Malung-Sälens Kommun. Granskning av tomtförsäljning

Transkript

1 Malung-Sälens Kommun Granskning av tomtförsäljning

2 Innehåll 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod Avgränsning Granskningens resultat Beskrivning av händelseförloppet Bedömning av försäljningen och rekommendationer Granskning och bedömning av händelseförloppet Bedömning av förenlighet med delegationsordning Bedömning av rutin för försäljning av exploateringstomter Övrigt... 8 Bilageförteckning Bilaga 1 Intervjuade personer Bilaga 2 Inhämtade dokumen Bilaga 3 Detaljplan Hållbrändan Norra

3 1 Inledning 1.1 Bakgrund I februari 2016 sålde Malung-Sälens kommun ( kommunen ) 51 tomter ( fastigheter ) för fritidsändamål till Bleck Invest AB. Köpeskillingen uppgick till 76,5 mkr. Priset per fastighet var densamma, d.v.s tkr. Utöver dessa 51 tomter sålde kommunen även en tomt, i samma område, till styrelsesuppleanten i Bleck Invest AB. Priset för denna fastighet uppgick till 300 tkr. Tomten ligger bredvid och i nära anslutning till övriga tomter. Åtta dagar senare sålde styrelsesuppleanten tomten till en privatperson för tkr. Under våren 2016 genomförde Kommunrevisionen i kommunen, behjälpta av en revisionsbyrå, en granskning av hantering av försäljningen. Granskningsrapporten, som upprättats av KPMG på kommunrevisorernas uppdrag, konstaterade sammanfattningsvis att hanteringen i ärendet innehåller allvarliga oklarheter och misstanke om otillbörligt beteende och gynnande av enskild. F.d. ordförande för kommunrevisionen, Carin Skålander, begärde mot denna bakgrund att kommunfullmäktiges presidium skyndsamt skulle överlämna granskningen till kommunstyrelsen för vidare hantering och anmälan till polis/åklagare. Enligt uppgift är anmälan till åklagare gjord av kommunmedlem men kommunen har inte gjort en anmälan. Kommunfullmäktiges presidium överlämnade rapporten till kommunkansliet för beredning och utredning, inför behandling av kommunstyrelsen ( KS ). Kommunkansliet beslutade i sin tur, efter upphandling, att låta EY utreda tomtförsäljningen. 1.2 Syfte Syftet med vår granskning är att: Göra en beskrivning och granskning av händelseförloppet och hanteringen i det specifika ärendet rörande försäljning av tomter i Sälen-området. Göra en bedömning av om försäljningen skett på ändamålsenligt vis, jämfört kommunstyrelsens delegationsordning och anvisningar i övrigt. 1

4 Göra en bedömning av om hanteringen av ärendet bör utmynna i ytterligare åtgärd(er). Göra en bedömning av om kommunens rutiner avseende tomtförsäljning behöver utvecklas. 1.3 Metod I syfte att besvara ovanstående frågor har vi genomfört följande arbetsmoment; Inhämtat information genom intervjuer av Chefen för Skogsförvaltningen, fastighetsteknikern och KS ordförande inom Malung-Sälens kommun samt hos Skandiamäklarna. Inhämtat information genom dokumentationsstudie av beslutsdokument, avtal, riktlinjer och policyer samt övriga relevanta dokument. 1.4 Avgränsning Vår granskning har primärt baserats på data och information som gjorts tillgängligt av kommunen och av muntliga redogörelser från personal vid kommunen samt Skandiamäklarna. Granskningen har gjorts med hjälp av det material som gjorts tillgängligt av kommunen och det material som erhållits via offentliga källor. De granskningsåtgärder som vidtagits enligt ovan är inte en revision enligt International Standards on Auditing ( ISA ) eller en översiktlig granskning enligt International Standards on Review Engagements ( ISRE ), varför granskningen inte omfattar bestyrkning av finansiell information eller interna rutiner. Vår rapport är framställd enbart för att användas i enlighet med de villkor som EY och kommunen kommit överens om i uppdragsbrevet daterat den 1 juli Alla andra personer som väljer att förlita sig på rapporten bör göra det helt på egen risk. Vi varken garanterar eller intygar att informationen i rapporten är tillräcklig eller lämplig för att någon annan än kommunen. Vi har inget ansvar för att uppdatera denna rapport till händelser och omständigheter som inträffar efter tidpunkten för denna rapport. 2

