Planbeskrivning. Kungsbäck 2:10 (del av), Kungsbäcksvägen. Detaljplan för bostäder Gävle kommun, Gävleborgs län SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGEN AV BMN: DNR: 13BMN70 LAGA KRAFT: HANDLÄGGARE: HENRY GREW Planbeskrivning Kungsbäck 2:10 (del av), Kungsbäcksvägen Detaljplan för bostäder Gävle kommun, Gävleborgs län 0

2 DNR: 13BMN70 Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen syftar till att möjliggöra uppförandet av ca 90 studentbostäder i närheten av Högskolan i Gävle enligt Översiktsplan Gävle stad. Området närmast Kungsbäcken planläggs som natur och marken där gatuköket arrenderar mark i dagsläget fastställs som handel för att möjliggöra framtida utveckling. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Bebyggelsen utgör en del riksintresse för kulturmiljövården enl. Miljöbalken, Gävle stad, riksintresse X 800. Det innebär att området har så höga värden att det är av intresse från ett nationellt perspektiv och att staten genom länsstyrelsen har ett särskilt ansvar för dessa områden. Parkerna efter Gavleån ingår i riksintresset. Värden ligger i deras tidstypiska utformning och uppbyggnad. Vägstrukturer, trädslag och byggnadstyper understryker de olika karaktärerna. I översiktsplan Gävle Stad har avvägningen gjorts att det är möjligt att bygga studentbostäder i den här delen av riksintresset. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger vid Högskolan i Gävle, ca 1,5 km från centrala Gävle. Planområdet avgränsas av övriga detaljplaner i området. Figur 1: Försättskarta 1

3 Areal Planområdet är 1,5 ha stort. Markägoförhållanden Kungsbäck 2:10 ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I Översiktsplan Gävle Stad, som antogs av Kommunfullmäktige , anges användningen bostäder och värdefull grönstruktur för planområdet. Översiktsplanen anger att student- eller forskarbostäder kan byggas, men hänsyn måste tas till kulturmiljön. Efter noggrannare studier av platsen bedöms att det är möjligt att bygga ca 90 bostäder inom planområdet. Figur 2: Utsnitt ur Översiktsplan Gävle Stad Program för detaljplan Översiktlig utredning Del av Kungsbäck 2:10 mfl, Stora Vall godkändes av Kommunfullmäktige Enligt programmet föreslås Baracken rivas eller flyttas för att skapa en byggrätt för kontor eller forskarbostäder. Gatuköket ligger inom skredriskområde och bör på sikt rivas enligt programmet. Ny lokal för gatukök bör kunna tillskapas i den nya byggrätten för kontor/forskarbostäder. Söder om Kungsbäcken Enligt programmet får det plats en byggnad på ca 3000 kvadratmeter bruttoarea i två våningar inom aktuellt planområdet. Kontor eller studentbostäder/forskarbostäder bedöms vara lämpligt. Det är viktigt att området inte privatiseras utan att det även i fortsättningen känns som en del av parkmiljön och upplevs som tillgänglig. Enligt programmet motiveras val av plats att området inte har samma höga kulturmiljövärde och rekreationsvärde som övrig parkmiljö, riksintresset påverkas inte i samma utsträckning, det är lättare att anpassa utformningen till omgivande miljö, och att området har störst förutsättningar att rymma tillräckligt stora kontorsytor. Detaljplaner Planområdet har inte detaljplanelagts tidigare. Kommunala program, grönstruktur program, tillväxtfrågor Campus-plan Högskolan i Gävle och Akademiska Hus arbetar med att ta fram en Campusplan med sikte att utveckla dagens högskola. Campusplanen syftar till att redovisa framtida intentioner med området och visioner för en utveckling av högskolan. I den lyfts fram de fördelar ett campusnära boende ger högskolan och dess studenter och Högskolan i Gävle och Akademiska hus ser positivt på en framtida utveckling med studentbostäder i direkt närhet till campusområdet. 2

