ÅRSREDOVISNING 2014 HSB Bostadsrättsförening Elektrikern i Karlstad

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2014 HSB Bostadsrättsförening Elektrikern i Karlstad

2 ÅRSREDOVISNING 2014 HSB Bostadsrättsförening Elektrikern i Karlstad Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box Karlstad tel , 2

3 ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Elektrikern i Karlstad FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med två fastigheter i Karlstad, Elektrikern 2 och Tapetseraren 1, som stod färdigställda år Fastigheterna består av 5 byggnader med sammanlagt 14 trappuppgångar och har adressen Ulvsbygatan 26, 27,30,32 samt Norrstrandsgatan 75. Föreningens 110 bostadsrättslägenheter fördelas på tillsammans m 2. Dessutom ingår 1 bostadsrättslokal på 73,5 m 2, 12 hyreslokaler på 694,5 m 2, 30 garage samt 24 parkeringsplatser. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. År 2003 antog föreningen HSB Riksförbunds korta normalstadgar för bostadsrättsförening med tillhörande komplement. Ordinarie föreningsstämma hölls den 21 maj Under verksamhetsåret har 8 st (10 st) protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs ordförande, med övriga styrelseledamöter som suppleanter. Föreningen var representerad vid HSB Värmlands fullmäktigemöte. Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma Inger Olsson ordförande Stig Boström vice ordförande i tur att avgå Monica Andersson sekreterare Bengt Bengtsson vice sekreterare i tur att avgå Johan Larsson suppleant i tur att avgå Louise Sandahl suppleant i tur att avgå John Arne von Essen utsedd av HSB Värmland Föreningens firma har tecknats av Bengt Bengtsson, Stig Boström, Inger Olsson och Monica Andersson, två i förening. Valberedningen har bestått av Kerstin Kronberg Vennerström och Ylva Hedelin. Revisorer har varit Åse Persson med Gunnar Lärka som suppleant vald av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Från och med 22 september 2005 har tjänster som fastighetsskötsel och vicevärd köpts av HSB Värmland med Marie Källback som vicevärd. Föreningens byggnader är fullvärdesförsäkrad i Gjensidige Forsikring ASA där även bostadsrättstillägg ingår. 3

4 Föreningen har avtal med nedanstående Leverantör HSB Värmland HSB Värmland Karlstad Energi Karlstad Kommun ComHem Gjensidige Forsikring ASA Avtalstyp Ekonomisk/administrativ förvaltning Fastighetsskötsel och vicevärd El samt fjärrvärme Vatten Tv Fastighetsförsäkring Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar Åtgärd År Motorvärmare 2008 Ventilation 2004 Gångbana och boulebana 2001 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts Inga större oförutsedda reparationer har ägt rum under året. Under året har större underhåll utförts: Reparation, målning och isolering av garageportar Ulvsbygatan 27. Till en kostnad av 108 tkr inklusive moms. Ny belysning i trapphuset på Ulvsbygatan 27 D. Till en kostnad av 38 tkr inklusive moms. Ombyggnation av fristående garage Ulvsbygatan 27 till kallgarage samt montering av motorvärmare, till en kostnad av 84,5 tkr. Ett träd på gården Ulvsbygatan 32, som utgjort en risk, fälldes under hösten. Ytterligare sanering efter duvor har gjorts. Låset till tvättstugan på Ulvsbygatan 27 har bytts ut och på Norrstrandsgatan 75 har två trasiga tvättmaskiner bytts ut. Sedan 2011 har föreningen ett energioptimeringsavtal med HSB Värmland. Syftet är att reducera energiförbrukningen för att hålla nere föreningens kostnader. Under de år avtalet har funnits har förbrukning av el och fjärrvärme reducerats med 25 % jämfört med år Kostnaderna har minskat med 17 %. Ytterligare åtgärder kommer att vidtas för att minska energianvändningen. Föreningen har en underhållsplan som är upprättad och som senast är uppdaterad I enlighet med upprättad underhållsplan kommer framtida underhåll av fastigheten inom den närmaste 5 års perioden att bestå av nedanstående. Kostnaden planeras att tas ifrån fonden för yttre underhåll. 2015: Helmålning av samtliga källarutrymmen ca 524 tkr. 2015: Byte av elinstallationer i källarutrymmen ca 102 tkr. 2015: Byte av exteriörbelysning LED ca 170 tkr. 2016: Byten av stuprör/hängrännor, fasadputs, målning träfönster, leckning av takplåtar ca 1,9 miljoner kronor 2017: Tilläggsisolering tak, byten utrustning i tvättstugor, byte låssystem ca 1 miljon kronor 2018: Målning trapphus, byte av armaturer ca 1,3 miljoner kronor 2019: Byte av vipportar aluminium samt utrustning i tvättstugor och övrigt underhåll ca 1 miljon kronor. Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 609 kr/m 2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat att höja avgifterna lägenheter för år 2015 med 3 %. Årsavgiften per kvadratmeter, efter höjning, kommer att bli 627 kr. Månadsavgiften innefattar kostnaden för uppvärmning, vatten och kabel-tv. 4

