DELÅRSRAPPORT. 1 januari - 31 mars 2003

Transkript

1 Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. DELÅRSRAPPORT 1 januari - 31 mars 23 Resultat efter skatt per aktie har ökat med 22 % till 2,75 (2,26). Resultat efter skatt har förbättrats med 15 % till 41,9 Mkr (36,5). Förvaltningsresultatet förbättrades med 3 % till 13,1 (1,1).

2 Delårsrapport för perioden 1 januari - 31 mars 23 VD, Hans (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senaste årsskifte.) Verksamhet har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i Sveriges mest expansiva orter Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Av s fastighetsvärde utgörs 2/3 av bostadsfastigheter och 1/3 av kommersiella fastigheter. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 41,9 Mkr (36,5) vilket är en förbättring med 15 %. Resultatet motsvarar ett resultat per aktie på 2,75 kronor (2,26), en ökning med 22 %. Rörelseresultat fastighetsförvaltning Rörelseresultatet i fastighetsförvaltningen (exkl. finansiella poster) uppgick till 91,9 Mkr (85,8) vilket är en ökning om ca 7 %. Ökningen är hänförlig till ökade hyresintäkter och lägre administrationskostnader. Hyresintäkterna uppgår för perioden till 234,2 Mkr (221,3) en ökning med 13 Mkr. Intäktshöjningen har åstadkommits genom omförhandlingar av hyror samt en positiv effekt av fastighetsaffärer. Värme och underhållskostnader är de kostnader som varierar mest under året. Värmekostnaderna är säsongsbundna och cirka 4 % av årets värmekostnader är hänförliga till första kvartalet, varför första kvartalets resultat normalt är betydligt sämre än resultatet för kvartal två och tre. Första kvartalet 23 har belastats med ökade kostnader för snöröjning/el/bränsle. Årets elkostnader har till följd av det höga prisläget, ökat med ca 35 % jämfört med motsvarande period föregående år. s avskrivningar uppgår till 12,1 Mkr (11,). Avskrivningarna består i huvudsak av avskrivning på byggnader. s bostadsfastigheter skrivs av med,5 % och kommersiella fastigheter med 1 %. Rörelseresultat fastighetsrörelsen Försäljningar Under första kvartalet 23 har sålt fastigheter för 61 Mkr (99,7). Resultatet av fastighetsrörelsen uppgår till 45,3 Mkr (38,4). Fastigheterna såldes till en bostadsrättsförening. Försäljningspriset ligger i nivå med den värdering som gjordes vid föregående årsskifte. Finansnetto Räntekostnaderna uppgår under perioden till 8,4 Mkr (78,3). Den genomsnittliga räntenivån har under perioden varit 5,22 %. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 5,16%. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet (resultat exkl vinster från fastighetsrörelsen och skatt) uppgår till 13,1 Mkr (1,1), vilket är en ökning med 3 %. Förvaltningsresultatet per aktie har ökat med 41 % till,89 kr (,63). Skatt Tack vare möjligheten att göra skattemässiga överavskrivningar på fastighetsbeståndet och nyttja befintliga underskottsavdrag uppstår ingen betald skatt. Dock redovisas en icke kassaflödespåverkande skattekostnad om 16,5 (12,1). Investeringar Fastighetsförvärv Under perioden har investerat 12 Mkr (366) i en projektfastighet. Fastigheten angränsar till Sahlgrenska sjukhuset i Göteborg. Byggnadsinvesteringar Byggnadsinvesteringarna uppgår under perioden till 44 Mkr (97) varav hälften utgör förädling av kommersiella fastigheter och hälften förädling av bostadsfastigheter. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndets totala yta uppgick på bokslutsdagen till kvm ( ). Fastigheternas bokförda värde uppgår till Mkr (7 224). Marknadsvärdet på bokslutsdagen bedöms till Mkr (1 596). En fullständig värdering av fastigheterna under löpande år görs inte. Ett bedömt marknadsvärde på bokslutsdagen utgår från värdering vid senaste årsskifte, justerat för under perioden, genomförda köp- och försäljningar till marknadspris. Fastighetsvärdet per aktie uppgår till 718 kr (679). Finansiell ställning Koncernens lån uppgick per bokslutsdagen till 6 87 Mkr (6 145), varav de långfristiga lånen utgjorde Mkr eller 55 %. Den genomsnittliga låneräntan uppgick på bokslutsdagen till 5,16 % (5,43). Lånen löper utan valutarisk. Snittbindningstiden uppgår till 29 månader (29). Den disponibla likviditeten, inkl outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick på bokslutsdagen till 174 Mkr (23). Det egna kapitalet uppgår vid periodens slut till 798 Mkr (844), vilket motsvarar 54,33 kr per aktie (54,9). Den synliga soliditeten uppgår till 1,7 % (11,2). Den justerade soliditeten, efter uppskjuten skatt, uppgick till 29,4 % (29,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av återköp av aktier om 88 Mkr. Substansvärde Substansvärdet efter uppskjuten skatt har beräknats till 216 kr/aktie (21). En 1-procentig förändring av fastigheternas marknadsvärde motsvarar ett substansvärdeintervall på kr/ aktie. aktien och återköp av aktier s B-aktier noteras sedan 1984 på Stockholmsbörsen. Antalet aktieägare uppgår till cirka 5 st. Kursen på bolagets aktie var på bokslutsdagen 95 kronor (95). På bokslutsdagen indikerar aktiekursen en rabatt om ca 56 % i förhållande till bolagets substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt. Börsvärdet uppgick till Mkr (1 481). På bokslutsdagen uppgick antalet återköpta aktier till Efter bokslutsdagen har ytterligare 7 aktier återköpts. Sedan starten i augusti 2 har ca 18,4 % av ursprungligt antal återköpts. har under perioden köpt tillbaka aktier till en genomsnittskurs om 96,18 kr. Bolagsstämman beslutade att genom indragning av B-aktier nedsätta det egna kapitalet. Därefter kommer antalet aktier att uppgå till aktier, fördelat på 1 15 A- aktier och B-aktier. Bolagsstämman beslutade också att ge styrelsen ett förnyat bemyndigande att återköpa högst 1 % av utestående aktier intill tiden för nästa ordinarie bolagsstämma. s övriga affärsmöjligheter påverkas inte av pågående återköp. Så länge en uppenbar substansrabatt i aktien föreligger kommer att fortsätta köpa tillbaka aktier. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Hyresintäkter uppgick för perioden till 3,4 Mkr (3,4). Resultatet efter skatt uppgick till 3,8 Mkr (-7,1). Investeringarna under perioden uppgår 1,1 Mkr (1,4). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 6,4 Mkr (59,2). Händelser efter rapportperiodens utgång har efter rapportperiodens utgång sålt ytterligare en bostadsfastighet till en bostadsrättsförening i Göteborg. Göteborg den 14 maj 23 Hans Verkställande Direktör