4 Inventeringsrapport för grönstrukturprogram Aktuellt område omnämns i etapp 1 av Gävles grönstruktur där det pekas ut som del av ett större artrikt område, sammanhängande naturområde som tillför staden kvalitet genom sin storlek samt grönområde som delar upp staden och fungerar som visuell avskärmning. Kungsbäckens ravin pekas i rapporten även ut som kärnområde för biologisk mångfald. Kulturmiljöutredning 2008 Platsen har tidigare tillhört bla Valbo prästgård och kungen. Den har brukats för odling med mindre torp. Från 1859 och fram till 1909 fanns här en lantbruksskola och därefter var Gästrike Hälsinge regemente etablerat här fram till På udden inom det aktuella planområdet har funnits en ekonomibyggnad vilket syns på laga skifteskartan från Under regementstiden var området bebyggt med enklare barackbyggnader. Från fornlämningssynpunkt är områdets prägel av centralplats, sannolikt sedan järnåldern. Inga kända fornlämningar finns dock inom planområdet men platsen är av arkeologiskt intresse. Vision 2025 Enligt visionen ska kommunen ha en positiv attityd till utbildning. Planen gör det lättare för Högskolan att bedriva sin verksamhet. Planen möjliggör attraktivt boende med hållbara transportlösningar för en samhällsgrupp som generellt har svårt att få tag på boende. Miljökonsekvensbeskrivning En miljökonsekvensbeskrivning har redan upprättats i samband med program till detaljplan för Stora Vall. MKB:n hanterade påverkan på riksintresse för kulturmiljö, vattenkvaliteten med hänsyn till svårigheter att hantera dagvatten och byggnation vid Kungsbäckens slänt, samt risk för ras och skred samt översvämning längs Kungsbäcken. Byggnader ska anpassas till kulturmiljön, parken ska fortsättningsvis vara tillgänglig för gävleborna, ravinen längs Kungsbäcken utvecklas till en mångfasetterad biotop med flerskiktad ädellövridå och ett rikt växt- och djurliv, frisbeegolfen utvecklar sin verksamhet, och dagvatten får inte avledas till Kungsbäcken enligt MKB:n. Takvatten får ledas till bäcken enl. dagvattenpolicyn men inte på ett sådant sätt som leder till ökad erosion. Gävle kommuns uppfattning är att påverkan inte blir betydande och att en ny miljökonsekvensbeskrivning inte behöver upprättas. Genomförandet av detaljplanen innebär dock en miljöpåverkan. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Läs mer under rubriken Störningar. Förutsättningar och förändringar Natur Området består till största delen av en gräsplan samt lövskog i ravinen mot Kungsbäcken. Bäckravinens frodiga lövskog med gråal och ädla lövträd som alm och lönn har ett högt skyddsvärde och är en del av ett större område med naturoch rekreationsvärden. I ravinbotten växer täta bestånd av strutbräken. På våren blommar svalörten innan lövträden och ormbunkarna skuggar för mycket. Här växer även de typiska ravinarterna gullpudra, bäckbräsma, lundarv och trolldruva. I slänterna finns även en hel del kirskål, hallon och mjölkört som vandrat in från omgivande park- och tomtmark. Söder om Kungsbäcksvägen finns en gräsyta som planläggs som allmän platsmark natur (samma som intilliggande plan) med egenskapen gång- och cykelväg. Det finns planer på ytterligare studentbostäder väster om laboratoriebyggnaden, vilket innebär att en gång- och cykelväg kan komma att behövas även på södra sidan vägen. 3

5 Trädallé utmed Kungsbäcksvägen blir på kvartersmark. Den ska bevaras där det är möjligt att göra så, och nyplantering sker vid behov. Kulturmiljö Planområdet ligger inom Riksintresse för kulturmiljö Gävle stad och angränsar till W.K.2 Kungsbäck, vilket kommunen har bedömt har högsta värde. Områdets monumentala och stränga uppbyggnad med symmetriskt placerade och utformade byggnader vittnar om platsens verksamhet och sociala struktur. Planområdet angränsar till övrig kulturhistorisk lämning (RAA: Gävle 74:1). Enligt kulturmiljöutredning "Området kring Stora Vall" (2008) som gjordes i samband med detaljplan för Stora Vall kan det förekomma fornlämningar i området. Arkeologisk utredning Historiska