Projektrapport. Förstudie avseende utveckling av Seskarö Camping

Transkript

1 Projektrapport Pojektrapport Journalnummer Rapport skriven av Åsa Stenström december 2010.

2 Projektrapport Journalnummer Projektägare/stödmottagare: Haparanda Kommun Projektledare: Åsa Stenström, konsult anlitad av WeHa AB. Projektgrupp: Sven-Erik Bucht och Patrik Oja, Haparanda kommun och Pigge Werkelin, WeHa AB Projekttid: till Kontaktuppgifter: Åsa Stenström, , Patrik Oja, , Pigge Werkelin, ,

3 Sammanfattning När det här projektet började var det med en idé om att utveckla Seskarö Camping men nu när vi avslutar projektet har den ursprungliga idén knoppat av sig och blivit en idé som kan bidra till att utveckla regionen. Det innebär att från att vara en fråga som kan hanteras av en enskild campingintressent har frågan lyfts upp en nivå där den kräver samverkan av olika intressenter och samverkanspartners varav några behöver vara på en högre beslutande nivå. För att göra förstudien hanterlig har vi delat upp idéerna i två nivåer: En basnivå som handlar om hur en enskild campingintressent kan utveckla campingen genom att bygga stugor, restaurang och pool, servicehus och anlägga husvagnsplatser. En bonusnivå som handlar om hur flera samarbetspartners tillsammans utvecklar en attraktion som i vår vision omfattar ett badhus, natrucenter/naturum, sälar och restaurang på udden vid Tromsöviken, Seskarö Camping. Problemformulering: Vilka är förutsättningarna att utveckla Seskarö Camping till en modern och lönsam turismanläggning? Frågeställningen innefattar att med nytänkande och erfarenhet hitta innovativa sätt att utveckla befintliga, men outnyttjade och kanske undangömda värden till attraktionsstärkare som gör platsen mer kommersiellt gångbar samt att undersöka marknaden för både fastigheter och camping i området. Vad har vi kommit fram till? Även om besökarna uppskattar den natursköna platsen Seskarö Camping vid Tromsöviken, går det inte att bedriva lönsam camping när den är i befintligt skick. Seskarö ger bra förutsättningar att skapa turistiska upplevelser året runt och både seskaröbor och Haparanda kommun ställer sig positiva till en utveckling av campingen. Detaljplanarbetet pågår och nästa steg är att planen ska ställas ut. Om campingen ska kunna utvecklas vidare krävs en lokal eldsjäl. Om vi hittar en sådan intressent kan Drömstugan fortsätta sitt engagemang i utvecklingen, men samarbetsformen måste diskuteras mellan de berörda parterna. Finns det köpare till minst 50 uthyrningsstugor enligt Drömstugans koncept vet vi att det skulle ge lönsamhet till campingen och generera cirka 23,5 miljoner i så kallad turistkrona till lokala företag. Haparanda kommun och närliggande områden befinner sig en expansiv utvecklingsfas med företagsetableringar som kan förväntas öka behovet av bäddar. Det pågår också lokala, regionala och gränsöverskridande turistiska utvecklingsprojekt vilket gör att en satsning på att skapa en attraktion på Seskarö bör passa in bra som en del av ett turistiskt kluster. Vad gäller en byggnation på udden bedömer vi att den är tekniskt möjlig med vissa förbehåll. Eftersom Naturvårdsverket tidigare visat intresse för att anlägga ett Naturum i anslutning till Haparanda skärgårds nationalpark känns vår vision som den saknade pusselbiten. Vad finns kvar att göra? Basnivån Hitta lokal intressent som vill köpa eller arrendera Seskarö Camping! Ta reda på om intressenten vill samarbeta med Drömstugan! Antingen med Drömstugan som ägare, eller med Drömstugan som samarbetspartner för att kunna applicera Drömstugekonceptet på Seskarö. Marknadsundersökning för att ta reda på om det finns intresse att köpa drömstugor. 3

4 Vad gäller basnivån bibehåller Drömstugan AB sitt intresse och om de hittar rätt samarbetspartner som arrendator/ägare eller som konceptkund fortsätter deras engagemang i Seskarö Camping. De är beroende av ett samarbete med en lokal intressent. Det kan också bli så att campingen fortsätter i någon annans regi utan inblandning av Drömstugan. Bonusnivån Föra arbetet med Tillväxtverket och Naturvårdsverket vidare! Ta reda på vilka andra som är intresserade av ett samarbete runt att skapa en attraktion på udden! Vad gäller bonusnivån är Haparanda kommuns ansvar av avgörande betydelse för om man ska gå vidare. Någon måste ta det övergripande ansvaret för att samla ihop en utvecklingsgrupp. Seskarö är en pärla i Bottenviken. Det finns potential till turistisk utveckling. Med tanke på den positiva utveckling som är på gång i Haparanda kan det vara precis rätt tid att satsa nu. Min förhoppning är att den här rapporten ska fungera som inspiration och motivation att jobba vidare. Det finns många att tacka för att de har hjälpt mig att hitta svaren på olika frågor och på andra sätt varit behjälpliga. Tusen tack till er alla! Men det som verkligen värmde i hjärtat var när de närvarande på informationsmötet i Seskarö Folkets hus den 8 december 2010, ställde sig upp och applåderade visionerna. För mig är det ett symboliskt ögonblick som visar vilket varmt hjärta det här projektet har haft från början till slut. Åsa Stenström, projektledare Innehållsförteckning Sammanfattning Inledning Projektbeskrivning Genomförande Beskrivning Seskarö Strandby Basnivå Seskarö Strandby Bonusnivå Analys basnivå Seskarö Strandby basnivå, analys Restaurang och pool på campingen Renar Finansiering Basnivå Bedömning Basnivå Analys bonusnivå Seskarö Strandby bonusnivå, analys Byggnaden på udden Restaurang på udden Upplevelsebad på udden Sälar i hägn Naturcenter/Naturum Äventyrscenter Kärleksnäste Marknadsföring av Seskarö som attraktion Finansiering Bonusnivå Bedömning Bonusnivå Planarbetet Konkret förslag till fortsatt projektplan Bilagor Källor

