WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT

Transkript

1 WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS 1 JANUARI 31 MARS Hyresintäkterna för första kvartalet uppgår till 399 (396). Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 138 (91). Fastigheter har sålts för 748 (452) och resulterat i realiserade värdeförändringar om 88 (9), vilket är 13 % över årsskiftesvärdering. Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 111 (126) och på derivatinstrument till -206 (111). Resultat efter skatt uppgår till 177 (286) och vinst per aktie till 1,1 kr (1,7). Investeringar i fastigheter uppgår till totalt 423 (236), och i vindkraft till 138 (224). På bokslutsdagen hade vi cirka lägenheter i produktion. Tillväxttakten i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på rullande helår uppgår till 7,2 %. Jämförelser inom parantes avser motsvarande belopp föregående år om inget annat anges. KOMMENTAR FRÅN VD HANS WALLENSTAM Vår verksamhet löper på bra med ett fi nt förvaltningsresultat, tack vare ett starkt driftresultat. Projektutvecklingen fortskrider enligt plan och vi har nu cirka lägenheter i produktion. Efterfrågan på bostäder där vi fi nns och verkar är fortsatt extremt hög. Tillväxten i Sverige är dock fortsatt svag, och därför är det inga större värdehöjningar i våra befi ntliga förvaltningsfastigheter. Istället är det eget arbete i nyproduktion och förädling av vårt fastighetsbestånd som ger och kommer att ge värdeutveckling. Vår ambition är att tillföra minst lägenheter om året i genomsnitt under aff ärsplan 2018.

2 DET HÄR ÄR WALLENSTAM Antal fastigheter: cirka 250 Antal anställda: 198 Förvaltningsfastigheternas värde: 28 Mdr Uthyrningsbar yta: 1,1 miljoner kvm Uthyrningsgrad, yta: 98 % Börsvärde 31 mars : 18 Mdr AFFÄRSPLAN 2018 MÅL Att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Ledstjärnor En genomsnittlig produktion av bostäder om lägenheter per år. Minska koldioxidbelastningen i fastighetsbeståndet med 15 % per kvm till och med Andel kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen. Förutsättningar Soliditeten ska inte understiga 30 %. Realiserad räntetäckningsgrad på rullande helår ska inte understiga 2 ggr. AFFÄRSIDÉ Att utveckla och bygga samt köpa och sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. AFFÄRSPROCESS Grunden i Wallenstams aff ärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam bygger, köper och utvecklar fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna byggs, utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. WALLENSTAM IDAG Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Huvudkontoret är beläget i Göteborg och ägandet fokuseras på bostadsfastigheter i Stockholm och Göteborg, samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Sammantaget har Wallenstam drygt lägenheter och företagskunder. Wallenstam är genom dotterbolaget Svensk NaturEnergi självförsörjande på förnybar energi och täcker såväl eget som kunders behov på månadsbasis. Aktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large cap. STRATEGIER OCH VÄRDESKAPANDE FAKTORER Wallenstams verksamhet styrs utifrån aff ärsplan, mål och strategier. Strategierna grundar sig på de tre dimensionerna för ett hållbart företagande: ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvar. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens aff ärsprocess. I kombination med övergripande strategier och ledstjärnor utgör detta sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. BEHOV VÄRDETILLVÄXT VÄRDETILLVÄXT LÖNSAM NYPRODUKTION, STADSUTVECKLING OCH LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING RESULTAT BYGGER OCH KÖPER SÄLJER UTDELNING INNEHÅLL Vd-kommentar 3 Resultat i korthet 3 Delårsrapport 1 januari 31 mars 4 Resultaträkning koncernen 12 Balansräkning koncernen 13 Rapport över förändring eget kapital koncernen 14 Rapport över kassafl öde koncernen 14 Segmentsrapport 15 Nyckeltal 16 Defi nitioner och ordlista 17 KALENDER Delårsrapport II 6 augusti Delårsrapport III 5 november Bokslutskommuniké 18 februari 2015 Årsstämma 2015 april 2015 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. För information om redovisningsprinciper: För defi nitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt: nitioner. WALLENSTAM 2

