Gagnefsbostäder AB Org nr

Transkript

1 Gagnefsbostäder AB Org nr Årsredovisning 2011

2 2 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Innehållsförteckning Vd:n har ordet...2 Förvaltningsberättelse...3 Resultaträkning...6 Balansräkning...7 Kassaflödesanalys...9 Noter...10 Vd:n har ordet Gagnefsbostäder AB, ett företag i ständig utveckling! 2011 har varit ett bra år av förvaltning och effektivisering för Gagnefsbostäder. Vi går med vinst och det är mycket tack vare låga vakanser, gynnsamt väder, bra räntor och ett effektiviseringsarbete i hur vi gör underhåll. Gagnefsbostäder AB är ett företag i ständig utveckling. Under 2011 har bolaget fått en ny VD, ny styrelse och ny ekonom. Vi har jobbat hårt under året med att införa rutiner för att öka vår tids och pengaeffektivitet, allt för att hyresgästernas bästa har varit ett bra läroår för mig som ny VD på posten, och inför 2012 är jag laddad och beredd på allt positivt vi planerar. Hela regionen Dalarna befinner sig inför en positiv exploatering med mycket som händer, och i hjärtat av det befinner sig Gagnef Kommun och därmed Gagnefbostäder AB. Det läget ska vi givetvis ta tillvara. Jag har fått i uppdrag av min styrelse att utreda möjligheterna runt en nybyggnation inte långt från Djurås Centrum, nära till service och kommunikationer. Detta för att vi har en diger intressepool av de som önskar bostäder och vi kan se att trycket är allra störst i Djurås och därefter Gagnef. Under 2011 har vi dock dragits med multipla vattenskador av stora mått, vilket har påverkat vår möjlighet till en del utvändigt underhåll, men under 2012 är dessa jobb istället inplanerade, allt för att försköna och underhålla utemiljöerna. Vi kommer också att hålla en tät dialog med hyresgästföreningen för att bibehålla ett bra samtalsklimat och få bra information om vad hyresgästerna önskar. Under året kommer vi även att lägga upp en långsiktig underhållsplan för att i framtiden bättre kunna planera vår ekonomi. Vi kommer även att satsa på att göra en del standardhöjningar och jobba proaktivt och vidare se över vår effektivitet. Med de ambitionerna i sinnet är det med spänning jag inväntar fortsättningen på Även om ekonomin många gånger kan vara ansträngd både för vår ägare och oss känns ändå framtiden så ljus att vi alla borde bära solglasögon. Erika Hellman Verkställande Direktör Gagnefsbostäder AB

3 3 Förvaltningsberättelse Styrelse och revisorer Styrelse och VD för Gagnefsbostäder Aktiebolag avger härmed årsredovisning för år Ordinarie Styrelseledamöter Suppleanter Per Dahlkvist (ordförande) (c) Jonas Källman (fp) Rolf Olérs (vice ordförande) (m) Sofia Jarl (c) Anders Ahlgren (c) Anders Bengtsson (kd) Bo Billborn (s) Jan Johansson (s) Alf Johansson (s) Erik Norström (s) Verkställande direktör Erika Hellman Ordinarie revisor KPMG AB företräds av Margareta Sandberg, godkänd revisor, som huvudansvarig revisor Ordinarie lekmannarevisorer Bo Lindevall Carl Axel Vesterlund (s) (c) Bolaget Bolaget började sin verksamhet år 1995 då tidigare Stiftelsen Gagnefsbostäder ombildades till Gagnefsbostäder Aktiebolag. Verksamheten bedrivs i Gagnefs kommun, Dalarnas län. Gagnefsbostäder AB ägs till 100% av Gagnefs kommun. Bolaget förvaltas av Gagnefs kommun och har ingen egen personal. Syfte och mål Enligt ägardirektiv är syftet med verksamheten att åstadkomma effektivitetsvinster till gagn för dem som utnyttjar bolagets tjänster. Avsikten med att Gagnefsbostäder förvaltas av Gagnefs kommun är effektivitetsvinster och kostnadsbesparingar. Gagnefsbostäder arbetar för bra service, funktionella lägenheter, trygga och väl fungerande bostadsområden, bra miljö och prisvärda hyror. Målet med Gagnefsbostäders verksamhet är nöjda kunder samt goda och långa hyresrelationer. Finansiering Några amorteringar av befintliga lån har ej utförts under året utan endast omsättning av lån. Andelen rörliga lån har ökat och den genomsnittliga räntenivån för 2011 uppgår till 3,0%. Fastighetsbestånd Bolagets fastighetsbestånd innehåller 379 lägenheter och 12 lokaler, vilket är oförändrat jämfört med Under not 2 redovisas lägenheter, lokaler och bilplatser fördelat på respektive fastighet. Fastigheterna är försäkrade med fullvärdesgaranti hos Dalarnas Försäkringsbolag. Under hösten 2011 har samtliga fastigheter värderats av Forum Fastighetsekonomi AB. Värderingen har gjorts för att bedöma eventuellt nedskrivningsbehov av bokförda värden. Värderingen som utförts har skett genom en avkastningsvärdering baserad på fastigheternas direktavkastning för Det sammanlagda bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgår enligt värderingen till ca 177,6 mkr. I detta värde