källor tyder på att det kan ha funnits en kunglig fogdegård någonstans i området mellan Backa by och nuvarande Gävle. Någonstans i området har även ett Vibro legat. Runt Gavleån och Kungsbäcken finns även rikligt med förhistoriska järnframställningsplatser och gravfält. Länsmuseet påbörjade en arkeologisk utredning, men området är starkt påverkat av yngre aktiviteter och inget av antikvariskt intresse påträffades. Befintlig bebyggelse Området har en tydlig prägel från regementstiden och bebyggelsen är uppdelad på två karaktärer beroende på dess användning; det mer påkostade och representativt utformade kasernområdet med framförallt stora putsade byggnader i gul kulör samt det område som användes för ekonomi- och komplementbyggnader. Här är bebyggelsen lägre och har genomgående ett enklare utseende. Byggnaderna är uppförda av trä med falurödfärgade fasader. Sedan Regementet las ned har tillskott skett i miljön som följer denna tydliga uppdelning. Bebyggelsen på södra sidan Kungsbäcksvägen används av Högskolan i Gävle, och består dels av de monumentala regementsbyggnaderna I14, vars symmetriska placering och stränga uppbyggnad vittnar om platsens verksamhet och sociala kultur. En laboratoriebyggnad i anslutning till högskolan är uppförd år 2010 i modern stil. Bebyggelsen på den norra sidan består främst av låga, faluröda, enklare träbyggnader i parkmiljö. Teknologföreningen hyr byggnaden som kallas Röda Baracken av kommunen. Den kommer att rivas och verksamheten flyttas till ny lokal. Gatuköket ligger enligt stabilitetsutredningen inom ett område där det är risk för ras- och skred. Enligt programmet är det inte lämpligt att återuppbygga byggnaden ifall verksamheten flyttar. Gävle kommuns bedömning är att det är lämpligt att bygga handel på den platsen, men utanför riskområdet för ras och skred. Det står ett förråd strax väster om Röda Baracken som flyttats dit från arrendet i samband med VA-dragningen i området. Förrådet kommer att flyttas och arrendet upphävas i samband med genomförande av planen. Ny bebyggelse Studentbostäder Inom planområdet, som ligger i den del som tillhörde regementets ekonomi- och komplementbyggnader, uppförs tre stycken träbyggnader i två och tre våningar (max 7 resp. 10 meter i byggnadshöjd, dvs från mark till takfot) för studentboende, med en sammanlagd bruttoarea på ca 2740 m 2. Vind får inredas vid behov, men kan komma att omfattas av ytterligare krav, t.ex. krav på hiss för hus som uppförts i två våningar. Sammanlagt kommer de att rymma ca 90 4

6 studentlägenheter i en gårdsbildning. En ekonomibyggnad uppförs mellan studentbostäderna och gatuköket i max 3,5 meter i byggnadshöjd, och kommer att användas för sopor och cykelförråd. Planbestämmelse f 1 Ny bebyggelse För att ta hänsyn till områdets uppbyggnad och kulturmiljövärden är det av vikt att byggnaderna anpassas. Därför införs följande hänsynsbestämmelse f 1- ny bebyggelse för studentbostäderna. Det är möjligt att arkitektoniskt utforma byggnaderna i två inriktningar; en modern inriktning eller en mer klassisk inriktning. Oavsett vilken inriktning som väljs är det viktigt att inte blanda ihop dem vid utförandet. Gemensamt för inriktningarna är att byggnaderna ska uppföras i långsmala volymer med sadeltak i en symmetrisk och liksidig storlek. Taket ska bekläs med plåt, tegel eller papp. Fasaderna ska ha stående träpanel som målas med faluröd slamfärg. Gavlarna mot Kungsbäcksvägen ska utformas så att de inte uppfattas som slutna och massiva. För att motverka det kan antal, storlek och placering av fönstren eller andra detaljer användas. Balkonger ska vara indragna och ligga i fasadliv. Byggnaderna ska ha en enkel karaktär för att ansluta till de äldre ekonomi- och komplementbyggnaderna. Omsorg ska läggas på detaljutformningen. Ifall en modern inriktning väljs för utförandet bör byggnaderna uppföras med något