Planbeskrivning. Kvarteret Ängsviolen. Detaljplan för. Nässjö stad och kommun

Transkript

1 Kvarteret Ängsviolen Upprättad av Nässjö kommun, miljö- och byggkontoret med enkelt planförfarande Diarienummer

2 Inledning Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen upprättas efter ansökan från tekniska serviceförvaltningen för att göra det möjligt att bygga till och ändra användningen av förskolan på Ängsviolen 2 till gruppbostad. Gällande detaljplan från 2003 anger markanvändningen skola/friliggande barnstuga. Ängsviolen 2 planläggs för bostäder och skola. Tillbyggnaden kräver en utökning av fastigheten åt norr över tidigare ej planlagd mark. Utökningen medför att vägen som leder mot scoutgården behöver flyttas på en sträcka av cirka 50 meter. Den del av vägen som ansluter Tranbärsstigen planläggs som allmän plats/lokalgata. En yta för parkering/vändplats redovisas vid slutet av lokalgatan. Ängsviolen 1 planläggs för bostäder i likhet med den gällande planen från Byggrätten utökas i förhållande till gällande plan genom att det mesta av prickmarken - mark där byggnad inte får uppföras - tas bort och vidare genom att det ges möjlighet att utöka fastigheten åt norr. Ett område i sydvästra delen av planområdet får endast bebyggas med uthus/förråd och garage. Plandata och avgränsning Planområdet ligger i östra delen av Nässjö i stadsdelen Ingsberg. Planområdets areal är cirka ett hektar. De berörda fastigheterna Ängsviolen 2, Ingsberg 2:1 och Ingsberg 2:2 ägs av Nässjö kommun. Fastigheten Ängsviolen 1 ägs av Bostadsrättsföreningen Ängsviolen i Nässjö. Följande handlingar tillhör denna detaljplan: Plankarta med bestämmelser Fastighetsförteckning Detaljplanen handläggs enligt plan- och bygglagen 2010:900 med enkelt planförfarande. 2

3 Tidigare ställningstaganden Översiktsplan Den kommunomfattande översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige den 28 februari 2013 och den fördjupade översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige den 27 april 2006 redovisar inte några särskilda riktlinjer eller rekommendationer för det aktuella planområdet. Gällande detaljplaner För större delen av planområdet gäller detaljplan för kv. Ängsviolen i Nässjö tätort, antagen av miljö- och byggnadsnämnden den 5 november 2003, plannummer 310. Planen anger skola/friliggande barnstuga i högst en våning för fastigheten Ängsviolen 2. För Ängsviolen 1 anges bostäder/radhus i högst en våning. Marken mellan kvarteret Kattfoten och Ängsviolen utgörs av en grusväg planlagd som allmän plats/park eller plantering i gällande detaljplan för Ekebackens småhusområde, fastställd av länsstyrelsen den 23 juni 1977, plannummer 208. Den norra delen av planområdet har inte tidigare varit planlagd. Översiktsbild av planområdet Beslut om ny detaljplan Miljö- och byggnadsnämnden beslutade den 22 januari 2014 att ge miljöoch byggkontoret i uppdrag att ta fram en ny detaljplan för området. 3

4 Planens förenlighet med miljöbalken Miljöbalkens kapitel 3 innehåller grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Detaljplanen bedöms inte strida mot bestämmelserna i detta kapitel. Planområdet berörs inte av kapitel 4 Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet. Kapitel 5 behandlar miljökvalitetsnormerna. Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra att någon miljökvalitetsnorm överskrids. Behovsbedömning Bakgrund Kommunen ska vid upprättande av detaljplaner bedöma och ta ställning till om planens genomförande kan antas leda till så kallad betydande miljöpåverkan enligt plan- och bygglagen 4 kap. 34. Om så är fallet ska en miljöbedömning av planen göras, vilket bland annat innebär att en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas. För att avgöra om detaljplanen kan antas medföra betydande negativ miljöpåverkan har en behovsbedömning tagits fram, daterad den 3 mars Behovsbedömningen sammanfattas nedan. Sammanvägd bedömning och motiverat ställningstagande Den planerade markanvändningen bedöms som lämplig med hänsyn tagen till gällande plan- och miljölagstiftning. Gällande miljökvalitetsnormer bedöms inte överskridas. Detaljplanens genomförande är i linje med miljömålet God bebyggd miljö. Detaljplanens genomförande bedöms inte innebära sådan betydande miljöpåverkan som avses i plan- och bygglagen 4 kap. 34. Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Mark och vegetation Marken inom fastigheterna Ängsviolen 1 och 2 är relativt plan förutom i norra delen och utanför planområdet åt norr där marken sluttar kraftigt. Sluttning bakom förskolan Ett 30-tal meter nordost om planområdet finns en 0,9 hektar stor brant, som skogsstyrelsen har bedömt som ett objekt i skogsmark med naturvärde, utan att nå upp till kvaliteten nyckelbiotop. Branten påverkas inte av detaljplanens genomförande. 4