5 1. Inledning 1.1 Projektbeskrivning Bakgrund Seskarö ligger i Haparanda kommuns skärgård, tillgängligt från fastlandet via bro. Huvudnäringen i det lilla samhället med ca 500 bofasta har länge varit sågen, men då denna lades ner 2008 har ca 50 personer förlorat sina arbeten. I samhället råder en mysig Bullerby-stämning, man har en fantastiskt fin gammal byskola, ett anrikt Folkets hus och en kyrka som gärna nyttjas av ditresta brudpar. Ön har ett rikt friluftsliv. På vintern gäller längdskidor, snöskoter eller skridskor. På sommaren handlar det om fiske, bärplockning, sol och bad samt båtliv. På vintern betar ca renar på Seskarö. Från Seskarö är det inte långt till Sveriges nordligaste nationalpark i marin miljö, Haparanda-Sandskär. Seskarö Camping ligger vid Tromsöviken på Seskarö. Den ägs av Haparanda kommun. Campingen har en liten, familjevänlig sandstrand, ett tiotal stugor, flera husvagnsplatser och präglas av den kringgärdande skogen. Verksamheten har bedrivits i förhållandevis liten skala och det har varit svårt att få den lönsam, vilket har lett till att anläggningen har förfallit. Haparanda kommun är angelägen om att höja standarden på anläggningen i en tid då kommunen får allt fler besökare och efterfrågan på attraktiva och spännande övernattningsställen ökar. Haparanda är Sveriges östligaste kommun med den sydligaste landgränsen mot EU-länderna öster om Sverige. Gränspassagen är också Nordens mest trafikerade. Staden präglas av närheten till Finland och den finska systerstaden Tornio, med vilken man har ett starkt, utvecklat samarbete inom de flesta samhällsområden. Besöksnäringen är växande och en stor anledning är utvecklingen av Haparanda-Tornio som handelsplats. För att utveckla besöksnäringen pågår ett arbete med destinationsutveckling där varumärke och allt som finns att erbjuda i regionen skall synliggöras på ett tydligt sätt för besökare. I Haparandas Vision 2020 har tydligt uttalats att Haparanda kommun vill bli en upplevelserik handels- och besöksplats vilket bland annat inbegriper ett mångsidigt utbud av aktiviteter, upplevelser och shopping, att bli en unik konferensort och att utveckla boende och rekreation även i skärgården. Norrbotten har en mycket stor andel utländska turister varav de norska gärna stannar kvar en längre tid framförallt under sommarhalvåret. De bor gärna i hotell och stugbyar under sin vistelse i länet och efterfrågar andra aktiviteter än bara shopping. Även från Finland kommer året om en stor andel besökare. IKEA har stort bidragit till detta. Syfte Undersöka förutsättningarna för att utveckla och utöka Seskarö Camping till en modern och lönsam turismanläggning. Mål Att sammanställa ett beslutsunderlag inklusive en detaljplan, som i första hand ska användas av WeHa AB om de beslutar att gå vidare med utvecklingsplanerna, eller i andra hand av Haparanda kommun då de etablerar kontakt med andra potentiella intressenter. Målgrupp Målgrupp för projektet är förutom grannskapet, närregionen, Norden och Barentsområdet samt Mellaneuropa. Förhoppningen är att projektet ska leda vidare till att Seskarö Camping utvecklas till en modern och lönsam turismanläggning och om WeHa eller annan entreprenör tar sig an den uppgiften, kommer resultatet att påverka lokalbefolkningen på Seskarö och i en vidare cirkel även Haparanda kommun i sin helhet. 5

6 Problemformulering Vilka är förutsättningarna att utveckla Seskarö Camping till en modern och lönsam turismanläggning? Frågeställningen innefattar att med nytänkande och erfarenhet hitta innovativa sätt att utveckla befintliga, men outnyttjade och kanske undangömda värden till attraktionsstärkare som gör platsen mer kommersiellt gångbar samt att undersöka marknaden för både fastigheter och camping i området. Strategi Att tydliggöra förutsättningarna att utveckla Seskarö Camping till en modern och lönsam turismanläggning och som en följd av detta också påbörja arbetet med att knyta kontakter både med lokalbefolkning och samarbetspartners. Projektorganisation Projektägare: Haparanda kommun. Projektledare: WeHa AB finansierar konsulten Åsa Stenström, Stenströms Information & Marknadsföring för uppdraget. Projektgrupp: Sven-Erik Bucht och Patrik Oja, Haparanda kommun och Pigge Werkelin, WeHa AB. Projekttid: till , förlängt till Läget vid projektets start, juni 2009 Intresset för Haparanda ökar. WeHa AB, arrenderar Seskarö Camping. Syftet är att lära känna förutsättningarna från grunden och om potential finnes påbörja en rejäl satsning. Företaget tror starkt på möjligheterna och satsar en ansenlig summa privata medel till en förstudie. Haparanda Kommun vill stärka framgångsfaktorerna och gå in i projektet med bl a upprustning av anläggningens förfallna delar och komplettering av basala campingteknikaliteter redan under arrendetiden samt bistår aktivt med detaljplanearbetet kring en anläggning som kan växa till något riktigt stort. Företaget WeHa ägs av Pigge Werkelin och Niklas Harlevi. Familjerna Werkelin och Harlevi har sedan 60-talet sysslat med turismnäringen. De besitter tillsammans en bred kunskap och har en mångårig erfarenhet av att med framgång utveckla boendeanläggningar. Pigge Werkelin är grundare/initiativtagare till Sveriges första lågprisflyg som idag flyger på nio destinationer året runt och ytterligare destinationer under säsong. Sverigeflyg omsätter drygt en halv miljard. Han har under åtta år varit VD på Gotlands största fritidsanläggning, Kneippbyn. När Sveriges campingägare tillsammans investerat 1 miljard kronor på fem år, så har Werkelinbolagen under tre år investerat för 400 miljoner på sina campingar. Pigge är delägare i bland annat WeHa AB och Drömstugan i Sverige AB. WeHa AB arrenderar campingen för att bekanta sig med platsen, men för att kunna fatta beslut om Seskarö Camping, krävs en undersökning av förutsättningar såsom platsens resurser, planmässiga förutsättningar för byggnation, energilösningar, samarbeten med andra företag inom upplevelseturism, marknad för turism och fastigheter och finansieringsmöjligheter. I ett första steg utformas en projektplan baserad på grundliga studier av marknadsläge, intervjuer och kartläggning av utvecklingsmöjligheter i regionen. Med den här utredningen av Seskarö Campings möjligheter att utvecklas till en modern och lönsam anläggning hoppas WeHa tillsammans med Haparanda kommun presentera en utvecklingsmodell som gör att Drömstugan i Sverige AB bedömer att platsen har så attraktiva förutsättningar att det blir intressant att gå vidare. Skulle resultatet bli att Drömstugan i Sverige AB väljer att gå vidare beräknas de investera ca miljoner. I annat fall kommer utvecklingsidéerna att lämnas till Haparanda kommun så att någon annan intressent kan fortsätta arbetet med att utveckla Seskarö Camping. Metod Anlita en konsult som genomför undersökningen Åsa Stenström, som har erfarenhet från marknadsföring, besöksnäring inklusive boendeanläggningar och upplevelseturism samt lokalt arbete med landsbygdsutveckling, plus att hon även är väl insatt i utvecklingen av koncept Drömstugan. 6