3 VD-KOMMENTAR Vår verksamhet löper på bra med ett fi nt förvaltningsresultat, tack vare ett starkt driftresultat som en följd av effektiv förvaltning i kombination med milt klimat samt lägre räntekostnader. Så här i starten av vår affärsplan kan jag också konstatera att vårt mål om en genomsnittlig årlig tillväxttakt i substansvärdet på minst 10 % känns helt rätt! Målet visar tydligt hur vi skapar värde genom eget arbete inom bolagets alla områden. NY RESULTATRÄKNING Samtidigt som vi startat den nya affärsplanen har vi sett över och arbetat om resultaträkningen, så att den bättre speglar vår verksamhet och visar hur vi styr den. Årets första kvartal är historiskt inte ett starkt värdetillväxtkvartal då effekter av till exempel hyresförhandlingar räknas med redan i årsskiftesvärderingen. I år har också räntan gått ner, vilket påverkar derivatutfallet negativt, men samtidigt ger det låga räntekostnader över tid för oss. De historiskt låga elpriserna påverkar vårt resultat. För fastighetsdriften är det positivt men för naturenergi är påverkan negativ. För oss som bolag är det dock en långsiktig investering som gör oss energioberoende. VIKTIGA HÄNDELSER Av det som skett under första kvartalet vill jag särskilt lyfta fram följande: Vi har sålt fastigheter i Stockholm för totalt cirka 750. Fastigheterna ligger i Bromma och Nacka Orminge och köpare är fastigheternas hyresgäster. Försäljningarna överstiger värdering med i genomsnitt drygt 10 %. I februari tilldelades Wallenstam priset Kundkristallen i kategorin största lyft inom serviceindex, ett pris där privata och kommunala fastighetsbolag tävlar i service och kvalitet. Svensk NaturEnergi blir ny elleverantör till SF Bio:s 36 biografer runt om i landet. Avtalet löper på två år och start ade den 1 januari. I mitten av 2015 får Göteborgarna en ny biograf på Götaplatsen, Kungsportsavenyen, där vi tecknat ett femtonårigt avtal med SF Bio. UTSIKTER FÖR Efterfrågan på bostäder där vi fi nns och verkar är fortsatt extremt hög. På den kommersiella sidan i Göteborg fi nns en god efterfrågan på lokaler i centrala lägen, vilket gör våra kommersiella fastigheter, som fi nns framför allt i Göteborgs innerstad, särskilt attraktiva. Tillväxten i Sverige är dock fortsatt svag, och därför är det inga större värdehöjningar i våra befi ntliga förvaltningsfastigheter. Istället är det eget arbete i nyproduktion och förädling av vårt fastighetsbestånd som ger och kommer att ge värdeutveckling. På fastighetsmarknaden är efterfrågan mycket stor på fastigheter i våra regioner. Både bostadsfastigheter och centrala kommersiella fastigheter är efterfrågade, dock har läget större betydelse än någonsin. När det gäller vår projektutveckling så har vi cirka lägenheter i pågående produktion. Jag känner mig trygg i den projektportfölj som vi har och som vi ständigt jobbar med att fylla på med nya spännande projekt. Hans Wallenstam, vd RESULTAT 1 JANUARI 31 MARS I KORTHET Resultat efter skatt första kvartalet uppgår till 177 (286). Det motsvarar ett resultat per aktie om 1,1 kr (1,7). Vid en jämförelse mot samma period föregående år är förvaltningsresultatet för fastigheterna väsentligt starkare, totalt 52% bättre, vilket är en följd av sänkta drift- och fi nansieringskostnader. De låga ränteinåverna, som varit positiva för förvaltningsresultatet, har påverkat värdeutvecklingen på fi nansiella instrument negativt, totalt -206 (111). Resultatet från fastighetsförsäljningar är 73 (3) efter omkostnader. O realiserad värdeförändring fastigheter är positiv om än något lägre än föregående år, 111 (126). Skatten är positiv 52 (-42) till följd av återläggningar av uppskjutna skatteskulder vid genomförda fastighetsaffärer. Sammanfattningsvis har förvaltningsresultatet fastigheter samt förvaltningsresultatet naturenergi förstärkts med 47 respektive 7. Även realiserade värde förändringar har ökat med 70 medan orealiserade förändringar är totalt 330 lägre jämfört med motsvarande period föregående år, främst på grund av räntederivat. WALLENSTAM 3

