Årsrapport US Opportunities AB

Transkript

1 Årsrapport 2011 US Opportunities AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över US Opportunities AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda projekten: Fieldstone Land JV Whitney Atlanta Land Atlanta Land II JV Murano Discovery Palms Waterscape Paramount Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2011, US Opportunities AB 3

4 Utsikt från fastigheten i Fort Walton Beach 4 Årsrapport 2011, US Opportunities AB

5 Viktiga händelser 2011 POSITIV VÄRDEUTVECKLING FÖR BOLAGET UNDER 2011 Värdeutvecklingen för bolagets investeringar uppvisade totalt sett en positiv tillväxt på 2,7 procent under Bostadspriserna i de 20 största städerna i USA såg däremot en nedgång under 2011 och sjönk med 4,0 procent. Detta innebär att det genomsnittliga bostadspriset i dessa städer var 34 procent lägre vid utgången av 2011, jämfört med när fastighetspriserna låg som högst i april FULL BELÄGGNING PÅ PARAMOUNT I ORLANDO Efterfrågan på centrala lägenheter i Orlando har varit mycket stark och Paramount har nu full beläggning. Man har även tecknat avtal för två av de tre lediga affärslokalerna under Dessutom pågår det diskussioner med en ny hyresgäst som är intresserad av den sista lediga lokalen på cirka 100 kvadratmeter. ÖKADE HYRESINTÄKTER PÅ WATERSCAPE Under 2011 ökade intäkterna med 24 procent om man tittar på de lägenheter som var tillgängliga för uthyrning även under Därtill ökade intäkterna med cirka 3,7 miljoner norska kronor tack vare att 18 nya lägenheter möblerades och blev tillgängliga för uthyrning. Under 2011 såldes 14 lägenheter till ett snittpris som ligger 35 procent över självkostnadspris. "CHINESE DRYWALLS" I WHITNEY Rättstvisten med Bovis på Whitney, rörande de kinesiska gipsväggarna, drar som väntat ut på tiden, men första rundan i rättsspelet är nu avklarad. Domstolen slog fast att Bovis försäkringsbolag ska vara part i målet. Om beslutet står fast efter överklagande så räknar bolaget med att försäkringsbolagen kommer att försöka uppnå en överenskommelse utanför rättsapparaten. Detta är positivt för bolaget då det möjliggör en snabbare lösning än via rättssystemet. Årsrapport 2011, US Opportunities AB 5

