Bostadsrättsföreningen Järven i Trollhättan

Transkript

1 Bostadsrättsföreningen Järven i Trollhättan 2005

2 1(12) Förvaltningsberättelse Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Järven i Trollhättan, org. nr , får härmed lämna följande redogörelse för sin förvaltning under Styrelse, revision och valberedning Styrelsens sammansättning Styrelsen har under året bestått av Dag Kihlman ordförande Vincent Rolandsson vice ordförande och sekreterare Jonas Jakobsson kassör Reine Åkesson ledamot Lena Hallonqvist ersättare Ronnie Holm ersättare Till skillnad från tidigare år tillsattes inget verkställande utskott. Avgående ledamöter och suppleanter Dag Kihlman ledamot Reine Åkesson ledamot Lena Hallonqvist ersättare Ronnie Holm ersättare Revisorer att granska 2005 års verksamhet har varit Erling Johansson ordinarie Lena Jonsson ordinarie Ove Israelsson suppleant Hans Johansson suppleant Valkommitté Hans Johansson Björn Runheim Sammanträden Styrelsen hade konstituerande sammanträde i samband med årsmötet den 13 april Därutöver har styrelsen sammanträtt drygt tio gånger. Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har som syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att uppföra och förvalta bostadshus. Föreningens stadgar från 1943 utbyttes under året mot nya stadgar, som registrerades av Bolagsverket den 3 augusti Information om verksamheten Föreningens verksamhet, årsredovisningar och liknande information finns anslagna i informationspärmen i D-ingången. Viss del av pärmens information finns även på föreningens webbplats:

3 2(12) Fastigheten Föreningens fastighet har beteckningen Järven 2 och färdigställdes i slutet av andra världskriget. Adress Föreningens adress är: Brf Järven Djupebäcksgatan 2 d Trollhättan. Husets lägenheter har gatuadress Djupebäcksgatan 2 eller Tingvallavägen 9. Antal objekt 66 lägenheter om 3104 m 2. Därutöver finns två butikslokaler, två större källarlokaler och 12 mindre källarlokaler, mestadels före detta skyddsrum. Lägenhetsfördelning 2 lägenheter om 1 rum och kök á 35,0 kvm 2 lägenheter om 1 rum och kök á 38,0 kvm 46 lägenheter om 1 rum och kök á 41,0 kvm 5 lägenheter om 2 rum och kök á 59,0 kvm 2 lägenheter om 2 rum och kök á 61,5 kvm 6 lägenheter om 2 rum och kök á 65,0 kvm 2 lägenheter om 3 rum och kök á 82,0 kvm 1 lägenhet om 4 rum och kök á 100,0 kvm Totalt 66 lägenheter. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa Förvaltning Fastighetens ekonomi förvaltas av ISS Facility Services i Göteborg, tel Fastighetsskötseln utförs på entreprenad av HSB. Senaste fem årens resultat År Resultat (kr) Överskottsfördelning Enligt de nya stadgarna skall styrelsen besluta om fondering till yttre fond motsvarande minst 1% av taxeringsvärdet. Återstående överskott skall balanseras i ny räkning. Fördelning av överskottet framgår av årsredovisningens not 5. Elhandel Föreningen köper sedan den 5 oktober 2005 in el och säljer den vidare till bostadsrättshavare och hyresgäster i huset. Genom att köpa el genom en gemensam mätare utgår en betydligt lägre fast avgift än vi hade betalat som privata kunder hos elbolagen. Vi har även större möjligheter att pressa priset. Var och en betalar för sin förbrukning. Varje månad betalas en preliminär avgift. Eventuella överskott eller underskott regleras via avin för januaris månadsavgift. Avläsning av elmätare sker i månadsskiftet oktober/november. Elhandeln för perioden redovisas i november 2006 och tas in i årsredovisningen för 2006.

