr (9 406). Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (8 162), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör Mkr (5 118) motsvarande 64 procent. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 35 månader (29) och ökningen beror på strategisk bindning av lån inför förvärv efter rapportdatum. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden per den 1 april är åter 29 månader. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 231 Mkr (375). Det egna kapitalet uppgår per 31 mars till Mkr (4 760), vilket motsvarar 347 kr per aktie (350). Soliditeten uppgår till 32,5 procent (32,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens resultat samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument om -7 Mkr. I koncernen redovisas en avsättning för uppskjuten skatt om Mkr netto. Avsättningen består av uppskjuten skattefordran på 270 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av förlustavdrag i ett koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skatt på skillnader mellan fastigheternas redovisade värden och skattemässiga restvärden. Substansvärde Substansvärdet före skatt beräknas till 438 kr per aktie (437). Vi beräkning av substansvärdet måste beaktas att Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. En procentenhets förändring i skattesats motsvarar cirka 3 kr per aktie i förändrat substansvärde. 3

4 Wallenstamaktien Den 31 mars var Wallenstams börskurs 417,50 kr (288). Wallenstamaktiens börskurs har under första kvartalet ökat med 45 procent, vilket är betydligt mer än börsen i genomsnitt. Under året ökade Stockholmsbörsens All Share index med 4,7 procent och Carnegie fastighetsindex ökade med 12,5 procent. Per den 31 mars uppgick Wallenstams börsvärde till Mkr (3 925). Wallenstam har sedan återköpsstarten återköpt aktier, vilket motsvarar 24 procent av det ursprungliga antalet. Av dessa har aktier dragits in. Under första kvartalet har aktieswapar gjorts via market maker. Sammantaget har market maker köpt aktier. Wallenstam innehade vid årsskiftet egna aktier. Totalt uppgår återköpta aktier till , vilka kommer att inlösas. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 13,4 Mkr (11,0), varav hyresintäkterna utgör 13,4 Mkr (11,0). Resultatet efter skatt uppgick till -35,9 Mkr (-15). Investeringarna under perioden uppgår till 12 Mkr (266). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 668 Mkr (656). Bolagsstämma 2005 Wallenstams bolagsstämma ägde rum i Göteborg den 19 april. Styrelse omvaldes enligt det förslag som förelåg; Christer Villard, Marie-Anne Lervik Nivert, Erik Åsbrink, Jan-Olle Folkesson och Anders Berntsson omvaldes. Nyval av Ulf Norén. Lennart Svensson hade avböjt omval. Christer Villard omvaldes till ordförande och Marie-Anne Lervik Nivert valdes till vice ordförande. Det beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med kr, vilket är samma nivå som föregående år. Bolagsstämman fastställde bokslutet för 2004 och beslutade om ansvarsfrihet för styrelse och VD. Vidare beslutades att utdelning höjs till 7,50 kr/aktie (6,00) enligt styrelsens förslag. Beslut fattades också att genomföra en aktiesplit 5:1. Bolagsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag att bolagets nuvarande aktiekapital om kronor skall nedsättas med kronor till kronor, för avsättning till bolagets reservfond, och att nedsättningen skall ske genom indragning utan återbetalning av B- aktier som förvärvats av bolaget. Det antal aktier av serie B som indras kan komma att öka till om aktiespliten verkställs före den dag nedsättningsbeslutet verkställs. Bolagsstämman beslutade att bolagets aktiekapital skall nedsättas med kronor genom inlösen av aktier av serie B som Kaupthing Bank Sverige AB har anmält till inlösen. Ändamålet med nedsättningen är att genom återbetalning till Kaupthing Bank Sverige AB slutreglera bolagets syntetiska återköpsprogram. Det antal aktier som inlöses kan