4 4 ingår det ett antal fastigheter vars marknadsvärde understiger det bokförda värdet. Någon nedskrivning av dessa fastigheter har inte skett under Under 2012 kommer bolaget att analysera orsakerna till varför det uppstår undervärden för vissa fastigheter och bedöma om detta undervärde är bestående eller inte. Resultatet av dessa analyser kommer att utgöra underlag för beslut om eventuella framtida nedskrivningar för berörda fastigheter. Bild: En damm vid bolagets lägenheter på Sundvägen i Djurås. Uthyrningsläget Under 2011 har antalet vakanta lägenheter varierat mellan 0 och 1%, vilket är bättre än föregående år. Förlorade hyresintäkter på grund av outhyrda lägenheter uppgår under året till 145 tkr (330 tkr) vilket motsvarar ca 0,7% (1,7%) av den totala hyresintäkten för bostäder. Vakanser för lokaler, motorvärmare, carportar, mm uppgår till 198 tkr (212 tkr). Kunder och marknad Det finns stor efterfrågan på lägenheter, framför allt i Djuråsområdet. Investeringar och försäljningar Under året har slutförts ombyggnationen av Färjbackens skola. Ca 43 tkr har aktiverats som investeringar. Inga försäljningar har skett under året. Reparationer och underhåll Under året har tkr använts för planerade underhåll och reparationer jämfört med tkr föregående år. Till detta kommer vattenskador och liknade akuta reparationer som kostat 745 tkr under Det är en kraftig kostnadsökning mot 2010 då kostnaden uppgick till 144 tkr.

5 5 Miljöarbete Gagnefsbostäders målsättning är att ta ansvar för boendemiljön och genom resurshushållning medverka till en utveckling anpassad till det naturliga kretsloppet. Gagnefsbostäder använder nu endast olja som komplement till värmepump och pelletseldade värmeanläggningar. För att minska elförbrukningen pågår utbyte till energisnålare elpannor i de lägenheter som värms med vattenburen el. Resultat och ställning Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 1 641,9 tkr. Resultatet av bolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande noter. Flerårsjämförelse Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster inklusive ägartillskott, tkr Ägartillskott, tkr 700 Balansomslutning, tkr Antal lägenheter Outhyrt i % av totala hyresintäkten Investeringar i fastigheter, tkr Underhåll, tkr Soliditet, % 8,1 7,2 7,2 7,5 7,3 Avkastning på totalt kapital, % 3,7 2,9 3,0 4,0 3,3 Avkastning på eget kapital, % 12,0 1,2 neg 2,4 7,0 Genomsnittlig låneränta, % 3,0 2,8 3,2 4,4 4,2 Förväntad framtida utveckling Efterfrågan på lägenheter har varit konstant hög och därmed har bolaget haft en låg vakansgrad på endast ca 0,7% de senaste två året, Uthyrningsläget förväntas vara bra även under Överenskommelse har träffats med hyresgästföreningen om hyreshöjning från 1 februari 2012 med 2,6%. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande medel Balanserad vinst Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att årets vinst balanseras ny räkning.

6 6 Resultaträkning Not Nettoomsättning 1 Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Reparations- och underhållskostnader Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Övriga kostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets vinst

7 7 Balansräkning Tillgångar 1 Anläggningstillgångar Not Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Mark Byggnadsinventarier Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Bränsleförråd Förråd vitvaror Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

8 8 Eget kapital och skulder 1 Eget kapital Not Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier med kvotvärde 1000: Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 14 Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda panter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Bild: Lägenheter i Djurmo med Djurmo klack i bakgrunden

9 9 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta Ökning/minskning varulager Ökning/minskning kundfordringar och hyresfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

10 10 Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Principerna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Uppställningen i resultat- och balansräkningen skiljer sig marginellt från föregående år. Värden för 2010 har justerats i motsvarande mån i årets uppställning. Samtliga belopp i noter, med enstaka undantag, är angivna i kr. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt företagets bedömning skall erläggas till eller erhållas från skatteverket. Bedömningen görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkning. Anläggningstillgångar Byggnader har värderats till anskaffningsvärde och avskrivits i normalfallet med 1,5% enligt plan. Kortare avskrivningstid tillämpas för tekniska anläggningar som värmepumpar, värmeanläggningar, och vissa byggnader med bedömd lägre livslängd. Om-och tillbyggnader som bedöms värdehöjande för fastigheterna har aktiverats. Markanläggningar har avskrivits med 3,3 eller 10% beroende på förväntad livslängd. Byggnadsinventarier har värderats till anskaffningsvärde och avskrivits med 5 eller 10% beroende på förväntad livslängd. Finansiella instrument Långfristiga skulder berör helt skulder till kreditinstitut. Bolaget har inga leasingavtal. Fordringar Hyres- och kundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt. Värdepapper Andelar i intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde. Lager Bränsleförråd har inventerats och värderats till anskaffningsvärde. Vitvaruförråd har inventerats och värderats till det lägsta av verkligt värde och anskaffningsvärde på balansdagen. Kostnadsfördelning Kostnader för kommunens förvaltning av Gagnefsbostäder AB har fördelats procentuellt mellan fastighetskostnader och kostnader för centraladministration. Kostnader för administration och försäljning har hänförts till centraladministration.

