Den nya generationen fastighetsmäklare Rapport om en bransch i obalans

Transkript

1 Den nya generationen fastighetsmäklare Rapport om en bransch i obalans Det handlar om brist på erfarenhet och inte kunskap. Claudia Wörmann, Mäklarsamfundet Bransch

2 Inledning Sveriges bostadsmarknad har kännetecknats av prisuppgång en längre tid. Prisutvecklingen på bostadsrätter, fritidshus och småhus har varit stark i samtliga län och kommuner i Sverige. Söktrycket till utbildningsplatserna på landets högskolor som har program som utbildar fastighetsmäklare har varit enormt. Det har under de senaste åren höjts röster om rekryteringsläget för fastighetsmäklare. Vissa debattörer har menat att vi närmar oss en överetablering av fastighetsmäklare och att det utbildas för många fastighetsmäklare än vad marknaden kan ta emot. Andra gör sin röst hörd för att de har svårt att rekrytera rätt personal. Hur kan dessa röster göra sig hörda på samma marknad inom samma ämne och med helt olika budskap kan man rättmätigt fråga sig. Avsikten med denna rapport är att söka svaret på hur det egentligen förhåller sig. Fastighetsmäklarens yrkesroll har förändrats. Dels sker en generationsväxling med företrädesvis äldre män som går i pension och yngre kvinnor som utbildar sig till fastighetsmäklare. Själva nerven i fastighetsmäklarnas verksamhet är en rörlig bostadsmarknad. Som styrs av samhällsutvecklingen och politiska beslut. Rörligheten på bostadsmarknaden påverkas av en rad olika faktorer såsom, balansen mellan utbud och efterfrågan mellan olika boendeformer, skatteförändringar, den allmänna konjunkturen, arbetsmarknadsläget och ränteutvecklingen. Dessa faktorer styr inte fastighetsmäklaren över. En stagnerad bostadsmarknad är det största hotet inte bara för yrkeskåren fastighetsmäklare utan för samhället i stort. På alla nivåer. Sveriges bostadsmarknad är inte homogen, utan består av en rad olika delområden med sin särart och alldeles speciella prisutveckling. Bakom medelpriserna på riksnivå döljer sig väldigt många variationer. Det är intressant att kartlägga branschen ur ett geografiskt perspektiv. Rapporten kan tjäna som vägledning för den nyutexaminerade som ska välja verksamhetsort, men även för företag i expansiva skeden inför en eventuell nyetablering. En del i denna rapport skildrar studenternas inställning och tankar om sitt blivande yrke. Det är viktigt att kartlägga deras inställning för att de är framtidens fastighetsmäklare. Alla branscher behöver se över kommande generationers yrkesmän och kvinnor inte minst för att slussa väl förberedda studenter ut i yrkeslivet. Detta är synnerligen viktigt i fastighetsmäklarbranschen som inom de närmaste åren genomgår en stor generationsväxling. Branschen måste se till att de unga studenter som ska ta över efter de äldre mäklarna är rätt informerade om, och har rätt inställning till det yrke som de ska utöva. Danderyd i november 2007 Claudia Wörmann Utredare Mäklarsamfundet Bransch Svärdvägen Danderyd Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 2

3 Syfte Det är viktigt att hela Sverige har en lokal mäklare på orten. Undersökningar gör gällande att fastighetsmäklarens tjänster är efterfrågade i hela Sverige. Syftet är att kartlägga om det finns en snedvriden representation av fastighetsmäklare i Sverige idag. Är vi på väg mot en överetablering i landets storstäder och en underrepresentation i landets övriga delar. Vad beror i så fall detta på och vad kan vi göra åt det. Syftet är vidare att kartlägga studenternas uppfattning om och inställning till sitt yrke. Det är intressant att kartlägga då studenterna det vill säga framtidens fastighetsmäklare, skapar framtidens fastighetsmäklarbransch, gemensamt och individuellt. Metod Alla fastighetsmäklare är registrerade hos Fastighetsmäklarnämnden (FMN). Ett utdrag ur FMN: s register har bearbetas och kategoriserats efter fastighetsmäklarnas angivna verksamhetsort. En enkät till studenter på fastighetsmäklarprogrammen i högskolorna i Karlstad, Gävle och Malmö har sammanställts och bearbetats. Vidare har intervjuer med företagsledare, studenter och personalansvariga genomförts. Även andra källor har använts. Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 3

