Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Tallmohöjden i Nacka

Transkript

1 1

2 Styrelsen för Org.nr: får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

3 Förvaltningsberättelse HSB brf Tallmohöjden 2012 Innehållsförteckning 1 HSB bostadsrättsförening Tallmohöjden 2 Specifikation fastigheter 3 Medlemskap 4 Styrelse 5 Firmatecknare 6 Revisorer 7 Valberedning 8 Ombud HSB Stockholms distriktsstämma 9 Föreningsstämmor 10 Styrelsesammanträden 11 Arvoden 12 Förvaltning 13 Ektorps samfällighet 14 Fastigheterna 15 Övrigt styrelsearbete 16 Ekonomi 17 Årets ekonomiska resultat 18 Underhållsplan 19 Husombud 20 Utbildning 21 Slutord Balans- och resultaträkning samt noter Revisionsberättelse Fullmakt, blankett Ordlista 3

4 1 HSB:s bostadsrättsförening Tallmohöjden HSB:s bostadsrättsförening Tallmohöjden i Nacka med organisationsnummer , får härmed avge förvaltningsberättelse för räkenskapsperioden Föreningen bildades och registrerades Föreningen äger och förvaltar fastigheten Sicklaön 75:3 inom Nacka kommun med adresserna Edinsvägen 10, 11, Specifikation fastigheter Husen, 3 stycken av sten i 8/9 våningar med undervåning/-källare i 0/2 plan samt vind, uppfördes under år Inom bostadsrättsföreningen finns 121 lägenheter varav 14 lägenheter är upplåtna med hyresrätt. Lägenheter: 46 st - 3 r o k 49 st - 2 r o k 1 st - 1,5 r o k 23 st - 1 r o kokvrå 2 st - 1 r o kokskåp Lokaler 3 st: Edinsv 10 2 st: 11 kvm, 66 kvm Edinsv 12 1 st: 17 kvm Garage, p-platser, kvm mark: P-platser: 38 st Garage: 4 st Mark: kvm Under året har totalt 8 upplåtelser skett. 3 Medlemskap Bostadsrättsföreningen Tallmohöjden är medlem i HSB. Ägare av bostadsrätt är medlem i brf Tallmohöjden. I föreningen finns 107 huvudägare och 32 samägare. Medlemskap i HSB krävs inte av en enskild boende enligt föreningens stadga. 4 Styrelse Föreningens styrelse har sedan föreningsstämman haft följande sammansättning: Pirjo Rudner Wennberg Cindy Nanberg Ordförande (och ekonomiansvarig) Vice ordförande 4

5 Gisela Bergfors Ord.ledamot, sekreterare (t o m ) Theresa Nordlander Ord. ledamot (ansvarig för beställning av nycklar) Bo Engström Ord. ledamot Peter Brose Ord. ledamot Erik Carlborg Ord. ledamot (t o m ) Annette Lyström Suppleant (och informationsansvarig) Lennart Beckman Suppleant Kerstin Thufvesson Ord. ledamot utsedd av HSB Rauni Kalijärvi Suppleant utsedd av HSB 5 Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av styrelsen i sin helhet samt av Cindy Nanberg, Theresa Nordlander, Peter Brose och Pirjo Rudner Wennberg, två i förening. Föreningens attesträtt innehas av Cindy Nanberg, Theresa Nordlander, Peter Brose och Pirjo Rudner Wennberg, två i förening. 6 Revisorer Föreningens revisorer har varit BoRevision HSB Stockholm Kerstin Björk Birgitta Nestius ordinarie revisor vald på ett år ordinarie revisor vald på ett år suppleant vald på ett år 7 Valberedning Valberedning har varit Anita Pettersson sammankallande 8 Ombud HSB Stockholms distriktsstämma Föreningens ombud till HSB Stockholms distriktsstämma har varit Pirjo Rudner Wennberg (ordinarie) Cindy Nanberg (suppleant) 9 Föreningsstämmor Föreningsstämma hölls den 23 maj 2012 i Ektorps Seniorcenter följd av möte för styrelsens konstituering. 10 Styrelsesammanträden Under verksamhetsperioden har 12 protokollförda styrelsemöten ägt rum. 5