7 Åsa driver Stenströms Information & Marknadsföring tillsammans med sin partner Roine Andersson. Företaget har sitt säte på Gotland. Undersökningen kommer delvis att bedrivas på distans från Gotland med kontakter över telefon och internet, men innefattar också resor till Seskarö och andra platser som är av betydelse för undersökningen. Dessa platser kan ligga både i Sverige och utlandet. En annan del av WeHa AB:s insats är att under minst ett år driva Seskarö Camping för att bekanta sig med platsen och anläggningen. För att detta ska vara möjligt krävs en del investeringar i småskalig infrastruktur från kommunens sida. Resultatet kommer att redovisas både i fakta typ siffror, kalkyler och statistik, men också i detaljplan, ritningar, idéskisser, utvärdering och visioner för både själva anläggningen Seskarö Camping och lämpliga samarbetspartners. Det övergripande målet är att öka Haparanda-Tornios attraktionskraft hos invånarna i norra Sverige, norra Finland, norra Norge samt övriga Barentsområdet. De som besöker Haparanda-Tornio ska stanna längre. Snittet för besöket som idag är på 5 timmar ska närma sig 35 timmar. Det primära målet är att starta processer i näringsliv och samhälle som utvecklar besöksnäringen och skapar nya affärer. Haparanda har potential att få stark dragningskraft, inte minst sedan IKEA:s etablering i Haparanda som ökat trycket på logimöjligheter. Det vore en bra grej om campingen på Seskarö kunde utvecklas helt enkelt. Campingen har en oerhörd potential, det mesta är ogjort, men det kräver en duktig entreprenör. Sven-Erik Bucht, kommunalråd i Haparanda, Genomförande Jag, Åsa Stenström genomförde ett besök i Haparanda och på Seskarö innan projektstarten. Den 1 2 juni 2009 reste jag upp tillsammans med Pigge Werkelin och vi gjorde också ett gemensamt besök den 11 augusti Den 8 mars 2010 hade vi ett avstämningsmöte med Göran Wigren och Patrik Oja i Bromma angående detaljplanen. Jag tog innan projektets start kontakt med hembygdsföreningen på Seskarö, Saara Innala och Mats Lindelöf, för att på ett möte med medlemmarna få deras bild av platsen. Jag har också följt utvecklingen på Seskarö och Haparanda via bevakning av lokal press och radio, samt bloggen som gett mig kontakt med Per-Erik Isaksson. Vid våra besök har vi haft möten med bland annat kommunalråd Sven-Erik Bucht, kommunchef Patrik Oja, planchef Göran Wigren, och näringslivsutvecklare Ove Niva på Haparanda kommun, landshövding Per-Ola Eriksson, Tordh Lundmark och Tina Nordgren på Länstyrelsen Norrbotten, Åsa Hansson och Kaj Rundgren som drev campingen sommaren 2009 och Jag har initialt haft kontakt med dåvarande kommunchef Jan Tornberg på Haparanda kommun. Pigge Werkelin och Sven-Erik Bucht har tillsammans besökt Tillväxtverket. Per-Ola Nilsson har varit i kontakt med Naturvårdsverket. Allt eftersom idéerna utvecklade sig till att omfatta en idé om sälar har jag haft kontakter med Iréne Sjögren Lycksele djurpark, Karin Bernodt veterinär, Stiftelsen Skansen, Linda Askelund Skansen och Anna Roos Naturhistoriska Riksmuséet. Göran Wigren har ansvarat för arbetet med detaljplanen. Åsa Hansson och Kaj Rundgren har i det initiala arbetet med detaljplanen bidragit med konstruktiva synpunkter och hela tiden varit behjälpliga på olika sätt. Under arbetet med detaljplanen har konsulter från Tyréns AB anlitats för rådgivning om klimat- och väderanpassning av en särskilt utsatt byggnad. Jag har haft kontakt med ett par personer som jobbar med Naturvårdsverkets Naturum. Jag har intervjuat mäklare Inger Wennberg, restauratör Lisbeth Borg, turistsekreterare Annu Lakkala och vd för Svensk Turism Magnus Nilsson. Jag har tagit hjälp av konsult Mait Juhlin för att samla ihop relevant turiststatistik. Den 8 december 2010 genomfördes ett allmänt informationsmöte på Seskarö. Deras respons på våra idéer var översvallande positiva, se bilaga 7. 7

8 Seskarö en plats att tycka om Jag bor och arbetar i vanliga fall på Gotland. När jag gick in i det här projektet visste jag ingenting om Seskarö ön var en liten prick på kartan, någonstans där uppe i Bottenviken. Jag upptäckte ganska snart att när Seskarö nämndes på Gotland ledde det till positiva reaktioner från personer som kände till något om platsen. En del hade varit på besök, andra hade någon bekant som berättat för dem om ön, några kände någon som hade anknytning till ön och någon kände till arbetarnas historia. Redan i detta finns en slags positiv mystik, en välvillig inställning; man vill gärna vara en som kan tillföra något positivt om Seskarö. Som jag uppfattar det handlar bilden av Norrland mycket om vinter, fjäll och vildmark. Möjligen tänker man också på kuststäderna och kanske universiteten? Men att Norrland dessutom rymmer skärgård med öar är nog inte något som vi söderifrån tänker på innan vi varit på plats. Lägg sedan till faktumet att Seskarö vintertid får besök av cirka renar. Även om jag kan gräva djupt i minnet och hitta fragment som berättar att renarna under vintern går mot kusten, hade jag inte insett att det betydde att renarna faktiskt kliver ut på isen och vandrar runt bland skärgårdsöarna. Väl på plats på Seskarö kunde jag konstatera att ön är lagom stor att greppa med en vänligt, spretande tallskog på knastertorr mossa och mjuka formationer av sand och morän. Öns form med många uddar och vikar skapar en spännande, vacker och aktivitetsstimulerande atmosfär, sommar som vinter. Det mysiga samhället på Seskarö med bland annat en nostalgisk byskola hade vid mina besök en sorglig kontrast i det tömda sågverksområdet. Det är tydligt att det är en ö som på många sätt kämpar för sin överlevnad vilket gör att frågan om det går att utveckla campingen får en större tyngd. Kan vi hitta en lösning för campingen så kommer den att bli en värdefull vitamininjektion för hela ön. Det är säkert också skälet till att jag i mina kontakter med boende på Seskarö (se bilaga 7), beslutsfattare, tjänstemän och andra har blivit positivt bemött. Många vill att det ska gå bra för Seskarö. Hur idéerna har vuxit fram Inledningsvis var idén att omvandla Seskarö Camping enligt det strandbykoncept som Drömstugan i Sverige AB (vid projektets början hette bolaget Svenska Strand- och Fjällbyar AB) arbetar med. Ett hundratal stugor, en restaurang och ett litet badhus eller pool. Närheten till naturen har från start varit en viktig faktor. Här skulle det inte handla om att bygga det största badhuset eller häftigast äventyrsbadet, utan istället satsa på ett badhus i en stil som förstärker känslan av närhet till naturen. Renarna var ett självklart inslag och sedan lades sälarna till. Båda djuren har koppling till Seskarö och markerar att ön ligger i gränslandet mellan renskog och sälhav. Haparanda Skärgårds Nationalpark ligger strax utanför Seskarö. Som ett infall började jag och Pigge att prata om att man skulle kunna simma med sälar i badhuset och vi såg framför oss hur badhusets bassäng skulle gränsa till ett akvarie med sälar, så att det skulle kännas som att man simmade med sälar även om det fanns ett tjockt akvarieglas emellan. Sälidén kändes nästan galen. Skulle vi verkligen kunna ha ett hägn med sälar vid campingen? Efter att jag varit i kontakt med Iréne Sjögren på Lycksele djurpark framstod emellertid idén som realiserbar. Vi nämnde därför idén i möte med kommunalråd Sven-Erik Bucht och landshövding Per-Ola Eriksson och idén växte sig starkare. Nu visade det sig att Naturvårdsverket varit i kontakt med Haparanda kommun med anledning av att de skulle vilja ha ett Naturum i närheten av Haparanda Skärgårds Nationalpark. Varför inte bygga ett sådant Naturum i anslutning till Seskarö Camping? Nu hade den ursprungliga idén om att bygga en strandby med kvalitetsstugor vuxit till att också omfatta ett badhus, ett naturcenter/naturum, sälar och restaurang. Redan från början har vi haft inställningen att campingen ska vara aktiv året om och för att kunna ta hit sällskap insåg vi att det också behövdes ett Äventyrscenter som kan arrangera olika paketresor. Allt det här har komplicerat projektet. Det som vi från början trodde var en ganska enkel sak att undersöka och utvärdera växte och blev till en stor vision. Skulle vi lyckas fullt ut med alla delar vore det fantastiskt för hela Haparanda kommun men de här delarna innebär också en längre och krångligare startsträcka. 8