4 FASTIGHETSMÄKLARBRANSCHEN Om branschen Idag finns det 6064 fastighetsmäklare registrerade hos fastighetsmäklarnämnden, FMN. 1 Det finns ett stort antal utbildningsplatser till yrket fastighetsmäklare i Sverige idag. Dessa utbildningsplatser finns på Malmö högskola, i Karlstad, Gävle, Halmstad, Skellefteå, KTH i Stockholm, Uddevalla och Borås. Det sker en föryngring av kåren som tidigare omfattade flest män, idag är det lika vanligt att din fastighetsmäklare är en yngre kvinna. Yrket kräver två års högskolestudier. Det är populärt att utbilda sig till fastighetsmäklare, vilket leder till att intagningspoängen är mycket höga. Till terminsstart 2006 hade exempelvis Malmö högskola 1884 sökande till de 60 platser som finns på fastighetsmäklarprogrammet. 2 En del av förklaringen till yrkets popularitet och att det drar till sig lika många kvinnor som män är att det inte finns några könsspecifika skillnader inom yrket. Yrket mäklare Yrket fastighetsmäklare har genomgått en rad olika omvälvande förändringar under senare år och detta i snabb takt. Det som tidigare var ett praktiskt yrke är idag teoretiskt. Om inte yrket gick i arv, var det många som blev fastighetsmäklare först efter att ha arbetat i andra branscher. Som i alla andra servicebranscher omfattas fastighetsmäklaryrket av yrkeskunskap som man inte läser i några böcker utan lär sig av erfarenhet. Internet har medfört att det informationsövertag fastighetsmäklaren tidigare hade nu är borta. Köpare har i stort sett samma informationsgrund som fastighetsmäklare att stå på i och med Internet. Innan Internet ringde man som spekulant till fastighetsmäklaren och ställde följdfrågor på annonsen i tidningen. Det har lett till att det ställs högre och annorlunda krav idag än tidigare på den enskilde fastighetsmäklaren och på företaget för att kunna hävda sig i konkurrensen med andra. FÖR MÅNGA ELLER FÖR FÅ Geografisk spridning För att ta reda på hur fördelningen ser ut mellan landsbygd och storstad har samtliga fastighetsmäklare registrerade hos FMN sorterats efter kommunkod. Materialet har beställts från FMN och bearbetats av författaren. Uppgifterna baseras på verksamhetsort. Det vill säga den ort som fastighetsmäklaren angivit som sin verksamhetsort. Det kan vara värt att påpeka att ett mått av osäkerhet finns i dessa uppgifter. Dels kan man ange en verksamhetsort men utöva sitt yrke som fastighetsmäklare i andra angränsande kommuner också. Därtill finns en viss risk att uppgifterna inte är riktigt uppdaterade, att mäklaren bytt kommun för sin verksamhet men inte hunnit anmäla detta ännu. Detta till trots framkommer med tydlighet att det i vissa kommuner inte finns en enda fastighetsmäklare på orten. Nedanstående sammanställning visar vilka kommuner som enligt FMN: s register helt saknar fastighetsmäklare. Dessa kommuner är: Kinda, Mullsjö, Lessebo, Perstorp, Essunga, Munkfors, Degerfors, Hällefors, Ljusnarsberg, Säter, Ockelbo, Ånge, Ragunda, Bräcke, Bjurholm, Berg, Norsjö, Malå, Storuman, Sorsele, Dorotea, Arjeplog, Jokkmokk, Överkalix och Pajala. I de kommuner som helt saknar lokal mäklare finns det villor och fritidshus till salu. Dock är inte representationen av bostadsrätter så stor. Husen och fritidshusen var till salu via fastighetsmäklare som kommer från större angränsande kommuner. Underrepresentationen följer inget speciellt mönster, det finns orter spridda över hela Sverige som saknar fastighetsmäklare på orten. Dock ser man en viss överrepresentation i Sveriges norra delar. 1 FMN registerutdrag augusti VHS, Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 4

5 Nedan listas de kommuner i Sverige med högst andel fastighetsmäklare. Listan presenteras i fallande skala med Stockholm i topp med 1060 ned till Kalmar med 40 mäklare i kommunen. Den fullständiga listan går att beställa av rapportförfattaren. Kommun Antal mäklare Stockholm 1060 Göteborg 401 Malmö 286 Uppsala 192 Nacka 128 Helsingborg 96 Lidingö 92 Täby 90 Norrköping 74 Kungsbacka 68 Västerås 68 Gävle 67 Lund 66 Örebro 66 Danderyd 65 Huddinge 64 Umeå 63 Värmdö 59 Solna 59 Norrtälje 59 Vellinge 58 Linköping 56 Jönköping 54 Sollentuna 53 Halmstad 52 Växjö 50 Karlstad 49 Järfälla 47 Eskilstuna 43 Borås 42 Sundsvall 42 Kalmar 40 Analys: Ovanstående sammanställning bekräftar att det är flest fastighetsmäklare verksamma i landets tre storstadskommuner, med en radie runtom. Dessutom hamnar Sveriges mellanstora städer högt upp i ovanstående lista. Det är även i dessa kommuner som konkurrensen mellan mäklarna är som störst. Konkurrensindex villor Ett teoretiskt sätt att räkna fram ett konkurrensindex för fastighetsmäklare är att räkna ut antal villor och bostadsrätter per fastighetsmäklare och år. Detta gjordes i rapporten Konkurrens, utveckling och förändring från Mäklarsamfundet Indexet räknades fram genom att dividera antalet försäljningar med antalet registrerade fastighetsmäklare sorterat på län. Inför denna rapport valde vi att 2006 års siffror får kvarstå, vi gjorde ingen ny beräkning eftersom situationen antas se ser likadan ut även i år.. Det går 27 villor per fastighetsmäklare och år i Blekinge län. 3 Följt av Dalarnas län med 26 villor per mäklare, i botten hamnade Uppsala län med 8 villor per mäklare och Stockholm med 5. per år och fastighetsmäklare. 3 Wörmann, Konkurrens, utveckling och Förändring, 2006 Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 5