6 Ca Aktieägare i Norge Ca Aktieägare i Sverige US Opportunities AS 54 % US Opportunities AB 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 80 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % Atlanta Land (Bostadstomter) Fieldstone Land JV (Bostadstomter) Whitney (Lägenheter) Murano (Lägenheter) Discovery Palms (Lägenheter) Waterscape (Lägenheter) Atlanta Land II JV (Bostadstomter) Paramount (Lägenheter) US Opportunities AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av investeringsportföljerna i US Opportunities AB (USO AB). Struktur och översikt USO AB är ett bolag som har investerat i tomter och bostäder i USA som anses ha en hög värdeökningspotential. Man har i huvudsak investerat i fastigheter som sjunkit kraftigt i värde. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget US Opportunities AS (USO AS), genom det samägda bolaget US Opportunities Norway AS (USON). Figuren ovan sammanfattar strukturen för USO AS och USO AB. Genomförda investeringar Bolaget grundades 2008 och har gjort åtta olika investeringar i Florida och Atlanta i USA. Portföljen består av fem investeringar i lägenhetskomplex i Florida med totalt cirka 725 lägenheter. Därtill äger USON tre bolag som har investerat i cirka byggklara tomter i Atlanta och 234 fastighetstomter i Poinciana söder om Orlando i Florida. Tre av investeringarna har gjorts tillsammans med US Recovery Sweden AB (USRS) som äger mellan 20 och 25 procent. beläggningen gradvis ökat på Whitney och låg i slutet av mars på cirka 80 procent. Beläggningen är lägre än i de övriga projekten till följd av svagare efterfrågan orsakad av problemen med de kinesiska gipsväggarna. I Waterscape äger bolaget semesterlägenheter, vilket gör att beläggningen varierar mer än i de andra lägenhetsprojekten. Under högsäsongen från maj till september är dock lägenheterna till stor del fullt uthyrda. Hög beläggning under sommaren 2011 bidrog till att bolaget i samarbete med förvaltaren beslöt att möblera ytterligare tolv lägenheter för att kunna öka intäkterna. Marknaden för försäljning av lägenheter är fortsatt svag. I mars 2012 hade bolaget sålt totalt 33 lägenheter i Waterscape-projektet. På grund av en svag transaktionsmarknad i Florida, och en relativt blygsam värdeökning för portföljen hittills, kommer bolaget att fokusera på att maximera intäkterna genom uthyrning till dess försäljningsmarknaden repat sig. Det har kommit fl era positiva signaler från den amerikanska ekonomin under de senaste månaderna, något som förväntas gynna fastighetsmarknaden framöver. En översikt över bolagets investeringar visas på nästa sida. Status drift Bolaget fi ck blev fullinvesterad under 2010 och befi nner sig nu i en driftfas, där huvudfokus ligger på uthyrning av bolagets lägenheter. Beläggningen i tre av lägenhetsprojekten är mycket god och ligger på mellan 95 och 100 procent, vilket innebär att bolaget kan täcka de löpande driftkostnader som är kopplade till dessa investeringar. Därtill har Paramount 6 Årsrapport 2011, US Opportunities AB

7 Investeringar USA 1 Atlanta Land 1 Atlanta Land II JV 2 Fieldstone Land JV 2 Discovery Palms 2 Paramount 3 Whitney 3 Murano 4 Waterscape Årsrapport 2011, US Opportunities AB 7

8 Real BNP tillväxt i USA och Euroområdet 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % USA EU-12 USA gj.snitt EU-12 gj.snitt Källor: Bureau of Economic Analysis ( Årliga förändringar för huspriserna i USA (%) 20 % 15% 15% 15 % 10 % 8% 7% 8% 10% 11% 11% 8% 6% 5 % 2% 3% 4% 2% 2% 0% 0% 0% 0 % -1% -2% -3% -5 % -4% -10 % -9% -15 % -20 % -18% -25 % Källor: S&P/Case-Shiller, Home Price Index Marknadsuppdatering Makroekonomisk utveckling i USA Den amerikanska ekonomin visade en svag tillväxt under första halvåret 2011 och särskilt andra kvartalet var svagt, med en årlig tillväxt på endast 1 procent. Under sommaren ökade oron på kapitalmarknaderna delvis till följd av skuldproblemen i USA och Europa. Denna osäkerhetsfaktor dämpade tillväxten även under tredje kvartalet som uppvisade en årlig tillväxt på 1,8 procent. Under fjärde kvartalet återhämtade sig makroekonomin i USA som fi ck hjälp på traven av kvantitativa lättnader, och den årliga tillväxten steg till 3,0 procent. Sammantaget ökade BNP i USA med 1,7 procent under 2011 jämfört med 2,8 procent under För 2012 väntas en tillväxt på cirka 2,0 procent. Det skapades nya arbetstillfällen i USA i februari Detta är tredje månaden i rad där det skapas över nya jobb i USA. Detta är en snabbare ökning än på många år. Arbetslösheten i USA låg per februari månad 2012 på 8,3 procent, vilket är en minskning jämfört med 10 procent i början av Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Även här såg man en svag utveckling under första halvan av 2011, men under fjärde kvartalet 2011 steg privatkonsumtionen med 2,1 procent. Infl ationen har under det senaste året legat på 2,9 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics Whitney, West Palm Beach i Florida 8 Årsrapport 2011, US Opportunities AB

