Aktieägarbrev hösten 2009 US Opportunities AB

Transkript

1 Aktieägarbrev hösten 2009 US Opportunities AB

2

3 > Aktieägare i Norge > Aktieägare i Sverige US Opportunities AS 54 % US Opportunities AB 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % Atlanta Land (Bostadstomter) Fieldstone Land JV (Bostadstomter) Whitney (Lägenheter) Murano (Lägenheter) Discovery Palms (Lägenheter) US Opportunities AB Inledning Höstens aktieägarbrev för US Opportunities AB ( USO AB ) syftar till att ge en kortfattad översikt över bolaget samt en uppdatering av status för de olika investeringarna. Dessutom presenterar vi en uppdatering av situationen på de marknader som bolaget har investerat i. Struktur och översikt USO AB är ett bolag som ska investera i tomter, bostäder och eventuella bostadsutvecklingsprojekt i USA som anses ha en hög värdeökningspotential. Man kommer huvudsakligen att investera i fastigheter som har fallit kraftigt i värde. Bolaget kan investera i fastigheter genom eget kapital- och skuldinstrument. Bolaget kan också äga delar av motsvarande fastighetsportföljer och fonder. Bolaget är organiserat som ett holdingaktiebolag som investerarna har köpt aktier i. Holdingbolaget kan äga fastigheterna både direkt och via andra fastighetsbolag. Investeringarna i bolaget görs tillsammans med det norska systerbolaget US Opportunities AS ( USO AB ). Figuren ovan sammanfattar strukturen för USO AS och USO AB. Investeringar Bolaget grundades 2008 och har nu gjort fem investeringar genom dotterbolag till US Opportunities Norway AS ( USON ) i Florida och Atlanta i USA. Portföljen består av två bolag som har investerat i bostadstomter och tre bolag som har investerat i lägenheter. Dessutom arbetar bolaget nu med att etablera ett bolag vars mål är att investera i bostadstomter i North Carolina. En översikt över investeringarnas läge visas på nästa sida. MARKNADSUPPDATERING Makroekonomisk utveckling i USA Efter att BNP-utvecklingen fallit med cirka -3,5 procent under första halvåret förväntas ekonomin stabiliseras under andra halvåret och prognoserna för helåret ligger på -2,4 procent för Hyresintäkternas utveckling, som till stor del påverkar fastighetsvärdena, har historiskt uppvisat en stark korrelation med BNP-utvecklingen. Prognosen för 2010 är att ekonomin kommer att återhämta sig, med en förväntad BNP-utveckling på 1,9 procent, vilket också förväntas påverka fastighetsvärdena positivt framöver. Arbetslösheten har ökat kraftigt under 2009 och ligger nu på cirka 10 procent, jämfört med cirka 6,5 procent för ett år sedan. Den negativa utvecklingen förväntas fortsätta under 2010, för att därefter stabiliseras. Den privata konsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Under första halvåret 2009 minskade den privata konsumtionen med 0,3 procent, men också här förväntas utvecklingen bli positiv för Källa: U.S. Bureau of Labor Statistics Bostadsmarknaden i USA Bostadsprisökningen i USA avtog kraftigt redan under 2006, då prisökningen föll från 15 procent för 2005 till 0 procent för var nedgången 9 procent, medan fallet för bostadspriserna blev hela 18 procent för Marknaden fortsatte att falla under första halvåret 2009 med en negativ utveckling på cirka 7 procent fram till maj 2009, medan vi under de senaste månaderna har sett en ökning på 2 procent. Det innebär att priserna i slutet av juli hade minskat med cirka 5 procent för Det ska jämföras med att priserna i Miami föll med cirka 29 procent under 2008 och hittills i år har priserna fallit med ytterligare 11 procent. Källa: S&P Case Shiller, Investment Property Databank (IPD) Aktieägarbrev hösten 2009, US Opportunities AB 3

4 Årlig BNP-tillväxt i % ( E) 6 % USA 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % E 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E Investeringar USA 1Atlanta Land 2Fieldstone Land JV 2Discovery Palms 3Whitney 3Murano 4 Aktieägarbrev hösten 2009, US Opportunities AB

