Detaljplan för del av Hallstahammar, Nirvana 9, Pl.215

Transkript

1 Detaljplan för del av Hallstahammar, Nirvana 9, Pl.215 SAMRÅDSREDOGÖRELSE över inkomna synpunkter under samrådstiden Bakgrund Ett förslag till detaljplan för fastigheten Nirvana 9 i Hallstahammars kommun har varit ute på samråd mellan 14 december 2015 och 1 februari Förslaget har skickats ut till en samrådskrets bestående av statliga myndigheter och verk, kommunala nämnder, företag och organisationer samt de närmast berörda grannarna. Detaljplanen har också funnits tillgänglig för allmänheten i Hallstahammars kommunhus samt på kommunens hemsida. Syfte och innehåll Detta dokument, samrådsredogörelsen, syftar till att ge kommunens beslutande organ samt samrådskretsen en redovisning av de synpunkter som framkommit under samrådet och vilka överväganden som görs i samband med detta. Dessa sammanställs och presenteras, avslutningsvis görs en sammanfattning och ett förslag till fortsatt handläggning av detaljplanen. Totalt kom det in 9 skriftliga synpunkter som redovisas på nästföljande sidor.

2 INNEHÅLL STATLIGA MYNDIGHETER OCH VERK... 3 LANTMÄTERIET... 3 LÄNSSTYRELSEN... 4 FÖRETAG OCH ORGANISATIONER... 4 VAFABMILJÖ AB... 4 SKANOVA... 5 KOMMMUNALA NÄMNDER... 5 BARN- OCH UTBILDNINGSNÄMNDEN... 5 BYGG- OCH MILJÖNÄMNDEN... 6 KULTUR- OCH FRITIDSNÄMNDEN... 7 SOCIALNÄMNDEN... 8 PRIVATPERSONER... 8 PRIVATPERSON SAMMANFATTNING OCH FÖRSLAG TILL FORTSATT HANDLÄGGNING SAMMANFATTNING FORTSATT HANDLÄGGNING

3 STATLIGA MYNDIGHETER OCH VERK LANTMÄTERIET I plankartan redovisas en egenskapsgräns några meter in på kvartersmarken både i söder längs Häradsvägen och i nordost längs Videvägen. Prickmark finns på båda sidor om linjen och ingen bestämmelse är angiven på området mot gatan, vad ska denna gräns innebära? Har den ingen funktion bör den tas bort. De U-områdesgränser som redovisas har inte bara egenskapsgräns utan även beteckningen för administrativ gräns, vad menas med det? Inga administrativa bestämmelser redovisas angående detta. U-områden redovisas för fiberledning tillhörande Skanova på båda sidor byggnaden men inget för den del som går genom byggnaden. Hur ska denna rättighet tryggas? Ska ledningen flyttas? Är tanken att ledningen ska ligga kvar i sitt nuvarande läge bör det framgå hur det är tänkt att rätt till ledningen ska tryggas genom byggnaden. Ledningsrätt kan endast upplåtas inom kvartersmark i den utsträckning det finns u-område och det är oklart om det på något sätt går att lägga ett slags u-område inom mark som samtidigt får bebyggas. Som planen utformats är det är också osäkert om det går att upplåta ledningsrätt endast till den del ledningen ligger i mark, trots u-området, då det är svårt att motivera behovet av ledningen när det inte finns rätt att behålla den hela vägen genom fastigheten. Grundkartans beteckningar anger redovisning av ledningsrätter och servitut men de rättigheter som berörs och nämns i planbeskrivningen redovisas ej i kartan. Parkeringsytan i väster är angiven med användningsgräns och ändamål Parkering som för att utgöra egen fastighet men i beskrivningen verkar syftet vara att hela området i väster ska fastighetsregleras från Tuna 1:92 till den stora bostadsfastigheten. Om det inte är avsikten att området planlagt för parkering ska utgöra en egen fastighet bör den planläggas för bostadsändamål mm precis som intilliggande mark, men avskild med en egenskapsgräns och egenskapsbestämmelsen parkering. PLANBESKRIVNING Under rubriken Fastighetsbildning : Nämns inget om hur fastighetsbildning ska ske för den norra delen som ska utgöra kontor och garage. Denna ska utgöra en egen fastighet enligt användningsgränsen. Om avsikten är att hela området i väster från Tuna 1:92 ska fastighetsregleras till Nirvana 9 utgör det inte bara mark för parkeringsbehov utan även annan mark, ej parkering, vilket ändamål för detta område? Vad avser meningen Eventuella rättigheter till ledningar och utfart löses med servitut, avser det något annat än de utfarter och tryggande av ledningar som lösts i planen och avser det området i väster eller generellt i planområdet? Under rubriken Ledningsrätt, servitut Angående u-områden mm för Skanovas ledning, se synpunkter under PLANKARTA. Angiven ledningsrätt ligger utanför planområdet vilket bör anges, den redovisas inte heller i kartan. Angående gemensamhetsanläggningen för VA kan denna behöva omprövas vid förrättning för plangenomförandet. För övrigt inga synpunkter. 3