9 Vi påbörjade under hösten 2009 arbetet med en ny detaljplan för Seskarö Camping. Planchef Göran Wigren har ansvarat för planarbetet och vi har tillsammans försökt hitta svar på frågor om byggnaden på udden, fast det i dagsläget egentligen inte funnits så många svar. Det är ju här som den mest spännande och samtidigt komplicerade delen av visionen placeras. Planen var i mars 2010 ute på samråd och i dagsläget finns en samrådsredogörelse. När projektet startade arrenderade WeHa AB campingen på två år och Åsa Hansson har varit platschef. Det avtalet har sagts upp så att 2010 blev sista året campingen drivs i WeHa:s regi. Nu förhandlar Pigge med sina delägare i bolaget Drömstugan AB om att de ska gå vidare och satsa på Seskarö. Nu jobbar vi med två möjliga nivåer: En basnivå som innebär att utveckla campingen enligt Drömstugans strandbykoncept: uthyrningsstugor, ett kärleksnäste, restaurang, pool, servicebyggnader, husvagnsplatser och reception. Basnivån ger campingen en rejäl ansiktslyftning och ökar antalet bäddar, höjer standard, förlänger boendesäsongen och ger bra ekonomiska förutsättningar att driva campingen. En bonusnivå som bygger vidare på basnivån: strandby (enligt basnivå), äventyrscenter, upplevelsebad, restaurang, naturcenter, sälar och renar. Bonusnivån lyfter Seskarö Camping från att vara en modern boendeanläggning till att bli en attraktion. Det innebär, om vi lyckas, att platsen har förutsättningar att bli omtalad i media, både nationellt och internationellt. Då kan vi få besökare utanför Seskarös/Haparandas nuvarande besöksmarknad. Projektledarens utvärdering av genomförandet När jag klev på uppdraget att utreda utvecklingsmöjligheterna för Seskarö Camping i juni 2009 var det hög energi i projektet. Jag och Pigge reste upp till Haparanda både i början och slutet av sommaren. I möten med kommunalråd Sven-Erik Bucht och landshövding Per- Ola Eriksson växte våra visionsskisser ytterligare och kontakter skulle tas med ett antal samarbetspartners, varav Tillväxtverket och Naturvårdsverket fanns med på listan. Dessa kontakter ledde till att projektet hamnade i väntläge. Tillväxtverket och Naturvårdsverket flaggade för att det inte var rätt tid att gå vidare med diskussionen, utan vi måste vänta. Under hösten 2009 tillträdde Patrik Oja som kommunchef och nu hamnade projektet på hans bord, med stöd från Sven-Erik Bucht. Samtidigt skedde förändringar i Pigge Werkelins olika bolag. Arrendator för Seskarö Camping var bolaget WeHa AB som ägs av Pigge Werkelin och Niklas Harlevi. Tanken var från början att undersöka om WeHa skulle fortsätta att driva campingen, men detta övergick sedan till att bli frågan om Drömstugan AB (namnbyte hösten 2009, hette tidigare Svenska Strand- och Fjällbyar AB) skulle ta över. Drömstugan har utvecklats och expanderat under 2010 och frågan om Seskarö har inte varit prioriterad. Under dessa förutsättningar har arbetet med planen för området fortskridit. Planen för den delen som motsvarar Basnivån har varit enkel att hantera. Enkla frågor, enkla svar, allt har rullat på bra. Men för Bonusnivån där en byggnation på udden är central, har det varit mycket svårt att leverera enkla svar, eftersom svaren beror på vilka samarbetspartners som kan komma i fråga och vad de vill: vilka verksamheter, vilken omfattning, vilken storlek, vilka kostnader och så vidare. Vi har fått jobba efter antaganden. Udden har också varit en tekniskt svår nöt att knäcka. Hur säkrar vi en byggnad mot väder och vind? Tidsplanen har inte följts på grund av att vi fått bromsa projektet flera gånger i väntan på besked från olika parter. Projekttiden har därför förlängts med sex månader. Resultat Problemformuleringen löd: Vilka är förutsättningarna att utveckla Seskarö Camping till en modern och lönsam turismanläggning? Frågeställningen innefattar att med nytänkande och erfarenhet hitta innovativa sätt att utveckla befintliga, men outnyttjade och kanske undangömda värden till attraktionsstärkare som gör platsen mer kommersiellt gångbar samt att undersöka marknaden för både fastigheter och camping i området. 9

10 Har vi definierat förutsättningarna? Ja, det tycker jag att vi har. Vi har varit på plats, haft möten, diskuterat med olika intressenter och fört en dialog om hur det skulle kunna bli om man utvecklar Seskarö Camping. Har vi varit nytänkande? Ja, absolut! Drömstugan är ett nytt koncept som etablerar sig på flera platser i landet. Grundidén att bygga en strandby enligt Drömstugans koncept med uthyrningsstugor som ägs av bostadsrättsinnehavare är sålunda inte ny, men ny för Seskarö. Det verkliga nytänkandet står att finna i tankarna om kompletterande verksamheter. Här har vi tagit fasta på de naturliga förutsättningar som finns och försökt skapa ett spännande utbud av turistiska produkter med Seskarös unika värden inbyggda. Värden så som ökänsla, kust och hav, alla årstidsbundna aktiviteter, renar och sälar, Haparanda skärgårds nationalpark. Vi har byggt en vision där man marknadsför en helt ny typ av norrlandsturism om man ser den vanliga turismen som mer inlandsbaserad med skidåkning, fjällvandring och ishotell. Vi tror att man kan lyfta fram den norrländska kusten och ön Seskarö och få folk att upptäcka aktiviteter på is samt i kustnatur och skärgård. Det ligger en intressant spänning i att fjälldjuren vandrar ner och möter havsdjuren och att det sker på Seskarö: där ren möter säl. Visionen står för något nytt i det svenska turistutbudet. Ett nytt sätt att tänka på upplevelser i norra Sverige. Projektets främsta förtjänst kan vara att vi skapat den här bilden av en större utvecklingsmöjlighet. I samtal med olika människor har bilden testats och mottagandet är överväldigande positivt. Alla är måna om att något bra ska utvecklas på Seskarö Camping och genom projektet har vi bidragit till att höja ambitionsnivån och att lyfta insikten om värdet av Seskarö som turistdestination. Vi tror att man kan utveckla en attraktion på Seskarö, men det kräver att vi får med fler samarbetspartners. Har vi undersökt marknaden? Ja, fast inte till hundra procent. Vi har testat hur det fungerar att bedriva camping efter nuvarande förutsättningar. Vi har fört dialog med olika personer om campingens potential att expandera, men det går inte att få säkra svar. Vi kan bara försöka tolka framtidstrenden genom olika nationella och regionala undersökningar och rapporter, samt egna och andras iakttagelser. Vi tror att turismen i Haparanda kommer att öka och vi tror att antalet gäster på Seskarö också kommer att öka om anläggningen får fler stugor av hög kvalitet. Men vi vet inte hur lång tid det kommer att ta och det påverkar den ekonomiska risken. När det gäller fritidshusmarknaden och frågan om det går att sälja drömstugor (eller liknande koncept) behövs ytterligare en marknadsundersökning för att minimera risken. Om Drömstugan väljer att gå vidare med en satsning på Seskarö kommer de därför att göra en marknadsundersökning för att få en uppfattning om intresset för att köpa en drömstuga. Enligt deras metod bygger man först en visningsstuga på plats och låter intresserade teckna sig för varsin Drömstuga. Beroende på intresse görs bedömningen att bygga en första etapp med stugor. Finns fortsatt intresse byggs ytterligare etapper. Vi tror att tänkbara stugköpare är norrmän, finländare (kanske finska företag) och finländare som bott söderut i Sverige, men som vill flytta närmare Finland och uppskattar att Haparanda är tvåspråkigt. Vi tror också att utflyttade Haparandabor kan uppskatta möjligheten att äga ett fritidsboende som inte kräver egen insats för skötsel och tillsyn. Fritidshusmarknaden i Haparanda har idag mycket begränsad omfattning. Det är inte ett tillräckligt underlag att basera bedömningen på. Varje satsning innebär ett stort mått av osäkerhet men det kan också bli succé. Om turismen i Haparanda kommer att öka kan det vara precis rätt tid att satsa på en boendeanläggning med hög standard på Seskarö. Vad vet vi idag? Vi vet att campingen knappast går att driva med lönsamhet i nuvarande skick. Vi vet att campingen har besökare som uppskattar platsen. 10