4 3(12) Energiförbrukning till värme och varmvatten Fjärrvärme (kwh) Varav juni-aug Uppvärming kwh/dygn och grad vintertid 145* c:a 162 c:a 162 * För jan-mars: 149 och nov-dec: 137. Energiförbrukningen redovisas som faktisk förbrukning av fjärrvärme. Uppvärmningsbehovet anges vintertid, varmed menas januari-mars samt november till december. Det anges i kwh per dygn och grad, där grad är temperaturskillnaden mellan 20 grader inne och snittemperaturen för månaden enligt Även elförbrukningen bidrar till husets uppvärmning genom den värme som lampor, datorer och andra apparater ger ifrån sig. Det har i kalkylen antagits att 90'000 kwh elektricitet per år resulterar i uppvärmning av huset. Från november 2005 till februari 2006 har uppvärmningsbehovet stabiliserats på 137 kwh per dygn och grad. Väsentliga händelser under året Avgiftshöjningar Under året höjdes månadsavgiften vid två olika tillfällen, dels den 1 januari och dels den 1 oktober. Skälet till att det förekom två höjningar under samma år är att föreningen övertog eldistributionen i huset den 5 oktober, det föreföll därför lämpligt att tidigarelägga den planerade avgiftshöjningen, som annars skulle ha skett vid årsskiftet. Avgiften beräknas nu enligt formeln: Månadsavgift = 1650/41 * yta + 54 * städfaktor + 73 kronor Städfaktorn är 1 för varje ursprunglig lägenhet. Sammanslagna lägenheter uppfyller de ingående lägenheternas städskyldighet. Observera att kostnaden för el läggs ovanpå månadsavgiften! Uppskjuten stamrenovering Årsmötet beslöt att skjuta fram stambytet till 2010, om inget oväntat inträffar. Motivet till detta är att vi inte har några större problem med nuvarande system. Kostnaderna för reparation och underhåll är ännu så länge klart under räntekostnaderna för en komplett stamrenovering. Med andra ord talar så väl ekonomi som underhållsbehov mot en stamrenovering i dagsläget. Extra föreningsmöte den 12 maj Under detta möte bekräftades tidigare beslut om nya stadgar. Det beslöts även att tillsätta en grupp som skulle ta fram förslag om gårdens framtida utseende. Medlemsomröstning den 14 juni Under juni hölls ett informellt möte på gården samt en medlemsomröstning om gårdens framtida utformning. Medlemsomröstningen utföll så att 31 röster avgavs för att asfalten skulle rivas upp och ersättas av gräsmatta. 12 röster avgavs för att asfalten skulle vara kvar. Beträffande tallarna röstade 15 för att samtliga tallar skall vara kvar, 13 för att någon tall kan tas bort, 14 för att någon tall kan stå kvar och 2 för att alla tallar skall tas bort. Då styrelsen inte lyckades få någon offert under sommaren och tidig höst sköts upprustningen upp till Nya stadgar den 3 augusti Föreningens stadgar från 1943 var på många vis otidsenliga. Föreningens tidigare ordförande, Erling Johansson, stod för huvudarbetet med att utforma de nya stadgarna, som efter två föreningsmöten registrerades av Bolagsverket den 3 augusti Av de tidigare stadgarna har enbart syftesparagrafen ( 1) behållits, dock med en viss korrigering, som begärdes av Bolagsverket.

5 4(12) Extra föreningsmöte den 29 augusti Vid detta möte beslöts att föreningen skulle ta över eldistributionen i huset. Regler för debitering fastslogs. Avveckling av skyddsrum Länsstyrelsen i Västra Götalands län har beslutat att samtliga skyddsrum i Järven skall avvecklas eftersom tillräcklig skyddsförmåga inte kan uppnås till rimlig kostnad. Skyddsrummen är därmed inga skyddsrum längre. Övertagande av eldistribution den 5 oktober Från detta datum uppträder föreningen som köpare av el via en enda mätare. Föreningen säljer elen vidare till bostadsrättshavare och hyresgäster i lokaler. Var och en svarar därför för sin egen elförbrukning. Termostatbyte den oktober Föreningens åldriga termostater byttes mot modernare termostater. Möte med grannföreningar I november träffades representanter för styrelser i fem bostadsrättsföreningar utmed Repslagaregatan. Det klargjordes att intresse för samarbete finns. Under mötet framkom även att en grannförening lyckats sänka kostnaderna för fastighetsskötsel rejält genom att begära in regelrätta anbud. Förväntad framtida utveckling År 2005 var ett år då många viktiga beslut fattades och genomfördes. Den övergripande frågan har varit att förbereda föreningens ekonomi på det kommande stambytet. Nedan bedöms hur ekonomin har förstärkts. Ökade intäkter och kostnader för lägenhetsel har inte tagits upp eftersom dessa skall balansera varandra. Inkomstförstärkningar Avgiftshöjningarna och övertagandet av eldistributionen har gjorts i syfte att öka föreningens intäkter. Föreningens intäkter på årsbasis bör år 2006 bli cirka kronor över år 2004 års nivå. Kostnadsökningar Kostnader för städ, kabel-tv och vatten förväntas öka med drygt inflationen. Samma sak gäller flera av de övriga mindre kostnadsslagen. Kostnadsminskningar Genom olika åtgärder har kostnaden för fjärrvärme minskat under år Framtida kostnader är svåra att bedöma eftersom de nya termostaterna sattes in mot slutet av På sikt kan det antas att höjningarna av fjärrvärmetaxan till stor del tar ut den besparing som gjorts. Föreningen har även lyckats minska vattenkostnaderna med kronor genom att aktivt söka upp läckande kranar och wc-stolar. Styrelsen har 2006 fattat beslut att säga upp avtal med HSB i syfte att sänka kostnaden för fastighetsskötsel, men det är osäkert om detta kommer att påverka ekonomin Minskande räntekostnader Överskotten går till största delen till att amortera föreningens skulder. Genom omläggning av lån 2004 och 2005 kan räntekostnaderna för 2006 bedömas bli kronor lägre än De kraftiga amorteringarna som genomförs betyder att stigande marknadsräntor inte har nämnvärd effekt på föreningens ekonomi.