4 Kommentar: I Plankartan tas egenskapsgränserna några meter in längs Häradsvägen och Videvägen bort. Ett u-område är en administrativ bestämmelse och avgränsas enligt Boverkets riktlinjer med en administrativ gräns. Inga egenskapsgränser återfinns längs med u-områdesgränsen i plankartan. Beskrivningen av planbestämmelsen för u-området flyttas från rubriken Begränsningar av markens bebyggande till Administrativa bestämmelser i plankartan. Skanovas ledningar löper genom mark och byggnad på Nirvana 9 och försörjer intilliggande fastigheter utanför området. U-områden för dessa ledningar har enbart markerats ut på plankartan i mark och inte genom byggnaden i enighet med Lantmäteriets tidigare riktlinjer, gällande liknande förhållanden i detaljplan 213, Parkskolan. Ledningen som löper genom byggnaden bör tryggas med en annan form av rättighet, exempelvis servitut. Detta förtydligas i planbeskrivningen. Stycket Ledningsrätt, servitut och gemensamhetsanläggningar skrivs om och förtydligas utefter inkomna synpunkter. Bland annat tas ledningsrätt bort ur planbeskrivningen då den ligger utanför planområdet. Servitut och rättigheter förs in och redovisas i plankartan. Fastighetsägaren till Nirvana 9 har efter samrådsskedet beslutat sig för att lösa parkeringsbehovet inom sin egen fastighet. Därför är det inte längre aktuellt att överföra en del av den kommunala fastigheten Tuna 1:92 till Nirvana 9. Istället ändras användningen av denna yta till bostadsändamål, förslagsvis småhus. Stycket Fastighetsbildning och Bebyggelseområden skrivs om och förtydligas. Övriga synpunker noteras. LÄNSSTYRELSEN Överensstämmelse med översiktsplan Detaljplanen avviker inte från gällande översiktsplan. Enligt 4 kap. 33 PBL ska planbeskrivningen innehålla en redovisning av om planen avviker från översiktsplanen, på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen. Länsstyrelsen bedömer att detaljplanen inte avviker från översiktsplanen. Bedömning enligt 11 kap. 10 PBL Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap. 10 PBL och nu kända förhållanden att ett antagande av detaljplanen inte kommer att prövas. Länsstyrelsen har inga synpunkter på förslaget. FÖRETAG OCH ORGANISATIONER VAFABMILJÖ AB 4