osymmetriskt placerade fönster och även i olika storlek för att undvika ett stelt intryck, entrébyggnaderna ska tydligt skilja sig från huvudbyggnaderna Figur 3:Studentbostäderna uppförs med faluröda träfasader i en t.ex. genom färg- eller gårdsbildning. Det mittersta huset uppförs i 3 våningar, emedan byggnaderna med gaveln mot Kungsbäcksvägen uppförs i 2 materialval eller våningar för att anpassa till skalan i området. Bilden är ett exempel takutformning såsom på bebyggelse i modern inriktning. pulpettak. Gavlarna mot gatan får inte uppfattas som monotona eller massiva, vilket kan åtgärdas t.ex. genom indragna mittpartier, balkong och färgval. Färgvalet ska spegla de gamla regementsbyggnaderna. Detaljer, så som fönsterkarmar och husknutar, ska målas i mörk kulör eller falurödfärg. Ifall en mer klassisk inriktning väljs bör utseendet följa de träbyggnader som finns i området. Typiskt för dessa är symmetriska fasader med lika stora spröjsade fönster i ett rytmiskt mönster. Snickerier har en markerad färgsättning i vitt. Taket har en tunn öppen takfot. Figur 4: Ifall en mer klassisk utformning väljs kan utformningen av den här byggnaden tjäna som förlaga. 5

7 Boverkets byggregler för studentbostäder Studentbostäder kan göras mindre än vanliga bostäder i och med att vissa funktioner kan flyttas till gemensamhetsutrymmen. Ifall arean för samvaro minskas i den enskilda studentbostaden behöver det finnas ett gemensamt samvaroutrymme som i skälig utsträckning kompenserar minskningen. Inredningen och utrustningen för matlagning kan göras mindre än i andra typer av bostäder. Funktionerna daglig samvaro, sömn och vila eller matlagning behöver inte vara avskiljbara i studentbostäder mindre än 35m 2. Krav på dagsljus enligt BBR avsnitt 6:322 ska uppfyllas. Det ska finnas bostadskomplement till lägenheterna, t.ex. förråd och rum för förvaring av cyklar, och postboxar. Bostäderna ska vara tillgängliga och användbara för personer med nedsatt rörelse och orienteringsförmåga. Studentbostäderna kommer att ha kök och tvättmaskin i lägenheten. Gårdsbildningen skapar en gemensam yta för studenterna. Det finns även gemensamma ytor inom högskoleområdet. Ekonomibyggnaden innefattar cykelförråd för studenterna. Gård Husen placeras så att de formar en gårdsbildning som lockar till utomhusvistelse. Det saknas gemensamma ytor inomhus, vilket ska kompenseras med en attraktiv gård. Detta kan uppnås genom att anlägga planteringar, sittgrupper, ytor för gemensamma aktiviteter m.m. Eftersom vissa lägenheter kommer att ha utsikt mot en extern vägg är det viktigt att husen inte placeras för nära varandra och att utemiljön är tilltalande. Handel Det finns i dagsläget ett gatukök inom planområdet som ligger nära ett område som bedöms utgöra en risk ur ras- och skredsynpunkt (brunt raster i figur 5). I program till detaljplan anges att gatuköket inte är lämpligt där det står idag, och att behovet av nytt gatukök kan inrymmas vid uppförande av nya studentbostäder. Exploatören avser inte att bygga någon handel i samband med studentbostäderna, och vid närmare granskning av stabilitetskarteringen står gatuköket utanför riskzonen för ras och skred. Det är långt till mataffärer och övrig service från planområdet, vilket gör Figur 5: Gatukökets arrende och utveckling det lämpligt att möjliggöra mindre handel inom planområdet, såsom kiosk, gatukök mm. Gatuköket har i dagsläget ett arrende (blå ruta i figur 5) vars omfattning kommer att ändras så att det omfattar nya parkeringsplatser och avståndet till riskområdet ökas (grön ruta i figur 5). Det kan även vara möjligt att utöka byggnaden i framtiden (orange ruta i figur 5) med en maximal byggnadshöjd på högst 4 meter. Friytor Stråk Kungsbäck är ett viktigt strövområde. Kontakten med ån är viktig och området utgör en förlängning av Boulognerskogen med löpslinga. I parken finns även andra aktiviteter för rekreation. Parkmiljön utgör också ett 6