4 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS PERIODENS RESULTAT Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter för perioden uppgår till 399 (396). Av dessa utgörs 274 (266) av hyresintäkter från region Göteborg och 123 (128) från region Stockholm. Hyresintäkternas utveckling har påverkats av genomförda fastighetsförsäljningar, förvärv, hyresförhandlingar, nyuthyrningar och färdigställd nyproduktion. På kort sikt påverkas intäkterna även av minskad uthyrning i fastigheter som tömts för kommande projekt. Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning på 1,7% i Göteborg och 1,5 % i Stockholm. Hyresnivåerna för Wallenstams lokaler har i jämförbart bestånd ökat knappt 1 % som en effekt av främst indexuppräkningar. Vi upplever en bra och stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där majoriteten av våra kommersiella fastigheter är belägna. Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår per bokslutsdatum till 95 %. Driftkostnader & driftnetto Driftkostnaderna för perioden uppgår till 120 (144). Driftnettot ökar 11% och uppgår till 279 (252). En effektiv förvaltning, optimerad energiförbrukning och ett förändrat fastighetsinnehav med nyare fastigheter bidrar till sänkta driftkostnader. Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader. Dessa är vanligtvis som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir hög re. Totalt har driftresultatet för första kvartalet påverkats positivt med 9 till följd av framför allt lägre kostnader för uppvärmning och snöröjning jämfört med motsvarande period. Förvaltnings- & administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 46 (45) och avser i huvudsak personalkostnader. Kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram, som redovisas på egen rad i resultaträkningen, uppgår för perioden till 5 (7). Finansiella intäkter & kostnader Finansiella intäkter uppgår till 8 (7) och fi nansiella kostnader till totalt 111 (130) varav 103 (123) avser fastighetsrörelsen och 8 (7) naturenergiverksamheten. Finansnettot har påverkats positivt med cirka 17 till följd av en minsk ad genomsnittlig räntenivå. Snitträntan för första kvartalet uppgår till 3,03% (3,46). Snitträntan på bokslutsdagen var 2,94 % (3,41). Resultat av bostadsrätter Intäkter försäljning bostadsrätter avser ersättning från försäljning av bostadsrättsprojekt och bostadsrättsandelar. För perioden har inga projekt färdigställts varför periodens intäkter och kostnader enbart avser försäljning av styckvisa bostadsrättsandelar. Som kostnad bostadsrättsandelar redovisas anskaffningsvärdet för sålda bostadsrättsprojekt och bostadsrättsandelar. Kostnaderna inkluderar vidare marknads- och försäljningskostnader för bostadsrätter. DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Hyresgäst Yta, kvm Göteborgs Stad SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg Försäkringskassan SCA Hygiene Products AB Göteborgs Universitet Vittraskolorna AB Folkuniversitetet Länsstyrelsen i Västra Götalands län Renew Group Sweden AB Summa Total kommersiell yta i Göteborg är cirka kvm. ÖVRIGT 6 % UTBILDNING 4 % INDUSTRI/LAGER 3 % BUTIK 16 % KONTOR 27 % FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE BOSTÄDER 44 % ELSPOTPRIS PER KVARTAL kr/mwh WALLENSTAM 4

5 Förvaltningsresultat naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi utgörs av intäkter och kostnader inklusive avskrivningar för elhandel och elproduktion minskat med administrations- och räntekostnader hänförliga till denna verksamhet. Intäkter och kostnader för produktion och försäljning av el uppgår netto till 27 (17). Efter avdrag för ränteoch administrationskostnader om totalt 15 (12) blir förvaltningsresultatet för naturenergi 12 (5) för perioden. Under första kvartalet producer - ades 91,2 GWh (61,3) vilket motsvarar en ökning mellan perioderna om 49 %. Produktionsökningen återspeglas inte i samma omfattning i omsättningen då priset på producerad respektive såld el är väsentligt lägre för perioden jämfört med föregående år. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Under perioden har Wallenstam sålt fastigheter för totalt 748 (452). Försäljningarna genomfördes till priser som i genomsnitt översteg senaste årsskiftesvärdering med cirka 13 % (2), beaktat årets investeringar. Försäljningsresultat i relation till investerat belopp uppgår till 381 (92) varav 293 redovisats i koncernens resultaträkning tidigare år som orealis erad värdeförändring. Då de avyttrade fastigheterna i snitt innehafts cirka 17 år motsvarar försäljningsresultatet en genom snittlig årlig värdetillväxt om 4,3%. Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppgår under till knappt 27 Mdr enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Det motsvarar en ökning med 33 % jämfört med samma period föregående år. Jämfört med föregående kvartal innebär det dock en svag nedgång, transaktionsvolymen uppgick då till knappt 31 Mdr. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd påverkar resultatet positivt med netto 111 (126). Förvaltningsfastigheter i drift svarar för 64 (126) och värdetillväxt i pågående nyproduktion av hyresrättsfastigheter för 47 (-). Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Wallenstam använder fi nansiella instrument så som ränte-, valuta- och elderivat, se Finansiering sid 8. Räntederivatens värde har, främst på grund av sjunkande långräntor, ändrats med -197 (111). För att säkra intäkter från försäljning av el säkrar koncernen delar av elpriset på den fi nansiella marknaden. Elderivatens värde har, främst till följd av låga marknadspriser på el, ändrats med -9 (-). Skatt Periodens redovisade skatt uppgår netto till 52 (-42) varav uppskjuten skatt utgör 52 (-41) och aktuell skatt 0 (-1). Skatten för övrigt totalresultat är -1 (1). Positiv resultateffekt uppkommer som en följd av att tidigare avsatt skatteskuld återförs i samband med genomförda fastighetsaffärer. Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt exempelvis fastighets-, energi- och stämpelskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kostnaden för dessa övriga skatter, som för helåret uppgick till cirka 475 (400), redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investering i byggnadsrörelsen. VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Värdeförändring förvaltningsfastigheter i drift Värdeförändring pågående nyproduktion hyresrätter 47 - Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 88 9 Totala värdeförändringar förvaltningsfastigheter VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS SÅLDA FASTIGHETER 23% % % 7% 13% VÄRDETILLVÄXT FÄRDIGSTÄLLD NY- PRODUKTION FÖRVALTNINGSFASTIGHETER % % 69% 31% * Värdering Försäljningspris Anskaffningskostnad Värdering Försäljningspris jämfört med värdering vid närmast föregående årsskifte efter beaktande av årets investeringar. Värdeökning av nyproduktionsprojekt hyresrätter jämfört med anskaffningskostnad. I grafen presenteras utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande. * Under har inga projekt färdigställts. WALLENSTAM 5