5 Vårt uppdrag omfattar inte juridisk rådgivning eftersom det ligger utanför vårt expertområde. Vi rekommenderar kommunen att anlita jurister för alla typer av legala frågor. 2 Granskningens resultat 2.1 Beskrivning av händelseförloppet Kommunens rutin vid försäljning av exploateringstomter Kommunens rutin är att fastighetsteknikern vid markenheten under Skogsförvaltningen är ensam ansvarig för hela processen av att sälja exploateringstomter. Fastighetstekniker prissätter, marknadsför och upprättar köpehandlingar. Enligt fastighetstekniker godkänds alltid ett tomtpris i förväg av enhetschefen och tillika skogsförvaltaren samt av KS ordförande. Det finns inget krav att fastighetsteknikern skall dokumentera grunden för prissättningen eller godkännandet av priset. Vidare noterar vi att det inte finns ett krav på att genomföra en extern marknadsvärdering av tomter som skall säljas. Samtliga köpekontrakt ska signeras av KS ordförande i enlighet med kommunens delegationsordning. Vi noterar att kommunen inte har dokumenterat processen och därutöver inte dokumenterat vilka nyckelkontroller som skall finnas. Tomtförsäljningen Kommunen påbörjade under år 2013 försäljningen av 66 fjälltomter vid Hållbrändan norra, ( tomterna ). Till en början hanterades försäljningen av kommunens fastighetstekniker, vilket var i enlighet med hur kommunen tidigare hanterat försäljning av exploateringstomter. Innan försäljningen bestämdes priset för respektive tomt av fastighetstekniker till tkr. Priset baserades på tjänstemannens kunskap kring marknaden. Det gjordes ingen dokumenterad värdering av tomterna innan priset blev bestämt. Enligt fastighetsteknikern godkändes priset muntligen av KS ordförande. I samband med Kommunstyrelsens arbetsutskott den 20 oktober 2015 togs det ett politiskt beslut att ge upphandlingsenheten i uppdrag att genomföra upphandling av mäklartjänster för försäljning av tomter. Skälet till beslutet var att påskynda försäljningen av tomterna. 1 1 Beslutet grundar sig på ett justerat tjänsteutlåtande daterat den 13 oktober Enligt utlåtandet står det att försäljningen ligger i linje med kommunfullmäktiges beslut i verksamhetsplanen för att öka försäljningen av exploateringstomter från 1 mkr till 5 mkr per år. 3