6 5(12) Ökade underhållskostnader En eventuell upprustning av ett tiotal badrum, som en förberedelse inför stambytet, kan medföra ökade kostnader på cirka kronor jämfört med År 2007 bedöms halva fasaden behöva målas om. Summering av förändringarna Totalt sett har föreningens intäkter förstärkts och föreningens kostnader minskat på ett sätt som skapar utrymme för stora amorteringar. Den stora skillnaden mellan intäkter och utgifter ger även handlingsfrihet att förbereda renovering av stammarna. Att föreningen lyckades sänka nettolåneskulden med kronor samma år som samtliga termostater byttes är ett gott tecken på den underliggande styrkan i ekonomin. Om föreningen inte drabbas av större oförutsedda kostnader är det styrelsens bedömning att årsavgifterna de närmaste åren kommer att höjas enbart i takt med inflationen. Slutord Vi vinner alla på att gemensamt ta ansvar för föreningens kostnader. Droppande kranar och rinnande WC-stolar kan släppa igenom stora mängder vatten. Av det skälet står föreningen, enligt våra stadgar, för byte av packningar och liknande åtgärder. Styrelsen vill därför uppmana alla bostadsrättshavare och andra boende att utan dröjsmål kontakta fastighetsskötare för tätning av kranar och rinnande WCstolar. Styrelsen vill härmed framföra sitt varma tack till alla befattningshavare, samt till dem som genom frivilliga insatser av skilda slag bidragit till att fastighetens kostnader har kunnat hållas nere under året. En förutsättning för att vi skall kunna hålla nere årsavgifterna är att alla hjälper till efter sin förmåga. Ingen insats är för liten, hur obetydlig den än kan synas vara. Till samtliga medlemmar med familjer uttalar vi vårt tack för det förtroende som vi åtnjuter, samt för det goda samarbete och den goda sammanhållningen som råder i vår förening, något som är både nödvändigt och värdefullt för trivseln i en stor fastighet. Trollhättan i mars 2006 Styrelsen

7 6(12) Resultaträkning RÖRELSENS INTÄKTER Not Årsavgifter Hyresintäkter, lokaler Rörliga elavgifter lägenheter Övriga intäkter (fast elavgift, kabel-tv mm) SUMMA INTÄKTER RÖRELSENS KOSTNADER Reparationer och underhåll Driftskostnader Rörliga elkostnader lägenheter Fastighetsskatt Personalkostnader SUMMA KOSTNADER RESULTAT FÖRE AVSKRIVNINGAR Avskrivning byggnad Avskrivning byggnadsinventarier RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Skattefria ränteintäkter Räntekostnader SUMMA KAPITAL ÅRETS RESULTAT

8 7(12) Balansräkning TILLGÅNGAR Byggnader MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Hyresfordringar Avräkning skatter och avgifter Skattefordran Förutbet kostnader o upplupna intäkter Avräkningskonto ISS Ekonomiförvaltning OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR SKULDER OCH EGET KAPITAL Insatser (tidigare kallat Grundavgifter) Reservfond Fond för yttre underhåll SUMMA BUNDET EGET KAPITAL Balanserat resultat Årets resultat SUMMA FRITT EGET KAPITAL SUMMA EGET KAPITAL Inre reparationsfond Dispositionsfond SUMMA AVSÄTTNINGAR Fastighetslån SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder Upplupna kostnader o förutbetalda intäkter Övriga kortfristiga skulder SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda panter: Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser: Inga