6 I de övriga storstadslänen Västra Götaland och Skåne går det 11 villor per mäklare och år. Naturligtvis påverkar medelpris och provision den enskilde fastighetsmäklarens inkomst. Detta är en rent teoretisk kalkyl, som många gånger skiljer sig från verkligheten. Men det ger en indikation om vad som står till buds för respektive mäklare. En sammanställning av samtliga län återfinns längst bak i rapporten som en bilaga. Bostadsrätter Samma uträkning som i exemplet med villorna visade att det i Västernorrlands län går 36 bostadsrätter per fastighetsmäklare, tätt följt av Norrbotten med 33, i botten återfinns Kronoberg med 10 och Halland med 6 bostadsrätter per fastighetsmäklare. I de tre storstadslänen går det i Skåne 16 bostadsrätter per mäklare, Stockholms län 14 bostadsrätter per mäklare och år, och i Västra Götaland 13. En sammanställning av samtliga län återfinns längst bak i rapporten som en bilaga. Ny konkurrens En företeelse har på senare tid dykt upp på marknaden, de så kallade självsäljarsajterna. Där gör säljarna en del av arbetet själva mot ett lägre mäklararvode. Många fastighetsmäklare vittnar om att de upplever en ökad konkurrens på sin lokala marknad. Konkurrensen som de upplever kommer inte företrädesvis från självsäljarsajterna utan från andra traditionella fastighetsmäklaraktörer. Fastighetsmäklare - framtidens yrke? I en debattartikel daterad 22 november, 2006 belyser Svensk Fastighetsförmedlings VD Peeter Pütsep tillsammans med rekryteringsansvariga Elisabeth Fogelström på samma mäklarföretag problematiken som de upplever. Det finns inte arbetstillfällen för fler fastighetsmäklare. Detta påstår olyckligt nog den statliga Fastighetsmäklarnämndens chef Anna-Lena Järvstrand, i en radiointervju i Sveriges Radio Ekot (6/10). / / varje år till kommer nästan 700 nyutbildade mäklare från landets högskoleutbildningar. Vid första anblicken indikerar siffrorna att återväxten är fullt tillräcklig, men det är redan idag en akut brist på kvalificerad personal som har kunskapen och intresset men också förmågan att lyckas som fastighetsmäklare. Branschen skriker efter folk att anställa, inte bara för att tillfredsställa kortsiktiga behov utan för att säkerställa en generationsväxling inom branschen och säkra framtida bostadsbehov hos rekordgenerationen 40- talisterna. / / Om inget sker kommer detta inte bara vara hämmande för branschen utan det riskerar rörligheten på svenska bostadsmarknaden. Brist på folk att anställa leder i vissa fall till att vi tvingas stänga vår bobutik. Ofta är det mindre orter med en mindre bostadsmarknad som drabbas. Behovet finns obönhörligen kvar men ingen som kan tillgodose det. Om detta är scenariot idag. Vad händer då om tio år? Kommer vissa bostäder att förbli osålda och möjligheterna till att välja var man vill bo begränsas? Vi har skäl att oroa oss för hur detta kommer att påverka rörligheten på den svenska bostadsmarknaden i framtiden. Ovanstående inlaga i debatten illustrerar tydligt att det finns olika uppfattning inom samma ämne. Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 6

7 Från samma källa, Svensk Fastighetsförmedling, kommer nedanstående sammanställda statistik som visar hur många som sökt tjänst som fastighetsmäklare på respektive ort. Ort Antal sökande efter 4 veckor Stockholm, Vasastan 22 Märsta 9 Norrtälje 8 Kungsbacka 8 Vällingby, bostadsrätt 7 Nacka 7 Höör 7 Stenungsund 5 Nyköping 4 Trosa 3 Växjö 3 Hässleholm 3 Mora 2 Uppsala, lantbruk 1 Strömstad 1 Hudiksvall 1 Eksjö 1 Gnesta 1 Örebro 1 Borås 0 4 Analys: Ju längre ut på landsbygden som tjänsten avser desto färre ansökningar och tvärtom. Inkomst I en artikel, införd i Aftonbladet den 16 september 2007 listades de fastighetsmäklare som tjänat mest pengar under I topp återfinns en fastighetsmäklare från Kalmar. Flera mäklare bosatta och verksamma i andra kommuner än i Stockholm, Malmö och Göteborg återfinns i listan. Fastighetsmäklarna kommer bland annat från Norrköping, Linköping, Åre, Katrineholm, Skurup, Borås, Visby, Båstad, Borås och Halmstad. Många på listan var i arbetsledande positioner. YRKESROLL OCH MARKNAD Hårt och mjukt Undersökningsföretaget United Minds har tagit fram vad de kallar en statusnavigator för Den visar vad vi svenskar anser är eller ger status. I topp rankas att vara allmänbildad, följt av att vara en duktig och engagerad förälder och på nionde plats rankas boende i en stor villa eller lägenhet. Boendet är för de flesta människor en statusmarkör i livet. Intresset för vårt boende är inget nytt i sig, men idag får intresset stor draghjälp av media. Det står snart en hammarförsedd människa i snickarmundering på alla teves kanaler på bästa sändningstid. Det kryllar av inredningsbilagor, och tidningar som tar upp samma tema. Med boendeboom menas att boendet är ett allmängiltigt intresse och ett ständigt samtalsämne. Vi vill renovera och dekorera våra bostäder, för att ytterligare markera vilka vi är. Vi har ju sedan länge lämnat det kollektiva idealet bakom oss och istället blivit individualister. Det stora intresset för våra hem kan inte förklaras enkelt. Våra möbler, vår adress och inredning har samma symboliska värde som våra kläder, eftersom det visar vilka vi är och vilka vi vill vara. Vi kan ändå inte förändra världen så istället möblerar vi om. 4 Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 7