komma att öka till om aktiespliten verkställs före den dag nedsättningsbeslutet verkställs, samt att det belopp som skall betalas till Kauphting Bank Sverige AB för varje inlöst aktie då kommer att justeras på motsvarande sätt. Bolagsstämman beslutade att genom indragning av ovanstående ( efter split) B-aktier nedsätta det egna kapitalet, därefter kommer antalet aktier att uppgå till ( efter split). Styrelsen bemyndigandes att intill nästkommande ordinarie bolagsstämma vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om förvärv, genom market maker eller direkt av bolaget, på Stockholmsbörsen av högst så många egna aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger tio procent av samtliga aktier i bolaget. Efter rapportperiodens utgång Wallenstam har efter rapportperiodens utgång tillträtt: 29 bostadsfastigheter om cirka kvm i Stockholm. Av den totala ytan utgörs cirka 85 procent av bostadsyta. Köpeskillingen uppgår till Mkr. Fastigheterna tillträddes den 1 april. Wallenstam har efter rapportperiodens utgång sålt: Kommendantsängen 7:13, en bostadsfastighet på Kastellgatan 4 i Göteborg till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna. Fastigheten omfattar kvm och köpeskillingen uppgick till 29,5 Mkr. Kullen Västra 57, en bostadsfastighet på Kullagatan 46 A till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna. Fastigheten omfattar kvm och köpeskillingen uppgick till 25 Mkr. Björngårdsvillan, en kommersiell fastighet om kvm belägen i Slottsskogen i Göteborg såldes till Nya Dômen Konstskola för 10 Mkr. Splitad aktie handlades första dagen den 6 maj Framtidsfokus Wallenstam kommer att öka sitt fokus på nyproduktion av bostäder. I juni startar byggnation av 55 lägenheter på Mäster Johansgatan i Göteborg. Därefter beräknas byggnation av 63 lägenheter i kv Örlen i Göteborg och 173 lägenheter i kv Svallvågen i Hammarby Sjöstad i Stockholm att starta. Wallenstams mål är att producera 400 nya lägenheter om året. Uthyrningen i det kommersiella beståndet har lyckats väl under den första delen av året. Organisationen har en hög kompetens och arbetar målinriktat mot målet om 97 procents uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet före 2007 års utgång. Intresset bland hyresgästerna i samtliga regioner är fortsatt stort och Wallenstam förhandlar för närvarande med flera bostadsrättsföreningar. Efter rapportperiodens utgång sålde Wallenstam för första gången en fastighet till en bostadsrättsförening i Helsingborg. Räntenivån ser fortsatt stabil ut, vilket även påverkar priserna positivt. Göteborg den 11 maj 2005 Hans Wallenstam Verkställande Direktör (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senaste årsskifte.) 4 Redovisningsprinciper Denna rapport är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), IAS 34. Kvartalsrapporten har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.

5 Koncernens resultaträkning i sammandrag / Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec Hyresintäkter 287,0 278, , ,1 Driftkostnader -122,5-121,2-414,8-413,6 Förvaltnings- och administrationskostnader -46,7-25,5-127,3-106,2 Avskrivningar rörelsefastigheter -0,4-0,4-1,8-1,8 Resultat fastighetsrörelsen (not 1) 120,3-21, , ,0 Rörelseresultat 237,7 110, , ,6 Finansnetto -86,1-95,7-348,0-357,6 Resultat före skatt 151,6 15, , ,0 Skatt -46,7 114,0-338,8-178,2 Resultat efter skatt 104,9 129, , ,8 Förvaltningsresultat, Mkr 31,3 36,0 226,3 230,9 Resultat/aktie, kr 7,70 9,10 86,90 87,60 Antal aktier, tusental Antal aktier genomsnitt, tusental Not 1 Resultat fastighetsrörelsen Orealiserad värdeförändring 122,4 0, ,5 Realiserad värdeförändring inklusive administrationskostnader -2, ,5 Resultat fastighetsrörelsen 120,3-21, ,0 Effekter i resultaträkning vid byte till IFRS-redovisning jan-mars 2004 jan-dec 2004 Tidigare Tidigare redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS Mkr jan-mars 2004 IFRS jan-mars 2004 jan-dec 2004 