6 VÅRA FASTIGHETER Periodens utveckling Under första kvartalet har vi investerat 349 (236) i förvaltningsfastigheter och 74 i bostadsrättsproduktioner. Investeringarna avser i sin helhet ny- och ombyggnationer. Pågående nyoch ombyggnadsprojekt omfattar cirka 1200 lägenheter. Under perioden har Wallenstam sålt fastigheter med ett ingående värde om 659 (442). Orealiserade värdeförändringar har påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt 111 (126), varav 47 kommer från värdetillväxt i pågående nyproduktion av hyresrättsfastigheter och 64 (126) från förvaltningsfastigheter i drift. Direktavkastningskravet för bostäder uppgår till i genomsnitt 3,8 % (3,8) och för kommersiella beståndet till 5,6 % (5,8). Förvaltningsfastigheternas värde är fastställt till vid periodens utgång vilket, exklusive pågående byggnationer, motsvarar kr/kvm. Total investering i pågående hyres- och bostadsrättsprojekt uppgår till cirka 3,7Mdr (2,8). Vår marknad De orter vi verkar på präglas av en omfattande efterfrågan på bostäder och låg nyproduktionstakt av hyresrätter. Endast en liten andel av våra lägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omfl yttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög. Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter, framför allt till följd av att tillgång på mark för hyresrättsproduktion är begränsad. Från och med redovisas nyproduktion av bostadsrätter som Pågående arbete bostadsrätter i balansräkningen. Befintliga fastigheter jämte nyproduktionsprojekt av hyresrätter redovisas som Förvaltningsfastigheter. Värdering Wallenstam värderar samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv handel med fastigheter, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav för respektive region, och även differentierat direktavkastningskraven för olika typer av fastigheter och för olika delområden inom varje region. Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton, vilket sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet (se värderingsmodell i årsredovisningen). Fastighetsmarknaden i våra regioner har haft en stabil värdebild under första kvartalet. Detta gör att Wallenstam inte har gjort någon generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav i periodens värdering. Värdering av pågående projekt Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde. Från och med fastställs detta som anskaffningsvärde med tillägg av 50% av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad, vilken i sin tur baseras på nedlagda kostnader. Nybyggnationer av bostadsrätter redovisas enligt IFRIC15, Avtal för uppförande av fastigheter. För Wallenstam innebär detta att IAS 18, Intäkter, tilllämpas för redovisning av dessa fastighetsprojekt. Det betyder i korthet att löpande redovisning sker till anskaff - ningsvärde och att resultat redovisas när bostadsrätten färdigställts, sålts och överlämnats till kunden. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Bokfört värde, Kvm Fastighetsbestånd 1 jan Pågående bostadsrättsproduktion* Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto Fastighetsbestånd 31 mars * Redovisas från och med på egen rad, Pågående arbete bostadsrätter, i balansräkningen FÖRÄNDRING PÅGÅENDE BOSTADSRÄTTSPRODUKTION Bokfört värde, Pågående bostadsrättsproduktion 1 jan 0 + Pågående bostadsrättsproduktion* Byggnationer 74 Pågående bostadsrättsproduktion 31 mars * Redovisas från och med på egen rad, Pågående arbete bostadsrätter, i balansräkningen DIREKTAVKASTNINGSKRAV Ort Fastighetstyp Direktavkastningskrav, % Stockholm Bostäder 3,25-5,25 Göteborg Bostäder 3,25-5,00 Göteborg Kommersiellt 3,75-8,50 Genomsnittligt direktavkastningskrav bostäder 3,8 Genomsnittligt direktavkastningskrav kommersiellt bestånd 5, FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER Avser finansieringseffekt, från försäljningsrespektive investeringsvolym. Förvärv Ny- och ombyggnation Avyttrat WALLENSTAM 6