11 Vi vet att seskaröborna och Haparanda kommun ställer sig positiva till en utveckling av campingen. Vi vet att planarbetet snart ska ställas ut. Vi vet att Drömstugan AB:s vd Pigge Werkelin gärna vill fortsätta sitt engagemang i Seskarö, men inte exakt i vilken form. Vi vet att en lokal intressent och eldsjäl är nödvändig för att utveckla campingen. Vi vet att 50 uthyrningsstugor enligt Drömstugans koncept skulle ge lönsamhet till campingen och spilla av ca 23,5 miljoner i så kallad turistkrona till lokala företag. Vi vet att Haparanda befinner sig i en expansiv utvecklingsfas som kan förväntas öka behovet av bäddar i kommunen. Vi vet att det pågår flera turistiska utvecklingsprojekt och etableringar i regionen Haparanda, Norrbotten och Bottenviksregionen. Vi vet att Naturvårdsverket tidigare visat intresse för att anlägga ett Naturum i anslutning till Haparanda skärgårds nationalpark. Vi vet att det är tekniskt möjligt att bygga på udden, med vissa förbehåll. Vi vet att det krävs beslut på fortsatta utvecklingsinsatser om idén om att skapa en attraktion på Seskarö ska kunna realiseras. Vad finns kvar att göra? Basnivån Hitta lokal intressent som vill köpa eller arrendera Seskarö Camping! Ta reda på om intressenten vill samarbeta med Drömstugan! Antingen med Drömstugan som ägare, eller med Drömstugan som samarbetspartner för att kunna applicera Drömstugekonceptet på Seskarö. Marknadsundersökning för att ta reda på om det finns intresse att köpa drömstugor. Bonusnivån Föra arbetet med Tillväxtverket och Naturvårdsverket vidare! Ta reda på vilka andra som är intresserade av ett samarbete runt att skapa en attraktion på udden! Jag hade önskat att vi nått längre i dessa frågeställningar. Vad gäller Bonusnivån har Haparanda kommun anmält till det nybildade, nationella Destinationsutvecklingsbolaget att Seskarö aspirerar på att få bli ett av deras pilotprojekt. Därmed har vi fått ännu ett frågetecken men ett frågetecken som rymmer en stor möjlighet! Detaljplanearbetet fortgår. Nästa steg är att planen ska ställas ut. En avgörande faktor är Drömstugan AB eller någon annan arrendator/ägare. Frågan om en attraktion på udden är förstås viktig också för en sådan part, men oavsett vad som händer på udden har jag under projektet fått flera signaler, både från dem jag pratat med och via andra utredningar, om att Norrbotten och Haparanda är i början av en turistisk utveckling. Om de finansiella resurserna finns kan det vara precis rätt läge att satsa på att investera i Seskarö Camping just nu! Jag bedömer att under förutsättning att Haparanda kommun fortsätter att arbeta för en utveckling av Seskarö Camping genom att vara uthålliga och hålla dialogen med intressenter levande, så kommer rätt pusselbitar att läggas på plats. För att säkra en fortsättning enligt Bonusnivån behöver Haparanda kommun fatta beslut om hur det arbetet ska kunna gå vidare. Tips till andra som vill genomföra liknande projekt En viktig faktor när det handlar om att sätta ihop resurser och möjligheter till visioner och idéer är tid. Ju fler aktörer som måste vara med på tåget, desto mer tid krävs för att gå i mål. Det är stora beslut som ska fattas. Under en kreativ fas ligger många bitar löst i ett pussel och det går inte att tvinga ihop bitarna om de inte är rätt. Ett annat tips är att våga tänka tankarna hela vägen. Även om det i vårt fall har komplicerat projektet, har visionen enligt Bonusnivån gett en rejäl mental knuff. 11

12 2. Beskrivning 2.1 Seskarö Strandby Basnivå Basnivå Drömstugor Servicehus 50 husvagnsplatser (tältplatser därutöver) Restaurang uppe vid camping Pool med skjutbart tak Renar Visionsbild från framtiden Vi välkomnar dig till en strandby som ligger fint inpassad mellan tallar och sand vid Tromsöviken. Här bor du lika bra på sommaren som på vintern i moderna och bekväma stugor. Naturen lockar till utflykter och aktiviteter. Middagen äter du i vår högklassiga restaurang. Här finns möjlighet att både ta en fika eller äta norrbottnisk gourmetmat. Maj-september kan du bada i vår pool med skjutbart tak. Här kan du köpa praktiskt och modernt fritidsboende i stugor med uthyrningsplikt, vilket ger dig som stugägare ekonomiskt tillskott och öppnar upp möjligheten för många att besöka Seskarö. Detta är en bild av hur det kan bli på Seskarö när vi har genomfört våra planer enligt Basnivån. Basnivån innebär en utbyggnad och standardhöjning av campingen. Koncept Drömstugan Drömstugan får campingar att blomma upp och utvecklas till moderna och lönsamma boendeanläggningar. Det är en affärsmodell där Drömstugan AB tillsammans med flera privata investerare skapar attraktiva resorts med semesterhus, pool, restaurang, servicehus, husvagnsplatser med mera. Ett sätt att snabbt få in finansiering till investeringar. Drömstugan AB jobbar tillsammans med lokala campingägare, arrendatorer och andra samarbetspartners som övergripande kan dra nytta av arbetsmodellens samlade kunskapsoch erfarenhetsbank. Husen säljs som bostadsrätter med en ägare per hus, alla hus har uthyrningsplikt under den tid ägaren inte vistas i huset. Strandbyns personal tar hand om skötsel och uthyrning. Sammantaget ett smartare sätt att äga sitt semesterboende för den som är husspekulant, en testad utvecklingsmodell för den som ansvarar för en camping och en högintressant affärsmodell för den som vill vara med och satsa pengar. WeHa AB:s avtal att driva Seskarö Camping går ut 31 december Om Drömstugan beslutar att etablera sig på Seskarö ansvarar de för att deras koncept med uthyrningsstugor med privata bostadsrättsägare genomförs. Om inte gäller det att hitta någon annan som vill ta över. Drömstugans engagemang kan antingen vara som ägare eller som samarbetspart till en ägare som vill ansluta sig till Drömstugekonceptet. Om det blir Drömstugan är intentionerna att den nya detaljplanen ska ge möjlighet att bygga stugor, anlägga 50 campingtomter, servicehus, restaurang, pool och ett kärleksnäste. Utvecklingen kommer att ske i etapper. Första steget är att bygga ett visningshus. Restaurang och pool för basnivån På basnivån planeras en restaurang och pool som ligger direkt när man kommer in till området. Här passar en restauratör som erbjuder högklassig mat likväl som enklare luncher. Poolen blir i basnivån en utomhuspool med plexiglastak som man kan dra över i sektioner, vilket gör att man kan förlänga badsäsongen. 12