8 Hemmet är något så laddat som mjukt och hårt i symbios. Det hårda i boendet stavas värde och prisutveckling. Hemmet är förhoppningsvis för de flesta av oss något vi håller kärt som vi inrett efter tycke och smak. Det leder inte bara till trivsel utan bidrar även till att priset på bostaden genom renovering ökar i värde. Vi har under en lång tid kunnat tjäna pengar, förvisso låsta, på att bara bo. På denna känsloladdade och exponerade marknad är fastighetsmäklaren verksam. Naturligtvis ställer det krav på dem som är aktörer på denna marknad. Det är synnerligen viktigt i alla branscher att attrahera rätt sorts människor för yrket som de ska utöva. Speciellt viktigt är det i fastighetsmäklarbranschen där a och o för överlevnad är förtroende. Det är ett stort förtroende för varje enskild mäklare att få sälja människors många gånger käraste ägodel. Det ställer också stora krav på yrkeskåren att förvalta och även förädla detta förtroendekapital. På denna marknad, i denna strida ström av influenser och känslor är fastighetsmäklaren verksam. Mäklarsamfundets egen mediebevakning visar att namnet Mäklarsamfundet förekommer drygt tusen gånger bara i papperstidningarna varje år. Sökordet fastighetsmäklare är ännu mer vanligt förekommande i tidningar och annan media. Branschen är i ständigt fokus. Många människor som efter avslutad utbildning till fastighetsmäklare valde en annan yrkesväg, uppgav i intervjuer att de var oförberedda på denna fokusering. 5 Mäklad marknad Värderingsdata AB genomför med jämna mellanrum mätningar på hur vanligt det är att människor anlitar fastighetsmäklare när de säljer sin villa. Den senaste mätningen visade att det är 85 % av samtliga villaöverlåtelser i Sverige som under 2006 skedde med hjälp av mäklare. Mäklarmarknaden har ökat med en eller ett par procent varje år trots att konkurrensen ökat från självsäljarsajter på senare år. Så här har det sett ut: År Mäklad marknad i procent Dessa län utmärkte sig i förhållande till riksgenomsnittet 85 %, antingen med fler eller färre genomförda affärer med hjälp av mäklare 2006: Län Mäklad marknad i procent Stockholm 93 Uppsala 90 Östergötland 90 Gävleborg 74 Dalarna 72 Västernorrland 69 Västerbotten 68 Jämtland 49 6 En fullständig sammanställning, alla län, finns längst bak i rapporten. 5 Wörmann. Konkurrens utveckling och förändring Värderingsdata AB Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 8

9 Demografiska faktorer A och O för den framtida fastighetsmäklaren är att denne är verksam på en rörlig bostadsmarknad, där människor flyttar och där bostäder omsätts. I genomsnitt flyttar vi 10 gånger i livet. Flera rapporter och utredningar har genom årens lopp gjort gällande att vårt flyttmönster förändras med åldern. Vi flyttar inte särskilt ofta efter det att vi fyllt 40 år, och gör vi det sker det oftast inom den egna kommunen, mer sällan över kommungränsen. Detta är sannolikt en företeelse som hör historien till. Dagens pensionär stämmer inte överens med de tidigare skildringarna, där pensionärerna var gubbar och gummor talets nya pensionärer är vitala, friska, ganska välbeställda och framför allt rörliga. Detta talar för att denna stora grupp också är mer rörlig på bostadsmarknaden. Marianne Abramsson har studerat rekordgenerationen, det vill säga 40-talisterna, som denna åldersgrupp också kallas i en doktorsavhandling, kulturgeografiska Institutionen, Umeå Universitet. 7 Idag finns det omkring 1,1 miljoner 40talister i Sverige. Hon kommer bland annat fram till att valet av den nya bostaden inte är någon slump, i de fall man väljer att flytta. Inte heller valet av bostadsområde är någon slump. Människor i denna åldersgrupp ställer stora krav på sitt nya boende. Bostaden ska vara bekväm men inte lyxig. Dessutom överväger många att flytta till en bostad som man kan åldras i. Vidare efterfrågar denna grupp ett boende som liknar boendet i småhus, vilket gör marklägenheter och enplanshus i lagom storlek eftertraktade. Det är viktigt med självbestämmande. Abramsson kommer i sin avhandling fram till att många funderar mycket över sitt boende. Dessutom har flertalet inte varit aktiva på bostadsmarknaden på väldigt länge varför en del kunskap kan fattas. Hon kommer fram till att direkt marknadsföring kan påverka och påskynda den enskildes beslut att flytta. Även inom denna grupp, precis som för alla andra människor, ökar rörligheten på bostadsmarknaden när det också byggs mycket, att det finns alternativ som känns lockande för den som är i begrepp att flytta. Det finns många argument som talar för en ökad rörlighet på bostadsmarknaden i denna åldersgrupp. Det finns en överrepresentation av villaägare, många bor i stora bostäder och köpte sin villa för länge sedan, det vill säga de köpte billigt och kan sälja dyrt. Många vill bo mer centralt än vad de gör i dagsläget, andra vill bo mer lantligt och många i denna grupp längtar hem till sin barndoms eller uppväxtort. Vilka beslut denna åldersgrupp fattar kollektivt och individuellt kommer att påverka den övriga bostadsmarknaden. För människor i arbetsför ålder är arbetsmarknaden lika viktig som boendet. För pensionärerna är arbetsmarknaden sekundär vid en flytt. När den stora gruppen 40-talister väljer bostadsort kan valet mycket väl falla på den lilla orten med hög charmfaktor trots sämre arbetsmarknad. Det gör att attraktionskraften hos mindre orter i framtiden kan öka. 53 procent av dem som under 2006 sålde sin villa tillhörde åldersgruppen över 50 år. 7 Housing Carers in a Changing Welfare State, M. Abramsson2003:1 Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 9