9 Valutakurs SEK/USD 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 03/01/03 03/01/04 03/01/05 03/01/06 03/01/07 03/01/08 Källa: US Census 03/01/09 03/01/10 03/01/11 03/01/12 Bostadsmarknaden i USA Bostadspriserna i de 20 största städerna i USA såg en nedgång under 2011 och sjönk med 4,0 procent. Man räknar nu med att bostadspriserna nått bottenläget och att det blir en god utveckling framöver, förutsatt att de makroekonomiska ramvillkoren fortsätter att utvecklas positivt. Bostadsbyggandet i USA (antal igångsatta bostäder) är fortsatt svagt men en ny mätning utförd av National Association of Home Builders visar att framtidstron bland de som bygger småhus i USA steg till sin högsta nivå på mer än fyra år i februari. Försäljningen av befi ntliga bostäder steg också med 4,3 procent mellan december och januari. Bostadssektorn påverkas av att den amerikanska befolkningen fortsätter att växa samtidigt som de vuxna som levde med vänner och familj under krisen nu går in i marknaden igen. Dessutom förväntas i synnerhet yngre personer göra "comeback" på bostadsmarknaden framöver. Till följd av att många inte får fi nansiering till nya bostäder är efterfrågan på hyresrätter fortsatt god. Hyresnivåerna har således utvecklats positivt under de senaste 12 månaderna. Källor: S&P Case Shiller, NAHB, US Government, Economist Discovery Palms i Orlando Årsrapport 2011, US Opportunities AB 9

10 Fieldstone Land JV 3 8. Whitney Fieldstone Land JV I december 2008 köpte USON 234 tomter i Poinciana i Florida, cirka sex mil söder om Orlando, som är ett område med stark befolkningstillväxt. USON äger 80 procent av projektet, medan Avatar som är noterat på Nasdaq-börsen, äger 20 procent. Avatar ansvarar också för driften av bolaget. Whitney Byggaktiviteten i området är för närvarande låg och hittills har man inte sålt några tomter. Fokus ligger på att hålla tomtområdet i gott skick och sörja för en nära dialog med de lokala husbyggarna. Avatar, som tidigare varit en aktiv aktör i området, överväger nu nya utvecklingsprojekt. Detta är emellertid något som bara är i planeringsfasen och det är osäkert i vilken grad de eventuellt vill köpa ut USON:s tomter och till vilket pris. Det har byggts en ny skola i området, vilket beräknas göra bostadsområdet mer attraktivt. Bolaget äger 141 lägenheter i West Palm Beach, Florida. Palm Beach Country, där West Palm Beach är största stad, har cirka 1,3 miljoner invånare och ett mycket bra läge på östkusten, knappt tolv mil norr om Miami. Fastigheten har ett bra läge centralt i West Palm Beach, tre kvarter från stranden och med närhet till stadens kommersiella centrum. I byggnaden har man använt en stor andel gipsväggar från Kina medan det i specifi kationen angavs att endast amerikanska gipsväggar fi ck användas. En del av de gipsplattor som importerades från Kina har visat sig orsaka en korrosionsprocess som bland annat påverkar elkomponenter i fastigheten. I värsta fall måste cirka 80 procent av gipsväggarna i byggnaden bytas ut och de elkomponenter som är skadade ersättas. Första rundan i rättsprocessen ägde rum i december. Domstolen slog fast att Bovis försäkringsbolag ska vara part i målet. Om beslutet står fast efter överklagande så räknar bolaget med att försäkringsbolagen kommer att försöka uppnå en överenskommelse med USON utanför rättsapparaten. Detta är positivt för bolaget då det möjliggör en snabbare lösning än via rättssystemet. Beslut i överklagandet bör komma före juni Lang Reality ansvarar för driften av portföljen och hanterar dessutom uthyrningsarbetet. Problemen med gipsväggarna i fastigheten har gjort att uthyrningssituationen blivit svårare än väntat, men trenden har vänt på sistone och i slutet av mars var 110 lägenheter uthyrda. Utöver detta äger bolaget fl era affärs- och kontorslokaler på bottenplan i fastigheten. Samtliga av dessa lokaler är uthyrda stämde USON Bovis, som var ansvarig entreprenör för projektet, på ersättning för de skador och förluster som orsakats av de kinesiska gipsväggar som använts i byggnaden. Bovis försäkringsbolag och underleverantörer omfattas också av stämningen. 10 Årsrapport 2011, US Opportunities AB