13 Seskarös renar Seskarö utgör basen i Liehittäjä samebys vinterbetesland. På ön finns en stor rengärda där man hanterar och skiljer renar. På ön finns även tre stora utfodringsplatser varav en ligger efter Tromsövägen mellan kyrkan och Seskarö Strandby. Renar kommer att vara ett naturligt inslag i strandbyn. Kanske kan också ett permanent renhägn byggas en bit upp, längre inåt land för att ge besökare chansen att träffa renar året om? 2.2 Seskarö Strandby Bonusnivå Bonusnivå Restaurang vid havet (istället för restaurang på camping) Upplevelsebad (istället för pool) Sälar och våra vänner sälarna förhöjer upplevelsen. Simma med sälar när gjorde du det senast? Vår bastuavdelning är i en klass för sig och att mitt i vintern ligga i vår skönt, varma utomhuspool och blicka upp mot stjärnorna med havet precis bredvid är nästan overkligt. Middagen äter du i vår högklassiga restaurang. Här finns möjlighet att både ta en fika eller äta norrbottnisk gourmetmat. Utsikten över Bottenviken är magnifik. En bit från Seskarö börjar Haparanda Skärgårds Nationalpark. Om du vill bekanta dig med nationalparken börjar du lämpligast med att besöka Seskarö Naturcenter/Naturum en levande utställning som berättar om växt- och djurliv i Sveriges nordligaste skärgård. Sammantaget kan Seskarö Strandby erbjuda många olika aktiviteter för flera olika smaker och intressen, med utgångspunkt från den norrländska skärgårdsnaturen, vilket gör att vi kan locka fler olika målgrupper från olika platser och bidra till en fortsatt positiv utveckling av Haparanda kommun. Naturcenter/Naturum Äventyrscenter Kärleksnäste Visionsbild från framtiden Vi välkomnar dig till en strandby som ligger fint inpassad mellan tallar och sand vid Tromsöviken. Här bor du lika bra på sommaren som på vintern i moderna och bekväma stugor. Naturen lockar till utflykter och aktiviteter gå in på vårt Äventyrscenter och låt dig inspireras. Kanske lockar en tur ut i skärgården? Vill du ha hjälp med att arrangera en fest? Behöver du kanske hyra en skoter? Eller planerar du en mysig badhelg med kompisarna? Vi är mycket stolta över vårt vackra badhus. En anläggning som är designad för att förstärka känslan av det naturnära Detta är en bild av hur det kan bli på Seskarö om planerna genomförs upp till bonusnivå. Men för att nå dit krävs att flera förutsättningar uppfylls. Det handlar bland annat om resurser, samarbetspartners och beslut. Skapa dragningskraft! Alla delar behövs för att skapa dragningskraft som räcker till att på allvar kunna flytta Seskarö och Haparanda till en topposition på den svenska och internationella turistkartan. Vi vill göra investeringar som väcker uppmärksamhet, som skapar nyfikenhet och intresse för Seskarö så att många vill åka dit. Vi vill ge besökare flera olika sorters anledningar att ta vägen till Seskarö och helst stanna till en eller flera nätter. Gemensamt för Äventyrscentret, Upplevelsebadet och naturcenter/naturum är att dessa kan ta emot både gäster som bor i Seskarö strandby och gäster som bor någon annanstans, kanske på Seskarö, kanske i Haparanda? 13

14 Från start har ett uttalat mål varit att jobba för att genomfartsbesökarna ska övernatta i Haparanda kommun. Ett annat mål är att verksamheten ska fungera året runt. Om detta lyckas kommer Seskarö Camping att bli en del av en den tillväxtmotor som genererar fler verksamheter och utvecklingsmöjligheter för Haparanda kommun. Koncept Drömstugan Se beskrivning under Seskarö Strandby Basnivå: Visionsbild från framtiden, sid 12. Restaurang En restaurang med utsikt över havet där du kan njuta av god mat tillagad på traktens råvaror och andra specialiteter. Meny både för familjeplånboken och fina middagar. Restaurangen får dragningskraft från bad, sälhägn, naturcenter/naturum och äventyrscenter och omvänt kan restaurangen fungera som en bra inropare till dessa. Det är lätt att slinka in på en matbit och samtidigt upptäcka resten av utbudet. För att verksamheten på ett äventyrscenter ska fungera är det viktigt att ha en leverantör av catering och en plats att anordna större middagar på. Upplevelsebad Badhuset är tänkt att ligga på en udde vid Tromsöviken, så nära havet det går och målet är att den som kliver in i badhuset ska känna att de nästan är ute i naturen genom att jobba med en arkitektur som har råa, kantigt huggna stenytor och stora fönster ut mot havet, plus att man ska kunna simma med sälar. Tanken är att utforma badmiljön så att man inte bara kan titta in i sälarnas naturliga värld, utan också simma sida vid sida med sälarna med bara ett akvarieglas som skiljer. På så sätt vill vi förstärka känslan av att nästan vara i naturen, samtidigt som vi väcker nyfikenhet och intresse för sälar, Haparanda Skärgårds Nationalpark och lust att besöka naturcentret/naturumet. Förhoppningen är att hitta en planlösning där man kan simma till en utomhuspool under sommarhalvåret och på vintern ta upp en isvak. Och sälarna har förstås sina utrymmen även utomhus precis bredvid. Badhuset rymmer en exklusiv bastudel, där ett av basturummen kan ha en glasvägg med sälar på andra sidan. På översta våningen har badhuset en restaurang. Sälar I Bottenviken finns två sorters säl: vikare och gråsäl. När vinter och is försvunnit simmar hundratals sälar in i skärgåden vid Seskarö. Vill man se dem på närmare håll kan man besöka dem med båt vid deras favoritgrund. Idén att ha sälar på Seskarö började som ett infall. Men efter att idén diskuterats med djurparker, sälexperter och i gruppen som varit med och diskuterat utvecklingen av Seskarö Camping, har idén vuxit. Sälar är en stark attraktionshöjare som ger många mervärden till anläggningen. Sälarna kommer troligen att behöva två vatten att vistas i. Dels en mindre damm som gränsar mot badhuset och som är lätt att rengöra så att vattnet ser klart och fräscht ut. Dels en större damm eller hägn direkt i havet. Oavsett vilket är det ekonomiskt att kunna använda havsvatten som cirkulerar. Vi tror att den bästa lösningen är ett hägn. Det handlar om 4 6 sälar och de behöver ha tillgång till ett par vilplatser så att de kan söka avskildhet under brunsten. Det troligaste är att det blir djurparksuppfödd gråsäl på Seskarö. Men de experter vi talat med har också gett signaler om att det vore intressant att ha vikare men det blir lite mer komplicerat då dessa inte finns i svenska djurparker. Vid Forsmark drev man ett avelsprojekt med sälar och hade då ett hägn i havet. Det lockade till sig många besökare. Här på Seskarö skulle sälarna förstås kopplas till naturcentret/naturumet och stärka förankringen till skärgården. Naturcenter/Naturum Strax utanför Seskarö börjar Haparanda skärgårds nationalpark. Det har under flera år förts diskussioner om att nationalparken behöver ett Naturum, men man har varit osäker på var ett sådant skulle placeras. Vi tror att Seskarö strandby kan vara en bra plats för ett Naturum. Den omgivande skogen, havet, renar och sälar kommer att vara utmärkande för Seskarö strandby. 14

15 På vintern är Seskarö renbetesområde för ca renar och renarna går ännu längre ut i skärgården på isen. Strandbyn kommer att planeras med renar som en del av de naturliga förutsättningar som byggnationen och besökarna måste ta hänsyn till. Bredvid udden med det tänkta Upplevelsebadet vill vi anlägga en kaj så att turbåtar kan gå ut i skärgården och under vintern ska Äventyrscentret kunna erbjuda turer med skoter ut på isarna. Därmed kommer Seskarö att bli porten ut till skärgården för besökare. Vidare har vi idén om att man ska kunna simma med sälar i Upplevelsebadet. Den som besöker Seskarö ska helt enkelt få sig en dos med natur-edutainment och ett naturcenter/naturum är för oss en självklar del i planen. Äventyrscenter För att knyta ihop alla aktivitetsdelar vill vi ha ett Äventyrscenter. Det behövs både för att anknyta till naturcenter/naturum med guidade båtturer ut i skärgården och aktiviteter som Renarnas skog. Det behöver också finnas någon som hjälper till att sy ihop grupparrangemang där Upplevelsebadet, restaurangen och annat som kanske ligger utanför Strandbyn, som t ex kyrkan, kan ingå. Platsen i sig lockar till utflykter. På sommarhalvåret med båtar, kajaker, cyklar och fyrhjulingar och på vintern med skidor och skoter. Äventyrscentret blir alltså ett viktigt nav för att knyta samman dels badhus, restaurang, naturcenter/naturum och strandby, dels närliggande företag som kan vara delaktiga i de arrangemang som säljs. Kärleksnästet Kärleksnästet är ett koncept utvecklat av Pigge Werkelin. Tanken är att erbjuda kärlekspar avskilt boende på spännande och vacker plats. Kärleksnästet är ett komplement till Strandbyarna som generar mervärde och PR-effekt. 15