IFRS jan-dec 2004 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 117,3 14,4 131,7 528,7 59,8 588,5 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 377,6-398,6-21,0 714,1 442, ,0 Finansnetto -93,5-2,2-95,7-338,0-19,6-357,6 Skatt -25,4 139,4 114,0-71,7-106,5-178,2 Resultat efter skatt 376,0-247,0 129,0 833,1 375, ,8 För första kvartalet 2004 är effekterna i resultaträkningen till följd av IFRS att avskrivningar återlagts om 14,4 Mkr och realiserad värdejustering om -398,6 Mkr redovisats avseende omvärdering av sålda fastigheter till verkligt värde. Finansnettot har påverkats med -2,2 Mkr beroende på att diskonterad uppskjuten skattefordran/skuld värderats till nominellt belopp. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. Tidigare diskonterad skatt har redovisats till nominellt belopp. För helår 2004 består effekterna av, återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 59,8 Mkr, realiserad värdeförändring i fastigheterna om -718,5 Mkr och orealiserad om 1 160,5 Mkr, vilket ger en total värdeförändring om 442 Mkr. Finansnettot har påverkats med -19,6 Mkr, vilket avser justering från diskonterat till nominellt belopp på uppskjuten skattefordran/skuld. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. Tidigare diskonterad skatt har redovisats till nominellt belopp. 5

6 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 31 mars 31 mars 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder (not 1) Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Not 1 Långfristiga skulder Uppskjuten skatt Lån Syntetiskt optionsprogram Verkligt värde derivat Långfristiga skulder Förändring eget kapital i sammandrag Mkr 31 mars 31 mars 31 dec Ingående eget kapital Justering med anledning av övergång till IFRS: Nettoeffekt värdering fastigheter till marknadsvärde Nettoeffekt omräkning diskonterad avsättning skatt till nominellt belopp Nettoeffekt värdering finansiella derivatinstrument Ingående eget kapital enligt IFRS Utdelning -82 Återköp egna aktier Periodens resultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Värdejustering rörelsefastigheter Vid periodens utgång Effekter i balansräkning vid byte till IFRS-redovisning 1 jan mars dec 2004 Tidigare Tidigare Tidigare redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS Mkr 1 jan 2004 IFRS 1 jan mars 2004 IFRS 31 mars dec 2004 IFRS 31 dec 2004 Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatt Lån Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Effekterna på balansräkningen för 1 januari 2004 enligt IFRS är värdejustering av fastigheter till verkligt värde om Mkr. Effekterna på balansräkningen för 31 mars 2004 enligt IFRS är värdejustering av fastigheter till verkligt värde om Mkr. Effekterna på balansräkningen för 31 december 2004 enligt IFRS är värdejustering av fastigheter till verkligt värde om Mkr. Justeringar enligt ovan har påverkats av en uppskjuten skatt med 28 % och resterande som en effekt i eget kapital. 6

7 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag / Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Resultat fastighetsrörelsen Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Erhållna räntor Betalda räntor Kassaflöde från den löpande rörelsen Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Försäljning av fastigheter Investering i inventarier Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens förändring Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet Redovisning av segment / Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter bostäder 161,1 154,0 610,8 603,7 Hyresintäkter företag 127,9 126,1 508,2 506,4 Försäljningsintäkter fastighetsrörelsen 4,7 818,9 848, ,5 Övrigt 0,0 0,2-0,2 0,0 Koncerneleminering -2,0-1,4-0,7 0,0 Summa Nettoomsättning 291, , , ,5 RÖRELSERESULTAT Bostäder 61,1 60,4 289,3 288,7 Företag 70,8 69,6 291,9 290,7 Fastighetsrörelsen 120,3-20, , ,0 Övrigt -14,8 1,8-6,0 10,6 Koncerneleminering 