5 Det är bra att Råd och anvisningar angående avfallsutrymmen, gångvägar och körvägar får avfall ska följas vid lokalisering och utformning av avfallsutrymmen. Dock noteras att det i plankartan inte finns mark avsatt för avfallshantering. Om en separat byggnad krävs för sophanteringen bör planen tillåta det. I annat fall krävs att utrymmen avsätts inne i byggnaden för detta ändamål. Det vore även bra om det framgår att avfallet ska sorteras i någon form av gemensamhetsanläggning. En dylik gemensamhetsanläggning bör vara tillräckligt stor för att förutom rest-och bioavfall även rymma förpackningsmaterial. Ju lättare det är att slänga sitt avfall ju mer benägna är människor att delta i källsorteringsaktiviteter. Slutligen vill VafabMiljö upplysa kommunen om att skriften Råd och anvisningar som hänvisas till i planen inte finns att hitta på hemsidan och inte heller i Renhållningsordningen. Att skriften är lättillgänglig kan vara bra om man vill att den ska spridas och användas. VafabMiljö har inga ytterligare synpunkter på planförslaget Kommentar: För avfallshantering finns avsatta utrymmen inne i byggnaden på Nirvana 9. Planen tillåter ingen nyanläggning av komplementbyggnader. Stycket Avfall skrivs om och förtydligas utefter inkomna synpunkter. Övriga synpunkter noteras. SKANOVA Skanova har inget att erinra eftersom befintlig kanalisation med kablar ligger i U-område. KOMMMUNALA NÄMNDER BARN- OCH UTBILDNINGSNÄMNDEN Beslutar att som sitt yttrande över detaljplan för del av Hallstahammar, Nirvana 9 överlämna skolchefens skrivelse den 14 december Det aktuella planområdet har närhet till Nibbleskolan. Planförslaget innebär att den totala industrifastighetsytan, med tillhörande störningsrisker, minskar kring befintliga bostäder och skola. Bullerdämpande åtgärder föreslås vid Häradsvägen enligt förslaget. Området ingår i Nibbleskolans upptagningsområde och en säker trafikmiljö behöver beaktas för trygg skolväg och för barnens fritid. Bostadsbebyggelse i området medför sannolikt fler barn och elever. Flera förskolor finns i området. Nibbleskolans (årskurs F-5) elevantal ökar. Fler skollokaler behövs, dels att återföra årskurs 6 till mellanstadiet (möjligt om något år), dels för att bereda plats för inflyttade elever. Skolan behöver också utrymme för olika grupperingar då många nyanlända elever bor i området. Kontorsrummen som förvaltningen disponerar behöver frigöras för skolans ökade lokalbehov. Nibbleskolans och Lindboskolans (årskurs 6-9) lokalbehov ses över i pågående 5