16 3. Analys basnivå Analys av förutsättningar och utvecklingsmöjligheter 3.1 Seskarö Strandby basnivå, analys Platsens lämplighet Seskarö Camping är sedan tidigare plan ett område avsatt för friluftsliv. Området innefattar udden där vi enligt bonusnivåns planer hoppas kunna anlägga en mer spektakulär byggnad. Området innefattar också stranden, varför denna inte omfattas av strandskydd. I planen har vi dock ändå valt att placera stugor 100 meter från stranden för att säkra allmänhetens tillgång till stranden. Campingen ligger trevligt vid en badvik med sandstrand, kringgärdad av gles tallskog. Som närmaste granne finns kyrkans lägergård och på uddens nordöstra sida finns ytterligare en fastighet. Kommunalt vatten, el och avlopp är framdraget. Om området ska exploateras krävs en utökning av kapaciteten, vilket finns med i planarbetet. Idag finns här tio campingstugor och en byggnad med reception och andra servicefunktioner, en knuttimrad bastu och en grillkåta. Stugorna är i hyfsat bra skick och receptionen fick en ansiktslyftning inför säsongen I övrigt är byggnaderna i behov av upprustning. Platsen nyttjas av lokalbefolkningen från tidig vår då man direkt efter islossning vill få i båten i vattnet och bli först med att fånga sik, till sommarsäsong med bad och under övriga året som strövområde. På vintern är Seskarö ett renbetesområde, vilket innebär att det går renar också på campingen. Vi anser att platsen är väl lämpad ur flera perspektiv. Den är vacker, rofylld och ligger precis vid havet, här kan man vara under årets alla årstider, infrastrukturen är påbörjad, platsen används redan till både camping och uthyrning av stugor och området ligger en bit från samhället vilket minskar störningar samtidigt som campingen ligger tillräckligt nära samhället för att besökare ska kunna ta sig dit för att handla i affären, gå i kyrkan och liknande. Det finns bra förutsättningar för ett utbyte. Lokalbefolkningen verkar, så vitt vi kan bedöma, också positiva till att Seskarö Camping utvecklas och en viktig del av satsningen är att kunna ta hjälp av lokala företagare, arbetskraft och idéer. Haparanda satsar framåt! Haparanda medverkar i ett flertal satsningar för att stärka och utveckla sin kommun. Exempel på sådana projekt är Barents Road, Botnian Arc, utbyggnad av Haparandabanan för anslutning till Botniabanan samt satsningar på skärgården i form av Bottenvikens Skärgård och Leader-projektet Mare Boreale. Om Bottenvikens Skärgård: Kommunerna Haparanda, Kalix, Luleå, Piteå och Skellefteå har tillsammans med länsstyrelsen i Norrbotten tagit ett initiativ till samarbete och samverkan i skärgårdsoch kustområdet. Den utvecklingsstrategi som tagits fram ska vara vägledande för utvecklingsarbetet mot en levande skärgård och kustbygd. Visionen är att gemensamt öka attraktionskraften för Bottenvikens skärgård med tonvikt på kvalité, tillgänglighet, ökat företagande och service. Att med ett ökande antal boende längs kusten och på några utvalda öar, bättre kommunikationer, fler företag och kraftigt ökad turism inom området bli ledande inom regional utveckling och en viktig tillgång för regionen. Detta ska göras med särskild hänsyn till och bevarande av områdets kulturoch naturvärden, miljö och landskapsbild. 16

17 Fritidshusmarknaden i Haparanda Om man ska bygga upp ett antal uthyrningsstugor som sedan säljs i form av bostadsrätter enligt Drömstugans koncept är det intressant att få en bild av fritidshusmarknaden i Haparanda och på Seskarö. Samtidigt är det svårt att skaffa rättvisande information eftersom man måste jämföra med marknaden för andra hustyper. Det är inte samma sak att köpa ett fritidshus som att köpa en uthyrningsstuga i form av en bostadsrätt. Det är därför viktigt att betrakta det här avsnittet enbart som ett försök att ge en bild av den nuvarande fritidshusmarknaden och inte betrakta informationen som faktiska svar angående försäljning av stugor i form av privatägda bostadsrätter med uthyrningsplikt. För vad som gäller för dessa vet vi inte förrän konceptet är testat på plats. Fritidshusspekulanterna är ute efter privat fritidsboende där de själva kan fixa och dona med både hus och tomt och ofta ingår det i idén att man vill vara i fred, ha sitt eget. Spekulanterna till hus av typen drömstuga vill gärna ha ett boende att återkomma till, men vill samtidigt slippa undan skötsel och andra bestyr. De njuter av att deras boende har möjlighet till hotellservice, att till exempel ha sängarna nybäddade, stugan uppvärmd och golvet dammsuget innan ankomst. Spekulanter till drömstugor gillar idén med att deras hus hyrs ut på den tid de inte själva vistas där och uppskattar hyresintäkterna som ger dem låg boendekostnad. De som väljer att tillbringa sin semester i en drömstuga uppskattar närheten till de andra husen, gillar bykänslan och att barnen ofta har lätt att hitta lekkompisar. När det första husen av den här typen såldes i Björkhaga Strandby på Gotland var det en del nyfikna tyckare som var tveksamma inför prislappen. Skulle det verkligen gå att sälja hus på bara 50 kvadratmeter för över en miljon och då jämförde man med om det hade varit fritidshus. Det visade sig snart att det gick alldeles utmärkt att sälja drömstugor till det priset. De som köpte är fortsatt nöjda med sina köp och de kalkylerade hyresintäkterna har överträffats. Om man jämför Björkhaga med Seskarö bör man också beakta att det på Seskarö är självklart med både vinter- och sommarsäsong vilket ökar möjligheten till hyresintäkter. På Gotland är det än så länge bara sommarsäsongen som räknas. Genomsnittliga köpeskillingar och taxeringsvärden för försålda fritidshus. Källa SCB, fastighetsprisstatistik (totalundersökning) Län 2008 Antal köp Köpeskilling, medelvärde i tkr Taxerings - värde, medelvärde i tkr Stockholm Uppsala Södermanland Östergötland Jönköping Kronoberg Kalmar Gotland Blekinge Skåne Halland V. Götaland Värmland Örebro Västmanland Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten

18 SBABs Värdeguiden Den 4 juni 2010 gjorde jag en testvärdering av fiktiv fastighet typ Drömstuga på Seskarö. Värderingen gjorde med SBABs tjänst Värdeguiden. Värdeindikationen på en fastighet på 50 m 2 med standard och läge motsvarande tänkt drömstuga på Seskarö Camping angavs då till kr (med lägsta graden av tillförlitlighet i en femgradig skala). Exempel på köp i området, SBABs värdering: Adress Boyta Pris kr/m 2 Köpe månad 1. Brovägen Baskeri-Risön Staffans Vikstigen Enbacken Buskvägen Santasaari Salmis Majgårdsvägen Tallhedsvägen Frevisören