6 11 Arvoden För verksamhetsperioden Till styrelsen tre prisbasbelopp (1 prisbasbelopp år 2012: kr). Till styrelsens revisor summa kr 12 Förvaltning Ekonomisk/administrativ fastighetsförvaltning köps från HSB Stockholm genom ett tvåårigt avtal som förlängs automatiskt om uppsägning inte sker. 13 Ektorps samfällighet Delägare i samfälligheten är bostadsrättsföreningarna Skogshöjden, Ektorpshöjden och Tallmohöjden. Samfällighetsföreningen har i uppdrag att förvalta den gemensamt ägda värmecentralen för att tillhandahålla värme till de tre föreningarna. Vidare distribueras värme på kommersiella villkor till Ektorpshemmet och Ektorpsskolan. I styrelsen för samfälligheten ingår: Brf Skogshöjden Jan Holst ledamot, ordförande Kaj Eriksson suppleant, kassör Brf Tallmohöjden Elisabeth Persson ledamot, sekreterare Bo Engström suppleant Brf Ektorpshöjden Peter Lestander ledamot Els-Margrete Rosendal suppleant Samfälligheten påbörjade år 2006 med hjälp av en konsult en utredning om den framtida energiförsörjningen. Huvudalternativen är helt eller delvis övergång till fjärrvärme eller fortsatt egen värmeproduktion. Denna utredning fortsatte fram till hösten Förhandlingar med Fortum ledde slutligen fram till ett förmånligt avtal med Fortum. Detta innebär att fjärrvärme levereras till två värmeväxlare placerade i panncentralen varav den ena försörjer Ektorpshemmet och Ektorpsskola och den andra försörjer bostadsrättsföreningarna. Avtalet löper i fem år med en option till förlängning i ytterligare fem år på oförändrade villkor. Avtalet är knutet till förändringar i konsumentprisindex (KPI) och således ej till eventuella förändringar i energipriserna utöver vad dessa förändringar påverkar KPI. Optionen avseende förlängning av avtalet har nu lösts ut vilket innebär att värmeleveransen från Fortum fortgår till med oförändrade villkor. 14 Fastigheterna I styrelsens ansvar ingår bl a att vidta nödvändiga åtgärder vad gäller underhåll av föreningens fastigheter inom ramen för en god boendemiljö för våra medlemmar. 6

7 Underhållet delas upp i två typer, Periodiskt underhåll, större projekt. Löpande underhåll, mindre projekt och reparationer. Inför ombildning till bostadsrättsförening utfördes den 11 maj 2001 besiktning av Storstaden Värdering AB. I besiktningsprotokollet finns Bedömda reparationer uppställda. Besiktningen var avsedd att ligga till grund för den blivande underhållsplanen för HSB:s bostadsrättsförening Tallmohöjden i Nacka. Föreningen har fortlöpande efter ombildningen vidtagit omfattande underhållsåtgärder i enlighet med det ovannämnda besiktningsprotokollet. Föreningen uppdrog HSB under år 2003 att upprätta en underhållsplan. Under verksamhetsåret 2004 antog föreningen underhållsplanen som omfattar 20-årsperioden Underhållsplanen är föremål för årlig uppföljning och revidering. Fastigheterna är sedan 2005 anslutna till ComHem, vilket gett alla möjlighet att övergå till digital-tv mm. Sedan 2010 är fastigheterna också anslutna till Tele2:s digitala nät. 15 Övrigt styrelsearbete De senaste föregående åren Under år 2006 påbörjades renoveringen av fläktsystemen i samtliga hus. Under samma år justerades lägenheternas golvvärme efter de åtgärder som vidtogs av samfälligheten för att förbättra värmetillförseln. Under 2007 fortsatte renoveringen av fläktsystemen. 12:ans tak lagades och målades om. Föreningen investerade också i två nya sopanläggningar utomhus, Molok djupbehållare, med avsikt att övergå till en mera miljövänlig hantering av hushållssopor. Under 2008 renoverades 11:an och 12:ans trappuppgångar. Samtidigt utbyttes takarmaturen till lågenergilampor. Fläktsystemet fortsatte renoveras och en godkänd OVK (obligatorisk ventilationskontroll) erhölls. PCB-inventering och grundlig balkongbesiktning utfördes också under året. Under 2009 renoverades 10:ans trappuppgång och takarmaturen byttes ut till lågenergilampor. Under året spolades också avloppsstammarna. Under 2010 påbörjades renoveringen av samtliga balkonger. De gamla golvplattorna bilades bort. I samband med gjutningen av de nya golvplattorna gjordes vissa förstärkningsarbeten. Balkongerna i 10:an och 12:an blev färdigställda under året. Återstående arbeten avseende 11:ans balkonger slutfördes under våren Hussocklarna i samtliga hus lagades och målades om. Drivvattenhakar monterades i samtliga tre fastigheter. Under verksamhetsåret Under hösten 2011 påbörjades avhjälpandet av vissa konstaterade fuktinträngningar. Arbetena har fortsatt att åtgärdas under Under året har också fortsatt en utredning och tester genomförts för att identifiera orsakerna till fuktproblemen. Ett antal fönster har bytts ut till nya. Detta har gjorts för att åtgärda fuktskador och att samtidigt undersöka hur våra fönsterpartier är konstruerade. 7