8 närrekreationsområde för Teknikparken och ingår som en viktig del i Högskolans campusområde. Discgolf Parken utnyttjas för discgolf och banan är gratis att utnyttja och inbjuder därmed till spontanidrott. Gefle Frisbee Disc Club erbjuder också företagsaktivitet och skolorna i området använder banan. Banorna 10 och 11 är inom planområdet, men bedöms inte påverkas av förslaget då de ligger vid bäcken nedan ravinen. Strandskydd Strandskydd om 100 m gäller från Kungsbäcken, vilket omfattar i princip hela planområdet. Strandskyddet Figur 6: 2 korgar för discgolf finns inom planområdet upphävs inom kvartersmark. Exploateringen bedöms inte påverka allmänhetens tillgång till strandområdet eller påverka djur- eller växtliv på ett betydande sätt. Särskilt skäl för upphävande av strandskyddet är att området behöver tas i anspråk för att tillgodose att annat mycket angeläget intresse. Gator och trafik Kungsbäcksvägen är en kommunägd huvudgata där det passerar 2000 fordon per dygn (år 2012), vilket är ett relativt lågt antal. Det finns hastighetssänkande åtgärder och övergångsställen utmed vägen, men inget i nära anslutning till planområdet. Trafiken kan komma att öka på sikt i och med utbyggnad av bostadsområdet Backa By på västra sidan E4:an. En eventuell förlängning av Västerbågen (byggs i så fall som en förlängning av Regementsvägen) kommer även att påverka trafikflödet. Figur 7: Södra Kungsvägen är relativt otrafikerad Infart med bil sker till parkeringsplatsen vid gatuköket. Här anläggs ca 10 nya parkeringsplatser för studenterna, vilket motsvarar en p-norm på 0,1. Parkeringsbehovet för studenter är mycket lägre än för övriga lägenheter, vilket är orsaken till att det inte anläggs fler. Dessutom finns det busshållplats vid högskolan ca 100 meter från planområdet vilken trafikeras var 20:e minut under vardagar. En separerad gång- och cykelväg längs Kungsbäcksvägen går förbi den nya bebyggelsen. Söder om Kungsbäcksvägen är det möjligt att anlägga gc-stråk på naturmarken när det byggs fler studentbostäder väster om laboratoriebyggnaden. Ett belyst övergångsställe över Kungsbäcksvägen mot laboratoriebyggnaden kan komma att behövs. 7

9 Störningar Buller Det förekommer inga förhöjda bullernivåer inom planområdet i dagsläget. Två framtida utbyggnadsområden väster om E4:an kan komma att påverka trafikflödet förbi planområdet: Mackmyra Whiskyby och V.B.17 Söder om Backa By enligt Översiktsplan Gävle stad, där det är föreslaget bostäder. Det finns i dagsläget inga planer på att genomföra bostadsområdet. Om dessa områden bebyggs kan trafiken antingen köra via Hagaströmsavfarten (som ska förbättras enligt ÖPGS) för de som ska ut på E16, via Regementsvägen mot Västra vägen för de som ska in till centrum eller via Kungsbäcksvägen för de som ska söderut. Merparten av trafiken kommer troligtvis att köra mot centrum eller E16 och framtida ökad bullerstörning vid studentbostäderna bedöms bli marginell. Översvämning, ras- och skredrisk En översiktlig riskbedömning av Gavleån och Kungsbäcken när det gäller ras och skred är utförd av Räddningsverket. De föreslagna bebyggelseområdena nära Kungsbäcken ligger inom medelhög till hög riskzon. Den översiktliga bedömningen har därför kompletterats med en särskild riskutredning. Sweco har utfört en geoteknisk stabilitetsutredning (2008) för Stora Vall i samband med program för detaljplan. Utredningen visar att det inte föreligger någon översvämningsrisk i aktuellt planområde. Man hänvisar bl.a. till flödesberäkningar gjorda av Gävle Högskola, vilka visar att de lägre terrasserna vid bäcken att översvämmas medan mark ovan släntkrön inte påverkas vid extrema högvattennivåer (2-5 m över normal vattennivå). Vad gäller risk för ras och skred beskriver utredningen tre specifika sektioner inom planområdet (C, D och E i figur 8). Säkerheten