10 DEN NYA GENERATIONEN FASTIGHETSMÄKLARE Rätt eller fel bild I en avhandling rangordnas vilka yrken som anses ha en hög status i samhället. 8 Här rangordnas 100 yrken. Tyvärr saknas fastighetsmäklare i listan. Domare och advokater är statusyrken. Avhandlingen konstaterar att vår inställning till yrken med status är konstant. Ambassadör hamnar i toppen och diskare avslutar statuslistan. Lön, utbildning, möjlighet till karriär, krav på skicklighet, att yrket är fritt och självständigt, att det uppfattas som mycket ansvarsfullt och om yrket kräver ärlighet och hög moral är de faktorer som påverkar vår inställning till om vi anser att ett yrke har status. En av frågorna som ställdes i enkäten till studenterna handlade om yrkets status, frågan ställdes på följande sätt: Är yrket fastighetsmäklare ett statusyrke? Ja Nej Analys av diagrammet: 57 % av de tillfrågade studenterna ansåg att yrket fastighetsmäklare är ett statusyrke, och 43 % tyckte inte det. 8 Yrke, status och genus-sociologisk studie om yrken på en segregerad marknad. Eriksson, Göteborgs Universitet 2006 Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 10

11 Inkomst Det finns chans att tjäna stora pengar inom yrket Ja Nej Analys av ovanstående diagram: 81 % av de tillfrågade studenterna ansåg att det fanns goda förtjänstmöjligheter inom yrket, vilket däremot 19 % inte höll med om. Kommentar och tolkning: yrket som fastighetsmäklare är kopplat till egen insats eftersom många arbetar på provision. Det innebär att svarar man ja på att det finns goda förtjänstmöjligheter är man också villig att arbeta hårt för pengarna. Det föreligger dock en viss risk att de som svarat jakande inte är medvetna om att en hög inkomst också innebär mycket hårt arbete. Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 11

12 Verksamhetsort Var vill du vara verksam? Storstad Landsbygden Spelar ingen roll Analys av diagrammet: 43 % av samtliga elever ser helst någon av landets tre storstäder med omnejd som framtida arbetsmarknad. 26 % av studenterna vill vara verksamma utanför landets tre storstäder, detta innefattar alla mellanstora städer samt landsbygden. 31 % av studenterna uppger att det inte spelar någon roll var de så småningom ska börja arbeta. Kommentar och tolkning: de flesta studenter angav familj och vänner, samt uppväxtort som skäl till varför de vill vara verksamma på en viss ort. Det är positivt i så måtto att man efter avslutad utbildning börjar arbeta på en ort där man redan har ett socialt nätverk och på en ort man känner till. De flesta unga människor längtar till storstan. INTERVJUER En fastighetsmäklare i Stockholm, en i småstad och en som bytt från storstad till småstad har intervjuats i denna rapport. Intervjuerna genomfördes under oktober 2007 via telefon. Fastighetsmäklare 1 Verksam i 30 år, Stockholm: På frågan om eventuella överetableringar blir svaret: det är en självsanerande bransch, speciellt i sämre tider. Eftersom du i en mer konkurrensutsatt marknad blir mer aktsam om dina kostnader. Det behöver inte bara bli de stora byråerna i storstan som överlever, det går att överleva och till och med leva gott på den mindre marknaden eftersom du lättare kan göra dig ett namn där och få trogna kunder, även i sämre tider. Har studenterna rätt inställning? Det är olyckligt, en del som kommer ut i branschen som helt unga och gröna har fel inställning. Visst det finns det en del i vår bransch som tjänar bra Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 12