11 Atlanta Land, Edinburgh 3. Atlanta Land, Wolf Creek 4 6. Murano Atlanta Land Bolaget äger cirka 800 bostadstomter i 13 olika områden utanför centrala Atlanta. På samtliga tomter finns all infrastruktur på plats (vägar, avlopp, etc.) som krävs för att kunna bygga på tomterna och hela investeringen har gjorts av tidigare ägare. Fokus ligger på att hålla tomtområdet i gott skick och sörja för en nära dialog med de lokala husbyggarna. Ett antal av de inhemska byggföretagen har redan visat intresse för fl era av tomterna i portföljen, men hittills har man inte sålt några tomter. Byggaktiviteten är fortsatt låg i nya områden men även den här marknaden bör få ett uppsving om den amerikanska ekonomin fortsätter sin positiva utveckling framöver. Atlanta Land II JV USON äger 75 procent av Atlanta Land II JV som har investerat i cirka 200 tomter i Atlanta-området för totalt cirka 7 miljoner dollar. Uppföljningen av denna investering är i linje med vad som beskrivs i avsnittet Atlanta Land. US Recovery Sweden AB (USRS) äger 25 procent av bolaget. På samma sätt som beskrivs under avsnittet om Atlanta Land har bolaget investerat i byggklara tomter. Murano USON äger 93 av totalt 275 lägenheter i ett lägenhetskomplex i Delray Beach på ostkusten av Florida med byggår Lägenheterna ligger i ett etablerat bostadsområde, knappt nio mil norr om Miami. Stadens kontorscentrum ligger i samma område och det finns dessutom fl era golfbanor i den omedelbara närheten. Det är nära till flera av huvudlederna, som bland annat har anslutning till Orlando och Miami. Bolaget har på samma sätt som i Whitney anlitat Lang Reality, som ansvarar för drift, uthyrning och försäljning av lägenheterna. Hyresmarknaden är bra och vakansgraden har legat stabilt på cirka 95 procent under det senaste året. Transaktionsmarknaden är fortsatt svag och det har under det senaste året genomförts ett fl ertal tvångsförsäljningar av lägenheter i samma lägenhetskomplex. Detta har hållit fastighetspriserna nere och bolaget har hittills inte sålt några av lägenheterna i detta projekt. Årsrapport 2011, US Opportunities AB 11