0,3-0,2-0,9-1,3 Summa Rörelseresultat 237,7 110, , ,6 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 26,4 16,4 155,2 145,1 Företag 18,6 16,1 75,0 72,4 Fastighetsrörelsen 0,0 0,0 0,0 0,0 Övrigt -14,0 3,6-2,9 14,7 Koncerneleminering 0,3-0,1-0,9-1,3 Summa Förvaltningsresultat 31,3 36,0 226,3 230,9 Bindningstider/medelräntor per Mkr Skuld Snittränta Andel Kortfristiga lån ,80% 31% Långfristiga lån ,08% 5% Långfristiga lån ,31% 9% Långfristiga lån ,61% 10% Långfristiga lån ,51% 9% Långfristiga lån ,29% 9% Långfristiga lån ,14% 4% Långfristiga lån ,94% 10% Långfristiga lån ,50% 13% Summa ,41% 100% Affärsvolym Mkr Mkr Affärsvolym/resultat (enligt IFRS) (3 mån) Resultat Mkr Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning Resultat från fastighetsrörelsen Förvaltningsresultat per kvartal (enligt IFRS) 2003 Kvartalsvis Rullande 12-månaders resultat I lånestocken finns endast lån i SEK. 7

8 Aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital Andel röster Hans Wallenstam med bolag ,67% 52,38% Familjen Anders Berntsson ,17% 4,67% Familjen Agneta Wallenstam med bolag ,07% 4,61% SEB fonder ,21% 2,98% Familjen Eskil Johannesson ,71% 2,69% Kaupthing Bank Sverige AB ,74% 2,14% Familjen Norman ,61% 1,49% Länsförsäkringar fonder ,38% 1,36% Roburs fonder ,36% 1,35% Familjen Brandström med bolag ,36% 1,35% Familjen Lennart Wallenstam ,34% 1,34% Wiman, Henric ,15% 1,23% Livförsäkrings AB Skandia ,74% 1,00% Andersson, Rolf Herman ,87% 0,50% Summa övriga ägare ,37% 20,21% Totalt antal aktier Återköpta egna aktier Registrerade aktier Totalt registrerade aktier Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 35 % av innehavet och cirka 26 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 % av kapitalet och cirka 3 % av rösterna. Nyckeltal mars 31 mars 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 104,9 129, ,8 Förvaltningsresultat, Mkr 31,3 36,0 230,9 Överskottsgrad, % 57,3 56,5 62,7 Räntabilitet på eget kapital, % 27,7 22,4 25,4 Räntabilitet på totalt kapital, % 13,8 6,9 12,2 Fastigheternas direktavkastning, % 5,3 5,5 5,0 Fastigheternas totalavkastning, % 14,5 9,0 13,3 Belåningsgrad, % 56,8 62,8 58,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 1,2 4,9 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Eget kapital, Mkr Soliditet, % 32,5 29,7 32,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,41 4,71 4,34 Uthyrningsgrad - yta, % Börsvärde Data per aktie (kr) mars 31 mars 31 dec Förvaltningsresultat 2,30 2,53 16,73 Resultat efter skatt 7,70 9,10 87,60 P/E-tal, ggr 4,8 3,6 3,3 Fastighetsvärde Eget kapital Substansvärde Börskurs 417,50 202,00 288,00 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. Kursutveckling 31 Augusti mars B-Aktien Carnegie Real Estate Index SAX All-Share Index (c) SIX 8

9 Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv 2 + Byggnationer Försäljning 0 - Avskrivningar 0 + Värdejustering netto 122 Fastighetsbestånd 31 mars Fastighetsinnehavets struktur per Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm Region Göteborg Region Helsingborg Affärsområde Företag Göteborg Totalt % 21% 5% 10% 3% 7% Övriga Storstockholm 35% Koncernens fastighetsbestånd, yta Wallenstam Bostad, region Stockholm Huddinge 10% Innerstad 9% Mölndal 12% Hisingen 4% Öster 9% Wallenstam Bostad, region Göteborg Innerstad 75% Fördelning av lokaltyp, yta Övrigt 7% Utbildning 3% Industri/ Lager 10% Butik 5% Bostäder 54% Nacka 24% Vällingby/ Råcksta 22% Kontor 21% Wallenstam Bostad, region Helsingborg Wallenstam Företag, Göteborg Innerstad 100% Innerstad, 52% Mölndal, 2% Hisingen, 15% Öster 24% Söder 3% Väster, 4% Affärsområde Företag, Göteborg 41% Andel av koncernens yta totalt Affärsområde Bostad, region Stockholm 31% Fastighetsbeståndets fördelning Närområde 53% Innerstad 47% Affärsområde Bostad, region Helsingborg 11% Affärsområde Bostad, region Göteborg 17% 9