13 med pengar, på bekostnad av en massa annat. Det är högt tempo, alltid med telefonen påslagen och med oerhört många timmar i arbete per vecka och dag. Just den biten verkar de nyutexaminerade många gånger oförberedda på. Jag har under min tid anställt många personer som kommer direkt från högskolan, jag har lärt upp dem. Jag skulle gissa att det är ungefär hälften av dem som är verksamma som mäklare idag. En vet jag, lämnade den här branschen och gick tillbaka till sin gamla, efter det att han insett att bakom de stora pengarna ligger det mycket hårt arbete. Utslaget på arbetstid per timme insåg han att det var mer lönsamt att gå tillbaka till sin tidigare bransch inom finanssektorn. Jag förstår att det är svårt att bilda sig en uppfattning om vad yrket innebär för dem som studerar. Branschen drar till sig yngre förmågor och kåren håller på att föryngras. Jag tror att de unga glömmer bort att berätta om det hårda slitet, de berättar bara om alla pengar de tjänar. Om branschen lockar till sig fel sorts människor av fel anledning är det inte bra. Inte för den som pluggat och satsat mycket på sin utbildning, idag är det svårare att byta bransch tror jag även om arbetslösheten minskar. Det är också ett problem för oss som varit verksamma längre och ska anställa. En felaktig rekrytering kan leda till att firman förlorar uppdrag och det är det ingen som vill. Även om den enskilde individen tjänar sin lön så kan byrån göra en förlust genom de förlorade uppdragen. Lösningar då? Ett alternativ till dagens system med de nyutexaminerade fastighetsmäklarna skulle gå parallellt med en mer erfaren mäklare, gärna så länge som upp till ett år. Genom att man inför en grundlön så saneras lycksökarna bort och man får god tid på sig att se om man passar för yrket. Framtiden? Vi kommer framöver att bli mycket mer beroende av kundvårdande och långsiktiga relationer, som i USA. Fastighetsmäklare nummer 2 Intervju med kvinnlig fastighetsmäklare, med många år i branschen, verksam på en liten ort långt från storstan. Hon säger så här om sin verksamhet och hur hon tror att den skiljer sig från sina kollegors vardag i de större städerna: Jag tackar ibland nej till uppdrag, Jag har en egen gräns för hur mycket jag vill och kan göra och det får inte gå ut över mina kunder. Jag rekommenderar dem till andra byråer. Du blir, och är mer, anonym i storstan kan jag tänka mig. Du blir en i mängden, dessutom är processen kortare i de större städerna, här kan det ta lite längre tid och du springer på både nya och gamla kunder på gatan hela tiden. Här på min lilla ort har jag en mer utsatt position. Ibland om jag har bråttom så händer det faktiskt att jag brukar ducka bakom brödhyllan på Konsum. Inte för att jag inte vill prata utan för att jag inte hinner. Det är väl också en läggningsfråga hur väl man passar och trivs i storstan eller på landet. Framtiden? Jag tror också att vi i framtiden kommer att fokusera mer på kundskapande relationer för vår överlevnad.. Som att exempelvis vårda dem som inte i den specifika husaffären fick just det huset utan även bry oss om tvåan och trean i budgivningslistan. Det kommer att komma andra tider där vi måste bry oss om presumtiva köpare på ett annat sätt. Jag tror att det är viktigt att vi behåller ett perspektiv inom branschen, att vi inte förlorar oss i ett inifrån perspektiv Fastighetsmäklare nummer 3 Intervju med en manlig mäklare, 30+ som flyttat från storstad till liten stad: Skillnader som han upplevt på de olika marknaderna: Jag tyckte att det var ett ganska hysteriskt tempo i Stockholm. Här, på den mindre orten, tar det längre tid att sälja och omsättningen är lägre. Jag tycker att jag har ett bra tempo idag och det händer att jag tackar Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 13

14 nej till uppdrag eller ber säljare vänta lite. Så mycket som omkring 80 procent av mina affärer kommer från rekommendationer här. I Stockholm kan man tala om en dubbel och mer kännbar konkurrens, dels från andra byråer men även internt från kollegor. Här på den mindre orten tar allting lite längre tid, inte bara försäljningen utan vi är inte heller så snabba på nya influenser som exempelvis homestyling. Det rullar på ändå. Jag tror inte man orkar med så länge i Stockholm och andra storstäder, man bränner ut sig. I storstan är yrket mer av en enmansshow, här där jag nu är känner jag att vi bygger vårt varumärke på samarbete. Vi åker ut två stycken till ett intag, så får säljaren själv välja mellan oss. Det handlar ju om personkemi. Vi har grundlön och ett bonussystem som betalas ut två gånger per år. Vi ska ju vara ute på fältet och synas som fastighetsmäklare och inte sitta och bevaka telefonen på kontoret, så var det mer i Stockholm. Om utbildningstiden: Det var mycket diskussioner om inkomst och verksamhetsort, många ville till storstan och tjäna stora pengar. Men du kan aldrig lära dig marknaden via läroböckerna fullt ut. Många av mina kursare var ganska unga, Det är ju viktigt att man utbildar sig till rätt yrke, annars sitter man där efter avslutad utbildning med sura studielån och inser att nej det här var inget för mig. Av mina kursare som gick utbildningen samtidigt med mig skulle jag tippa att det rör sig om cirka 30 till 40 % som inte arbetar som mäklare längre. (Utbildningen avslutades för tre år sedan, författarens kommentar). Men det är ju inte så lätt heller, säg att du kommer ut till den bittra maken som blivit lämnad av sin fru eller en annan kämpig situation. I sådana lägen är det bra att kunna luta dig mot en viss livserfarenhet, det inger förtroende, och det är inte det lättaste om du är drygt 20 år. Ser du någon skillnad mellan äldre och yngre generationen fastighetsmäklare? Mycket handlar om att de yngre vill leva flott och de vill också att det ska synas. Man kan väl säga så här att den yngre generationen fastighetsmäklare gärna åker ut på ett intag i en BMW, den äldre generationen gör nog inte det, de åker en lite billigare bil i jobbet men unnar sig en tur i den finare bilen på helgen. Många av mina äldre kollegor säger att de knappt känner igen sig, yrket har utvecklats snabbt och konkurrensen har ökat kraftigt. Den äldre generationen har ett mer kvalitativt sätt att arbeta på jämfört med den yngre. Om framtiden: Jag tror att många nyutexaminerade och framför allt unga kommer att försöka slå sig fram genom att sänka sina provisioner. Det har jag redan sett tecken på. Det sänker marknaden. I en trögare marknad så handlar det inte så mycket om låg provision utan det handlar om mäklarbyråns rykte, att man är etablerad och naturligtvis om bemötande, seriositet och säljkompetens. Jag tror att många av de yngre kommer att slås ut om vi får tider där det är trögare på marknaden. De här med kringtjänster kan ju vara en öppning, ifall det blir tillåtet att ta betalt, det kan göra det lättare att överleva. Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 14