6 lokal utredning. Det är en fördel med fler bostäder nära Nibbleskolan för att göra området mer levande med mer liv och rörelse också kvällar och nätter och helger. För Hallstahammar är det bra att tillgången på bostäder ökar med möjlighet för familjer med och utan barn att flytta in. Kommentar: Synpunkterna noteras. BYGG- OCH MILJÖNÄMNDEN Beslutar som sitt yttrande till tekniska nämnden över detaljplan får del av Hallstahammar Nirvana 9 överlämna förvaltningens skrivelse daterad den 7 januari Förvaltningen bedömer att det finns risk får att olägenheter kan uppstå i planerade bostäder eller i utemiljön vid lägenheterna. Avståndet mellan industrilokaler och lägenheter bedöms vara för litet med hänsyn till risk för buller, lukt eller andra störningar. I befintlig industriverksamhet förekommer idag vissa utsläpp tilluft av t.ex. svetsgaser och från keramiska ugnar. Risken för olägenheter från luftutsläpp bedöms öka ju närmare industrin som bostäder etableras. Enligt nuvarande plan får industriverksamheter inte vara störande för omgivningen. Vissa typer av verksamheter som eventuellt kan vara störande för omgivningen, exempelvis mindre billackerare, är dock varken tillstånds-eller anmälningspliktiga och kan etablera sig i industrifastigheter utan att kommunen får kännedom om det. En planändring med genomförande av föreslagen bostadsetablering medför en minskad risk for störningar vid befintliga bostäder och vid Nibbleskolan, eftersom den totala ytan planlagd industrifastighet minskar. Bygg-och miljöförvaltningen ser dock en risk för att verksamheter inom Nirvana l, genom främst luftutsläpp, kan komma att påverka nya bostäder som placeras or nära. I synnerhet om inga skyddsåtgärder vidtas beträffande utformning av ventilationssystem för bostäderna. I planbeskrivningen framgår att luftintag inte bör placeras närmare industrifastigheten än 45 meter. Detta bör även skrivas in i plankartan. Enligt översiktsplanen för Hallstahammars kommun anges också att stor försiktighet bör iakttas med att tillåta bostäder och andra störningskänsliga verksamheter i närheten av industriområden. Bygg-och miljöförvaltningen förordar därför att bostäder inte etableras närmare än cirka 45 meter från industriverksamheter, vilket bättre överensstämmer med avstånd till idag befintlig bostadsbebyggelse, (Nirvana 2,3 och 4). Genomförd bullerutredning visar på svårigheter att anordna uteplatser på fastighetens södra sida mot Häradsvägen. I planförslaget skrivs också att en gemensam uteplats ska an1äggas där riktvärden för buller underskrids. I övrigt tillstyrker bygg och miljöförvaltningen kravet på att en dagvattenhanteringsplan ska upprättas innan bygglov kan ges då risken för översvämning är betydande. 6

7 Kommentar: Då risk för olägenheter från angränsande småindustrifastighet finns har det i detaljplanen vidtagits åtgärder inom planområdet för att i största möjliga mån förhindra störning för nytillkommande bostäder och kontor. Såväl trafikmätningar, trafikbullerberäkningar som industribullermätningar har genomförts i området. Tillsyn och besök har genomförts av, i norr, intilliggande småindustrifastigheter. MBR har dessutom i sitt sakkunnigutlåtande, från , påpekat att planområdet inte ligger inom någon känd riskkällas riskområde, vilken skulle kunna påverka människor och miljö. Hänsyn har även tagits gällande framtida möjliga verksamhetsetableringar. Ett exempel på detta är krav på ett säkerhetsavstånd på minst 45 meter för tilluft för såväl kontor som bostäder. Detta gäller framförallt olägenheter som kan uppkomma från luft- och luktutsläpp. Dessutom ställs det krav på att både bostäder och utemiljön ska förses med bullerdämpande åtgärder avseende såväl industri- som trafikbuller enligt gällande riktvärden. Inga störningsanmälningar gällande småindustriverksamheten har inkommit till kommunen från den befintliga angränsande bostadsbebyggelsen. Avståndet mellan bostadsfastigheten på exempelvis Nirvana 4 och småindustrifastigheten Nirvana 1, beräknat från fasad till fasad är idag cirka 35 meter. Teoretiskt sett kan fastighetsägaren till Nirvana 4 anlägga ett så kallat Attefallshus på sin fastighet utan krav på bygglov, vilket beroende på placering kan innebära ett minsta avstånd på cirka 20 meter till fasaden på Nirvana 1. Det är ett kortare avstånd än vad den nya detaljplanen föreslår (cirka 23 meter) gällande bostadsbebyggelsen på planområdet. Dessutom består en större del av detta 23 meter långa säkerhetsavstånd på planområdet av en byggnad som ska bulleranpassas. I sin tur gör det att bullernivåerna minskar ytterligare för de tilltänkta bostäderna, så även i jämförelse med befintliga angränsande småhusfastigheter. Vidare kan konstateras att byggritningar har påvisat att huskropparnas bottenplattor på Nirvana 1 och Nirvana 9 inte är sammangjutna. Det betyder också att vibrationer från eventuell verksamhet har svårare att fortplantas genom byggnaderna. Ovanstående kommer att förtydligas ytterligare i planbeskrivningen. Dagvattenfrågan har utretts noga och fastighetsägaren har tagit fram en dagvattenhanteringsplan, som godkänts av kommunens VA-avdelning. Planen ska presenteras för bygglovsavdelningen innan startbesked kan ges. Sammantaget anses därför att planförslaget överensstämmer med översiktsplanes uppmaning om att stor försiktighet bör iakttas i samband med nyetablering av bostadsbebyggelse i närheten av industriområden. Övriga synpunker noteras. KULTUR- OCH FRITIDSNÄMNDEN Uttalar att man inte har något att erinra mot förslaget. 7