8 Styrelsen lämnar löpande information till boende i entréportar/hissar och när behov finns i boendes brevlådor om bl.a. kommande och pågående arbeten. Styrelsen informerar också medlemmarna regelbundet via ett föreningsblad, Barret. Sedan 2004 har föreningen en hemsida, se Under bokslutsperioden Föreningen höll extrastämma den 21 februari Vid stämman togs beslut att byta ut samtliga fönster i föreningen under innevarande år. 16 Ekonomi Föreningen gör, som resultaträkningen visar, ett underskott på kr för räkenskapsåret I jämförelse med år 2011 har resultatet blivit betydligt lägre. Detta beror på underhållskostnaderna till följd av vattenskador. 17 Årets ekonomiska resultat Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat Årets resultat kr kr kr Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag från yttre fond Avsättning till yttre fond enl uh plan Balanserat resultat kr kr kr kr 18 Underhållsplan I enlighet med föreningens stadgar har styrelsen att upprätta en underhållsplan för genomförande av underhåll av föreningens hus. Underhållsplanen är ett viktigt hjälpmedel och nödvändig för att planera föreningens ekonomi. Den visar behovet av avsättning till den yttre fonden för att vi på ett korrekt sätt ska kunna ta hänsyn till det framtida behovet av underhåll av våra fastigheter. Under räkenskapsåret 2004 har i samarbete med HSB en ny underhållsplan framtagits. Underhållsplanen är föremål för årlig uppföljning och revidering. 19 Husombud Husombuden är styrelsens förlängda arm i kontakt med boende. Detta innebär att husombuden tar kontakt med nyinflyttade, visar dem gemensamma utrymmen (tvättstugor, källare, mm.) samt hjälper till med att informera om viktiga händelser i föreningen. 8

9 20 Utbildning Under verksamhetsåret deltog föreningens sekreterare i en utbildning för sekreterare i bostadsrättsföreningar. 21 Slutord Styrelsen ber att får tacka för denna period och önskar alla välkomna till vår tolfte årsstämma. Vi önskar också alla medlemmar välkomna med engagemang och arbete för vår förening i framtiden. Ett gemensamt engagemang betyder oerhört mycket för trivsel och den trygghet som vi alla vill uppleva och känna i vårt boende. Nacka den 2 april 2013 Pirjo Rudner Wennberg, ordförande Cindy Nanberg, vice ordförande Theresa Nordlander, ledamot Peter Brose, ledamot Bo Engström, ledamot Kerstin Thufvesson, ledamot utsedd av HSB 9

10 Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Årets resultat

11 Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not Mark och markanläggningar Not Inventarier Not Pågående nyanläggningar och förskott Not Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Placeringskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

12 Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Fritt eget kapital Ansamlad förlust Årets resultat Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar totalt uttagna Ansvarsförbindelser Inga Inga 12

13 Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Inbetalda insatser Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 13

14 Redovisningsprinciper m.m. Belopp anges i kronor om inget annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning sker med 0,5 % årligen vilket grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och beräknad ekonomisk livslängd. Övriga anläggningar har avskrivningstider mellan 10 och 40 år. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 %. Från och med 1 januari 2013 är skatten 22 %. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden styrelse Sociala kostnader Revisorer Föreningsvald Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Totalt Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift. 14

15 Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Bruttoomsättning Avgifts- och hyresbortfall Hyresförluster Not 2 Drift Personalkostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Övriga avgifter Förvaltningsarvoden Övriga driftskostnader Not 3 Avskrivningar Byggnader Om- och tillbyggnad Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Ränteintäkter HSB placeringskonto Ränteintäkter skattekonto Specialinlåning Övriga ränteintäkter Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder

16 Noter Not 6 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Taxeringsvärde Byggnader Mark Not 7 Mark och markanläggningar Ingående anskaffningsvärde mark Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Bokfört värde Not 8 Inventarier Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde 0 0 Not 9 Pågående nyanläggningar och förskott Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Omklassificering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

17 Noter Not 10 Aktier, andelar och värdepapper Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 11 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring Förvaltningskostnader HSB Stockholm Övriga förutbetalda kostnader Fordran Ektorps samfällighetsförening Övriga upplupna intäkter Not 13 Kortfristiga placeringar Specialinlåning 6-mån HSB Stockholm Not 14 Kassa och bank Checkkonto Handelsbanken Not 15 Not 16 Förändring av eget kapital Uppl. Underh.- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisp enl. stämmobeslut Årets resultat Belopp vid årets slut Skulder till kreditinstitut Ränteändr. Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta dag Belopp amortering Stadshypotek ,02% Stadshypotek ,33% Stadshypotek ,42% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till

18 Noter Not 17 Övriga skulder Personalens källskatt Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Stockholm, den Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Vattenskador Renovering fönster Övriga upplupna kostnader Bo Engström Cindy Nanberg Pirjo Rudner Wennberg Theresa Nordlander Kerstin Thufvesson Peter Brose Vår revisionsberättelse har - - lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor 18

19 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i, org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Tallmohöjden i Nacka för räkenskapsåret Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. För revisorn från BoRevision AB innebär detta att denne har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Tallmohöjden i Nacka för räkenskapsåret Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Stockholm den / Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund förordnad revisor 19

20 Räntekostnader 14% Totala kostnader Skatt 3% Avskrivningar 10% Underhåll 4% Drift 69% Fördelning driftkostnader År 2012 År

21 Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående(=förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort. Datum... Fullmakt för att företräda bostadsrättshavaren Lägenhetsnummer.... i brf Bostadsrättshavarens egenhändiga namntäckning:. (Namnförtydligande)... (Fullmakten behöver inte vara bevittnad) 21