3 Koncernens resultaträkning /23 22 Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter 234,2 221,3 922, 99, Driftkostnader -119,6-111,4-425,3-417,2 Driftöverskott 114,7 19,9 496,7 491,8 Avskrivningar fastigheter -11,2-1,1-44,4-43,3 Förvaltnings- och administrationskostnader -11,6-14, -39,4-41,7 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 91,9 85,8 412,9 46,8 FASTIGHETSRÖRELSE Försäljningsintäkter 61, 99,7 482,9 521,6 Kostnad sålda fastigheter -15,7-61,3-285,9-331,5 Jämförelsestörande poster,, 11,2 11,2 Värdejustering fastigheter,, 1,3 1,3 Resultat fastighetsrörelsen 45,3 38,4 299,5 292,6 Övriga finansiella poster - - 1,9 1,9 Ränteintäkter 1,2 2,2 4, 5, Räntebidrag,3,4 1,4 1,4 Räntekostnader -8,4-78,3-331,1-329, Finansnetto -78,8-75,7-323,8-32,6 Resultat före skatt 58,4 48,6 388,6 378,7 Redovisning av segment jan-mars jan-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Bostäder 158,9 627,8 Hyresintäkter Lokaler 76,2 284,7 Försäljningsintäkter fastighetsrörelsen 61, 521,6 Övrigt Koncerneliminering -,9-3,5 Summa nettoomsättning 295,2 1 43,6 RÖRELSERESULTAT Bostäder 55,5 257,9 Lokaler 34,9 149,3 Fastighetsrörelsen 45,3 293,5 Övrigt 1,5 -,8 Koncerneliminering -,5 Summa rörelseresultat 137,2 699,4 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 8,6 57,6 Lokaler 1,2 2,4 Övrigt 3,3 7,1 Koncerneliminering 1,1 Summa förvaltningsresultat 13,1 86,2 Skatt -16,5-12,1-76,6-72,2 Resultat efter skatt 41,9 36,5 312, 36,5 Förvaltningsresultat, Mkr 13,1 1,1 89,2 86,2 Resultat/aktie, kr 2,75 2,26 2,45 19,25 Antal aktier, tusental Antal aktier genomsnitt, tusental Koncernens balansräkning Mkr 31 mars 31 mars 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintresse 8 8 Avsättningar Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Förändring eget kapital Mkr 31 mars 31 mars 31 dec Ingående eget kapital Utdelning Återköp egna aktier Periodens resultat Vid periodens utgång Redovisningsprinciper s redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

