Årsredovisning. för Bostadsföreningen N:o 2 kvarteret Tuben u.p.a.

Transkript

1 1 Årsredovisning för Bostadsföreningen N:o 2 kvarteret Tuben u.p.a. Styrelsen för Bostadsföreningen N:o 2 Kvarteret Tuben u p a får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari 31 december Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsföreningen registrerades Föreningens nuvarande stadgar registrerades hos PRV. Föreningen är en besittningsförening, dvs nyttjanderätten upplåts på obegränsad tid. Föreningen har en hemsida med adressen Här finns bl a årsredovisningar, stadgar, ordningsregler med anvisningar för tvättstuga och sophantering, blankett för andrahandsuthyrning mm. Fakta om fastigheten Fastigheten har beteckningen Tuben 2 och är belägen på Upplandsgatan 25, Stockholm. Den förvärvades av föreningen år Fastigheten har friköpt tomt. Uppvärmning sker genom fjärrvärme. Taxeringsvärdet är kr (varav byggnader kr och mark kr). Fastigheten är fullvärdesförsäkrad genom Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Föreningen har därtill en gammal s k Allframtidsförsäkring hos Brandkontoret som omfattar skador orsakade av brand och storm. Fastigheten är ansluten till Kabel-TV-nät ComHem, med möjlighet till bredbandsanslutning. Byggnadsår och ytor Fastigheten består av tre flerbostadshus i fem våningar. Gathuset och gårdshus B byggdes , och gårdshus A Totalytan är, enligt taxeringsbeskedet, kvadratmeter, varav kvadratmeter utgör lägenhetsyta och 225 kvadratmeter utgör lokalyta. Föreningen har inga uppgifter om de enskilda lägenheternas bostadsyta enligt modern mätstandard. Vid försäljning bör därför lägenhetsytan mätas.

2 2 Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 37 lägenheter och en affärslokal med andelsrätt, samt tre affärslokaler med hyresrätt. (Totalt finns 43 andelar, men i två fall har två andelar sammanslagits till en lägenhet). Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok 3 rok 5 rok I affärslokalerna bedrivs följande verksamheter: Verksamhet Hyreskontraktets löptid Uppsägning Antikhandel 1 apr mars Inredning mm 1 sept aug Dockaffär medlem - Skönhetsvård mm 1 jan dec Fastighetens tekniska status, underhållsarbeten mm Följande större arbeten har genomförts under 2008, respektive planeras (eller pågår) under 2009: Åtgärd År Kommentar Renovering av tvättstugan 2008 Nytt golv av klinker Stambyte i B-huset 2008 Duschrum, norra delen Balkonger A- o B-husen 2008 Bekostade av berörda medlemmar Nya elstigare o elcentraler 2009 Möjliggör 3-fasström i A- o B-hus Ny gasledning 2009 Anslutning till ny ledning i gatan Stambyte i gathuset 2009 Delvis, i källare o bottenvåning En omfattande vattenskada, som berörde duschrummen i de fem lägenheterna på norra sidan i B-huset, upptäcktes Anledningen var läckage från en i väggen inbyggd tank till toalettstol i lägenheten högst upp. I samband med reparationerna har avloppsstammarna bytts, det har kontrollerats att duschrummen har tillfredställande ventilation, och plaströr har lagts in för att underlätta kommande byte av elstigare. Reparationskostnaderna har, med undantag av självrisk, ersatts av föreningens fastighetsförsäkring, men föreningen har bekostat stambytet. Balkonger har byggts till nio lägenheter i A- och B-husen under Balkongerna har bekostats av de berörda medlemmarna. Installation av nya el-stigare görs under I samband därmed renoveras också elcentralen i gathuset, och nya undercentraler tillkommer i A- och B-husen. Förutom förbättrad elsäkerhet och högre kapacitet, ger de nya stigarna möjlighet till 3-fasström. Nya elmätare, som kan fjärravläsas, har installerats utan kostnad för föreningen. Energibesiktning (nya EU-regler) gjordes under 2008, och energicertifikat har utfärdats för fastigheten. I gathuset har avloppsstammarna undersökts med kamera i de fem lägenheterna i norra delen. I samband med de renoveringar av badrum och/eller kök som pågår eller planerats i tre av lägenheterna inspekteras stammarna och byts vid behov. I bottenvåningen och källaren