5 Genomförda investeringar i Atlanta Land Område Antal tomter USD pr tomt Km fra Atlanta Riktning Wolf Creek N Edinburgh 1) NØ Keystone Gates SØ Oaks at Power s Ferry NV Meadow s at Miller s NV Park Village N Avington Glen NØ Mountain Park N Manchester Walk NØ Madison Heights Ø South Oaks NØ Quiton Crossing NØ Concord trails NV TOTALT/GJ. SNITT ) Alla tomter ligger vid en känd golfbana GENOMFÖRDA INVESTERINGAR Fieldstone Land JV I december 2008 köpte USON 234 tomter i Poinciana i Florida, cirka 60 km söder om Orlando, som är ett område med stark befolkningsökning. USON äger 80 procent av projektet, medan Avatar, som är ett bolag som är noterat på Nasdaq-börsen, äger 20 procent. Avatar ansvarar också för driften av bolaget. Självkostnadspriset för projektet var cirka dollar per byggklar tomt med all infrastruktur på plats. Jämfört med kostnaderna för infrastruktur på tomterna har bolaget betalat cirka 60 procent av vad tidigare ägare har investerat och själva tomten har då dessutom kostnadsfritt följt med på köpet. Whitney I december 2008 investerade USON i en andel av ett nybyggt lägenhetskomplex i West Palm Beach i Florida på cirka kvm. Palm Beach Count, där West Palm Beach är största stad, har cirka 1,3 miljoner invånare och ett mycket bra läge på östkusten, cirka 115 km norr om Miami. Fastigheten har ett bra läge centralt i West Palm Beach, tre kvarter från stranden och med närhet till stadens kommersiella centrum. USON äger 141 lägenheter av totalt 210 lägenheter i fastigheten. Självkostnadspriset var cirka dollar per lägenhet, vilket motsvarar cirka SEK per kvm. Självkostnadspriset för fastigheterna är cirka hälften av den ursprungliga projektkostnaden för byggbolaget. I samband med att kylanläggningen i fastigheten inspekterades i somras upptäckte man att kopparen i anläggningen höll på att korrodera. Efter ytterligare undersökningar har man konstaterat att man till stor del använt sig av gipsväggar som importerats från Kina i byggnaden. Efter den förstörelse som orkanen Katarina medförde 2005 rådde underskott på gipsväggar i USA, vilket ledde till att sådana väggar fick importeras från Kina till en rad byggprojekt, bland annat i Florida. En del av de gipsväggar som importerades från Kina har visat sig skapa en korrosionsprocess som bland annat påverkat elektriska komponenter i byggnaden. Vid investeringstillfället var det här fenomenet inte känt och de första fallen upptäcktes under första halvåret I värsta fall måste 80 procent av gipsväggarna i byggnaden bytas ut och de elektriska komponenter som är skadade måste ersättas. Det pågår nu en diskussion med Bovis, som var ansvarig entreprenör för utbyggnaden, och vi inväntar en rapport om vilka åtgärder de kommer att vidta för att lösa det här problemet. Lang Reality ansvarar för driften av portföljen och hanterar även uthyrning och försäljning av lägenheterna. Vi har en flexibel strategi när det gäller försäljning och uthyrning av lägenheterna i relation till möjligheterna på marknaden. Marknaden för försäljning av lägenheter är fortfarande som förväntat mycket krävande och de bud vi har fått har legat under våra priskrav. Huvudfokus ligger på uthyrningsarbetet så att vi kan täcka våra driftkostnader och per den 30 september var cirka 80 lägenheter uthyrda. Detta ligger i linje med vad vi utgått från i våra kalkyler vid investeringstillfället. Atlanta Land Bolaget har som mål att investera i tomter i Atlanta-området. Vår förvaltare hade möjlighet att ta in fler partners i bolaget, men tidsfristen har nu löpt ut och USON äger därför 100 procent av bolaget. I början av oktober hade bolaget investerat i drygt 800 tomter i 13 olika områden, vilket framgår av tabellen ovan. Investeringsramen på 25 MUSD är därmed fullinvesterad. På samtliga tomter finns all infrastruktur på plats (vägar, avlopp, etc.) som krävs för att kunna bygga på tomterna och hela investeringen har tagits av tidigare ägare. Självkostnadspriset för de olika investeringarna motsvarar en rabatt på mellan 60 och 75 procent jämfört med tidigare observerade marknadspriser. Vi har tidigare fått ett bud på tomterna i ett av områdena, men det ansågs vara för lågt. Dessutom har också bolaget kontaktats av ett av de stora byggbolagen i Atlanta som har sagt att de är intresserade av att vara med och lägga bud på alla våra investeringar när vi bestämmer oss för att sälja. Bolaget utvärderar om investeringsramen i Atlanta Land ska utökas, eftersom vi ser att det fortfarande finns många bra investeringsmöjligheter i området. Styrelsen förväntar sig att ett beslut kommer att fattas om detta under oktober månad. Aktieägarbrev hösten 2009, US Opportunities AB 5