6 Efter upphandling av tjänsten signerade kommunen den 20 januari 2016 ett ramavtal med Skandiamäklarna. Enligt KS ordförande, återkom mäklarna kort därefter med nyheten att de eventuellt hade en köpare som var bredd att köpa samtliga lediga tomter. KS ordförande informerade mäklaren att denne skulle kontakta skogsförvaltaren och fastighetsteknikern för vidare hantering. Mäklaren presenterade ett bud från Bleck Invest AB där köparen önskade köpa samtliga kvarvarande 52 tomter. Budet var uppdelad i två delar. Den första delen bestod i ett köp av 51 tomter för tkr styck och den andra delen bestod i ett köp av tomt ( tomt nr 30 eller tomt 20:529 ) för 300 tkr. 2 Anledningen till det lägre priset för tomt nr 30 var för att köparen ansåg att tomten behövde omfattande markarbeten och att värdet inte uppgick till mer än 300 tkr. För en översikt av tomterna se kommunens detaljplan i bilaga 3. Cirka tre veckor senare, den 18 februari 2016, hölls ett möte med kommunen, Skandiamäklarna och köparen, Bleck Invest AB. Vid mötet kom parterna överens och signerade köpeavtal där Bleck Invest AB köpte 51 tomter till tkr styck och en tomt till 300 tkr. Samtliga intervjuade personer; KS ordförande, fastighetsteknikern och skogsförvaltaren samt mäklaren var förvånade att köparen inte försökte lägga en procentuell rabatt på köpeskillingen, vilket är brukligt vid större fastighetsaffärer. Både KS ordförande och tjänstemännen uppger att de inte uppfattade det lägre prisförslaget på en av tomterna som ett villkor för hela försäljningen, men att de diskuterade med mäklaren att det justerade priset kunde ses som en rabatt på hela affären. Kommunen accepterade det lägre priset på tomten då de tidigare haft fyra till fem spekulanter som sett på tomten men som inte velat köpa den på grund av dess skick. Kommunens byggnadsinspektörer har även bedömt att tomten kräver merarbete och således merkostnader. Fastighetsteknikern, skogsförvaltaren och KS ordförande ansåg därutöver att det lägre priset kunde ses som en rabatt på hela affären. Enligt KS ordförande återrapporterades försäljningen muntligen vid kommunstyrelsens möte den 23 februari. Återrapporteringen blev dock inte protokollförd. KS ordförande angav att detta berodde på att det missades av protokollföraren, som även till EY bekräftat att så var fallet. KS ordförande valde därför att återrapportera försäljningen igen på kommunstyrelsens sammanträde den 7 juni Denna gång protokollfördes redovisningen av delegationsbeslutet. Ungefär en vecka efter att köpeavtalen blev underskrivna återkom Skandiamäklarna med information om att styrelsesuppleant i Bleck Invest AB 2 Tomt nr 30. Rörbäcksnäs 20:529 4

7 önskade förvärva den rabatterade fastigheten i eget namn (d.v.s. som privatperson) istället. Mäklaren kontaktade fastighetsteknikern på kommunen i detta ärende. Tjänstemannen har uppgett att han inte såg något konstigt i att det redan undertecknade avtalet mellan Bleck Invest AB och kommunen istället skrevs mellan Bleck Invest AB:s styrelsesuppleant och kommunen. I och med att kommunen kommit överens om att tomtens värde var 300 tkr gjordes det heller ingen justering i priset. Det nya avtalet godkändes av fastighetsteknikern och KS ordförande. Ett nytt avtal skrevs således mellan kommunen och styrelsesuppleanten för Bleck Invest AB i egenskap av privatperson. Åtta dagar efter att kommunen sålt tomten till Bleck Invest AB:s styrelsesuppleant sålde styrelsesuppleanten tomten vidare till en ny köpare. Tomten som kommunen sålde för 300 tkr såldes nu vidare för tkr till en privatperson. 3 Mäklare för denna försäljning var samma mäklare som kommunen hade anlitat för tomtförsäljningarna, d.v.s. Skandiamäklarna. Mäklaren, som därmed hade uppdraget vid båda försäljningarna, fick på det här sättet två provisioner genom att sälja samma tomt två gånger inom loppet av åtta dagar. För en översikt av händelserna, se tidslinje i figur 1 (se nästa sida). Chefen för Skogsförvaltningen, fastighetsteknikern och KS ordförande har uppgivit att de inte känt Bleck Invest AB:s styrelsesuppleant sedan innan och att de inte haft några kopplingar till honom. Enligt mäklaren har Bleck Invest AB funnits i dess intressentregister och på det sättet blivit aktuell som köpare. Vi har inte heller identifierat några bolagskopplingar mellan Bleck Invest AB:s styrelsesuppleant och de anställda på kommunen som intervjuats i denna granskning. 3 Enligt uppgift från Lantmäteriet 5