7 FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Fördelning, ort Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % Fördelning, lokaltyp 49 % 23 % 10 % 8 % 3 % 7 % 100 % FASTIGHETSFÖRVÄRV Under perioden har inga fastighetsförvärv genomförts. FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Fastighetsbeteckning Stockholm Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/ Lager kvm Utbildning kvm Orminge 40:1 Ornövägen Orminge 40:2 Ornövägen Orminge 48:1 Utövägen Ceremonien 3 Backskåran 3-7, Gubbkärrsvägen Totalt Övrigt kvm Summa kvm FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION Under perioden har ingen nyproduktion färdigställts. PÅGÅENDE NYPRODUKTION Projekt Stockholm Kvm Antal lgh Beräknas färdigställt Ture No8 (brf) Q2 Segelfl yget, Barkarbystaden, Järfälla Q2/Q4 / Q Tuletorget, Sundbyberg (brf) Q4 Tyresö Trädgårdar*, Tyresö, Etapp 1 (brf) /2015 Riggen, Gröndal (brf) Q Svanhöjden, Älta Q Följa Berg, Nacka Q Göteborg Vita Björn, Majorna Q4 Till- och ombyggnation befi ntliga fastigheter Q2 / Q Långängen, Kvillebäcken Q Avenyn Q Helsingborg Vildvinet Q3 Summa * Samägt projekt med Oscar Properties. WALLENSTAM 7

8 VIND- OCH VATTENKRAFT Wallenstam har 57 vindkraftverk fördelade på 18 parker och tre vattenkraftverk i drift. Vid mars månads utgång uppgick installerad effekt till 118 MW (100). Under har vi investerat 138 (224) i vindkraft. Vind- och vattenkraftverken värderas till anskaffningsvärde minskat med av- och nedskrivningar. Den totala nettoinvesteringen i färdigställda verk och pågående byggnationer uppgick den 31 mars till (2092). För närvarande har vi två pågående projekt, Tommared i Laholms kommun, och Nyckeltorp i Skara kommun. Totalt bygger vi nio verk, vilka förväntas bli färdigställda under andra kvartalet. FINANSIERING Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till (12 175), vilket motsvarar 77 kr per aktie (72). Soliditeten uppgår till 40 % (38). Räntebärande skulder Räntebärande skulder består av traditionell bankupplåning samt ett företagscertifi kat med en ram på 2 Mdr. På bokslutsdagen uppgick Wallenstams räntebärande skulder till (16 159) vilket motsvarar en belåningsgrad om 50 % (51). Låneportföljen har ökat främst med anledning av investeringar i ny- och ombyggnadsprojekt. Av låneportföljen har 47 % (49) en räntebindningstid överstigande ett år. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 41månader (40). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 2,94% (3,41). Finansieringen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter respektive pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. För företagscertifi katprogrammet ställs ingen säkerhet. Derivatinstrument Wallenstams fi nansiella derivatinstrument utgörs framför allt av räntederivat och elderivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettoskuld avseende derivatinstrument om 378 att jämföra med 173 per 31 december. Av dessa utgör räntederivat 356 och elderivat 22. Värdeutvecklingen, som alltså är negativ för perioden, är en följd av sjunkande långräntor vad avser räntederivaten och för elderivaten en förväntan om fortsatt låga priser. Räntederivat används för att på ett fl exibelt och kostnadseff ektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassafl öden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klassifi ceras i nivå 2. Elderivat används för att minska påverkan av marknadens rörelser genom att säkra intäkter från framtida elförsäljning och elproduktion. Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusiv e check räkningskrediter uppgår till 768 (751). Därtill fi nns beviljade byggnadskreditiv om totalt (1 225) varav (505) utgör tillgängliga men ej nyttjade medel på bokslutsdagen. NATURENERGI Antal parker Antal verk Installerad effekt, MW I DRIFT Vindkraftverk ,1 Vattenkraftverk - 3 0,7 Summa ,8 UNDER BYGGNATION Tommared ,8 Nyckeltorp 1 3 6,0 Summa ,8 BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR Ränteförfallostruktur Belopp, Snittränta, % Andel, % 0 3 mån ,35 39,52 3 mån 1 år ,07 13, år 300 1,29 1, år 300 3,20 1, år 700 3,00 4, år 600 3,15 3, år 530 2,78 3, år 700 3,14 4, år ,05 6, år ,59 12,69 > 9 år ,08 8,25 Summa ,94 100,00 * Rörliga lån med ett ränteförfall inom tre månader har en snittränta om 2,04 %. 3,35 % innefattar effekter av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden Q1 DISPONIBEL LIKVIDITET Q2 Q3 Q4 Q1 Disponibel likviditet inklusive checkräkningskrediter. WALLENSTAM 8