4 Koncernens kassaflödesanalys /23 22 Mkr jan-mars jan-mars april/mars jan-dec Fastighetsförvaltningens driftöverskott Förvaltnings- och administrationskostnader exkl avskrivningar Räntebidrag 1 1 Finansnetto exkl räntebidrag Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar Förändring av rörelsekapital Kassaflöde före investeringar/försäljningar och finansiering Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Försäljning av fastigheter Nettoinvestering inventarier Summa investeringar Finansiering Förändring av likvida medel Kassa, bank vid årets början Årets förändring Kassa, bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet Bindningstider/medelräntor per Mkr Skuld Snittränta Andel Rörliga lån ,34% 42% Långfristiga lån ,54% 3% Långfristiga lån ,88% 6% Långfristiga lån ,38% 1% Långfristiga lån ,64% 1% Långfristiga lån ,96% 1% Långfristiga lån ,73% 19% Summa ,16% 1% I lånestocken finns endast lån i SEK Affärsvolym Mkr Affärsvolym/resultat Resultat Mkr Nyckeltal mars 31 mars 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 41,9 36,5 36,5 Förvaltningsresultat 13,1 1,1 86,2 Överskottsgrad, % 49, 49,7 54,1 Räntabilitet på synligt eget kapital, % 4,6 1,1 41,8 Räntabilitet på totalt kapital, % 9,6 5,9 9,5 Fastigheternas bokförda värde, Mkr Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % 6,8 6,7 6,9 Belåningsgrad, % 57,7 57,2 58, Genomsnittlig räntebindningstid, månad Synlig soliditet, % 1,7 8,7 11,2 Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, % 29,4 29,2 29,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 5,16 5,29 5,47 Uthyrningsgrad - yta, % Börsvärde Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning (3 mån) Resultat från fastighetsförsäljningar 45 Data per aktie (kr) Förvaltningsresultat,89,63 5,41 Resultat efter skatt 2,75 2,26 19,25 P/E-tal, ggr Fastighetsvärde enligt värdering Synligt eget kapital 54,33 4,5 54,9 Substansvärde efter uppskjuten skatt Börskurs/substansvärde efter uppskjuten skatt, % Börskurs 95, 85, 95, Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. Aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital Andel röster Hans med bolag ,3% 47,4% Familjen Sjögren med bolag ,36% 4,48% Familjen Berntsson ,99% 4,26% SEB ,92% 3,61% Livförsäkrings AB Skandia ,25% 3,2% Odin ,85% 2,95% Robur 732 4,54% 2,77% Familjen Eskil Johannesson ,98% 2,42% Familjen Brandström med bolag ,3% 1,24%, Ulla ,% 1,22% Norman, Bengt 2 1,24%,76% Svenska Kyrkan ,19%,72% LF Fastighetsfonden 159 5,99%,6% Wiman, Henric 149 5,92%,56% Övriga cirka 5 ägare ,78% 18,75% Totalt ,% 1,% Återköpta egna aktier Registrerade aktier Totalt registrerade aktier Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 39 % av innehavet och cirka 28 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 8 % av kapitalet och cirka 5% av rösterna. Mkr Förvaltningsresultat per kvartal 2 Kvartalsvis Rullande 12-månaders resultat Kursutveckling B-Aktien Afv Generalindex Carnegie Real Estate Index 23 S O N D 1 J F M A M J J A S O N D 2 J F M A M J J A S O N D 3 J F M (c) SIX

5 Fastighetsförvärv under 23 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Änggården 18:2 Apotekareg Totalt Kr Samtliga sålda fastigheter 23 i förhållande till fastighetsvärdering 1% 15% 6 Fastighetsförsäljningar under 23 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Kommendants- Nordenskiöldsg 7/ ängen 4:8-9 Sveagatan / Masthugget 2:5* Plantageg Totalt *Fastighet såld efter Kr 6 Värdering Pris Samtliga sålda fastigheter 22 i förhållande till fastighetsvärdering Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 Januari Förvärv Byggnationer 44 - Försäljning Avskrivningar Nedskrivning/Återföring nedskrivning fastigheter Fastighetsbestånd 31 mars % Värdering 126% Försäljningspris Fastighetsinnehavets struktur per Uthyrnings- Industri/ Utbildbar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Lager ning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Lokaler % Totalt % 19% 4% 9% 2% 8% 1% Geografisk fördelning Lokaler 31% Stockholm 33% Koncentration fastighetsbestånd Helsingborg 12% Göteborg 24% Innerstad 47% Huddinge 1% Innerstad 11% Mölndal 1% Innerstad 8% Övriga Storstockholm 2% Solna 6% Hisingen 4% Öster 6% Närområde 53% Vällingby/ Råcksta 23% Nacka 3% Stockholm Göteborg Fördelning av lokaltyp Innerstad 1% Innerstad 39% Mölndal 3% Hisingen 13% Övrigt 8% Utbildning 2% Industri/lager 9% Bostäder 58% Butik 4% Söder 3% Väster 4% Öster 38% Kontor 19% Helsingborg Lokaler