8 SOCIALNÄMNDEN Beslutar att som sitt yttrande för del av Hallstahammar, Nirvana 9, överlämna socialchefens skrivelse den 8 januari Socialnämnden ställer sig positiv till den föreslagna detaljplanen då fastigheten kommer att inrymma bostäder och kontor. I första hand har Socialnämnden ett stort intresse av att fler bostäder byggs i kommunen. I kommunen råder idag stor bostadsbrist, vilket Socia1nänmden känner av och har en stor utmaning att möta. Kommuninvånare som av olika skäl inte kan på egen hand få ett hyreskontrakt vänder sig till socialförvaltningen och ber om stöd. I nuläget kan inte Socialförvaltningen bistå med detta och det blir fler och fler som inte har ett eget boende. De stora flyktingströmmar som just nu kommer till Sverige gör att alla kommuner måste ta ett ansvar får att de som har fått uppehållstillstånd kommer ut i kommunerna och får en bostad. Många ungdomar, boende i kommunen, har en önskan om att få en egen bostad, men det finns inga bostäder att få och då blir man ofrivilligt kvarboende hos sina föräldrar, eller andra vuxna. Det finns äldre personer som idag bor i en villa, som innebär en del arbete, och som önskar sig en lägenhet eller ett boende på markplan. Om det fanns fler lediga bostäder i kommunen så skulle de äldre kunna flytta till ett lämpligt boende och de barnfamiljer som har en önskan om att köpa en villa i Hallstahammar ges en möjlighet att göra det. Kommentar: Synpunkterna noteras. PRIVATPERSONER PRIVATPERSON 1 Bäste Kommun! Vi har inte mer att tillägga, än tidigare skickat underlag, vi har fortfarande kaffet kvar i vrångstrupen. (Bifogar tidigare skickat underlag.) Om vi på det minsta sätt fick ihop det affärsmässiga, detta är ju fullständiga industri samt kontorslokaler, vem önskar att ha sitt nya drömboende i ett industriområde, framför allt när man tydligt och klart har ena halvan osminkad och kommer inte att förädlas till något det inte är, utan det är ett industrihus och ingenting annat. Vi önskar oss inga framtida klagomål beträffande ljud, lukt och tung trafik som vår enhet skapar, utan får vi det på kontrakt så får ni ändra detaljplanen som ni önskar. Detta är oerhörda investeringar som skall till, jag betvivlar att Skanska, Peab eller någon annan seriös investerar som vill lägga dessa pengar som krävs för att få till dessa boenden, när man har tung industri nästgårds. Vi som ägare av Nirvana 1 samt dess hyresgäster är inte alls intresserade av att få bostäder som närmaste granne som vi måste anpassa och visa hänsyn till ytterligare. Det måste ju finnas andra platser som är mer affärsmässiga att planera bostäder på, Hallstahammars Kommun måste sträcka på sig och värna om alla dessa fantastiska företag som verkar i kommunen. 8