15 Sammanfattning och avslutande diskussion Själva nerven i samhället är en bostadsmarknad som kännetecknas av rörlighet. I de allra flesta fall föregås en flytt av en stor förändring, antingen på det personliga planet eller i yrkeslivet. Vi möts, vi skiljs, utökar familjen, blir för gamla eller för många och vi byter jobb. Dessa milstolpar i livet leder ofta till att vi byter boende. En del i denna rapport har varit att kartlägga framtidens fastighetsmäklarmarknad ur ett konkurrensperspektiv. Det finns förväntningar och krav på vår bransch, andelen som, konkurrensen och alternativen till trots valt att anlita den traditionella mäklaren har ökat från 77 procent år Senaste mätningen år 2006 gav vid handen att så många som 85 procent anlitar fastighetsmäklare vid villaförsäljning i riket totalt. Det finns fler människor, fler bostäder och naturligtvis en större marknad i landets storstadsregioner med omnejd. I denna rapport ställdes frågan till studenterna, framtidens fastighetsmäklare, om önskad verksamhetsort. 43 procent angav att de ville till någon av städerna Stockholm, Malmö och Göteborg med omnejd. De allra flest angav som skäl till varför de ville börja arbeta på en viss ort att de hade sina rötter där. Många angav större inkomstmöjligheter som skäl till varför de ville till storstadsregionerna I landets storstäder är medelpriset högre än på många andra orter. Men det är också här som konkurrensen är som störst. Det kan vara svårt för den nyutexaminerade fastighetsmäklaren att profilera sig, bli mäklaren på gatan eller i området i det stora flöde av mäklare som sedan länge redan finns. Om 43 procent av samtliga mäklare vill till någon av landets tre största städer finns en risk att det sker en överetablering på arbetsmarknaden där. 26 procent angav att de inte vill arbeta i storstan och för 31 procent av de tillfrågade var verksamhetsorten sekundär, det spelade ingen roll. På frågan om studenterna ansåg att de sökt sig till ett yrke med hög status svarade 57 procent ja. Det får ses som ett positivt utfall. Ingen yrkeskår vill ha studenter som går in i en yrkesutbildning utan självförtroende. Detta med status är ett mångfacetterat begrepp och säkerligen individuellt. Det finns en del kriterier som påverkar vår, allmänhetens, uppfattning vad gäller ett yrkes status. Dessa kriterier är bland annat; hög utbildning, möjlighet att göra karriär, och ha ansvar, Vad status är för den enskilde individen spelar i sammanhanget mindre roll, i det här avseendet är status ett positivt laddat ord som förpliktigar. Förhoppningen är att de 57 procent som svarat jakande på frågan om yrkets status tänker: Jag kommer att tillhöra en yrkeskår med hög status, jag känner mig rustad för det och vet vad som krävs. I den doktorsavhandling från Göteborgs Universitet som rangordnade 100 yrken med hög status, saknades dessvärre yrket fastighetsmäklare. Det är lite illavarslande, och vi har inte funnit något svar från forskaren om varför det är så. Det är inte bra ifall den egna kåren, i detta fall studenterna, har en helt egen syn på sin yrkesroll som inte delas av övriga utomstående. Vi har ingen motvikt till studenternas egen uppfattning om sitt yrkes status. Ett stort antal studenter anser att det finns goda utsikter för att få en bra inkomst, hela 81 procent av de tillfrågade. Detta är intressant ur aspekten att lönen är kopplad till den egna prestationen, precis som i alla andra säljyrken. Vi har upplevt en lång period av uppåtgående priser på samtliga boendeformer i hela Sverige. Många gånger med snabba affärer och hektiska budgivningar. Det kan komma andra tider då budgivningarna inte är lika hektiska, en fastighetsaffär tar mycket längre tid och priserna planar ut eller går ned. Den dag då detta sker ställs det ännu högre krav på den enskilde fastighetsmäklarens förmåga att hävda sig i konkurrensen med andra, att ha det där lilla extra som leder till att människor väljer en fastighetsmäklare framför andra. Många blivande och yngre, nu verksamma fastighetsmäklare har aldrig varit med om någon lågkonjunktur i branschen. Vidare är det sannolikt så att studenterna som söker sig till Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 15

