FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND

Transkript

1 Beslut fattade vid FRN:s sammanträde den 14 juni 2018 FRN 4/18 En fastighet ägdes av tre personer. Efter en påstådd, muntlig överenskommelse mellan de tre delägarna hade mäklaren betalat ut hela den deponerade handpenningen till en av delägarna. Vid tillträdet verkade mäklaren inte heller för att slutlikviden skulle fördelas mellan samtliga delägare. Delägarna hade visserligen undertecknat en likvidavräkning där det angavs att säljaren/na hade tagit emot köpeskillingen, men det ansågs inte tillräckligt för att styrka mäklarens påstående att delägarna hade avtalat om att anmälaren, en av delägarna, inte skulle ha någon del av handpenningen eller den resterande köpeskillingen. Mäklaren blev ersättningsskyldig. FRN 13/18 En fastighetsköpare ansåg att mäklaren hade lämnat felaktig information om ROTavdrag, vilket hade lett till en ekonomisk skada. Det ansågs inte visat att mäklaren hade lämnat den information som köparen påstod. Skadeståndsyrkandet ogillades. FRN 20/18 Mäklaren hade underlåtit att redovisa två spekulanter till säljaren. Han hade också underlåtit att kommunicera den blivande köparens bud med de två spekulanterna. Mäklaren invände bland annat att den blivande köparens bud var ett s.k. dolt bud. Nämnden fann dels att det inte var visat att det var ett dolt bud, dels att säljaren skulle getts möjlighet att ta ställning till om budet skulle kommuniceras, även om det var dolt. Mäklaren hade frivilligt satt ned sin provision till noll och nämnden konstaterade att det fanns fog för nedsättning. Däremot ansågs det inte visat att köpeskillingen hade blivit högre om mäklaren hade agerat korrekt, varför skadeståndsyrkandet ogillades. Postadress E-post m.m. FRN E-post: Box 67 Tel: , vardagar Älvsjö

2 Sida 2 av 5 FRN 21/18 I mäklarens objektsbeskrivning angavs stabil ekonomi i föreningen. Inga planerade avgiftshöjningar. Uppgiften härrörde från säljaren. Det visade sig emellertid att föreningen vid ett tidigare tillfälle hade fattat beslut om årliga avgiftshöjningar med ett visst belopp under ett visst antal år. Nämnden ansåg att uppgiften i objektsbeskrivningen visserligen formellt sett inte var felaktig, men att den var missvisande och vilseledande: avgiftshöjningar var ju inte endast planerade utan även beslutade. Nämnden konstaterade vidare att en mäklare enligt 18 FML ska redovisa beslutade ändringar av månadsavgiften i objektsbeskrivningen, men att det inte finns någon skyldighet att kontrollera detta förhållande med föreningen. Nämnden uttalade att det kunde ses som märkligt att lagstiftaren valt att inte låta beslutade ändringar av årsavgiften omfattas av mäklarens kontrollplikt det är ju en uppgift som en säljare inte alltid känner till men konstaterade att det är så lagstiftningen ser ut. Nämnden konstaterade vidare att en mäklare enligt 18 FML ska tillhandahålla köparen den senast tillgängliga årsredovisningen, men att den beslutade avgiftshöjningen inte fanns redovisad i den senaste årsredovisningen utan i en tidigare årsredovisning som mäklaren inte hade haft tillgång till. På grund av detta, och då mäklaren inte av något annat skäl insåg eller borde ha borde ha insett att säljarens uppgift var vilseledande, ogillades skadeståndsanspråket. FRN 23/18 I objektsbeskrivningen hade mäklaren angett att ett båtplatsservitut hörde till fastigheten. Uppgiften visade sig vara felaktig och det var utrett att mäklaren hade agerat oaktsamt. Köparen lyckades i stället få en nyttjanderätt till en båtplats som löpte med ett år i taget och som kostade kr om året. Nämnden konstaterade att nyttjanderättsavtalet var en väsentlig försämring jämfört med det utlovade servitutet. Skadestånd utgick med de kr som köparen hade begärt.