mot ras och skred bedöms vid sektion C som tillfredsställande. Sektion D sluttar relativt brant mot Kungsbäcken med en total höjdskillnad av ca 6 m. Även här anges säkerheten mot ras och skred som tillfredsställande. Erosionen bedöms här som liten, men viss osäkerhet finns i vilken Figur 8: Bullernivåer och alternativa rutter för ev. framtida trafik Figur 8: Sektioner som undersökts i riskutredningen, med område för ras- och skredrisk grad höga flöden påverkar erosionshastigheten i slänterna och därmed även stabiliteten på sikt. Sektion E gränsar, med en mycket brant slänt (total höjdskillnad av ca 3,5 m) mot ett mindre vattendrag. Erosionen bedöms som betydande. Utredningen anger att säkerheten närmast släntkrönet är lägre, och först ca 5 m innanför släntkrönet uppnås tillfredsställande säkerhet. 8

10 Utredningen bedömer att ny byggnad i maximalt en våning bör kunna grundläggas med platta på mark minst 5 m från släntkrön mot befintliga vattendrag. Högre byggnader kräver sannolikt grundläggning med pålar. Kommunens ställningstagande är dock att ny byggnad inte ska uppföras närmare än 10 meter från släntkrön i den östra delen av planen som avses för handel utan ytterligare geotekniska undersökningar. Inom denna tiometerszon är det dessutom mycket viktigt att naturlig vegetation, träd och buskar bibehålls. Visst erosionsskydd finns redan utlagt vid det lilla vattendraget i öster. SWECO rekommenderar att hela detta vattendrag erosionsskyddas ytterligare. Figur 9: 10-meters zon från krönet och område för erosionsrisk Framför allt delar av den befintliga parkeringen och ett område närmast biflödet till Kungsbäcken som kan medföra skredrisker. Grundläggning av byggnader i områdets västra del bedöms kunna ske med platta på mark på naturligt lagrad sand eller morän. Inom områdets mellersta och östra delar finns lera som kan kräva grundläggning med pålar för byggnader på mer än en våning. Detaljerad geoteknisk utredning kommer att ske vid projektering inför bygglov. Klimatförändringar Vid utformning av byggnader och utemiljöer ska hänsyn tas till klimatförändringar som bland annat kan innebära häftiga skyfall med stora nederbördsmängder. Stora mängder regnvatten ska inte kunna avledas mot andra fastigheter. Planområdet bör höjdsättas så att avrinning vid skyfall kan ske på ett sådant sätt att risken för ras och skred minimeras. Markbeskaffenhet Områdets jordarter utgörs av morän med överlagrande sand och lera. Terrängen är relativt plan och vattendragen har bildat tydliga raviner och strandbrinkar. Lera i närheten av vattendragen kan innebära grundläggningsproblem. En kompletterande geoteknisk undersökning krävs för nybyggnation inom aktuellt planområde med anledning av de varierande geotekniska förutsättningarna. Undersökningen ska ta hänsyn till föreslagna byggnaders storlek och placering och risken för ras och skred. Vibrationer De sandjordar som finns i området är relativt känsliga för fortplantning av vibrationer. Största risken föreligger längs Kungsbäcksvägen. Vibrationsrisker kan förebyggas genom grundläggning på pålar. 9

11 Teknisk försörjning Det passerar allmänna och privata ledningar genom planområdet. El Gävle Energi förser planområdet med el. Det går en jordkabel genom planområdet som förser Röda Baracken och Gatuköket med el i dagsläget. När Röda Baracken rivs skarvas kabeln av och lämnas i marken. En ny dragning till gatuköket dras söder om planområdet. Figur 10: Teknisk försörjning Vatten och avlopp Allmänna VA ledningar norr om bebyggelsen får ej överbyggas. Det finns nybyggda VA ledningar där den västra byggnaden ska stå (se figur 10). Dessa måste flyttas i samband med en exploatering. Dagvatten Planområdet ligger inom verksamhetsområde för dagvatten. Kommunens dagvattenpolicy anger att takvatten betraktas som rent och därmed kan ledas direkt till recipient, utan fördröjning eller