3 3 måste några rostangripna delar av avloppsstammarna bytas. Vissa fuktproblem kvarstår i källaren under gathuset. Undersökningar av en konsultfirma har inte gett någon entydig förklaring. Det kan vara fråga om felaktiga rörskarvar, men också om läckage genom asfalten på gården och grundmuren. Styrelsen har bedömt att reparationsarbete kan vänta, men det kan bli aktuellt under året att ta bort asfalten längs husväggen för närmare undersökningar. I samband med stambyte i källaren bör vissa kompletterande undersökningar kunna göras av avloppsrören under golvet. Mindre tätningsarbeten har gjorts på yttertaken, som med visst löpande underhåll bör kunna hålla ännu några år, innan det är dags att lägga om dem. Styrsystemet för hissen är slitet och behöver bytas för att undvika de nuvarande frekventa stoppen. Styrelsen har dock bedömt, att detta arbete troligen inte bli aktuellt under 2009 m h t andra prioriterade arbeten samt kostnaden. Postlådor i entrén behöver inte installeras, sedan Post- och telestyrelsen överprövat Postverkets tidigare beslut. Vid anläggningen av City-banan skall grundvatten avledas inom byggområdet. Detta kan påverka grundförhållanden, men Miljödomstolen har bedömt att föreningens fastighet inte löper risk att skadas. Omfattande dokumentation har tillställts föreningen, som i yttrande har förbehållit sig rätten att återkomma med ev skadeståndsanspråk. Medlemsärenden mm Föreningen stämde år 2004 en utesluten medlem vid domstol för att få vederbörande avhyst och driva in obetalda medlemsavgifter. Målet avgjordes genom förlikning på hösten Föreningen har genomfört de reparationer som enligt förlikningen ankommer på föreningen, men den uteslutne medlemmen har inte uppfyllt sin del av avtalet, dvs försäljning av lägenheten och avflyttning. Han har över huvud taget inte haft någon kontakt med föreningen sedan februari Föreningens försäkringsbolag har intygat, att reparationerna har slutförts, och föreningen har med hjälp av SBC ansökt hos kronofogden om avhysning och försäljning. Kronofogden har därvid konstaterat, att den av domstolen stadfästa förlikningen inte kan läggas för en exekutiv auktion (dvs genom kronofogden), men att föreningen bör kunna sälja lägenheten på offentlig auktion enligt bestämmelser i stadgarna. Föreningen har bytt juridiskt ombud för att driva på ärendet, dvs få tillträde till den låsta lägenheten och anordna auktion. Föreningen har även anlitat juridisk hjälp för att lösa ett ärende, där ett dödsbo inte har överlåtit andelen (lägenheten) inom den tidsfrist som anges i föreningens stadgar. Då styrelsen, sedan drygt ett år förflutit sedan medlemmens död, inte ville medge ytterligare frist, stämde dödsboet i juli 2006 föreningen inför Stockholms tingsrätt. Målet avgjordes i november 2008 genom förlikning, varigenom föreningen fick rätt att för dödsboets räkning och på dess bekostnad sälja lägenheten genom auktoriserad mäklare. Förlikningen innebar också, att föreningen fick ersättning för sina rättegångskostnader (självrisken i föreningens rättsskyddsförsäkring). Lägenheten såldes i februari Kontraktet för affärslokal 1 (antikaffären Domino) har omförhandlats för en ny treårsperiod med en viss hyreshöjning. Kontraktet för affärslokal 4 (Thaim skönhetsvård) har förnyats för en ny treårsperiod utan omförhandling, då styrelsen har bedömt, att hyran i stort sett är marknadsanpassad och att det skulle bli svårt ta ut en högre hyra för denna lokal. Under året har sex bostadslägenheter överlåtits. Styrelsen har under året beviljat två upplåtelser i andrahand.

4 4 Föreningens policy för andrahandsuthyrningar är, enligt 21 i föreningens stadgar, att tillstånd till upplåtelse i andra hand lämnas om medlemmen har beaktansvärda skäl för upplåtelse, och föreningen ej har befogad anledning att vägra samtycke. Som beaktansvärda skäl anses enligt praxis sjukdom, militärtjänst, studier eller arbete på annan ort samt samboende på prov. Tillståndet tidsbegränsas alltid. Överlåtelseavgift tas ut vid försäljning av andel/lägenhet enligt bestämmelse i stadgarna. Särskild avgift för kabel-tv och tvättstuga debiteras (på de ordinarie avgiftsavierna) enligt beslut av styrelsen med stöd av bestämmelser i stadgarna. Förvaltning Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC, har skött den ekonomiska förvaltningen. Styrelsen har skött den tekniska förvaltningen och ansvarat för lägenhetsförteckningen, inklusive registrering av överlåtelser av andelar/lägenheter och pantförskrivningar. Styrelsens sammansättning Styrelsen har sedan ordinarie stämma 2008 bestått av: Nina Weibull Peter Törnell Jenny Klerefors Wojtek Rybicki Ulf Schöldström Jan Lambert Jimmy Lundström Susanna Weinholt Ordförande (byggnadsvård) Vice ordförande (ekonomi, affärslokaler) Ordinarie ledamot (gårdsansvarig, information) Ordinarie ledamot (tekniska frågor) Ordinarie ledamot (medlemsärenden) Suppleant (tekniska frågor) Suppleant (tekniska frågor) Suppleant (sekreterare) Samtliga ledamöter och suppleanter är valda på ett år, dvs till ordinarie föreningsstämma den 11 maj Jenny Klerefors avflyttade i början av Revisorer Ralf Toresson Jesper Neikter Bernt Arph Auktoriserad revisor Föreningsvald revisor Revisorssuppleant Övriga föreningsfunktionärer Susanna Weinholt har varit ansvarig för tvättstugan. Valberedning Ingegerd Blank (sammankallande), Ulric Larsson och Cristoffer Harlos. Föreningsstämmor och styrelsemöten Ordinarie föreningsstämma hölls den 12 maj Styrelsen har under året haft löpande kontakt i föreningsangelägenheter och hållit tio protokollförda sammanträden.