9 WALLENSTAMAKTIEN* Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large Cap. Under första kvartalet har Wallenstamaktien ökat med 9 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate, och OMX Stockholm PI ökade med 13 % respektive 4 % under samma period. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 106,10 kr att jämföra med 97,25 kr vid årsskiftet. Börsvärdet uppgick till (16 533) beräknat på antalet registrerade aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 77 kr (76). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har aktier återköpts till och med bokslutsdatum till en genomsnittskurs om 99,00 kr per aktie. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår vid bokslutsdatum till st. Aktiens direktavkastning Senast verkställd utdelning uppgick till 1,25 kr per aktie, vilket motsvarar en direktavkastning om 1,2 % (1,3) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Föreslagen utdelning uppgår till 2,00 kr per aktie. Aktiens totalavkastning Aktiens totalavkastning, beräknad som aktiens kursutveckling under senaste tolvmånadersperioden, inklusive verkställd utdelning i relation till börskurs vid periodens början, uppgår till 27 % (24). * Jämförelser inom parentes avser belopp per årsskiftet Wallenstam B-aktie OMX Stockholm_PI OMX Stockholm Real Estate PI KURSUTVECKLING 2010, KR AKTIEÄGARINNEHAV A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,24 60,15 AMF - Försäkring och fonder ,90 4,15 Familjen Agneta Wallenstam ,18 3,24 Familjen Anders Berntsson med bolag ,59 2,93 Familjen Henric Wiman ,54 1,86 Bengt Norman med bolag ,89 1,52 Familjen Brandström med bolag ,26 1,19 Familjen U Wallenstam ,21 1,16 JPM Chase NA ,97 1,03 Christian Wallenstam ,77 0,93 Övriga ägare ,59 21,84 Totalt antal aktier Återköpta egna aktier** ,87 Registrerade aktier Totalt registrerade aktier ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 12 procent av kapitalet och cirka 6 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB ** Återköpta egna aktier saknar rösträtt. De erhåller heller ingen utdelning. WALLENSTAM 9

10 MÅLUPPFÖLJNING Mål Substansvärdetillväxt Wallenstams mål är att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Beräknat substansvärde i relation till koncernens mål baseras på rullande tolvmånaders utveckling, och uppgår för perioden till 7,2 %. SUBSTANSVÄRDETILLVÄXT 1 APR 31 MAR Substansvärde 1 apr Förändring substansvärde perioden 753 Återläggning utdelning och återköp perioden 348 Rullande substansvärde ,2 % Substansvärde Substansvärdet på bokslutsdagen uppgår till (15 318). Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. I balansräkningen redovisas en nettoskatteskuld om (2 045), vilken består av en uppskjuten skatteford ran på (1 098) samt av en uppskjuten skatteskuld om 3079 (3 143). Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), som utöver återläggning för uppskjuten skatteskuld också beaktar orealiserade värdeförändringar för derivat, uppgår till (15 620). Tillägg för uppskjuten skatteskuld görs eftersom faktisk framtida skattebelastning för den del som avser värdeförändringar fastigheter bedöms bli väsentligt lägre än nominell skattesats. SUBSTANSVÄRDE 31 mar 31 mar Eget kapital enl balansräkning Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkning Koncernens substansvärde Orealiserad värdeförändring derivat, netto Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Ledstjärnor & förutsättningar Aff ärsplanens mål stöds av ledstjärnor och förutsättningar. En av våra tre ledstjärnor är att nå en genomsnittlig produktion om lägenheter per år. Genom vår byggnation skapar vi värde och vi tillför bostäder som är en stor bristvara i våra regioner. Totalt har vi nu cirka 1190 lägenheter under produktion. Vår andra ledstjärna Minska koldioxidbelastningen i fastighetsbeståndet med 15 % per kvm till och med 2018 speglar vårt miljöansvar, och bidrar också till minskade driftkostnader. Vår tredje ledstjärna Andel kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen tydliggör att våra kunder är viktiga och nöjda kunder genererar fl er kunder. De två sistnämnda ledstjärnorna följs upp och redovisas på årsbasis. Förutsättningar för att vi ska nå vårt mål är en realiserad räntetäckningsgrad som på rullande helår inte ska understiga 2,0 ggr, samt en soliditet på minst 30%. Första kvartalet var den realiserade räntetäckningsgraden 4,9 ggr och soliditeten uppgick till 40 %. TILLVÄXT SUBSTANSVÄRDE MÅL 10 % PER ÅR Genomsnittlig substansvärdetillväxt, exklusive utdelning och återköp, för den senaste tolvmånadersperioden. 7,2 % LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal lgh Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 REALISERAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD, RULLANDE HELÅR ggr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 % Q1 SOLIDITET Q2 Q3 Q4 Q1 Totalt Region Stockholm Region Göteborg Realiserad räntetäckningsgrad på rullande helår ska inte understiga 2,0 ggr. Soliditeten ska uppgå till minst 30 %. WALLENSTAM 10