5 Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till kr. Under året har föreningen amorterat tkr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 11 år. Föreningen har en företagsinteckning på kr. Denna makuleras hos Handelsbanken i mars Styrelsens medlemmar har deltagit i HSB Värmlands kurs för sekreterare och för ordförande. Dessutom har föreningen varit representerad vid Öppet Hus, informationsmöte om försäkringar och om HSB:s interna websystem Webb-Hero. Under våren och hösten anordnades städdagar i trädgården, då föreningen också bjöd på förtäring. Vid vårens städdag ställdes en container på gården vid Norrstrandsgatan. De boende kunde kasta skräp som rensats ut från vinds- och källarförråd. Städdagen på hösten inföll på "kanelbullens dag" vilket innebar, förutom rensning av rabatterna, även kaffe med kanelbulle. Två informationsträffar, varav en med adventskaffe, har genomförts under året. Dessutom har föreningen erbjudit möjlighet till pallkrageodling och även bekostat inköp av jord och pallkragar. Totalt har föreningen under år 2014 haft åtta odlare. Föreningen har under våren 2014 startat en blogg: Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 12 st (11 st) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 133 st varav röstberättigade medlemmar 111 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultatoch balansräkning Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Soliditet, % Årsavgift/kvm bostadsrättsyta Låneskuld/kvm totalyta bostad och lokal Drifts-/personalkostnader, kr/kvm Förslag till resultatdisposition Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråkstagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad Reservering till fond för yttre underhåll enligt nedan Balanserat resultat Förslaget gällande reservering till underhållsfond följer antagen underhållsplan exkl stammar. 5

6 RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader Övrig externa kostnader Underhåll enligt plan Personalkostnader och arvoden Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat

7 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Eget kapital och skulder Eget kapital 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 17 Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 8

9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har för första gången upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Då företaget tillämpar det allmänna rådet BFNAR 2009:1 för första gången kan detta innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad har tidigare avskrivits enligt progressiv plan på 60 år. En ny teknisk bedömning har gjorts av nyttjandeperioden till 105 år från anskaffningstidpunkten. Byggnaden kommer att skrivas av linjärt de återstående 47 åren. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 2,2 Tillkommande utgifter 5-10 Markanläggning 5-10 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden föreslås av styrelsen och beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till tkr. NOTER 1 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyror Överlåtelse- och pantavgifter Brutto Hyresbortfall övrigt Summa nettoomsättning

10 2 Övriga rörelseintäkter Övriga intäkter Summa övriga rörelseintäkter Drift- och fastighetskostnader Fastighetsskötsel och städning Löpande underhåll/reparationer Uppvärmning El Vatten Sophämtning Övriga avgifter Förvaltningskostnader Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Försäkringspremier Övrigt Summa drift- och fastighetskostnader Personalkostnader och arvoden Styrelsearvoden och arvoden till kommittéer Revisionsarvode föreningsvald revisor Övriga personalkostnader Sociala avgifter Summa personalkostnader och arvoden Medelantalet anställda Föreningen har ingen anställd personal. 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa räntekostnader och liknande resultatposter

11 7 Byggnader och mark Föreningen äger fastigheterna Elektrikern 2 och Tapetseraren 1 i Karlstad. Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Anskaffningsvärde mark Utgående redovisat värde byggnader och mark Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde avskrivningar avskrivning tid Ursprunglig byggnad Antennanläggning Tvättstuga Värmeanläggning Bredband Kodlås Ventilation Byggnader Mark Markanläggning Ingående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde markläggning Summa byggnader och mark Fastighetens taxeringsvärde uppgår till kr ( kr). Värdeår Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Småhus 0 Bostäder/Hyreshus Lokaler

12 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav Andel i HSB Summa andra långfristiga värdepappersinnehav Övriga fordringar Skattefordran Skattekonto Övriga fordringar Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Ränteintäkter Försäkring Kabel-TV Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga kortfristiga placeringar Räntesats Löptid Länsförsäkringar fasträntekonto 2,30% Länsförsäkringar fasträntekonto 1,85% Länsförsäkringar fasträntekonto 1,85% Summa övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Swedbank Summa kassa och bank

13 13 Eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång Under året erlagda insatser Resultatdisposition enligt stämmobeslut Årets avsättning enligt underhållsplan Årets uttag enligt underhållsplan Årets resultat Belopp vid årets utgång Skulder till kreditinstitut Lånegivare Räntesats Löptid Stadshypotek 4,04% Stadshypotek 1,84% Stadshypotek Stadshypotek 1,84% Handelsbanken 4,04% Summa skulder till kreditinstitut Avgår kortfristig del Långfristig del av skulder till kreditinstitut Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 441 tkr årligen. Styrelsen har under år 2014 amorterat 1,1 miljoner extra. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 14 mj kr. 15 Övriga skulder Fond för inre underhåll Summa övriga skulder

14

15

16 ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultatoch balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultatoch balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.

17 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.

18 EGNA ANTECKNINGAR

19 EGNA ANTECKNINGAR

20