rening. Även regnvatten som når gård och gräsytor betraktas som rent. I detta fall måste dock vattnet avledas på ett sådant sätt att erosion inte påskyndas vilket skulle öka risken för ras och skred. Regnvatten som passerat parkeringsplatser eller annan hårdgjord mark ska fördröjas och renas. I planområdet finns tillräckliga ytor för kommande dagvattenanläggningar. Kontakt ska tas med Gästrike Vatten AB för begäran om anslutning. Dessutom ska, enligt Miljöbalken, anmälan om dagvattenlösning göras till Samhällsbyggnad Gävle i god tid före ansökan om bygglov. En dagvattenutredning har tagits fram i samband med planarbetet. Den hårdgjorda ytan (tak, parkering, gård) ökar, i förhållande till grönytan i och med aktuell planläggning. Av den beräkningsmodell som används i utredningen (StormTac), framgår att dagvattenflödet vid ett 2-årsregn uppgår till 22 l/s och vid ett 10-årsregn till 38 l/s. Vid ett 50-årsregn beräknas flödet bli 65 l/s. Avrinningen kommer alltså att öka i och med planförslaget och vid dimensionering för 10-årsregn krävs en fördröjningsvolym för området (exklusive naturmark) på 21 m³, förutsatt att avrinningen från området inte överstiger 6 l/s. Även ett 50-årsregn går att fördröja. Utredningen bedömer fördröjning av dagvattnet fullt möjlig genom anläggande av växtbäddar med genomsläppliga bottnar vid byggnader och parkering. Det är av yttersta vikt att marken inom hela planområdet ges en lutning mot ravinen/bäcken och att vattnet genom marklutning leds bort från byggnaderna. Viktigt att vattnet kan rinna ytledes, men inte på ett sådant sätt att risken för erosion ökar. Instängda områden, där vatten kan ansamlas, måste absolut undvikas. Även dagvatten som bildas uppströms planområdet ska fortsättningsvis kunna rinna igenom planområdet. Mer detaljerade och 10

12 alternativa förslag på metoder för omhändertagande av dagvatten, t.ex. gröna tak och genomsläppliga markbeläggningar, ges i utredningen Utredningen har även beräknat hur föroreningshalterna och belastningen till recipient förändras i och med planförslaget. De enda ämnen som marginellt beräknas överstiga riktvärdena för dagvatten är Bly (Pb) och suspenderade ämnen (SS) förutsatt att ingen rening eller fördröjning sker. Sammanfattningsvis bedömer dagvattenutredningen att föroreningsbelastningen är relativt begränsad och att de lösningar som där föreslås är tillräckliga. Brandvatten I området finns en brandpost med en kapacitet på 10 l/s. Tele Det passerar en telekabel längs Kungsbäcksvägen förbi gatuköket i södra delen av planområdet. En 2 meters buffert till ledningen läggs till som u-område i planen. Det går en telekabel till Röda Baracken som ska återslutas när Baracken rivs vid genomförandet av planen. Kontakt ska tas med TeliaSonera Skanova Access. Konsekvenser Stadsbild/landskapsbild Tre byggnader i två och tre våningar uppförs på mark som tidigare varit gräsyta. Röda Baracken rivs i samband med genomförande av planen. Det blir ett tydligt inslag i stadsbilden längs Kungsbäcksvägen. Barn Området planeras för studenter, vilket innebär att barn inte kommer att bo här. Trafiksäkerhet Separerade gång- och cykelvägar med belysning leder till planområdet. Kungsbäcksvägen har en rekommenderad hastighetsbegränsning på 30 km/h och det finns upphöjda övergångsställen längs med vägen. Tillgänglighet Planen möjliggör boende för studenter i anslutning till högskolan, vilket minskar behovet av resor och skapar en anknytning till verksamheten. Busshållplats och grönområden finns i omedelbar anslutning. Det är lång väg till livsmedelsaffärer och övrig service från planområdet. Området där gatuköket står markeras med "handel" i detaljplanen, vilket möjliggör även kiosk eller dyl. Trygghet Exploateringen möjliggör boende för en samhällsgrupp som är aktiv stora delar av dygnet i ett område som präglas av verksamheter, vilket ökar aktivitet dygnet runt och området upplevs tryggare. Belysning genom Boulognern kan behövas ses över för att öka trygghet. Jämlikhet Området planeras endast för studenter och inte alla samhällsgrupper. 11