11 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Möjligheter & risker Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett därefter. Känslighetsanalys Per den 31 mars uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 28 Mdr. En värdeförändring på +/-10% motsvarar därmed cirka 2,8Mdr vilket ger ett förändrat substansvärde på cirka 17 kr per aktie. En förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25%-enheter motsvarar cirka +/- 9 kr per aktie. Affärsområden Wallenstams verksamhet bedrivs inom tre aff ärsområden: Göteborg, Stockholm och NaturEnergi. Göteborg & Stockholm Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar cirka lägenheter och cirka företagskunder som hyr kontorslokaler och butiker främst i Göteborgs innerstadslägen. I Helsingborg förvaltar vi cirka 200 lägenheter. Majoriteten av våra bostäder fi nns i Stockholm och uppgår till cirka lägenheter. I dagsläget pågår också merparten av vår nyproduktion i Stockholmsområdet. NaturEnergi Verksamheten inom Natur Energi omfattar både produktion av och handel med förnybar energi. Närståendetransaktioner Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, före tagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden till, och lokalhyror från, koncernbolag. Personer och bolag som är närstående till styrelseledamöter hyr lägenheter och lokaler, samt är elkunder. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där leda möter i Wallenstams styrelse liksom medlem i koncernledningen är styrelseledamöter. Vidare köps entreprenadtjänster in av bolag där en av Wallenstams styrelseledamöter är närstående. Dessa transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Under kvartalet har vd förvärvat en bostadsrätt från Wallenstam. Förvärvet har skett till marknadspris. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mind re antal fastigheter. RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET janmar janmar Intäkter Kostnader Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Koncernbidrag Skatt Resultat efter skatt Totalresultat BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Tillgångar jandec Fastigheter Andelar i koncernföretag Finansiella derivatinstrument Fordringar på koncernbolag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande externa skulder Skulder till koncernföretag Finansiella derivatinstrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Den totala omsättningen för perioden uppgår till 85 (78), varav hyresintäkterna utgör 14 (16). De minskade hyresintäkterna är främst en följd av pågående ombyggnadsprojekt. Resultatet har påverkats negativt av värdeförändringar på fi nansiella räntederivatinstrument om -197 (111). Resultat efter skatt, liksom totalresultatet, uppgår till -101 (40). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 67 (15). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till (6025). Efter rapportperiodens utgång Inga händelser av väsentlig betydelse för bolagets ställning har inträffat efter rapportperiodens utgång. WALLENSTAM 11

12 RESULTATRÄKNING, KONCERNEN Not / apr-mar jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto fastigheter Förvaltnings- och administrationskostnader Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat fastigheter Intäkter försäljning bostadsrätter Kostnader försäljning bostadsrätter Förvaltningsresultat naturenergi Realisationsresultat vindkraftstillgångar Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Nyproduktion Övriga Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Nedskrivning anläggningstillgångar Resultat före skatt Skatt Periodens resultat efter skatt Övrigt totalresultat poster som kan omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Periodens resultat hänförligt till innehavare utan bestämmande infl ytande Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej 1,1 1,7 6,9 7,5 NOT 1 Förvaltningsresultat naturenergi / apr-mar jan-dec Elintäkter Elkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader naturenergi Finansiella kostnader naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi NOT 2 Realiserat försäljningsresultat förvaltningsfastigheter / apr-mar jan-dec Försäljningsintäkt Anskaffningsvärde samt investeringar Tidigare redovisad värdeförändring Försäljnings- och administrationskostnader Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter WALLENSTAM 12

13 BALANSRÄKNING, KONCERNEN Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Vind- och vattenkraftverk inkl. pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Pågående arbete bostadsrätter Övriga omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Skulder till kreditinstitut Finansiella derivatinstrument Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Finansiella derivatinstrument Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande WALLENSTAM 13

14 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL, KONCERNEN Aktiekapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Förskjutning inom eget kapital Ökning av aktiekapitalet Återköp av egna aktier Utgående eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Nedsättning aktiekapital Återköp egna aktier Utgående eget kapital RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN / apr-mar jan-dec Resultat före orealiserade värdeförändringar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk & materiella anläggningstillgångar Investering i fi nansiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter & materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansiering Förändring långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Försäljning och amortering av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM 14

15 SEGMENTSRAPPORT Göteborg Stockholm NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Elintäkter Elkostnader Driftnetto fastigheter Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat fastigheter Försäljningsresultat bostadsrätter Förvaltningsresultat naturenergi Realisationsresultat vindkraftstillgångar Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument och elcertifi kat Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Nedskrivning anläggningstillgångar Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder och eget kapital Summa eget kapital och skulder Göteborg Stockholm NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter Driftnetto fastigheter Förvaltningsresultat fastigheter Förvaltningsresultat energi Försäljningsresultat fastigheter, bostäder, vindkraftverk Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Resultat från värdeförändringar och nedskrivningar Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder och eget kapital Summa eget kapital och skulder * Uppgifter för NaturEnergi motsvarar Wallenstams ägarandel. Innehav utan bestämmande infl ytande, vilka ingår i de konsoliderade uppgifterna för koncernen, återfi nns i kolumn Eliminering. WALLENSTAM 15