12 Discovery Palms 5 8 Waterscape Discovery Palms USON äger 145 av totalt 336 lägenheter i ett lägenhetskomplex som ligger i närheten av Disney World i Orlando, Florida. Disney World är världens mest besökta nöjespark med 50 miljoner besökare årligen och den största arbetsplatsen i USA med cirka anställda. Lincoln förvaltar fastigheten på uppdrag av USON och gör ett bra jobb. Lincoln är en känd förvaltare i USA och förvaltar cirka lägenheter. Hyresmarknaden är bra och lägenheterna har till stor del varit fullt uthyrda under hela Dessutom arbetar förvaltaren kontinuerligt med att höja hyran för de mest efterfrågade lägenheterna. Investeringarna ger bra intäkter men marknaden för försäljning av fastigheter i Orlando är fortsatt svag och bolaget har hittills inte sålt några lägenheter. Waterscape USON äger 75 procent av bolaget som ursprungligen investerade i 115 lägenheter av totalt 339 i ett projekt som heter Waterscape på Okaloosa Island i Fort Walton Beach, i nordvästra Florida. USRS är delägare i bolaget med en ägarandel på 25 procent. Bygget stod klart i januari 2008 och har mycket hög standard. Den ligger i direkt anslutning till stranden och har en egen badanläggning inne på området, vilket innebär att detta är ett mycket attraktivt semesterresmål. Området har också ett stort utbud av restauranger och butiker. Under 2011 sålde USON 14 lägenheter. Det genomsnittliga försäljningspriset för dessa lägenheter låg cirka 35 procent högre än den genomsnittliga köpeskillingen, trots att det främst är de minst attraktiva lägenheterna som sålts. Totalt hade man per mars månad 2012 sålt 33 lägenheter i projektet och således äger bolaget 82 lägenheter i dagsläget. Resort Quest förvaltar fastigheten och ansvarar för försäljning och uthyrning. Bolaget beslutade vid utgången av 2011 att ytterligare tolv lägenheter skulle möbleras för att öka hyresintäkterna. Därmed är samtliga av bolagets lägenheter tillgängliga för uthyrning Under 2011 ökade intäkterna med 24 procent om man tittar på intäkterna från de lägenheter som var tillgängliga för uthyrning även under Därtill ökade intäkterna med cirka 41 procent tack vare att 18 nya lägenheter möblerades och blev tillgängliga för uthyrning i slutet av Detta motsvarar en ökning av intäkterna för 2011 på 3,7 miljoner norska kronor jämfört med Under 2012 har hyrorna för de lägenheter som hittills hyrts ut eller reserverats, ökat med cirka 15 procent jämfört med samma period Årsrapport 2011, US Opportunities AB

13 Paramount USON äger 80 procent av bolaget som har investerat i 264 av totalt 313 lägenheter i en fastighet med centralt läge i Orlando, Florida. Dessutom äger bolaget cirka kvadratmeter kommersiella lokaler i samma byggnad. Här är livsmedelskedjan Publix största hyresgäst med en yta på kvadratmeter och ett hyresavtal som löper fram till USRS äger resterande 20 procent av bolaget. Atlantic & Pacific (A&P) övertog ansvaret för drift och uthyrning av lägenheterna i fastigheten per 1 mars A&P har erfarenhet av flera liknande projekt i Florida och är mycket kunniga i fråga om lägenhetsuthyrning. A&P har hittills gjort ett bra jobb som förvaltare och samtliga lägenheter i fastigheten är nu uthyrda. CBRE ansvarar för uthyrningen av de kommersiella lokalerna och under 2011 tecknades avtal för två av de tre lediga affärslokalerna på gatuplan. Dessutom pågår det diskussioner med en ny hyresgäst som är intresserad av den sista lediga lokalen på cirka 100 kvadratmeter. Utöver detta äger bolaget också en kontorslokal i två plan på cirka 850 kvadratmeter, vilken hittills inte är uthyrd. Investeringarna genererar ett positivt kassaflöde men marknaden för försäljning av fastigheter i Orlando är fortsatt svag och bolaget har hittills inte sålt några av lägenheterna. Årsrapport 2011, US Opportunities AB 13

14 Nyckeltal US Opportunities AB ("USO") äger 45,66 % av aktierna i US Opportunities Norway AS ("USON"). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen for USO omfattar endast moderbolaget Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för USON. US Opportunities Norway AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (NOK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar 0 0 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder 0 0 Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2011, US Opportunities AB

15 Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj Bokfört värde före nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering lokal valuta Fieldstone USD Whitney USD Valuta Totalt nedskrivet balansvärde Omräkningsdifferans Netto nedskrivning över resultatet Årsrapport 2011, US Opportunities AB 15

16 16 Årsrapport 2011, US Opportunities AB

17 Årsrapport 2011, US Opportunities AB 17

28 US Opportunities AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo ssd.no