11 11 Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt s k indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på - den löpande verksamheten - investeringsverksamheten - finansieringsverksamheten. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet - Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutning. Avkastning på totalt kapital - Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutning. Avkastning på eget kapital - Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt). Bild: Högsvedenområdet i Mockfjärd Not 2 Hyresintäkter Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt: Bostäder Lokaler Bilplatser Hyresrabatter Summa

12 Avgår outhyrt: Bostäder Lokaler Bilplatser Summa Hyresintäkter netto Hyresintäkter fördelade på områden (tkr): Hyresintäkt 2011 Hyresintäkt 2010 Outhyrt 2011 % Outhyrt 2010 % Björbo , ,3 Dala-Floda ,7 39 2,4 Mockfjärd ,9 64 1,7 Djurås - Djurmo ,2 12 0,2 Gagnef ,3 17 0,4 Bäsna ,5 5 1, Fastigheter 1rok 2rok 3 4rok S:a Yta Medelyta Hyra/ Antal Yta Car- Bil- rok m2 lokaler lokaler port plats Djurås 8: Skogen 3:74, 3: Skogen 3: Mjälgen 10: Tjärna 30: Skogen 3: Tjärna 49: Tjärna 49: Skogen 9: Mjälgen 26: Heden 25: Djurmo 1: Mjälgen 11: Bäsna 16: Bäsna 16: Rännarheden 1: Moje 13: Tjärna 30: Floda Kyrkby 4: Holsåker 25: Floda Kyrkby 4:21-4: Björbo 26: Björbo 26: Högsveden 5: Nordanholen 5: Ersholen 14: Nordanholen 5: Högsveden 5: Genomsnitt totalt Totalt

13 13 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Värmeförsäljning Övriga förvaltningsintäkter Summa Not 4 Driftskostnader Fastighetsskötsel Uppvärmning Elavgifter Sophantering VA-avgifter Vägavgifter Summa Not 5 Reparations- och underhållskostnader Reparationskostnader Underhållskostnader Försäkrings- och riskkostnader Not 6 Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar Byggnader Markanläggningar Byggnadsinventarier Not 7 Centrala administrations- och försäljningskostnader Gagnefsbostäder AB förvaltas sedan 2001 av Gagnefs kommun och har inga egna anställda Teknisk förvaltning Administrativ förvaltning Övriga kostnader I posten övriga kostnader ovan ingår arvoden och köpt VDtjänst inklusive sociala kostnader med följande belopp: Verkställande direktören Styrelsearvoden och andra ersättningar Sociala avgifter Totala löner och ersättningar

14 14 Not 8 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar: -Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Omklassificering av byggnadsinventarier Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar: Omklassificering av byggnadsinventarier Försäljningar och utrangeringar Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde byggnader Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar: Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde markanläggningar Mark Ingående anskaffningsvärde Försäljningar Utgående bokfört värde mark Not 9 Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Omklassificering av byggnadsinventarier Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Omklassificering av byggnadsinventarier Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde byggnadsinventarier

15 15 Bild: Bostadsområde i Tjärnan, Gagnef Not 10 Specifikation av aktier och andelar SABO, Byggförsäkrings AB, 10 aktier HBV, 1 andel Complus AB, 5 aktier Not 11 Övriga långfristiga fordringar Återbäringsbelopp HBV Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier Övriga poster Summa Not 13 Förändring av eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital: Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Reservfond: Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Summa bundet eget kapital vid årets utgång

16 16 Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång Årets resultat Summa fritt eget kapital vid årets utgång Not 14 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Bolagets lån uppgår till tkr. Merparten av dessa lån, mkr (82%), löper med rörlig ränta medan resterande del, ( 18%), är bundna lån. Den genomsnittliga låneräntan för året uppgår till 3,0%. Samtliga bundna lån förfaller under Gagnefs kommun borgar för samtliga lån. Borgensavgiften för 2011 har uppgått till 0, I%. I förslag till finanspolicy som kommunen är på väg att fastställa, ligger att Gagnefs kommun i fotisättningen blir koncernbank och att Gagnefsbostäder inte själva kommer att ta upp lån fortsättningsvis. Beslut förväntas under första halvåret Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror Övriga poster Summa Anders Ahlgren Vår revisionsberättelse har avlämnats KPMGAB Margareta Sandberg Godkänd revisor

17 17

18 Gagnefsbostäder AB Org nr