5 En geoteknisk undersökning har utförts i februari 2014 inom den planerade tomten för gruppbostad. Undersökningen visar att jorden uppifrån består av vegetation och mullskikt, fyllningar med sand, grus, silt, mull och sten och morän som vilar på berg. För grundläggning av byggnader rekommenderas bland annat att okontrollerade fyllningar grävs ur och ersätts med packad fyllning av friktionsjord. Radonmätning har utförts och marken klassas som normalradonmark. Inom planområdet finns några enstaka stora lövträd. Området norr om planen består av blandskog. Det finns inte några sällsynta eller hotade växtarter inom planområdet. Fornlämningar Det finns inte några kända fornlämningar inom planområdet. Nuvarande markanvändning och bebyggelse På Ängsviolen 2 finns idag en byggnad i en våning uppförd i slutet av 80-talet som inrymmer förskola. Förskoleverksamheten kommer att flyttas till Hultetskolan, enligt skolutredningen Framtidens skola. På Ängsviolen 1 finns fyra envånings radhusbyggnader som utgör bostadsrättsföreningen Ängsviolen. Byggnaderna uppfördes i början av 90-talet. År 2004 uppfördes två carportar i sydvästra delen av tomten. Nässjö Affärsverk Elnät AB planerar att under året byta ut den transformatorstation som står i sydvästra delen av planområdet. Norr om planområdet på fastigheten Ingsberg 2:2 bedriver Nässjö scoutkår sin verksamhet. Scoutkåren äger byggnaderna och arrenderar marken av Nässjö kommun. Grusvägen som leder från Tranbärsstigen till scoutgården har anlagts och sköts av scoutkåren. Verksamheten pågår mestadels utomhus på vissa kvällar och helger året om, dagtid endast när det anordnas hajk en eller ett par gånger om året. Förskolan Ängsviolen Radhus på Ängsviolen 1 5

6 Planerad markanvändning och bebyggelse Ängsviolen 2 Nässjö kommun planerar att bygga om den befintliga förskolan på Ängsviolen 2 till gruppbostad för personer 18 år och äldre med en kognitiv funktionsnedsättning. Gruppboendet planeras bestå av totalt sex lägenheter plus gemensamma utrymmen. Boendet kommer att bemannas med som mest tre och minst en personal. Tanken är att befintlig byggnad ska byggas om samt byggas till åt norr. Tillbyggnaden kräver att fastigheten utökas med en cirka 13 meter bred markyta. Större delen av byggnaden uppförs i en våning. En mindre del som innehåller teknikrum är upphöjd drygt en meter över taknock. Tänkt fasadutformning gruppboendet Tillbyggnaden innebär vidare att marken behöver fyllas ut på grund av nivåskillnaden i norra delen av tomten. Släntning kommer att ske inom fastigheten med anslutning till befintliga marknivåer på Ängsviolen 1 och Ingsberg 2:1 och 2:2. Vid detaljprojektering måste byggherren se till att dagvatten från Ängsviolen 2 inte påverkar Ängsviolen 1 och omvänt. Tomten kring gruppboendet kommer att hägnas in med ett cirka en meter högt trådstaket. Befintlig parkeringsyta framför nuvarande byggnad bedöms tillräcklig som besöksparkering och parkeringsplats för rörelsehindrade. En allmän parkering redovisas i nordvästra delen av planområdet, som kan användas av personal till gruppboendet och även av besökare till scoutgården. Ängsviolen 2 redovisas med planbestämmelsen BS/bostäder och skola. Inom området tillåts bostäder där boendet är huvudsyftet och har varaktig karaktär. Även gruppbostäder ingår i planbestämmelsen B. För att göra planen flexibel och långsiktigt hållbar behålls även planbestämmelsen S/skola från gällande plan. Byggnader i norra delen av tomten får uppföras till en högsta nockhöjd av 7,5 meter för att möjligöra planerad byggnation. Den södra delen får endast bebyggas med uthus/förråd och garage till en högsta byggnadshöjd av 3 meter. Detta område är en viktig del av anläggningens utemiljö och verksamhetens framsida, vilket bör beaktas vid förändringar. 6