16 utbildningen idag har färgats av den högkonjunktur som har rått. Utbildningen kommer att attrahera en annan typ av personer vid sämre tider. Röster höjs om att det är svårt att hitta kvalificerad arbetskraft, framför allt på orter utanför landets tre storstäder och främst bland dem som är nyutexaminerade. Samtidigt som fastighetsmäklarens tjänster är allt med efterfrågade. Detta kan komma att bli ett stort problem för branschen. De flesta som angav en specifik arbetsort efter avslutade studier gjorde det för att vänner, familj och det sociala nätverket fanns där. Så långt är allt bra. Det är sunt att landets blivande fastighetsmäklare har för avsikt att etablera sig på en ort som de känner till sedan tidigare. En konsekvens av att vissa kommuner saknar mäklare på orten blir att andra får sköta uppdragen, mäklarna som säljer dessa objekt kommer ofta från angränsande större städer. Det finns stora fördelar och mycket att vinna på att ha ett lokalt förankrat kontor även på den lilla orten, inte minst för att man på den mindre orten ofta kommer mycket närmare sina kunder. Det leder dessutom till att prissättningen på de enskilda bostäderna blir lättare för fastighetsmäklaren som kan den lokala marknaden allra bäst. Det är svårt att komma in på fastighetsmäklarprogrammen på landets högskolor, söktycket är hårt och höga betyg krävs. Det leder till att det blir huggsexa om de platser som finns, där endast studenterna med bäst betyg kommer in. Ett av problem med att rekrytera ligger i just detta; att de människor som har allt vad som krävs för att bli en framgångsrik fastighetsmäklare, i hög- och lågkonjunktur inte når ända fram, de kommer inte ens in på utbildningen. Det är synnerligen viktigt att den som söker sig till yrket fastighetsmäklare gör det med rätt bild på näthinnan och med rätt intentioner. Branschen strävar hela tiden efter att bli bättre, att göra rätt. Ett kvitto på att vi är på väg åt rätt håll är att andelen som anlitar fastighetsmäklare stadigt ökar. En bostadsaffär är många gånger en av livets största affärer, det är ett stort förtroendekapital att förvalta för nu verksamma och framtida fastighetsmäklare. Vi måste inom branschen bli bättre på att tidigt i utbildningen informera om yrket och vad det innebär, på ett sanningsenligt sätt. De höga betygen betyder inte nödvändigtvis att du är en god människokännare med social kompetens, har säljförmåga och är lyhörd, några av de egenskaper som krävs. Det yrke som du tidigare ärvde eller hade efter att först ha provat flera andra yrken kräver idag en teoretisk utbildning. Varje fastighetsaffär är unik, så också varje möte i varje enskild affär. Det finns inga läroböcker som säger hur du ska agera inför varje enskild situation, hemma hos den nyblivna änkan eller hos paret som ska skiljas. Det är något du får lära dig under resans gång. Den yngre generationens fastighetsmäklare kan lära sig mycket av den äldre, som varit verksamma längre. Därtill är det viktigt att det finns mäklare på orter spridda över hela Sverige. Den dag då marknaden blir trögare kommer andra människor att söka sig till branschen. Lycksökarna finner en annan bransch att söka sig till. Dessutom kommer de svagaste att slås ut i den högre konkurrensen. En del i utmaningen framöver är att få ut en bild av yrket som gör det rättvisa. Att tidigarelägga praktiken och att gå parallellt med en mer erfaren kollega till grundlön är redskap som kan hjälpa branschen. Dessutom kan ett intervjuförfarande bli aktuellt vid intagningen till högskoleplatsen. Båda dessa åtgärder ger stort utrymme för att ta till vara den kunskap som den äldre generationen sitter inne med och föra den vidare på den yngre generationens fastighetsmäklare. Det finns en risk om branschen förändras och föryngras för snabbt att utvecklingen leder till att yrkeskåren urholkas på kompetens, den kompetens som du tillgodogör dig under årens lopp, som inte går att studera i några läroböcker. Vi vill skola en yrkeskår som gör rätt i varje enskild affär och som står rustade inför såväl sämre som bättre tider på bostadsmarkanden. Att sälja en annan människas hem är ett stort förtroende att förvalta, och för det krävs rätt sorts människor. Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 16

17 BILAGOR Mäklad villamarknad 2006 Stockholms län 93% Uppsala län 90% Södermanlands län 88% Östergötlands län 90% Jönköpings län 86% Kronobergs län 81% Kalmar län 83% Gotlands län 82% Blekinge län 81% Skåne län 88% Hallands län 85% Västra Götalands län 85% Värmlands län 85% Örebro län 82% Västmanlands län 86% Dalarnas län 72% Gävleborgs län 74% Västernorrlands län 69% Jämtlands län 49% Västerbottens län 68% Norrbottens län 68% Riket totalt 84% Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 17

18 Konkurrensindex villamarknaden Län Antal fastighetsmäklare Villor 2005 Mäklad marknad Blekinge Dalarna Väster Norrland Norrbotten Värmland Västmanland Jämtland Örebro Gävleborg Kronoberg Västerbotten Kalmar Gotland Jönköping Södermanland Östergötland Halland Västra Götaland Skåne Uppsala län Stockholms län % 5 Konkurrensindex bostadsrätter Län Antal fastighetsmäklare BR 2005 Objekt per mäklare Väster Norrland Norrbotten Jämtland Västerbotten Dalarna Västmanland Uppsala län Gävleborg Värmland Södermanland Örebro Östergötland Skåne Blekinge Jönköping Stockholms län Västra Götaland Gotland Kalmar Kronoberg Halland Objekt per mäklare Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 18

19 Antal objekt på i augusti 2007 i de kommuner som saknar fastighetsmäklare: Antal villor Antal Antal Kommun bostadsrätter Fritidshus Kinda Mullsjö Lessebo Perstorp Essunga Munkfors Degerfors Hällefors Ljusnarsberg Säter Ockelbo Ånge Ragunda Bräcke Bjurholm Berg Norsjö Malå Storuman Sorsele Dorotea Arjeplog Jokkmokk Överkalix Pajala Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 19

20 Län Småhus med äganderätt 2006 Bostadsrätter 2005 Stockholms län Uppsala län Södermanlands län Östergötlands län Jönköpings län Kronobergs län Kalmar län Gotlands län Blekinge län Skåne län Hallands län Västra Götalands län Värmlands län Örebro län Västmanlands län Dalarnas län Gävleborgs län Västernorrlands län Jämtlands län Västerbottens län Norrbottens län Rapport från Mäklarsamfundet 2007, Den nya generationen fastighetsmäklare 20