9 8(12) Noter och redovisningsprinciper Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper en har upprättats i enlighet med slagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fond för yttre underhåll Byte av redovisningsprinciper Från och med räkenskapsåret 2004 redovisas föreningens fond för yttre underhåll i enlighet med BFNAR 2003:4. Reserverade och ianspråktagna medel redovisas som egen post under rubriken Bundet eget kapital i balansräkningen. Reservering och ianspråktagande sker genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar inte resultaträkningen. Reservering sker i enlighet med föreningens stadgar. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Föreningens fastigheter skrivs av med belopp motsvarande låneminskningen under räkenskapsåret. Årets avskrivning utgör 0,95% av byggnadernas anskaffningsvärde. 1 Reparationer och underhåll Bostäder och lokaler Gemensamma utrymmen Installationer Markytor Övrigt SUMMA Driftskostnader Fastighetsskötsel Städning Övr. köpta tjänster Elavgifter Fjärrvärme Vatten Sophämtning Försäkringspremier Kabel-TV Övrigt

10 9(12) Förbrukningsinventarier Kontorsmaterial Telefon o porto Arvode juridiska åtgärder Styrelsearvoden Revisionsarvoden Förvaltningsarvode Övriga arvoden Ritnings- kopieringskostnader Övriga externa kostnader SUMMA Byggnader Bokfört värde Förbättringsarbeten 1989 / Renovering av el-installation Renovering ut- och invändigt Renovering in-och utvändigt Nyinstallaton torktumlare Nytt fastighetsnät, anslutningsavgift kabel-tv Byte av termostatventiler mm SUMMA Ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning (motsv. årets ord. amorteringar) BOKFÖRT VÄRDE Taxeringsvärden Taxeringsvärde, byggnad Taxeringsvärde, mark TOTALT Fastighetsbeteckning Järven 2, Trollhättan 4 Förutbet kostnader o upplupna intäkter Trygg-Hansa Com Hem AB ISS Ekonomiförvaltning SUMMA

11 10(12) 5 Förändring av Eget Kapital * Insatser Fond för yttre underhåll Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisposition enligt stämmobeslut Avsättning till reservfond enl. stämmobeslut Avsättning till dispositionsfond enl. stämmobeslut -985 Avsättning till inre rep.fond enl. stämmobeslut Upplösning av reservfond (not 6) Stadgeenlig reservering av fondmedel Upplösning av dispositionsfond (not 7) Årets resultat Belopp vid årets slut * Observera att medel i reservfonden och dispositionsfonden avsatts tidigare år. Då dessa fonder skall upplösas har de lagts in som rader i tabellen trots att de härrör från tidigare år. 6 Reservfond Saldo vid årets början Avsatt under året Överföring till fond för yttre underhåll SALDO VID ÅRETS SLUT Dispositionsfond Saldo vid årets början Avsatt under året Överföring till balanserat resultat SALDO VID ÅRETS SLUT Inre reparationsfond Saldo vid årets början Avsatt under året Disponerat/uttagit under året SALDO VID ÅRETS SLUT Inteckningslån Stadshypotek AB Västgöta-Dal SEB BoLån (upps.dat , rta 3,58%) SEB BoLån (upps.dat rörl., rta 1,95%) SUMMA

12 11(12) 10 Upplupna kostnader förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna arvoden Upplupna arbetsgivaravgifter Upplupen kostnad lägenhetsel Förskottsbetalda avgifter SUMMA Nettolåneskuld Nettoskuld: Totalt Nettoskuld /kvadratmeter Förbättringsarbeten

13 12(12) Styrelsens underskrift av årsredovisningen Dag Kihlman Ordförande Vincent Rolandsson Vice ordförande Jonas Jacobsson Kassör Reine Åkesson Ledamot Revisionsberättelse Undertecknade, utsedda att granska Bostadsrättsföreningen Järvens räkenskaper och förvaltning för år 2005, får efter fullgjort uppdrag avgiva följande berättelse. en är uppgjord i enlighet med Lagen om ekonomiska föreningar samt bokföringslagen. Vi har granskat räkenskaperna, som äro förda med ordning och noggrannhet, tagit del av styrelsens verksamhetsberättelse, försäkrings- och andra handlingar, som lämna uppgift om föreningens ekonomi och förvaltning. Den till styrelsens verksamhetsberättelse fogade Resultaträkning, vilken visar ett överskottsresultat på kronor samt Balansräkningen, vilken slutar på kronor, överensstämma med föreningens räkenskaper. Avsättning till yttre fond har gjorts enligt stadgarna. På grund av vad vi iakttagit vid den sålunda verkställda revisionen tillstyrker vi, att att resultaträkningen för tiden och balansräkningen per fastställes av föreningsstämman, styrelsen beviljas ansvarsfrihet för 2005 års förvaltning. Trollhättan Lena Jonsson Erling Johansson