9 Nirvana 9 har ju ypperliga möjligheter att hyra ut dessa lokaler, i och med att vi har ett par företag i månaden som kontaktar oss beträffande att hyra lokaler, vi har helt fullt till och med skyddsrummen är uthyrda. Nirvana 9 står helt tomt, förutom en liten del som landstinget hyr, antagligen bara för att kontraktstiden inte har gått ut, med tanke på att han har en soptipp utanför entrén som har legat i 10 år så blir jag mycket förvånad om landstinget väljer att förlänga avtalet, med tanke på hur ägaren agerar mot dessa människor som redan är medtagna och nedsatta. Kommentar: Varje fastighetsägare har enligt lag rätt att ansöka om ändrad markanvändning på sin fastighet. Detta görs genom en begäran om planbesked till kommunen. Kommunen tar efter övervägande ställning till om planarbete kan påbörjas eller inte. I detta fall har tekniska nämnden i Hallstahammars kommun ansett det lämpligt att påbörja planarbete för ändring till bostäder och kontor på fastigheten Nirvana 9. I kommunen råder idag en stor bostadsbrist. Det finns därför ett betydande behov av nya bostäder, vilket bland annat beskrivs i socialnämndens yttrande ovan. Det är dessutom eftersträvansvärt att blanda olika former av bebyggelse, och området kring Nirvana 9 består idag av villabebyggelse, skola och småindustri. Samtidigt finns det motsatta intressen framförallt gällande småindustrins verksamhet, norr om planområdet, och den tilltänkta bostadsbebyggelsen. Byggnaden på småindustrifastigheten Nirvana 1 är dessutom sammanlänkad med byggnaden på Nirvana 9. Det är en situation som ställer krav på försiktighets- och skyddsåtgärder i den nya detaljplanen. Speciellt med tanke på att småindustriverksamheten redan existerar och inte ska inskränkas på grund av de nya bostäderna, men också på exempelvis trafikbuller och dagvattenhantering. Tekniska förvaltningen har noga utrett dessa frågor och ställt ett antal krav i den nya detaljplanen för att säkra en så god boendemiljö som möjlig och samtidigt ta hänsyn till redan befintlig verksamhet. Exempelvis tillåts inte bostadsbebyggelse i direkt anslutning till Nirvana 1 och ett säkerhetsavstånd tillämpas även vad gäller tilluft till kontor och bostäder. Samtidigt beskriver den gällande detaljplanen för intilliggande småindustri, exempelvis på Nirvana 1, (Pl.143, från 1992) att verksamheter får inte vara störande för omgivningen. Sammantaget anses därför inte situationen förändras avsevärt för omkringliggande fastigheter i och med den nya detaljplanen. Övriga synpunker noteras. 9

10 SAMMANFATTNING OCH FÖRSLAG TILL FORTSATT HANDLÄGGNING SAMMANFATTNING Samrådsyttranden från Lantmäteriet, VAFAB och bygg- och miljönämnden medförde justeringar i planbeskrivningen, men också i viss del i plankartan. Bland annat togs vissa egenskapsgränser bort och bestämmelser förtydligades. Servitut, ledningsrätter och gemensamhetsanläggningar lades till i plankartan. Efter samrådsskedet beslutade fastighetsägaren till Nirvana 9 att lösa parkeringsbehovet inom sin egen fastighet. Därför är det inte längre aktuellt att överföra en del av den kommunala fastigheten Tuna 1:92 till Nirvana 9. För att skapa ett mer sammanhållet område, utnyttja en oanvänd parkering och svara upp för behovet av nya bostäder föreslås denna yta att istället möjliggöra för småhusbebyggelse, i maximalt 2 våningar. Förslagsvis skapas två fastigheter på lite drygt kvadratmeter vardera med utfarter mot vändzonen på Stenhagsvägen. Det bidrar även till en hållbar lösning med tanke på utnyttjandet av redan befintlig infrastruktur och effektiv markanvändning i form av förtätning av ett eftersatt centralt område. FORTSATT HANDLÄGGNING Detaljplanen har ändrats och förtydligats enligt inkomna yttranden. Planförslaget kan därmed skickas ut för granskning. TEKNISKA FÖRVALTNINGEN Planavdelningen Katarina Kobosko Planarkitekt 10