3 Sida 3 av 5 FRN 27/18 Ett par hade sålt en fastighet till en nybildad bostadsrättsförening. I den ekonomiska planen angavs att föreningen skulle stå för ombildningskostnaderna. Av något skäl, som inte blev klarlagt i ärendet, hade emellertid paret betalat dessa kostnader, och föreningen vägrade att ersätta paret för utlägget. Paret menade att mäklaren, som inte hade förmedlat fastigheten men som hade upprättat köpekontraktet, borde ha tillsett att föreningen skulle stå för kostnaden eller åtminstone informerat föreningen om betalningsansvaret. Nämnden ansåg att det inte var visat att mäklaren kände till eller borde ha känt till att ombildningskostnaderna hade betalats av paret, särskilt inte då den ekonomiska planen förutsatte att föreningen skulle stå för dessa kostnader. Skadeståndsanspråket ogillades. I ärendet invände mäklaren bland annat att det inte var hon utan en kollega vid samma mäklarkontor som hade upprättat köpekontraktet. Mäklaren uppgav emellertid inte vem denne kollega var. Nämnden uttalade att det enligt allmänna regler är uppdragsgivaren som måste kunna visa att det har ingåtts ett avtal, om den påstådde uppdragstagaren skulle förneka detta. Det var emellertid inte rimligt, ansåg nämnden, att kräva att uppdragsgivaren fullt ut skulle kunna styrka med vem ett muntligt uppdragsavtal hade träffats, om det var utrett att det hade träffats ett sådant avtal och även utrett att uppdragstagaren stod att finna inom en begränsad krets personer som var verksamma inom samma företag som den anmälde mäklaren. I sådant fall låg det enligt nämnden en viss förklaringsbörda på den anmälde mäklaren. På grund av detta, och då uppdragsgivarna rimligen inte hade någon anledning att framställa kravet mot någon annan än den som de uppfattade att de hade ingått avtal med, ansåg nämnden det visat att avtalet hade träffats med den anmälde mäklaren. Samma affär prövades även i ärendet FRN 53/17, saken gällde där betalning av stämpelskatt.

4 Sida 4 av 5 FRN 31/18 Ett par var intresserade av en fastighet. Mäklaren uppgav att en spekulant hade lagt ett bud om kr, men att paret hade möjligheter att få köpa fastigheten för samma pris om de kunde erbjuda säljaren att bo kvar på fastigheten tills dennes nybyggda hus var klart för inflyttning. Köp ingicks på dessa villkor. Det visade sig att den andre spekulantens bud var återkallat vid tidpunkten för köpet, vilket mäklaren inte hade informerat köparna om. Nämnden ansåg att mäklaren därigenom hade agerat oaktsamt, jfr FRN 69/17. I frågan om skadans storlek gjorde nämnden en bedömning av det mest sannolika händelseförloppet om mäklaren hade informerat om att budet var återkallat, utan att lägga någon direkt bevisbörda på någon av parterna. Av ingivna handlingar framgick att säljaren ansåg att det återkallade budet om kr var attraktivt, även om han inte omedelbart antog det utan bad att få tänka över saken. Nämnden ansåg att det var sannolikt att säljaren skulle ha accepterat ett pris om cirka kr, tillsammans med köparnas erbjudande att säljaren fick bo kvar på fastigheten under en tid. Skadeståndet bestämdes således till kr. FRN 32/18 En säljare gjorde gällande dels att hans fastighet hade sålts för ett alltför lågt pris, drygt två miljoner kr under en värdering som hade gjorts av en annan mäklare, dels att mäklaren hade förmedlat fastigheten till sin chefs dotter. Nämnden ansåg, efter genomgång av ett förarbetsuttalande och två rättsfall, att otillåten närståendeförmedling enligt 12 FML inte medförde att mäklaren blev helt utan provision, men att en nedsättning av provisionen skulle ske. I det aktuella fallet fann emellertid nämnden, efter genomgång av uttalanden i doktrinen, att det inte var visat att chefens dotter var närstående till mäklaren enligt förbudet i 12 FML. Inte heller var det visat, eller ens påstått, att mäklaren på annat sätt skulle ha agerat oaktsamt eller åsidosatt sina skyldigheter. Kravet på skadestånd och nedsättning av provision ogillades därför.

5 Sida 5 av 5 FRN 35/18 En kvinna hade köpt en lägenhet. Hon fullföljde emellertid inte köpet och blev skadeståndsskyldig mot säljaren. Skälet till att köpet inte fullföljdes var, enligt vad köparen uppgav, att hon inte hade beviljats lån. Köparen ansåg att mäklaren inte hade verkat för att det togs in en s.k. låneklausul i köpekontraktet och att mäklaren därigenom hade ådragit sig skadeståndsskyldighet, jfr rättsfallen NJA 1997 s. 127 I och II. Nämnden uttalade att en förutsättning för skadestånd var att köparen hade sökt och nekats lån. Då köparen inte kunde visa detta ingivna handlingar tydde snarare på att hon hade kunnat få lån men att hon ångrat köpet ogillades hennes skadeståndsanspråk.