7 Ängsviolen 1 Ängsviolen 1 redovisas med planbestämmelsen B/bostäder i likhet med den gällande planen från Byggrätten utökas i förhållande till gällande plan genom att det mesta av prickmarken - mark där byggnad inte får uppföras - tas bort. Syftet med den friare och utökade byggrätten är att möjliggöra större flexibilitet för framtida förändringar. Lämpligheten av och möjligheten till ny bebyggelse får istället avgöras i bygglovskedet. Vidare ges det möjlighet att utöka fastigheten åt norr med motsvarande bredd som Ängsviolen 2. Detta ger större utrymmen för uteplatser och andra anläggningar inom den egna tomten. Byggnader får uppföras i högst en våning. Den sydvästra delen av fastigheten får endast bebyggas med uthus/förråd och garage till en högsta byggnadshöjd av 3 meter. U-område - ledningsrätt Genom planområdet i öst-västlig riktning ligger vatten- och avloppsledningar som sedan tidigare är säkrade genom ledningsrätt. Plankartan redovisar ett u-område och prickmark över ledningarna, vilket innebär att marken ska vara tillgänglig för allmännyttiga underjordiska ledningar och att byggnader inte får uppföras. Servitut Ängsviolen 1 och 2 har sin tillfart från Tranbärsstigen via en infart som delas mellan de båda fastigheterna genom ett tidigare bildat servitut. Lokalgata - parkering Utökningen av Ängsviolen 2 medför att vägen som leder mot scoutgården behöver flyttas på en sträcka av cirka 50 meter. Den del av vägen som ansluter Tranbärsstigen planläggs som allmän plats/lokalgata. Gatunamnet Tranbärsstigen fortsätter att gälla för lokalgatan. En yta för parkering illustreras vid slutet av gatan. Parkeringsplatsen är tänkt att användas av personal till gruppboendet samt för besökare till scoutgården. Parkeringsytan kan även användas som vändplats. Kommunen ansvarar för skötseln av lokalgata och parkering. Det finns för närvarande inte några planer på att asfaltsbelägga gata och parkering utan dessa avses förbli grusade. E-område Den befintliga transformatorstationen i sydvästra delen av planområdet redovisas med planbestämmelsen E/tekniska anläggningar. Nässjö Affärsverk Elnät AB planerar att under året ersätta stationen med en ny. Teknisk försörjning Teknisk försörjning i form av vatten, avlopp, dagvatten och el finns framdraget till området. 7

8 Genomförande Konsekvenser av planens genomförande Det ges möjlighet att anordna en gruppbostad för kognitivt funktionsnedsatta personer, vilket det finns ett behov av i Nässjö. Fastigheten Ängsviolen 1 kan utökas norrut. Detta ger större utrymmen för uteplatser och andra anläggningar inom den egna tomten. Byggrätterna inom Ängsviolen 1 och 2 blir mer flexibla, vilket underlättar framtida förändringar. En ordnad allmän gata och parkering tillskapas, som kan nyttjas av flera. Ett område som tidigare utgjorde ej planlagd naturmark tas i anspråk som kvartersmark, men marken har inte haft något värde för rekreation eller friluftsliv och har inte heller använts i scoutkårens verksamhet. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Ansvars- och kostnadsfördelning Nässjö kommun, tekniska serviceförvaltningen, ansvarar för och bekostar uppförande av gruppbostad, iordningställande av tomt, anläggning av ny lokalgata med parkeringsplats, flyttning av grusväg mot scoutgården samt flyttning av elledning utmed vägen. Bostadsrättsföreningen Ängsviolen tar initiativ till den utvidgning av Ängsviolen 1 som detaljplanen möjliggör. Bostadsrättsföreningen kan välja att genomföra köp och fastighetsreglering samtidigt med kommunens reglering av Ängsviolen 2, vilket i så fall innebär ett delat ansvar för lantmäteriets förrättningskostnad, eller vänta till ett senare skede, vilket innebär att föreningen ensam får stå för hela förrättningskostnaden. Fastighetskonsekvenser Kartbilden på nästa sida redovisar vilka fastighetsbildningsåtgärder som behövs för att genomföra detaljplanen. 8

9 Tidplan Medverkan Brun figur nr 1 64,42 m 2 regleras från Ingsberg 2:1 till Ängsviolen 2. Blå figur nr 2 523,54 m 2 regleras från Ingsberg 2:2 till Ängsviolen 2. Grön figur nr 3 819,52 m 2 regleras från Ingsberg 2:2 till Ängsviolen 1. Servitut och ledningsrätter inom planområdet är bildade sen tidigare och ligger kvar oförändrade. Detaljplanen skickas för samråd under mars/april, beräknas antas i juni och vinna laga kraft i juli Därefter kan fastighetsbildning ske och åtgärder vidtas för att genomföra planen. Handlingarna har upprättats av miljö- och byggkontoret i samråd med tekniska serviceförvaltningen. Grundkartan har upprättats av mätningskontoret. I tjänsten Helena Ahnstedt Planingenjör 9