6 s affärskoncept Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Finansiella mål År 2 formulerades nya finansiella mål som vägledning för verksamheten den kommande femårsperioden. Fokus under denna period är substansvärdetillväxt, god utveckling av förvaltningsresultatet samt en årlig avkastning som överstiger 1 %. Tack vare en bättre värdeutveckling av s bostadshus har substansvärdesmålet redan uppnåtts. Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt skall minst uppgå till 2 kr år 25 Förvaltningsresultat skall vara minst 14 Mkr år 25 Räntabiliteten på synligt eget kapital skall årligen vara mer än 1 % Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning s affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation s verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där förvaltningsbolagen är specialiserade både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer förvaltningsbolagens verksamhet med centraliserade funktioner såsom ekonomi, finans, juridik, marknad och projektutveckling. MODERBOLAG EKONOMI FINANS AFFÄRER JURIDIK MARKNAD INFO FASTIGHETSUT- VECKLING PROJEKT PERSONAL s operativa organisation FÖRVALTNING STOCKHOLM GÖTEBORG HELSINGBORG LOKALER s framgångsfaktorer Koncentration har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i Sveriges mest expansiva orter Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Av s fastighetsvärde utgörs 2/3 av bostadsfastigheter och 1/3 av kommersiella fastigheter. Kapitalstruktur har, mot bakgrund av fokuseringen på bostadsfastigheter i centrala storstadslägen, en låg rörelserisk, varför bästa avkastning för aktieägarna uppnås genom en förhållandevis låg synlig soliditet jämfört med andra börsnoterade fastighetsbolag med tonvikt på kommersiella fastigheter. Bostadsmarknad i förändring Ett större behov av att tillfredsställa individuella kundbehov ökar takten mot en mer marknadsorienterad bostadsmarknad. Detta märks dels genom att marknadens parter tagit initiativ till en ny prissättningsmodell där kundernas preferenser värderas. Dels ökar den politiska insikten om behovet av fler bostäder och nödvändigheten av en annan prissättning. För s del, med ett centralt beläget bostadsbestånd, medför en marknadsorienterad hyressättning en god hyrespotential. Göteborg, en stark lokalmarknad Göteborgsregionen har lokalhyresnivåer långt understigande jämförbara regioner. tillhandahåller främst kontor och uppvisar en genomsnittshyra om ca 1 kr/kvm. Sammantaget bedömmer att det finns en betydande potential i både hyrestillväxt och expansion. God värdetillväxt Genom en aktiv förvärvsstrategi har ökat sitt innehav i Stockholm och i Göteborg. Koncentrationsstrategin ger nu resultat genom ökade priser på bolagets fastigheter i dessa regioner. Detta förstärks ytterligare genom bostadsrättsmarknadens stora efterfrågan på bostadshus och den därmed efterföljande värdeökningen. Värdetillväxten har tillvaratagits genom försäljningar till bostadsrättsföreningar, vilket har för avsikt att fortsätta med. I takt med att s resultat förbättras och i den mån aktien även fortsättningsvis handlas med stor substansrabatt kommer fortsätta återköpa aktier. Detta är grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med cirka 3 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 9 miljoner kr i hyror och har ett fastighetsvärde om drygt 1 miljarder kr. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan Kalendarium för ekonomisk rapportering Kvartalsrapport II (6 mån) 13 augusti 23 Kvartalsrapport III (9 mån) 12 november 23 Bokslutskommuniké 17 februari 24 Årsredovisning 23 april 24 Bolagsstämma hålls tisdag 2 april 24. Lennart Byggnads AB (publ), Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel 31-2, Fax Årsredovisning och delårsrapport utsänds direkt av VPC AB. Härutöver lämnas information löpande via pressreleaser. Information kan också hämtas på s hemsida Natvik o Williams information ab