6 Arizona JV USON ingick i ett joint venture (samarbetsbolag) som hade som mål att köpa tomter i Arizona, Nevada och Kalifornien. Under de senaste sex månaderna har vi arbetat med flera potentiella investeringar, men efter hand stod det klart att vår samarbetspartner inte kunde ta fram tillräckligt goda investeringsmöjligheter. Därför har USON beslutat sig för att dra sig ur det här samarbetet. Murano USON har investerat i ett lägenhetskomplex i Delray Beach som byggdes Bolaget har köpt 93 av totalt 275 enheter. Lägenheterna ligger i ett bra område i Delray Beach på Floridas östkust, cirka 85 km norr om Miami. Lägenheterna ligger i närheten av stadens kontorsområde och det finns flera golfbanor i den omedelbara närheten. Dessutom är det nära till flera av huvudvägarna i området, som bland annat har anslutning till Orlando och Miami. Självkostnadspriset var cirka USD per lägenhet eller cirka SEK per kvm, vilket motsvarar en rabatt på cirka 65 procent jämfört med de kvadratmeterpriser som lägenheterna i det här projektet såldes för under perioden Lägenheterna är per idag uthyrda till 95 procent. USO övertog lägenheterna i mitten av september och vi har på samma sätt som i Whitney engagerat Lang Reality, som ansvarar för drift, uthyrning och försäljning av lägenheterna. Discovery Palms USON har investerat i 145 av totalt 336 lägenheter i ett lägenhetskomplex byggt 2004 och som ligger i närheten av Disney World i Orlando i Florida. Disney World i Orlando är världens mest besökta nöjespark med cirka 50 miljoner gäster årligen och är den största arbetsplatsen i USA med cirka anställda. Självkostnadspriset var cirka dollar per lägenhet, vilket motsvarar cirka SEK per kvm. Detta är cirka 50 procent under de priser som jämförbara lägenheter i det här området såldes för Cirka 80 procent av lägenheterna är idag uthyrda. USON övertog lägenheterna den 30 september och tills vidare har vi ingått ett tillfälligt förvaltningsavtal med Lincoln, som även förvaltade fastigheterna för säljaren. Vi arbetar nu med att få till stånd ett permanent avtal med Lincoln, som är en känd förvaltare i USA med cirka lägenheter i förvaltning. Carolina Land USON håller på att etablera ett nytt bolag som har som mål att investera i tomter i städerna Charlotte och Raleigh i North Carolina, cirka 4 timmars bilfärd österut från Atlanta. I övrigt kommer vi att samarbeta med samma bolag som vi arbetat med i Atlanta, som kommer att ansvara för att presentera investeringsmöjligheter på den lokala marknaden. Styrelsen kommer att fatta ett slutgiltigt investeringsbeslut när all formalia finns på plats. Charlotte och Raleigh hör båda till de tio städerna i USA som har högst befolkningsökning och levnadsomkostnaderna är cirka 6 procent lägre än genomsnittet för landet. Dessutom är byggkostnaderna cirka 20 procent lägre än landsgenomsnittet. Ytterligare investeringar Koncernen har per oktober 2009 merparten av sina oinvesterade medel i NOK, SEK och USD. Baserat på dagens valutakurs har bolaget tillgänglig likviditet för att kunna genomföra ytterligare investeringar för cirka 90 MUSD. Fastighetspriserna i USA fortsatte att falla fram till i maj 2009, men har därefter stigit något under de senaste månaderna. Baserat på detta verkar bolaget hittills ha träffat rätt när det gäller tidpunkten för investeringarna. Bolaget kommer att fortsätta att arbeta hårt med nya investeringar och målet är att så mycket som möjligt av det återstående kapitalet ska investeras före årets slut. Styrelsen har beslutat att USON kan investera tillsammans med US Recovery Sweden AB (USRS) i framtida projekt. USON kommer ha en ägarandel på mellan 75 och 80 procent i dessa saminvesteringar. USRS är ett annat bolag som Acta Asset Management har arrangerat. Saminvesteringar med USRS innebär att återstående kaptial kan spridas på flera olika investeringar och på så sätt sprida risken för aktieägare i USON. Bolaget förväntas vara fullinvesterat under första kvartalet Nästa aktieägarbrev kommer i årsrapporten för Oslo, 2. november 2009 Styrelsen för US Opportunities AB 6 Aktieägarbrev hösten 2009, US Opportunities AB

7

8 US Opportunities AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no