8 Figur 1 Tidslinje över tomtförsäljning KS Arbetsutskott beslut om försäljning av tomter Ramavtal om mäklartjänster med Skandiamäklarna Köpekontraktet för tomt 20:529 skrivs istället med Bleck Invest AB:s styrelsesuppleant för 300 tkr* Köpebrev och likvidavräkning för tomt 20: Kommunstyrelsens ordförandes anmälan av delegationsbeslut till kommunstyrelsen januari februari mars april maj juni Köpekontrakt mellan Malung- Sälens kommun och Bleck Invest AB för tomt 20:529 + etapperna 1-6 (51 tomter) Bleck Invest AB:s styrelsesuppleant säljer vidare tomt 20:529 för tkr* KPMG:s granskningsrapport * Enligt uppgifter från Lantmäteriet 3 Bedömning av försäljningen och rekommendationer 3.1 Granskning och bedömning av händelseförloppet Byte av köpare Vi finner det oklart varför köpekontraktet för tomt nr 30, som till en början stod på Bleck Invest AB, senare skrevs med på Bleck Invest AB:s styrelsesuppleant i egenskap av privatperson istället. Tomtpriset på 300 tkr, godkändes av kommunen för att tomten dels hade brister som skulle medföra merarbete, dels för att det skulle ses som en rabatt då köparen skulle köpa samtliga tomter. Enligt kommunen bestämdes priset utifrån dessa förutsättningar. Då förutsättningarna för affären ändrades i och med den nya köparen borde kommunen ha omprövat tomtens värde, och övervägt om rabatten på tkr 4 borde ha fördelats på de 51 tomter som köptes av Bleck Invest och inte på den sista tomten som köptes privat tkr 300 tkr = tkr 6

9 Vi utesluter därför inte att försäljningen av tomt nr 30 till priset 300 tkr till Bleck Invest AB:s styrelsesuppleant kan utgöra gynnande av enskild vilket omfattas av ett allmänt förbud enligt gällande rättspraxis. 5 Mäklarens uppdrag I aktuellt fall har mäklaren fått uppdrag från kommunen att sälja samtliga tomter för tkr. Mäklaren presenterade ett bud för säljarens räkning som innefattade att 51 tomter skulle säljas till priset tkr och en tomt för 300 tkr, vilket kommunen valde att anta. Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. 6 Det kan ifrågasättas om kommunen som uppdragsgivare fick ut det maximala möjliga beloppet för tomt 30 när den såldes för 300 tkr med tanke på att samma mäklare kunde presentera en ny köpare som var villig att betala tkr för samma tomt åtta dagar senare i samband med den andra försäljningen. Rekommendation: För närmare granskning av mäklarens skyldigheter enligt avtalet samt gällande lag rekommenderar vi kommunen att konsultera med ett juridiskt biträde. 3.2 Bedömning av förenlighet med delegationsordning Samtliga köpekontrakt har signerats av KS ordförande samt fastighetstekniker. Detta är, enligt vår bedömning, i enlighet med delegationsordningen Bedömning av rutin för försäljning av exploateringstomter I vår granskning noterade vi att kommunen saknar en dokumenterad rutin för försäljning av exploateringstomter och att delegationsordningen saknar beloppsgränser. Vidare noterade vi att det inte gjorts någon dokumenterad extern marknadsvärdering i samband med prissättningen av tomterna. 5 ESO 2015:2 s.25 6 Fastighetsmäklarlag (2011:666) 7 Delegationsordning för Kommunstyrelsen punkt 8.1 (Observera att punkten 7.5 gäller skogstomter) 7

10 Rekommendationer: Vi rekommenderar kommunen att ta fram och dokumentera en skriftlig rutin som beskriver processen samt de interna kontroller som ska finnas för försäljning av exploateringstomter. Vi rekommenderar kommunen att införa en rutin där kommunen inhämtar en extern marknadsvärdering av fastigheter som skall säljas. Vidare rekommenderar vi kommunen att överväga att komplettera delegationsordningen med beloppsgränser, så att väsentliga transaktioner blir granskade och godkända av hela kommunstyrelsen samt dokumenterade på lämpligt sätt. 3.4 Övrigt Inget har framkommit i utredningen som skulle tyda på någon form av mutbrott. 8