10 Definitioner Belåningsgrad Räntebärande lån i procent av fastigheternas bokförda värde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas totalavkastning Driftöverskott plus/minus orealiserad värdejustering i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas bokförda värde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive resultat fastighetsrörelsen, med tillägg av finansnetto. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde, värdejustering fastigheter samt administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senaste löpande tolvmånaders perioden. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat i förhållande till finansnetto. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. 10

11 Wallenstams affärskoncept Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Nya mål Under 2004 utarbetades nya mål som fastställdes av styrelsen i februari Wallenstam kommer att arbeta utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till december Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr. Eget kapital per aktie > 100 kr *. Soliditet > 25 procent. * Justerat enligt bolagsstämmans beslut om aktiesplit 5:1. Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation Wallenstamkoncernen har cirka 120 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad och Företag. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs inom fem regioner, Göteborg, Stockholm City, Närstockholm, Storstockholm och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i två regioner, region City och region Storgöteborg. Fastighetsutveckling bedrivs i en separat stab. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner. Wallenstams framgångsfaktorer Koncentration Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva städer Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter och cirka 40 procent av kommersiella fastigheter. Bostadsmarknad i förändring Ett större behov av att tillfredsställa individuella kundbehov ökar takten mot en mer marknadsorienterad bostadsmarknad. Detta märks genom att marknadens parter tagit initiativ till en ny prissättningsmodell där kundernas preferenser värderas. Samtidigt ökar den politiska insikten om behovet av fler bostäder och nödvändigheten av en annan prissättning. För Wallenstams del, med ett centralt beläget bostadsbestånd, medför en marknadsorienterad hyressättning en god hyrespotential. Under 2004 påbörjade Wallenstam nybyggnation av hyresrätter. Göteborg, en stark lokalmarknad I västra Sverige finns landets högsta tillväxt. Göteborgsregionen har lokalhyresnivåer långt understigande jämförbara regioner. Sammantaget bedömer Wallenstam att det finns en betydande potential i både hyrestillväxt och expansion. God värdetillväxt Basen för värdetillväxten är Wallenstams personal och organisationsstruktur. Genom en aktiv förvärvsstrategi har Wallenstam ökat sitt innehav i Stockholm och i Göteborg. Koncentrationsstrategin ger nu resultat genom ökade priser på bolagets fastigheter i dessa regioner. Detta förstärks ytterligare genom bostadsrättsmarknadens stora efterfrågan på bostadshus och den därmed efterföljande värdeökningen. Värdetillväxten tillvaratas genom försäljningar till bostadsrättsföreningar. Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 14 miljarder kronor. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984 och börsvärdet uppgår till cirka 5 miljarder kronor. Ekonomisk rapportering Kvartalsrapport II 10 augusti 2005 Kvartalsrapport III 9 november 2005 Årsredovisning 2005 mars 2006 Bolagsstämma 6 april 2006 Årsredovisningen skickas till alla aktieägare. Kvartalsrapporterna finns tillgängliga på Wallenstams hemsida samtidigt som publicering, samt skickas ut till de som anmält sig för prenumeration. Prenumeration på ekonomisk information kan beställas på Wallenstams hemsida På hemsidan finns också samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser. Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel , Fax Natvik Information AB