13 Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av kommunen. Planområdet är i dagsläget en del av den kommunägda fastigheten Kungsbäck 2:10. Vid genomförande av planen kommer marken för studentbostäderna och för gatuköket att styckas av och bli kvartersmark, medan övrig mark blir allmän platsmark (natur och väg). Det finns två arrenden på fastigheten. Det finns ett servitut för vattenledning som går från byggnaden på Kungsbäcksvägen 48 över Kungsbäcksvägen. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Kungsbäck 2:10 Totalt ca 4730 m 2 styckas av för studentbostäder och handelsändamål. Resterande mark blir allmän platsmark, 1690 m 2 för väg och 8750 m 2 natur. Ny fastighet (studentbostäder) ca 4070 m 2 blir kvartersmark för bostäder med en byggnadsarea på ca 1300 m 2, vilket motsvarar en bruttoarea på totalt ca 2800 m 2. Två byggnader uppförs i två våningar och en byggnad i tre våningar, och en förrådsbyggnad uppförs. Ny fastighet (handel) En ny fastighet för handel på ca 720 m 2 möjliggör utveckling av verksamheten. Mark närmast ravinen prickas för att undvika rasoch skredrisk. Marken arrenderas ut till ett gatukök i dagsläget, och arrendatorn har möjlighet att fortsätta verksamheten, och även utveckla den till att omfatta 220 m 2 i en våning. Ca 10 parkeringsplatser skapas på handelsområdet som arrenderas ut till studentbostäderna. Lägenhetsarrende för förråd Arrendet sägs upp och förrådet flyttas. Anläggningsarrende för gatukök Området för arrendet kommer att ändras från ca 790 m 2 till 720 m 2 i och med närheten till riskområdet för ras och skred. Hyresavtal med studentkåren för Röda Baracken sägs upp. Ekonomiska genomförandefrågor Mark och exploatering bekostar framtagandet av detaljplan. Markområdet upplåts med tomträtt och kommunen får intäkter i form av tomträttsavgäld. Hyran som exploatören får ta ut av studenterna är reglerad, vilket innebär att utbudet av billiga bostäder ökar i Gävle, framförallt för en samhällsgrupp som inte är kapitalstark. 12

14 Utveckling av handel kommer att öka utbudet i området. Jordkabeln skarvas och ny ledning dras till gatuköket, vilket bekostas av Gävle kommun. Vatten- och avloppsledningar i västra delen av området flyttas vid exploatering. Bekostas av Gävle kommun. Kontakt ska tas med TeliaSonera Skanova Access angående förslutning av kabel vid genomförande av projektet. Tekniska genomförandefrågor Tekniska utredningar Geoteknisk stabilitetsutredning - Stora Vall, Gävle Sweco Infrastructure Dagvattenutredning 2013, Sweco. uppdragsnummer Organisatoriska frågor Tidplan Preliminär tidplan: Samråd november 2013 Granskning januari 2014 Antagande april 2014 Byggstart planeras till sommaren 2014 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det datum då planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Avtal Ett föravtal är upprättat mellan kommunen och exploatören som utgör underlag för tecknande av markanvisningsavtal. Ett markanvisningsavtal är ett detaljerat avtal som beskriver byggherrens och kommunens ansvar i projektet. Om tider enligt ingånget föravtal inte fullföljs av exploatören förbehåller sig kommunen rätten att förhandla och avtala om markanvisning med andra intressenter. På detaljplanelagd byggrätt får endast hyreslägenheter uppföras för studenter och forskare knutna till Högskolan i Gävle. Medverkande tjänstemän Maria Bergh markförvaltare Tage Blomqvist markförvaltare Lena Boox kulturmiljöantikvarie Maria Lind kommunekolog Karin Linjer lantmätare Marie Wallström trafikplanerare Claes Göran Nilsson Miljöutredare Ann-Sofi Dahlqvist - Miljöutredare 13

15 Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Henry Grew Planarkitekt 14