5 5 Föreningens ekonomi Årets resultat, ett överskott på ca 240 tkr, är främst hänförligt till att stambytena inte hann genomföras under året. Under året slog även den nya fastighetsskatten igenom vilket innebar en sänkning med ca 50 tkr. Räknar vi in den statliga inkomstskatten (som år 2006 uppgick till 194 tkr), så har föreningens skattekostnader på några år sjunkit med nästan 250 tkr/år. Räntekostnaderna för föreningens lån som i huvudsak är rörliga, sjunker under 2009 tack vare de stora sänkningarna av reporäntan. Årsavgifter Styrelsen föreslår att avgifterna utgår oförändrade under verksamhetsåret. Dispositionsförslag Styrelsen föreslår att årets resultat kr jämte från föregående år balanserad vinst kr, summa kr, överförs i ny räkning. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av följande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar/noter.

6 RESULTATRÄKNING JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter RÖRELSENS KOSTNADER Not 2 Fastighetskostnader Reparationer Taxebundna kostnader Övriga driftskostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Avskrivningar RÖRELSERESULTAT RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER SKATT Statlig inkomstskatt ÅRETS RESULTAT Sida 1 av 8

7 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Not 3 Hyresrätter MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not Maskiner och inventarier Not FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Insats SBC SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader Not KASSA OCH BANK SBC klientmedel i SHB SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 2 av 8

8 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader Not Förutbetalda avgifter och hyror SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Ansvarsförbindelser inga inga Sida 3 av 8

9 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har använts som föregående år. Föreningens fond för yttre underhåll redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2003:4). Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i procent tillämpas AVSKRIVNINGAR Egna lägenheter/lokaler 5% 5% Byggnader 1% 1% Värmeanläggning 1% 1% Stambyte 1% 1% Fasad 1% 1% Tak 1% 1% Underhållslånepost 5-10% 5-10% Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Hyresintäkter Not 2 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Snöröjning/sandning Städning entreprenad Mattvätt/Hyrmattor Sotning Hissbesiktning Myndighetstillsyn Gård Serviceavtal Hiss Värmeanläggning Förbrukningsmateriel Fordon Sida 4 av 8

10 Not 2 forts. Reparationer Tvättstuga Vind Entré/trapphus Lås VVS Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Teleportanläggning Hiss Tak Vattenskada Övrigt Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Källsortering Övriga driftskostnader Försäkring Kabel-TV Fastighetsskatt/Kommunal avgift Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning Medlemsinformation Tele och datakommunikation Datakommunikation Inkassering avgift/hyra Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Stämma Förvaltningsarvode Juridik Administration Korttidsinventarier Föreningsavgifter Medlemsavgift SBC ek för Sida 5 av 8

11 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Kostnadsersättningar och naturaförmåner Not 2 forts. Avskrivningar Egna lägenheter och lokaler Byggnad Förbättringar Underhållslånepost TOTALT RÖRELSENS KOSTNADER Not 3 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Egna lägenheter lokaler Årets avskrivning Ingående avskrivning på egna lägenheter Not 4 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder Lokaler Sida 6 av 8

12 Not MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 6 FÖRUTBETALDA KOSTNADER Försäkring Funktionskontroll fjärrvärme Vatten Kavel TV Litteratur Not 7 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Not 8 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag Stadshypotek AB 6,000 % Rörlig ränta Stadshypotek AB 5,900 % Rörlig ränta Stadshypotek AB 4,850 % Stadshypotek AB 6,000 % Rörlig ränta Stadshypotek AB 5,900 % Rörlig ränta Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Sida 7 av 8

13 Not 9 UPPLUPNA KOSTNADER Uppl kostnad El Uppl kostnad Värme Uppl kostnad Extern revisor Upplupna räntekostnader Uppl kostnad städ entreprenad Uppl kostnad vatten Uppl kostnad sophämtning STOCKHOLM Nina Maria Weibull ordförande Wojciech Rybicki Ledamot Ulf Carl Wilh. Staffan Schöldström Ledamot Stig Peter Törnell Ledamot Susanna Weinholt suppleant Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2009 Ralf Toresson Extern revisor Jesper Neikter Föreningsvald revisor Sida 8 av 8