19 Prisnivån för havsnära fritidshus i Haparandatrakten? Inventering av jämförbara fastigheter till försäljning på hemnet.se den 2 juni 2010: Fritidshus Seskarö, Flakaholmsvägen 14 & 16, kr. Ligger precis vid en liten havsvik. Seskarö, Solåsvägen 5, 3 rum, 39 m 2, tomt m 2, kr, + friggebod/gäststuga, promenadavstånd till havet. Kommunalt vatten/enskilt sommarvatten. Avlopp saknas. Salmis, Kirveskarivägen 76, 3 rum, 40 m 2, tomt m 2, kr, stuga med havsutsikt, kommunalt sommarvatten, enskilt avlopp. Nikkala, Keräsniemi 10, 2 rum, 38 m 2, tomt m 2, kr, timmerstuga, + gäststuga och bastu. Kommunalt sommarvatten, enskilt avlopp. Säivis, Alaranta, 2 rum, m 2, kr, rofyllt, nära havet. Enskilt vatten året om, avlopp saknas. Torrdass. Haparanda hamn, Vikstigen 13, 3 rum, 64 m 2, tomt m 2, kr, härligt läge nära havet, renoverat Kommunalt vatten, enskilt avlopp. Hus tänkbara som fritidshus Seskarö, Idrottsvägen 19, 4 rum, kr. Ligger i samhället. Kommunalt vatten och avlopp. Seskarö, Idrottsvägen 12, 3 rum, 63 m 2, tomt m 2, kr. Ligger i samhället. Kommunalt vatten och avlopp. Seskarö, Sågarvägen 5, 2 rum, 76 m 2, biarea 50 m 2, tomt 875 m 2, kr. Ligger i samhället. Kommunalt vatten och avlopp. Tomter Nordöstra Seskarö, 10 tomter till salu, tomt m 2, kr. Nära havet. Inget VA. Skogsstigen Seskarö samhälle, 4 tomter till salu, tomt m 2, kr. Anslutning till kommunalt vatten och avlopp möjligt. Om man tar hänsyn till om fastigheterna befinner sig i strandnära läge eller inte och om det finns kommunalt vatten och avlopp, kan man se att det ändå är ganska höga priser som tas ut i de bästa lägena och det för hus som inte behöver vara av modern standard. Det är mer än väl jämförbart med prisläget som gällde för hus i närheten av Björkhaga på Gotland när man började sälja drömstugor där. Om vi utgår från den situation som var på Gotland verkar det rimligt att man ska kunna sätta prisnivån för drömstugor på Seskarö från 1 miljon till 2 miljoner. Från Dagens Industri, 19 juni 2010: Enligt Lantmäteriets Fastighetsbarometer för perioden december 2009 till och med maj 2010 har priserna i riket stigit med 8 procent jämfört med samma period under fjolåret. Länen med den starkaste fritidshusmarknaden är Norrbotten, (+20 procent), Dalarna (+16 procent) samt Västerbotten och Västmanland (+15 procent). Låga priser låg omsättning Det är billigt att köpa bostad i Norrbottens län. Medelpriset för bostadsrätter år 2008 var kronor i Norrbottens län att jämföra med genomsnittet i Sverige på kronor. Prisökningen för permanenta småhus , var 57 procent i Norrbottens län och 142 procent i Sverige i genomsnitt. Prisutvecklingen i Norrbottens län har under perioden varit lägst i landet. Fritidshusmarknaden i Haparanda har låg omsättning. Under perioden maj 2009 till april 2010 förmedlades endast två fritidshus av mäklare. Att jämföra med Luleå där det under samma period var 50 fritidshus som bytte ägare och i Piteå 34. En given orsak till detta är förstås att det inte finns så många fritidshus att sälja i Haparanda. Om det plötsligt skulle bli ett tillskott på 50 drömstugor under en period på några år vad skulle det innebära för fritidshusmarknaden? 19

20 Norrmän köper hus i Piteå Nu köper allt fler norrmän hus i Piteå. Nyligen såldes ett fritidshus för drygt fem miljoner kronor. Köpare är en person bosatt i norra Norge. De senaste två, tre åren har husmäklare sett ett ökat intresse för dyrare hus i strandnära områden. Tidigare köpte norrmännen året-runt bostäder främst i Markbygden, säger fastighetsmäklaren Rikard Fahlman till Nordnytt. Många turister från Norge finns i Piteå under somrarna och de har på det sättet fått upp ögonen på fastighetsmarknaden i Piteå. Från svt.se, publicerad 2 november 2009 Hur bedömer en mäklare marknaden? Intervju med Inger Wennberg, Swedbanks Fastighetsbyrå, Haparanda, 7 oktober 2010: Rent allmänt är det väldigt få fastigheter som säljs i Haparanda och priserna är låga har det varit 3 4 stycken under sommaren, fast nu på hösten verkar det konstigt nog som att det blivit intresse för fritidshus. Det man får betalt för är avskilt läge utan insyn från grannar och strandläge. De som är köpstarkast är finländare, som också vill ha båtplats. Det är stor skillnad på fritidshusmarknaden i Luleå och Haparanda, och faktiskt skiljer det sig till och med mellan Kalix och Haparanda. De prisökningar vi sett i Norrbotten de senaste åren gäller nog främst Luleå. I Haparanda tror gemene man att de ska få mer betalt än vad köparen i slutändan vill betala. I Kalix är priserna ännu lägre. Jag tycker att Drömstugan är ett suveränt koncept, men finns det underlag? Haparandabor har generellt inte ekonomiskt utrymme att köpa. Kunderna kanske finns någon annanstans? Utflyttade som vill ha ett fritidshus utan ansvar för det praktiska kanske kan vara en målgrupp? Jag tror att Drömstugan ska vända sig till norrmän och finländare. Pite Havsbad är otroligt populärt bland norrmän. På IKEA märks det tydligt att både norrmän och finländare drar fördel av att den svenska kronan legat lågt. Det tycker att allt är billigt här. I Finland gör skattereglerna det fördelaktigt för företag att köpa stugor som nyttjas av de anställda. Det gör dem till en intressant målgrupp. Att Haparandas fastighetspriser ligger högre än i Kalix beror troligen på närheten till Finland. Det finns finländare som bott länge i södra Sverige som flyttar till Haparanda för att komma närmare Finland och finska språket. De har ofta råd att betala lite mer. I Kalix är det fler tyskar, schweizare och norrmän som inte bryr sig om finskan. Om det kom ut 50 Drömstugor på marknaden med en prislapp på 1,2 miljoner så skulle det kanske vara svårt att sälja men samtidigt: vilken kanongrej! Det gäller verkligen att få folk att förstå vad konceptet handlar om. Att det inte är som att äga ett vanligt fritidshus. Samtidigt är bra lägen alltid attraktivt. En fördel är att sågverket på Seskarö kommer att startas upp innan nyår. Då får folk jobb och marknaden vaknar. Då lever Seskarö vidare som ort och det blir färre hus till salu i byn. Nu har en del köpt hus i byn för att ha som sommarställe. Vi märker också en förändring i att fler ungdomar stannar kvar i Haparanda för att jobba. På finska sidan har de gjort så mycket mer för att locka turister. Det finns så många möjligheter till aktiviteter på Seskarö. När man kan vara ute på isen runt Seskarö är den bästa perioden. I Haparanda-Tornio håller de på att planera för en multiarena. En jättesatsning som verkar får bra beläggning. Samtidigt som prisnivån på fritidshus ligger lägre än i övriga Sverige, är det Norrbotten som uppvisar den största prisökningen vilket kan vara tecken på att en förändring är på gång. Bedömning av fritidhusmarknaden Positiv tolkning: Det finns ett behov av fritidshus i Haparandatrakten, så snart möjligheten finns kommer intresset. Kanske är Norrbotten just i startgroparna för en positiv utveckling både som turistiskt län, inom handel och industri vilket förstås påverkar inkomster och köplust? 20