16 NYCKELTAL FLERÅRSÖVERSIKT 31 mar 31 dec 30 sep Ackumulerat perioden Hyresintäkter, Driftnetto fastigheter, Överskottsgrad fastighetsdrift, % Förvaltningsresultat fastigheter, Förvaltningsresultat naturenergi, Resultat före orealiserade värdeförändringar, Resultat efter skatt, Totaltresultat, Räntabilitet på eget kapital, % 9,3 10,3 17,3 17,4 17,5 17,6 11,3 10,1 8,4 Räntabilitet på totalt kapital, % 4,8 5,7 7,4 7,1 7,0 7,0 6,4 6,5 5,6 Förvaltningsfastigheternas värde, Pågående arbete bostadsrätter, Förvaltningsfastigheternas direktavkastning, % 4,4 4,4 4,4 4,4 4,5 4,6 4,7 4,7 4,7 Förvaltningsfastigheternas totalavkastning, % 7,3 7,1 9,1 9,4 10,4 10,5 9,3 9,7 9,0 Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr 4,9 4,0 3,4 2,7 3,1 2,9 2,9 2,8 2,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,1 2,0 1,9 1,9 1,9 1,8 1,9 1,9 Belåningsgrad, % Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 2,94 3,11 3,29 3,30 3,41 3,51 3,64 3,81 3,89 Genomsnittlig räntebindningstid, månader Soliditet, % Eget Kapital, Substansvärde, Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), Börsvärde, Utdelning, Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie (kr) Resultat efter skatt 1,1 7,5 5,4 3,5 1,7 11,3 4,5 3,0 1,5 P/E-tal, ggr 15,4 13,0 7,2 7,4 7,4 7,1 10,2 11,2 13,0 Kassafl öde från den löpande verksamheten 1,0 3,0 2,3 1,5 0,2 1,6 1,2 0,9 0,3 Eget kapital Börskurs 106,10 97,25 88,00 87,85 84,80 79,35 71,60 67,05 64,25 Börskurs i förhållande till eget kapital, % Utdelning , ,20 - Utestående aktier, tusental vid periodens utgång Utestående aktier i tusental, genomsnitt jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar KVARTALSÖVERSIKT Ackumulerat perioden okt-dec jul-sep apr-jun okt-dec jul-sep apr-jun Hyresintäkter (nettoomsättning), Driftnetto fastigheter, Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat fastigheter, Räntabilitet på eget kapital, % 9,3 10,3 17,3 17,4 17,5 17,6 11,3 10,1 8,8 Resultat efter skatt per aktie, kr 1,1 2,1 1,8 1,9 1,7 6,8 1,5 1,6 1,5 Kassafl öde per aktie från löpande verksamhet, kr 1,0 0,7 0,8 1,3 0,2 0,4 0,3 0,6 0,3 Eget kapital per aktie, kr Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat. WALLENSTAM 16

17 DEFINITIONER OCH ORDLISTA Aktiens direktavkastning Senast verkställd aktieutdelning i procent av börskursen vid periodens slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under senaste rullande tolvmånadersperioden inklusive under perioden verkställd utdelning, dividerat med aktiens börskurs vid periodens början. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av balansomslutning. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Derivatinstrument Ett fi nansiellt instrument vars värde är relaterat till en underliggande tillgång eller åtagande. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Förvaltningsfastigheternas direktavkastning Driftnetto för den senaste rullande tolvmånadersperioden i procent av förvaltningsfastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående projekt. Förvaltningsfastigheternas totalavkastning Driftnetto för den senaste rullande tolvmånadersperioden plus/minus realiserad och orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående projekt. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vindoch vattenkraft samt biobränsle. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administra tionskostnader samt fi nansnetto. Hyresvärde Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassafl öde per aktie Periodens kassafl öde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Kassafl öde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassafl öde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld, samt nettoeffekt av orealiserad värdeförändring derivatinstrument efter skatt. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader för senast rullande tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av fi nansnettot för senast rullande tolvmånadersperiod i förhållande till fi nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Räntetäckningsgrad, realiserad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av fi nansnettot exklusive realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter med tillägg för traditionellt försäljningsresultat förvaltningsfastigheter för senaste rullande tolvmånadersperiod, i förhållande till fi nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapital-transaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Traditionellt försäljningsresultat förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för investerat belopp och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. För mer information: och nitioner WALLENSTAM 17

18 Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 29 april klockan 08:00 (CET). WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,